貴陽(yáng)金鉆世家行銷策劃案

1、金鉆世家(原貴陽(yáng)“友誼大廈”)行銷策劃案廈門信地房地產(chǎn)營(yíng)銷有限公司（2005.4）目 錄 分析篇策劃篇推廣篇合作篇分 析 篇1.透視貴陽(yáng)2.樓市解讀3.項(xiàng)目研判4.競(jìng)爭(zhēng)分析5.SWOT分析1.透視貴陽(yáng) 筑城、林城、山水城貴陽(yáng)是我國(guó)有名的山城，簡(jiǎn)稱“筑”，亦名“筑城”。市行政區(qū)域內(nèi)有林地面積275萬(wàn)畝，森林覆蓋率達(dá)31.7，有“林城”之美譽(yù)。南明河穿城而過(guò)，甲秀樓風(fēng)姿綽約，黔靈山郁郁蔥蔥，更有花溪、青巖、紅楓湖等享譽(yù)省內(nèi)外的國(guó)家級(jí)著名風(fēng)景區(qū)，“山水之城”當(dāng)之無(wú)愧 首善之區(qū)貴州經(jīng)濟(jì)制高點(diǎn)2004年度，貴州省全省國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值1591.9億元，人均4216元；同期，貴陽(yáng)市實(shí)現(xiàn)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值43848億元

2、，人均12683元；貴陽(yáng)以一己之力成就了全省27.54%的GDP產(chǎn)值，人均GDP更是高達(dá)全省的3倍有余，相對(duì)于其它省份上演的“雙城記”乃至于“多城記”，貴州經(jīng)濟(jì)的“單極化”令貴陽(yáng)猶如金字塔的塔尖，居于全省經(jīng)濟(jì)的制高點(diǎn)。 首府聚集效應(yīng)強(qiáng)大的集聚吸附能力對(duì)所屬行政區(qū)域內(nèi)外的資金流與人流，省會(huì)城市有著極為強(qiáng)大的引力和附著力。并且，在信息流、話語(yǔ)權(quán)和發(fā)展機(jī)遇方面，省會(huì)城市還往往擁有相當(dāng)程度的壟斷優(yōu)勢(shì)。這一點(diǎn)，在中西部省區(qū)表現(xiàn)得尤為突出，貴陽(yáng)也不例外，其經(jīng)濟(jì)首位度之高、集聚能力之強(qiáng)，即使在中西部亦屬少見(jiàn)。 機(jī)構(gòu)多維度重疊貴陽(yáng)的另一大特點(diǎn)是省會(huì)城市共有的“機(jī)構(gòu)多維度重疊”現(xiàn)象，即各級(jí)政府機(jī)構(gòu)、產(chǎn)業(yè)部門、工

3、商實(shí)體和社團(tuán)組織都在貴陽(yáng)安營(yíng)扎寨、密集駐點(diǎn)，從省級(jí)、地區(qū)級(jí)到市縣級(jí)以及貴陽(yáng)自轄的各級(jí)機(jī)關(guān)齊聚貴陽(yáng)，蔚然大觀。 邁入千億元城市俱樂(lè)部貴陽(yáng)的GDP之夢(mèng)關(guān)于GDP總量規(guī)劃，貴陽(yáng)市委03年指出了：2013年力爭(zhēng)突破1000億，初步構(gòu)筑“大貴陽(yáng)”框架；2020年力爭(zhēng)突破2000億，在全省率先實(shí)現(xiàn)全面建設(shè)小康社會(huì)目標(biāo)。為此，貴陽(yáng)基本確立：1. 城市空間走向：西北進(jìn)，南延，東拓。2.兩城三星：“兩城”，老城區(qū)和新城區(qū)，老城（包括中心區(qū)、小河、龍洞堡、二戈寨、三橋馬王廟、新添寨、白云、花溪8個(gè)組團(tuán)）， 新城（即金陽(yáng)新區(qū)）;“三星”，即由清鎮(zhèn)市區(qū)、開(kāi)陽(yáng)縣城和扎佐鎮(zhèn)組成的三個(gè)衛(wèi)星城。3.六大產(chǎn)業(yè)基地：磷化工基地、

4、鋁工業(yè)基地、西部藥業(yè)基地、綠色食品生產(chǎn)加工基地、西部信息化產(chǎn)業(yè)基地、西部裝備制造業(yè)基地； 超前消費(fèi)型城市熱愛(ài)消費(fèi)的貴陽(yáng)人貴陽(yáng)幾乎集中了全省的富人。貴陽(yáng)素有“小廣州”之稱,其緊隨時(shí)尚潮流的速度及模仿能力，比之沿海城市毫不遜色。有人這樣形容：今天香港流行的時(shí)裝，后天就穿到貴陽(yáng)人的身上。貴陽(yáng)人愛(ài)消費(fèi)、甚至是超前消費(fèi)由此可見(jiàn)一斑。2004年，貴陽(yáng)市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)到8989元,人均消費(fèi)性支出達(dá)6912.28元為我們?cè)跀?shù)據(jù)方面提供了佐證。2. 樓市解讀 三大特征城邦特征：不同于多數(shù)城市的環(huán)狀發(fā)展模式，貴陽(yáng)周邊環(huán)山，城區(qū)拓展相對(duì)受限。因此，貴陽(yáng)的房地產(chǎn)發(fā)展呈現(xiàn)一種眾星拱月的模式，這勢(shì)必造成兩城區(qū)（

5、云巖、南明）土地日顯稀缺，土地價(jià)值日益彰顯。移民特征：基于貴陽(yáng)在省內(nèi)獨(dú)一無(wú)二的區(qū)位優(yōu)勢(shì)、經(jīng)濟(jì)強(qiáng)勢(shì)以及高度的心理認(rèn)同，外地進(jìn)筑置業(yè)者越來(lái)越多，并將持續(xù)延續(xù)這一狀況。高端特征：囿于儲(chǔ)備土地的特點(diǎn)和開(kāi)發(fā)成本的提高，高端產(chǎn)品將繼續(xù)成為兩城區(qū)（云巖、南明）的主導(dǎo)性產(chǎn)品。 三大隱憂調(diào)控隱憂：宏觀調(diào)控的重點(diǎn)正向房地產(chǎn)業(yè)傾斜，受加息預(yù)期、稅收調(diào)整、匯率變動(dòng)等諸多因素影響，各地房地產(chǎn)均處于較大的不確定性中，貴陽(yáng)作為省會(huì)城市，房?jī)r(jià)居于西部城市前列，其房地產(chǎn)市場(chǎng)難免受到波及。需求隱憂：盡管房地產(chǎn)市場(chǎng)供需兩旺，但需求增速開(kāi)始表現(xiàn)出慢于供給增速的跡象。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2004年貴陽(yáng)市滯銷的商品房面積達(dá)44萬(wàn)平方米，比上年同期增

6、長(zhǎng)99.37，商品房市場(chǎng)供給壓力在未來(lái)幾年將持續(xù)存在。競(jìng)爭(zhēng)隱憂：2005年兩城區(qū)高層供應(yīng)量激增，并且市中心高層的產(chǎn)品設(shè)計(jì)與產(chǎn)品定位基本雷同，同類產(chǎn)品扎堆比拼，使得競(jìng)爭(zhēng)更為加劇。 兩大契機(jī)地緣向心力：“城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)”下的城市化進(jìn)程，不會(huì)因宏調(diào)而放慢“進(jìn)城”的腳步。 經(jīng)濟(jì)吸附力：“官本位”下的GDP渴望仍將使貴陽(yáng)在全省的經(jīng)濟(jì)地位繼續(xù)強(qiáng)化和深化。 板塊掃描： 老城板塊：占據(jù)有利的市中心位置，主要以高層為主，市區(qū)的代表樓盤有亨特國(guó)際、盛世花城、銀海嘉怡花園、美佳大廈等。郊區(qū)板塊：小河區(qū)、花溪區(qū)、烏當(dāng)區(qū)和白云區(qū)，依托價(jià)格、環(huán)境、規(guī)模搶占市場(chǎng)，代表樓盤有山水黔城、天驕豪園、頤和花園、陽(yáng)光花園等。金陽(yáng)新區(qū)：

