某酒店商業(yè)計(jì)劃書50

1、XXXX酒店商業(yè)計(jì)劃書目錄第一章 項(xiàng)目摘要 .6一、項(xiàng)目概述 .6二、項(xiàng)目優(yōu)勢 .6三、項(xiàng)目背景 .6四、項(xiàng)目投資計(jì)劃 .7第二章 環(huán)境評估 8一、 區(qū)位優(yōu)勢 .8二、區(qū)域經(jīng)濟(jì) .11三、旅游資源 13第三章 酒店行業(yè)分析17一、中國旅游飯店業(yè)概況 17二、國際飯店集團(tuán)競爭中國市場 18三、國際飯店管理模式比較 20四、高星級酒店的盈利分析 21五、XX酒店管理公司 26第四章 市場分析.28一、XX酒店概況 28二、酒店經(jīng)營指標(biāo)分析 28三、競爭對手及發(fā)展態(tài)勢 29四、項(xiàng)目定位 30第五章 項(xiàng)目公司.31一、公司簡介 31二、公司結(jié)構(gòu)31三、股權(quán)結(jié)構(gòu) 31四、管理團(tuán)隊(duì) 31五、項(xiàng)目其他背景

2、32第六章 項(xiàng)目規(guī)劃 33一、項(xiàng)目位置 33二、法律明細(xì) 34三、項(xiàng)目詳細(xì)規(guī)劃 36第七章 項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃 .40一、項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模 40二、項(xiàng)目現(xiàn)狀和建設(shè)期 41第八章 項(xiàng)目投資分析 42一、投資估算 42.二、參數(shù)預(yù)測 43三、融資計(jì)劃及還款方案 44第一章 項(xiàng)目摘要、項(xiàng)目概述XXXX大酒店是與國際XX酒店集團(tuán)簽約合作的國內(nèi)第六家 XX大酒店， 是一家繼大連、重慶、上海、北京、南京之后，通過國際 XX酒店集團(tuán)嚴(yán) 格評審入圍和參與合作的國際五星級涉外旅游酒店。XXXX大酒店集旅游、商務(wù)、娛樂、餐飲等多功能于一身，位于XX市CBD區(qū)域，購物、交通十分便利，瀕臨大海，與鼓浪嶼遙遙相望，風(fēng)光旖 旎。總

3、投資概為 7500 萬美元，酒店用地面積 3367.917平方米，建筑面積為 43793 平方米，地下三層，地上二十九層，總高度為99.15 米。酒店建成后，憑借國際XX酒店管理公司的專業(yè)化管理，將成為 XX檔 次最高的五星級酒店， 其專業(yè)的國際經(jīng)營理念必會(huì)帶來豐厚的投資回報(bào)和 良好的社會(huì)效益。、項(xiàng)目優(yōu)勢黃金地段、得天獨(dú)厚XX市政府重點(diǎn)支持項(xiàng)目國際著名酒店管理公司專業(yè)化管理辦妥土地房產(chǎn)證、土建已經(jīng)開工，正進(jìn)行地基建設(shè) 籌建單位成功開發(fā)過多個(gè)大型地產(chǎn)項(xiàng)目 三、項(xiàng)目背景XX是中國東南沿海重要的旅游口岸，擁有鼓浪嶼等三個(gè)國家重點(diǎn)風(fēng)景名勝 區(qū)，并獲得國際花園城市和優(yōu)秀旅游城市等榮譽(yù) .XX已成為中國南

4、方重要的對臺(tái)貿(mào)易口岸，這里每年由中央政府主持舉辦經(jīng) 貿(mào)盛會(huì)“中國投資貿(mào)易洽談會(huì)”和“對臺(tái)出口商品交易會(huì)” ，多種大型專業(yè)會(huì)展 經(jīng)常在 XX 舉辦。XX經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，是中國東南沿海經(jīng)濟(jì)繁榮帶的龍頭。自XX成立特區(qū)以來, 已有戴爾(Dell)、柯達(dá)(Koda)、通用電器(General Electric、可口可樂(Coca cola)太 古飛機(jī)維修公司(Swire Aircraft)、麥德龍(MetroAG)等世界五百強(qiáng)公司入駐 XX同時(shí) 每年有大量國際、國內(nèi)商務(wù)人士來 XX 觀光旅游 .XX市目前有四星級以上酒店六家、 五星級酒店一家。鑒于XX的高星級酒店 數(shù)量相對偏少，該項(xiàng)目的建成將大大地推動(dòng)

5、 XX 高端旅游市場的發(fā)展，促進(jìn) XX 精品旅游品牌的提升，并將給投資商帶來豐厚的投資回報(bào)。四、項(xiàng)目投資計(jì)劃(一)投資總額項(xiàng)目投資概算為 7500 萬美元，包括土地款、拆遷費(fèi)用、土方工程、基樁及 相關(guān)前期費(fèi)用等已完成的投資 1700萬美元。(二)融資計(jì)劃根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)期計(jì)劃，建設(shè)期為 2 年； 根據(jù)營運(yùn)收支預(yù)估數(shù)據(jù)，預(yù)計(jì)項(xiàng)目營運(yùn) 8 年，即可還清本息。 考慮項(xiàng)目的營運(yùn)預(yù) 算及還本付息年期，建議項(xiàng)目建設(shè)期免息。年度經(jīng)營結(jié)余可用于償還利息、本金融資期限為 10 年（含建筑期）。根據(jù)營運(yùn)收支預(yù)估表，項(xiàng)目進(jìn)入營運(yùn)期后，前四年每年還 1100萬美元，后四年每年還 1200萬美元，總共用 8 年還本付息第二

6、章 環(huán)境評估一、區(qū)位優(yōu)勢1、自然情況XX 是一座美麗的海濱城市，位于中國東南沿海、福建省的西南岸，臨近九 龍江的河口，居中國兩大經(jīng)濟(jì)繁榮地區(qū)之間，與臺(tái)灣隔海相望，距臺(tái)灣高雄市 160哩，是海峽西岸繁榮帶之龍頭。XX市轄區(qū)陸地面積1500多平方公里（包括 XX島130平方公里），海域面積300多平方公里。XX屬亞熱帶季風(fēng)氣候，常年 春意濃濃，四季花香撲鼻。全年平均氣溫21C,冬天平均氣溫12C,夏天平均氣 溫28C,全年降雨1100毫米。氣候溫和、雨量充沛、海岸曲折漫長、山巖疊秀 絢麗多姿。1981年設(shè)立XX經(jīng)濟(jì)特區(qū)，XX市已被中央政府批核為一個(gè)特別行政區(qū)域，、 1994年被級為副省級市。擁有省

