商業(yè)物業(yè)工程設(shè)備設(shè)施管理專訓(xùn)

1、主要內(nèi)容主要內(nèi)容 商業(yè)物業(yè)工程管理的前期介入商業(yè)物業(yè)工程管理的前期介入 1 商業(yè)物業(yè)工程新建項(xiàng)目的接管與驗(yàn)收商業(yè)物業(yè)工程新建項(xiàng)目的接管與驗(yàn)收2 商業(yè)物業(yè)工程設(shè)備設(shè)施的維修和保養(yǎng)商業(yè)物業(yè)工程設(shè)備設(shè)施的維修和保養(yǎng)5 商業(yè)物業(yè)工程問(wèn)題的整改與完善商業(yè)物業(yè)工程問(wèn)題的整改與完善3 商業(yè)建筑和設(shè)備設(shè)施管理的基礎(chǔ)知識(shí)與應(yīng)用商業(yè)建筑和設(shè)備設(shè)施管理的基礎(chǔ)知識(shí)與應(yīng)用4 商業(yè)物業(yè)工程采購(gòu)管理商業(yè)物業(yè)工程采購(gòu)管理9 商業(yè)物業(yè)工程資本性支出管理商業(yè)物業(yè)工程資本性支出管理 10 商業(yè)物業(yè)工程合格供應(yīng)商管理商業(yè)物業(yè)工程合格供應(yīng)商管理8 商業(yè)物業(yè)工程的設(shè)備間管理商業(yè)物業(yè)工程的設(shè)備間管理7 商業(yè)物業(yè)工程能源管理商業(yè)物業(yè)工程能源

2、管理6 1.商業(yè)物業(yè)工程管理前期介入的劃分及作用商業(yè)物業(yè)工程管理前期介入的劃分及作用 商業(yè)物業(yè)工程管理前期介入自開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的可行性研究階段到商業(yè)物業(yè)工程管理前期介入自開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的可行性研究階段到 商戶大批入住裝修完畢轉(zhuǎn)入正常管理，應(yīng)包括兩個(gè)階段：商戶大批入住裝修完畢轉(zhuǎn)入正常管理，應(yīng)包括兩個(gè)階段：早早 期介入期介入和和前期管理前期管理。 早期介入早期介入是指商業(yè)物業(yè)工程的有關(guān)人員參與項(xiàng)目的可行性研是指商業(yè)物業(yè)工程的有關(guān)人員參與項(xiàng)目的可行性研 究、規(guī)劃設(shè)計(jì)、建設(shè)、銷售和竣工驗(yàn)收的過(guò)程，商業(yè)物業(yè)工究、規(guī)劃設(shè)計(jì)、建設(shè)、銷售和竣工驗(yàn)收的過(guò)程，商業(yè)物業(yè)工 程人員從商業(yè)物業(yè)工程管理的專業(yè)角度提出意見(jiàn)和建議，以程

3、人員從商業(yè)物業(yè)工程管理的專業(yè)角度提出意見(jiàn)和建議，以 便減少建成后的商業(yè)物業(yè)在使用、運(yùn)行、維修上的不足，最便減少建成后的商業(yè)物業(yè)在使用、運(yùn)行、維修上的不足，最 大限度滿足業(yè)主和使用人的需求。大限度滿足業(yè)主和使用人的需求。 前期管理前期管理是指在物業(yè)承接查驗(yàn)、商戶入住裝修中商業(yè)物業(yè)工是指在物業(yè)承接查驗(yàn)、商戶入住裝修中商業(yè)物業(yè)工 程管理人員的介入。這一階段的工作主要是商業(yè)工程正常使程管理人員的介入。這一階段的工作主要是商業(yè)工程正常使 用期所需的管理服務(wù)內(nèi)容、物業(yè)設(shè)備設(shè)施承接查驗(yàn)、商戶入用期所需的管理服務(wù)內(nèi)容、物業(yè)設(shè)備設(shè)施承接查驗(yàn)、商戶入 住裝修管理、工程質(zhì)量保修處理及工程有關(guān)方面管理機(jī)構(gòu)和住裝修管理

4、、工程質(zhì)量保修處理及工程有關(guān)方面管理機(jī)構(gòu)和 人員的配置、工程管理規(guī)章制度的制定、商業(yè)工程設(shè)備設(shè)施人員的配置、工程管理規(guī)章制度的制定、商業(yè)工程設(shè)備設(shè)施 的驗(yàn)收與接管、主力店、次主力店設(shè)備設(shè)施的進(jìn)入管理、房的驗(yàn)收與接管、主力店、次主力店設(shè)備設(shè)施的進(jìn)入管理、房 屋裝修管理以及檔案資料的建立。屋裝修管理以及檔案資料的建立。 2.商業(yè)工程管理前期介入的必要性商業(yè)工程管理前期介入的必要性 在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)工作早期，商業(yè)物業(yè)工程管在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)工作早期，商業(yè)物業(yè)工程管 理人員通過(guò)早期介入活動(dòng)，將長(zhǎng)期積累的商理人員通過(guò)早期介入活動(dòng)，將長(zhǎng)期積累的商 業(yè)管理知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)對(duì)項(xiàng)目的可行性提出意見(jiàn)業(yè)管理知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)對(duì)項(xiàng)目的可

5、行性提出意見(jiàn) 和建議；就原設(shè)計(jì)圖紙的缺欠或不足，提出和建議；就原設(shè)計(jì)圖紙的缺欠或不足，提出 有關(guān)樓宇結(jié)構(gòu)布局及功能使用、設(shè)備設(shè)施的有關(guān)樓宇結(jié)構(gòu)布局及功能使用、設(shè)備設(shè)施的 選型、配置、運(yùn)行、維修及管理方面的改進(jìn)選型、配置、運(yùn)行、維修及管理方面的改進(jìn) 建議；監(jiān)管在施工程的質(zhì)量，發(fā)現(xiàn)和檢查不建議；監(jiān)管在施工程的質(zhì)量，發(fā)現(xiàn)和檢查不 合格、不合理、不符合質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的工程問(wèn)題合格、不合理、不符合質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的工程問(wèn)題 提出整改建議；提出整改建議； 在承接查驗(yàn)對(duì)工程質(zhì)量及設(shè)備設(shè)施進(jìn)行測(cè)在承接查驗(yàn)對(duì)工程質(zhì)量及設(shè)備設(shè)施進(jìn)行測(cè) 試、檢驗(yàn)、調(diào)整、試車和指出前期工程質(zhì)試、檢驗(yàn)、調(diào)整、試車和指出前期工程質(zhì) 量及設(shè)備設(shè)施的缺陷

6、，就改進(jìn)方案的可能量及設(shè)備設(shè)施的缺陷，就改進(jìn)方案的可能 性和費(fèi)用提出建議并總結(jié)工程前期介入發(fā)性和費(fèi)用提出建議并總結(jié)工程前期介入發(fā) 現(xiàn)的問(wèn)題作為案例；在招商出租階段同步現(xiàn)的問(wèn)題作為案例；在招商出租階段同步 跟進(jìn)配合，協(xié)助項(xiàng)目公司及時(shí)發(fā)現(xiàn)和處理跟進(jìn)配合，協(xié)助項(xiàng)目公司及時(shí)發(fā)現(xiàn)和處理 存在的問(wèn)題，從源頭上堵住漏洞，避免和存在的問(wèn)題，從源頭上堵住漏洞，避免和 減少上述階段的問(wèn)題發(fā)生，而且在項(xiàng)目開(kāi)減少上述階段的問(wèn)題發(fā)生，而且在項(xiàng)目開(kāi) 發(fā)初期把不利于商業(yè)管理、損害商戶利益發(fā)初期把不利于商業(yè)管理、損害商戶利益 的因素盡可能消除或減少，以保障物業(yè)正的因素盡可能消除或減少，以保障物業(yè)正 常投入使用后的正常運(yùn)行。常

7、投入使用后的正常運(yùn)行。 3.商業(yè)工程管理前期介入意義的作用商業(yè)工程管理前期介入意義的作用 優(yōu)化設(shè)計(jì)優(yōu)化設(shè)計(jì) 商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)、建造質(zhì)量、設(shè)備設(shè)施投資配商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)、建造質(zhì)量、設(shè)備設(shè)施投資配 置及環(huán)境布置往往受限于許多客觀因素的影響或主觀因素的置及環(huán)境布置往往受限于許多客觀因素的影響或主觀因素的 認(rèn)識(shí)，由于這些原因所造成的缺欠都直接影響著日后的商業(yè)認(rèn)識(shí)，由于這些原因所造成的缺欠都直接影響著日后的商業(yè) 使用環(huán)境、條件和功能等，而商業(yè)物業(yè)工程管理人員由于參使用環(huán)境、條件和功能等，而商業(yè)物業(yè)工程管理人員由于參 與了許多商業(yè)物業(yè)工程管理項(xiàng)目的前期介入和日后工程管理與了許多商業(yè)物業(yè)

8、工程管理項(xiàng)目的前期介入和日后工程管理 工作，積累了豐富的商業(yè)物業(yè)工程管理經(jīng)驗(yàn)，同時(shí)也因角色工作，積累了豐富的商業(yè)物業(yè)工程管理經(jīng)驗(yàn)，同時(shí)也因角色 的不同，看問(wèn)題的視野不同，對(duì)商業(yè)物業(yè)可能會(huì)出現(xiàn)的規(guī)劃的不同，看問(wèn)題的視野不同，對(duì)商業(yè)物業(yè)可能會(huì)出現(xiàn)的規(guī)劃 設(shè)計(jì)、設(shè)備設(shè)施選型、配置和建造質(zhì)量缺陷往往比較敏感，設(shè)計(jì)、設(shè)備設(shè)施選型、配置和建造質(zhì)量缺陷往往比較敏感， 能及時(shí)發(fā)現(xiàn)指出，這樣就能確保商業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)的質(zhì)量。能及時(shí)發(fā)現(xiàn)指出，這樣就能確保商業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)的質(zhì)量。 例如：某商業(yè)物業(yè)管理公司工程人員每年例如：某商業(yè)物業(yè)管理公司工程人員每年 匯集運(yùn)行中新發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，定期更新匯集運(yùn)行中新發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，定期更新