7、以其高起點(diǎn)、高水準(zhǔn)、現(xiàn)代化的城市規(guī)劃備受市民關(guān)注，代表樓盤有碧?；▓@系列化組團(tuán)。城郊板塊：包括三橋、大營(yíng)坡、沙沖路和油榨街等區(qū)域，主要依賴性價(jià)比吸引眼球，代表樓盤有圣泉流云、貝地盧加諾、丹楓白露、小石城等。 貴陽(yáng)高層發(fā)展歷程曾經(jīng)旺銷（1998年-2001年上半年）98年，房地產(chǎn)全面復(fù)蘇，2000年前后，貴陽(yáng)高層住宅銷售出現(xiàn) “圖紙賣空”的火爆，市區(qū)房?jī)r(jià)上揚(yáng)。當(dāng)年，兩城區(qū)高層住宅均價(jià)為3146.64元平方米。代表樓盤有鉆石廣場(chǎng)、鴻基都市花園一期、天恒城市花園、中天廣場(chǎng)、在水一方一期等，有的項(xiàng)目開(kāi)始走精品型的綜合素質(zhì)路線，給高層樓盤賦予了更深一層的定義和內(nèi)涵。一度滯銷（2001下半年2003年上半

8、年）2000年，眾多開(kāi)發(fā)商紛紛跟進(jìn)，僅報(bào)建的高層即超過(guò)100萬(wàn)平方米。01年開(kāi)始，貴陽(yáng)市商品房開(kāi)始出現(xiàn)積壓, 1月至7月,貴陽(yáng)市未銷商品房達(dá)到166萬(wàn)平方米,比上年同期增長(zhǎng)一倍多,其中絕大部分是高層商品房,一些商家即便采用打折、送禮等營(yíng)銷方式也未挽回頹勢(shì)。逐步回暖（2003年下半年-2004年）2001年來(lái)的高層滯銷，令開(kāi)發(fā)商投資更加謹(jǐn)慎，不再一味追求高檔、高價(jià)、大戶型豪宅，開(kāi)始重視市場(chǎng)調(diào)研，將主力戶型降至100-130平方米，規(guī)劃新穎多變的戶型結(jié)構(gòu)、新型材料的選用及高科技物業(yè)管理手段的投入，同時(shí)以合理價(jià)格定位，使高層住宅檔次得到整體提升。另一方面由于多層住宅價(jià)格的逼近，次南門、觀水路、外環(huán)路

9、等位置較現(xiàn)想的區(qū)域，其多層房?jī)r(jià)已竄至2300-2500元/平方米，而一些綠化好、配套全的多層小區(qū)房?jī)r(jià)已突破2500元大關(guān)，直逼高層住宅售價(jià)。于是，03年下半年富水花園二期、怡景華庭、林城大廈等一批中心區(qū)高層新盤的涌現(xiàn)，帶動(dòng)了04年高層市場(chǎng)的熱銷。供應(yīng)井噴（2005年開(kāi)始）高層住宅市場(chǎng)回暖，大大增強(qiáng)了開(kāi)發(fā)商的信心，于是紛紛跟進(jìn)。05年，猶如一夜春風(fēng)來(lái)，大大小小30余個(gè)樓盤如雨后春筍般崛起。今年陸續(xù)上市的高層項(xiàng)目有亨特國(guó)際、盛世花城、都市花園、銀海嘉怡花園（二期）、圣泉流云花園、陽(yáng)光佳居、美佳大廈北樓、天璽華庭二期、錦繡新城、城市印象、騰達(dá)廣場(chǎng)、帝豪銘都、中天花園高層住宅等十多個(gè)，這些新項(xiàng)目在今年

10、的上市量將超過(guò)80萬(wàn)平方米。3. 項(xiàng)目基本分析 概況本案位于云巖區(qū)延安東路和友誼路交匯處西北角，貴陽(yáng)市二級(jí)二類地段，占地3750平方米，地勢(shì)東高西低，自東向西有一定的坡度，高差約3米。 總體特征項(xiàng)目距離貴陽(yáng)市最繁華的商業(yè)中心之一噴水池僅500米，鄰貴陽(yáng)準(zhǔn)四星級(jí)酒店金筑大酒店不足百米。項(xiàng)目東面約300米處有貴州師范大學(xué)、師大附中，擁有市區(qū)較大的菜市場(chǎng)紅邊門菜市場(chǎng)，項(xiàng)目周邊配套設(shè)施齊全，交通四通八達(dá)，是一個(gè)集教育、交通、文化、休閑結(jié)合的成熟地塊。而且與項(xiàng)目相鄰的友誼路已擴(kuò)建，未來(lái)的商業(yè)氛圍將會(huì)更加濃厚。 周邊800米內(nèi)的配套情況政府機(jī)關(guān)：市人大、市政協(xié)、云巖區(qū)政府、貴陽(yáng)市地方稅務(wù)局等金融機(jī)構(gòu)：市商

11、業(yè)銀行、工商銀行、郵政儲(chǔ)蓄、中國(guó)銀行等商業(yè)情況：友誼家電城、移動(dòng)通訊商場(chǎng)、同德大商場(chǎng)、智成名店等文化情況：省新華書店、西南風(fēng)書店、外文書店、師大圖書館等教育情況：貴陽(yáng)師范大學(xué)、師大附中、貴陽(yáng)幼師、新東門小學(xué)、第六幼兒園等休閑中心：金筑大酒店、柏頓大酒店、君安酒店、中天酒店、華聯(lián)酒店、噴水池、云巖廣場(chǎng)等市政設(shè)施：協(xié)和醫(yī)院、紅邊門菜市場(chǎng)、省郵電局、公交線路有3、4、11、12等 區(qū)位小結(jié)居家完善：地處市中心，周邊配套完善，基礎(chǔ)設(shè)施齊全，但部分戶型緊鄰臨大馬路。商圈輻射：商業(yè)氣氛較濃，沿街有許多服裝品牌專賣店，晚上有夜市，有一定的商業(yè)基礎(chǔ)。 學(xué)府中心：周邊環(huán)繞貴陽(yáng)師范大學(xué)、師大附中、七中、十九中、貴

12、陽(yáng)幼師、新東門小學(xué)、第六幼兒園辦公初顯：周邊寫字樓較少，沒(méi)有形成氣氛，但是周邊酒店多，交通比較方便，適合中小企業(yè)辦公。4. 項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)分析2005年高層市場(chǎng)供應(yīng)井噴，高層市場(chǎng)供應(yīng)集中放量近80萬(wàn)平方米，同時(shí)郊區(qū)樓盤和城郊的多層小區(qū)及大盤也將分流部分客戶群，一場(chǎng)價(jià)格戰(zhàn)不可避免， 主要競(jìng)爭(zhēng)樓盤本項(xiàng)目主要競(jìng)爭(zhēng)樓盤有美佳大廈、黃果樹(shù)廣場(chǎng)、亨特國(guó)際、盛世花城、騰達(dá)廣場(chǎng)、銀海嘉怡花園等 戶型特點(diǎn) 戶型結(jié)構(gòu)上，這些高層住宅以90-150平方米的中大戶型為主，三室二廳的戶型結(jié)構(gòu)是本區(qū)域高層住宅的主流。 競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)交通、配套、教育是中心區(qū)板塊的優(yōu)勢(shì)。地段、教育、環(huán)境成為本區(qū)域樓盤的“金字招牌”。 競(jìng)爭(zhēng)劣勢(shì)高層樓房公