7、級的經(jīng)濟(jì)管理權(quán)力?，F(xiàn)在， XX已發(fā)展為一個(gè)現(xiàn) 代化城市，有著強(qiáng)勁的經(jīng)濟(jì)發(fā)展及城市建設(shè)。在過去十年內(nèi)， XX 受益于國際商 貿(mào)，教育及旅游的持續(xù)發(fā)展。隨著經(jīng)濟(jì)建設(shè)和社會(huì)各項(xiàng)事業(yè)的不斷發(fā)展， XX 逐漸成為中國東南沿海的中 心城市。在經(jīng)濟(jì)保持高速發(fā)展的同時(shí)， XX 的生態(tài)環(huán)境也得到了保護(hù)，具備可持 續(xù)發(fā)展?jié)摿Α?XX 先后獲得國際花園城市和優(yōu)秀的旅游城市等榮譽(yù)。2、地理位置XX市位于東經(jīng)1180)4 04、北緯24(26 46。全市由XX島，鼓浪嶼 及內(nèi)陸九龍江北岸沿海部分地區(qū)和同安組成，屬海港風(fēng)景城市。其主體 XX 島 面積約 135.5平方公里，是福建省第四大島嶼，整修海岸線蜿蜒曲折，全長 2

8、34 公里，港島嶼星羅棋布，洪區(qū)內(nèi)群山四周環(huán)抱，港闊水深，終年不凍，是條件優(yōu) 越海峽性天然良港， 有史以來就是我國東南沿海對外貿(mào)易的重要口岸。 九龍江北 岸的沿海部分，由杏林灣和馬鑾灣分隔而成美、杳林、海滄三個(gè)小半島。地屬亞 熱帶氣候，夏天酷暑，冬天嚴(yán)寒，溫和多雨，年均氣溫在 21o左右。XX市的總陸地面積為1, 516平方公里，而海洋面積則有300平方公里。 而地勢則由南至北順勢而下， 其西北部分地勢偏于平坦， 而南部則較多山及崎嶇。 在大部分的海峽，其水深超過 12米及整平均處于無冰狀態(tài)。而其余位于海岸邊 零散的島嶼則形成了一道天然的圍墻，以保護(hù)海洋旋渦對 XX 海峽造成的滋擾及 破壞。3

9、、行政區(qū)域2003年5月經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)，同意XX市調(diào)、整部分行政區(qū)劃。調(diào)整的主要內(nèi) 容包括：一、思明區(qū)、鼓浪嶼區(qū)和開元區(qū)合并為思明區(qū)，原三區(qū)的行政區(qū)域劃歸 思明區(qū)管轄。二、 將杏林區(qū)的杏林街道辦事處和杏林鎮(zhèn)劃歸集美區(qū)管轄。 杏林區(qū) 更名為海滄區(qū)。三、設(shè)立翔安區(qū)，將同安區(qū)所轄新店、新圩、馬巷、內(nèi)厝、大嶝 5個(gè)鎮(zhèn)劃歸翔安區(qū)管轄。行政區(qū)劃調(diào)整后，XX市轄思明、湖里、集美、海滄、同 安和翔安 6個(gè)區(qū) 。XX 市現(xiàn)轄有思明、開元、鼓浪嶼、湖里、集美、杏林、同安七個(gè)區(qū)。其中 XX 本島內(nèi)的思明、開元、鼓浪嶼、湖里四個(gè)區(qū)為經(jīng)濟(jì)特區(qū)。思明區(qū)以商業(yè)鬧市 區(qū)為主；開元區(qū)以工廠區(qū)和新市區(qū)為主； 鼓浪嶼區(qū)是著名的風(fēng)景旅

10、游區(qū)； 湖里區(qū) 則是新興的工業(yè)投資區(qū)。島外的集美區(qū)以農(nóng)業(yè)為主，包括以旅游、 教育為主的著 名僑鄉(xiāng)集美鎮(zhèn)； 杏林區(qū)是已具一定規(guī)模的工業(yè)區(qū)和臺(tái)商投資區(qū)。 同安區(qū)則是全市 的農(nóng)副產(chǎn)品基地和輕工、食品行業(yè)的原料基地。4、氣候XX擁有南亞熱帶氣候，降雨量充足。全年平均溫度約為20.6cC，而最高則為38.5oC及最低為1.50C。年降雨量約1, 315毫米，主要降雨月份于每年的五月 至七月。5、人口2002 年末，全市戶籍總?cè)丝跒?13716 萬， 41 85 萬戶。 2 80 萬人，其 中：自然增長0. 67萬人，人口自然增長率為4. 93%。全市人口中以漢族居多， 另有回、滿、壯、畬、苗、及高山等

11、20 多個(gè)少數(shù)民族。由于地理環(huán)境和歷史背 景的因素，擁有眾多的歸僑、僑眷及 XX籍僑胞和港、澳、臺(tái)同胞。6、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)陸路交通配合贛龍鐵路建設(shè)，興建龍巖一一 XX延伸段，形成連接大京九的出省新通 道；配合建設(shè)福廈鐵路， 相應(yīng)規(guī)劃第二火車客運(yùn)站及其配套設(shè)施。 加快區(qū)域合作 快速通道建設(shè)，重點(diǎn)建設(shè)和完善“三主” （同三國道主干線及其復(fù)線、國道 324 線）、“六聊”（XX島龍海南太武、海滄龍海、同安安溪、同安南安、 同安新店-南安石井、XX-金門）的對外交通，建設(shè) XX至三明高速公路，形成 連接國家公路干線網(wǎng)和周邊地區(qū)的快速通道。完善綜合交通運(yùn)輸體系的配套設(shè) 施，加快公路客、貨運(yùn)場站的規(guī)劃和建設(shè)

12、，構(gòu)建公路運(yùn)輸主樞紐。航空運(yùn)輸XX的空港是華東航空樞紐，高崎國際機(jī)場已開通國內(nèi)外航線89條，其中國內(nèi)航線 73 條，國際和地區(qū)航線有至東京、大阪、漢城、新加坡、吉隆坡、馬尼 拉、香港、澳門等 14 條航線，還有專門到日本名古屋的貨運(yùn)航班。每周出港約 380 余個(gè)航班，有 26 家航空公司在機(jī)場營運(yùn)。 2002年旅客進(jìn)出港人數(shù) 425.86萬 人次，比上年增長 13.95%，航空貨運(yùn)吞吐量 13.92萬噸，增長 30.48%。完善XX機(jī)場的設(shè)施配套，建設(shè)空港物流園區(qū)，大力拓展國內(nèi)外航空貨運(yùn)業(yè) 務(wù)，增辟美國等國際航線，建成我國重要的國際干線機(jī)場，并爭取作為兩岸“三通”定點(diǎn)直航首選機(jī)場。加強(qiáng)國內(nèi)外航

13、班的銜接，拓展客運(yùn)中轉(zhuǎn)業(yè)務(wù)，成為連通 國內(nèi)外客貨捷運(yùn)的航空主樞紐。港口與海運(yùn)完善對外輻射通道。實(shí)施“以港立市”戰(zhàn)略，按照“三個(gè)一” (港口貨物年 吞吐量 1億噸以上，集裝箱年吞吐量 1，000萬標(biāo)箱，航空年客運(yùn)量 1，000 萬人 次)的遠(yuǎn)景目標(biāo)要求，把 XX 港建成國家重點(diǎn)貨運(yùn)主樞紐港、集裝箱運(yùn)輸國際干 線港口和中轉(zhuǎn)港、海峽兩岸區(qū)域航運(yùn)中心，完善航空港，高水準(zhǔn)建設(shè)資訊港，強(qiáng) 化口岸功能。XX港是中國主要港口之一，位居世界集裝箱百強(qiáng)港前 40名，是中國第四個(gè) 可接待第六代大型集裝箱船舶的港口； 2002 年貨物吞吐量 2， 734.51萬噸， 集裝 箱吞吐量175.44萬標(biāo)箱；每月XX港到全世

