物業(yè)經(jīng)營管理考試復(fù)習(xí)題新

1、物業(yè)經(jīng)營管理復(fù)習(xí)題第一章 物業(yè)經(jīng)營管理概述一、單項選擇題(每題1分，每題的備選項中，只有1個最符合題意)1物業(yè)經(jīng)營管理的對象通常是( )。a.物業(yè)資產(chǎn)管理公司 b.物業(yè)管理企業(yè) c.收益性物業(yè) d自用型物業(yè)2物業(yè)經(jīng)營管理強調(diào)為業(yè)主提供( )服務(wù)，滿足其物業(yè)投資收益或企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略及主營業(yè)務(wù)發(fā)展目標(biāo)需要。a設(shè)施管理 b運行管理 c價值管理d資產(chǎn)管理3物業(yè)經(jīng)營管理的內(nèi)容不包括( )。a物業(yè)價值和經(jīng)營績效評估 b租賃管理 c物業(yè)運行操作管 d房地產(chǎn)開發(fā)4物業(yè)經(jīng)營管理服務(wù)的目標(biāo)，是從業(yè)主的角度出發(fā)，在物業(yè)經(jīng)濟壽命的全壽命周期內(nèi)，持續(xù)滿足租戶正?？臻g使用需求，在實現(xiàn)( )的基礎(chǔ)上，保持和提高物業(yè)的市場價值

2、以及未來發(fā)展?jié)摿?。a物業(yè)務(wù)期成本最小化 b物業(yè)各期凈收益最大化c租戶滿意度最大化 d物業(yè)價值最大化5國外通常將寫字樓分為( )個等級：a2 b3c4 d56( )是房地產(chǎn)投資信托基金和機構(gòu)投資者進(jìn)行商業(yè)房地產(chǎn)投資的主要物質(zhì)載體。a居住物業(yè) b收益性物業(yè) c公共物業(yè) d所有物業(yè)7關(guān)于區(qū)域購物中心，表述錯誤的是（）a建筑規(guī)模10萬平方米以上 b有效商業(yè)服務(wù)半徑可達(dá)到200kmc是一個高效運作的統(tǒng)一體 d通常由一家大型百貨公司為主要租戶8市級購物中心建筑面積一般在( )。a 3萬以上 b1萬3萬之間 c 300010000之間 d3000以下9受業(yè)主委托對物業(yè)經(jīng)營管理績效承擔(dān)綜合責(zé)任，在物業(yè)管理活動

3、中處在總包位置的是指( )物業(yè)管理企業(yè)。a管理型 b專業(yè)型 c綜合型 d委托型10別墅(villa)是指在風(fēng)景區(qū)或在郊外建造的供休養(yǎng)的住所，下列概念中，只有( )具有別墅類產(chǎn)品的獨有性。a空中別墅 b疊拼別墅 c獨棟別墅d雙拼別墅11一套公寓住宅的諸房間在相連的兩層樓上，稱為（）a花園公寓 b錯層公寓 c復(fù)式公寓 d單間公寓12( )是一種新型的房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)務(wù)，其主要功能是通過對人和工作的協(xié)調(diào)，為企業(yè)或事業(yè)單位創(chuàng)造一個良好的生產(chǎn)、辦公環(huán)境。a房地產(chǎn)投資組合管理b現(xiàn)場管理 c房地產(chǎn)資產(chǎn)管理 d設(shè)施管理13關(guān)于零售南業(yè)物業(yè)的表述，不正確的是( )。a零售商業(yè)物業(yè)可以是經(jīng)營零售業(yè)的獨立的建筑群b為了

4、實現(xiàn)業(yè)主總體利益的最大化，對于分散產(chǎn)權(quán)的零售商業(yè)物業(yè)也需要集中統(tǒng)一的專業(yè)化物業(yè)經(jīng)營管理服務(wù)c把零售商業(yè)物業(yè)是指用于商業(yè)經(jīng)營活動的小型店鋪d綜合用途物業(yè)內(nèi)零售商場的規(guī)模往往受到一定的限制14設(shè)施管理的服務(wù)對象通常為( )。a科研教學(xué)設(shè)施 b政府辦公樓 c醫(yī)院設(shè)施 d擁有房地產(chǎn)的非房地產(chǎn)企業(yè)或機構(gòu)15資產(chǎn)管理公司批準(zhǔn)在現(xiàn)場的物業(yè)管理企業(yè)提出的物業(yè)更新改造等資本改良投資計劃，主要考察( )。a這些資本開支是否符合財務(wù)會計原則 b這些資本開支是否符合條例的規(guī)定c這些資本開支是否能有效提升物業(yè)價值 d這些資本開支是否能降低物業(yè)管理成本16資產(chǎn)管理公司通過( )，來聘用、解聘和調(diào)配物業(yè)管理企業(yè)。a監(jiān)控物業(yè)

5、的運行績效 b監(jiān)控現(xiàn)場物業(yè)管理工作情況c監(jiān)控物業(yè)管理和物業(yè)運營的收益d監(jiān)控物業(yè)管理和物業(yè)運營的成本17管理型物業(yè)管理企業(yè)與專業(yè)型物業(yè)管理企業(yè)的區(qū)別，表述不正確的是（）a專業(yè)型物業(yè)管理企業(yè)受業(yè)主委托對物業(yè)經(jīng)營管理績效承擔(dān)綜合責(zé)任，在物業(yè)管理活動中處在總包的位置b管理型物業(yè)管理企業(yè)的工作重點在于物業(yè)管理工作的規(guī)劃與計劃、物業(yè)市場營銷與租賃管理、預(yù)算與成本管理、專業(yè)物業(yè)管理服務(wù)采購與分包商管理、現(xiàn)金流管理、績效評價和客戶關(guān)系管理等c管理型物業(yè)管理企業(yè)的出現(xiàn)，有利于提高物業(yè)管理體系運行效率，為業(yè)主提供更加滿足其多元化目標(biāo)需求的服務(wù)d在物業(yè)管理的某個環(huán)節(jié)提供專業(yè)管理服務(wù)，既能提高管理效率和質(zhì)量，也能有效

6、控制和降低管理成本，提高物業(yè)管理企業(yè)的勞動生產(chǎn)率和效益18跟據(jù)資產(chǎn)組合理論，不正確的是( )。a投資者應(yīng)當(dāng)適當(dāng)?shù)胤稚⑼顿Y，從而有效地抵消一部分風(fēng)險b “不要把雞蛋放在一個籃子里”c理性的投資者將選擇風(fēng)險最小的那個組合d投資者選擇不同部門和不同地理區(qū)域進(jìn)行資產(chǎn)組合，當(dāng)不同投資之間相關(guān)系數(shù)為負(fù)，存在補償，整體風(fēng)險將降低19關(guān)于物業(yè)維修和維護(hù)的開支，表述不正確的是( )。a在建筑物的經(jīng)濟壽命周期中，累積起來的維修成本可能大大超過初始投資b業(yè)主會盡量尋找能夠承擔(dān)全部維修成本的租戶c物業(yè)維修的開支依法應(yīng)由實際使用物業(yè)的租戶承擔(dān)d對于由業(yè)主承擔(dān)維修責(zé)任的物業(yè)，機構(gòu)投資者可能會因此拒絕參與投資20物業(yè)經(jīng)營管

