綠城盛福莊項目財務評價報告

1、答辯質(zhì)詢成績設計成果成績總成績山東建筑大學課 程 設 計 成 果 報 告題 目： 綠城盛福莊項目財務評價報告 課 程： 建設項目可行性研究院 （部）： 管理工程學院專 業(yè)： 土地資源管理班 級： 土管112學生姓名： 李小雷學 號： 2011021617指導教師： 鄭生欽完成日期： 2014年7月5日綠城盛福莊項目財務評價報告編 制 人： 李小雷 編制人學號： 2011021617 編制人班級： 土管112 完成日期： 2014年7月5日 目錄一.項目概況1(一）項目介紹1（二）項目建立基于的背景1二.規(guī)劃方案及主要技術經(jīng)濟指標1（一）項目開發(fā)建設及經(jīng)營的組織與實施計劃2（1）有關工程計劃的說

2、明2（2）項目實施進度計劃2三.項目各種財務數(shù)據(jù)的估算3(一) 投資與成本費用估算31.土地出讓地價款32.前期工程費33.建安工程費44.基礎設施費45.開發(fā)期稅費56.不可預見費5（二）開發(fā)費用估算51.管理費用52.銷售費用53.財務費用6（三）投資與總成本費用估算匯總表6(四）項目銷售收入估算71.銷售價格估算72.銷售收入的估算73.銷售計劃與收款計劃的確定7（五）稅金估算81.銷售稅金與附加估算8（六）投資計劃與資金籌措9（七）借款還本付息估算9四.項目財務評價10（一）現(xiàn)金流量表與動態(tài)盈利分析101.全部投資現(xiàn)金流量表102.資本金現(xiàn)金流量表103.動態(tài)盈利分析11（二）利潤及利

3、潤分配111.利潤表11（三）資金來源與運用表121.資金來源與運用表122.資金平衡能力分析12五.結論13六.心得體會13一.項目概況(一）項目介紹 該項目位于濟南市歷下區(qū)的盛福片區(qū)奧體中路西側，黃臺南路以南。用地性質(zhì)為居住，方案設計充分尊重原有地形地貌和自然環(huán)境，盡可能的拓展住區(qū)內(nèi)部的景觀環(huán)境空間，把住宅融于自然環(huán)境之中，使之和諧共生，體現(xiàn)環(huán)境對于居住生活的意義。根據(jù)該市規(guī)劃局關于該地塊規(guī)劃設計方案的批復，其規(guī)劃設計要點如下：1.用地面積：25.6公頃（256000平方米）2.建筑密度：20%3.地上容積率：1.94.地下容積率：0.755.停車率：100%6.綠地率：40%7.配建：1

4、2班幼托、36班初中、室內(nèi)副食品市場等。樓盤位置：高新區(qū)奧體中路與花園路交匯北鄰 主力戶型：90-140平米 物業(yè)類型：住宅 建筑類別：板樓 高層 開盤時間：2011年09月30日 入住時間：2014年 產(chǎn)權年限：70 裝修情況：簡裝 交通狀況：路況優(yōu)良，交通便利，brt6號線站點緊鄰社區(qū)，二環(huán)東路 二環(huán)北路 小清河路 北園大街 繞城高速（二）項目建立基于的背景 該項目位于濟南市歷下區(qū)奧體中心附近，優(yōu)越的地理位置和良好的用地建設條件，日益完善的城市基礎設施、日益濃厚的生活和商業(yè)氣氛，為項目的順利開發(fā)奠定了良好的基礎?；跐鲜薪ㄔO規(guī)劃方向，城市建設將向東發(fā)展，因此該地塊具有較好的保值升值空間。

5、二.規(guī)劃方案及主要技術經(jīng)濟指標 根據(jù)規(guī)劃設計要點的要求及對市場的調(diào)查與分析，由山東海信綠苑房地產(chǎn)開發(fā)有限公司擬在該地塊上興建普通小高層、高層住宅，項目將以中小戶型住宅為主。小區(qū)設計地下停車庫為兩層，地上建筑為板樓樣式。本項目主要經(jīng)濟技術指標參見表2-1。表2-1 項目主要技術經(jīng)濟指標項 目單位數(shù)量項目單位數(shù)量占地總面積平方米256000居住人數(shù)人14600總建筑面積平方米486400(地上)192000（地下）平均每戶建筑面積平方米120居住面積平方米437760平均每戶居住人數(shù)人4公建面積平方米58368（地上）14592（地下）人均居住用地平方米45綠化用地平方米102400道路面積平方米