14、界各地航班有315條，基本覆蓋了全 球各主要港口；(與國內(nèi)外 84 個(gè)港口直接通航)；世界各大船公司都紛紛開辟了 XX 到世界各地的貨運(yùn)航線， 很多知名船公司將 XX 作為其大陸的基本港； 首批與 臺(tái)灣貨運(yùn)試點(diǎn)直通港口，集裝箱貨運(yùn)量達(dá)到 134 萬標(biāo)箱。郵電通訊長途電話可直拔 210 個(gè)國家或地區(qū)；國內(nèi) 1， 800多個(gè)城市，城鄉(xiāng)固定電話 交換機(jī)總?cè)萘?94.02萬門；移動(dòng)電話 7 . 1 6萬戶，電腦互聯(lián)網(wǎng)絡(luò)用戶達(dá) 20 萬戶。 已建成市話本地網(wǎng)、 移動(dòng)通訊網(wǎng)、 數(shù)位資料網(wǎng)和圖像傳輸網(wǎng)， 開辦了 DDN、ISDN、 PAC、EDI、EMS、800 等 20 多項(xiàng)郵電業(yè)務(wù)。電腦網(wǎng)已形成金橋網(wǎng)、

15、金卡網(wǎng)、金關(guān) 網(wǎng)、Inernet網(wǎng)、Xiamen Net網(wǎng)。可以通過 DNN ADSL、光線以及無線接入方 式連接INTERNET INTERNET傳輸速度可以達(dá)至U 10M/秒。二、區(qū)域經(jīng)濟(jì)自1982年設(shè)立為經(jīng)濟(jì)特區(qū)以來，XX市國內(nèi)生產(chǎn)總值(GDP年均增長18%, 每年新增外商實(shí)際投資額在 10億美元以上。戴爾(Dell)、柯達(dá)(Koda)通用電 器(General Electric)可口可樂(Coca Cola)太古飛機(jī)維修公司(Swire Aircraft)、麥 德龍(MetroAG)等諸多知名跨國公司已在XX設(shè)廠或投資。2002 年，全市經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)較快增長，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量和效益進(jìn)一步提高。

16、據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，全年實(shí)現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值 648. 33億元，比上年增長15. 6%,其中第 產(chǎn)業(yè)增加值264. 21億元，增長9. 9%。按戶籍人口計(jì)算，人均國內(nèi)生產(chǎn)總值 47,270元，比上年增長14. 5%。7,000,000XXGDP增長6,000,0005,000,0004,000,0003,000,0002,000,0001,000,000近年XX市主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目1999年度2000年度2001年度2002年度實(shí)績增長率實(shí)績增長率實(shí)績增長率實(shí)績增長率國內(nèi)生產(chǎn)總值GDP（億元）440.5410.63501.8713.92561.3611.85648.3715.50規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值（億元）

17、62518.2377123.448115.20102526.40港口貨物吞葉量（萬噸）177318.21196510.8320986.82273430.28對外貿(mào)易進(jìn)出口總 額（億美元）79.6916.78100.4926.10110.7910.25151.8737.08財(cái)政總收 入（億元）66.2419.5791.5038.13110.5120.78126.3114.30外商投資概況XX市為中國其中一個(gè)的主要經(jīng)濟(jì)特區(qū)，并已賦予權(quán)力去管轄其市內(nèi)的經(jīng)濟(jì) 發(fā)展事務(wù)，及給多外商相關(guān)優(yōu)惠措施，已吸引外商投資。充分發(fā)揮特區(qū)和臺(tái)商投資區(qū)的優(yōu)勢，實(shí)施外向型經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略擴(kuò)大對外開放，參與國際競爭，特區(qū)經(jīng)濟(jì)逐步

18、趨向了外向型發(fā)展軌道。XX口岸的國際知名度和輻射功能在近年來明顯的增強(qiáng)，利用外資進(jìn)入了全方位開 放、蓬勃繁榮的發(fā)展階段，世界最大500強(qiáng)跨國公司已有27家在廈投資辦企業(yè)， 70多家全球跨國公司在XX落戶，外商投資領(lǐng)域從第一、二產(chǎn)業(yè)擴(kuò)大到第三產(chǎn)業(yè) 的飲食服務(wù)業(yè)、娛樂業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、運(yùn)輸業(yè)、金融業(yè)、資訊產(chǎn)業(yè)等，從蔻密集型 企業(yè)為主發(fā)展到以技術(shù)、資金密集型企業(yè)為主，從加工貿(mào)易發(fā)展到高附加值企業(yè)， 逐步形成了擁有龍頭產(chǎn)品及配套服務(wù)的產(chǎn)業(yè)鏈。全市利用外資規(guī)模不斷擴(kuò)大，投資領(lǐng)域不斷拓寬物流、商業(yè)零食、軟骨發(fā)展等服務(wù)貿(mào)易領(lǐng)域的投資專案增多，利用外資層 次逐年提高。截至2001年底，全市累計(jì)批準(zhǔn)外商直接投資專案

19、 5334項(xiàng)，協(xié)定利 用外資187.3億美元，實(shí)際直接利用外資126.5億美元。已開發(fā)投產(chǎn)的“三資” 企業(yè)達(dá)4, 381家，其中：在工商部門注冊登記的外商投資企業(yè)達(dá)3016家。隨著兩岸關(guān)系的緩和，臺(tái)商來XX的投資也逐年增多，全市累計(jì)已簽訂合同的臺(tái)商直 接投資專案122個(gè)，協(xié)定外資金額39.38億美元。目前，“三資”工業(yè)產(chǎn)值已占全市工業(yè)產(chǎn)值的八成以上，工業(yè)品出口交貨 值占全市工業(yè)銷售產(chǎn)值的近一半?！叭Y”企業(yè)出口總值達(dá) 32.26億美元，占全 市外貿(mào)出口的36.08%。全球零售巨商沃爾瑪?shù)倪M(jìn)駐，引發(fā)了特區(qū)商品市場服務(wù) 方式和經(jīng)營理念上的新一輪整合。地方性外貿(mào)企業(yè)的崛起，在體制上打破了傳統(tǒng) 單一的

20、國家外貿(mào)經(jīng)營體制，XX對外貿(mào)易采取放寬進(jìn)出口經(jīng)營權(quán)，推進(jìn)外貿(mào)企業(yè) 的實(shí)業(yè)化等鼓勵(lì)措施，形成了中央、省屬、地方屬外貿(mào)公司，外貿(mào)專業(yè)公司和工 貿(mào)進(jìn)出口公司，“三資”企業(yè)等多層次外貿(mào)經(jīng)營隊(duì)伍共同發(fā)展的新格局。積極推行品牌戰(zhàn)略，加快培育名優(yōu)出口產(chǎn)品 培育和發(fā)展了一批具有市場競爭優(yōu)勢的高科技產(chǎn)品和高科技出口企業(yè)， 出 口產(chǎn)品層次不斷提高， 由原來的以農(nóng)副產(chǎn)品和初級工業(yè)產(chǎn)品為主， 迅速發(fā)展到以 機(jī)械、電子、輕紡工業(yè)等制品為主。 20 年來 XX 累計(jì)對外貿(mào)進(jìn)出口總額為 894.46 億美元，年貿(mào)易規(guī)模突破了百億元大關(guān)， 2001 年外貿(mào)進(jìn)出口總值達(dá) 110.79億美 元，比 1981 年增長 72.37