7、理常規(guī)工作內(nèi)容包括租賃管理、現(xiàn)金流量管理、成本管理、維護(hù)和維修計劃管理、( )、設(shè)施設(shè)備管理和物業(yè)保險a日常維護(hù)和維修b確定管理標(biāo)準(zhǔn)c資產(chǎn)管理d構(gòu)建信息基礎(chǔ)21物業(yè)經(jīng)營管理戰(zhàn)略性工作內(nèi)容包括確定戰(zhàn)略、確定管理標(biāo)準(zhǔn)、構(gòu)建信息基礎(chǔ)、( )、進(jìn)行資產(chǎn)組合。a日常維護(hù)和維修b成本管理 c決策分析d物業(yè)保險管理二、多項選擇題(每題2分，每題中的備選項中，有2個或2個以上選項符合題意。錯選或多選，本題不得分；少選，所選每個選項05分)1物業(yè)經(jīng)營管理是( )等活動不斷拓展、交叉和融合的結(jié)果是貫穿于物業(yè)整個壽命周期的綜合性管理服務(wù)。a物業(yè)管理b房地產(chǎn)開發(fā)c房地產(chǎn)資產(chǎn)管理d房地產(chǎn)組合投資管理 e設(shè)施管理2物業(yè)經(jīng)

8、營管理強調(diào)為業(yè)主提供價值管理服務(wù)，滿足其的（）需求。a物業(yè)投資收益b企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略c主營業(yè)務(wù)發(fā)展目標(biāo)d物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)e延長物業(yè)的自然壽命3物業(yè)經(jīng)營管理的目標(biāo)包括( )。a為業(yè)主或投資者創(chuàng)造利潤和回報b使物業(yè)在運行使用過程中能夠保值增值c在物業(yè)經(jīng)濟壽命的全周期內(nèi)持續(xù)滿足租戶正?？臻g使用需求d物業(yè)經(jīng)營成本最小化e保持和提高物業(yè)的市場價值以及未來發(fā)展?jié)摿?人們主要依照寫字樓( )等對其進(jìn)行等級劃分。a收益能力 b所處的位置c樓字設(shè)計和裝修狀況d使用時間d投資者類型5對分散產(chǎn)權(quán)的零售商業(yè)物業(yè)進(jìn)行集中統(tǒng)一的專業(yè)化物業(yè)經(jīng)營管理服務(wù)的益處有( )。a利于選擇優(yōu)良租戶 b利于優(yōu)化零售商業(yè)的業(yè)態(tài)組合c利于實現(xiàn)業(yè)主總

9、體利益的最大化d可使商業(yè)輻射區(qū)域覆蓋整個城市e能滿足各種顧客層次的一站式購物消費和一站式享受的需求6物業(yè)經(jīng)營管理與傳統(tǒng)物業(yè)管理的關(guān)系，表述不正確的有（）a物業(yè)經(jīng)營管理活動不包括對物業(yè)本省的維修、養(yǎng)護(hù)、管理b 傳統(tǒng)物業(yè)管理強調(diào)為業(yè)主提供價值管理服務(wù)c物業(yè)經(jīng)營管理強調(diào)滿足業(yè)主物業(yè)投資收益、企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略及主營業(yè)務(wù)發(fā)展目標(biāo)的需求d寫字樓、零售商業(yè)等手藝省悟也完全可以通過物業(yè)經(jīng)營管理活動，向企業(yè)那樣為業(yè)主或經(jīng)營者創(chuàng)造利潤和回報。e物業(yè)保值、增值要求物業(yè)管理從傳統(tǒng)的物業(yè)運行管理服務(wù)，向策略性的物業(yè)資產(chǎn)戒指管理方向拓展7工業(yè)物業(yè)是為人類生產(chǎn)活動提供空間的物業(yè)，包括（）等。a工業(yè)廠房 b倉儲用房 c高興技術(shù)產(chǎn)

10、業(yè)用房 d研究與發(fā)展用房 e寫字樓8酒店和休閑娛樂設(shè)施是為人們的撒謊內(nèi)公務(wù)活動或公務(wù)旅行、會議、錄用、新鮮、康體娛樂活動提供空間的建筑，包括（）。a寫字樓 b高爾夫球場 c休閑度假村 d賽馬場 e花園公寓9設(shè)施管理的對象，主要是（）等。a高科技企業(yè)用房 b醫(yī)院設(shè)施 c科研教學(xué)設(shè)施 d政府辦公樓 e甲級住宅樓10物業(yè)經(jīng)營管理的三個層次中，（）以策略性管理為主。a物業(yè)管理 b設(shè)施管理 c運行管理 d房地產(chǎn)資產(chǎn)管理 e房地產(chǎn)投資組合管理11對于收益性物業(yè)或大型非房地產(chǎn)企業(yè)擁有的自用物業(yè)，除了物業(yè)管理，還要進(jìn)行（）工作。a日常管理 b現(xiàn)場管理 c房地產(chǎn)資產(chǎn)管理 d企業(yè)管理 e房地產(chǎn)投資組合管理12物業(yè)

11、管理企業(yè)按工作內(nèi)容可以分為（）。a管理型企業(yè) b專業(yè)型企業(yè) c委托型企業(yè) d兼營型企業(yè) e綜合性企業(yè)13房地產(chǎn)資產(chǎn)管理工司的主要工作任務(wù)和目標(biāo)包括（）a負(fù)責(zé)管理物業(yè)管理企業(yè)和設(shè)施管理公司b監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)和設(shè)施管理公司的行為c指導(dǎo)物業(yè)管理企業(yè)和設(shè)施管理公司為物業(yè)發(fā)展制定的戰(zhàn)略計劃d使管理范圍內(nèi)的物業(yè)在所處的姿勢場內(nèi)實現(xiàn)價值最大化e滿足業(yè)主、租戶和物業(yè)管理企業(yè)的要求14一個資產(chǎn)年管理公司通常負(fù)責(zé)幾處不同的物業(yè)。資產(chǎn)管理一般按照（）的分類原則來管理物業(yè)。a物業(yè)類型 b地理位置 c物業(yè)新舊程度 d物業(yè)產(chǎn)權(quán)類型 e物業(yè)運營成本15房地產(chǎn)組合投資管理的內(nèi)容包括（）a理解和執(zhí)行物業(yè)業(yè)主的投資目標(biāo) b評價物

