房地產(chǎn)開發(fā)手續(xù)流程

1、房地產(chǎn)開發(fā)手續(xù)流程一、開發(fā)合同。辦事依據(jù)：工程建設管理服務規(guī)范 、城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例 、山 東省城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例。時間：取得土地使用權(quán)證，規(guī)劃申定后。提交： 1、可行性研究報告 ;2 、資質(zhì)證明文件 ;3、房地產(chǎn)開發(fā)項目審批書 ;4、土地 手續(xù)（土地證或土地拍賣方案及成交確認書） ;5、經(jīng)規(guī)劃部門認定規(guī)劃平面圖、 定位圖、豎向圖、管線圖 ;6、前期物業(yè)管理合同（協(xié)議） ;7、相關(guān)規(guī)費繳納證明 8、項目開發(fā)資金監(jiān)管協(xié)議。發(fā)放：開發(fā)合同，項目手冊。二、開發(fā)經(jīng)營許可證 辦事依據(jù)：工程建設管理服務規(guī)范 、城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例 、山 東省城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例。時間：取得開發(fā)

2、合同后。 由房管分局審批后報市局辦理。三、單體工程審查辦事依據(jù)城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條理、 山東省城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理 條理。時間：簽定開發(fā)合同、規(guī)劃許可證、計委立項建施圖圖紙審查后，建設工程規(guī)劃 許可證前。提交： 1、當年計委計劃批文 ;2、單體工程建施圖（圖紙審查中心審查過的） ;3、 建施計劃書及投資計劃書 ;4、開發(fā)合同、開發(fā)經(jīng)營許可證。 發(fā)放：單體工程審查表。四、預售許可證辦事依據(jù) ：城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條理、城市商品房預售管理辦法 山東省商品住宅質(zhì)量保證和使用說明書試行辦法。 時間：單體工程建設投資達到四分之一，已取得施工許可證。提交： 1、營業(yè)執(zhí)照： 2、資質(zhì)證書、開發(fā)合同、

3、開發(fā)經(jīng)營許可證； 3、土地使用 權(quán)證或合法用地文件； 4、建設工程規(guī)劃許可證； 5、開工許可證； 6、單體工程 審查表； 7、施工合同； 8、工程施工進度計劃； 9 工程建設投資 25% 以上證明 材料； 10、商品房預售方案； 11、備案回執(zhí)單； 12、平面圖、樓房表； 13、商 品房預售資金監(jiān)管協(xié)議； 14、商品房住宅質(zhì)量保證書、使用說明書。 發(fā)放：預售許可證。五、房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工綜合驗收（分期綜合驗收）合格證明文件。辦事依據(jù) ：城市房地產(chǎn)管理法、山東省城市新建住宅及配套設施建設與 交付使用管理辦法。時間：規(guī)劃、綠化、質(zhì)檢驗收并合格后、房屋初始登記使用前。提交： 1、開發(fā)項目綜合驗收申請

4、； 2、開發(fā)項目竣工圖紙； 3、單體工程審查表； 4、規(guī)劃、綠化、質(zhì)檢驗收合格報告； 5、物業(yè)管理落實情況報告。 發(fā)放：綜合驗收（分期綜合驗收）合格證明文件。六、房屋初始登記時間：綜合驗收（分期綜合驗收）后。提交： 1、土地使用權(quán)證書或合法用地文件； 2、建設工程規(guī)劃許可證； 3、建設 工程開工證明； 4、建設工程竣工驗收證明； 5、幢層戶平面圖； 6、房屋初始登 記申請表； 7、聊城市房屋調(diào)查表； 8、營業(yè)執(zhí)照復印件； 9、綜合驗收（分期綜 合驗收）證明文件。發(fā)放：房屋產(chǎn)權(quán)證。七、轉(zhuǎn)移登記 時間：辦完大證，購房合同需備案后。提交證件： 1.身份證復印件， 2.購房合同， 3.聊城市房屋調(diào)查表