21、倍，年平均增長 23.78%。其中，出口貿(mào)易額 65.05億 美元，比 1981 年增長 45.13倍，年增率達(dá)到 20.55%。與世界上 178個(gè)國家及地 區(qū)建立了貿(mào)易往來關(guān)系， 對 47 個(gè)國家和地區(qū)的年出口貿(mào)易額超千萬美元， 其中： 對美國、 日本、香港、德國、臺(tái)灣、新加坡的出口已超過億美元。 隨著戴爾電腦、 柯達(dá)感光、燦坤家電、林德叉車、富士電氣、ABB開關(guān)、廈華、廈新、太古飛機(jī)維修等一大批國內(nèi)外知名大公司生產(chǎn)能力及企業(yè)規(guī)模的進(jìn)一步擴(kuò)大，機(jī)電產(chǎn)品、 高新技術(shù)產(chǎn)品出口后續(xù)發(fā)展能力日漸強(qiáng)勁。 2001年全市共完成機(jī)電產(chǎn)品出口 27.5 億美元，占全市出口的比重達(dá) 42.28%，外商投資企業(yè)

22、完成進(jìn)出口 72.39 億美元， 占全市對外貿(mào)易的比重已達(dá) 65.34%。三、旅游資源XX 有豐富的旅游資源。自然資源與人文景觀相互交融，具海、島、嶼、 礁、山、巖、寺、花、木諸神秀，兼民族風(fēng)格、僑鄉(xiāng)風(fēng)情、閩臺(tái)特色、并畜西洋 異國情調(diào)。經(jīng)多年開發(fā)建設(shè)，已形成鼓浪嶼、萬石山、南普陀、黃厝、集美、同 安等六個(gè)游覽區(qū)。 1988 年經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)，鼓浪嶼、萬石山被確定為國家重點(diǎn)風(fēng) 景名勝區(qū)。XX 為一著名的旅游城市， 其風(fēng)光如畫的特色為它帶來了 （全國衛(wèi)生城市）， （全國環(huán)保模范城市）及（優(yōu)質(zhì)旅游城市）的美譽(yù)。XX有著古老的景點(diǎn)，也致力發(fā)展新的景源，而 XX主要分為五個(gè)游客區(qū)， 包括鼓浪峽及南浦頭朝游

23、客區(qū)等。除此之外， XX 更提供了方便的交通及通訊網(wǎng) 絡(luò)，及全面的旅游相關(guān)機(jī)械。因此，XX非常適合本地及外國的游客及投資者。在1998年，XX市政府不遺余力地推動(dòng)并監(jiān)督旅游業(yè)的發(fā)展。另外，市政府更加強(qiáng)了在旅游業(yè)上的投資， 例如增強(qiáng)了興旅游有關(guān)的其建， 興改善旅游服務(wù)素質(zhì)，以吸引更多本地及國外的游客在1998年，XX被評為省級旅游城市，而其更排在重點(diǎn)旅游城市列上的第八 席。國家旅游局更頒發(fā)（優(yōu)質(zhì)旅游城市獎(jiǎng)）予以 XX 以作表揚(yáng)，而此優(yōu)秀表現(xiàn)更 加快了 XX旅游業(yè)的發(fā)展。根據(jù)XX旅游局的資料，大約有1, 020萬人次于2002年曾前往XX市作訪 客，而其中6.5%為海外游客，代表了年增長約為12.

24、2%。在同一時(shí)期內(nèi)，XX市 賺取了超過三億六千多萬美元的外匯，比前年同期增長 17.4%。在本地旅游方面，大約950萬名本地訪客在2002年間到訪XX,令XX賺取 了 135億元人民幣的收入，比去年分別增長了11.9%及 2%。XX 旅游業(yè)資料簡略（萬人次）19981999200020012002國外旅客48.3950.0355.8857.367.16國內(nèi)旅客585.52638.61735.04851.45952.86總訪客人數(shù)633.91688.64790.92908.751,020從國外旅客賺處的收入2.392.6233.113.65（以十億美元計(jì)）從國內(nèi)旅客賺取的收入55.76107.5

25、114.3132.6135.2（以十億人民幣計(jì)）從旅客賺取的總收入75.54129.1139.1158.1165.4XX 市在國外旅客的人數(shù)， 的十二、六及六位。逗留時(shí)間及外匯收入均分別排行于中國旅游城市列上廈門游客國籍分布圖歐洲美國口澳洲n非洲口香港澳門1亞洲其他地方口馬來西亞新加坡日本由上圖可顯示出往XX的海外訪客主要來處臺(tái)灣、日本、香港、而他們總共占了 XX總海外游客數(shù)量的65%從以上分析可看到旅游業(yè)為XX市未來發(fā)展的重要支柱兩岸的小三通XX由于其本身的地理優(yōu)勢，致力在兩岸推廣小三通，小三通的意思為郵 電、航空、船務(wù)及商貿(mào)，現(xiàn)在有數(shù)個(gè)碼頭如東渡港有定期船班通往臺(tái)灣。每年，XX均舉行大型的

26、小三通活動(dòng),如國際投資貿(mào)易展及出口臺(tái)灣物品 展，此等活動(dòng)均吸引了大批臺(tái)灣商貿(mào)有興趣人士的參與，增強(qiáng)了兩地人民的交 流，兩岸也致力于船運(yùn)、郵政及通訊方面的相互發(fā)展，更牢固了兩岸之間的溝通。城市發(fā)展戰(zhàn)略加強(qiáng)核心城市 XX 島的建設(shè)和優(yōu)化，積極開發(fā)和建設(shè)好城市拓寬區(qū)域和分區(qū) 組團(tuán)中心，形成具有較高綜合效益的城鎮(zhèn)規(guī)模結(jié)構(gòu)， 構(gòu)筑完整的城群體系和網(wǎng)絡(luò)， 加強(qiáng)環(huán)境和園林綠化的投入，完善和發(fā)揮海港、空港、信息港的功能效益，使XX市逐步實(shí)現(xiàn)生態(tài)型、現(xiàn)代化、國際性大都市-現(xiàn)代化山水城市。第三章 酒店行業(yè)分析一、中國旅游飯店業(yè)概況旅游飯店業(yè)是中國旅游產(chǎn)業(yè)對外開放最前沿的領(lǐng)域， 目前在投資、 管理和 服務(wù)等方面均一