9、商商 業(yè)地產(chǎn)技術(shù)條件業(yè)地產(chǎn)技術(shù)條件，從源頭上保證所開(kāi)發(fā)，從源頭上保證所開(kāi)發(fā) 的商業(yè)地產(chǎn)符合市場(chǎng)需求，便于日后的運(yùn)的商業(yè)地產(chǎn)符合市場(chǎng)需求，便于日后的運(yùn) 行管理。行管理。 有助于提高工程質(zhì)量有助于提高工程質(zhì)量 在商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)的過(guò)程中，商業(yè)在商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)的過(guò)程中，商業(yè) 物業(yè)工程管理人員利用自身優(yōu)勢(shì)協(xié)助物業(yè)工程管理人員利用自身優(yōu)勢(shì)協(xié)助 建設(shè)單位加強(qiáng)工程質(zhì)量管理，及時(shí)發(fā)建設(shè)單位加強(qiáng)工程質(zhì)量管理，及時(shí)發(fā) 現(xiàn)設(shè)計(jì)、施工過(guò)程中的缺陷，提前防現(xiàn)設(shè)計(jì)、施工過(guò)程中的缺陷，提前防 范質(zhì)量隱患，使工程質(zhì)量問(wèn)題在施工范質(zhì)量隱患，使工程質(zhì)量問(wèn)題在施工 過(guò)程中及時(shí)得到解決，避免日后使用過(guò)程中及時(shí)得到解決，避免日后使用

10、 中再投入額外資金和精力，從而減少中再投入額外資金和精力，從而減少 浪費(fèi)，提升商業(yè)地產(chǎn)的品質(zhì)。浪費(fèi)，提升商業(yè)地產(chǎn)的品質(zhì)。 例如：在某項(xiàng)目建設(shè)中，商業(yè)物業(yè)工程管理人員在例如：在某項(xiàng)目建設(shè)中，商業(yè)物業(yè)工程管理人員在 商業(yè)購(gòu)物中心裝修期間發(fā)現(xiàn)購(gòu)物中心商鋪內(nèi)許多風(fēng)商業(yè)購(gòu)物中心裝修期間發(fā)現(xiàn)購(gòu)物中心商鋪內(nèi)許多風(fēng) 機(jī)盤(pán)管出風(fēng)口安裝在格柵吊頂之上，且格柵吊頂不機(jī)盤(pán)管出風(fēng)口安裝在格柵吊頂之上，且格柵吊頂不 能上人，由此將可能產(chǎn)生兩個(gè)問(wèn)題：能上人，由此將可能產(chǎn)生兩個(gè)問(wèn)題： （1） 空調(diào)的無(wú)效負(fù)荷增加，吊頂之上的部分也將空調(diào)的無(wú)效負(fù)荷增加，吊頂之上的部分也將 成為空調(diào)的負(fù)荷區(qū)域，無(wú)形中加大了能耗。成為空調(diào)的負(fù)荷區(qū)域

11、，無(wú)形中加大了能耗。 （2）格柵吊頂無(wú)法承重，增加了更換回風(fēng)過(guò)濾網(wǎng)）格柵吊頂無(wú)法承重，增加了更換回風(fēng)過(guò)濾網(wǎng) 的難度，甚至導(dǎo)致過(guò)濾網(wǎng)無(wú)法更換。的難度，甚至導(dǎo)致過(guò)濾網(wǎng)無(wú)法更換。 為此，必須將出風(fēng)口下引到格柵之下，經(jīng)過(guò)多方面為此，必須將出風(fēng)口下引到格柵之下，經(jīng)過(guò)多方面 努力，終于項(xiàng)目公司同意安排下引，并在開(kāi)業(yè)前完努力，終于項(xiàng)目公司同意安排下引，并在開(kāi)業(yè)前完 成了風(fēng)管下引工作。方便了日后空調(diào)的運(yùn)行管理。成了風(fēng)管下引工作。方便了日后空調(diào)的運(yùn)行管理。 有利于了解商業(yè)地產(chǎn)的情況有利于了解商業(yè)地產(chǎn)的情況 商業(yè)物業(yè)工程管理人員通過(guò)前期介入可以商業(yè)物業(yè)工程管理人員通過(guò)前期介入可以 熟悉建筑結(jié)構(gòu)、管線走向、設(shè)備安裝

12、等情熟悉建筑結(jié)構(gòu)、管線走向、設(shè)備安裝等情 況，對(duì)于圖紙的改動(dòng)部分做好記錄，對(duì)隱況，對(duì)于圖紙的改動(dòng)部分做好記錄，對(duì)隱 蔽工程狀況全過(guò)程跟蹤，充分了解所管商蔽工程狀況全過(guò)程跟蹤，充分了解所管商 業(yè)物業(yè)的情況，從而在日后的管理中做到業(yè)物業(yè)的情況，從而在日后的管理中做到 心中有數(shù)，心中有數(shù)，“對(duì)癥下藥對(duì)癥下藥”。 為日后商業(yè)管理作充分準(zhǔn)備為日后商業(yè)管理作充分準(zhǔn)備 可利用前期介入的機(jī)會(huì)，逐步開(kāi)展修訂工可利用前期介入的機(jī)會(huì)，逐步開(kāi)展修訂工 程管理方案和各項(xiàng)管理制度、進(jìn)行人員招程管理方案和各項(xiàng)管理制度、進(jìn)行人員招 聘、崗前培訓(xùn)、業(yè)戶入住裝修管理等準(zhǔn)備聘、崗前培訓(xùn)、業(yè)戶入住裝修管理等準(zhǔn)備 工作。同時(shí)通過(guò)前期介

13、入過(guò)程中與各方磨工作。同時(shí)通過(guò)前期介入過(guò)程中與各方磨 合，理順與環(huán)衛(wèi)、水電、通信治安、綠化合，理順與環(huán)衛(wèi)、水電、通信治安、綠化 等部門(mén)之間的關(guān)系，建立暢通的溝通渠道等部門(mén)之間的關(guān)系，建立暢通的溝通渠道 ，為日后商業(yè)物業(yè)工程的使用和管理打下，為日后商業(yè)物業(yè)工程的使用和管理打下 良好的基礎(chǔ)。良好的基礎(chǔ)。 4.項(xiàng)目立項(xiàng)決策可行性研究階段項(xiàng)目立項(xiàng)決策可行性研究階段 的介入要點(diǎn)的介入要點(diǎn) 可行性研究階段的介入可行性研究階段的介入 商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)首先進(jìn)行的是可行性研究。其商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)首先進(jìn)行的是可行性研究。其 涉及到商業(yè)物業(yè)工程管理的所有建筑物的功涉及到商業(yè)物業(yè)工程管理的所有建筑物的功 能、結(jié)構(gòu)、供電、供水

14、、供氣等設(shè)備的選型能、結(jié)構(gòu)、供電、供水、供氣等設(shè)備的選型 等一系列工程項(xiàng)目。工程項(xiàng)目是商業(yè)物業(yè)工等一系列工程項(xiàng)目。工程項(xiàng)目是商業(yè)物業(yè)工 程管理人員參與立項(xiàng)決策的主要內(nèi)容，工程程管理人員參與立項(xiàng)決策的主要內(nèi)容，工程 項(xiàng)目?jī)?nèi)容能否滿足今后商業(yè)運(yùn)行后商業(yè)工程項(xiàng)目?jī)?nèi)容能否滿足今后商業(yè)運(yùn)行后商業(yè)工程 管理的要求，是商業(yè)物業(yè)工程管理要考慮的管理的要求，是商業(yè)物業(yè)工程管理要考慮的 首要問(wèn)題。首要問(wèn)題。 可行性研究階段的介入要點(diǎn)：可行性研究階段的介入要點(diǎn)： 1、提供已運(yùn)行的商業(yè)物業(yè)在工程配套方面、提供已運(yùn)行的商業(yè)物業(yè)在工程配套方面 的成功與缺欠。的成功與缺欠。 2、就日后的商業(yè)工程管理內(nèi)容、商業(yè)工程、就日后的

15、商業(yè)工程管理內(nèi)容、商業(yè)工程 管理標(biāo)準(zhǔn)及成本、設(shè)備設(shè)施維修支出等方管理標(biāo)準(zhǔn)及成本、設(shè)備設(shè)施維修支出等方 面提供有參考價(jià)值的意見(jiàn)。正確的建議和面提供有參考價(jià)值的意見(jiàn)。正確的建議和 重要的信息可對(duì)項(xiàng)目的可行性分析、降低重要的信息可對(duì)項(xiàng)目的可行性分析、降低 決策的風(fēng)險(xiǎn)起著重要的作用。決策的風(fēng)險(xiǎn)起著重要的作用。 5.規(guī)劃設(shè)計(jì)階段介入要點(diǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)階段介入要點(diǎn) 由于對(duì)商業(yè)建筑特別是城市綜合體類型的大型由于對(duì)商業(yè)建筑特別是城市綜合體類型的大型 商業(yè)中心或綜合性商業(yè)建筑的規(guī)劃設(shè)計(jì)及商業(yè)商業(yè)中心或綜合性商業(yè)建筑的規(guī)劃設(shè)計(jì)及商業(yè) 工程設(shè)備設(shè)施的選型配置有其具體的要求，因工程設(shè)備設(shè)施的選型配置有其具體的要求，因 此在

16、設(shè)計(jì)上對(duì)商業(yè)樓宇的功能、結(jié)構(gòu)及工程設(shè)此在設(shè)計(jì)上對(duì)商業(yè)樓宇的功能、結(jié)構(gòu)及工程設(shè) 備設(shè)施的的整體布局，對(duì)商業(yè)工程設(shè)備設(shè)施的備設(shè)施的的整體布局，對(duì)商業(yè)工程設(shè)備設(shè)施的 選型配置及不同業(yè)態(tài)對(duì)工程方面的需求是設(shè)計(jì)選型配置及不同業(yè)態(tài)對(duì)工程方面的需求是設(shè)計(jì) 介入時(shí)要考慮的主要問(wèn)題。工程設(shè)備既要能滿介入時(shí)要考慮的主要問(wèn)題。工程設(shè)備既要能滿 足整體樓宇商業(yè)經(jīng)營(yíng)的需求又能滿足不同的業(yè)足整體樓宇商業(yè)經(jīng)營(yíng)的需求又能滿足不同的業(yè) 態(tài)具體需求，更要便于商業(yè)物業(yè)工程管理。態(tài)具體需求，更要便于商業(yè)物業(yè)工程管理。 規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的介入要點(diǎn)：規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的介入要點(diǎn)： 1、就結(jié)構(gòu)布局、功能方面提出改進(jìn)建議；、就結(jié)構(gòu)布局、功能方面提出改

