xxxx年7月沈陽房地產(chǎn)市場分析報告_8頁

1、 2010年7月沈陽房地產(chǎn)市場分析報告 第一章商品房市場 商品房供應(yīng)量分析 饒萬平 套散 7月全市商品房供應(yīng)量為215萬平方米，環(huán)比上升34.38%。隨著沈城樓市進 入傳統(tǒng)的銷售旺期，而且近期市場有一定的回暖跡象，所以各個開發(fā)商加大了推 售力度，市場供應(yīng)量逐步放大。7月份商品房供應(yīng)套數(shù)為24013套，其中商品住 宅供應(yīng)面積為193.25萬平方米，其供應(yīng)面積占當(dāng)月總供應(yīng)量的 89.92%,商品住 宅供應(yīng)套數(shù)為20340套。商業(yè)用房供應(yīng)面積為20.14萬平方米，其供應(yīng)面積占當(dāng) 月總供應(yīng)量的9.37%，供應(yīng)套數(shù)為3078套。 商品房供應(yīng)量走勢 單也萬平 350(X1 30000 25000 2000

2、0 100OT S000 7月份全市商品房供應(yīng)量為215萬平方米，環(huán)比上升34.38%,供應(yīng)套數(shù)為 24013,由于09年下半年土地市場成交火爆，必將導(dǎo)致未來幾年新項目不斷涌現(xiàn),進入10年第2季度以來，商品房供應(yīng)量逐步放大，特別是進入 5月份以來整體 放量趨勢明顯，這主要是因為一方面?zhèn)鹘y(tǒng)銷售旺季即將到來，很多開發(fā)商已經(jīng)著 手打提前量，另一方面是為了減少房產(chǎn)新政將產(chǎn)生的不利影響， 緩解下半年銷售 壓力，開發(fā)商明顯加大了推售力度。 本月各區(qū)供應(yīng)量分布情況 蘇評常區(qū)和超如$大極 I 14%6.2*64% 沈冋匹 大東區(qū) 鐵區(qū) MIZ 本月新項目上市、新品加推依然集中，特別是像于洪區(qū)這樣樓盤大量聚集的

3、 區(qū)域，供應(yīng)量放大明顯，使得該區(qū)本月以 27.1%位于各區(qū)供應(yīng)量之首。而其他傳 統(tǒng)的主要供應(yīng)區(qū)域如：鐵西區(qū)、渾南新區(qū)表現(xiàn)相對平穩(wěn)，所占供應(yīng)比基本都在 15鳩上。 60 *和平尊offst需煤si大嵐尊冊 一快商單位：方甲套鍍 曆業(yè)窗嵌晦燮書龜 本月商業(yè)用房供應(yīng)面積為20.14萬平方米，供應(yīng)套數(shù)為3078套。從目前商 業(yè)市場整體供應(yīng)趨勢來看，市場走勢相對平穩(wěn)，并且隨著進入銷售旺季，整體供 應(yīng)趨勢放量明顯。由于商業(yè)市場所受房產(chǎn)新政影響十分有限， 加上去年商業(yè)用地 成交相對較多，使得沈城商業(yè)市場未來供應(yīng)必將持續(xù)攀升。 二、成交量分析 簡業(yè)用腭慮交彥掙圖 本月商業(yè)用房成交24.72萬平方米，環(huán)比上升8

4、9.43%,同比上升70.37%, 本月同環(huán)比均呈現(xiàn)大幅遞增趨勢， 隨著供應(yīng)量不斷放大，成交量也呈現(xiàn)快速上升 趨勢，商業(yè)用房市場表現(xiàn)活躍，目前政策上的不利影響，主要還是體現(xiàn)在商品住 宅市場，對于商業(yè)市場影響甚微 供求關(guān)系分析 本月商業(yè)市場供求比為1:1.23，市場整體呈現(xiàn)供不應(yīng)求的局面，隨著沈城 市場經(jīng)濟的快速發(fā)展，商業(yè)地產(chǎn)突出的收益性越來越明顯， 對于商業(yè)地產(chǎn)的需求 不斷放大，特別是目前商品住宅市場對于投資、 投機方式的政策打壓，使得許多 投資客把注意力快速轉(zhuǎn)移到商業(yè)地產(chǎn)市場， 導(dǎo)致目前整個商業(yè)地產(chǎn)市場呈現(xiàn)供銷 兩旺的局面。 第四章土地市場 土地供應(yīng)分析 1、土地供應(yīng)走勢分析 占紈用俚用尷朋

5、祝 一1宅割 一一廉住用Ml索蝕 本月共有45宗土地推出，土地供應(yīng)面積為127萬平,土地供應(yīng)量環(huán)比下降 45.44%,與去年同期相比下降59.62%。本月土地供應(yīng)量下滑幅度較大，市場需求 決定市場供應(yīng)，目前各開發(fā)商手中土地儲備量已基本飽和，尤其是大牌開發(fā)商在 09年底拿了不少土地，因此市場需求有所回縮，土地供應(yīng)也隨之減少；并且國 家政策的影響也是土地供應(yīng)減少的原因。但整體看來土地市場處于健康發(fā)展階 段。其中居住用地本月推出15宗，供應(yīng)總量為53.85萬平，環(huán)比下降18.67% 2、本月各物業(yè)用途土地供應(yīng)情況 2% 居住 商業(yè) 工業(yè) 其他 本月土地供應(yīng)量仍以工業(yè)用地為主，共 23宗，供應(yīng)量所占比