5、， 4.購房發(fā)票，5.契稅發(fā)票， 6.商品房移交結(jié)算協(xié)議書， 7. 房屋轉(zhuǎn)移登記申請、審批書， 8.測繪 發(fā)票， 9.維修基金繳款證明。發(fā)放：房屋產(chǎn)權(quán)證。房地產(chǎn)開發(fā)手續(xù)辦理（非常詳細項目 收費標準責任部門 前置條件1. 土地取得1.1 征地報批所需文件1.1.1 土地現(xiàn)狀利用圖市、園區(qū)規(guī)建局審核 開發(fā)：到市規(guī)劃局查閱1.1.2 總體規(guī)劃圖1.1.3 用地紅線圖市、園區(qū)規(guī)劃局 市、園區(qū)規(guī)劃局總工辦 研發(fā)部明確用地范圍1.1.4 建設用地土地利用總體規(guī)劃審核表市、園區(qū)土地處 由園區(qū)土地處填寫1.2 土地使用證的辦理1.2.1 規(guī)劃選址意見書（控規(guī)） 質(zhì)1.2.2 規(guī)劃條件（用地范圍）1.2.3 土

6、地使用可行性研究報告 材料1.2.3 協(xié)助規(guī)劃區(qū)域內(nèi)企業(yè)土地掛牌市、園區(qū)規(guī)劃局 研發(fā)部確定用地性市、園區(qū)規(guī)劃局 研發(fā)部明確用地范圍 咨詢單位 經(jīng)營、總工辦、預算提供動遷部 相關(guān)企業(yè)1.2.3.1 企業(yè)動遷摸底動遷部 相關(guān)企業(yè)1.2.4 規(guī)劃設計方案批復 案1.2.5 土地掛牌評估 企業(yè)、評估公司1.2.3.2 企業(yè)搬遷補償談判、 達成搬遷協(xié)議 動遷部 相關(guān)企業(yè) 園區(qū) 搬 遷補償洽談1.2.3.3 企業(yè)提交土地轉(zhuǎn)讓申請 動遷部 相關(guān)企業(yè) 園區(qū)1.2.3.4 企業(yè)提交土地無經(jīng)濟糾紛承諾書 動遷部 相關(guān)企業(yè) 園區(qū)開發(fā)部 市規(guī)建局、 園區(qū)規(guī)建局 規(guī)劃設計方市土地交易中心、園區(qū)科技發(fā)展局 園區(qū)、搬遷1.

7、2.7 辦理固定資產(chǎn)投資計劃、基本建設計劃園區(qū)科技發(fā)展局 詳規(guī)市土地儲備中心 依繳款證明、摘牌前的保證1.2.9 簽訂開發(fā)履約保證書1.2.10 建設用地規(guī)劃許可證批復、紅線圖、開發(fā)申請1.2.8 辦理中標通知書 金市土地儲備中心 中標通知書 園區(qū)規(guī)建局 依摘牌手續(xù)1.2.111.2.121.2.131.2.141.2.151.2.16簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同書 繳納土地出讓金 土地出讓契稅的交納 國有土地使用權(quán)出讓批復 土地指界 國有土地登記 辦理土地使用證園區(qū)規(guī)建局依摘牌手續(xù)市地籍處）依摘牌手續(xù)園區(qū)財政局園區(qū)財政局市土地局、園區(qū)規(guī)建局園區(qū)規(guī)建局、土地處依摘牌手續(xù)依摘牌手續(xù)依摘牌手續(xù)1.3

8、 拆遷補償1.3.1 動遷普查1.3.1.1 動遷地塊摸底 定1.3.1.2 居民動遷摸底1.3.1.3 企業(yè)動遷摸底1.3.1.4 動遷標的物產(chǎn)權(quán)核實土地局、房產(chǎn)局開發(fā)部 土地規(guī)劃設計條件及用地范圍的確拆遷區(qū)域所在政府拆遷區(qū)域所在政府1.3.2.1 選擇拆遷單位1.3.2.2 簽訂委托拆遷合同1.3.2.3 辦理拆遷許可證1.3.2.4 辦理三停手續(xù)配套處 煤氣、自來水、電業(yè)局1.3.2 動遷手續(xù)辦理拆遷公司 經(jīng)理辦公會，招標、投標 拆遷公司 董事會開發(fā)部、財務部 房產(chǎn)局 中標通知書、規(guī)劃、建設用地、土地使用許可證、銀行資金證明1.3.3 居民動遷實施1.3.3.1 編制拆遷方案1.3.3.