17、進(jìn)建議； 2、設(shè)備設(shè)施配套和水電氣等供應(yīng)容量合理、設(shè)備設(shè)施配套和水電氣等供應(yīng)容量合理 性、適應(yīng)性；性、適應(yīng)性； 3、設(shè)備設(shè)施、裝修材料的設(shè)置、選型等。、設(shè)備設(shè)施、裝修材料的設(shè)置、選型等。 例如：大型的零售商業(yè)與一般規(guī)模的娛樂(lè)例如：大型的零售商業(yè)與一般規(guī)模的娛樂(lè) 公司同在一個(gè)樓宇時(shí)，在設(shè)計(jì)時(shí)就要考慮公司同在一個(gè)樓宇時(shí)，在設(shè)計(jì)時(shí)就要考慮 兩個(gè)不同的業(yè)態(tài)在空調(diào)及其他設(shè)備上的使兩個(gè)不同的業(yè)態(tài)在空調(diào)及其他設(shè)備上的使 用問(wèn)題。由于兩種業(yè)態(tài)的營(yíng)業(yè)時(shí)間不同，用問(wèn)題。由于兩種業(yè)態(tài)的營(yíng)業(yè)時(shí)間不同， 要求的環(huán)境溫度也不同，應(yīng)根據(jù)兩個(gè)不同要求的環(huán)境溫度也不同，應(yīng)根據(jù)兩個(gè)不同 的業(yè)態(tài)在設(shè)備配置方面的需求實(shí)際情況，的業(yè)態(tài)

18、在設(shè)備配置方面的需求實(shí)際情況， 提供設(shè)備設(shè)施配置的具體設(shè)計(jì)方案。提供設(shè)備設(shè)施配置的具體設(shè)計(jì)方案。 6.施工建設(shè)階段的介入要點(diǎn)施工建設(shè)階段的介入要點(diǎn) 商業(yè)工程管理施工建設(shè)階段的介入要點(diǎn)：商業(yè)工程管理施工建設(shè)階段的介入要點(diǎn)： 1、配合監(jiān)理公司檢查監(jiān)督施工工程中批量較大的各、配合監(jiān)理公司檢查監(jiān)督施工工程中批量較大的各 種建材、裝飾材料和建筑配套設(shè)備設(shè)施是否與設(shè)計(jì)種建材、裝飾材料和建筑配套設(shè)備設(shè)施是否與設(shè)計(jì) 圖紙規(guī)定的品牌、型號(hào)、規(guī)格和標(biāo)準(zhǔn)相符合，以及圖紙規(guī)定的品牌、型號(hào)、規(guī)格和標(biāo)準(zhǔn)相符合，以及 施工安裝的質(zhì)量。施工安裝的質(zhì)量。 2、配合監(jiān)理公司重點(diǎn)對(duì)建筑的結(jié)構(gòu)、防水層、隱蔽、配合監(jiān)理公司重點(diǎn)對(duì)建筑的

19、結(jié)構(gòu)、防水層、隱蔽 工程、鋼筋以及管線材料的使用安裝過(guò)程中的監(jiān)督工程、鋼筋以及管線材料的使用安裝過(guò)程中的監(jiān)督 檢查。檢查。 3、熟悉并記錄基礎(chǔ)及隱蔽工程、管線的鋪設(shè)情況，、熟悉并記錄基礎(chǔ)及隱蔽工程、管線的鋪設(shè)情況， 特別是那些在設(shè)計(jì)資料和常規(guī)竣工資料中無(wú)法反映特別是那些在設(shè)計(jì)資料和常規(guī)竣工資料中無(wú)法反映 的內(nèi)容。的內(nèi)容。 4、在項(xiàng)目公司、監(jiān)理公司的配合下將參與所有土建、在項(xiàng)目公司、監(jiān)理公司的配合下將參與所有土建 工程、裝飾工程、設(shè)備設(shè)施安裝工程、相關(guān)的市政工程、裝飾工程、設(shè)備設(shè)施安裝工程、相關(guān)的市政 工程的施工單位、供貨商、安裝單位等就設(shè)備設(shè)施工程的施工單位、供貨商、安裝單位等就設(shè)備設(shè)施 的保

20、質(zhì)的保質(zhì)(修修)期的保質(zhì)期的保質(zhì)(修修)內(nèi)容、保質(zhì)內(nèi)容、保質(zhì)(修修)期限、責(zé)任期限、責(zé)任 、費(fèi)用、費(fèi)用(維修保證金維修保證金)違約處理等達(dá)成書(shū)面協(xié)議，以便違約處理等達(dá)成書(shū)面協(xié)議，以便 運(yùn)行后的工作聯(lián)系。運(yùn)行后的工作聯(lián)系。 5、重要的土建要確保一定的抽檢合格率，所有的隱、重要的土建要確保一定的抽檢合格率，所有的隱 蔽工程都要進(jìn)行質(zhì)量驗(yàn)收，且要有商業(yè)物業(yè)管理人蔽工程都要進(jìn)行質(zhì)量驗(yàn)收，且要有商業(yè)物業(yè)管理人 員參加。尤其是防水工程的各工序驗(yàn)收。員參加。尤其是防水工程的各工序驗(yàn)收。 7.設(shè)備安裝調(diào)試階段的介入要點(diǎn)設(shè)備安裝調(diào)試階段的介入要點(diǎn) 設(shè)備安裝調(diào)試階段的介入要點(diǎn)：設(shè)備安裝調(diào)試階段的介入要點(diǎn)： 1、參

21、與重要的大型配套設(shè)備、參與重要的大型配套設(shè)備(包括電梯、中央空調(diào)包括電梯、中央空調(diào) 、配電設(shè)施、閉路監(jiān)控系統(tǒng)、消防報(bào)警系統(tǒng)、電、配電設(shè)施、閉路監(jiān)控系統(tǒng)、消防報(bào)警系統(tǒng)、電 話通訊交換系統(tǒng)等話通訊交換系統(tǒng)等)安裝調(diào)試工作，要求施工單位安裝調(diào)試工作，要求施工單位 對(duì)商業(yè)工程管理人員及相關(guān)技術(shù)操作人員提供正對(duì)商業(yè)工程管理人員及相關(guān)技術(shù)操作人員提供正 規(guī)的培訓(xùn)。規(guī)的培訓(xùn)。 2、通過(guò)詳細(xì)查看各專業(yè)設(shè)備技術(shù)參數(shù)，結(jié)合設(shè)備、通過(guò)詳細(xì)查看各專業(yè)設(shè)備技術(shù)參數(shù)，結(jié)合設(shè)備 隨機(jī)文件，了解掌握各專業(yè)設(shè)備的技術(shù)參數(shù)，安隨機(jī)文件，了解掌握各專業(yè)設(shè)備的技術(shù)參數(shù)，安 裝基礎(chǔ)、標(biāo)高、位置和方向，維修拆卸空間尺寸裝基礎(chǔ)、標(biāo)高、位置

22、和方向，維修拆卸空間尺寸 、動(dòng)力電纜連接等技術(shù)要求。、動(dòng)力電纜連接等技術(shù)要求。 3、在詳細(xì)研讀設(shè)計(jì)圖紙和現(xiàn)場(chǎng)檢查建筑空間、在詳細(xì)研讀設(shè)計(jì)圖紙和現(xiàn)場(chǎng)檢查建筑空間 位置及外形尺寸的基礎(chǔ)上，在符合設(shè)計(jì)規(guī)范、位置及外形尺寸的基礎(chǔ)上，在符合設(shè)計(jì)規(guī)范、 技術(shù)要求的前提下，應(yīng)使設(shè)備及系統(tǒng)的巡視操技術(shù)要求的前提下，應(yīng)使設(shè)備及系統(tǒng)的巡視操 作便利、易于維修保養(yǎng)，設(shè)備系統(tǒng)容易調(diào)節(jié)匹作便利、易于維修保養(yǎng)，設(shè)備系統(tǒng)容易調(diào)節(jié)匹 配，系統(tǒng)管線布置和流程控制更趨于經(jīng)濟(jì)合理配，系統(tǒng)管線布置和流程控制更趨于經(jīng)濟(jì)合理 ，各系統(tǒng)的動(dòng)能、功能流量輸出應(yīng)便于計(jì)量管，各系統(tǒng)的動(dòng)能、功能流量輸出應(yīng)便于計(jì)量管 理，便于經(jīng)濟(jì)核算。理，便于經(jīng)濟(jì)

23、核算。 4、參加設(shè)備安裝工程分布、分項(xiàng)工程驗(yàn)收、參加設(shè)備安裝工程分布、分項(xiàng)工程驗(yàn)收、 隱蔽工程的驗(yàn)收和設(shè)備安裝工程的綜合驗(yàn)收，隱蔽工程的驗(yàn)收和設(shè)備安裝工程的綜合驗(yàn)收， 從設(shè)備運(yùn)行管理方面提出整改意見(jiàn)和建議。從設(shè)備運(yùn)行管理方面提出整改意見(jiàn)和建議。 8.竣工驗(yàn)收的介入要點(diǎn)竣工驗(yàn)收的介入要點(diǎn) 竣工驗(yàn)收是最后的驗(yàn)收，其介入要點(diǎn)：竣工驗(yàn)收是最后的驗(yàn)收，其介入要點(diǎn)： 商業(yè)物業(yè)工程管理人員應(yīng)會(huì)同項(xiàng)目公司、監(jiān)理公司商業(yè)物業(yè)工程管理人員應(yīng)會(huì)同項(xiàng)目公司、監(jiān)理公司 及有關(guān)人員參與項(xiàng)目的整體竣工驗(yàn)收，應(yīng)隨同相關(guān)及有關(guān)人員參與項(xiàng)目的整體竣工驗(yàn)收，應(yīng)隨同相關(guān) 驗(yàn)收組觀看驗(yàn)收過(guò)程，主要是為了掌握驗(yàn)收情況，驗(yàn)收組觀看驗(yàn)收過(guò)程

