物業(yè)管理的風險與防范

1、物業(yè)管理風險分析與防范一、物業(yè)管理風險分析物業(yè)管理的風險分很多種，從管理階段來說分為前期介入接管風險和日常物業(yè)管理的風險，有效的降低前期介入接管的風險為是降低日常物業(yè)管理的風險，有效的降低日常物業(yè)管理的風險為了物業(yè)公司長期的穩(wěn)定發(fā)展。前期是早期介入和前期物業(yè)管理，時限應該是開始建樓到業(yè)主裝修完入住以后3個月左右，首先說早期介入，這個階段涉及面廣、時間長、技術性強、難度高，當物業(yè)公司不具備足夠的具有相當專業(yè)技術能力和物業(yè)管理操作經(jīng)驗的人員全過程參與時，難以發(fā)現(xiàn)在項目規(guī)劃設計和施工等方面存在的隱患和問題，會對日后的日常物業(yè)管理埋下隱患。再說前期物業(yè)管理，最主要的是合同風險和印象風險，物業(yè)管理合同和

2、其他合同最大不同的地方就是“一次性”，為什么這么說，按現(xiàn)階段的現(xiàn)狀來講合同一旦訂立，修改的可能性不是很大，因為業(yè)主眾多，修改的過程繁瑣，即使修改成功對物業(yè)公司產(chǎn)生負面影響。印象風險就好比剛剛認識的兩個人，第一印象都會對以后的交往產(chǎn)生重要作用，前期物業(yè)管理處于物業(yè)公司與業(yè)主相互了解階段，也是各種矛盾交織的特殊時期，工程遺留的質(zhì)量問題、設施設備調(diào)試、業(yè)主裝修等等問題，都會影響業(yè)主正常生活，從而影響到日后的物業(yè)管理工作。由此可見，如不重視前期物業(yè)管理，將會已發(fā)管理風險。日常物業(yè)管理的風險是物業(yè)公司經(jīng)營過程中的絆腳石，有效的降低日常物業(yè)管理的風險可以使物業(yè)公司長期的穩(wěn)定發(fā)展。包括如下：1、物業(yè)使用帶來

3、的風險：不僅會造成物業(yè)共用部位損壞、安全隱維修和維護成本，還會使物業(yè)公司在物業(yè)日常使用過程中，業(yè)主(或物業(yè)使用人)對物業(yè)使用出現(xiàn)不當行為和不當使用的情況，如高空拋物、改變物業(yè)使用功能、堵塞消防通道、損毀共用設施設備和場地等，這些情況難以確定責任人的，即使確認了責任人物業(yè)公司一般也要承擔一定的法律責任2、法律概念不清導致的風險：如公共安全、人身財產(chǎn)的保險和財產(chǎn)保管方面，業(yè)主往往對物業(yè)管理安全防范主體的責任認識不清，誤將本應由公安機關或業(yè)主自身承擔的安全防范責任強加給物業(yè)公司，導致物業(yè)公司與業(yè)主糾紛增加，物業(yè)公司為此投入大量的人力、財力和物力造成不必要的消耗，承擔額外責任。3、各項費用的收繳風險：

4、業(yè)主由于各種原因緩交、少交或拒交管理費，是物業(yè)服務活動中比較突出的問題。由于物業(yè)公司普遍缺乏有效的追繳手段，收費風險是物業(yè)日常管理服務常見的風險之一，不單是物業(yè)費、供暖費，代收代繳的費用繳納不及時勢必導致物業(yè)公司蒙受經(jīng)濟損失，承擔其不應有的風險。4、管理員工服務存在的風險：物業(yè)管理服務需要員工來實施，在對員工的選擇及實施管理的諸多環(huán)節(jié)中，物業(yè)公司雖然可采取多種手段加以控制，但員工的工作如與物業(yè)公司不一致，雖然物業(yè)公司可通過要求整改予以解決，但其后果往往是對物業(yè)公司不利，物業(yè)公司也將承擔員工不當行為的責任。5、公共媒體在宣傳報道中的輿論風險：在物業(yè)管理活動中，由于物業(yè)管理服務不到位、矛盾化解不及

5、時、投訴處理不當和與各方溝通不及時等，均有可能導致物業(yè)管理的輿論風險。輿論風險不僅會影響物業(yè)公司的品牌形象，而且會給物業(yè)公司帶來經(jīng)濟上的損失。二、物業(yè)管理風險防范1、物業(yè)公司應結(jié)合項目的實際情況，確定長期、中期和短期管理目標，不斷總結(jié)并調(diào)整管理方向，確保管理目標的實現(xiàn)。 加速人才培養(yǎng)，高度重視員工的培養(yǎng)教育，努力提高員工業(yè)務水平以及處理技巧，盡快形成高素質(zhì)的、職業(yè)化的物業(yè)管理隊伍。 做好年度財務預算，積極公布財務報表，增加財務收支透明度，讓業(yè)主感到物業(yè)公司帳目清楚，取得業(yè)主的信任和支持，避免多收費、少服務、少花錢以賺取最大利潤的做法。2、提高業(yè)主對物業(yè)公司及物業(yè)管理行業(yè)的熟悉加強政策法規(guī)和消費

6、意識的正面宣傳，讓業(yè)主了解物業(yè)公司收取的物業(yè)管理費是合理定價并公開透明的，達到理解、支持、配合物業(yè)公司各項舉措的目的，才能更好地開展各項管理服務工作。3、運用法律法規(guī)保護自己，物業(yè)管理相關法規(guī)相繼出臺了一些配套的法律法規(guī)和規(guī)范性文件，明確了物業(yè)公司和業(yè)主雙方的責任和義務，在一定程度上減少了物業(yè)管理風險的發(fā)生，物業(yè)公司要通過學法、守法，及時把握其條款及領會其精神，可以充分運用法律武器保護自身的合法權(quán)益，在簽訂各項合同時，明確相關方的權(quán)利、義務和責任，是規(guī)避物業(yè)管理風險的有力保障。同時，物業(yè)公司還要增強預見性、針對性，才能進一步提高自身防范和化解各種風險的能力。4、購買保險，除了自身提高管理水平，