6、例超過了 50% 居住用地本月的比重有所回升，推出15宗土地，所占比例為34%商業(yè)用地推 出6宗，其他用地1宗。 3、各區(qū)域本月土地供應(yīng)情況 6% 和平區(qū) 沈河區(qū) 扶西區(qū) 大東區(qū) 皇姑區(qū) 渾隋新區(qū) 東陵區(qū) 于洪區(qū) :沈北新區(qū) 蘇家屯區(qū) 本月土地供應(yīng)量主要來源于鐵西區(qū)和沈北新區(qū)， 另外還有于洪區(qū)和皇姑區(qū)有 少量的土地，可見本月的土地供應(yīng)主要集中在二環(huán)外的區(qū)域，隨著城市發(fā)展規(guī)劃 的外擴和市內(nèi)土地資源的稀缺，未來土地供應(yīng)也正逐漸外延。鐵西區(qū)和沈北新區(qū) 的土地供應(yīng)主要為工業(yè)用地。 4、本月土地供應(yīng)面積結(jié)構(gòu)分析 本月供應(yīng)量仍以1-5萬平米的中小型地塊為主，所占比例達 62% 是由于 土地資源有限，大規(guī)模

7、的土地已經(jīng)很少見，另外也是受國家政策的影響以防止地 王的產(chǎn)生，而把地塊分割推出。此外，5-10萬平米的地圖供應(yīng)量占比重為 27% 土地成交分析 2、土地成交走勢分析 戟垃T萬平宗數(shù) 本月土地成交量有所回升，但成交宗數(shù)下降，共成交33宗土地，188.96萬 平。居住用地的成交量與上月相比差距不大，成交量仍以工業(yè)用地為主。進入下 半年，09年成交的土地產(chǎn)品均已上市，市場目前供應(yīng)量大增，而消化量較少， 使得資金不能很快的回攏，開發(fā)商手中沒有多余資金供應(yīng)多余土地， 尤其是去年 拿地較多的大牌開發(fā)商，但小型的開發(fā)企業(yè)卻可以借此時機以較低的價格購置土 地。 各物業(yè)用途土地成交量走勢分析 占u AT 本月工

8、業(yè)用地和居住用地的成交量均有所增加，但居住用地上升幅度不大， 商業(yè)用地變化甚微。從整體來看，10年上半年的土地成交市場以工業(yè)用地是主 成交量 角且波動較大，居住用地一直處于較平穩(wěn)的狀態(tài)， 而商業(yè)用地變化不大, 一直較少。 3、本月成交土地物業(yè)形態(tài)分析 0,0% 居住 浙業(yè) 工業(yè) 其他 2,6% 1%4% 且所占 本月成交土地各物業(yè)形態(tài)的比例依然沒有變化，仍以工業(yè)用地為主， 比例超過50%其次是居住用地，所占比例為 21%而商業(yè)用地僅為6% 4、各區(qū)域成交情況分析 各區(qū)域土地成交比例 和平區(qū) 比河區(qū) 大東區(qū) 晝姑區(qū) 揮南新區(qū) 東陵區(qū) 于淤區(qū) ；iU匕斷區(qū) 蘇家屯區(qū) 沈北新區(qū)成交土地所占比重為62

9、%大東區(qū)的成交土地比重為20%于洪區(qū)所占比重為13%而鐵西區(qū)成交土地的比重僅占3%市內(nèi)土地稀少也很緊缺，而 城市近郊土地資源豐富，因此成交土地較集中在二、三環(huán)附近。 各區(qū)域土地成交走勢 亠戟零E%券直 一大城!1姑匱 T-ifiW音邑東磁適于堂區(qū)- 莊韭新區(qū) t翥事電區(qū) 本月鐵西區(qū)成交量下滑，而沈北新區(qū)成交量在本月回升。10年上半年鐵西 區(qū)和沈北新區(qū)土地成交量波動較大，其他區(qū)域成交量較小，因此起伏不明顯。 5、成交土地可建面積分析 7月成交土地可建面積為272.95萬平，居住土地的可見面積為132.46萬平, 本月土地成交量上升因此可建面積也隨之上升。 總體來看10年上半年可建面積 走勢較平穩(wěn)

10、。 &土地成交金額分析 ex 盡管近幾個月土地成交以工業(yè)用地為主，但由于工業(yè)用地的成交價格偏低， 因此其成交總價不高，從成交走勢來看，工業(yè)用地的成交金額變化不大，而居住 用地的成交金額卻一直在上下波動，這主要是由于居住用地的成交金額受區(qū)位的 影響較大，不同區(qū)域的成交價格差距也較大。 本月各區(qū)域成交總價 和平區(qū) 疣冋區(qū) 鐵西區(qū) 大東區(qū) 皇姑區(qū) 東股區(qū) 于洪區(qū) 比北新區(qū) 蘇輩電區(qū) 本月成交土地總金額最多的為沈北新區(qū)，其次是于洪區(qū)和大東區(qū)；和平區(qū)， 沈河區(qū)和鐵西區(qū)土地成交量較少，其他區(qū)域均沒有土地成交。沈北新區(qū)地幅遼闊, 土地資源豐富，且地價偏低，也是近幾年的重點發(fā)展區(qū)域，因此成交土地也多集 中在本區(qū)域。 各區(qū)域成交總價走勢 從各區(qū)成交金額走勢來看，各區(qū)域的走勢均無規(guī)律可循，起伏不定，但與去 年年底相比波動較小，金額較低。上半年的土地市場處于健康發(fā)展?fàn)顟B(tài)。 7、樓板價成交分析 各物業(yè)用途土地樓板價走勢 T一棧酸倫T-瞎桎桂疏侍 f暑力接哲價 本月各物業(yè)用途的樓板價走勢下滑，居住用地和工業(yè)用地的樓板價均有所下 滑，而商業(yè)用地的樓板價也處于近一年的最低水平， 主要是由于本月成交的土地 均位于城市外緣地帶，成交價偏低的原因。 8、土地成交規(guī)模結(jié)構(gòu)分析 成交土地多為