27、定程度地實(shí)現(xiàn)了國內(nèi)競爭的國際化。 業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為， 當(dāng)前中 國經(jīng)濟(jì)持續(xù)走好、國際貿(mào)易往來不斷增多、 旅游安全具備有效保障、 市場經(jīng)濟(jì)秩 序進(jìn)一步完善、進(jìn)口物品關(guān)稅普遍降低， 正是外資進(jìn)入中國旅游飯店業(yè)的 “黃金 期”。2002年中國旅游飯店業(yè)達(dá)到新的高峰。2002年中國旅游業(yè)統(tǒng)計(jì)公 報(bào)顯示，全國共有星級飯店8 8 8 0家，比2 0 0 1年末增加1 5 2 2家；全 國星級飯店的全年平均客房出租率達(dá)到60.15%，比2001年提高1.7個(gè)百分點(diǎn)；全國星級飯店?duì)I業(yè)收入總額9 14.43億元，比2 0 0 1年增長19.8%。中國經(jīng)濟(jì)正步入快速增長周期的新上升通道， 而旅游業(yè)的發(fā)展也進(jìn)入 了穩(wěn)

28、步發(fā)展期。經(jīng)濟(jì)景氣的持續(xù)上升，推動(dòng)中外經(jīng)貿(mào)、商務(wù)、科技、會(huì)議等交流活動(dòng)的頻 繁舉辦， 為中國旅游飯店業(yè)帶來旺盛的客源。 經(jīng)過2003年下半年的休整， 中 國入境旅游業(yè)將全面步入發(fā)展振興階段。 2004年中國內(nèi)地入境旅游人數(shù)有望 突破1億人次。旅游安全的有效保障， 也為中國旅游飯店業(yè)提供旺盛的客源。 由于境外旅 游行業(yè)不斷受到各種恐怖事件、戰(zhàn)事等影響， 中國在國際上贏得了 “旅游安全勝 地，經(jīng)濟(jì)發(fā)展沃土”的良好形象。盡管2003年初突發(fā)“非典”疫情，給中國 入境旅游造成了較大影響， 但僅是暫時(shí)的， 之后中國旅游業(yè)立即重新回歸快速發(fā) 展的軌道。中國旅游業(yè)今年將圍繞“中國，魅力永存”的促銷主題，加大

29、對中國旅游 目的地形象的宣傳，并聯(lián)合北京奧組委，啟動(dòng)“2008奧運(yùn)旅游”的計(jì)劃。國 家旅游局將全力爭取入境旅游市場的恢復(fù)， 通過落實(shí)內(nèi)地與香港、 澳門更緊密旅 游合作協(xié)議，努力擴(kuò)大港澳居民赴內(nèi)地旅游的規(guī)模。市場經(jīng)濟(jì)秩序的進(jìn)一步完善，也將優(yōu)化旅游飯店業(yè)發(fā)展的環(huán)境。2002 年1月，中國下調(diào)了 5 0 0 0多種商品的進(jìn)口關(guān)稅，使關(guān)稅總水平降到12%。 與飯店經(jīng)營密切相關(guān)的牛肉、豬肉、植物油、奶酪、冰淇淋的進(jìn)口關(guān)稅都出現(xiàn)較 大幅度的降低。未來幾年， 關(guān)稅水平還將進(jìn)一步降低， 這將大大節(jié)省旅游飯店的 經(jīng)營成本。 2002年中國旅游飯店協(xié)會(huì)參考國際慣例制定了 中國飯店業(yè)行業(yè) 規(guī)范，明確了飯店的義務(wù)與權(quán)

30、利，對容易引起爭議的問題進(jìn)行了界定，政府有 關(guān)部門正抓緊簡政放權(quán)，清理和減少行政審批項(xiàng)目，依法行政，履行入世承諾， 為維護(hù)飯店企業(yè)正常的經(jīng)營秩序提供了制度保證。二、國際飯店集團(tuán)競爭中國市場1982 年香港半島集團(tuán)正式管理北京建國飯店，標(biāo)志著國際飯店集團(tuán)開始進(jìn)入中國飯店市場。不久，假日集團(tuán)于 1984年管理北京麗都假日飯店后，五年之內(nèi)先后在國內(nèi)拉薩、桂林、廣州、西安、XX、大連、成都、重慶等城市形成網(wǎng)絡(luò), 成為當(dāng)時(shí)管理飯店最多的國際飯店管理集團(tuán)。 在八十年代進(jìn)入中國市場的還有喜 來登、XX、雅高、香格里拉、半島、新世界、日航、華美達(dá)、凱悅、美麗華、太 平洋、馬尼拉等十余家酒店管理集團(tuán)。九十年代嘗

31、到了甜頭的國際酒店集團(tuán)登陸中國市場的步伐明顯加快， 這一時(shí) 期是我國旅游業(yè)蓬勃發(fā)展的階段， 同時(shí)也是國際飯店集團(tuán)看好中國市場， 積極擴(kuò) 大市場份額的時(shí)期，這期間又有馬里奧特、最佳西方國際、天天、凱賓斯基、喜 達(dá)屋、豪生、瑞迪森、海逸、羅頓、文華等數(shù)十家國際飯店集團(tuán)涉足中國市場。 出現(xiàn)了群雄逐鹿的局面，根據(jù)國際飯店與餐館協(xié)會(huì)的資料統(tǒng)計(jì)， 2000 年世界飯 店管理集團(tuán)排行前10家為圣達(dá)特、六洲、馬里奧特、雅高、精品國際、 XX、最 佳西方國際、喜達(dá)屋、卡爾遜、凱悅，除了少數(shù)經(jīng)營低檔飯店圣達(dá)特等集團(tuán)未進(jìn) 入中國市場外， 多數(shù)國際飯店集團(tuán)的市場份額中都包含著在中國管理的飯店， 中 國已成為著名國際酒

32、店集團(tuán)的集聚地， 國際酒店集團(tuán)之所以看好中國市場， 一是 由于中國的經(jīng)濟(jì)保持了高速增長， 帶來巨大的商機(jī)， 蓬勃發(fā)展的旅游業(yè)顯示了巨 大的市場潛力；二是中國政治穩(wěn)定、社會(huì)安定、人民幣匯率穩(wěn)定，企業(yè)經(jīng)營環(huán)境 日趨完善；三是中國勞動(dòng)力成本相對較低且素質(zhì)較高。國際飯店集團(tuán)通過引進(jìn)先進(jìn)的管理觀念、 管理模式加快了我國飯店經(jīng)營管理 水平的提高，縮短了我國飯店業(yè)與國際水平的差距， 使我國飯店業(yè)成為開放較早， 市場化程度較高、 最先與國際接軌的行業(yè)之一； 國際飯店集團(tuán)的進(jìn)入同時(shí)培養(yǎng)了 大批飯店管理人才， 其管理的飯店成為我國飯店管理人才 的提高班，許多有過 在國際飯店集團(tuán)管理的飯店任職經(jīng)歷的人員成為了國內(nèi)飯

