綠城盛福莊項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)報(bào)告

1、答辯質(zhì)詢成績(jī)?cè)O(shè)計(jì)成果成績(jī)總成績(jī)山東建筑大學(xué)課 程 設(shè) 計(jì) 成 果 報(bào) 告題 目： 綠城盛福莊項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)報(bào)告 課 程： 建設(shè)項(xiàng)目可行性研究院 （部）： 管理工程學(xué)院專 業(yè)： 土地資源管理班 級(jí)： 土管112學(xué)生姓名： 李小雷學(xué) 號(hào)： 2011021617指導(dǎo)教師： 鄭生欽完成日期： 2014年7月5日綠城盛福莊項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)報(bào)告編 制 人： 李小雷 編制人學(xué)號(hào)： 2011021617 編制人班級(jí)： 土管112 完成日期： 2014年7月5日 目錄一.項(xiàng)目概況1(一）項(xiàng)目介紹1（二）項(xiàng)目建立基于的背景1二.規(guī)劃方案及主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)1（一）項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)及經(jīng)營(yíng)的組織與實(shí)施計(jì)劃2（1）有關(guān)工程計(jì)劃的說(shuō)

2、明2（2）項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃2三.項(xiàng)目各種財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的估算3(一) 投資與成本費(fèi)用估算31.土地出讓地價(jià)款32.前期工程費(fèi)33.建安工程費(fèi)44.基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)45.開(kāi)發(fā)期稅費(fèi)56.不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)5（二）開(kāi)發(fā)費(fèi)用估算51.管理費(fèi)用52.銷售費(fèi)用53.財(cái)務(wù)費(fèi)用6（三）投資與總成本費(fèi)用估算匯總表6(四）項(xiàng)目銷售收入估算71.銷售價(jià)格估算72.銷售收入的估算73.銷售計(jì)劃與收款計(jì)劃的確定7（五）稅金估算81.銷售稅金與附加估算8（六）投資計(jì)劃與資金籌措9（七）借款還本付息估算9四.項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)10（一）現(xiàn)金流量表與動(dòng)態(tài)盈利分析101.全部投資現(xiàn)金流量表102.資本金現(xiàn)金流量表103.動(dòng)態(tài)盈利分析11（二）利潤(rùn)及利

3、潤(rùn)分配111.利潤(rùn)表11（三）資金來(lái)源與運(yùn)用表121.資金來(lái)源與運(yùn)用表122.資金平衡能力分析12五.結(jié)論13六.心得體會(huì)13一.項(xiàng)目概況(一）項(xiàng)目介紹 該項(xiàng)目位于濟(jì)南市歷下區(qū)的盛福片區(qū)奧體中路西側(cè)，黃臺(tái)南路以南。用地性質(zhì)為居住，方案設(shè)計(jì)充分尊重原有地形地貌和自然環(huán)境，盡可能的拓展住區(qū)內(nèi)部的景觀環(huán)境空間，把住宅融于自然環(huán)境之中，使之和諧共生，體現(xiàn)環(huán)境對(duì)于居住生活的意義。根據(jù)該市規(guī)劃局關(guān)于該地塊規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的批復(fù)，其規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)如下：1.用地面積：25.6公頃（256000平方米）2.建筑密度：20%3.地上容積率：1.94.地下容積率：0.755.停車(chē)率：100%6.綠地率：40%7.配建：1

4、2班幼托、36班初中、室內(nèi)副食品市場(chǎng)等。樓盤(pán)位置：高新區(qū)奧體中路與花園路交匯北鄰 主力戶型：90-140平米 物業(yè)類型：住宅 建筑類別：板樓 高層 開(kāi)盤(pán)時(shí)間：2011年09月30日 入住時(shí)間：2014年 產(chǎn)權(quán)年限：70 裝修情況：簡(jiǎn)裝 交通狀況：路況優(yōu)良，交通便利，brt6號(hào)線站點(diǎn)緊鄰社區(qū)，二環(huán)東路 二環(huán)北路 小清河路 北園大街 繞城高速（二）項(xiàng)目建立基于的背景 該項(xiàng)目位于濟(jì)南市歷下區(qū)奧體中心附近，優(yōu)越的地理位置和良好的用地建設(shè)條件，日益完善的城市基礎(chǔ)設(shè)施、日益濃厚的生活和商業(yè)氣氛，為項(xiàng)目的順利開(kāi)發(fā)奠定了良好的基礎(chǔ)。基于濟(jì)南市建設(shè)規(guī)劃方向，城市建設(shè)將向東發(fā)展，因此該地塊具有較好的保值升值空間。