13、攤系數(shù)高、得房率低、物業(yè)管理費(fèi)用高、同時(shí)受地塊的限制，綠化率低、環(huán)境配套弱成為中心區(qū)板塊的“軟肋”。 主訴求 市中心所有項(xiàng)目基本上以地段優(yōu)勢(shì)作為項(xiàng)目主打賣點(diǎn)。主要競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案調(diào)查表項(xiàng)目位置地理位置項(xiàng)目規(guī)模外部環(huán)境主力面積銷售價(jià)格廣告訴求美佳大廈中華北路與毓秀路交匯處2幢30層56576云巖廣場(chǎng)、噴水池137-1563200-4000元都心首席生活領(lǐng)地黃果樹(shù)廣場(chǎng)中華北路與陜西路之間2幢23-30層48333云巖廣場(chǎng)、噴水池127-1672980-4100元精心打造中央生活領(lǐng)地久聯(lián)華廈寶山北路新聯(lián)酒店旁1幢30層35475噴水池、貴州師大及附中96-1402900-3700元城市精英的尊貴府邸亨特國(guó)際

14、貴陽(yáng)文昌路28萬(wàn)南明河、甲秀樓105-1383000-4000元新都市主義銀海嘉怡花園半邊街黑馬市場(chǎng)旁17萬(wàn)貴陽(yáng)醫(yī)學(xué)院、二十三中98-1302800-3600元穿梭都市繁華與自然的靜悠盛世花城貴陽(yáng)市觀水路（十八中斜對(duì)面）32層4棟聯(lián)體173805 平方米南明河、甲秀樓120-1503500-4300元中央文化生活區(qū)騰達(dá)廣場(chǎng)貴陽(yáng)市中山西路78號(hào)地上A座25層、B座23層58406大十字廣場(chǎng)、百盛、星力百貨104-1363100-3800元中央商務(wù)區(qū) 5.項(xiàng)目SWOT分析 優(yōu)勢(shì)點(diǎn)（strength）A、地理位置優(yōu)越，周邊配套完善，交通四通八達(dá)項(xiàng)目位于延安東路與友誼路交匯處，距離貴陽(yáng)市繁華商圈噴水池

15、僅500米，地段優(yōu)勢(shì)相當(dāng)明顯。各種配套一應(yīng)俱全。學(xué)校、醫(yī)院、銀行、菜市場(chǎng)、酒店、購(gòu)物商廈、休閑廣場(chǎng)等云集，可基本滿足客戶日常生活所需。交通便利，有3、4、11、12等十幾路公交車線路，出行便利。B、文化氣息濃厚 項(xiàng)目緊鄰貴陽(yáng)師范大學(xué)、師大附中、西南風(fēng)書店、外文書店等，區(qū)域文化氛圍濃厚，可以說(shuō)是坐擁在文化的世界里，時(shí)刻飄逸著書香的氣息。C、設(shè)計(jì)優(yōu)勢(shì) 項(xiàng)目通過(guò)戶型調(diào)整和優(yōu)化后，較為符合貴陽(yáng)目前的主流消費(fèi)市場(chǎng)。D、開(kāi)發(fā)商具有較前置開(kāi)發(fā)理念 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)是沿海廈門實(shí)力開(kāi)發(fā)商和貴陽(yáng)房管局下屬企業(yè)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，融入當(dāng)今最先進(jìn)的設(shè)計(jì)和開(kāi)發(fā)理念，竭力合作必能創(chuàng)出品牌，使項(xiàng)目成為貴陽(yáng)樓市一道亮麗的風(fēng)景。 劣勢(shì)點(diǎn)（wea

16、kness）A、地形復(fù)雜、坡度較大，東西高差達(dá)3米，給規(guī)劃設(shè)計(jì)帶來(lái)一定的難度。 B、項(xiàng)目為單體樓本項(xiàng)目由于面積不大，為一棟單體住宅不像小區(qū)那樣容易形成社區(qū)氛圍和有較大的綠化休閑空間，而且具有高層本身高公攤，高物管費(fèi)的劣勢(shì)，因此，將失去一部分熱衷居住小區(qū)的客戶。C、夜市規(guī)劃對(duì)商業(yè)價(jià)值難以提升 延安東路一帶晚上有夜市，影響整個(gè)項(xiàng)目的檔次和形象。D、緊靠交通要道，噪聲污染嚴(yán)重 項(xiàng)目緊鄰交通主干道延安東路，車流量大，將給沿街住戶帶來(lái)一定的噪聲污染。 機(jī)會(huì)點(diǎn)（opportunity）A、市區(qū)高層住宅在貴陽(yáng)市已被逐漸接受，有利于項(xiàng)目的銷售。 市區(qū)高層已漸漸被市民接受，高層市場(chǎng)從今年入春以來(lái)形成增長(zhǎng)勢(shì)頭，有

17、于本項(xiàng)目高層開(kāi)發(fā)形成市場(chǎng)。B、本項(xiàng)目位置較好，有利吸引外地工礦企業(yè)主。貴陽(yáng)作為貴州的省會(huì)城市，特別本項(xiàng)目位置緊鄰貴陽(yáng)繁華商圈噴水池，有利于吸引效（區(qū)）縣和鄰近縣（市）工廠礦山企業(yè)主。C、具備塑造高檔高層住宅的先天條件由于本項(xiàng)目體量小，為一棟單體高層住宅，總戶數(shù)不多，加之地段優(yōu)勢(shì)，建筑設(shè)計(jì)和戶型設(shè)計(jì)具有超前性，在外立面上再下一番功夫，因此具備塑造市區(qū)高檔高層住宅的先天基礎(chǔ)。 威脅點(diǎn)（threaten）2005年高層市場(chǎng)井噴，高層市場(chǎng)供應(yīng)集中放量近80萬(wàn)平方米，同時(shí)郊區(qū)樓盤和城郊的多層小區(qū)及大盤也將分流部分客戶群。策 劃 篇1、 本案三大策略2、 項(xiàng)目定位策略3、 項(xiàng)目整合傳播4、 項(xiàng)目相關(guān)建議1

18、.針對(duì)本案的三大策略 差異化的競(jìng)爭(zhēng)策略通過(guò)對(duì)比競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目情況，找出市場(chǎng)空白點(diǎn)，通過(guò)產(chǎn)品與眾不同的個(gè)性化特征作為核心競(jìng)爭(zhēng)力的競(jìng)爭(zhēng)策略。 品位化的產(chǎn)品策略針對(duì)同類產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目，引入文化概念，以豐富的文化訴求和與之一脈相承的產(chǎn)品策劃，形成客戶層的“類聚”效應(yīng)。在規(guī)劃、戶型等環(huán)節(jié)上進(jìn)行創(chuàng)新，最大化的提供有品味、有個(gè)性、富有文化氣息的產(chǎn)品。 魅力化的傳播策略根據(jù)核心概念定位，開(kāi)掘廣告的文化訴求，以豐富的文化質(zhì)感求得客戶對(duì)地段的認(rèn)同。 同時(shí)，通過(guò)文化訴求塑造豐滿的產(chǎn)品形象，從而形成項(xiàng)目的最有力的傳播！2.項(xiàng)目定位策略在信地營(yíng)銷接觸本案的一年多時(shí)間內(nèi)，幾度踏勘貴陽(yáng)市場(chǎng)，就項(xiàng)目地塊、周邊環(huán)境、市場(chǎng)供求、目標(biāo)客

19、戶等各個(gè)方面作了盡可能深入的調(diào)查。更重要的是，通過(guò)與開(kāi)發(fā)商、建筑設(shè)計(jì)單位反復(fù)溝通、交流，大家對(duì)產(chǎn)品戶型、建筑風(fēng)格等諸多問(wèn)題達(dá)成一致，共同創(chuàng)造了符合市場(chǎng)需求的好產(chǎn)品。 目標(biāo)客戶定位 客戶群體：事業(yè)較為成功且追求身份象征的成功人士，追捧在鬧市中生活成功人士。 家庭結(jié)構(gòu)：年齡25歲-50歲，家庭處于滿巢階段或處于臨婚階段。 生活軸線：在附近上班、生活，或向往在附近生活 消費(fèi)性質(zhì)：以二次置業(yè)者為主 具體分析1、電力、水力、電信、金融、交通行業(yè)等國(guó)有企事業(yè)單位的中高收入人群；2、貴陽(yáng)師大、師大附中等周邊學(xué)校的教職人員；3、在市區(qū)做生意的大商家及房地產(chǎn)、證卷、信息、IT等產(chǎn)業(yè)高級(jí)企業(yè)高級(jí)人士；4、外省、外