12、業(yè)管理企業(yè)和設(shè)施管理公司的表現(xiàn)c審批資產(chǎn)管理公司提出的更新改造計劃 d以經(jīng)風(fēng)險調(diào)整后的組合投資回報最大化為目標(biāo)來管理資產(chǎn)e在合適的時機購置和處置物業(yè)資產(chǎn)16房地產(chǎn)投資的利潤是通過( )途徑創(chuàng)造出來的a在極好的條件下從開發(fā)商手中購買物業(yè)b通過物業(yè)管理保障物業(yè)始終處在正常的運行狀態(tài)c在合適的時機售出物業(yè)d在極好的條件下從原業(yè)主手中購買物業(yè)e在持有期間以現(xiàn)金流人量的現(xiàn)值最大化為目標(biāo)來經(jīng)營物業(yè)17下列關(guān)于專業(yè)型物業(yè)管理企業(yè)的表述，正確的有（） a受業(yè)主委托對物業(yè)經(jīng)營管理績效承擔(dān)綜合責(zé)任 b通常以專業(yè)分包的形式獲得物業(yè)管理業(yè)務(wù) c也以直接接受業(yè)主委托的形式獲得物業(yè)管理業(yè)務(wù) d同時具備物業(yè)策略管理和物業(yè)運

13、行管理能力 e由其提供專業(yè)管理服務(wù)，既能提高管理效率和質(zhì)量效控制和降低管理成本18從管理的層次上，物業(yè)管理可以分為( )。a委托管理 b公司管理c現(xiàn)場管理d現(xiàn)場作業(yè)e物業(yè)經(jīng)營19大宗房地產(chǎn)投資組合中，物業(yè)管理或設(shè)施管理、資產(chǎn)骨理和組合投資管理之間的相互關(guān)系的表述如下( )。a物業(yè)管理和設(shè)施管理定位在現(xiàn)場操作層面的管理b房地產(chǎn)組合投資管理公司負(fù)責(zé)管理物業(yè)管理企業(yè)和設(shè)施管理公司c房地產(chǎn)資產(chǎn)管理公司會努力地分散投資，以減少投資組合的整體風(fēng)險d為了實現(xiàn)投資者所擁有的房地產(chǎn)資產(chǎn)價值最大化的目標(biāo)，三個層次的物業(yè)經(jīng)營管理必須進(jìn)行有效的協(xié)調(diào)，并根據(jù)市場需求的變化主動地調(diào)整經(jīng)營策略e房地產(chǎn)組合投資管理公司必須協(xié)

14、調(diào)不同的資產(chǎn)管理公司平衡整個投資組合的現(xiàn)金流需求20物業(yè)經(jīng)營管理中的戰(zhàn)略性工作包括（）a確定戰(zhàn)略b構(gòu)建信息基礎(chǔ)c決策分析 d進(jìn)行資產(chǎn)組合e成本管理21物業(yè)經(jīng)營管理的常規(guī)工作內(nèi)容包括（）a現(xiàn)金流和成本管理b日常維修和維護(hù)c設(shè)施設(shè)備管理 d物業(yè)保險管理e進(jìn)行資產(chǎn)組合三、參考答案（一）單項選擇題1c2c3d4 b5b6b7d 8a9a10c 11c12d13c 14d15c16a17a18c19c 20a 21c（二）多項選擇題1.acde 2.abc 3.abce 4.abc 5.abc 6.ab 7.abcd 8.abcd 9.abcd10.de 11.ce 12.abe 13.abcd 14.

15、ab 15.acde 16.acd 17.bce 18.bcd 19.ade 20.abcd 21abcd第二章 房地產(chǎn)投資及其區(qū)位選擇一、單項選擇題1.房地產(chǎn)投資是指經(jīng)濟主體以獲得未來的房地產(chǎn)資產(chǎn)增值或收益，預(yù)先墊付一定數(shù)量的貨幣或?qū)嵨? )。a直接從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動的經(jīng)濟行為b間接地從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動的經(jīng)濟行為c直接或間接地從事或參與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動的經(jīng)濟行為d直接或間接地從事或參與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動的行為2.投資者進(jìn)行房地產(chǎn)投資的主要目的是( )。a獲得作為房地產(chǎn)業(yè)主的榮譽 b降低其投資組合的總體風(fēng)險c抵消通貨膨脹對其資產(chǎn)的影響 d使其財富最大化3.房地產(chǎn)區(qū)別與其他投資品最重要

16、的特性是( )。a政策影響性 b專業(yè)管理依賴性c相互影響性 d位置固定性或不可移動性4.由于房地產(chǎn)的不可移動性和受制于地區(qū)性需要的特性，所有其房地產(chǎn)投資成敗的要素均與( )相關(guān)。a所投資的房地產(chǎn)類型 b投資決策的準(zhǔn)確性c進(jìn)入房地產(chǎn)市場的時機選擇 d房地產(chǎn)所處的區(qū)位5.( )是指在正常市場和運營狀態(tài)下，房地產(chǎn)凈收益大于零的持續(xù)時間。a使用壽命b自然壽命 c設(shè)計壽命d經(jīng)濟壽命6公寓的租戶希望獲得洗衣服務(wù)，出租人就增加自助洗衣房，這表明出租人考慮了房地產(chǎn)投資的( )a適應(yīng)性b差異性c長期性d政策性7國外研究表明，公寓、酒店的經(jīng)濟壽命一般是（）年 a40 b50 c 60 d708( )是指面向現(xiàn)有運

17、行中的房地產(chǎn)，以獲取物業(yè)所有權(quán)或使用權(quán)為目的的投資。a房地產(chǎn)債券投資 b房地產(chǎn)間接投資 c房地產(chǎn)開發(fā)投資 d房地產(chǎn)置業(yè)投資9( )的出現(xiàn)，使得投資者可以把資金投入到由專業(yè)房地產(chǎn)投資管理者經(jīng)營管理的房地產(chǎn)投資組合中。a房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的債券 b房地產(chǎn)投資企業(yè)的股票c房地產(chǎn)投資信托基金 d房地產(chǎn)抵押支持證券10.以下關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)投資的表述，不正確的是( )。a房地產(chǎn)開發(fā)投資者通過轉(zhuǎn)讓其開發(fā)的房地產(chǎn)產(chǎn)品收回投資，獲取開發(fā)利潤b房地產(chǎn)開發(fā)投資通常屬于長期投資c房地產(chǎn)開發(fā)投資形成房地產(chǎn)市場上的增量供給d房地產(chǎn)開發(fā)投資者將建成后的房地產(chǎn)用于出租或經(jīng)營時，開發(fā)投資就轉(zhuǎn)變成了置業(yè)投資11.以下關(guān)于房地產(chǎn)置業(yè)投