5、二.規(guī)劃方案及主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 根據(jù)規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)的要求及對(duì)市場(chǎng)的調(diào)查與分析，由山東海信綠苑房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司擬在該地塊上興建普通小高層、高層住宅，項(xiàng)目將以中小戶型住宅為主。小區(qū)設(shè)計(jì)地下停車(chē)庫(kù)為兩層，地上建筑為板樓樣式。本項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)參見(jiàn)表2-1。表2-1 項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng) 目單位數(shù)量項(xiàng)目單位數(shù)量占地總面積平方米256000居住人數(shù)人14600總建筑面積平方米486400(地上)192000（地下）平均每戶建筑面積平方米120居住面積平方米437760平均每戶居住人數(shù)人4公建面積平方米58368（地上）14592（地下）人均居住用地平方米45綠化用地平方米102400道路面積平方米

6、100000居住戶數(shù)戶3650車(chē)庫(kù)面積平方米60000（一）項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)及經(jīng)營(yíng)的組織與實(shí)施計(jì)劃（1）有關(guān)工程計(jì)劃的說(shuō)明 項(xiàng)目總工期為36個(gè)月（從2011年3月至2014年3月）。當(dāng)完成地下室第一層工程時(shí)，開(kāi)展預(yù)售工作。（2）項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃見(jiàn)表3-1。 表3-1 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃表序號(hào)項(xiàng)目名稱持續(xù)時(shí)間（月）進(jìn)度安排(按雙月計(jì)）20012002200320041征地拆遷646810122468101224681012242前期工程3基礎(chǔ)工程64主體結(jié)構(gòu)工程75設(shè)備安裝工程66室內(nèi)外裝修工程77紅線內(nèi)外工程38公建配套工程39竣工驗(yàn)收210銷售27三.項(xiàng)目各種財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的估算(一)

7、 投資與成本費(fèi)用估算 1.土地出讓地價(jià)款 包括兩部分： （1）土地使用權(quán)出讓金 根據(jù)該市國(guó)有土地使用權(quán)出讓金標(biāo)準(zhǔn)，可計(jì)算出該地塊的土地使用權(quán)出讓金為300萬(wàn)/畝，則土地出讓金共計(jì)115140萬(wàn)元。（2）拆遷補(bǔ)償安置費(fèi) 由于該地開(kāi)發(fā)之前地上沒(méi)有地面附著物及耕地，因此此項(xiàng)不計(jì)。 2.前期工程費(fèi) 本項(xiàng)目前期工程費(fèi)估算見(jiàn)表4-1：表4-1 前期工程費(fèi)估算表 單位：萬(wàn)元序 號(hào)項(xiàng) 目數(shù)量（萬(wàn)平方米）費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)（元/平方米）費(fèi)用金額（萬(wàn)元）備注1前期工程費(fèi)用67.841369226.24 1.1規(guī)劃設(shè)計(jì)67.841208140.81.2項(xiàng)目可行性研究67.8410678.41.3地質(zhì)勘探測(cè)繪67.842135

8、.681.4施工現(xiàn)場(chǎng)“三通一平”67.844271.36共計(jì)9226.24萬(wàn)元3.建安工程費(fèi) 參照有關(guān)類似建安工程的投資費(fèi)用，用單位指標(biāo)估算法得到該項(xiàng)目的建安工程費(fèi)估算結(jié)果。見(jiàn)表4-2。表4-2 建安工程費(fèi)估算表 序號(hào)項(xiàng)目建筑面積土建裝飾設(shè)備金額合計(jì)（萬(wàn)元）單價(jià)（元）金額（萬(wàn)元）單價(jià)（元）金額（萬(wàn)元）單價(jià)（元）金額（萬(wàn)元）1住宅樓437760平方米1000437761004377.61506566.4547202配建72960平方米100072962001459.23002188.810944合計(jì)510725836.88755.2656644.基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 其估算過(guò)程參見(jiàn)表4-3： 表4-3 基