7、做到防患于未然外，為接管的物業(yè)公用部位及公用設施設備購買保險來轉(zhuǎn)移和降低風險。防范因管理過程中的疏忽或過失造成經(jīng)濟損失?？傊?，風險是一把雙刃劍，物業(yè)公司只有正確地熟悉物業(yè)管理活動中存在的風險和做好風險防范措施，才能使獲得良好的經(jīng)濟利益和長遠發(fā)展。物業(yè)管理行業(yè)風險與規(guī)避方式前言相對其他行業(yè),我國的物業(yè)管理行業(yè)屬新興行業(yè)，缺乏抗風險意識,導致整個物業(yè)管理行業(yè)抗風險能力較弱。隨著物業(yè)管理條例和物權(quán)法的實施，長期樹立行業(yè)風險意識,提高企業(yè)抗風險能力,規(guī)避經(jīng)營風險,是物業(yè)管理企業(yè)增強生存能力和可持續(xù)發(fā)展的又一關鍵因素。一、物業(yè)管理活動中可能發(fā)生的風險由于各類小區(qū)和大廈有著各自不同的特點，因此物業(yè)管理企業(yè)

8、可能產(chǎn)生的風險也有所不同，根據(jù)管理服務協(xié)議的具體義務內(nèi)容劃分，主要有以下幾個方面：1、人身、財產(chǎn)安全風險。是指因第三人的行為（包括過失及故意行為），給物業(yè)管理服務范圍內(nèi)的業(yè)主或使用人造成人身、財產(chǎn)損害而產(chǎn)生的物業(yè)管理責任風險。近年來，入室盜竊、搶奪、搶劫和故意傷害、故意殺人等各類案件在小區(qū)內(nèi)頻頻發(fā)生，給物業(yè)管理企業(yè)的管理帶來極大的風險。2、停車場責任風險。是指在物業(yè)管理的停車場范圍內(nèi)，發(fā)生車輛車身受損、車輛丟失等事件給物業(yè)管理企業(yè)帶來的責任風險。例如業(yè)主物品被盜，物業(yè)管理企業(yè)在什么情況下可以免責，在什么情況下應承擔賠償責任；對于停車場停車，業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)分別承擔哪些安全責任和義務。3、消防

9、風險。小區(qū)和大廈的消防問題是關系到廣大業(yè)主和使用人生命、財產(chǎn)安全的關鍵問題。所謂消防風險是指因小區(qū)或大廈內(nèi)消防設施的維修保養(yǎng)不善而引發(fā)的風險，如小區(qū)發(fā)生火災帶來的可能導致重大人身損害或財產(chǎn)損失的風險。 2000 年 12 月，河南省洛陽市東都商廈發(fā)生特大火災造成 309 人死亡，雖然大廈配備了泡沫滅火器，但既無噴水裝置，又無煙霧警報器，沒有及時阻止火災的蔓延。4、設備風險。是指因物業(yè)本身及公共設施設備的管理、維護不善造成的業(yè)主或使用人人身和財產(chǎn)損失所要承擔的責任風險，如小區(qū)高層電梯因維護不當造成停機等。5、公共環(huán)境管理風險。物業(yè)管理企業(yè)依據(jù)合同對所管理小區(qū)或大廈內(nèi)的公共區(qū)域具有管理和養(yǎng)護的義務

10、，如果管理、養(yǎng)護不當將帶來巨大的隱患。6、經(jīng)濟運營過程中的其他風險。二、物業(yè)管理風險的防范及化解措施（一）人身、財產(chǎn)安全風險的防范及化解措施許多業(yè)主認為 : 交了物業(yè)管理費，物業(yè)管理企業(yè)就應對業(yè)主的人身、財產(chǎn)負安全責任。其實這是一個誤區(qū)，物業(yè)管理企業(yè)只是依法成立的普通公司法人主體，不享有超出法律規(guī)定的任何行政管理權(quán)和行政處罰權(quán)，物業(yè)管理企業(yè)的工作人員包括保安人員都不具有超出普通公民的任何特權(quán)，其安全防范義務只能是一種合理范圍的安全防范義務。因此，物業(yè)管理企業(yè)在簽訂物業(yè)管理合同時，應明確約定對業(yè)主和使用人人身、財產(chǎn)安全不承擔保險保管義務。同時，為避免因管理不善而承擔責任，物業(yè)管理企業(yè)也要建立并完

11、善管理制度，實行來訪人員進出登記制度。來訪人員必須經(jīng)業(yè)主確認同意后方能進入；搬離小區(qū)物品必須經(jīng)確認后方可放行；做好及保存完整的值班記錄；對重點區(qū)域進行重點監(jiān)控；及時發(fā)現(xiàn)和制止不法分子的侵害行為，在第一時間進行報警，協(xié)助公安部門制止和防范違法犯罪行為 , 盡到應盡的管理義務。（二）停車場管理風險的防范及化解措施停車場糾紛一直是物業(yè)管理糾紛的重要內(nèi)容之一，因此，如何在糾紛中贏得主動 , 成為物業(yè)管理企業(yè)探討的重點。1、必須保證停車場的規(guī)劃和建設符合法律規(guī)定，各類證件完備，停車場符合經(jīng)營管理的條件，即停車場存在的合法性。2、完善管理制度。制作車輛停放服務公示牌，放置在停車場的顯著位置，明示停車場經(jīng)營

12、單位是否承擔車輛的保管責任 ; 嚴格管理車輛的出入，對進出停車場的車輛發(fā)放停車憑證，對車輛明顯的、已有的損害和破損應記載在憑證上，同時對停車場停放服務的具體內(nèi)容和車輛停放人應注意的事項記載在該憑證上，告知車輛停放人。3、為了避免風險，最重要的一點就是與車主簽訂書面協(xié)議，明確雙方的權(quán)利義務關系，明確雙方是車輛保管關系還是車位有償使用關系，一旦發(fā)生糾紛，該協(xié)議就成了重要的證據(jù)資料。（三）消防風險的防范及化解措施物業(yè)管理企業(yè)在接手小區(qū)和大廈物業(yè)管理時，首先應確認接管的小區(qū)和大廈是否已通過消防部門的驗收，取得消防驗收合格證 ; 其次，在業(yè)主進行裝修時，物業(yè)管理企業(yè)應審查業(yè)主申請裝修的項目是否影響結(jié)構(gòu)安

13、全，使用的材料是否符合消防要求 ; 在業(yè)主裝修過程中，要實施監(jiān)督責任，對損壞公共消防設施和器械的行為即時進行制止和糾正 ; 同時，在小區(qū)和大廈發(fā)生消防事故時，應第一時間報警，協(xié)助消防部門進行事故處理 ; 定期對消防設施、器械進行檢查，確保消防設施、器械完好和功能正常，確保相關人員能夠熟悉和掌握消防設施的正確使用，盡到物業(yè)管理企業(yè)應盡的監(jiān)管及維護義務。（四）設備風險的防范及化解措施依據(jù) 物業(yè)管理條例 ，物業(yè)管理企業(yè)對小區(qū)和大廈的房屋本體和公共設施設備具有管理和維護義務。因此物業(yè)管理企業(yè)應做好以下工作 : 物業(yè)管理企業(yè)在承接物業(yè)時，應對房屋本體、公共設施設備等進行查驗，對房屋本體、公共設施設備等現(xiàn)