18、資的表述，不正確的是( )。a房地產(chǎn)置業(yè)投資以獲取物業(yè)所有權(quán)和使用權(quán)為目的b其對象可以是市場上的增量房地產(chǎn)或存量房地產(chǎn)c其目的是自用d投資者不愿意繼續(xù)持有該項物業(yè)資產(chǎn)時，可以將其轉(zhuǎn)售并獲取轉(zhuǎn)售收益12房地產(chǎn)投資企業(yè)通過資本市場融資時，房地產(chǎn)債券或股票的投資者，也就分享了房地產(chǎn)投資的部分收益，成為( )。ambs投資者 breits投資者 c房地產(chǎn)直接投資者 d房地產(chǎn)間接投資者13關(guān)于房地產(chǎn)投資信托基金(reits)的表述，不正確的是( )。areits是購買、開發(fā)、管理和出售房地產(chǎn)資產(chǎn)的專業(yè)房地產(chǎn)投資管理者breits只將少量收入分配給投資者creits本身僅起到一個投資代理的作用dreits

19、是投資者間接投資房地產(chǎn)的重要工具14.與初始投入的資金相比，投資完成后，收回資金的購買力降低給投資者帶來的風(fēng)險稱為（）a通貨膨脹風(fēng)險b或然損失風(fēng)險c變現(xiàn)風(fēng)險d個別風(fēng)險15關(guān)于周期風(fēng)險的表述，不正確的是( )。a是指房地產(chǎn)市場的周期波動給投資者帶來的風(fēng)險b是指房地產(chǎn)投資中與時間和時機選擇因素相關(guān)的風(fēng)險c美國房地產(chǎn)市場的周期大約為1820年，香港為78年d房地產(chǎn)市場從繁榮階段進(jìn)入蕭條階段時，抗風(fēng)險能力較弱的房地產(chǎn)投資者常常面臨破產(chǎn)16住房抵押貸款證券化是指將金融機構(gòu)所持有的（）轉(zhuǎn)化為可供投資者持有的住房抵押支持證券，以達(dá)到籌措資金、分散房地產(chǎn)金融風(fēng)險等目的。a住宅開發(fā)抵押貸款債權(quán) b個人住房抵押貸

20、款債權(quán)c經(jīng)濟適用住房抵押貸款債權(quán) d住房公積金抵押貸款債權(quán)17以下關(guān)于住房抵押貸款證券化的表述，不正確的是( )。a專門設(shè)立的特殊目的公司向銀行購買其所持有的個人住房抵押貸款債權(quán)b公司將其購買的債權(quán)匯集重組成抵押貸款債權(quán)集合c通過政府、銀行、保險公司或擔(dān)保公司等為債權(quán)集合提供擔(dān)保，公司將債權(quán)轉(zhuǎn)化為信用等級較高的證券，并出售給投資者d購買住房抵押支持證券屬于房地產(chǎn)直接投資18急于將商品兌換為現(xiàn)金時由于折價而導(dǎo)致資金損失的風(fēng)險稱為（）a個別風(fēng)險 b利率風(fēng)險 c系統(tǒng)風(fēng)險 d變現(xiàn)風(fēng)險19房地產(chǎn)投資之利在于：相對較高的收益水平；能夠得到稅收方面的好處；易于獲得金融機構(gòu)的支持；（）；能夠提高投資者的資信等

21、級。a變現(xiàn)性能較好 b投資收回周期短 c對專門知識及經(jīng)驗的要求不高d實際收益與預(yù)期收益的差別 20從房地產(chǎn)投資的角度來說，風(fēng)險（）a是獲得預(yù)期收益的不確定性 b是無法估計獲得預(yù)期收益的可能性c是未獲得預(yù)期收益可能性的大小 d實際收益與預(yù)期收益的差別21投資者將資金投入房地產(chǎn)后，失去了相應(yīng)可能收益的風(fēng)險，稱為（）a收益現(xiàn)金流風(fēng)險b個別風(fēng)險 c比較風(fēng)險d時間風(fēng)險 二、多項選擇題1房地產(chǎn)投資的特性除位置固定性或不可移動性、壽命長，還包括（）等a各異性 b消費性 c政策影響性d相互影響性 e專業(yè)依賴性2以下有關(guān)房地產(chǎn)間接投資和直接投資的表述，正確的有（）a直接投資是指投資者直接參與房地產(chǎn)開發(fā)或購買過程

22、，參與有關(guān)管理工作b間接投資主要是將資金投入與房地產(chǎn)相關(guān)的證券市場c直接投資可分為開發(fā)投資和置業(yè)投資兩種形式d開發(fā)投資者一般是從長期投資的角度出發(fā)，希望獲得收益、保值、增值等方面的利益e間接投資者不直接參與房地產(chǎn)經(jīng)營管理工作3.房地產(chǎn)間接投資的具體形式包括( )。a置業(yè)投資 b購買房地開發(fā)、投資企業(yè)的債券c購買reits d購買房地產(chǎn)開發(fā)、投資企業(yè)的股票e 購買mbs4.關(guān)于房地產(chǎn)間接投資的下列表述，正確的有（）a從購買土地使用權(quán)開始 b從購置房地產(chǎn)開始c以獲取物業(yè)所有權(quán)或使用權(quán)為目的 d將資金投入與房地產(chǎn)相關(guān)的證券市場的行為e不需直接參與房地產(chǎn)經(jīng)營管理工作5.按資產(chǎn)投資的類型劃分，房地產(chǎn)投資

23、信托公司分為（）a權(quán)益型 b抵押型 c質(zhì)押型 d保證型 e混合型6.房地產(chǎn)投資的優(yōu)點有（）a收益水平相對較高b能夠得到稅收方面的好處c容易獲得金融機構(gòu)的支持d抵消通貨膨脹的影響 e是一種非流動性資產(chǎn)7房地產(chǎn)投資之弊在于（）a流動性差b投資數(shù)額巨大 c投資建設(shè)期長d投資回收期長 e需要專門的知識和經(jīng)8下列關(guān)于系統(tǒng)風(fēng)險和個別風(fēng)險的表述，正確的有（）a系統(tǒng)風(fēng)險是指市場供求風(fēng)險b較之個別風(fēng)險，系統(tǒng)風(fēng)險不易判斷和控制c或然損失風(fēng)險屬于個別風(fēng)險d周期風(fēng)險屬于個別風(fēng)險e持有期風(fēng)險屬于個別風(fēng)險 9投資者在進(jìn)行房地產(chǎn)投資決策時，應(yīng)( )。a根據(jù)項目風(fēng)險大小確定相應(yīng)的投資收益水平b根據(jù)風(fēng)險管理的能力選擇投資方向c