9、礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)估算表 單位：萬(wàn)元序 號(hào)項(xiàng) 目數(shù)量（萬(wàn)/平方米）費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)（元/平方米）費(fèi)用金額（萬(wàn)元）備注5.5基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)67.8424616688.645.5.1附屬工程費(fèi)67.8416611261.445.5.2室外工程費(fèi)67.84805427.2總計(jì)16688.64萬(wàn)元5.開(kāi)發(fā)期稅費(fèi) 其估算過(guò)程參見(jiàn)表4-4： 表4-4 開(kāi)發(fā)期稅費(fèi)估算表 單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng) 目金 額估算說(shuō)明(估算依據(jù))1分散建設(shè)市政公用設(shè)施建設(shè)費(fèi)3283.2建安工程費(fèi)5%2建筑工程質(zhì)量安全監(jiān)督費(fèi)262.656建安工程費(fèi)43其他984.96建安工程費(fèi)1.5%合 計(jì)4530.8166.不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 取建安費(fèi)用的2%。則不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)為：

10、 656642%=1313.28(萬(wàn)元) 開(kāi)發(fā)成本小計(jì)：212562.976萬(wàn)元。（二）開(kāi)發(fā)費(fèi)用估算1.管理費(fèi)用 取開(kāi)發(fā)成本的1.5%。則管理費(fèi)用為：（212562.696*1.5%=3188.44萬(wàn)元）2.銷售費(fèi)用 銷售費(fèi)用主要包括：廣告宣傳及市場(chǎng)推廣費(fèi)，占銷售收入的1%；銷售代理費(fèi)，占銷售收入的1%；其他銷售費(fèi)用，占銷售收入的1%。合計(jì)為 15412.8 萬(wàn)元。銷售收入詳見(jiàn)表6-9。3.財(cái)務(wù)費(fèi)用 指建設(shè)期借款利息。建設(shè)期共借款60000萬(wàn)元，建設(shè)經(jīng)營(yíng)3年期間每年分別借銀行長(zhǎng)期貸款如下圖所示，共計(jì)借款60000萬(wàn)元，采用“氣球法”借款期內(nèi)任意償還本息，到2014年末全部還清。（1）貸款利率為

11、6.8%;（2）當(dāng)年利息=（年初借款本息累計(jì)+當(dāng)年借款/2）年利率表6-1 貸款還本付息表 單位：萬(wàn)元估算項(xiàng)目還本付息表序號(hào)項(xiàng)目第一年第二年第三年1期初借款累積027000372002本期借款2700021000120003本期應(yīng)計(jì)利息91825502937.64本期還本付息9181335052137.64.1還本010800492004.2付息91825502937.65期末借款累積27000372000 則財(cái)務(wù)費(fèi)用為上述合計(jì)：6405.6萬(wàn)元。 開(kāi)發(fā)費(fèi)用小計(jì)：25006.84萬(wàn)元。 總成本費(fèi)用合計(jì):237569.536萬(wàn)元。 （三）投資與總成本費(fèi)用估算匯總表 詳見(jiàn)表4-5。 表4-5 投資

12、與總成本費(fèi)用估算匯總表 單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目金額估算說(shuō)明1開(kāi)發(fā)成本212562.696以下1.11.6項(xiàng)合計(jì)1.1土地費(fèi)用1151401.2前期工程費(fèi)9226.241.3基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)16688.641.4建安工程費(fèi)656641.5開(kāi)發(fā)期稅費(fèi)4530.8161.6不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)1313.282開(kāi)發(fā)費(fèi)用25006.84以下2.12.3項(xiàng)合計(jì)2.1管理費(fèi)用3188.442.2銷售費(fèi)用15412.8 銷售收入3%2.3財(cái)務(wù)費(fèi)用6405.63合計(jì)237569.536(四）項(xiàng)目銷售收入估算1.銷售價(jià)格估算 根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查，確定該項(xiàng)目各部分的銷售單價(jià)為： 住宅：9000元平方米 車(chē)位：20萬(wàn)元個(gè)2.銷售收入的估算