20、縣（市）廠礦企業(yè)主，如安順、六盤水、遵義等地工礦企業(yè)老板；5、用于辦公的企業(yè)或單位；6、貴陽(yáng)市其他追捧在鬧市中生活的富裕人士； 產(chǎn)品戶型定位戶型銷售面積套數(shù)比例比例三房二廳106.0226套10%80%112-117104套40%122-12778套30%四房二廳129.2626套10%20% 戶型評(píng)析1、 主力戶型為三房二廳，占80%；主力面積在105-130平方米，占90%。主力戶型和面積符合貴陽(yáng)高層主流市場(chǎng)。2、 空間布局較好，基本做到全明設(shè)計(jì)，各房間尺寸面積基本達(dá)到大客廳、大主臥使用要求。3、 大面積主臥，使用舒適，彰顯主人尊貴地位，特有圓弧形休息區(qū)的設(shè)置盡顯生活浪漫情調(diào)。落地窗的弧形

21、設(shè)計(jì)，造就270度觀景視角，將陽(yáng)光美景引入家中，同時(shí)也在千篇一律的方正中，顯現(xiàn)出柔和浪漫。4、部分戶型入戶花園設(shè)計(jì)，使得室外空間私有化，客廳、餐廳與之相連，使入戶花園成為日常起居生活向外的自然延伸。5、大部分戶型設(shè)計(jì)雙陽(yáng)臺(tái)和外飄窗，讓生活和觀景兩不誤。6、衛(wèi)間中盥洗室的獨(dú)立設(shè)計(jì)，提高衛(wèi)生間的利用率。 建筑風(fēng)格定位現(xiàn)代主義風(fēng)格 風(fēng)格設(shè)計(jì)原則本項(xiàng)目以現(xiàn)代手法去體現(xiàn)其獨(dú)特性，一反貴陽(yáng)市中心群樓建筑灰沉、刻板的外立面感覺(jué)，力求使整個(gè)立面體現(xiàn)簡(jiǎn)約純粹的現(xiàn)代時(shí)尚，加強(qiáng)項(xiàng)目的可識(shí)別性，使其在貴陽(yáng)眾樓盤中別樹(shù)一幟，讓目標(biāo)客戶一見(jiàn)傾心。 風(fēng)格設(shè)計(jì)表現(xiàn)1、 建筑形體突出簡(jiǎn)潔明快，挺拔清秀，富有時(shí)代氣息的現(xiàn)代特色。

22、2、 從弧形陽(yáng)臺(tái)到主臥落地弧形窗的建筑造形給人以浪的躍動(dòng)、波的輕盈和水的剔透之感，形成整個(gè)小區(qū)的整體性和可識(shí)別性；3、 塔樓頂部設(shè)計(jì)考慮實(shí)用美觀，不僅豐富立面效果，而且要給人以濃厚的文化氣息；4、 立面上設(shè)計(jì)規(guī)律的水平裝飾線條，將刻板的立面進(jìn)行分段設(shè)計(jì)，使立面整潔化，同時(shí)又不失其靈韻和變化。 產(chǎn)品檔次定位中高檔（偏高檔）市中心經(jīng)典名宅黃金地段（噴水池）學(xué)府名門（師大、師大附中）專業(yè)設(shè)計(jì)（戶型、外立面）酒店式生活（大堂、裝修、物管、智能化等） 項(xiàng)目位置優(yōu)越：鄰距噴水池500米，金筑大酒店、貴州師大、師大附中近在咫尺。 產(chǎn)品規(guī)劃超前：引入先進(jìn)理念，讓住宅舒適性得到完全體現(xiàn)。 產(chǎn)品包裝到位：信地營(yíng)銷

23、將對(duì)項(xiàng)目策劃做到“等值策劃”，盡量做到“超值策劃”。2.項(xiàng)目整合傳播 核心定位策略 噴水池傳世名宅說(shuō)明： 噴水池：表現(xiàn)項(xiàng)目地段優(yōu)勢(shì)，噴水池是貴陽(yáng)最繁華的地方，是貴陽(yáng)標(biāo)志性建筑，代表一種身份和地位。 傳 世A、地段傳世：本項(xiàng)目距離噴水池500米，噴水池是貴陽(yáng)最繁華商圈之一，是貴陽(yáng)中央商務(wù)區(qū)，是老貴陽(yáng)人心目中揮之不去的貴陽(yáng)情結(jié)，是貴陽(yáng)標(biāo)志性建筑，不僅代表一種身份和地位，而且還是一種地段文化。這種文化可以世代相傳。B、教育傳世：項(xiàng)目周邊的學(xué)校有第六幼兒園、新東門小學(xué)、師大附中、貴州師范大學(xué)、貴陽(yáng)幼師等。從幼兒園到大學(xué)完備的教育配套，其中師大附中是省重點(diǎn)中學(xué)，貴州師大是省重點(diǎn)大學(xué)。說(shuō)明本項(xiàng)目在教育上具

24、有較大的優(yōu)勢(shì)，客戶購(gòu)買住宅都希望下一代能有更好的教育，書香門弟可以世代相傳。 名 宅：表現(xiàn)一種名望，同時(shí)體現(xiàn)項(xiàng)目不是高不可攀的豪宅，而是具有文化韻味標(biāo)志性名宅。案名建議金鉆世家百年經(jīng)典世代傳承說(shuō)明： 金鉆：體現(xiàn)項(xiàng)目?jī)?yōu)越的地理位置，如同金色的鉆石一般，同時(shí)表現(xiàn)項(xiàng)目稀有性和尊貴性。 世家：體現(xiàn)項(xiàng)目傳世性，讓客戶可以世世代代擁有。整個(gè)案名體現(xiàn)項(xiàng)目尊貴和大氣，容易在貴陽(yáng)市中心住宅中脫穎而出，一鳴驚人。備選案名噴水池上層建筑 金 鉆 藍(lán) 爵 百年經(jīng)典世代傳承 百年經(jīng)典世代傳承尚 東 國(guó) 際 金 領(lǐng) 華 府 百年經(jīng)典世代傳承 百年經(jīng)典世代傳承 主導(dǎo)廣告語(yǔ)“上層生活的世襲領(lǐng)地”主題釋義 上層生活：噴水池，貴

25、陽(yáng)人目中的城市中心，是貴陽(yáng)都市繁榮的象征，是貴陽(yáng)上層名流典范聚居地。在以噴水池為中心的都市生活，本身就代表一種身份和地位。 世襲領(lǐng)地：正所謂薪火相傳，世代相襲，教育的傳承性、文化的傳承性無(wú)疑是最強(qiáng)的。體現(xiàn)項(xiàng)目地段和為子孫后代造福，永遠(yuǎn)閃耀著高人一等的地位。重點(diǎn)學(xué)校師大附中、貴州師大，本項(xiàng)目規(guī)劃的雙語(yǔ)幼兒園，以及周邊其他學(xué)校儼然構(gòu)成一個(gè)學(xué)府中心，子女生活在這個(gè)地方，自然而然地會(huì)接受文化的熏陶。4.項(xiàng)目建議 四層架空層建議學(xué)外語(yǔ)從幼兒園開(kāi)始當(dāng)前，本項(xiàng)目新增了地上第四層（即原架空層），建筑面積約1500平方米。囿于原規(guī)劃半地下層商業(yè)加上地面三層已有四層的商業(yè)面積，新增的第四層即第五層商業(yè)面積，若作為