6、100000居住戶數(shù)戶3650車庫面積平方米60000（一）項目開發(fā)建設及經(jīng)營的組織與實施計劃（1）有關工程計劃的說明 項目總工期為36個月（從2011年3月至2014年3月）。當完成地下室第一層工程時，開展預售工作。（2）項目實施進度計劃 項目實施進度計劃見表3-1。 表3-1 項目實施進度計劃表序號項目名稱持續(xù)時間（月）進度安排(按雙月計）20012002200320041征地拆遷646810122468101224681012242前期工程3基礎工程64主體結構工程75設備安裝工程66室內(nèi)外裝修工程77紅線內(nèi)外工程38公建配套工程39竣工驗收210銷售27三.項目各種財務數(shù)據(jù)的估算(一)

7、 投資與成本費用估算 1.土地出讓地價款 包括兩部分： （1）土地使用權出讓金 根據(jù)該市國有土地使用權出讓金標準，可計算出該地塊的土地使用權出讓金為300萬/畝，則土地出讓金共計115140萬元。（2）拆遷補償安置費 由于該地開發(fā)之前地上沒有地面附著物及耕地，因此此項不計。 2.前期工程費 本項目前期工程費估算見表4-1：表4-1 前期工程費估算表 單位：萬元序 號項 目數(shù)量（萬平方米）費用標準（元/平方米）費用金額（萬元）備注1前期工程費用67.841369226.24 1.1規(guī)劃設計67.841208140.81.2項目可行性研究67.8410678.41.3地質(zhì)勘探測繪67.842135

8、.681.4施工現(xiàn)場“三通一平”67.844271.36共計9226.24萬元3.建安工程費 參照有關類似建安工程的投資費用，用單位指標估算法得到該項目的建安工程費估算結果。見表4-2。表4-2 建安工程費估算表 序號項目建筑面積土建裝飾設備金額合計（萬元）單價（元）金額（萬元）單價（元）金額（萬元）單價（元）金額（萬元）1住宅樓437760平方米1000437761004377.61506566.4547202配建72960平方米100072962001459.23002188.810944合計510725836.88755.2656644.基礎設施費 其估算過程參見表4-3： 表4-3 基

9、礎設施費估算表 單位：萬元序 號項 目數(shù)量（萬/平方米）費用標準（元/平方米）費用金額（萬元）備注5.5基礎設施建設費67.8424616688.645.5.1附屬工程費67.8416611261.445.5.2室外工程費67.84805427.2總計16688.64萬元5.開發(fā)期稅費 其估算過程參見表4-4： 表4-4 開發(fā)期稅費估算表 單位：萬元序號項 目金 額估算說明(估算依據(jù))1分散建設市政公用設施建設費3283.2建安工程費5%2建筑工程質(zhì)量安全監(jiān)督費262.656建安工程費43其他984.96建安工程費1.5%合 計4530.8166.不可預見費 取建安費用的2%。則不可預見費為：

10、 656642%=1313.28(萬元) 開發(fā)成本小計：212562.976萬元。（二）開發(fā)費用估算1.管理費用 取開發(fā)成本的1.5%。則管理費用為：（212562.696*1.5%=3188.44萬元）2.銷售費用 銷售費用主要包括：廣告宣傳及市場推廣費，占銷售收入的1%；銷售代理費，占銷售收入的1%；其他銷售費用，占銷售收入的1%。合計為 15412.8 萬元。銷售收入詳見表6-9。3.財務費用 指建設期借款利息。建設期共借款60000萬元，建設經(jīng)營3年期間每年分別借銀行長期貸款如下圖所示，共計借款60000萬元，采用“氣球法”借款期內(nèi)任意償還本息，到2014年末全部還清。（1）貸款利率為