13、 本項(xiàng)目可銷售數(shù)量為：住宅平方米，地下車(chē)位3800個(gè)。詳見(jiàn)表4-6 表4-6 銷售總收入預(yù)測(cè)表 單位：萬(wàn)元用途可售數(shù)量預(yù)計(jì)平均銷售單價(jià)銷售收入住宅437760平方米9000元平方米393984車(chē)位3800個(gè)200000元76000合計(jì)4699843.銷售計(jì)劃與收款計(jì)劃的確定 具體見(jiàn)表4-7表4-7 銷售收入分期按比例預(yù)測(cè) 單位：萬(wàn)元銷售計(jì)劃各年度收款情況合計(jì)年份銷售比例銷售數(shù)量第1年第2年第3年第一年第二年住宅：60%262656236390.4281990.4車(chē)位：60%228045600第三年住宅：40%175104157593.6187993.6車(chē)位：40%152030400合 計(jì)100

14、%100%281990.4187993.6469984（五）稅金估算1.銷售稅金與附加估算 具體見(jiàn)表4-8表4-8 銷售稅金及附加估算表 單位：萬(wàn)元序號(hào)類別計(jì)算依據(jù)計(jì)算期1231營(yíng)業(yè)稅銷售收入5%014099.529399.682城市維護(hù)建設(shè)稅營(yíng)業(yè)稅7%0986.9664657.97763教育費(fèi)附加營(yíng)業(yè)稅 3%0 422.9856281.99044印花稅 銷售收入0.05%0140.995293.99685交易管理費(fèi)銷售收入0.5%01409.952939.968合計(jì)28387.0336016919.42411467.60962.土地增值稅估算 具體見(jiàn)表49 表4-9 土地增值稅估算表 單位：

15、萬(wàn)元序 號(hào)項(xiàng) 目計(jì)算依據(jù)計(jì)算過(guò)程1銷售收入4699842扣除項(xiàng)目金額以下4項(xiàng)之和264580.74032.1開(kāi)發(fā)成本取(2.1)項(xiàng)的20%193276.342.2開(kāi)發(fā)費(fèi)用2899.14512.3銷售稅金及附加29749.98722.4其他扣除項(xiàng)目38655.2683增值額(1) (2)205403.264增值率(3)(2)100%77.63%5增值稅稅率(4)100%40%6土地增值稅(3)(5)82161.304（六）投資計(jì)劃與資金籌措 本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)投資總計(jì)需237569.536萬(wàn)元。其資金來(lái)源有三個(gè)渠道：一是企業(yè)的自有資金即資本金；二是銀行貸款；三是預(yù)售收入用于再投資部分。 本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商投入

16、資本金100000萬(wàn)元作為啟動(dòng)資金，其中第一年投入約60%，第二年投入約15%，第三年投入約25%；從銀行貸款60000萬(wàn)元，全部于第一年投入；不足款項(xiàng)根據(jù)實(shí)際情況通過(guò)預(yù)售收入解決。具體見(jiàn)投資計(jì)劃與資金籌措表4-10。表4-10 投資計(jì)劃與資金籌措表 單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目名稱合計(jì)計(jì)算期第一年第二年第三年1項(xiàng)目投資237569.536 11610061449.536 599602資金籌措237569.536 11610061449.536 599602.2自有資金1000006000015000250002.2借貸資金1248005616043680249602.3預(yù)售收入再投入12769.536

17、02769.53610000（七）借款還本付息估算 建設(shè)期共借款124800萬(wàn)元，建設(shè)經(jīng)營(yíng)3年期間每年分別借銀行長(zhǎng)期貸款如下圖所示，共計(jì)借款124800萬(wàn)元，借款期內(nèi)任意償還本息，到2014年末全部還清。貸款利率6.8%。具體見(jiàn)表4-11。 表4-11 借款還本付息估算表 單位：萬(wàn)元估算項(xiàng)目還本付息表序號(hào)項(xiàng)目第一年第二年第三年1期初借款累積056160748802本期借款5616043680249603本期應(yīng)計(jì)利息1909.4453045940.484本期還本付息1909.445522480820.484.1還本049920748804.2付息1909.4453045940.485期末借款累積