26、營(yíng)業(yè)用房來(lái)銷售，一方面商業(yè)價(jià)值不高，另一方面去化難度較大。本案周邊的教育資源異常豐富，構(gòu)成本案與周邊競(jìng)爭(zhēng)性項(xiàng)目一個(gè)獨(dú)特賣點(diǎn)，因此建議本案在建筑本體對(duì)教育資源作進(jìn)一步的深化和延伸，在教育這個(gè)主題上，讓本案的內(nèi)部小環(huán)境與外部大環(huán)境達(dá)到最佳的呼應(yīng)和強(qiáng)化，這一點(diǎn)恰可利用新增的第四層實(shí)現(xiàn)。由于周邊中小學(xué)已相當(dāng)完善，從效果最大化和成本最小化的角度考慮，我們建議，引入“雙語(yǔ)幼兒園”、“家教輔導(dǎo)中心”、“少兒益智活動(dòng)中心”這類。“雙語(yǔ)幼兒園”、“家教輔導(dǎo)中心”、“益智活動(dòng)中心” 既可針對(duì)本案業(yè)主的孩子，也可對(duì)外招生，均采用對(duì)外招商再引進(jìn)先進(jìn)管理的模式，商業(yè)化運(yùn)作。第四層作為教育主題的延伸，一方面成為住宅銷售的

27、重要賣點(diǎn)，另一方面是商業(yè)資產(chǎn)良性運(yùn)作的重要體現(xiàn)。 大堂、公共走道、電梯間等公共空間規(guī)劃建議酒店式大堂，榮耀尊享上層生活相對(duì)而言，本項(xiàng)目一無(wú)會(huì)所，二無(wú)空中花園，使本案在景觀綠化等休閑空間方面相當(dāng)欠缺。特別對(duì)于本項(xiàng)目高檔化缺乏亮點(diǎn)，有必要在項(xiàng)目大堂方面給予彌補(bǔ)，使大堂成為客戶一個(gè)引以自豪的公共活動(dòng)空間。本案大堂應(yīng)遵循酒店大堂設(shè)計(jì)理念并符合時(shí)尚審美的要求，以超前及個(gè)性化的設(shè)計(jì)手法營(yíng)造一個(gè)典雅、溫馨、舒適的空間，彰顯高雅的生活品味。大堂裝修材料高檔化，特別是細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)，如大理石地面鋪磚花紋、天花藝術(shù)吊頂、墻面飾品搭配、雕塑幾何造形、水幕墻等方面的運(yùn)用。同時(shí)在公共走道、電梯間等公共空間進(jìn)行豪華裝修。大堂入

28、口處設(shè)計(jì)“酒店式回廊”，通過(guò)回廊設(shè)計(jì)對(duì)大堂進(jìn)行延伸，無(wú)形中擴(kuò)大了大堂的面積，使原來(lái)有限的公共空間有所擴(kuò)大，從而更為有效地彰顯并提升項(xiàng)目品位和檔次。如下圖： 建議引進(jìn)配套直飲水設(shè)施分質(zhì)供水，引領(lǐng)健康生活新典范本項(xiàng)目作為貴陽(yáng)標(biāo)志性建筑，作為高檔定位，可以考慮引入高科技的分質(zhì)供水系統(tǒng)，打造樓盤新賣點(diǎn)，作為健康生活新典范。安裝在樓盤中的一套管道直飲水系統(tǒng)，費(fèi)用平均分?jǐn)偟矫科椒矫字挥性笥?，這部分成本價(jià)值完全可以收回來(lái)，而且管道直飲水給業(yè)主所帶來(lái)的價(jià)值遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)它本身的價(jià)格。在“健康住宅”的基本要素中，用水是其中一項(xiàng)重要內(nèi)容，管道直飲水是最容易實(shí)現(xiàn)也是最直接體現(xiàn)健康理念的措施，它徹底改變了傳統(tǒng)的飲水環(huán)境。

29、在貴陽(yáng)項(xiàng)目中，很少采用分質(zhì)供水系統(tǒng)，本項(xiàng)目率先配套使用，必然在貴陽(yáng)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目脫穎而出，一鳴驚人。在倡導(dǎo)國(guó)際化健康環(huán)保社區(qū)生活文明的同時(shí)，為業(yè)主增添了一份實(shí)實(shí)在在的便利。 引入社區(qū)智能化系統(tǒng)社區(qū)智能化系統(tǒng)，引領(lǐng)現(xiàn)代居住文明標(biāo)準(zhǔn)防衛(wèi)系統(tǒng)：生命、財(cái)產(chǎn)安全是人們普遍關(guān)注的一件事，防盜門的熱衷與城市鐵籠現(xiàn)象正說(shuō)明了大眾對(duì)此問(wèn)題的關(guān)注，如何用現(xiàn)代化的技防加物業(yè)服務(wù)中貼心周到的人防，保證社區(qū)中住戶的安全是對(duì)一個(gè)高檔社區(qū)的最低要求。1、社區(qū)監(jiān)控系統(tǒng)2、周界報(bào)警系統(tǒng)3、門禁系統(tǒng)4、保安巡更系統(tǒng)5、煤氣泄漏等監(jiān)控系統(tǒng)6、服務(wù)系統(tǒng)：自動(dòng)抄水、電表系統(tǒng)，入戶、停車等消費(fèi)的一卡通設(shè)施7、網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)：進(jìn)入網(wǎng)絡(luò)社會(huì)已經(jīng)是不爭(zhēng)的

30、事實(shí)，沒(méi)有了網(wǎng)絡(luò)，明天將會(huì)怎樣，難以預(yù)知，對(duì)于定位的客戶群，對(duì)高速網(wǎng)絡(luò)的需求是相當(dāng)強(qiáng)烈的，因此寬帶設(shè)置是必需的。要求：社區(qū)堅(jiān)決不允許安裝防盜網(wǎng) 物業(yè)管理建議星級(jí)酒店式物管服務(wù)說(shuō)明： 邀請(qǐng)國(guó)內(nèi)外著名的大型物業(yè)管理公司擔(dān)任物業(yè)管理顧問(wèn)，提供星級(jí)酒店式服務(wù)，物業(yè)管理統(tǒng)一安排星級(jí)酒店服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)培訓(xùn)。 在管理方面除了日常維護(hù)管理、客戶生活打理外，還包括傳統(tǒng)禮儀、佳肴名酒鑒賞，器具保管等多項(xiàng)高CLASS的內(nèi)容。在“細(xì)致、精致、品質(zhì)”服務(wù)的同時(shí)，強(qiáng)調(diào)了“一站式服務(wù)”、“零干擾服務(wù)”、“100+1服務(wù)”三大理念。 “一站式管家服務(wù)”是指每名專業(yè)大管家為業(yè)主提供引以為傲的專業(yè)服務(wù)。業(yè)主無(wú)論有任何需求，只需一個(gè)電話

31、就可輕松如愿。 “零干擾服務(wù)”是指從安全、綠化、維護(hù)到特約個(gè)性化服務(wù)，都將最大限度上使業(yè)主的私人空間不受干擾。 “100+1服務(wù)”就是根據(jù)業(yè)主的需求，隨機(jī)提供第101項(xiàng)服務(wù)內(nèi)容，一切將依據(jù)客戶需求而定。 推 廣 篇1.導(dǎo)入BI、VI 2.施工現(xiàn)場(chǎng)包裝3.項(xiàng)目營(yíng)銷策略4.項(xiàng)目推廣計(jì)劃5.項(xiàng)目促銷策略6.商業(yè)分析定位7.項(xiàng)目廣告設(shè)計(jì)1.導(dǎo)入BI系統(tǒng)與VI系統(tǒng)建議本案導(dǎo)入BI、VI“企業(yè)識(shí)別系統(tǒng)”進(jìn)行營(yíng)銷，這樣不但利于銷售，而且對(duì)于建立企業(yè)品牌和項(xiàng)目品牌。BI（行為識(shí)別）：BI是指房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部活動(dòng)、組織制度、管理教育等。本案所有人員特別是銷售人員將進(jìn)行嚴(yán)格的培訓(xùn)，不僅需具備扎實(shí)的專業(yè)知識(shí)、業(yè)務(wù)流