24、，主要是為了掌握驗(yàn)收情況， 收集工程質(zhì)量、功能配套以及其他方面存在的遺留收集工程質(zhì)量、功能配套以及其他方面存在的遺留 問(wèn)題，為商業(yè)工程管理的接管驗(yàn)收做準(zhǔn)備。對(duì)不符問(wèn)題，為商業(yè)工程管理的接管驗(yàn)收做準(zhǔn)備。對(duì)不符 合商業(yè)工程管理要求的工程項(xiàng)目?jī)?nèi)容及缺欠要記錄合商業(yè)工程管理要求的工程項(xiàng)目?jī)?nèi)容及缺欠要記錄 在案，并提交項(xiàng)目公司整改。在案，并提交項(xiàng)目公司整改。 9.裝修裝飾階段的介入裝修裝飾階段的介入 1、熟悉經(jīng)項(xiàng)目公司審核的主力店二次裝修圖紙、熟悉經(jīng)項(xiàng)目公司審核的主力店二次裝修圖紙 。 2、審核小商鋪裝修設(shè)計(jì)方案和施工圖紙，施工、審核小商鋪裝修設(shè)計(jì)方案和施工圖紙，施工 圖紙應(yīng)包括效果圖、總平面圖、各立面

25、圖、天花圖紙應(yīng)包括效果圖、總平面圖、各立面圖、天花 平面圖、櫥窗及店招平面圖和立面圖、電氣系統(tǒng)平面圖、櫥窗及店招平面圖和立面圖、電氣系統(tǒng) 圖、電氣施工平面圖、所有主材明細(xì)等。圖、電氣施工平面圖、所有主材明細(xì)等。 3、審核施工單位資質(zhì)證明，包括施工單位營(yíng)業(yè)、審核施工單位資質(zhì)證明，包括施工單位營(yíng)業(yè) 執(zhí)照、稅務(wù)登記證、施工許可證明、電工上崗證執(zhí)照、稅務(wù)登記證、施工許可證明、電工上崗證 ，如需動(dòng)用電焊等特殊設(shè)備的須審核操作人員的，如需動(dòng)用電焊等特殊設(shè)備的須審核操作人員的 上崗證明。上崗證明。 PPT制作：李冠英 接管驗(yàn)收與竣工驗(yàn)收的區(qū)別接管驗(yàn)收與竣工驗(yàn)收的區(qū)別 PPT制作：李冠英 2.驗(yàn)收目的不同驗(yàn)收

26、目的不同 竣工驗(yàn)收是為了檢驗(yàn)房屋工程是否達(dá)到了竣工驗(yàn)收是為了檢驗(yàn)房屋工程是否達(dá)到了 設(shè)計(jì)文件所規(guī)定的要求，也是開(kāi)發(fā)商為了設(shè)計(jì)文件所規(guī)定的要求，也是開(kāi)發(fā)商為了 使物業(yè)取得進(jìn)入市場(chǎng)的資格，對(duì)物業(yè)是否使物業(yè)取得進(jìn)入市場(chǎng)的資格，對(duì)物業(yè)是否 合格所進(jìn)行的質(zhì)量驗(yàn)收。接管驗(yàn)收是在竣合格所進(jìn)行的質(zhì)量驗(yàn)收。接管驗(yàn)收是在竣 工驗(yàn)收合格的基礎(chǔ)上，以滿足使用功能和工驗(yàn)收合格的基礎(chǔ)上，以滿足使用功能和 物業(yè)現(xiàn)狀條件為主要內(nèi)容的再檢驗(yàn)，是為物業(yè)現(xiàn)狀條件為主要內(nèi)容的再檢驗(yàn)，是為 了分清管理責(zé)任，對(duì)即將管理的物業(yè)質(zhì)量了分清管理責(zé)任，對(duì)即將管理的物業(yè)質(zhì)量 和物業(yè)現(xiàn)狀進(jìn)行的驗(yàn)收。和物業(yè)現(xiàn)狀進(jìn)行的驗(yàn)收。 PPT制作：李冠英 PPT

27、制作：李冠英 PPT制作：李冠英 PPT制作：李冠英 商業(yè)項(xiàng)目工程驗(yàn)收工作要點(diǎn)商業(yè)項(xiàng)目工程驗(yàn)收工作要點(diǎn) PPT制作：李冠英 8.2.4對(duì)所有的建筑技術(shù)資料、產(chǎn)權(quán)資料、設(shè)備前期對(duì)所有的建筑技術(shù)資料、產(chǎn)權(quán)資料、設(shè)備前期 工程技術(shù)資料以及設(shè)備設(shè)施驗(yàn)收時(shí)有關(guān)工程設(shè)計(jì)、工程技術(shù)資料以及設(shè)備設(shè)施驗(yàn)收時(shí)有關(guān)工程設(shè)計(jì)、 施工和設(shè)備質(zhì)量等方面的評(píng)價(jià)報(bào)告進(jìn)行驗(yàn)收。要求施工和設(shè)備質(zhì)量等方面的評(píng)價(jià)報(bào)告進(jìn)行驗(yàn)收。要求 收集整理的文件資料主要有：收集整理的文件資料主要有： 1、設(shè)備選型報(bào)告及技術(shù)經(jīng)濟(jì)論證；、設(shè)備選型報(bào)告及技術(shù)經(jīng)濟(jì)論證； 2、設(shè)備購(gòu)置合同；、設(shè)備購(gòu)置合同； 3、設(shè)備安裝合同；、設(shè)備安裝合同； 4、設(shè)備隨機(jī)文

28、件（說(shuō)明書(shū)、合格證、裝箱單等）；、設(shè)備隨機(jī)文件（說(shuō)明書(shū)、合格證、裝箱單等）； 5、進(jìn)口設(shè)備商檢證明文件；、進(jìn)口設(shè)備商檢證明文件； PPT制作：李冠英 6、設(shè)備安裝調(diào)試記錄；、設(shè)備安裝調(diào)試記錄； 7、設(shè)備性能檢測(cè)和驗(yàn)收移交書(shū)；、設(shè)備性能檢測(cè)和驗(yàn)收移交書(shū)； 8、設(shè)備安裝現(xiàn)場(chǎng)更改單和設(shè)計(jì)更改單；、設(shè)備安裝現(xiàn)場(chǎng)更改單和設(shè)計(jì)更改單； 9、技術(shù)管理業(yè)務(wù)往來(lái)文件、批件等。、技術(shù)管理業(yè)務(wù)往來(lái)文件、批件等。 這些文件資料連同設(shè)備安裝工程竣工這些文件資料連同設(shè)備安裝工程竣工 驗(yàn)收?qǐng)D紙資料一起歸入設(shè)備前期技術(shù)驗(yàn)收?qǐng)D紙資料一起歸入設(shè)備前期技術(shù) 資料檔案。資料檔案。 PPT制作：李冠英 新建項(xiàng)目的工程設(shè)備驗(yàn)收工作內(nèi)容新

29、建項(xiàng)目的工程設(shè)備驗(yàn)收工作內(nèi)容 新建商業(yè)項(xiàng)目一般體量均較大、業(yè)態(tài)復(fù)雜，新建商業(yè)項(xiàng)目一般體量均較大、業(yè)態(tài)復(fù)雜， 由于各種客觀因素往往不會(huì)同時(shí)竣工，為保由于各種客觀因素往往不會(huì)同時(shí)竣工，為保 證資金迅速回收，往往是商業(yè)部分先竣工開(kāi)證資金迅速回收，往往是商業(yè)部分先竣工開(kāi) 業(yè)，因此新項(xiàng)目的接管與驗(yàn)收工作比較復(fù)雜業(yè)，因此新項(xiàng)目的接管與驗(yàn)收工作比較復(fù)雜 也非常重要。也非常重要。 新建項(xiàng)目的接管驗(yàn)收重點(diǎn)在于樓宇的隱蔽工新建項(xiàng)目的接管驗(yàn)收重點(diǎn)在于樓宇的隱蔽工 程的驗(yàn)收和設(shè)施設(shè)備的驗(yàn)收。與通常意義上程的驗(yàn)收和設(shè)施設(shè)備的驗(yàn)收。與通常意義上 的竣工驗(yàn)收有所不同，下面介紹作為商業(yè)物的竣工驗(yàn)收有所不同，下面介紹作為商業(yè)物

30、 業(yè)工程管理部門(mén)的工作。業(yè)工程管理部門(mén)的工作。 PPT制作：李冠英 商業(yè)物業(yè)工程管理部門(mén)，要掌握新項(xiàng)目各商業(yè)物業(yè)工程管理部門(mén)，要掌握新項(xiàng)目各 類工程設(shè)備設(shè)施的第一手技術(shù)資料，同時(shí)類工程設(shè)備設(shè)施的第一手技術(shù)資料，同時(shí) 保證開(kāi)業(yè)第一時(shí)間即進(jìn)入正常工作狀態(tài)，保證開(kāi)業(yè)第一時(shí)間即進(jìn)入正常工作狀態(tài)， 在新項(xiàng)目竣工驗(yàn)收前即派相關(guān)工程技術(shù)人在新項(xiàng)目竣工驗(yàn)收前即派相關(guān)工程技術(shù)人 員進(jìn)行合署辦公。員進(jìn)行合署辦公。 PPT制作：李冠英 正式接管時(shí)應(yīng)注意的主要問(wèn)題正式接管時(shí)應(yīng)注意的主要問(wèn)題 1、對(duì)在前期介入階段提出的完善項(xiàng)目和整改、對(duì)在前期介入階段提出的完善項(xiàng)目和整改 意見(jiàn)進(jìn)行復(fù)核。對(duì)尚未完善的事項(xiàng)，要求項(xiàng)意見(jiàn)進(jìn)行復(fù)