24、根據(jù)風(fēng)險周期變化的特點把握投資時機d避免機會成本e盡量選擇政府鼓勵的項目進(jìn)行投資以降低政策風(fēng)險10.僅對市場內(nèi)個別項目產(chǎn)生影響、可以由房地產(chǎn)投資者控制的個別風(fēng)險包括( )。a購買力風(fēng)險 b比較風(fēng)險c收益現(xiàn)金流風(fēng)險d或然損失風(fēng)險e時間風(fēng)險、持有期風(fēng)險11.狹義的區(qū)位含義，包括某一具體投資項目所處的（）a宏觀位置b中觀、微觀位置c社會環(huán)境 d競爭位置e經(jīng)濟環(huán)境12避免政策風(fēng)險的有效方法，包括選擇( )的項目進(jìn)行投資a政府鼓勵 b有收益保證 c有稅收優(yōu)惠政策d 國有資產(chǎn)參股項日 e灰色區(qū)域項目 13下列選項中，屬于未來經(jīng)營費用風(fēng)險的有( )。a建筑物功能過時所帶來的風(fēng)險b 建筑物存在內(nèi)在缺陷導(dǎo)致結(jié)構(gòu)

25、損壞的修復(fù)費用c未來不可預(yù)見的法律費用d實際收益和預(yù)期收益的差異隨著持有期延長而加大e資本價值隨著收益率的變化而變化14.房地產(chǎn)投資的風(fēng)險主要體現(xiàn)在( )。a投入資金的安全性 b期望收益的可靠性 c投資項目的變現(xiàn)性d資產(chǎn)管理的復(fù)雜性 e投資項目的復(fù)雜性15，房地產(chǎn)市場的周期可以分為以下（）階段。a雛形 b復(fù)蘇與發(fā)展 c繁榮 d危機與衰退 e銷匿16.對房地產(chǎn)投資中“區(qū)位”含義的理解應(yīng)包括（）a人地理位置b在城市社會經(jīng)濟活動中的位置c在整體市場供求關(guān)系中的位置 d在未來城市發(fā)展建設(shè)中的位置e相對重要性不變的位置17.居住物業(yè)的投資區(qū)位選擇時要考慮的主要因素有（）a市政公用和公建配套設(shè)施的完備程度

26、b公共交通便捷程度 c環(huán)境因素 d居民人口與收入 e政府控制環(huán)境污染的政策18.選擇寫字樓物業(yè)投資區(qū)位時要考慮的主要因素有（）a當(dāng)?shù)靥峁┲饕牧系目赡苄?b技術(shù)人才和勞動力供給的可能性c易接近性 d周圍土地利用情況和環(huán)境e與其他商業(yè)設(shè)施接近的程度19零售物業(yè)的投資區(qū)位選擇時要進(jìn)行（）a商業(yè)輻射區(qū)域分析 b消費者行為、偏好及購買能力分析c項目的易接近性或交通通達(dá)程度分析 d競爭性物業(yè)的競爭條件分析e 市政公用設(shè)施的完備程度分析 20.工業(yè)物業(yè)項目區(qū)位選擇的特殊要求包括（）a消費者行為、偏好及購買能力分析b交通運輸能否方便地連接原材料供應(yīng)地和產(chǎn)品銷售市場c技術(shù)人才和勞動力供給的可能性d水、電等資

27、源供給的充足程度 e控制環(huán)境污染的政策三、參考答案（一）單項選擇題1.c 2d 3d 4d5d6b7a8b9c 10b 11c12d 13b 14b 15b 16b 17d 18d 19d 20c 21c（二）多項選擇題1acde 2abce3bcde4cde 5abe6abcd 7abde8be 9abce 10bce11ab 12abc 13abc 14abcd15bcd16abcd 17abcd 18cde19abcd20，bcde第三章 房地產(chǎn)投資分析技術(shù)一、單項選擇1某投資者向銀行貸款2000萬元，期限為3年，年利率為8%，若該筆貸款的還款方式為期間按季度單利付息，到期后一次償還本息

28、，則開發(fā)商為該筆貸款支付的利息總額為（）萬元。a160 b 240 c 320 d 480 2上題中如果計算先期支付利息的時間價值，則貸款到期后開發(fā)商實際支付的利息是（）萬元。a 365.23 b 486.57 c 356.48 d 684.753償債備付率是指項目在借款償還期內(nèi)各年用于還本付息的資金與當(dāng)期應(yīng)還本付息金額的比率。對于一般房地產(chǎn)投資項目，改指標(biāo)值應(yīng)該大于（）。a12 b1.2 c 2 d0.24從潛在毛收入中扣除空置和收租損失后，再加上其他收入，就得到物業(yè)的（）。a稅前現(xiàn)金流 b有效毛收入 c凈運營收益 d名義收益5收益性物業(yè)的運營費用是除（）外物業(yè)發(fā)生的所有費用a抵押貸款還本付

29、息 b稅金 c保險 d人員工資6從（）中扣除（）后就可以得到物業(yè)的凈運營收益，簡稱經(jīng)受益。a有效毛收入 運營費用 b潛在毛收入 運營費用c有效毛收入 空置和收租損失 d潛在毛收入 空置和收租損失7（）是業(yè)主十分關(guān)心的問題，也是考察物業(yè)管理企業(yè)的物業(yè)管理工作成功與否的主要方面。a潛在毛租金收入的最大化 b稅前現(xiàn)金流的最大化c凈運營收益的最大化 d稅后現(xiàn)金流的最大化8關(guān)于物業(yè)經(jīng)營過程中的準(zhǔn)備金下列表述，不正確的是（）。a準(zhǔn)備金又稱為大修理基金b用于物業(yè)的日常維修和更新改造c如果這部分資金來自于物業(yè)的收益，應(yīng)從物業(yè)現(xiàn)金流中扣除d小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)的準(zhǔn)備金在物業(yè)管理條例中稱作專項維修基金。9. 目前我

30、國營業(yè)稅的稅率為（），城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費誰家在市區(qū)分別為營業(yè)稅稅額的（）和（）。a 12% 4% 3% b 12% 5% 3% c 5% 10% 3% d 5% 7% 3%10.現(xiàn)金流量圖是用以反映投資項目在一定時期內(nèi)（）的簡化圖示。a資金流入 b資金流出 c資金形態(tài) d資金運動狀態(tài)11有關(guān)繪制現(xiàn)金流量圖的基本規(guī)則的表述，不正確的是（）。a橫軸為時間軸，橫坐標(biāo)上“0”點通常表示當(dāng)前時點b試點“1”表示第1個計息周期的期末，同時又是第2個計息周期的開始c如果現(xiàn)金流發(fā)生在計息周期的期中而不是期初或期末，計算時同常常采用期初慣例法d某一計息周期內(nèi)的凈現(xiàn)金流量，是指該段時段內(nèi)現(xiàn)金流量的代數(shù)和12關(guān)