33、店和外企爭奪的對象； 國際飯店集團(tuán)的進(jìn)入還促進(jìn)了高新技術(shù)在飯店中的應(yīng)用， 引導(dǎo)飯店追蹤國際飯店 發(fā)展趨勢方面起到了示范作用，數(shù)字化、 人性化飯店為客人營造了更加溫馨、 舒 適、便捷的居住環(huán)境。 應(yīng)該講，目前中國旅游飯店業(yè)之所以成為中國社會(huì)服務(wù)業(yè)的領(lǐng)頭羊，重要因素之一就是得益于國際飯店集團(tuán)的進(jìn)入目前國際飯店集團(tuán)在競爭中國市場方面呈現(xiàn)以下變化： 由一線城市向二線城市擴(kuò)展國際飯店集團(tuán)開始進(jìn)入中國市場時(shí)， 往往是選擇經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的中心城市或旅游 資源豐富的城市立足，如香格里拉在中國開業(yè)的 17 家酒店基本分布于北京、上 海、哈爾濱、長春、大連、青島、南京、武漢、北海、西安等城市，其中北京就 有四家（香格里

34、拉飯店、中國大飯店、國貿(mào)飯店、嘉里中心飯店）該集團(tuán)認(rèn)為迅 猛發(fā)展的國內(nèi)旅游業(yè)是他們向二線城市擴(kuò)張的主要原因， 不久將會(huì)讓具有市場潛 力的二線城市看到更多的香格里拉飯店，如 2003 年中山、鄭州兩家香格里拉新 酒店即將開業(yè)， 2004 年福州香格里拉也將開門迎賓。 由單一品牌向多品牌發(fā)展 國際著名酒店集團(tuán)的名稱或品牌在市場的信譽(yù)程度往往高于某一個(gè)國家制 定的標(biāo)準(zhǔn)，因?yàn)槠放剖沁@些集團(tuán)根據(jù)市場需求而推出的， 有非常明確的市場定位， 體現(xiàn)了今后飯店業(yè)的競爭方向， 代表著時(shí)尚的服務(wù)潮流， 得到客人的認(rèn)同和推崇。 幾十年來， 無論商務(wù)客人還是旅游者出行都習(xí)慣于選擇自己喜愛的品牌飯店。 假 日集團(tuán)剛進(jìn)入中

35、國時(shí)， 推出的品牌只有假日品牌飯店。 為了滿足商務(wù)客人的需求， 又陸續(xù)推出皇冠假日、 洲際等品牌； 馬里奧特集團(tuán)進(jìn)入中國市場首推的是萬豪品 牌，目前他們集團(tuán)推出全品牌發(fā)展戰(zhàn)略，既有高檔的麗嘉 .卡爾頓、萬豪、萬麗， 又有中高檔的萬怡、新世紀(jì)、華美達(dá)。即使是馬里奧特的同一檔次品牌，各品牌 間的差異體現(xiàn)了不同的風(fēng)格， 如萬豪是體現(xiàn)歐美古典式風(fēng)格， 萬麗是追求智能化 的商務(wù)現(xiàn)代派風(fēng)格，不同的風(fēng)格適應(yīng)不同的市場需求 由個(gè)別超豪華品牌飯店向批量超豪華品牌飯店發(fā)展過去相當(dāng)長一段時(shí)間超豪華品牌飯店在中國是空白， 九十年代末期僅有北京 圣 .瑞杰斯國際俱樂部酒店和上海麗嘉 .卡爾頓及金茂君悅酒店三家。近年來隨

36、著 我國旅游業(yè)的發(fā)展，世界著名飯店集團(tuán)對我國飯店業(yè)的市場表示出極大的信心， 他們紛紛推出超豪華品牌飯店， 在中國打造自己的旗艦， 如開業(yè)不久的上海瑞吉 紅塔酒店成為喜達(dá)屋集團(tuán)在中國開業(yè)的第二個(gè)圣 .瑞吉斯品牌酒店。去年底開業(yè) 的北京東方君悅酒店是凱悅集團(tuán)在中國繼上海君悅金茂酒店之后管理的第二家 君悅品牌酒店，今年元月開業(yè)的上海四季酒店成為國際著名的四季酒店集團(tuán)在中 國開業(yè)的第一家酒店，馬里奧特的麗嘉 .卡爾頓酒店不久也將在北京落戶。批量 超豪華品牌飯店落戶中國，標(biāo)志著中國飯店業(yè)檔次更加完備，一批品質(zhì)卓越、 服 務(wù)超群的酒店將為客人提供高度個(gè)性化的服務(wù)。從以上變化中， 我們可以看出， 國際飯店集

37、團(tuán)進(jìn)入中國市場已初步完成了從 經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的沿海開放城市至中西部地區(qū)拓展，實(shí)現(xiàn)了全方位發(fā)展的網(wǎng)絡(luò)化布局， 正在逐步加大網(wǎng)絡(luò)的密度， 實(shí)施多品牌發(fā)展， 這既體現(xiàn)了國際飯店業(yè)發(fā)展的一種 趨勢，同時(shí)也給我國飯店業(yè)發(fā)展帶來壓力。 再過若干年， 在中國市場形成規(guī)模的 國際酒店集團(tuán)將會(huì)更多， 這既是國際飯店業(yè)發(fā)展的必然趨勢， 也是全球經(jīng)濟(jì)一體 化的必然結(jié)果。三、國際飯店管理模式比較帶資管理通過買斷（絕對擁有 ），控股（相對擁有 ）或參股（部分擁有 ）等直接或間接投 資方式來獲取飯店經(jīng)營管理權(quán)并對其下屬系列飯店實(shí)行相同品牌標(biāo)識， 相同服務(wù) 程序，相同預(yù)訂網(wǎng)絡(luò)，相同采購系統(tǒng)，相同組織結(jié)構(gòu)，相同財(cái)務(wù)制度，相同政策

38、標(biāo)準(zhǔn)，相同企業(yè)文化及相同經(jīng)營理念的管理方式。 此種模式一般出現(xiàn)在飯店集團(tuán) 的創(chuàng)建初始階段，較適合于那種資金短缺且融資困難的單體飯店。委托管理通過飯店業(yè)主與管理集團(tuán) /公司簽署管理合同來約定雙方的權(quán)利，義務(wù) 和責(zé)任，以確保管理集團(tuán) /公司能以自己的管理風(fēng)格，服務(wù)規(guī)范，質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和運(yùn) 營方式來向被管理的飯店輸出專業(yè)技術(shù)， 管理人才和管理模式， 并向被管理飯店 收取一定比例的 基本管理費(fèi) （約占營業(yè)額的 2%至 5%）和 獎(jiǎng)勵(lì)管理費(fèi) （約占毛利 潤的 3%至 6%）的管理方式。近年來， 獎(jiǎng)勵(lì)管理費(fèi) 所占的比例正在逐年遞增。 此 種模式一般出現(xiàn)在飯店集團(tuán)的定型階段， 較適合于那種財(cái)力雄厚但專業(yè)管理人才