31、核。對(duì)尚未完善的事項(xiàng)，要求項(xiàng) 目公司提出補(bǔ)救和解決措施并備案。目公司提出補(bǔ)救和解決措施并備案。 2、項(xiàng)目公司應(yīng)將所有土建工程、裝飾工程、項(xiàng)目公司應(yīng)將所有土建工程、裝飾工程、 市政工程、設(shè)備安裝工程等主要配套工程的市政工程、設(shè)備安裝工程等主要配套工程的 施工（承包）單位名稱、工程項(xiàng)目、工程負(fù)施工（承包）單位名稱、工程項(xiàng)目、工程負(fù) 責(zé)人聯(lián)系電話、保修內(nèi)容、保修期限等內(nèi)容責(zé)人聯(lián)系電話、保修內(nèi)容、保修期限等內(nèi)容 列出清單交給商業(yè)物業(yè)管理公司。列出清單交給商業(yè)物業(yè)管理公司。 PPT制作：李冠英 PPT制作：李冠英 7、能源計(jì)量的確認(rèn)、能源計(jì)量的確認(rèn) 主力店的能量計(jì)量從進(jìn)場(chǎng)日開(kāi)始，如果項(xiàng)目主力店的能量計(jì)量

32、從進(jìn)場(chǎng)日開(kāi)始，如果項(xiàng)目 公司所屬的施工隊(duì)伍在進(jìn)場(chǎng)日后主力店內(nèi)仍公司所屬的施工隊(duì)伍在進(jìn)場(chǎng)日后主力店內(nèi)仍 有收尾工程而產(chǎn)生能耗，則此部分能耗由施有收尾工程而產(chǎn)生能耗，則此部分能耗由施 工單位與該主力店直接結(jié)算。同時(shí)明確交接工單位與該主力店直接結(jié)算。同時(shí)明確交接 日后能源計(jì)量的責(zé)任點(diǎn)，如交接日后仍需完日后能源計(jì)量的責(zé)任點(diǎn)，如交接日后仍需完 善的施工及調(diào)試能耗需按表計(jì)量，產(chǎn)生的費(fèi)善的施工及調(diào)試能耗需按表計(jì)量，產(chǎn)生的費(fèi) 用由施工單位承擔(dān)。用由施工單位承擔(dān)。 PPT制作：李冠英 8、遺留工程問(wèn)題的確認(rèn)、遺留工程問(wèn)題的確認(rèn) 商業(yè)物業(yè)工程管理的相關(guān)工程人員必須仔細(xì)閱商業(yè)物業(yè)工程管理的相關(guān)工程人員必須仔細(xì)閱 讀

33、施工合同，深入現(xiàn)場(chǎng)查找充分發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，收讀施工合同，深入現(xiàn)場(chǎng)查找充分發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，收 集整理、同時(shí)要有依據(jù)日后實(shí)際運(yùn)行條件的變集整理、同時(shí)要有依據(jù)日后實(shí)際運(yùn)行條件的變 化有預(yù)見(jiàn)性做出合理推斷并及時(shí)拍照取證。在化有預(yù)見(jiàn)性做出合理推斷并及時(shí)拍照取證。在 收集整理基礎(chǔ)上組織項(xiàng)目公司、施工單位到現(xiàn)收集整理基礎(chǔ)上組織項(xiàng)目公司、施工單位到現(xiàn) 場(chǎng)核實(shí)、簽字確認(rèn)。所有工程遺留問(wèn)題要進(jìn)行場(chǎng)核實(shí)、簽字確認(rèn)。所有工程遺留問(wèn)題要進(jìn)行 歸類劃分：工程質(zhì)量問(wèn)題、規(guī)劃設(shè)計(jì)問(wèn)題及商歸類劃分：工程質(zhì)量問(wèn)題、規(guī)劃設(shè)計(jì)問(wèn)題及商 業(yè)工程優(yōu)化需求等。業(yè)工程優(yōu)化需求等。 PPT制作：李冠英 9、在工程保修期間，如施工單位不履行合、在工程保修期

34、間，如施工單位不履行合 同義務(wù)的，請(qǐng)項(xiàng)目公司（或項(xiàng)目公司委托同義務(wù)的，請(qǐng)項(xiàng)目公司（或項(xiàng)目公司委托 管理公司）發(fā)函給施工單位要求其進(jìn)場(chǎng)維管理公司）發(fā)函給施工單位要求其進(jìn)場(chǎng)維 修。如施工單位拒不履行維保責(zé)任，則上修。如施工單位拒不履行維保責(zé)任，則上 報(bào)項(xiàng)目公司協(xié)調(diào)解決，或直接扣除施工方報(bào)項(xiàng)目公司協(xié)調(diào)解決，或直接扣除施工方 的相應(yīng)維保款予以修復(fù)。的相應(yīng)維?？钣枰孕迯?fù)。 1.工程遺留問(wèn)題的一般處理方案工程遺留問(wèn)題的一般處理方案 開(kāi)業(yè)開(kāi)業(yè)30天內(nèi)，工程管理人員應(yīng)充分查找、收集、天內(nèi)，工程管理人員應(yīng)充分查找、收集、 整理工程質(zhì)量問(wèn)題，也可依據(jù)日后實(shí)際運(yùn)行條件整理工程質(zhì)量問(wèn)題，也可依據(jù)日后實(shí)際運(yùn)行條件 預(yù)見(jiàn)

35、性做出合理推斷并拍照取證，對(duì)所有工程遺預(yù)見(jiàn)性做出合理推斷并拍照取證，對(duì)所有工程遺 留問(wèn)題進(jìn)行分設(shè)三類分別處理：規(guī)劃設(shè)計(jì)問(wèn)題、留問(wèn)題進(jìn)行分設(shè)三類分別處理：規(guī)劃設(shè)計(jì)問(wèn)題、 商業(yè)優(yōu)化需求、施工質(zhì)量問(wèn)題。商業(yè)優(yōu)化需求、施工質(zhì)量問(wèn)題。 規(guī)劃設(shè)計(jì)中未涉及成本預(yù)算中未考慮規(guī)劃設(shè)計(jì)中未涉及成本預(yù)算中未考慮 的項(xiàng)目的項(xiàng)目 工程管理部門(mén)要集中整理各項(xiàng)工程遺留問(wèn)工程管理部門(mén)要集中整理各項(xiàng)工程遺留問(wèn) 題，并在充分聽(tīng)取其他部門(mén)意見(jiàn)的基礎(chǔ)上題，并在充分聽(tīng)取其他部門(mén)意見(jiàn)的基礎(chǔ)上 ，對(duì)于影響商業(yè)活動(dòng)和工程質(zhì)量及品質(zhì)的，對(duì)于影響商業(yè)活動(dòng)和工程質(zhì)量及品質(zhì)的 問(wèn)題及項(xiàng)目，形成問(wèn)題及項(xiàng)目，形成“工程質(zhì)量問(wèn)題處理報(bào)工程質(zhì)量問(wèn)題處理報(bào)

36、告告”，闡明情況，明確整改方案及費(fèi)用測(cè)，闡明情況，明確整改方案及費(fèi)用測(cè) 算上報(bào)項(xiàng)目公司，得到處理批復(fù)后組織整算上報(bào)項(xiàng)目公司，得到處理批復(fù)后組織整 改實(shí)施。改實(shí)施。 商業(yè)物業(yè)需要優(yōu)化的項(xiàng)目商業(yè)物業(yè)需要優(yōu)化的項(xiàng)目 購(gòu)物中心開(kāi)業(yè)后，由經(jīng)營(yíng)部門(mén)提出商業(yè)物購(gòu)物中心開(kāi)業(yè)后，由經(jīng)營(yíng)部門(mén)提出商業(yè)物 業(yè)條件或商業(yè)設(shè)備不能滿足商業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)業(yè)條件或商業(yè)設(shè)備不能滿足商業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng) 需要和影響正常經(jīng)營(yíng)的項(xiàng)目，工程人員整需要和影響正常經(jīng)營(yíng)的項(xiàng)目，工程人員整 理分析后，立冊(cè)、分項(xiàng)形成書(shū)面文檔清晰理分析后，立冊(cè)、分項(xiàng)形成書(shū)面文檔清晰 闡明原因及費(fèi)用估算，由項(xiàng)目公司或商業(yè)闡明原因及費(fèi)用估算，由項(xiàng)目公司或商業(yè) 物業(yè)管理公司工程部門(mén)

37、在項(xiàng)目保證金中或物業(yè)管理公司工程部門(mén)在項(xiàng)目保證金中或 維修基金中支出費(fèi)用進(jìn)行整改。維修基金中支出費(fèi)用進(jìn)行整改。 施工單位施工質(zhì)量問(wèn)題的項(xiàng)目施工單位施工質(zhì)量問(wèn)題的項(xiàng)目 商業(yè)物業(yè)公司工程管理人員應(yīng)將收集的工程質(zhì)量問(wèn)商業(yè)物業(yè)公司工程管理人員應(yīng)將收集的工程質(zhì)量問(wèn) 題列出清單及要求整改期限，上報(bào)項(xiàng)目公司協(xié)調(diào)施題列出清單及要求整改期限，上報(bào)項(xiàng)目公司協(xié)調(diào)施 工承包方盡快解決。要求項(xiàng)目公司支付工程質(zhì)保金工承包方盡快解決。要求項(xiàng)目公司支付工程質(zhì)保金 時(shí)，應(yīng)經(jīng)商業(yè)物業(yè)管理公司審批。如施工單位同一時(shí)，應(yīng)經(jīng)商業(yè)物業(yè)管理公司審批。如施工單位同一 問(wèn)題維修三次后仍未解決，商業(yè)物業(yè)管理公司可在問(wèn)題維修三次后仍未解決，商業(yè)物

38、業(yè)管理公司可在 書(shū)面通知項(xiàng)目公司和責(zé)任施工單位的前提下，另行書(shū)面通知項(xiàng)目公司和責(zé)任施工單位的前提下，另行 委托其他單位處理，相關(guān)費(fèi)用從其質(zhì)保金中扣除，委托其他單位處理，相關(guān)費(fèi)用從其質(zhì)保金中扣除， 如質(zhì)保金不足，欠缺金額由責(zé)任施工單位承擔(dān)。如質(zhì)保金不足，欠缺金額由責(zé)任施工單位承擔(dān)。 在工程保修期間，如施工單位不履行合同在工程保修期間，如施工單位不履行合同 義務(wù)的，由商業(yè)物業(yè)工程管理部門(mén)發(fā)函給義務(wù)的，由商業(yè)物業(yè)工程管理部門(mén)發(fā)函給 施工單位，同時(shí)抄報(bào)項(xiàng)目公司要求其進(jìn)場(chǎng)施工單位，同時(shí)抄報(bào)項(xiàng)目公司要求其進(jìn)場(chǎng) 維修，如對(duì)施工單位兩次發(fā)函催促仍不履維修，如對(duì)施工單位兩次發(fā)函催促仍不履 行維保責(zé)任的，行維保責(zé)