14、狀和存在的問題進行交底和記錄，并作為重要的資料進行保存 ; 定期對房屋本體、公共設施設備進行檢查、維護，發(fā)現(xiàn)隱患及時處理，保存好維護記錄資料。一時難以解決的，應采取相應的警示及防護措施，避免不利后果的發(fā)生。（五）公共環(huán)境風險的防范及化解措施在小區(qū)的物業(yè)管理活動中，物業(yè)管理企業(yè)要對于公共區(qū)域的綠化、消殺、環(huán)境污染的整改和施工等實施規(guī)范管理，各類標識系統(tǒng)一定要全面，尤其在施工現(xiàn)場周邊設置明顯標志并采取安全防護措施，避免造成他人人身、財產(chǎn)直接受到損害 ; 確需臨時占用、挖掘道路和場地時，應當征得業(yè)主委員會的同意。施工結(jié)束后，應及時恢復原狀，消除風險和隱患 ; 在實施小區(qū)消殺項目前，應公告小區(qū)業(yè)主，提

15、醒未成年人和寵物注意安全。消殺過程中，對作業(yè)的區(qū)域應適當加以封鎖。除以上措施外，物業(yè)管理企業(yè)還可以為小區(qū)購買公共責任險，將可能出現(xiàn)的因物業(yè)管理過失要承擔的責任風險轉(zhuǎn)嫁到保險公司；另一方面可以將一些專業(yè)性較強、安全風險較大的業(yè)務，如外墻清洗、電梯維修、化糞池清掏等，包給專業(yè)公司 ; 同時，應對物業(yè)管理企業(yè)的工作人員進行風險防范意識培養(yǎng)，從思想上樹立風險防范意識，對工作人員進行專業(yè)的法律知識培訓，增強風險防范的能力?？傊?，物業(yè)管理行業(yè)的風險無處不在，還有待于各物業(yè)管理企業(yè)在實踐中，找到妥善的風險防范及化解辦法。（六）經(jīng)濟運營過程中其他風險的防范及化解措施1、合同管理風險（1）缺乏對另一方合同簽訂主

16、體的資質(zhì)及資信的審查。例如，與電梯維修保養(yǎng)專業(yè)公司簽訂相關合同時，如果此類公司不具備專業(yè)資質(zhì)從事承包工作，不僅是違反法律規(guī)定，被法律所禁止，同時分包給沒有專業(yè)資質(zhì)的公司，物業(yè)管理企業(yè)即負有明顯的主觀過錯。如果設備造成業(yè)主和非業(yè)主使用人的人身和財產(chǎn)損害后果，物業(yè)管理單位將依法承擔賠償責任。因為此類合同的性質(zhì)屬于承攬合同，依據(jù)最高人民法院關于審理人身損害賠償案件適用法律若干問題的解釋第十條的規(guī)定：“承攬人在完成工作過程中對第三人造成損害或者造成自身損害的，定作人不承擔賠償責任。但定作人對定作、指示或者選任有過失的，應當承擔相應的賠償責任。”化解措施：認真審核主體資質(zhì)及資信。除了審查由合同簽訂對方所

17、提供的證件，必要時，應到相應的工商登記部門進行調(diào)查了解，以掌握主體的詳細登記情況。（2）承諾的服務內(nèi)容和水平過度地高于與物業(yè)管理收費標準所對等的服務內(nèi)容和水平。物業(yè)管理企業(yè)的收費，應當依據(jù)所提供的服務項目的不同而劃分為不同等級的收費水平。雖然從競爭的角度出發(fā)，同等的物業(yè)管理收費，如果業(yè)主所享受的管理服務不同，當然業(yè)主會傾向于服務內(nèi)容和水平更高的企業(yè)。但是，我們認為，物業(yè)管理企業(yè)不能一味地不根據(jù)實際而只采取降低收費提高服務的競爭方式，因為對企業(yè)來說，降低收費和提高服務，意味著經(jīng)營利潤的降低甚至虧損，這對于本來利潤空間就低的物業(yè)管理企業(yè)，無疑是加重了經(jīng)營壓力。同時，如果服務內(nèi)容和水平達不到對業(yè)主的

18、承諾，物業(yè)管理企業(yè)必定將面對大量的業(yè)主投訴甚至招致訴訟，由此造成的經(jīng)濟損失和負面影響對物業(yè)管理企業(yè)來說，無疑是雪上加霜?；獯胧汉贤s定的服務內(nèi)容與水平要與公司實際履約能力相一致。（3）合同內(nèi)容約定不明或是條款有疏漏?；獯胧何飿I(yè)管理企業(yè)可加強中華人民共和國合同法的學習，盡量使用經(jīng)律師審核后的格式合同。合同約定要具體，明確、完整，避免疏漏，避免對條文的理解出現(xiàn)歧義（特別是對于時間、價格、違約金的約定要注意上述問題），注意免責條款的約定。2、承接物業(yè)過程中所遇的風險（1）物業(yè)共有部位、共有設施設備有明顯或者暗藏的質(zhì)量問題。 按照物業(yè)管理條例第二十八條的規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時，應當對物業(yè)

19、共有部位、共有設施設備進行查驗。但是在實踐中，我們的物業(yè)管理企業(yè)往往對此不夠重視，有些企業(yè)認為物業(yè)在工程竣工時，已經(jīng)經(jīng)過了建設單位及相關政府管理部門組織的竣工驗收，有相關驗收合格的證件，查驗也只是一種形式而已。孰不知這些驗收與物業(yè)管理企業(yè)組織的驗收，是兩種性質(zhì)完全不同的驗收，從法律角度來看，其后果有著不同的責任承擔主體。建設單位及相關政府管理部門的竣工驗收，如果驗收不合格，承擔責任的主體是施工單位和建設單位，而通過了此類的驗收，承擔責任的主體就會轉(zhuǎn)為物業(yè)管理企業(yè)。實際上，通過建設單位和相關政府管理部門的竣工驗收的物業(yè)，并不必然就是物業(yè)管理意義上完全合格的物業(yè)。如果物業(yè)管理企業(yè)不以認真的態(tài)度對待