9、2 發(fā)布拆遷公告1.3.3.3 摸底情況公示1.3.3.4 召開居民動遷大會董事會 依據(jù)市拆遷政策及相關(guān)規(guī)定辦公室 大連日報社 拆遷區(qū)域所在政府 拆遷區(qū)域所在政府1.3.3.5 制定拆遷補償費發(fā)放計劃 財務部1.3.3.6 簽訂拆遷貨幣補償協(xié)議 財務部1.3.3.7 動遷標的物拆除拆遷公司1.3.3.8 進行居民回遷安置 公證處1.3.4 企業(yè)動遷實施 被拆遷單位1.3.4.1 拆遷委托評估1.3.4.2 拆遷補償費確定1.3.4.3 簽訂拆遷補償協(xié)議1.3.4.4 動遷標的物拆除1.3.4.5 拆除現(xiàn)場移交市房地產(chǎn)評估所董事會 依據(jù)市拆遷政策及相關(guān)規(guī)定 財務部拆遷公司工程部1.3.5 動遷管

10、理1.3.5.1 拆遷政策法規(guī)搜集歸檔 檔案室檔案室檔案室法院、執(zhí)法局、派出所1.3.5.2 居民動遷資料歸檔1.3.5.3 企業(yè)動遷資料歸檔1.3.5.4 外理企業(yè)居民動遷糾紛1.3.6 拆遷評價1.3.6.1 形成委托拆遷單位評價1.3.6.2 簽訂委托拆遷終止協(xié)議1.4 土地變更用途和超面積補交的地價園區(qū)規(guī)建局、財政局 確定最終規(guī)劃用途和面積2. 勘測設計工作2.1 勘察測繪與環(huán)評2.1.1 現(xiàn)狀地形測量、基礎配套設施測繪2.1.1.1 確定紅線圖2.1.1.2 面積確認（根據(jù)坐標）2.1.1.3 基礎配套設施的測定2.1.2 地質(zhì)勘察（初勘）2.1.3 環(huán)境影響評價審批手續(xù) 市環(huán)保局2

11、.2 設計招標 提供規(guī)劃設計方案2.2.1 下達設計任務書 營銷部2.2.2 確定設計單位2.3 規(guī)劃方案設計2.3.12.3.2 交通影響分析 劃評審會2.3.3 方案評審2.3.4 方案調(diào)整2.4 詳規(guī)方案批復2.5 擴初設計2.6 施工圖設計2.6.1 建筑施工圖2.6.2 結(jié)構(gòu)施工圖2.6.3 給排水施工圖2.6.4 暖通施工圖2.6.5 弱電施工圖2.6.6 強電施工圖2.6.7 消防施工圖2.6.8 人防設計2.6.9 自來水設計 線設計圖2.6.10 煤氣設計 圖、房間布局方案設計方案全圖（見備注）市交警支隊邀請市交警支隊科技規(guī)劃科參加規(guī)市規(guī)劃局、園區(qū)規(guī)建局設計院設計院設計院設計

12、院設計院設計院設計院、專業(yè)公司設計院、電業(yè)局消防局 自來水公司、總工辦煤氣公司、總工辦立項批復、選址意見書有項目規(guī)劃批文、小區(qū)水內(nèi)小區(qū)建筑設計有項目規(guī)劃批文、2.7 建筑工程單體施工圖審查園區(qū)規(guī)建局、市建委審圖辦2.8 外網(wǎng)設計（采暖、雨水、污水、道路）相關(guān)單位3. 工程前期工作3.1 建設工程規(guī)劃許可證 審核研發(fā)部 園區(qū)規(guī)劃局 單體施工圖審批、 消防3.2 城建綠化審批市城建局、區(qū)城建局 規(guī)劃批復3.3 人防設計審核、 批復及履約保證手續(xù) 立項通知單3.4 消防審核、批復3.5 政府代收費3.5.13.5.23.5.33.5.43.5.53.5.63.5.7總工辦 市人防辦 人防建設本內(nèi)閣墻