39、任的，7日內(nèi)由商物業(yè)業(yè)管理公司日內(nèi)由商物業(yè)業(yè)管理公司 負(fù)責(zé)估算維保金額向施工單位致函（抄報(bào)負(fù)責(zé)估算維保金額向施工單位致函（抄報(bào) 項(xiàng)目公司），由項(xiàng)目公司財(cái)務(wù)部直接代扣項(xiàng)目公司），由項(xiàng)目公司財(cái)務(wù)部直接代扣 施工單位相應(yīng)維?？畎胃兜缴虡I(yè)物業(yè)管理施工單位相應(yīng)維?？畎胃兜缴虡I(yè)物業(yè)管理 公司，商業(yè)物業(yè)工程管理部門(mén)可按制度對(duì)公司，商業(yè)物業(yè)工程管理部門(mén)可按制度對(duì) 上述維保項(xiàng)目做招投標(biāo)，選定外委施工單上述維保項(xiàng)目做招投標(biāo)，選定外委施工單 位完成維修。位完成維修。 2.工程問(wèn)題、缺陷產(chǎn)生的原因工程問(wèn)題、缺陷產(chǎn)生的原因 可行性研究階段考慮不周可行性研究階段考慮不周 商業(yè)項(xiàng)目工程問(wèn)題、缺陷有因可行性研究商業(yè)項(xiàng)目工程問(wèn)

40、題、缺陷有因可行性研究 階段考慮不周而產(chǎn)生遺留問(wèn)題，如層高、階段考慮不周而產(chǎn)生遺留問(wèn)題，如層高、 設(shè)施設(shè)備的配置、特種業(yè)態(tài)的配置（如餐設(shè)施設(shè)備的配置、特種業(yè)態(tài)的配置（如餐 飲、電玩、影院、飲、電玩、影院、KTV等）等。因可行性等）等。因可行性 研究階段從商業(yè)經(jīng)營(yíng)角度考慮及論證不充研究階段從商業(yè)經(jīng)營(yíng)角度考慮及論證不充 分，造成決策項(xiàng)目存在問(wèn)題，導(dǎo)致開(kāi)業(yè)后分，造成決策項(xiàng)目存在問(wèn)題，導(dǎo)致開(kāi)業(yè)后 不適應(yīng)市場(chǎng)要求，不能滿足經(jīng)營(yíng)需要而造不適應(yīng)市場(chǎng)要求，不能滿足經(jīng)營(yíng)需要而造 成工程問(wèn)題。成工程問(wèn)題。 1、空調(diào)的配置不足、空調(diào)的配置不足 例如：例如：某購(gòu)物中心屬組合店，其當(dāng)時(shí)業(yè)態(tài)的配置某購(gòu)物中心屬組合店，其當(dāng)

41、時(shí)業(yè)態(tài)的配置 為首層統(tǒng)一定位為服裝、服飾為主的精品店，空為首層統(tǒng)一定位為服裝、服飾為主的精品店，空 調(diào)冷量及供熱的設(shè)計(jì)就根據(jù)這種業(yè)態(tài)進(jìn)行，為節(jié)調(diào)冷量及供熱的設(shè)計(jì)就根據(jù)這種業(yè)態(tài)進(jìn)行，為節(jié) 省成本減少了公共通道的風(fēng)柜機(jī)、風(fēng)機(jī)盤(pán)管，其省成本減少了公共通道的風(fēng)柜機(jī)、風(fēng)機(jī)盤(pán)管，其 余區(qū)域也采用比標(biāo)準(zhǔn)配置少三分之一的設(shè)計(jì)方案余區(qū)域也采用比標(biāo)準(zhǔn)配置少三分之一的設(shè)計(jì)方案 。開(kāi)業(yè)后就發(fā)現(xiàn)空調(diào)余量不足，造成有的區(qū)域一。開(kāi)業(yè)后就發(fā)現(xiàn)空調(diào)余量不足，造成有的區(qū)域一 個(gè)風(fēng)柜機(jī)所帶空調(diào)風(fēng)口多達(dá)個(gè)風(fēng)柜機(jī)所帶空調(diào)風(fēng)口多達(dá)19個(gè)，從而導(dǎo)致空調(diào)個(gè)，從而導(dǎo)致空調(diào) 制冷（制熱）高峰期滿負(fù)荷運(yùn)行也難以保證效果制冷（制熱）高峰期滿負(fù)荷運(yùn)行

42、也難以保證效果 。同時(shí)空調(diào)主機(jī)的選型也沒(méi)有給增加餐飲、電玩。同時(shí)空調(diào)主機(jī)的選型也沒(méi)有給增加餐飲、電玩 、影院、影院、KTV等特種業(yè)態(tài)留出余量。業(yè)態(tài)調(diào)整后等特種業(yè)態(tài)留出余量。業(yè)態(tài)調(diào)整后 空調(diào)不足的問(wèn)題更加突出?？照{(diào)不足的問(wèn)題更加突出。 2、排煙、排污設(shè)施的設(shè)置不足、排煙、排污設(shè)施的設(shè)置不足 由于項(xiàng)目前期決策對(duì)餐飲業(yè)態(tài)估計(jì)不足，沒(méi)有設(shè)由于項(xiàng)目前期決策對(duì)餐飲業(yè)態(tài)估計(jì)不足，沒(méi)有設(shè) 計(jì)充足的排煙、排污設(shè)施，導(dǎo)致后期改造難度很計(jì)充足的排煙、排污設(shè)施，導(dǎo)致后期改造難度很 大、成本增加，同時(shí)也存在安全隱患。大、成本增加，同時(shí)也存在安全隱患。 例如：例如：某購(gòu)物中心首層餐飲戶從開(kāi)業(yè)時(shí)的某購(gòu)物中心首層餐飲戶從開(kāi)業(yè)

43、時(shí)的9戶，戶， 開(kāi)業(yè)后三年內(nèi)增加到開(kāi)業(yè)后三年內(nèi)增加到70戶，雖然先后經(jīng)過(guò)三次較戶，雖然先后經(jīng)過(guò)三次較 大的排煙、排污改造，但受原設(shè)計(jì)的限制，難以大的排煙、排污改造，但受原設(shè)計(jì)的限制，難以 從根本上解決排煙、排污問(wèn)題，給購(gòu)物中心提升從根本上解決排煙、排污問(wèn)題，給購(gòu)物中心提升 品質(zhì)帶來(lái)很大困難。品質(zhì)帶來(lái)很大困難。 設(shè)計(jì)方面的不足設(shè)計(jì)方面的不足 由于項(xiàng)目設(shè)計(jì)時(shí)對(duì)商業(yè)經(jīng)營(yíng)考慮不足及設(shè)由于項(xiàng)目設(shè)計(jì)時(shí)對(duì)商業(yè)經(jīng)營(yíng)考慮不足及設(shè) 計(jì)理念、采用技術(shù)的不當(dāng)選擇，都會(huì)導(dǎo)致計(jì)理念、采用技術(shù)的不當(dāng)選擇，都會(huì)導(dǎo)致 后期工程問(wèn)題的產(chǎn)生，從而制約商業(yè)物業(yè)后期工程問(wèn)題的產(chǎn)生，從而制約商業(yè)物業(yè) 在降低成本管理、提升購(gòu)物中心品質(zhì)的運(yùn)

44、在降低成本管理、提升購(gòu)物中心品質(zhì)的運(yùn) 作。作。 1、外墻廣告位的不足、外墻廣告位的不足 組合店在外墻廣告位設(shè)計(jì)上存在對(duì)經(jīng)營(yíng)效益、美化組合店在外墻廣告位設(shè)計(jì)上存在對(duì)經(jīng)營(yíng)效益、美化 、亮化考慮不足的缺陷。、亮化考慮不足的缺陷。 例如：例如：某購(gòu)物中心外墻廣告原設(shè)計(jì)數(shù)量多、面積小某購(gòu)物中心外墻廣告原設(shè)計(jì)數(shù)量多、面積小 ，廣告布無(wú)法長(zhǎng)時(shí)間固定（一個(gè)月后即脫落），且，廣告布無(wú)法長(zhǎng)時(shí)間固定（一個(gè)月后即脫落），且 沒(méi)有采用當(dāng)時(shí)已經(jīng)成熟的節(jié)能光源技術(shù)，因而導(dǎo)致沒(méi)有采用當(dāng)時(shí)已經(jīng)成熟的節(jié)能光源技術(shù)，因而導(dǎo)致 廣告位租不出去，維護(hù)成本高等問(wèn)題，不得不進(jìn)行廣告位租不出去，維護(hù)成本高等問(wèn)題，不得不進(jìn)行 二次改造。從經(jīng)營(yíng)

45、角度講：一些背街面的廣告位可二次改造。從經(jīng)營(yíng)角度講：一些背街面的廣告位可 能永遠(yuǎn)沒(méi)有經(jīng)營(yíng)價(jià)值，如長(zhǎng)時(shí)間空置又影響廣告形能永遠(yuǎn)沒(méi)有經(jīng)營(yíng)價(jià)值，如長(zhǎng)時(shí)間空置又影響廣告形 象。因此在廣告位設(shè)計(jì)上要從廣告市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)出發(fā)，象。因此在廣告位設(shè)計(jì)上要從廣告市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)出發(fā)， 請(qǐng)廣告公司參與設(shè)計(jì)，同時(shí)盡可能采取最新的光源請(qǐng)廣告公司參與設(shè)計(jì)，同時(shí)盡可能采取最新的光源 及先進(jìn)成熟技術(shù)。及先進(jìn)成熟技術(shù)。 2、節(jié)能技術(shù)使用較少、節(jié)能技術(shù)使用較少 大型購(gòu)物中心在前期設(shè)計(jì)理念上缺乏節(jié)能和環(huán)保理念大型購(gòu)物中心在前期設(shè)計(jì)理念上缺乏節(jié)能和環(huán)保理念 ，從而導(dǎo)致各項(xiàng)目開(kāi)業(yè)后運(yùn)行成本高、環(huán)保污染大，從而導(dǎo)致各項(xiàng)目開(kāi)業(yè)后運(yùn)行成本高、環(huán)保污染大