31、于資金的時間價值下列論述，不正確的是（）。a同樣數(shù)額的資金在不同時點上的價值差別稱為資金的時間價值b從投資者的角度來看，資金的增值特性使其具有時間價值c從消費者的角度來看，資金的時間價值體現(xiàn)為放棄即期消費的損失所應(yīng)得到的補償d資金時間價值的大小，取決于通貨膨脹率的大小13關(guān)于名義利率與實際利率關(guān)系的下列表述，不正確的是（）。a實際利率比名義利率更能反映資金的時間價值b名義利率與實際利率的只在按復(fù)利計息時才有價值c名義利率越小，計息周期越長，實際利率與名義利率的差異就越大d當(dāng)計息周期數(shù)為1時，名義利率與實際利率相等14某筆貸款按月還本付息，年利率12%，每月計息一次，則名義利率和實際利率分別是（

32、）。a12%，1% b1%，12% c12.68%，12% d12%，12.68%15等額序列致富的限制計算公式是（），式中a位年值，n為即席周期數(shù)，i為每個計息周期的利率。a p=a/（1+i）n b p=（a/i）1-1/（1+i）nc p=a/ i（1+i）n d p=a/1-1/（1+i）n16下列關(guān)于設(shè)備磨損的表述，不正確的是（）。a設(shè)備有形磨損是設(shè)備在使用或閑置過程中發(fā)生的實體性磨損b由于社會經(jīng)濟技術(shù)環(huán)境變化造成的設(shè)備貶值是設(shè)備有形磨損c設(shè)備有形磨損使設(shè)備精度降低，設(shè)備最終喪失使用價值d無形磨損不表現(xiàn)為設(shè)備原始價值的貶值17關(guān)于設(shè)備磨損的補償，表述不正確的是（）。a有形磨損的局部補

33、償是修理 b無形磨損的局部補償是現(xiàn)代化技術(shù)改造c有形磨損的完全補償是現(xiàn)代化技術(shù)改造e無形磨損的完全補償是更換18設(shè)備更新的核心工作，是確定設(shè)備的（）a價值 b自然壽命 c技術(shù)壽命 d經(jīng)濟壽命19設(shè)備經(jīng)濟分析中的沉沒成本等于舊設(shè)備（）減去起當(dāng)前市場價之后的差值。a原值 b賬面價值 c歷史價值 d入賬價值20關(guān)于設(shè)備更新分析的表述，不正確的是（）。a只考慮未來發(fā)生的現(xiàn)金流量b也要考慮以前發(fā)生的現(xiàn)金流量及沉沒成本 c一般指比較設(shè)備的費用 d設(shè)備分析以費用年值法為主21物業(yè)內(nèi)某新購設(shè)備原值為201萬元，預(yù)計使用壽命為10年，殘值為1萬元，第一年的運營費用為20萬元，預(yù)計以后每年等額增加運營費1萬元，不

34、考慮資金時間價值的影響其年等額總成本為（）。a 45萬元 b20萬元 c 24.5萬元 d 44.5萬元22物業(yè)內(nèi)部分建筑設(shè)備能正常運行，但運行費用過高，而市場上有功能類似但運行費用低的替代設(shè)備可供選擇，但該設(shè)備不提升物業(yè)運行服務(wù)質(zhì)量。此時進(jìn)行更新決策的邏輯是：在現(xiàn)有設(shè)備的年運行費用與更新設(shè)備的（）之間，選擇數(shù)值較低的方案a 初始購買成本支出的分?jǐn)偧幽赀\營費用 b年運行費用 c 初始購買成本支出的分?jǐn)?d運行費用的分?jǐn)?3某物業(yè)內(nèi)現(xiàn)有設(shè)備為舊式空調(diào)機組，剩余使用壽命5年，年電費支出40萬元。市場上銷售的新型節(jié)能空調(diào)機組，使用壽命10年，初始購置費用支出120萬元，年電費支出20萬元。采用設(shè)備經(jīng)

35、濟壽命靜態(tài)分析的方法可得出的結(jié)論是：采用新設(shè)備每年節(jié)約費用支出（）。a 8萬元 b 20萬元 c 4萬元 d10萬元24物業(yè)內(nèi)全部可出租面積與最可能的租金水平的乘積是（）。a稅前現(xiàn)金流 b有效毛租金收入 c凈運營收入 d潛在毛租金收入25投資者所投入的資本在經(jīng)營過程中所獲得的報酬，稱為（）。a投資回收 b投資回報 c投資收益 d先進(jìn)回報26在等額序列支付的年值a與現(xiàn)值p之間的關(guān)系式a=pi+pi/(1+i)n-1（i為投資回報率）中，（）是投資者的投資回收。a p b pi c pi/(1+i)n-1 d pi+pi/(1+i)n-127“等額還本付息照付”是值（）。a 借款期間每期僅支付當(dāng)期

36、利息而不還本金，最后一期歸還全部本金并支付當(dāng)期利息b 規(guī)定期限內(nèi)分期歸還等額本金和相應(yīng)的利息c 借款其內(nèi)人以償還本息，到期末全部還清d在規(guī)定期限內(nèi)分期等額攤還本金和利息28根據(jù)是否考慮（）因素的影響，盈利能力指標(biāo)分為靜態(tài)指標(biāo)和動態(tài)指標(biāo)a 利潤率 b 通貨膨脹率 c 利率 d資金時間價值29關(guān)于房地產(chǎn)投資分析評價指標(biāo)的表述，不正確的是（）。a 靜態(tài)盈利指標(biāo)通常在概略評價是采用b 為項目提供融資的金融機構(gòu)，更加重視項目償債能力的評價結(jié)果c 動態(tài)盈利指標(biāo)適用于詳細(xì)可行性研究階段的經(jīng)濟評價和計算期較長的投資項目d 清償能力自標(biāo)能較全面地反映投資方案整個計算期內(nèi)的經(jīng)濟效果30（）是凈現(xiàn)值計算中反映資金時

37、間價值的基準(zhǔn)參數(shù)，是導(dǎo)致投資行為發(fā)生所要求的最低投資回報率。a 現(xiàn)金回報率 b 利率 c 內(nèi)部收益率 d基準(zhǔn)收益率31（）是指項目在整個計算期內(nèi)，各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計等于零時的折現(xiàn)率a 現(xiàn)金回報率 b 資本化率 c 內(nèi)部收益率 d基準(zhǔn)收益率32下列關(guān)于內(nèi)部收益率的表述，正確的是（ ）a.內(nèi)部收益率在樹枝上等于基準(zhǔn)收益率b.內(nèi)部收益率是到項目壽命期終了時所有投資可以被收回的比率c.如果貸款利率高于內(nèi)部收益率，項目投資就會面臨虧損d.內(nèi)部收益率小于基準(zhǔn)收益率時，項目在財務(wù)上是可接受的33（ ）是指當(dāng)不考慮現(xiàn)金流折現(xiàn)時，項目已經(jīng)收益低償全部投資所需的時間a.全部投資回收期 b.動態(tài)投資回收期 c.