32、程、銷售技巧，而且要具備專業(yè)形象和禮儀，使其符合整個(gè)項(xiàng)目的CIS。VI（視覺(jué)識(shí)別）：銷售過(guò)程中所有與視覺(jué)相當(dāng)?shù)馁Y料都應(yīng)圍繞營(yíng)銷主題，主要包括工地現(xiàn)場(chǎng)包裝設(shè)計(jì)、營(yíng)銷中心包裝設(shè)計(jì)等。主要分為辦公系統(tǒng)和銷售系統(tǒng)兩個(gè)部分。（1） 辦公系統(tǒng)名片、胸卡、貴賓卡、出入證、信箋、信封、傳真紙、文件夾、記事本、筆、指示牌、工作服等。（2） 銷售系統(tǒng)彩旗、展板、遮陽(yáng)傘、包裝帶、手提袋、臺(tái)歷、鑰匙扣、工地圍墻、售樓人員服裝、領(lǐng)帶等。（3） 平面表現(xiàn)項(xiàng)目LOGO、標(biāo)準(zhǔn)色、輔助色、標(biāo)準(zhǔn)字體等2施工現(xiàn)場(chǎng)包裝 售樓處的形象設(shè)計(jì)現(xiàn)場(chǎng)售樓處是房地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷最根本、最有效的一種現(xiàn)場(chǎng)銷售渠道，它是其他銷售渠道所獲得客戶的“終止點(diǎn)”

33、。銷售更為直觀，捕捉力更強(qiáng)，效果更好。在項(xiàng)目基地位置修建一個(gè)售樓處，面積200平方米左右，挑高5米以上，其外觀造型、裝修風(fēng)格、檔次、色彩要與整體的建筑風(fēng)格相吻合。 售樓處外包裝戶外展板：售樓處門頭位置，布置項(xiàng)目整體形象的戶外看板；工地圍墻：項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)四周設(shè)置，色調(diào)高雅、尊貴，體現(xiàn)項(xiàng)目品質(zhì)；工地氣氛：三角旗、羅馬旗、條幅、飄空氣球烘托熱鬧氣氛；施工中樓宇的結(jié)構(gòu)主體懸掛精神標(biāo)語(yǔ)，加以包裝。 售樓處內(nèi)包裝展示區(qū)：背景墻、燈箱、模型洽談區(qū)：洽談桌椅簽約區(qū)：與洽談區(qū)相對(duì)分離控臺(tái)（VI區(qū)）：精神堡壘及樓書、海報(bào)、戶型單張等準(zhǔn)備3.營(yíng)銷策略通過(guò)價(jià)格策略、廣告策略、媒體策略、公交策略、促銷策略等系列組合的強(qiáng)勢(shì)沖

34、擊與造勢(shì)，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的快速銷售。緊緊抓住營(yíng)銷主題，結(jié)合項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)節(jié)奏及營(yíng)銷推廣活動(dòng)，將項(xiàng)目的市場(chǎng)形象傳達(dá)給目標(biāo)客戶群體，從而完成項(xiàng)目的銷售和品牌戰(zhàn)略。營(yíng)銷主題：“噴水池傳世名宅”主要訴求：“上層生活的世襲領(lǐng)地”通過(guò)立體化的縝密行銷活動(dòng)，直面完全目標(biāo)市場(chǎng)，在市場(chǎng)份額有限的情況下，以發(fā)掘所有客層資源，實(shí)現(xiàn)既定銷售目標(biāo)。銷售組合現(xiàn)場(chǎng)銷售直效行銷資料庫(kù)行銷利基行銷l 接待中心l 人員行銷l DM廣告l 利益對(duì)比l 現(xiàn)場(chǎng)包裝l 尋找目標(biāo)客戶l 公共關(guān)系l 賣點(diǎn)挖掘l 銷售配合l 接觸決策人l 市場(chǎng)導(dǎo)向l 客戶需求l 人流引導(dǎo)l 找準(zhǔn)時(shí)機(jī)l 回饋設(shè)計(jì)l 回報(bào)評(píng)估4.推廣計(jì)劃根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)，結(jié)合市場(chǎng)銷售季節(jié)與市

35、場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)狀況，并參考預(yù)期的工程施工進(jìn)度，擬定本案總銷售期為二年左右的時(shí)間，分為六個(gè)階段，分別為準(zhǔn)備期、預(yù)熱期、公開(kāi)期、強(qiáng)銷期、持銷期、尾銷期。讓推廣過(guò)程秩序化、精細(xì)化、做到胸有成竹、依時(shí)推進(jìn)，一步步達(dá)到最終目標(biāo)。1、銷售準(zhǔn)備期 時(shí)間安排：2005年6月30日前本階段的銷售計(jì)劃進(jìn)度為零，廣告目標(biāo)是在目標(biāo)消費(fèi)者心目中建立形象，樹(shù)立品牌，推廣項(xiàng)目文化。這一階段的印象建立必須有廣告的延伸滲透性，選擇戶外看板，車身廣告。 媒體運(yùn)用：戶外看板、車身廣告、工地圍墻看板A、戶外看板：戶外看板是房地產(chǎn)重要媒體之一，其信息達(dá)到率和曝光頻次較高。有簡(jiǎn)潔明快，主題鮮明，形象性強(qiáng)的優(yōu)點(diǎn)，適合做項(xiàng)目的形象廣告。本項(xiàng)目可考慮

36、在紫林庵、大南門、大西門、紀(jì)念塔等繁華地段做1-2塊的戶外廣告牌作為長(zhǎng)期媒體，時(shí)間為1年。 B、車身廣告：公交車身是貴陽(yáng)市民的主要交通工具，穿梭于各繁華市區(qū)人口密集的住宅小區(qū)。車身廣告是貴陽(yáng)市民每天都在接受的媒體，它以其獨(dú)特的活動(dòng)性和在人們心目中的反復(fù)播放性，直觀地告訴消費(fèi)者什么產(chǎn)品正在上市或即將上市及市場(chǎng)勢(shì)態(tài)，同時(shí)誘使消費(fèi)者產(chǎn)生購(gòu)買激情和行為。廣告表現(xiàn)風(fēng)格：色彩鮮明，大氣，有震撼力和吸引力廣告投放時(shí)長(zhǎng)：1年 路線選擇：經(jīng)過(guò)本項(xiàng)目及市中心繁華地段，如4路、9路等。 2、預(yù)熱期 時(shí)間周期：2005年7月1日-2003年9月底 本階段非常關(guān)鍵，其主要目的就是試探市場(chǎng)。通過(guò)了解市場(chǎng)，獲得寶貴的第一手

37、市場(chǎng)反饋信息和客觀數(shù)據(jù)，通過(guò)及時(shí)分析總結(jié)，可為后期正式銷售提供明確的調(diào)整思路，為全案銷售打好堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。 媒體運(yùn)用：貴州都市報(bào)、貴陽(yáng)晚報(bào)、交通文藝廣播電臺(tái)A、貴州都市報(bào)發(fā)行量大，.萬(wàn)份天，覆蓋面廣目標(biāo)讀者以工商管理人士、私營(yíng)個(gè)體業(yè)主、政府公務(wù)員為主；千人覆蓋比例高。約83.4%25-54歲年齡段具有中高檔消費(fèi)能力者覆蓋比例為50.5%；讀者中月收入10012000元者28.2%，20013000元者21.4%，30015000元者22.3%，5000元以上者4%。 B、貴陽(yáng)晚報(bào)發(fā)行量最大，萬(wàn)份天，覆蓋面廣；讀者忠誠(chéng)度為.（全省范圍內(nèi)）；讀者首選率為.；讀者職業(yè)狀況：企業(yè)單位一般工作人員（.），