46、， 不得不進(jìn)行二次改造、重新植入節(jié)能技術(shù)。不得不進(jìn)行二次改造、重新植入節(jié)能技術(shù)。 水泵變頻技術(shù)、照明節(jié)能技術(shù)、智能化控制技術(shù)、保水泵變頻技術(shù)、照明節(jié)能技術(shù)、智能化控制技術(shù)、保 溫技術(shù)等，均已成熟，應(yīng)在設(shè)計(jì)時(shí)一步到位，直接采溫技術(shù)等，均已成熟，應(yīng)在設(shè)計(jì)時(shí)一步到位，直接采 用，不應(yīng)等竣工后再去二次改造加裝。雖然一步到位用，不應(yīng)等竣工后再去二次改造加裝。雖然一步到位 造成前期投入大，但綜合考慮經(jīng)濟(jì)效益還是劃算的，造成前期投入大，但綜合考慮經(jīng)濟(jì)效益還是劃算的， 同時(shí)采取節(jié)能技術(shù)對(duì)改善租賃經(jīng)營(yíng)條件，減少市場(chǎng)培同時(shí)采取節(jié)能技術(shù)對(duì)改善租賃經(jīng)營(yíng)條件，減少市場(chǎng)培 育周期，對(duì)社會(huì)做出貢獻(xiàn)都有更大的意義。育周期，對(duì)

47、社會(huì)做出貢獻(xiàn)都有更大的意義。 施工過(guò)程的缺陷施工過(guò)程的缺陷 因工期緊和施工監(jiān)理的疏忽等導(dǎo)致工程缺陷，因工期緊和施工監(jiān)理的疏忽等導(dǎo)致工程缺陷， 主要有偷工減料、不按技術(shù)規(guī)范施工所致。主要有偷工減料、不按技術(shù)規(guī)范施工所致。 例例1：某商業(yè)外廣場(chǎng)面積達(dá)某商業(yè)外廣場(chǎng)面積達(dá)18000平方米，據(jù)前平方米，據(jù)前 期施工人員證實(shí)為了搶工期，采取擺積木的方期施工人員證實(shí)為了搶工期，采取擺積木的方 法，將磚擺好后再灑水泥、澆水一夜成型，從法，將磚擺好后再灑水泥、澆水一夜成型，從 而導(dǎo)致基礎(chǔ)未打牢，未留伸縮縫，開(kāi)業(yè)后大面而導(dǎo)致基礎(chǔ)未打牢，未留伸縮縫，開(kāi)業(yè)后大面 積脫落、起鼓，給日后廣場(chǎng)的使用維修帶來(lái)了積脫落、起鼓，

48、給日后廣場(chǎng)的使用維修帶來(lái)了 很大困難。很大困難。 例例2：某購(gòu)物中心屋面保溫防水層施工正值某購(gòu)物中心屋面保溫防水層施工正值 雨季，為了搶工期，導(dǎo)致珍珠巖保溫層大雨季，為了搶工期，導(dǎo)致珍珠巖保溫層大 量含水，出氣孔及虹吸雨排排水孔防水層量含水，出氣孔及虹吸雨排排水孔防水層 未做到位，導(dǎo)致開(kāi)業(yè)后頂層大面積漏水，未做到位，導(dǎo)致開(kāi)業(yè)后頂層大面積漏水， 屋面保溫層將會(huì)長(zhǎng)期大量含水，更換維修屋面保溫層將會(huì)長(zhǎng)期大量含水，更換維修 困難，長(zhǎng)期存在安全隱患。困難，長(zhǎng)期存在安全隱患。 運(yùn)行管理模式方面問(wèn)題運(yùn)行管理模式方面問(wèn)題 單體店和組合店商業(yè)項(xiàng)目，由于采取訂單式商業(yè)地產(chǎn)模式單體店和組合店商業(yè)項(xiàng)目，由于采取訂單式

49、商業(yè)地產(chǎn)模式 ，在給主力店提供了其獨(dú)立使用設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行管理界面，在給主力店提供了其獨(dú)立使用設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行管理界面 ，均約定由其自行負(fù)責(zé)。這樣從責(zé)任角度比較分明，但由，均約定由其自行負(fù)責(zé)。這樣從責(zé)任角度比較分明，但由 于其產(chǎn)權(quán)不屬于主力店，所以其在運(yùn)行中不會(huì)考慮設(shè)施設(shè)于其產(chǎn)權(quán)不屬于主力店，所以其在運(yùn)行中不會(huì)考慮設(shè)施設(shè) 備的使用壽命，往往是野蠻使用，不規(guī)范使用，導(dǎo)致出現(xiàn)備的使用壽命，往往是野蠻使用，不規(guī)范使用，導(dǎo)致出現(xiàn) 問(wèn)題，或提前出現(xiàn)大、中、小維修。問(wèn)題，或提前出現(xiàn)大、中、小維修。 例如：例如：某購(gòu)物中心沃爾瑪獨(dú)立使用的電梯、卸貨通道、某購(gòu)物中心沃爾瑪獨(dú)立使用的電梯、卸貨通道、 空調(diào)主機(jī)等就出

50、現(xiàn)了此類問(wèn)題。建議在租賃時(shí)按設(shè)備折舊空調(diào)主機(jī)等就出現(xiàn)了此類問(wèn)題。建議在租賃時(shí)按設(shè)備折舊 逐年收取成本押金或租賃方支付運(yùn)行維護(hù)費(fèi)用，轉(zhuǎn)由商業(yè)逐年收取成本押金或租賃方支付運(yùn)行維護(hù)費(fèi)用，轉(zhuǎn)由商業(yè) 物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)設(shè)備的運(yùn)行管理。物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)設(shè)備的運(yùn)行管理。 3.商業(yè)工程整改與完善的重要意義商業(yè)工程整改與完善的重要意義 由于商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的模式?jīng)Q定了商場(chǎng)要由于商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的模式?jīng)Q定了商場(chǎng)要 盡快建成營(yíng)業(yè)，回籠資金，產(chǎn)生效益。所以盡快建成營(yíng)業(yè)，回籠資金，產(chǎn)生效益。所以 在商場(chǎng)開(kāi)業(yè)經(jīng)營(yíng)時(shí)，還有部分在建工程尚未在商場(chǎng)開(kāi)業(yè)經(jīng)營(yíng)時(shí)，還有部分在建工程尚未 完成，而完工工程由于趕工或交叉施工等原完成，而完

51、工工程由于趕工或交叉施工等原 因可能留下缺陷，還有開(kāi)業(yè)后出于經(jīng)營(yíng)性需因可能留下缺陷，還有開(kāi)業(yè)后出于經(jīng)營(yíng)性需 要要對(duì)物業(yè)設(shè)施進(jìn)行完善，以上原因構(gòu)成了要要對(duì)物業(yè)設(shè)施進(jìn)行完善，以上原因構(gòu)成了 工程的整改和完善。進(jìn)一步提高和完善商業(yè)工程的整改和完善。進(jìn)一步提高和完善商業(yè) 經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的物質(zhì)質(zhì)量及環(huán)境基礎(chǔ)是商業(yè)工程經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的物質(zhì)質(zhì)量及環(huán)境基礎(chǔ)是商業(yè)工程 整改與完善的主要內(nèi)容。整改與完善的主要內(nèi)容。 工程設(shè)備設(shè)施整改要按照工程管理的經(jīng)濟(jì)工程設(shè)備設(shè)施整改要按照工程管理的經(jīng)濟(jì) 規(guī)律和組織程序，做好整改經(jīng)濟(jì)測(cè)算工作規(guī)律和組織程序，做好整改經(jīng)濟(jì)測(cè)算工作 ，推進(jìn)整改的步伐，保障商業(yè)物業(yè)可持續(xù)，推進(jìn)整改的步伐，保障商業(yè)物

52、業(yè)可持續(xù) 經(jīng)營(yíng)的基本條件，提升安全運(yùn)行、經(jīng)濟(jì)運(yùn)經(jīng)營(yíng)的基本條件，提升安全運(yùn)行、經(jīng)濟(jì)運(yùn) 行及滿足商業(yè)業(yè)態(tài)的需求是商業(yè)工程整改行及滿足商業(yè)業(yè)態(tài)的需求是商業(yè)工程整改 與完善的主要意義。與完善的主要意義。 從購(gòu)物中心全壽命周期費(fèi)用的角度來(lái)看，從購(gòu)物中心全壽命周期費(fèi)用的角度來(lái)看， 整改的經(jīng)濟(jì)效益是巨大的：整改的經(jīng)濟(jì)效益是巨大的： 積極推廣和采用新技術(shù)的重要意義積極推廣和采用新技術(shù)的重要意義 空調(diào)冷水機(jī)組能耗在商業(yè)項(xiàng)目能耗中占較大比重?？照{(diào)冷水機(jī)組能耗在商業(yè)項(xiàng)目能耗中占較大比重。 案例：案例：某購(gòu)物中心的冷水機(jī)組每年耗電費(fèi)為某購(gòu)物中心的冷水機(jī)組每年耗電費(fèi)為170萬(wàn)萬(wàn) 元，占總能耗比例的元，占總能耗比例的62