38、靜態(tài)投資回收期 d.投資回收終止期34（ ）反映了初始現(xiàn)金投資或者付款與年現(xiàn)金收入之間的關(guān)系a.基準(zhǔn)收益率 b.財務(wù)內(nèi)部收益率 c.投資回報率 d.現(xiàn)金回報率35某商業(yè)店鋪的購買價格為60萬元，其中40萬元由金融機構(gòu)提供抵押貸款，余款20萬元由投資者用現(xiàn)金支付。如果該項投資的金營收入扣除運營費用和抵押貸款還本付息后的年凈現(xiàn)金流量為2.8萬元，則該項投資的稅前現(xiàn)金回報率為（ ）a.12% b.14% c.7% d.2.8%36不用計算借款償還期的項目是（ ）a.房地產(chǎn)置業(yè)投資項目 b.房地產(chǎn)開發(fā)之后進(jìn)行出租經(jīng)營項目c.房地產(chǎn)開發(fā)之后進(jìn)行自營的項目 d.房地產(chǎn)開發(fā)用于銷售的項目37某寫字樓投資項目

39、在10年的持有期內(nèi)各年凈運營收益為50萬元，第10年末凈轉(zhuǎn)售收入為600萬元，如果折現(xiàn)率為10%，該寫字樓投資項目的收益現(xiàn)值為（ ）萬元a.846.23 b.538.55 c.726.14 d.485.6438某出租公寓的年有效毛租金收入為100萬元，年運營費用為30萬元，如果租金收入和運營費用在未來30年的經(jīng)營期內(nèi)分別以每年3%和2%的速度增長，折現(xiàn)率為8%，該出租公寓的凈運營收益現(xiàn)值為（ ）萬元a.1107.57 b.1224.35 c.1253.65 d.1304.5839某投資者以400萬元購進(jìn)一寫字樓單元，銀行為其提供了15年期的商業(yè)用房抵押貸款，抵押貸款價值比率為60%。該貸款的年

40、利率為9%，按月等額還本付息。假設(shè)該寫字樓物業(yè)每年升至2%，投資者在第6年年初將該物業(yè)轉(zhuǎn)售，則其在轉(zhuǎn)售收入中需要償還的貸款本金和剩余的物業(yè)權(quán)益價值依次為（ ）萬元。a.182.16 259.47 b.150.53 249.47 c.182.16 217.84 d.192.16 249.4740某寫字樓單元的購買價格為50萬元，其中投資者投入的權(quán)益資本為20萬元，另外30萬元為年利率為7.5%、期限為30年、按年等額還款的抵押貸款。建筑物的價值為40萬元，按有關(guān)規(guī)定可在25年內(nèi)直線折舊。預(yù)計該寫字樓的年毛租金收入為10萬元，控制和收租損失為毛租金收入的10%，年運營費用為毛租金收入的30%，不考

41、慮物業(yè)增值收益時，該寫字樓投資項目的投資回報率和償債備付率依次為（ ）。a.13.2% 1.36 b.15.2% 2.36 c.18.2% 2.56 d.22.2% 2.56二、多項選擇1在房地產(chǎn)投資分析中，把某一項投資活動作為一個獨立的系統(tǒng)，把一定時期各時點上實際發(fā)生的（ ）叫做現(xiàn)金流量a.資金流入 b.資金流入 c.資金的投入 d.資金現(xiàn)值 e.資金將來值2對于房地產(chǎn)開發(fā)投資項目來說，現(xiàn)今流出主要包括（ ）等。a.土地費用、建造費用 b.還本付息 c.稅金 d.比較成本 e.運營費用3空置和收租損失是值（ ）a.控制的面積不能產(chǎn)生租金收入 b.租出的面積沒有收到租金c.出租面積的變化導(dǎo)致租

42、金減少 d.租金水平的變化導(dǎo)致租金減少e.克出租面積的漸少而少收的租金4收益性物業(yè)的運營費用包括（ ）等a.控制和收租損失 b.抵押貸款還本付息 c.房產(chǎn)稅和所得稅 d.為租客提供服務(wù)的費用e.物業(yè)管理費用5財務(wù)凈現(xiàn)值是指按（ ），將項目計算期內(nèi)各年的凈現(xiàn)金流量折算到開發(fā)活動起始點和限制之和。當(dāng)npv0時，該項目在財務(wù)上是可以接受的a.基準(zhǔn)收益率 b.目標(biāo)收益率 c.投資回報率 d.現(xiàn)金回報率 e.內(nèi)部收益率6“兩稅一費”是指（ ）a.房產(chǎn)稅 b.城鎮(zhèn)土地使用稅 c.教育費附加 d.營業(yè)稅 e.城市維護(hù)建設(shè)稅7下列關(guān)于物業(yè)的稅前現(xiàn)金流的表述，不正確的有（ ）a.是業(yè)主的稅前收入或投資回報b.從

43、凈運營收益中扣除抵押貸款還本付息，就得到物業(yè)的稅前現(xiàn)金流c.當(dāng)今運營收益不足以支付抵押貸款還本付息金額時，該現(xiàn)金流是負(fù)值d.從物業(yè)稅前現(xiàn)金流中扣除所得稅，即得到物業(yè)稅后現(xiàn)金流e.如果物業(yè)沒有抵押貸款安排，稅前現(xiàn)金流就等于物業(yè)的凈運營收益8關(guān)于單利息和復(fù)利計息的表述，正確的有（ ）a.單利計息是僅按本金計算利息，利息不再生利息b.復(fù)利計息是按本金加上先前計息周其所累積的利息進(jìn)行計息c.我國個人儲蓄存款和國庫券的利息以單利計算d.在投資分析中，一般采用單利計息e.復(fù)利計息時，n個計息周期后的本利和計算公式位fn=p(1+in)9下列屬于設(shè)備有形磨損的是（ ）a.封存的設(shè)備因自然力產(chǎn)生的磨損b.設(shè)備