13、改基金繳納砂石費繳納 散裝水泥專項基金繳納 水土保持費 水土保持辦墻改辦 市水務局規(guī)劃批復規(guī)劃批復 市經(jīng)貿(mào)委散裝水泥辦 規(guī)劃批復規(guī)劃批復白蟻防治費房產(chǎn)局白蟻防治辦公室辦理勞動保險繳費手續(xù) 人防費繳納人防辦質(zhì)量處 市建委統(tǒng)籌辦 規(guī)劃批復規(guī)劃批復3.6 市政手續(xù)3.6.1 市政道路挖掘（占用）審批 預先提要求3.6.2 占用公路路產(chǎn)賠償及挖掘?qū)徟?程預先提要求3.6.3 市政工程質(zhì)量監(jiān)督手續(xù) 先提要求3.6.4 路燈設置工程市城建局市政處規(guī)劃圖紙、工程路燈處交通口岸管理局規(guī)劃圖紙、工市城建局市政工程質(zhì)量檢查站規(guī)劃圖紙、工程預先提要求工程預3.7 建設項目有關(guān)手續(xù)3.7.1 施工圖審查3.7.2 防

14、雷審查3.7.3 行政執(zhí)法檢查手續(xù)3.7.4 辦理工程招投標手續(xù) 招標委員會 市建委招標辦3.7.5 辦理質(zhì)量、安全監(jiān)督手續(xù)3.7.6 辦理檔案手續(xù)3.7.7 辦理備案手續(xù)3.7.8 交易中心手續(xù)3.8 辦理建筑工程施工許可證3.9 辦理預 銷售許可證 開發(fā)部、營銷部 市房產(chǎn)局、房屋測繪部門 詳 規(guī)方案批復、規(guī)劃、施工進程3.9.1 商品房面積測繪 市房屋測繪管理部門 建筑施工平面圖3.9.2 商品房登記3.9.3 商品房銷售價格認定3.12 增容項目3.12.1 水大連水務局、 項目部、總工辦 詳規(guī)圖、 規(guī)劃批文并報送自來水公司；主體工程基本封頂。3.12.2 電電業(yè)局、項目部、總工辦 詳規(guī)

15、圖、規(guī)劃批文3.12.3 煤氣煤氣公司、項目部、總工辦詳規(guī)圖、規(guī)劃批文；工程已竣工；總戶數(shù)已確定。3.12.4 熱力熱力公司、項目部、總工辦詳規(guī)圖、規(guī)劃批文；工程已竣工；總戶數(shù)已確定。3.13 紅線外市政設施3.13.1 紅線外道路、 水、電、氣、熱力 劃方案市政、自來水、電業(yè)局、煤氣 規(guī)3.13.2 通訊建造3.13.3 管線鋪設3.13.4 接口3.14 三通一平3.14.1 臨時道路3.14.2 臨時用電 使用地點3.14.3 臨時用水 及使用地點電訊公司 規(guī)劃方案 規(guī)劃方案規(guī)劃方案 電業(yè)局、項目部 項目部提前 20 天提供用電負荷及自來水公司、項目部 項目部提前 20 天提供用水點3.

16、14.4 場地平整3.15 臨時設施3.15.1 臨時圍墻3.15.2 臨時辦公室3.15.3 臨時場地占用3.15.4 臨時圍板9.后期手續(xù)項目部、監(jiān)理公司、施工單位 質(zhì)量監(jiān)督站、檔案局 工程檔案、監(jiān)理檔案9.1 綜合驗收 項目部、監(jiān)理公司、施工單位 質(zhì)量監(jiān)督站、檔案局 工 程檔案、監(jiān)理檔案9.1.1 工程檔案驗收項目部、監(jiān)理公司、施工單位 質(zhì)量監(jiān)督站、檔案局工程檔案、監(jiān)理檔案9.1.2 環(huán)保驗收手續(xù)市環(huán)保局建設項目環(huán)保設施竣工驗收檢測報告審批 市環(huán)保局、環(huán)保監(jiān)測單位 依規(guī)劃批復協(xié)調(diào)環(huán)保三同時項目驗收手續(xù)市環(huán)保局 依規(guī)劃批復協(xié)調(diào)9.1.3工程竣工規(guī)劃驗收項目部園區(qū)規(guī)劃局竣工9.1.4工程竣工