53、%。如果采用某樓宇科技有。如果采用某樓宇科技有 限公司生產(chǎn)的中央空調(diào)限公司生產(chǎn)的中央空調(diào)BKS系列能源控制系統(tǒng)系列能源控制系統(tǒng)（計(jì)算計(jì)算 機(jī)技術(shù)、模糊控制技術(shù)、系統(tǒng)集成技術(shù)和變頻調(diào)速技術(shù)集合機(jī)技術(shù)、模糊控制技術(shù)、系統(tǒng)集成技術(shù)和變頻調(diào)速技術(shù)集合 ），采用獨(dú)創(chuàng)的模采用獨(dú)創(chuàng)的模 糊控制模型和現(xiàn)代變頻技術(shù)，可以根據(jù)環(huán)境及負(fù)荷糊控制模型和現(xiàn)代變頻技術(shù)，可以根據(jù)環(huán)境及負(fù)荷 的變化擇優(yōu)選擇空調(diào)系統(tǒng)的運(yùn)行參數(shù)，實(shí)現(xiàn)運(yùn)行參的變化擇優(yōu)選擇空調(diào)系統(tǒng)的運(yùn)行參數(shù)，實(shí)現(xiàn)運(yùn)行參 數(shù)的動(dòng)態(tài)檢測(cè)和在線調(diào)節(jié)，實(shí)現(xiàn)中央空調(diào)的智能控?cái)?shù)的動(dòng)態(tài)檢測(cè)和在線調(diào)節(jié)，實(shí)現(xiàn)中央空調(diào)的智能控 制和高效運(yùn)行，綜合節(jié)能率可達(dá)到制和高效運(yùn)行，綜合節(jié)能率可

54、達(dá)到25%35%，每，每 年可節(jié)約能源費(fèi)年可節(jié)約能源費(fèi)42.5萬(wàn)萬(wàn)60萬(wàn)元，萬(wàn)元，4年收回投資，年收回投資， 余下余下36年可節(jié)約年可節(jié)約1512萬(wàn)萬(wàn)2160萬(wàn)。萬(wàn)。 技術(shù)整改的重要意義技術(shù)整改的重要意義 1、合理采用技術(shù)措施減少地下停車場(chǎng)照明、合理采用技術(shù)措施減少地下停車場(chǎng)照明 能耗能耗 案例：案例：某購(gòu)物中心地下停車場(chǎng)照明總功率某購(gòu)物中心地下停車場(chǎng)照明總功率 101KW，如果實(shí)行分區(qū)域和間隙亮燈，在，如果實(shí)行分區(qū)域和間隙亮燈，在 保證安全的基礎(chǔ)上減低照度，每月可節(jié)電保證安全的基礎(chǔ)上減低照度，每月可節(jié)電 48480KW.h約約4.65萬(wàn)元，合計(jì)每年節(jié)省萬(wàn)元，合計(jì)每年節(jié)省 54.72萬(wàn)元。萬(wàn)元

55、。 2、選用光控變頻調(diào)速扶梯在人流量較少、選用光控變頻調(diào)速扶梯在人流量較少 時(shí)能夠大幅度節(jié)約電能時(shí)能夠大幅度節(jié)約電能 案例案例1：某購(gòu)物中心如果采用變頻調(diào)速扶梯，在周一某購(gòu)物中心如果采用變頻調(diào)速扶梯，在周一 至周五，人流量較少時(shí)可以節(jié)約至周五，人流量較少時(shí)可以節(jié)約30以上的能耗。以上的能耗。 案例案例2：某商業(yè)中庭設(shè)計(jì)為全玻璃頂結(jié)構(gòu)，夏季空調(diào)某商業(yè)中庭設(shè)計(jì)為全玻璃頂結(jié)構(gòu)，夏季空調(diào) 能耗浪費(fèi)巨大，商業(yè)工程管理人員建議安裝遮陽(yáng)簾能耗浪費(fèi)巨大，商業(yè)工程管理人員建議安裝遮陽(yáng)簾 ，夏天能夠阻隔，夏天能夠阻隔7080的熱輻射，理論上可以降的熱輻射，理論上可以降 低空調(diào)能耗低空調(diào)能耗2030，尤其在長(zhǎng)江流域

56、以南，空調(diào)，尤其在長(zhǎng)江流域以南，空調(diào) 能耗的節(jié)約更為可觀。能耗的節(jié)約更為可觀。 能源（水、電、氣等）計(jì)量完善能源（水、電、氣等）計(jì)量完善 的重要意義的重要意義 公共能耗計(jì)量的完善是能耗有效管控的基礎(chǔ)，商業(yè)公共能耗計(jì)量的完善是能耗有效管控的基礎(chǔ)，商業(yè) 項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)過(guò)程中往往只對(duì)參與計(jì)費(fèi)計(jì)量部分安裝項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)過(guò)程中往往只對(duì)參與計(jì)費(fèi)計(jì)量部分安裝 了計(jì)量表，而對(duì)不參與計(jì)費(fèi)的公共區(qū)域能耗部分很了計(jì)量表，而對(duì)不參與計(jì)費(fèi)的公共區(qū)域能耗部分很 少安裝計(jì)量裝置。項(xiàng)目開(kāi)業(yè)運(yùn)行后，由于管理需要少安裝計(jì)量裝置。項(xiàng)目開(kāi)業(yè)運(yùn)行后，由于管理需要 商業(yè)物業(yè)管理公司對(duì)各使用部位安裝二、三級(jí)計(jì)量商業(yè)物業(yè)管理公司對(duì)各使用部位安裝二、

57、三級(jí)計(jì)量 表進(jìn)行能源計(jì)量方面的完善，使之各功能區(qū)域的能表進(jìn)行能源計(jì)量方面的完善，使之各功能區(qū)域的能 源消耗得以有效的控管和統(tǒng)計(jì)。源消耗得以有效的控管和統(tǒng)計(jì)。 4.商業(yè)管理工程客服體系的人員組成商業(yè)管理工程客服體系的人員組成 1、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)單位工程部門(mén)的主要領(lǐng)導(dǎo)及、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)單位工程部門(mén)的主要領(lǐng)導(dǎo)及 相關(guān)工程人員；相關(guān)工程人員； 2、建筑施工單位的主要領(lǐng)導(dǎo)及相關(guān)工程、建筑施工單位的主要領(lǐng)導(dǎo)及相關(guān)工程 人員；人員； 3、購(gòu)物中心主要設(shè)備設(shè)施的生產(chǎn)、安裝、購(gòu)物中心主要設(shè)備設(shè)施的生產(chǎn)、安裝 、調(diào)試單位的領(lǐng)導(dǎo)及相關(guān)技術(shù)人員；、調(diào)試單位的領(lǐng)導(dǎo)及相關(guān)技術(shù)人員； 4、商業(yè)物業(yè)管理公司工程部門(mén)的主要領(lǐng)、商業(yè)物業(yè)管理

58、公司工程部門(mén)的主要領(lǐng) 導(dǎo)及有關(guān)人員。導(dǎo)及有關(guān)人員。 北京海航太平物業(yè)管理有限公司 長(zhǎng)春 李冠英 主講主講 常見(jiàn)的建筑材料常見(jiàn)的建筑材料 1、石材、燒結(jié)磚與砌塊 （1）天然石材 （2）建筑陶瓷 （3）砌塊 2、無(wú)機(jī)氣硬性膠凝材料 （1）石膏（2） 建筑石灰（3）水泥 （4）建筑砂漿（5）普通混凝土 （6）建筑鋼材（7）防水材料 （8）保溫絕熱材料（9）吸音隔聲材料 中央空調(diào)系統(tǒng)：中央空調(diào)系統(tǒng)： 1、制冷機(jī)組（換熱器機(jī)組）及能源系統(tǒng)：、制冷機(jī)組（換熱器機(jī)組）及能源系統(tǒng)： 2、冷凍水（熱水）循環(huán)系統(tǒng)：、冷凍水（熱水）循環(huán)系統(tǒng)： 3、冷卻塔及冷卻水循環(huán)系統(tǒng)：、冷卻塔及冷卻水循環(huán)系統(tǒng)： 4、空氣輸送與分

59、配系統(tǒng)：、空氣輸送與分配系統(tǒng)： 各設(shè)施設(shè)備系統(tǒng)各設(shè)施設(shè)備系統(tǒng) 給水系統(tǒng)給水系統(tǒng) 1、引水管；、引水管； 2、水表結(jié)點(diǎn)；、水表結(jié)點(diǎn)； 3、給水管網(wǎng)；、給水管網(wǎng)； 4、給水附件；、給水附件； 5、配水點(diǎn)；、配水點(diǎn)； 6、升壓和儲(chǔ)水設(shè)備。、升壓和儲(chǔ)水設(shè)備。 各設(shè)施設(shè)備系統(tǒng)各設(shè)施設(shè)備系統(tǒng) 排水系統(tǒng)排水系統(tǒng) 1、衛(wèi)生器具、衛(wèi)生器具 2、排水管道系統(tǒng)、排水管道系統(tǒng) 3、通氣管系統(tǒng)、通氣管系統(tǒng) 4、清掃設(shè)備、清掃設(shè)備 5、室外排水管系統(tǒng)、室外排水管系統(tǒng) 各設(shè)施設(shè)備系統(tǒng)各設(shè)施設(shè)備系統(tǒng) 中央消防系統(tǒng)中央消防系統(tǒng) 1、火災(zāi)消防報(bào)警系統(tǒng)、火災(zāi)消防報(bào)警系統(tǒng) 2、消防控制中心、消防控制中心 3、消火栓水系統(tǒng)、消火栓水系

60、統(tǒng) 4、自動(dòng)噴灑滅火系統(tǒng)、自動(dòng)噴灑滅火系統(tǒng) 5、防排煙系統(tǒng)、防排煙系統(tǒng) 6、安全疏散和防火隔離系統(tǒng)、安全疏散和防火隔離系統(tǒng) 7、手提滅火器、手提滅火器 8、其它滅火系統(tǒng)、其它滅火系統(tǒng) 各設(shè)施設(shè)備系統(tǒng)各設(shè)施設(shè)備系統(tǒng) 供配電系統(tǒng)供配電系統(tǒng) 1、高低壓配電線路：、高低壓配電線路：2、變配電所、變配電所 3、低壓配電柜、低壓配電柜 4、保護(hù)和控制裝置、保護(hù)和控制裝置 5、電能表、電能表 各設(shè)施設(shè)備系統(tǒng)各設(shè)施設(shè)備系統(tǒng) 弱電及監(jiān)控系統(tǒng)弱電及監(jiān)控系統(tǒng) 1、保安監(jiān)控系統(tǒng)、保安監(jiān)控系統(tǒng) （1）出入口控制系統(tǒng)）出入口控制系統(tǒng) （2）防盜報(bào)警系統(tǒng)）防盜報(bào)警系統(tǒng) (3）閉路電視監(jiān)視系統(tǒng)）閉路電視監(jiān)視系統(tǒng) (4）巡更管