39、及管理技術(shù)貧乏的單體飯店。XXXX項(xiàng)目即采取該方式進(jìn)行管理。特許經(jīng)營 通過認(rèn)購特許經(jīng)營權(quán)的方式將所管理集團(tuán) /公司所擁有的具有知識產(chǎn)權(quán)性質(zhì) 的品牌名稱，注冊商標(biāo)，定型技術(shù)，經(jīng)營方式，操作程序，預(yù)訂系統(tǒng)及采購網(wǎng)絡(luò) 等無形資產(chǎn)的使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給受許飯店，并一次性收取特許經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓費(fèi)或初始 費(fèi)，以及每月根據(jù)營業(yè)收入而浮動(dòng)的特許經(jīng)營服務(wù)費(fèi) （包括：公關(guān)廣告費(fèi)，網(wǎng)絡(luò) 預(yù)訂費(fèi)，員工培訓(xùn)費(fèi)，顧問咨詢費(fèi)等 ）的管理方式。此種模式一般出現(xiàn)在管理集 團(tuán)的成熟階段，和較適合那種既想分享集團(tuán)規(guī)模效益又不想放棄獨(dú)立經(jīng)營管理權(quán) 和所有權(quán)的單體飯店。聯(lián)銷經(jīng)營近年來，隨著全球分銷系統(tǒng)的（GDS普及和互聯(lián)網(wǎng)實(shí)時(shí)預(yù)訂功能的實(shí)現(xiàn)，國

40、外的 聯(lián)銷經(jīng)營集團(tuán) 應(yīng)運(yùn)而生并且發(fā)展迅猛。飯店聯(lián)銷集團(tuán)是由眾多的單體經(jīng)營 管理的飯店自愿付費(fèi)參加并通過分享聯(lián)合采購， 聯(lián)合促銷，聯(lián)合預(yù)訂，聯(lián)合培訓(xùn)， 聯(lián)合時(shí)常開發(fā)， 聯(lián)合技術(shù)開發(fā)等資源共享服務(wù)項(xiàng)目而形成的互助聯(lián)合體。 此種模 式一般出現(xiàn)在檔次 /市場/規(guī)模/風(fēng)格相類似的系列酒店聯(lián)合體， 較適合那種既想分 享集團(tuán)規(guī)模效益又不想改名換姓的單體飯店（如：郵電系統(tǒng)的 信苑集團(tuán) ，民航 系統(tǒng)的 飯店委員會(huì) ， 中國名酒店 等）。顧問咨詢 伴隨著政企分家與軍企脫鉤政策的落實(shí)和職業(yè)經(jīng)理人與專業(yè)化管理的需求 上揚(yáng)，國內(nèi)的許多飯店管理集團(tuán) /公司在綜合了國外管理模式和中國具體國情的 基礎(chǔ)上創(chuàng)造出的一種界于委托管

41、理和特許經(jīng)營之間的管理模式。 其特點(diǎn)是：管理 公司僅僅派咨詢顧問或管理副手協(xié)助飯店籌建開業(yè) /日常管理，并按所提供的顧 問服務(wù)內(nèi)容與管理咨詢形式進(jìn)行收費(fèi)的管理方式。 此種模式一般出現(xiàn)在那些人才 資源有限或管理經(jīng)驗(yàn)尚不配套的管理集團(tuán)， 較適合那種不愿放棄名義權(quán)利而又渴 望專業(yè)化管理的單體飯店。中外對比分析中國的管理集團(tuán)公司目前仍以 帶資管理模式為主（注：資產(chǎn)集團(tuán)的特色） ， 委托管理 （注：經(jīng)營集團(tuán)的特色）為輔， 顧問管理 為次， 聯(lián)銷經(jīng)營 為末；外 國的管理公司則以聯(lián)銷經(jīng)營管理模式為主（注：美國的 PEGASUS SOLUTIO目 前擁有8700家酒店和180萬間客房），特許經(jīng)營為輔（如：美國

42、的CENDANT!團(tuán)目前擁有的 6400余家酒店中有別于 6300余家是通過 特許經(jīng)營方式管理的） ， 委托管理 為次， 投資管理 為末四、高星級酒店的盈利分析在 5星級中 ,國際管理飯店實(shí)現(xiàn)的平均房價(jià)為最高 ,達(dá)到人民幣 727.20元,高于 國內(nèi)管理飯店人民幣 604 元的平均房價(jià)， 并超出業(yè)主自行管理飯店平均價(jià) （人民 幣 518）的 40%。所有 4星級和 5星級飯店的平均房價(jià)達(dá)到人民幣 508元,整體市 場平均住宿率為 69.2%.所有 3星級飯店的平均房價(jià)達(dá)到人民幣 240元,整體市場 住宿率為 65.4%.在“管理費(fèi)和固定費(fèi)用前收益（IBCMF”及“稅務(wù)及折舊前收益（CBITDA

43、” 兩項(xiàng)指標(biāo)方面，國際管理飯店同時(shí)獲得了最佳的表現(xiàn)。在 4 星級中， 國際管理飯中國飯店業(yè)業(yè)務(wù)統(tǒng)計(jì)（1）以平均房價(jià)分類所有國際管理國內(nèi)管理業(yè)主自行管理國際管理國內(nèi)管理業(yè)主自行管理所有AllIntern ati onalDomesticIn depe ndentIntern ati onalDomesticIn depe ndentAll4+5 星 /Star5 星 /Star5 星 /Star5 星/Star4 星/Star4 星/Star4 星/Star3 星 /Star飯店業(yè)業(yè)務(wù)摘要飯店數(shù)量1864162627157162每日可供出租客房數(shù)60,34115,3453,35111,2478,

44、8884,36917,14111,543每日實(shí)際入住客房數(shù)41,73910,7952,5007,2906,3443,17411,6367,554平均入住率69.2%70.4%74.6%64.8%71.4%72.7%67.9%65.4%平均凈房價(jià)508727604518485366330240每間客房日平均收入352512450336346266224157每間客房總收入250,079338,320315,776274,103208,227171,792184,131110,426每間客房總支出165,997206,219196,472187,003146,323111,746134,27883

45、,894每間客房固定費(fèi)用及管理費(fèi)前收益84,082132,101119,30461,90460,04760,04749,85326,532占總收入百分比33.6%39.0%37.8%29.7%29.7%35.0%27.1%24.0%每間客房稅務(wù)及折舊前收益60,506102,98383,65948,45948,45948,00224,77416,041占總收入百分比24.2%30.4%26.5%23.5%23.3%27.9%13.5%14.5%中國飯店業(yè)業(yè)務(wù)統(tǒng)計(jì)（2）以平均房價(jià)分類.以城市分類 70似上 501700 301500 30（以下北京五星上海五星AboveBetwee nBetwe

46、e nBlowBeiji ngShan ghai 701 501700 30500 30（以下5Star5Star飯店業(yè)業(yè)務(wù)摘要In dustry Summary飯店數(shù)量Number of Hotel204190961414每日可供出租客房數(shù)Number of available Rooms per Day8,91917,06524,59621,1996,4326,067每日實(shí)際入住客房數(shù)Number of Occupied Rooms perDay6,71312,49016,21713,7814,5764,619平均入住率Occupa ncy75.3%73.2%65.9%65.0%71.1%

47、76.1%平均凈房價(jià)Average Room Rate930587389224756862每間客房日平均收入Reve nue Per Available Room700429256146538656每間客房總收入Total Revenue Per Available Room473,031284,479192,974117,720384,212419,711每間客房總支出Total Expe nses Per AvailableRoom281,143185,500134,61793,631230,684249,981每間客房固定費(fèi)用及管理費(fèi)前收益IBFCMF Per Available Roo