44、生產(chǎn)成本降低導(dǎo)致設(shè)備市場價格降低，從而引發(fā)的原來購買的設(shè)備貶值c.技術(shù)進(jìn)步因素的影響，社會上出現(xiàn)了新型設(shè)備，從而使原有設(shè)備在技術(shù)上顯得陳舊、落后d.設(shè)備在運轉(zhuǎn)過程中，在外力作用下產(chǎn)生的實體磨損、變形和損壞e.政府通過稅收政策限制污染環(huán)境的設(shè)備使用10下列關(guān)于房地產(chǎn)置業(yè)投資過程中現(xiàn)金回報率的表述，正確的有（ ）a.是指每年所獲得的現(xiàn)金報酬與投資者初始投入的權(quán)益資本的比率b.該指標(biāo)反映了初始現(xiàn)金投資或首付款與年現(xiàn)金收入之間的關(guān)系c.稅前現(xiàn)金回報率計算中，年現(xiàn)金收入等于凈運營收益扣除還本付息后的凈現(xiàn)金流量d.現(xiàn)金回報率屬于動態(tài)盈利能力指標(biāo)e.現(xiàn)金回報率即資本化率11關(guān)于設(shè)備壽命的表述，正確的有（ ）

45、a.自然壽命主要取決于有形磨損的速度 b.技術(shù)壽命主要取決于有形磨損的速度c.技術(shù)進(jìn)步速度越快，設(shè)備的技術(shù)壽命越長d.經(jīng)濟壽命適時投入使用的設(shè)備等額年總成本最低或等額年凈收益最高的使用期限 e.經(jīng)濟壽命是由無形磨損決定的12在房地產(chǎn)投資分析中，將房地產(chǎn)投資的收益分為（ ）兩部分a.投資回收 b.投資回報 c.權(quán)益回報 d.先進(jìn)回報 e.還本付息13靜態(tài)盈利能力指標(biāo)一般有（ ）a.財務(wù)內(nèi)部收益率 b.現(xiàn)金回報率 c.靜態(tài)投資回收期 d.投資回報率 e.資產(chǎn)負(fù)債率14動態(tài)盈利能力指標(biāo)一般有（ ）a.資產(chǎn)負(fù)債率 b.現(xiàn)金回報率 c.動態(tài)投資回收期 d.財務(wù)內(nèi)部收益率 e.財務(wù)凈現(xiàn)值15清償能力指標(biāo)包

46、括（ ）a.資產(chǎn)負(fù)債率 b.借款償還期 c.償債備付率 d.現(xiàn)金回報率 e.財務(wù)凈現(xiàn)值16關(guān)于房地產(chǎn)置業(yè)投資過程中投資回報率的表述，爭取的有（ ）a.是指每年所獲得的凈收益與投資者初始投入的權(quán)益資本的比率b.凈收益一般由稅后現(xiàn)金流量與還本付息所獲得的物業(yè)權(quán)益增加的價值構(gòu)成c.該指標(biāo)反映了初始現(xiàn)金投資或首付款與年現(xiàn)金收入之間的關(guān)系d.該指標(biāo)反映了初始權(quán)益投資與投資者實際獲得的收益之比e.計算投資回報率時，物業(yè)升值所帶來的收益不得計入凈收益17下列關(guān)于資產(chǎn)負(fù)債率的敘述正確的有（ ）a.資產(chǎn)負(fù)債率高，則企業(yè)的資本金充足，企業(yè)應(yīng)變能力強b.是反映項目各年所面臨的財務(wù)風(fēng)險程度及償債能力的指標(biāo)c. 屬短期

47、償債能力指標(biāo)d.資產(chǎn)負(fù)債率=凈資產(chǎn)合計/負(fù)債合計100%e.可以用來衡量客戶在清算時保護(hù)債權(quán)人利益的程度參考答案（一）單項選擇題1.a 2.c 3.b 4.b 5.a 6.a 7.c 8.b 9.d 10.d 11.c 12.d 13.c 14.d 15.b 16.b 17.c 18.d 19.b 20.b 21.d 22.a 23.a 24.d 25.b 26.c 27.b 28.d 29.d 30.d 31.c 32.c 33.c 34.d 35.b 36.d 37.b 38.a 39.d 40.b（二）多項選擇題1ab 2.abce 3.ab 4de 5ab 6cde 7.abce8.a

48、bc 9.ad 10.ad 11.ab 12.ab 13.bcd 14.cde 15.abc 16.abd 第四章 收益性物業(yè)價值評估一、單項選擇1.物業(yè)價格構(gòu)成中，土地取得成本一般是由購置土地的價格和（）等構(gòu)成。a契稅 b土地占用稅 c土地增值稅 d土地出讓金2物業(yè)開發(fā)成本中，水、電、燃?xì)?、熱力等設(shè)施的建設(shè)費用屬于( )。a前期工程費 b基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費c建筑安裝工程費 d公共配套設(shè)施建設(shè)費3.在物業(yè)估價中，物業(yè)開發(fā)商自有資金應(yīng)得的利息計入( )。a管理費用 b投資利息 c開發(fā)成本 d開發(fā)利潤4( )是指某類物業(yè)在市場上的平均水平價格，是該類物業(yè)大量成交價格的抽象結(jié)果。a理論價格 b總價格 c

49、市場價格 d單位價格5成交過程中買賣雙方都有自己所愿意接受的價格，下列有關(guān)表述不正確的是( )。a賣價總有一個最低界限，買價總有一個最高界限b在賣方市場下，成交價格會偏向最高買價c當(dāng)買者的最高價格等于賣者的最低價格時，交易可能成功d最高賣價和最低買價構(gòu)成了成交價格的可能區(qū)間6物業(yè)估價是為了特定的目的，對特定的物業(yè)(或物業(yè)權(quán)益)在特定的時點的( )價格或價值進(jìn)行測算和判定。a市場 b正常 c理論 d客觀合理7在評估一宗物業(yè)的客觀合理價格或價值時，一般要求同時采用（）種以上估價方法。a1 b2 c3 d48( )是將估價對象與在估價時點的近期發(fā)生過交易的類似物業(yè)進(jìn)行比較，對這些類似物業(yè)的成交價格作

50、適當(dāng)?shù)奶幚?，以求取估價對象客觀合理價格或價值的方法。a市場法 b成本法 c收益法 d趨勢法9( )是先分別求取估價對象在估價時點時的重新購建價格和折舊，然后將重新購建價格減去折舊，以求取估價對象客觀合理價格或價值的方法。a市場法 b成本法 c折舊法 d收益法10.( )是預(yù)測估價對象的未來收益，然后利用報酬率或資本化率、收益乘數(shù)將其轉(zhuǎn)換為價值，以求取估價對象客觀合理價格或價值的方法：a趨勢法 b成本法 c收益法 d市場法11.運用市場法估價的步驟不包括（）。a搜集交易實例 b對可比實例成交價格進(jìn)行處理c選取可比實例 d求取積算價格12( )特別適用于那些既無收益又很少發(fā)生交易的物業(yè)的估價，如公用、公益物業(yè)，以及有獨特設(shè)計或只針對個別用戶的特殊需要而開發(fā)建設(shè)的物業(yè)。 a市場法 b成本法 c折舊法 d收益法13在物業(yè)保險及其他損害賠償中，一般采用(a