20、查驗工作，對該驗收的項目不驗收，對不合格的項目按照合格驗收等等，那么，本該由建設單位或者施工單位承擔的責任，轉(zhuǎn)由物業(yè)管理企業(yè)承擔，這就增大了企業(yè)的經(jīng)營風險。（2）開發(fā)商或者前物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主之間的遺留問題沒有得以處理和解決。這對于結(jié)束了前期物業(yè)管理，以應聘者的身份進入物業(yè)的新物業(yè)管理企業(yè)來說，是特別應當注意的問題。在開發(fā)商或者前物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主之間，往往有一些關于建筑質(zhì)量或者物業(yè)管理服務質(zhì)量的遺留問題，需要在承接時得以明確責任，及時予以解決。這些遺留的問題，應由開發(fā)商或者前物業(yè)管理企業(yè)承擔責任，而且往往引發(fā)的原因是比較復雜的，解決起來困難很多。所以這些問題如果不在承接時得以解決，對開發(fā)商及

21、前物業(yè)管理企業(yè)的工作不滿的部分業(yè)主，不僅不會配合新的物業(yè)管理企業(yè)開展工作，甚至有部分業(yè)主直接拒交物業(yè)管理費，這些無疑加大了物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營風險。化解措施：（1）交接雙方應當嚴格按照標準進行驗收，驗收不合格的，雙方協(xié)商處理，由責任單位返修，再約定時間復檢，直至驗收合格。（2）對于遺留問題或者發(fā)生的爭議不能解決的，向當?shù)卣康禺a(chǎn)行政主管部門進行協(xié)調(diào)解決。（3）注意保存驗收資料的完整性及真實性。對于驗收資料，建議要有交接雙方的簽字認可，以明確相關責任。3、進行物業(yè)管理活動中所遇的風險（1）對物業(yè)管理工作人員的工作違章違紀等失職行為所承擔的風險。近年來，屢見保安與業(yè)主發(fā)生沖突，甚至保安毆打業(yè)主的惡

22、劣事件，這類事件，雖然直接責任人是相關工作人員，但是往往后果承擔上，物業(yè)管理企業(yè)招致了極大的風險。因為從法律責任的角度來說，由員工的職務行為所導致的侵權(quán)責任，是由企業(yè)來承擔其法律后果的。化解措施：勞務合同中要明確員工對違反規(guī)章制度的行為要承擔相應責任，加強員工的責任感?；怙L險的關鍵-健全物業(yè)公司管理制度一、建立完善的業(yè)主檔案資料業(yè)主資料的重要性，對物業(yè)公司來說是不言而喻的，但是在實際工作中，特別是在前期物業(yè)管理工作中，大部分物業(yè)公司的業(yè)主資料直接來源于房地產(chǎn)開發(fā)商，因此很不完善。從法律意義上來講，如何健全業(yè)主檔案資料呢？1、業(yè)主為自然人的，注意其業(yè)主及家庭各成員身份證件資料、工作單位資料的核

23、實和登記。從開發(fā)商手中接管相應資料的，一定要注意業(yè)主相關資料的完整性，如果內(nèi)容不完整的，應在接管之際及時要求開發(fā)商配合，將資料補充完整。2、業(yè)主為公司法人的，注意公司營業(yè)執(zhí)照各項登記內(nèi)容、公司財務帳號及法人身份證件資料的核實和登記。3、業(yè)主將住房出租的，在注意業(yè)主資料登記的同時，還要注意租住人身份證件及工作單位資料或者是公司營業(yè)執(zhí)照、財務帳號及公司法人身份資料的核實和登記。以上各項證件資料，注意盡量要核實，并應盡量取得原始件的復印件。從服務的角度出發(fā)，這些資料的取得，不僅對物業(yè)公司全面的了解業(yè)主，以便為業(yè)主提供人性化的服務，提升物業(yè)公司的管理水平和服務質(zhì)量有著重要意義，同時站在法律角度來說，還

24、有著特殊的意義。二、規(guī)范前期物業(yè)管理合同簽訂前期物業(yè)管理合同時，注意要對物業(yè)管理費開始收取時間作明確約定。物業(yè)管理條例頒布實施后，為了規(guī)范物業(yè)管理行業(yè)，國家建設部發(fā)布了前期物業(yè)管理合同和物業(yè)管理合同的格式范本，有不少物業(yè)公司簽訂合同時直接選用了格式合同，但是各個物業(yè)的具體情況并不相同，合同還是應該根據(jù)實際情況對范本的部分條款進行補充完善。例如，在簽訂前期物業(yè)管理合同時，就應特別注意對物業(yè)管理費開始收取的時間作一個明確的約定。特別是物業(yè)管理費由開發(fā)商承擔轉(zhuǎn)到由業(yè)主承擔，這個時間的劃分應該有明確的約定。在實際中，這個時間往往是由開發(fā)商單方面下發(fā)一個入伙通知書給物業(yè)公司，物業(yè)公司以此為依據(jù)開始收取物

25、業(yè)管理費，這在現(xiàn)實中引發(fā)了諸多糾紛。從法律角度出發(fā)，對這個時間的劃分，應有三方簽字的書面認可手續(xù)，在入伙通知書中既要有開發(fā)商簽字和蓋章，同時也要有業(yè)主的簽字認可，及辦理入伙手續(xù)的物業(yè)公司的簽字蓋章，這樣就是一個較好的方式。如：在某物業(yè)公司提起訴訟，要求某業(yè)主交納欠交的物業(yè)管理費時，該業(yè)主認為自己并未辦理入伙手續(xù)，作為證據(jù)的入伙通知書只是開發(fā)商與物業(yè)公司的約定。由于是前期物業(yè)管理，該業(yè)主也沒有與物業(yè)公司簽訂直接的物業(yè)管理服務協(xié)議，物業(yè)公司不能提供其他證據(jù)證明業(yè)主與物業(yè)公司之間管理關系的成立，因此物業(yè)公司的訴訟請求最終沒有得到法院的支持。三、在實際管理工作中，注意采用相關法律形式在實際管理工作中，

26、特別是在辦理一些手續(xù)的過程中，物業(yè)公司同樣應該注意采取一些法律形式，例如：1、在前期物業(yè)管理工作中，業(yè)主來物業(yè)公司拿鑰匙看房，建議物業(yè)公司采取由業(yè)主簽字的書面登記手續(xù)。在業(yè)主的租住人來看房時，建議由看房人提供由業(yè)主簽字的相關書面許可證明后，方可進行，以避免一些糾紛的產(chǎn)生。2、在催繳物業(yè)管理費過程中，注意采取書面的催繳形式，如發(fā)出催繳通知書等。3、注意做好相關值班記錄及值班資料的保存，如電梯、空調(diào)運行的維修登記；巡邏記錄的登記；智能化監(jiān)控資料的清晰保存；貨物出行的登記；來客來訪的登記；業(yè)主領取郵件報刊的登記等?？傊晟乒芾碇贫?，提高物業(yè)管理服務水平，對物業(yè)公司來說，是一個逐漸的過程。從法律的角