11、6.8%;（2）當年利息=（年初借款本息累計+當年借款/2）年利率表6-1 貸款還本付息表 單位：萬元估算項目還本付息表序號項目第一年第二年第三年1期初借款累積027000372002本期借款2700021000120003本期應計利息91825502937.64本期還本付息9181335052137.64.1還本010800492004.2付息91825502937.65期末借款累積27000372000 則財務費用為上述合計：6405.6萬元。 開發(fā)費用小計：25006.84萬元。 總成本費用合計:237569.536萬元。 （三）投資與總成本費用估算匯總表 詳見表4-5。 表4-5 投資

12、與總成本費用估算匯總表 單位：萬元序號項目金額估算說明1開發(fā)成本212562.696以下1.11.6項合計1.1土地費用1151401.2前期工程費9226.241.3基礎設施建設費16688.641.4建安工程費656641.5開發(fā)期稅費4530.8161.6不可預見費1313.282開發(fā)費用25006.84以下2.12.3項合計2.1管理費用3188.442.2銷售費用15412.8 銷售收入3%2.3財務費用6405.63合計237569.536(四）項目銷售收入估算1.銷售價格估算 根據(jù)市場調(diào)查，確定該項目各部分的銷售單價為： 住宅：9000元平方米 車位：20萬元個2.銷售收入的估算

13、 本項目可銷售數(shù)量為：住宅平方米，地下車位3800個。詳見表4-6 表4-6 銷售總收入預測表 單位：萬元用途可售數(shù)量預計平均銷售單價銷售收入住宅437760平方米9000元平方米393984車位3800個200000元76000合計4699843.銷售計劃與收款計劃的確定 具體見表4-7表4-7 銷售收入分期按比例預測 單位：萬元銷售計劃各年度收款情況合計年份銷售比例銷售數(shù)量第1年第2年第3年第一年第二年住宅：60%262656236390.4281990.4車位：60%228045600第三年住宅：40%175104157593.6187993.6車位：40%152030400合 計100

14、%100%281990.4187993.6469984（五）稅金估算1.銷售稅金與附加估算 具體見表4-8表4-8 銷售稅金及附加估算表 單位：萬元序號類別計算依據(jù)計算期1231營業(yè)稅銷售收入5%014099.529399.682城市維護建設稅營業(yè)稅7%0986.9664657.97763教育費附加營業(yè)稅 3%0 422.9856281.99044印花稅 銷售收入0.05%0140.995293.99685交易管理費銷售收入0.5%01409.952939.968合計28387.0336016919.42411467.60962.土地增值稅估算 具體見表49 表4-9 土地增值稅估算表 單位：

15、萬元序 號項 目計算依據(jù)計算過程1銷售收入4699842扣除項目金額以下4項之和264580.74032.1開發(fā)成本取(2.1)項的20%193276.342.2開發(fā)費用2899.14512.3銷售稅金及附加29749.98722.4其他扣除項目38655.2683增值額(1) (2)205403.264增值率(3)(2)100%77.63%5增值稅稅率(4)100%40%6土地增值稅(3)(5)82161.304（六）投資計劃與資金籌措 本項目開發(fā)投資總計需237569.536萬元。其資金來源有三個渠道：一是企業(yè)的自有資金即資本金；二是銀行貸款；三是預售收入用于再投資部分。 本項目開發(fā)商投入

16、資本金100000萬元作為啟動資金，其中第一年投入約60%，第二年投入約15%，第三年投入約25%；從銀行貸款60000萬元，全部于第一年投入；不足款項根據(jù)實際情況通過預售收入解決。具體見投資計劃與資金籌措表4-10。表4-10 投資計劃與資金籌措表 單位：萬元序號項目名稱合計計算期第一年第二年第三年1項目投資237569.536 11610061449.536 599602資金籌措237569.536 11610061449.536 599602.2自有資金1000006000015000250002.2借貸資金1248005616043680249602.3預售收入再投入12769.536