38、工商業(yè)、服務(wù)業(yè)人員（.），學(xué)生（.）國(guó)有企業(yè)管理干部（.），科教文衛(wèi)工作者（.），其它（以下）千人覆蓋比例近90%，其中2560歲年齡段具有中高檔消費(fèi)能力者比例為33%；讀者中月收入元以下占.，元者占.，元者占.，元者占.，元以上者占. C貴陽(yáng)交通文藝廣播電臺(tái)覆蓋貴陽(yáng)市三縣一市，音質(zhì)、音量、發(fā)射質(zhì)量均為貴陽(yáng)地區(qū)之最；幾乎所有的的士車司機(jī)都收聽(tīng)該臺(tái)節(jié)目；出租車司機(jī)之間聯(lián)系十分緊密，便于口碑傳播；是貴陽(yáng)地區(qū)收聽(tīng)率、信息最多的電臺(tái)；對(duì)象主要是出租車、私家轎車、公（交）車；收聽(tīng)人群經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)較雄厚。3、公開(kāi)期 時(shí)間安排：2005年10月本階段通過(guò)預(yù)熱期的內(nèi)部認(rèn)購(gòu)積累，此時(shí)銷售條件已具備，通過(guò)黃金周公開(kāi)銷

39、售，充分掌握案情發(fā)展。 媒體運(yùn)用：報(bào)紙廣告、網(wǎng)絡(luò)推廣、展銷會(huì)、海報(bào)、現(xiàn)場(chǎng)接待中心。A、報(bào)紙廣告貴州都市報(bào)、貴陽(yáng)晚報(bào)。B、網(wǎng)絡(luò)推廣 在貴陽(yáng)通、貴陽(yáng)房地產(chǎn)信息網(wǎng)、0851房產(chǎn)網(wǎng)上發(fā)布項(xiàng)目銷售信息。C、展銷會(huì) 國(guó)慶期間如有住交會(huì)可以參加布展。4、強(qiáng)銷期 時(shí)間安排：2005年11月-2006年3月 本階段是銷售重點(diǎn)時(shí)期，也是廣告最密集的期段。 媒體運(yùn)用：報(bào)紙廣告、網(wǎng)絡(luò)推廣、海報(bào)、現(xiàn)場(chǎng)接待中心。5、持銷期 時(shí)間周期：2006年4月-8月本階段充分消化前階段積累的客戶資源，適量加大優(yōu)惠力度，不急不燥，穩(wěn)中求勝。同時(shí)制造新的市場(chǎng)熱點(diǎn)，主動(dòng)出擊，以攻代守，出奇制勝。 媒體安排：貴州都市報(bào)、貴陽(yáng)晚報(bào)， 6、尾銷

40、期 時(shí)間周期：2006年9月-2006年12月底此時(shí)本案已經(jīng)進(jìn)入準(zhǔn)現(xiàn)房階段，即將入住的優(yōu)勢(shì)越來(lái)越突出，市場(chǎng)認(rèn)知度已經(jīng)達(dá)到最高，項(xiàng)目品牌和形象已成熟。但經(jīng)過(guò)長(zhǎng)期銷售，所剩產(chǎn)品較少，客戶的選擇余地也越來(lái)越小，可適當(dāng)給予優(yōu)惠。 媒體安排：貴州都市報(bào)、貴陽(yáng)晚報(bào)。5.促銷策略為了促進(jìn)客戶下訂，在開(kāi)盤和尾盤銷售時(shí)通常會(huì)采取一些促銷策略，特別是針對(duì)一些面積較大、朝向不佳的戶型，具體促銷策略必須根據(jù)銷售現(xiàn)場(chǎng)具體情況來(lái)確定，如以下幾種： 開(kāi)盤當(dāng)天、一周內(nèi)、一個(gè)月內(nèi)簽認(rèn)購(gòu)客戶可額外享受不同優(yōu)惠折扣，通過(guò)對(duì)比其折扣變化，優(yōu)惠越來(lái)越少，給目標(biāo)客戶造成緊張感，迫使他們必須抓緊時(shí)間購(gòu)房或提前置業(yè)。 對(duì)于開(kāi)盤一個(gè)月內(nèi)簽合同

41、可以參加抽獎(jiǎng)，使已經(jīng)認(rèn)購(gòu)的客戶提前簽合同。 總價(jià)較高的部分戶型可以采取首付分期支付等方式降低首期款，從而促進(jìn)銷售。 尾盤階段通過(guò)買就送空調(diào)、送裝修、送一年物業(yè)管理費(fèi)的方式變相降價(jià)。使用這種方式即不降低項(xiàng)目?jī)r(jià)格，又可讓客戶感覺(jué)得到實(shí)惠。6.項(xiàng)目商業(yè)分析及定位 貴陽(yáng)商業(yè)特征 貴陽(yáng)是貴州省最大的消費(fèi)品市場(chǎng)和商品流通集散地； 全市商業(yè)設(shè)施齊全，功能完善，網(wǎng)點(diǎn)遍布全市。以百貨店、超市、專業(yè)店、專賣店、便利店、倉(cāng)儲(chǔ)式商場(chǎng)等為主，無(wú)2.5萬(wàn)平方米以上集休閑、娛樂(lè)、購(gòu)物于一體的大型購(gòu)物中心。 貴陽(yáng)消費(fèi)水平居于全國(guó)前列。各類餐飲、休閑、娛樂(lè)等場(chǎng)所在市區(qū)星羅棋布、座無(wú)虛席。 貴陽(yáng)百貨零售業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈。百盛、星力百貨

42、、國(guó)貿(mào)廣場(chǎng)、鉆石廣場(chǎng)、時(shí)代廣場(chǎng)、寶麗名店、智能名店等越來(lái)越多，競(jìng)爭(zhēng)相當(dāng)激烈。 貴陽(yáng)中央商務(wù)區(qū)：北至黔靈東、西路，南抵大南門，東西以富水路和公園路為界，長(zhǎng)1900米，寬700米，總用地面積約1.08平方公里。貴陽(yáng)市中央商務(wù)區(qū)還將劃分為商務(wù)中心區(qū)、娛樂(lè)中心區(qū)、文化中心區(qū)和商業(yè)中心區(qū)等4個(gè)區(qū)域。 貴陽(yáng)四大商圈：噴水池-紫林庵商圈、大十字-小十字商圈、大南門-紀(jì)念塔商圈、市西路商圈 貴陽(yáng)7條特色專業(yè)街：中華中路時(shí)尚購(gòu)物街、神奇路科技街、北京路旅游商品街、龍井路風(fēng)味小吃街、新華路美食街、青云路民族風(fēng)情旅游休閑街、市西路百貨小商品街 項(xiàng)目商業(yè)營(yíng)銷模式定位 項(xiàng)目的商業(yè)面積都約6500平方米（不含第四層），單

43、層面積達(dá)1400-2000平方米，如何將商業(yè)盤活，是本項(xiàng)目的重點(diǎn)，即如何運(yùn)營(yíng)商業(yè)地產(chǎn)的問(wèn)題。而商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷核心問(wèn)題是產(chǎn)權(quán)問(wèn)題及如何建立開(kāi)發(fā)商、投資者和經(jīng)營(yíng)者三方利益平衡關(guān)系。針對(duì)本項(xiàng)目商業(yè)情況，通常有以下幾種運(yùn)營(yíng)模式：A、“店中店主題概念商場(chǎng)” 市場(chǎng)表現(xiàn)和操作手法： 1、對(duì)商場(chǎng)進(jìn)行主題概念定位，而且對(duì)商場(chǎng)設(shè)定的經(jīng)營(yíng)定位或主題必須有足夠的市場(chǎng)空間和發(fā)展前景。2、在確定了大型商業(yè)地產(chǎn)整體經(jīng)營(yíng)主題后，把商場(chǎng)分割成眾多的小面積店中店出售給中小投資者。特點(diǎn)及問(wèn)題商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)沒(méi)有統(tǒng)一管理，是由中小投資者各自為政。以及分割銷售后，面對(duì)人數(shù)眾多的中小產(chǎn)權(quán)人無(wú)法實(shí)現(xiàn)商場(chǎng)的統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)與管理。 B、“售后返租主題概念商