27、度來不斷完善管理制度，不僅是一項物業(yè)公司長期而重要的工作，也是物業(yè)公司法律顧問的一項重要工作內(nèi)容。物業(yè)公司如何規(guī)避物業(yè)服務風險物業(yè)管理服務從整個行業(yè)來看，所涉及的空間范圍內(nèi)和時間范圍都是非常廣泛而長遠，同時與千千萬萬的業(yè)主和使用人的生活的各個方面息息相關，正因為上述特點，決定了物業(yè)管理服務面臨的風險可能是無時不在和無處不在。物業(yè)管理服務行業(yè)又是相對利潤低的行業(yè)，風險的承擔可能導致企業(yè)正常生產(chǎn)經(jīng)營活動無法進行，所以風險的防范成為擺在物業(yè)管理服務整個行業(yè)和各個物業(yè)管理企業(yè)的頭等大事。目前，物業(yè)糾紛日漸頻繁，糾紛類型也呈現(xiàn)多樣化，且物業(yè)企業(yè)敗訴的案例也越來越多，這些現(xiàn)象都表明，如果我們企業(yè)在物業(yè)上不

28、提高自我保護水平，那么，當我們物業(yè)管理企業(yè)被人告上法庭時，巨額的賠償足以使企業(yè)破產(chǎn)，那么，應當怎樣來規(guī)避物業(yè)管理風險，提高自我保護水平呢？首先，要做到對物業(yè)管理風險的防范，首先要對“物業(yè)”和“物業(yè)服務”進行充分的理解，只有對我們所從事的工作有了充分的認識之后，才能有效的規(guī)避物業(yè)管理風險。國務院2003年6月8日頒布9月1日起施行的物業(yè)管理條例中有明確的規(guī)定：“物業(yè)”即產(chǎn)業(yè)，是指已經(jīng)建設完工并投入使用的各類房屋建筑物及與之相配套的附屬物和相關的場地。多指房地產(chǎn)，如公寓小區(qū)、商業(yè)大廈、寫字樓、辦公樓、工廠廠房及廠區(qū)場地等。物業(yè)的所有權(quán)人稱業(yè)主?！拔飿I(yè)”就是指物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，通過對

29、房屋及與之相配套的設備、設施和相關場地進行專業(yè)化維修、養(yǎng)護、管理，以及維護相關區(qū)域內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生和公共秩序，為業(yè)主提供服務的活動。同時，“物業(yè)管理”的稱呼只是約定俗成，它表現(xiàn)的是業(yè)主對物業(yè)服務的需求，是業(yè)主的一種消費。物業(yè)管理企業(yè)給業(yè)主提供物業(yè)管理服務，和其它的服務性質(zhì)一樣，業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)的關系應該是服務享用者與服務提供者的關系。可以說，物業(yè)管理的本質(zhì)是服務，是業(yè)主行使財產(chǎn)權(quán)、選聘物業(yè)管理企業(yè)為其提供服務的活動。物業(yè)管理企業(yè)是服務者而不是管理者。其次，要有責任分明的法律意識，在處理日常物業(yè)管理事務中，一定要區(qū)分不同主體之間的法律責任，不可越俎代庖，自己往責任圈子里跳。因此，提高處理問題的法律水

30、平很有必要。第三，根據(jù)物業(yè)管理條例第三十六條“物業(yè)管理企業(yè)應當按照物業(yè)服務合同的約定，提供相應的服務。物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務合同的約定，導致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應當依法承擔相應法律責任?！钡囊?guī)定，在簽訂委托物業(yè)管理合同時，一定要考慮到以下問題：1在國家或行業(yè)的強制規(guī)定的范圍之外，不可輕易承諾可能產(chǎn)生風險的服務內(nèi)容或標準，導致風險的發(fā)生；2管理方案的擬訂必須與物業(yè)管理的測算成本相結(jié)合，不可超出服務成本的可控范圍，避免出現(xiàn)力不從心的現(xiàn)象；3權(quán)利與義務在合同中必須明確體現(xiàn)，避免責任不清的事實發(fā)生第四，要提高物業(yè)管理的水平，物業(yè)管理水平高和低，是可以量化的，要讓所有能夠體驗物業(yè)管理水平

31、的人，都能從頭到腳感到物業(yè)管理的好與差，甚至能夠選擇物業(yè)管理企業(yè)在這里安家落戶。因此，要將法律規(guī)范有機地貫穿整個物業(yè)管理過程，管出水平、管出文明、管出和諧。第五，要提高企業(yè)自我防范的水平，提升企業(yè)自身保護的能力，根據(jù)物業(yè)管理服務的具體義務，可以將風險類型分為以下幾個類別：1治安風險：主要是指由于外界第三人的過錯和違法行為，給物管理服務范圍內(nèi)的業(yè)主或非業(yè)主使用人造成人身損害、喪失生命和財產(chǎn)損失等風險，導致了物業(yè)管理服務風險。2車輛管理風險：主要指在物業(yè)小區(qū)內(nèi)的停車場經(jīng)營車輛停放服務過程中，車輛發(fā)生車身受損、車輛滅失等損壞。車輛停放服務是由小區(qū)物業(yè)管理服務附帶產(chǎn)生的附加服務，通常由物業(yè)管理單位接受

32、開發(fā)商或小區(qū)業(yè)主委員會的委托進行停車場的經(jīng)營管理，并收取車輛停放服務費。該類事件和訴訟爭議也是長期以來物業(yè)管理單位面臨賠付金額較大的風險。3消防風險：也是小區(qū)或大廈公共設施管理服務風險之一，但由于消防設施自身的特殊性，同時消防往往影響廣大業(yè)主重大生命財產(chǎn)安全，將此項風險單獨列明有利于物業(yè)管理服務風險的防范和廣大業(yè)主公共安全利益的保護。消防設施的日常維護和養(yǎng)護以及確?；馂陌l(fā)生時，消防設施能夠發(fā)揮正常功效滿足消防部門處理消防事故的要求。消防設施的維護保養(yǎng)不善、無消防用水供應、消防報警系統(tǒng)失靈都可能導致重大人身和巨大財產(chǎn)損失，物業(yè)管理單位面臨如此的風險不僅要承擔經(jīng)濟賠償?shù)拿袷路韶熑?，直接責任人和?/p>