17、02769.53610000（七）借款還本付息估算 建設期共借款124800萬元，建設經(jīng)營3年期間每年分別借銀行長期貸款如下圖所示，共計借款124800萬元，借款期內(nèi)任意償還本息，到2014年末全部還清。貸款利率6.8%。具體見表4-11。 表4-11 借款還本付息估算表 單位：萬元估算項目還本付息表序號項目第一年第二年第三年1期初借款累積056160748802本期借款5616043680249603本期應計利息1909.4453045940.484本期還本付息1909.445522480820.484.1還本049920748804.2付息1909.4453045940.485期末借款累積

18、56160748800四.項目財務評價（一）現(xiàn)金流量表與動態(tài)盈利分析1.全部投資現(xiàn)金流量表 取所得稅稅率為25%，土地增值稅稅率40%。具體計算見表5-1表5-1 項目投資現(xiàn)金流量表 單位；萬元序號項目名稱 計算期1231現(xiàn)金流入0281990.4187993.61銷售收入0281990.4187993.62現(xiàn)金流出116100 112690.759169829.7312.1開發(fā)建設投資11610061449.536599602.2銷售稅金及附加016919.42411467.60962.3土地增值稅049296.782432864.52162.4所得稅0070497.63稅后凈現(xiàn)金流量 -1

19、16100 169299.640618163.8694稅后折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量-11610 16929.964061816.38695稅前凈現(xiàn)金流量-23220 186229.6046619980.2559 注：該表適用于獨立法人的房地產(chǎn)開發(fā)項目（項目公司）。 開發(fā)建設投資中不包含財務費用。 取基準折現(xiàn)率為10%。評價指標：稅前全部投資凈現(xiàn)值：npv=15987.53296（萬元） 稅后全部投資凈現(xiàn)值：npv= 7390.05558（萬元）2.資本金現(xiàn)金流量表 具體計算見表5-2表5-2 資本金現(xiàn)金流量表 單位：萬元序號項目名稱 計算期1231現(xiàn)金流入0 281990.4187993.61.1銷售收

20、入0281990.4187993.62現(xiàn)金流出 116100 112690.759169829.7312.1資本金6000015000250002.2預售收入再投入031474.553300002.3貸款本息償還2390022600213002.4銷售稅金及附加017849.9923211899.99488 2.5土地增值稅0 49296.782432864.52162.6所得稅0 070497.63稅后凈現(xiàn)金流量 -116100 169299.640618163.8694折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量-11610 16929.964061816.38693.動態(tài)盈利分析 （1)凈現(xiàn)值 開發(fā)項目在整個經(jīng)濟壽命

21、期內(nèi)各年所發(fā)生的現(xiàn)金流量差額，為當年的凈現(xiàn)金流量。將本項目每年的凈現(xiàn)金流量按基準收益率折算為項目實施初期（即為本項目開始投資的當年年初）的現(xiàn)值，此現(xiàn)值的代數(shù)和就是項目的凈現(xiàn)值。 基準收益率是項目的凈現(xiàn)金流量貼現(xiàn)時所采用的折現(xiàn)率，一般取稍大于同期貸款利率為基準折現(xiàn)率。本房地產(chǎn)投資項目在長期貸款利率的基礎上上浮了3.5%，即10%作為基準折現(xiàn)率。 凈現(xiàn)值評價標準的臨界值是零。經(jīng)上面計算，本項目稅前、稅后全部投資的凈現(xiàn)值分別為14439.81558萬元和7390.05558萬元，均大于0，資本金的稅后凈現(xiàn)值凈現(xiàn)值為 5830.557 萬元，也大于0。這說明本項目可按事先規(guī)定的基準收益率獲利，在所確定

22、的計算期內(nèi)發(fā)生投資凈收益，有經(jīng)濟效果，項目可行。（二）利潤及利潤分配 1.利潤表 具體見表5-3 表5-3 利潤表 單位：萬元序號項目名稱計算期合 計1231銷售收入0281990.4187993.6469984 2總成本費用11610061449.536 59960237569.5363銷售稅金及附加017849.9923211899.99488 29749.98724土地增值稅0 49296.782432864.521682161.304 5利潤總額-116100 153394.089383269.08352120563.172826所得稅70497.6 7稅后利潤50065.572828盈余公積金5006.5572829可分配利潤