18、56160748800四.項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)（一）現(xiàn)金流量表與動(dòng)態(tài)盈利分析1.全部投資現(xiàn)金流量表 取所得稅稅率為25%，土地增值稅稅率40%。具體計(jì)算見(jiàn)表5-1表5-1 項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表 單位；萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目名稱 計(jì)算期1231現(xiàn)金流入0281990.4187993.61銷售收入0281990.4187993.62現(xiàn)金流出116100 112690.759169829.7312.1開(kāi)發(fā)建設(shè)投資11610061449.536599602.2銷售稅金及附加016919.42411467.60962.3土地增值稅049296.782432864.52162.4所得稅0070497.63稅后凈現(xiàn)金流量 -1

19、16100 169299.640618163.8694稅后折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量-11610 16929.964061816.38695稅前凈現(xiàn)金流量-23220 186229.6046619980.2559 注：該表適用于獨(dú)立法人的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目（項(xiàng)目公司）。 開(kāi)發(fā)建設(shè)投資中不包含財(cái)務(wù)費(fèi)用。 取基準(zhǔn)折現(xiàn)率為10%。評(píng)價(jià)指標(biāo)：稅前全部投資凈現(xiàn)值：npv=15987.53296（萬(wàn)元） 稅后全部投資凈現(xiàn)值：npv= 7390.05558（萬(wàn)元）2.資本金現(xiàn)金流量表 具體計(jì)算見(jiàn)表5-2表5-2 資本金現(xiàn)金流量表 單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目名稱 計(jì)算期1231現(xiàn)金流入0 281990.4187993.61.1銷售收

20、入0281990.4187993.62現(xiàn)金流出 116100 112690.759169829.7312.1資本金6000015000250002.2預(yù)售收入再投入031474.553300002.3貸款本息償還2390022600213002.4銷售稅金及附加017849.9923211899.99488 2.5土地增值稅0 49296.782432864.52162.6所得稅0 070497.63稅后凈現(xiàn)金流量 -116100 169299.640618163.8694折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量-11610 16929.964061816.38693.動(dòng)態(tài)盈利分析 （1)凈現(xiàn)值 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在整個(gè)經(jīng)濟(jì)壽命

21、期內(nèi)各年所發(fā)生的現(xiàn)金流量差額，為當(dāng)年的凈現(xiàn)金流量。將本項(xiàng)目每年的凈現(xiàn)金流量按基準(zhǔn)收益率折算為項(xiàng)目實(shí)施初期（即為本項(xiàng)目開(kāi)始投資的當(dāng)年年初）的現(xiàn)值，此現(xiàn)值的代數(shù)和就是項(xiàng)目的凈現(xiàn)值。 基準(zhǔn)收益率是項(xiàng)目的凈現(xiàn)金流量貼現(xiàn)時(shí)所采用的折現(xiàn)率，一般取稍大于同期貸款利率為基準(zhǔn)折現(xiàn)率。本房地產(chǎn)投資項(xiàng)目在長(zhǎng)期貸款利率的基礎(chǔ)上上浮了3.5%，即10%作為基準(zhǔn)折現(xiàn)率。 凈現(xiàn)值評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的臨界值是零。經(jīng)上面計(jì)算，本項(xiàng)目稅前、稅后全部投資的凈現(xiàn)值分別為14439.81558萬(wàn)元和7390.05558萬(wàn)元，均大于0，資本金的稅后凈現(xiàn)值凈現(xiàn)值為 5830.557 萬(wàn)元，也大于0。這說(shuō)明本項(xiàng)目可按事先規(guī)定的基準(zhǔn)收益率獲利，在所確定

22、的計(jì)算期內(nèi)發(fā)生投資凈收益，有經(jīng)濟(jì)效果，項(xiàng)目可行。（二）利潤(rùn)及利潤(rùn)分配 1.利潤(rùn)表 具體見(jiàn)表5-3 表5-3 利潤(rùn)表 單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目名稱計(jì)算期合 計(jì)1231銷售收入0281990.4187993.6469984 2總成本費(fèi)用11610061449.536 59960237569.5363銷售稅金及附加017849.9923211899.99488 29749.98724土地增值稅0 49296.782432864.521682161.304 5利潤(rùn)總額-116100 153394.089383269.08352120563.172826所得稅70497.6 7稅后利潤(rùn)50065.572828盈余公積金5006.5572829可分配利潤(rùn)