33、位主要負責人還可能因此而承擔刑事法律責任4公共設備和設施風險：此項管理服務義務是物業(yè)管理單位主要的義務之一，同時物業(yè)、公共設備具有多樣性和分布分散性特點，因而產(chǎn)生風險的頻繁發(fā)生。物業(yè)本身主要包括房屋本體及屬于物業(yè)管理服務范圍的房屋建筑物的附著物、墜落物和懸掛物；公共設施和設備包括供水、供電、安全報警系統(tǒng)、排水和排污系統(tǒng)、配套的娛樂活動設施等；如果概括地講可以認為是小區(qū)或大廈內(nèi)不屬于業(yè)主個人所有和承擔管理責任的其他部分5 公共環(huán)境風險：小區(qū)和大廈的公共區(qū)域的工程施工、綠化施工、消殺等工作中可能造成的對業(yè)主的傷害，由于環(huán)境污染對業(yè)主健康的損害等完善和規(guī)范小區(qū)和大廈物業(yè)管理服務規(guī)章制度是風險防范的基

34、礎，針對以上五類風險的防范，大致有以下一些基本措施，現(xiàn)列舉如下：一、 治安風險防范首先應明確物業(yè)管理公司的法律地位和職責。每一個小區(qū)和大廈都是社會的組成單元，都面臨社會治安問題。應該明確的是社會包括小區(qū)和大廈的治安是由公安機關負責的，物業(yè)管理公司的義務是協(xié)助公安機關維護小區(qū)和大廈的公共秩序。這一點物業(yè)管理公司應向業(yè)主明確，物業(yè)管理公司僅僅是依法成立的公司法人主體，不享有超過法律規(guī)定的任何行政管理職權(quán)和行政處罰權(quán)。物業(yè)管理公司的工作人員，包括保安人員都不具有超出普通公民的任何特權(quán)。因此，物業(yè)管理公司的治安防范義務是在一定限度內(nèi)的、有限的義務。物業(yè)管理公司在明白自身法律地位職責的基礎上，物業(yè)管理公

35、司應在自己一定限度內(nèi)、有限地履行義務，協(xié)助公安機關維護小區(qū)和大廈的公共秩序，防范治安風險。防范治安風險，應針對不同管理服務區(qū)域的具體不同情況，制定相對完善和實用的制度，組建和設置相應的機構(gòu)和人員，實施和執(zhí)行制度規(guī)定。制度中應明確對小區(qū)和大廈往來人員的管理，制定關于定時安排人員巡邏和巡視，針對治安事件的處理程序等。鑒于住宅小區(qū)和大廈業(yè)主和非業(yè)主使用人的不同需求和特點，對于人員的往來管理是有區(qū)別的。住宅小區(qū)可以采用業(yè)主和非業(yè)主使用人憑密碼和智能卡進出，來訪者采用登記或經(jīng)業(yè)主和非業(yè)主使用人同意后進入。若小區(qū)或大廈是以辦公為主的商業(yè)區(qū)域，由于人員進出過于頻繁，進出人員數(shù)量過大，逐一登記制度是不必要和難

36、以落實的，可以采用對從大廈和小區(qū)搬離物品進行登記，并憑當時在業(yè)主或合法的非業(yè)主使用人入住時預先所留的印鑒或簽名進行確認。往來人員的登記和管理是由固定崗位的工作人員完成的，同時必須配備相應的其他人員進行定時的流動式巡邏和巡查工作，對已進入小區(qū)或大廈的人員的行為進行監(jiān)督，必要時可進行盤問，在能力所及范圍內(nèi)及時發(fā)現(xiàn)和制止不法侵害的行為，第一時間進行報警，協(xié)助公安機關制止和防范違法犯罪行為、保護事發(fā)現(xiàn)場，以實現(xiàn)協(xié)助公安機關維護公共秩序的職責。物業(yè)管理公司可根據(jù)小區(qū)的實際情況與業(yè)主委員會協(xié)調(diào)共同組織一定數(shù)量的業(yè)主，按照自愿原則建立業(yè)主防范體系，配合和促進物業(yè)管理公司的治安防范工作，既針對非法侵害行為，也

37、可以監(jiān)督和發(fā)現(xiàn)物業(yè)管理公司工作漏洞，形成不同層次的防范體系。物業(yè)管理公司在嚴格依據(jù)經(jīng)過業(yè)主大會確定的各項管理規(guī)定，履行了自己義務，協(xié)助公安機關維護社會公共秩序的前提下，物業(yè)管理公司不再承擔業(yè)主或非業(yè)主使用人因第三人非法侵害導致的人身和財產(chǎn)損失賠償責任。如果物業(yè)管理公司將協(xié)助公安部門維護小區(qū)和大廈公共秩序的工作委托給專門的保安公司，協(xié)商約定對外支付一定保安服務費，由保安公司根據(jù)物業(yè)管理公司的具體要求提供一定數(shù)量的保安人員，按合同約定提供物業(yè)管理公司要求的服務。此時，物業(yè)管理公司與保安公司共同分擔法律風險。但眾多的保安公司往往在合同中要求排除因小區(qū)盜竊和搶劫事件造成損失的賠償責任。而法律目前對保安

38、公司的義務尚沒有明確的規(guī)定，因此，聘請專業(yè)保安公司分擔法律風險是極為有限地。二、 車輛管理風險防范物業(yè)管理公司接受開發(fā)商或業(yè)主委員會委托進行停車場經(jīng)營管理后，應從停車場硬件建設、維護和車輛停放管理軟件兩方面防范風險。停車場經(jīng)營管理需要向公安機關依法取得許可證，向物價部門取得收費許可證。取得經(jīng)營許可證的前提是停車場的規(guī)劃和建設符合法律規(guī)定。物業(yè)管理公司必須確保停車場的規(guī)劃和建設符合法律規(guī)定的條件，同時須負責相關停車場設施的維護和維修保養(yǎng)；將停車場車輛停放服務的內(nèi)容制作成公示牌，放置在停車場顯著位置，明示停車場經(jīng)營單位是否承擔車輛的保管責任等，停車場內(nèi)因維修工程等原因可能造成停放車輛損害時，應以指

39、示牌等形式向車輛停放人明確告知，并將可能造成車輛損害和危險的區(qū)域單獨圍攔，進行分離，明確禁止車輛停放在上述區(qū)域。在停車場硬件完善并符合要求后，還應制定車輛停放管理制度，對車輛的出入嚴格管理。停車場的工作人員對進入停車場的所有車輛發(fā)放停車憑證，該憑證可以是一次性的停車票，或者是多次反復使用的停車卡。該停車憑證應由物業(yè)管理公司或下屬管理處加蓋公章，應記載車輛牌號、進入停車場時間、發(fā)（票）卡的經(jīng)辦人，對車輛明顯的已有的損害和破損應記載在憑證上；同時對停車場的停放服務的具體內(nèi)容和車輛停放人應注意的事項記載在該憑證上，告知車輛停放人。當車輛進入停車場后，停車場工作人員負責對車輛的停放位置和停放秩序進行規(guī)