44、場(chǎng)”市場(chǎng)表現(xiàn)和操作手法： 1、對(duì)商場(chǎng)進(jìn)行主題概念定位，而且對(duì)商場(chǎng)設(shè)定的經(jīng)營(yíng)定位或主題必須有足夠的市場(chǎng)空間和發(fā)展前景。2、把商場(chǎng)分割成眾多的小面積店中店出售給中小投資者后，承諾一定的回報(bào)率和回報(bào)年限與購(gòu)買者統(tǒng)一簽定返租協(xié)議。3、再由發(fā)展商自己或委托專業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)。特點(diǎn)及問(wèn)題售后返租將業(yè)主、發(fā)展商、經(jīng)營(yíng)者的利益和風(fēng)險(xiǎn)絕妙地捆在一起，有效地規(guī)避商場(chǎng)投資風(fēng)險(xiǎn)，使發(fā)展商必須承擔(dān)售后出租的風(fēng)險(xiǎn)。這種模式的問(wèn)題在于商場(chǎng)設(shè)定的經(jīng)營(yíng)定位或主題是否有足夠的市場(chǎng)空間和發(fā)展前景，以及發(fā)展商對(duì)售后經(jīng)營(yíng)的能力和信心。C、“售后返租主力店”市場(chǎng)表現(xiàn)和操作手法：1、對(duì)商場(chǎng)進(jìn)行主題概念定位，而且對(duì)商場(chǎng)設(shè)定的經(jīng)營(yíng)定位或

45、主題必須有足夠的市場(chǎng)空間和發(fā)展前景。2、把商場(chǎng)分割成眾多的小面積店中店出售給中小投資者后，承諾一定的回報(bào)率和回報(bào)年限與購(gòu)買者統(tǒng)一簽定返租協(xié)議。3、引入國(guó)內(nèi)外知名的大商家或品牌零售商進(jìn)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)，依托知名的大商家或品牌零售商成熟的管理和經(jīng)營(yíng)，以增強(qiáng)項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)能力和投資者信心。特點(diǎn)及問(wèn)題一是大商家給開(kāi)發(fā)商的租金與開(kāi)發(fā)商給小業(yè)主的回報(bào)之間存在較大差距，尤其是在頭幾年開(kāi)發(fā)商補(bǔ)貼金額較大，二是返租期結(jié)束后，業(yè)主進(jìn)場(chǎng)自行經(jīng)營(yíng)或自行出租，會(huì)破壞商場(chǎng)統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)格局，將引發(fā)一系列問(wèn)題；三是太過(guò)依賴于大商家整體經(jīng)營(yíng)的成功，一旦大商家經(jīng)營(yíng)失敗而撤走，開(kāi)發(fā)商在沒(méi)有租金收入的情況下還要給小業(yè)主以回報(bào)，這無(wú)疑會(huì)面臨巨大的資金壓

46、力。 根據(jù)本項(xiàng)目商業(yè)的特點(diǎn)，商業(yè)裙樓可以采取“售后返租主力店”或者“售后返租主題概念商場(chǎng)” 的營(yíng)銷模式。 項(xiàng)目商業(yè)主題定位貴陽(yáng)已發(fā)展成為一個(gè)商業(yè)門類齊全、營(yíng)業(yè)設(shè)施現(xiàn)代化、綜合服務(wù)能力較強(qiáng)、市場(chǎng)發(fā)育日趨成熟的商業(yè)城市，在中國(guó)西南地區(qū)的商品流通中，具有舉足輕重的作用。貴陽(yáng)商業(yè)主要集中華路、延安路、中山路、市西商業(yè)街一帶的市級(jí)商業(yè)中心，根據(jù)貴陽(yáng)商業(yè)分布情況，將貴陽(yáng)分為四個(gè)商圈，分別為噴水池-紫林庵商圈、大十字-小十字商圈、大南門-紀(jì)念塔商圈、市西路商圈。本項(xiàng)目位于延安東路與友誼路交匯處，距離貴陽(yáng)最繁華的噴水池商圈僅500米，本項(xiàng)目屬于噴水池商圈，噴水池商圈最大特點(diǎn)高檔商場(chǎng)同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)激烈，如智誠(chéng)名店、

47、國(guó)貿(mào)廣場(chǎng)、百盛定位于高檔產(chǎn)品。中低檔市場(chǎng)出現(xiàn)空缺，只能通過(guò)小商品夜市來(lái)彌補(bǔ)，使得延安東路小商品夜市出現(xiàn)較為繁榮的景象。這與周邊的客戶群有關(guān)。如師大、師大附中龐大中學(xué)生客戶群，他們主要是中低檔消費(fèi)。目前貴陽(yáng)商場(chǎng)還沒(méi)有形成一個(gè)集休閑、娛樂(lè)、餐飲為一體綜合購(gòu)物中心，部分商場(chǎng)也只是零星點(diǎn)綴，而這一業(yè)態(tài)也是貴陽(yáng)未來(lái)商業(yè)的發(fā)展方向，特別本項(xiàng)目與師大極為接近，大學(xué)生購(gòu)買力不言而喻。通過(guò)以上分析，將友誼大廈商場(chǎng)定位如下：1、主題定位集購(gòu)物、娛樂(lè)、餐飲為一體的游樂(lè)天堂商場(chǎng)案名： 百酷流行棧 商業(yè)盛地?zé)o限財(cái)富2、檔次定位：中檔3、功能定位半地下層：倉(cāng)儲(chǔ)超市、大型書店一層：主力店二層：百酷小商品、工藝品、精美禮品三

48、層：百酷地方美食、西式快餐（如麥當(dāng)勞、肯德基）、東方茶館、日式咖啡館 項(xiàng)目招商 招商思路 租售并舉，雙團(tuán)隊(duì)運(yùn)作 商業(yè)租售分開(kāi)，既有專業(yè)銷售團(tuán)隊(duì)，又有專業(yè)招商團(tuán)隊(duì)。 雙軌并進(jìn)，互不干擾，相互配合。 先主力后散戶，先收緊后放松首先引入具有號(hào)召力的主力店，給予租金優(yōu)惠，同時(shí)借助其品牌優(yōu)勢(shì)，帶后散戶進(jìn)場(chǎng)。遵循“高品味，低門檻”策略，對(duì)目標(biāo)主力商戶適當(dāng)放松，嚴(yán)格挑選吸納商戶，在開(kāi)業(yè)前再放松各級(jí)散戶，力求“滿場(chǎng)開(kāi)業(yè)”效果。 采取“售后返租主力店品牌連鎖其他”或者“售后返租主題概念商場(chǎng)品牌連鎖其他” 的營(yíng)銷模式7.項(xiàng)目廣告設(shè)計(jì) 項(xiàng)目VI設(shè)計(jì)（見(jiàn)附件） 廣告設(shè)計(jì)A、文案表現(xiàn) 尊享繁華都心的生活魅力金鉆世家位于

49、城市繁華第一線，與星級(jí)酒店金筑大酒店為鄰，緊鄰貴陽(yáng)繁華和名望標(biāo)志的噴水池廣場(chǎng)，還有貴陽(yáng)師范大學(xué)、師大附中的讀書聲正向您徐徐飄來(lái)。極其完善生活配套，銀行、學(xué)校、醫(yī)院、酒店、商場(chǎng)、集貿(mào)市場(chǎng)近在咫尺。 名校區(qū)教育，讓孩子贏在起跑線上 您對(duì)生活環(huán)境的選擇，或許決定了孩子未來(lái)成就的高低。貴州師范大學(xué)、師大附中省重學(xué)校近在咫尺。居住傳承，孩子的未來(lái)就要從小抓起，在金鉆世家，名校圈長(zhǎng)大的孩子，將來(lái)一定比您強(qiáng)，讓孩子贏在起跑線上，孩子的未來(lái)，是您一生最大的事業(yè)。 貴陽(yáng)稀有高層全明戶型設(shè)計(jì)，獨(dú)有的弧形主臥落地窗空間布局合理，全明設(shè)計(jì)、動(dòng)靜分離，潔污分區(qū)。4.6米大開(kāi)間客廳，大面積主臥，使用舒適，彰顯主人尊貴地位，特有圓弧形休息區(qū)的設(shè)置盡顯生活浪漫情調(diào)。 入戶花園設(shè)計(jì)，入室先入花園，享受天