17、消防驗收項目部市消防局竣工9.1.5工程竣工人防驗收項目部市人防辦竣工9.1.6工程竣工電梯驗收項目部市消防局竣工9.1.7工程竣工市政驗收項目部市 竣工9.1.8工程竣工防雷驗收項目部市消防局竣工9.1.9 工程竣工專家組驗收 項目部、監(jiān)理公司、施工單位 質(zhì)量監(jiān)督站、 檔案局 工程檔案、監(jiān)理檔案9.2 竣工備案 質(zhì)檢站備案科9.3 辦理地名及建筑物門牌號批復手續(xù) 市民政局地名辦 規(guī)劃批復9.4 房產(chǎn)測繪9.5 房產(chǎn)證 203一個完整的房地產(chǎn)項目從開始到竣工 ,大致可以分以下三大部分。第一部分，房地產(chǎn)開發(fā)公司的準備工作在報行政機關(guān)審批之前， 房地產(chǎn)開發(fā)公司應辦理好土地出讓手續(xù)， 委托有資質(zhì)的

18、勘察設計院對待建項目進行研究并制作報告書 ,應附有詳細的規(guī)劃設計參數(shù)和效 果圖，并落實足夠的開發(fā)資金。第二部分，行政審批部分 房地產(chǎn)開發(fā)前期手續(xù)辦理流程 根據(jù)我國當前法律、 法規(guī)、規(guī)章，房地產(chǎn)建設項目的行政許可程序一般共分六個 階段： 1）選址定點； 2）規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設計條件； 3）初步設計及施 工圖審查； 4）規(guī)劃報建圖審查； 5）施工報建； 6）建設工程竣工綜合驗收備案。一、選址定點階段。此階段一般辦理以下事項：1、計委審查可行性研究報告和進行項目立項。2、國土資源局進行土地利用總體規(guī)劃和土地供應方式的審查。3、建委辦理投資開發(fā)項目建設條件意見書。4、環(huán)保局辦理生產(chǎn)性項目環(huán)保意見

19、書（表）。5、文化局、地震局、園林局、水利局對建設工程相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進行審查。6、規(guī)劃部門辦理項目選址意見書。二、規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設計條件階段，此階段辦理以下一般事項：1、人防辦進行人防工程建設布局審查。2、國土資源局辦理土地預審。3、公安消防支隊、公安交警支隊、教育局、水利局、城管局、環(huán)保局、園林局、 文化局對建設工程相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進行審查。4、規(guī)劃部門對規(guī)劃總圖進行評審，核發(fā)建設用地規(guī)劃許可證。5、規(guī)劃部門確定建設工程規(guī)劃設計條件。三、初步設計和施工圖設計審查，此階段辦理以下一般事項：1、規(guī)劃部門對初步設計的規(guī)劃要求進行審查。2、消防局對初步設計的消防設計進行審查。3、交警支

20、隊對初步設計的交通條件進行審查。4、人防辦對初步設計的人防設計進行審查。5、國土資源局進行用地預審。6、市政部門、環(huán)保局、衛(wèi)生局、地震局等相關(guān)部門對初步設計的相關(guān)專業(yè)內(nèi)容 進行審查。7、建委制發(fā)初步設計批復，并對落實初步設計批準文件的要求進行審查。8、建委對施工圖設計文件進行政策性審查，根據(jù)業(yè)主單位意見，核發(fā)技術(shù)性審 查委托通知單。9、建委根據(jù)施工圖設計文件審查機構(gòu)發(fā)出的建設工程施工圖設計文件審查報 告，發(fā)放建設工程施工圖設計文件審查批準書。四、規(guī)劃單體審查階段，此階段辦理以下一般事項：1、公安消防支隊進行消防設計審查。2、人防辦進行人防設施審查。3、建委、市政部門、園林局、環(huán)保局、衛(wèi)生局按職責劃分對相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范 圍進行審查。4、規(guī)劃部門對變更部分的規(guī)劃設計補充核準規(guī)劃設計條件，在建設單位繳納有 關(guān)規(guī)費后，核發(fā)建設工程規(guī)劃許可證。五、施工報建階段，此階段辦理以下一般事項：1、建設單位辦理施工報建登記。2、建設方對工程進行發(fā)包，確定施工隊伍。招標類工程通過招投標確定施工隊 伍，非招標類工程直接發(fā)包。并取得中標通知書。3、建委組織職能部門對工程開工條件進行審查，核發(fā)建筑工程施工許可證。六、商品房預售許可階段，此階段辦理以下一般事項： 由房地產(chǎn)管理部門辦理預售登記，核發(fā)商品房預售許可證。 開發(fā)企業(yè)申請辦理商品房預售許可證應當提交下列證件（復印件）及資料：