40、范和指揮，及時制止不規(guī)范的停放行為。避免造成對停放車輛的損害，履行自身的管理職責。車輛駛離停車場時，停車場管理人員應向車輛駕駛?cè)藛T收取停車場發(fā)放的憑證，并仔細核對憑證上記載的車牌號和其他情況是否與車輛相符。當不一致時，應及時核對車輛行駛證件、駕駛?cè)藛T的證件，與發(fā)放憑證的人員聯(lián)系確認是否在記錄中存在錯誤。確認駕駛?cè)藛T后，予以放行； 收取停放服務費，給予收款憑證，收款憑證上應記載停放的時間和車輛的牌號。如果車輛停放憑證丟失，應由車輛停放人持車輛行駛證件和駕駛?cè)藛T的身份證前往管理處或物業(yè)管理公司，辦理相應的憑證掛失手續(xù)，重新領取車輛放行憑證。上述管理規(guī)范就是風險防范的過程，其目的在于確保停放車輛車身

41、不被損害，確保停放車輛的完好。如果車輛停放人，有意不按停車場的管理規(guī)定停放車輛，而停車場已進行明示告知，管理人員已進行勸止，停放人拒不糾正導致?lián)p害的，應由車輛停放人承擔責任。三、 消防風險防范小區(qū)和大廈的消防問題是關系到廣大業(yè)主和非業(yè)主使用人生命、財產(chǎn)安全的關鍵問題，同時也是具有一定專業(yè)性的管理事項。物業(yè)管理公司在接手小區(qū)和大廈物業(yè)管理時，尤其是針對新建小區(qū)和大廈，應查驗是否已通過消防部門的驗收，取得消防驗收合格證。在小區(qū)和大廈未取得消防驗收合格證之前，物業(yè)管理公司可以提前進入，但業(yè)主不能辦理入伙手續(xù)。即使是開發(fā)商要求入伙，物業(yè)管理公司也要堅持不辦理入伙手續(xù)。如果在此情況下，為業(yè)主辦理了入伙手

42、續(xù)，發(fā)生消防事故造成人身和財產(chǎn)損失，物業(yè)管理公司將負有不可推缷的責任。業(yè)主入伙后，在二次裝修過程中，物業(yè)管理公司要審查業(yè)主申請裝修項目，是否影響結(jié)構(gòu)安全，使用的材料是否符合消防要求。同時在裝修過程中，應監(jiān)督業(yè)主是否按照消防要求配備消防滅火器械、在裝修現(xiàn)場應嚴禁明火等；業(yè)主在裝修過程中，是否損壞公共消防設施和器械。對損壞公共消防設施和器械的行為應及時制止，造成重大損壞或后果嚴重的，物業(yè)管理公司應向消防主管部門報告，由消防主管部門依法處理。物業(yè)管理公司在履行物業(yè)管理的過程中，對小區(qū)和大廈的消防設施和器械，要進行日常的維護和養(yǎng)護。消防設施的維修和養(yǎng)護事項可以委托給專業(yè)的消防公司；對消防設施需要中修、

43、大修等，或者消防部門檢查提出的整改意見，可以依法律規(guī)定的程序，經(jīng)業(yè)主大會同意，從維修基金中開支。在小區(qū)和大廈發(fā)生消防事故時，物業(yè)管理公司應在第一時間報警，并協(xié)助消防部門進行事故處理；確保消防設施、器械完好和功能正常；相關人員能夠熟悉和掌握消防設施的正確使用。四、 公共設備和設施風險防范根據(jù)物業(yè)管理條例第二十七條規(guī)定，全體業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設施設備的所有權(quán)或者使用權(quán)，物業(yè)本身及公共設備和設施的管理是物業(yè)管理公司的主要工作內(nèi)容之一。小區(qū)和大廈公共設施、共用設備管理以及維護方面潛在的隱患也是物業(yè)管理風險的主要方面。為防止上述風險，物業(yè)管理公司應從以下幾個方面著手：首先，物業(yè)管理公司與開

44、發(fā)商或業(yè)主委員會簽訂物業(yè)管理合同時，應當對物業(yè)共用部位、共用設施設備進行查驗，與開發(fā)商或業(yè)主委員會、原物業(yè)管理公司進行交接的過程中，應對物業(yè)共用部位、共用設施設備的現(xiàn)狀和存在的問題進行交底和記錄，了解以往曾出現(xiàn)的故障和隱患，并由各方進行書面確認，這些記錄和情況可作為以后防范風險的參考資料。對于交接過程中發(fā)現(xiàn)的重大損壞和人為原因造成的事故，根據(jù)不同情況，確定責任和修復費用的承擔主體。在辦理物業(yè)承接驗收手續(xù)時，物業(yè)管理公司應從建設單位接收下列資料：（一）竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設備竣工圖，配套設施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等驗收資料；（二）設施設備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術資料；（三）物業(yè)質(zhì)量保

45、修文件和物業(yè)使用說明文件；（四）物業(yè)管理所必須的其他資料。在各方交接的過程中，向新的物業(yè)管理單位移交上述全部資料，是原開發(fā)商、業(yè)主委員會和原物業(yè)管理單位應履行的法定和合同義務，如果不履行，應承擔相應的法律責任。依據(jù)民法通則第一百二十六條規(guī)定，建筑物或者其他設施以及建筑物上的擱置物、懸掛物發(fā)生倒塌、脫落、墜落造成他人損害的，它的所有人或者管理人應當承擔民事責任，但能夠證明自已沒有過錯的除外。根據(jù)上述規(guī)定，物業(yè)管理公司應首先明確自己的管理責任范圍，管理責任范圍決定風險責任承擔的范圍。建筑物基本可以分為兩部分，一部分屬業(yè)主自己入住的由業(yè)主自己維修和養(yǎng)護的范圍，相應的責任和費用都由業(yè)主承擔；如業(yè)主陽臺

46、放置的物品或者懸掛的物品墜落造成他人人身或財產(chǎn)損失的，由業(yè)主承擔全部的賠償責任；如果證明是受害人的故意行為造成的由受害人承擔責任。在此情形下，無論是業(yè)主或非業(yè)主使用人的過失行為造成（或者是業(yè)主未成年子女、來訪的未成年人）的行為導致的損害，業(yè)主都應承擔相應的法律責任。物業(yè)管理單位分清上述責任，是防范自身風險的舉措之一。提高物業(yè)管理公司工作人員的防范風險的意識尤為重要。工作人員的防范風險意識指導他們?nèi)粘５墓芾矸招袨橐?guī)范化、制度化和法律化，沒有工作人員的防范風險意識，一切防范風險的措施都將成為空話。為防范風險，物業(yè)管理公司必須對所管理的全部建筑物公共部位、共用設施和設備，按照經(jīng)業(yè)主大會通過的各項管