48、m1911,88898,97958,35824,090153,528169,730占總收入百分比% of Total Reve nue40.6%34.85%30.2%20.5%40.0%40.4%每間客房稅務(wù)及折舊前收益EBITDA Per Available Room153,52479,28935,08310,502104,995139,015占總收入百分比% of Total Reve nue32.5%27.9%18.2%8.9%27.3%33.1%1. IBFCMF-I ncome Before Fixed Charges and Man ageme nt Fees. 2.EBITDA-

49、Eari ng Before In come Tax Depreciati on and Amorizati on店也實(shí)現(xiàn)了最高的平均房價(jià)， 達(dá)到人民幣 485 元，盡管國際管理飯店在市場推廣 及營銷，能源及維護(hù)保養(yǎng)方面的開支較高， 但最終仍在 “管理費(fèi)和固定費(fèi)用前收 益（IBFCMF”及“稅務(wù)及折舊前收益相（IBCMF對較低，這一層級市場仍有 效地控制了各項(xiàng)成本開支，并獲得了積極的現(xiàn)金流量。上海的 5 星級飯店比北京的同等級飯店獲得了更高的營業(yè)收入和經(jīng)營利 潤。上海的平均房價(jià)達(dá)到了人民幣 862 元，比北京同等級飯店高出 14%，而每間 客房平均收入則比北京高出 22%。盡管上海和北京兩座城

50、市飯店在 “管理費(fèi)和固 定費(fèi)用前收益（IBCMF ”百分比方面都達(dá)到了總收入的 40%，但如果以每間客 房“管理費(fèi)和固定費(fèi)用前收益（IBCMF ”實(shí)現(xiàn)的絕對值（人民幣）為比較，上海 飯店仍比北京的同等級飯店高出 11%。按照平均房價(jià)分類，房價(jià)最高等級類別（平均房價(jià)在人民幣 701 元以上） 的飯店在餐飲方面和其他收入方面同樣獲得了最佳的業(yè)績， 平均每間房餐飲和其 他收入達(dá)到人民幣1, 722元，“管理費(fèi)和固定費(fèi)用前收益（IBCMF ”占至L總收入 的 40.6%，因此，經(jīng)營效益為顯著?？驮礃?gòu)成至于各類飯店的客源構(gòu)成， 總體而言，國際管理飯店獲取了更多的國際客 源，按價(jià)格分類的市場中， 高價(jià)市場

51、的飯店同樣也是獲得了更大比例的國際客源。 另一方面，國內(nèi)管理 5星級飯店和國際管理 4星級飯店在商務(wù)市場方面都獲得了 最高的滲透比例。 此外，來自北美地區(qū)的長線客源， 在價(jià)格上的敏感度相對較低， 更樂意選擇入住高價(jià)市場的飯店，在平均房價(jià)高于人民幣 701 元這一層級市場 中，這一市場的客源占到飯店客源構(gòu)成的 17.3%，而中低價(jià)飯店獲得此類客源的 能力較弱， 如平均房價(jià)在人民幣 501700元層級飯店中， 長線市場客源占總客源 的 9.6%，平均房價(jià)在人民幣 301500層級飯店中，長線市場占總客源的 6%，而 平均房價(jià)在人民幣 300元層級飯店中，長線市場客源僅占總客源的1%。固定成本不管是

52、 4星級還是 5星層級，從行政及一般開支占總收入的比例來看， 國際 管理飯店低于國內(nèi)管理及業(yè)主自行管理飯店， 如在 5 星層級中， 國際管理飯店的 的行政及一般開支占總收入的 9.2%，國內(nèi)管理飯店比例是 13.4%，業(yè)主自行管 理飯店比例則是 11.3%。另一方面，國際管理飯店的市場推廣費(fèi)用則高于國內(nèi)管理和業(yè)主自行管理飯店， 5 星級和 4 星級飯店的市場推廣費(fèi)用分別占總收入的 5.4%和 4.4%，而國內(nèi)管理和業(yè)主自行管理飯店分別是 2.0%和2.9%。同時(shí)，高檔飯店在市場推廣方面 的支出也高于其他價(jià)格層級的飯店，如平均房價(jià)在人民701元以上的飯店平均每 間客房的市場推廣費(fèi)用為人民幣 7,

53、 566元，而平均房價(jià)為人民幣501700元之間的飯店此項(xiàng)指標(biāo)僅為人民幣 3, 492元酒店收入結(jié)構(gòu)圖酒店經(jīng)營成本結(jié)構(gòu)圖客房(Room)48%_J 餐飲(F&B)36%1租金及其他收入(ROD 7%_1小型營業(yè)部門(MOD 5%_1水療及健身(SPA 3%廠通訊(TEL 1%EBITDA23%廠固定費(fèi)用7%匚管理費(fèi)用4%物業(yè)營運(yùn) 口市場推廣3%能源7%客房10%餐飲23%其他部門7%丄行政11%人事統(tǒng)計(jì)總體而言，5星級飯店每間客房的人工配比達(dá)到1.6到1.77,除了低于業(yè)主自行管理飯店的配比外，普遍高于 4星級和3星飯店的人工配比。相應(yīng)地，在 4 星級和5星級中，國際管理飯店的工資及相關(guān)費(fèi)用支

54、出也同時(shí)高于國內(nèi)管理和業(yè) 主自行管理飯店訂房渠道所有 4 星級和 5 星級飯店中，大多數(shù)預(yù)定是以直接向飯店預(yù)定的方式完成， 同時(shí)，旅行社也是一個(gè)重要的預(yù)定渠道， 在 4 星級和 5 星飯店中占總預(yù)定比例的 23.5%。通過飯店自行建立網(wǎng)站而實(shí)現(xiàn)的互聯(lián)網(wǎng)預(yù)定比例相對較低， 在所有 4 星級和 5 星級中，互聯(lián)網(wǎng)預(yù)定僅占總預(yù)定比例的 0.3%，但是，在中低價(jià)飯店中，通過其 他互聯(lián)網(wǎng)站實(shí)現(xiàn)的網(wǎng)上預(yù)定則頗受歡迎， 平均房價(jià)在人民幣 301500 元之間以及 平均房價(jià)在人民幣 300 元以下的飯店，通過其他訂房網(wǎng)站實(shí)現(xiàn)的網(wǎng)上預(yù)定分別占 總預(yù)定比例的 6.7%和 4.3%。而平均房價(jià)在人民幣 701 元以上的飯店，此指標(biāo)僅 占 1.2%。未來預(yù)測所有飯店對未來預(yù)測方面， 5 星級飯店市場（目前贏利最高的飯店等級）對 未來業(yè)績最為樂觀。 5 星級飯店中，72%的受調(diào)查飯店預(yù)測 2004 年的住宿率將實(shí) 現(xiàn)增長， 83%的飯店預(yù)測平均房價(jià)將出現(xiàn)增長。另一方面，由于受到 5 星級飯店 市場的競爭壓力， 參與調(diào)查的 4 星飯店對未來業(yè)績則略顯保守， 僅有 48%的飯店 預(yù)測 2004 年的住宿率將出現(xiàn)增長， 58%的飯店預(yù)測同年的平均房價(jià)將保持增長。五、XX酒店管理公司1、簡介作為商務(wù)領(lǐng)域中最具知名度和最受尊重的品牌， XX 賓館業(yè)公司是世