47、理制度的規(guī)定，做好日常檢查、維修、保養(yǎng)工作，保持建筑物公共部位完好，共用設施和設備的正常運行。對房屋公共通道所屬的窗戶和公共天臺、通道、空中連廊區(qū)域的綠化應定期檢查是否完好，是否需要更換，存在危險隱患的區(qū)域要考慮設置明顯的提示或警示標識，考慮在臺風等特殊天氣時，是否可能發(fā)生損壞，從而導致人身和財產(chǎn)損害，造成物業(yè)管理公司承擔法律的賠償責任。為培養(yǎng)物業(yè)管理公司工作人員防范風險的意識，除對工作人員按公司管理制度的培訓和規(guī)定操作訓練，還需要對工作人員進行專業(yè)的法律知識培訓，學習同行業(yè)和其他物業(yè)管理公司已經(jīng)發(fā)生的教訓是提高風險防范意識最有效的方法之一，既直觀又深刻。通過培訓，工作人員對照案例分析自身管理

48、行為的潛在風險之處，加以糾正和規(guī)范。作為物業(yè)管理公司的高層管理人員和各管理處的主任不僅需要知道規(guī)范的管理制度，還需要知道為什么制定如此的管理制度，這樣才能有效地在物業(yè)管理服務中控制和防范各類風險的發(fā)生。物業(yè)管理公司的高層管理人員應該將法律意識和風險防范意識不折不扣地貫徹在日常的各項管理制度和工作中，不可流于形式和表面，同時要與法律風險的防范結(jié)合在一起，。物業(yè)管理公司和各項制度的草擬應加入法律專業(yè)人員的修改意見和建議，各項工作的管理流程的設計也應征求法律專業(yè)人員的意見，將風險控制真正落實和滲透在具體工作的每個環(huán)節(jié)中，嚴格控制每個環(huán)節(jié)的法律風險，提高整體的管理效率。物業(yè)管理公司應聘請專業(yè)的法律顧問

49、，為企業(yè)提供法律專業(yè)服務；除對物業(yè)管理公司的管理制度和管理流程提供法律專業(yè)意見外，還能針對物業(yè)管理服務過程中出現(xiàn)的糾紛和事故，在第一時間采取緊急措施應對和處理，通過征求律師或法律顧問的意見，將法律專業(yè)知識與物業(yè)管理有機結(jié)合在一起；做好證據(jù)保全工作，依照法律規(guī)定采取謹慎有效的應對措施，為日后分清責任做好準備工作，避免責任和損失的擴大。事件發(fā)生后，對于已通過律師發(fā)函或通過訴訟、仲裁途徑來解決的糾紛和爭議事件，物業(yè)管理公司需要將事件的所有資料移交給律師或法律顧問，并由當時的經(jīng)辦人將事情的主要情況介紹給律師或法律顧問，由律師或法律顧問負責進行下一步的處理和應對，以避免由于法律專業(yè)的不足，造成進一步的不

50、利和責任的擴大。在建筑物及公共和共用設施、設備的管理中，物業(yè)管理公司全體人員應特別明確的一個問題是在目前的司法實踐中，按照民法通則規(guī)定和最高人民法院的司法解釋，由于建筑物及其他設施或附著物、懸掛物和墜落物造成人身和財產(chǎn)損害的訴訟，舉證責任由建筑物或設施的管理人和所有權(quán)人承擔，通俗地講就是損害發(fā)生后，不是由受害人向法庭證明損害發(fā)生的原因，受害人只需要明確損害結(jié)果和證明該結(jié)果是由建筑物或設施導致的。而物業(yè)管理公司在法律上有義務證明自己在管理過程中是沒有過錯或損害結(jié)果是由受害人的故意行為造成的，如果不能證明這一點，法庭將依法推定管理人和所有權(quán)人負有過錯責任。物業(yè)管理單位所管理的房屋共用部位和公共、共

51、用設施、設備的所有權(quán)人是小區(qū)或大廈的全體業(yè)主，受害人很難向所有人追索，而且目前的司法實踐中也難以操作；同時根據(jù)物業(yè)管理單位與開發(fā)商或業(yè)主委員會的物業(yè)管理合同的約定，通常由于容易發(fā)生損害的設施設備的區(qū)域，應建有相應的監(jiān)控設備，對現(xiàn)場進行監(jiān)控和錄像，定期存儲。另外物業(yè)管理公司平常對房屋、設備設施的維修、養(yǎng)護等應進行書面和現(xiàn)場施工記錄，如果是委托其他專業(yè)公司和人員完成的，應簽訂委托合同，并保留履行合同的所有證據(jù)，以證實自己已履行了義務，可以向該公司追索，以降低物業(yè)管理的風險和賠償責任。物業(yè)管理公司將物業(yè)管理中涉及的電梯、綠化、清潔等專項管理，委托給專業(yè)的公司，由專業(yè)公司提供專業(yè)化服務的分項發(fā)包形式。

52、也是物業(yè)管理單位防范風險的措施之一。物業(yè)管理公司在專項管理分包中，選聘電梯、綠化、清潔等專業(yè)公司時，首先必須審查承包公司的法人資格和專業(yè)資質(zhì)；電梯維修保養(yǎng)專業(yè)公司不具備專業(yè)資質(zhì)從事承包工作，不僅是違反法律規(guī)定，被法律所禁止。同時分包給沒有專業(yè)資質(zhì)的公司，物業(yè)管理公司負有明顯的主觀過錯。如果設備造成業(yè)主和非業(yè)主使用人的人身和財產(chǎn)損害后果，物業(yè)管理公司將依法承擔賠償責任。其次，在物業(yè)管理公司與專業(yè)公司的承包合同中，應明確約定，專業(yè)公司在承包期間因維修保養(yǎng)不善造成設施本身的損壞或給第三人造成人身或財產(chǎn)損失的，由專業(yè)公司承擔全部的賠償責任。一些物業(yè)管理公司為追求更大的經(jīng)濟利潤，自己單位在未取得相應資質(zhì)的情況下，委派單位內(nèi)部人員從事電梯設備等日常維修、保養(yǎng)。形式上采用掛靠有資質(zhì)單位的名義，每年交納一定的管理費。這種做法是