2015年河源市土地房地產(chǎn)市場數(shù)據(jù)分析(20210313223254)

1、2015年河源市房地產(chǎn)市場分析一、房地產(chǎn)政策回顧2015年，全球經(jīng)濟復蘇乏力，經(jīng)濟形勢錯綜復雜，國際貿(mào)易下降，金融風險增加。我國處于“三期疊加”特征明顯階段，增速換擋的壓力和結構調(diào)整的陣痛互相交織。面對經(jīng)濟下行的壓力，中央在年初九下調(diào)全年的經(jīng)濟發(fā)展目標至7%左右，并啟動一系列穩(wěn)定經(jīng)濟，促進改革的措施，出臺了 “一帶一路”工作方案，推動了不動產(chǎn)登記平臺的建立以及財稅改 革的步伐，謀求經(jīng)濟的長遠發(fā)展。下半年世界經(jīng)濟復蘇不及預期，國內(nèi)經(jīng)濟下行壓力加大， 相關措施持續(xù)，保證經(jīng)濟運行總體平穩(wěn)。房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定牽涉到經(jīng)濟大局以及金融風險局勢。2015年政府對該行業(yè)的態(tài)度相當積極，兩會明確提出穩(wěn)定住房消費，堅

2、持分類指導，因地施政，落實地方政府主體責任，支持居民的自主和改善性住房需求。隨即，出臺“ 330新政”，通過降低首付和減免營業(yè)稅等 措施，降低了改善型買家的入市門檻。 年內(nèi)五次降息降準，為經(jīng)濟發(fā)展提供了充裕的流動性， 房地產(chǎn)得益于此，出現(xiàn)了較大面積的復蘇。2015年，各地加大了 “去庫存”穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的力度，出臺了諸如回購商品房，減免行業(yè)契稅，降低公積金貸款門檻等政策。對比年初及年末的70大中城市房價變動情況可以發(fā)現(xiàn)，房價回穩(wěn)的城市達半數(shù)以上，但仍有27個城市保持下跌狀態(tài)，全國房地產(chǎn)分化趨勢延續(xù)。因此，至年底，中央經(jīng)濟工作會議仍喊話各地消化庫存，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。預計 2016年，經(jīng)濟大環(huán)境對

3、包括房地產(chǎn)行業(yè)在內(nèi)的各行業(yè)都有一定影響，地產(chǎn)行業(yè)政策環(huán)境持 續(xù)寬松，各方協(xié)力激活需求。河源方面，河源市人民政府在 2015年6月4日公布關于促進市區(qū)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的意見對房地產(chǎn)交易營業(yè)稅、購房公積金、入戶政策等方面響應國家政策，作出新的政策規(guī)定，起到了刺激樓市消費的作用。2015年6月10日，河源市人民政府公布河源市區(qū)購買商品住房財政補貼資金管理辦法對個人購房可獲得財政補貼5000元，并對補貼發(fā)放的對象、如何申請購房補貼、補貼發(fā)放流程等內(nèi)容作了詳細的說明。此外，在市住建局 和市房管局的指導下， 于五月份和六月份舉辦兩次房地產(chǎn)展銷會，通過房企讓利及新出臺的房地產(chǎn)交易優(yōu)惠政策及財政補貼等新

4、政，有效刺激本地房地產(chǎn)消費市場。、房地產(chǎn)市場分析2015年為樓市政策的寬松年，政策松綁，支持自住和改善需求。穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，實質(zhì)是為了穩(wěn)定經(jīng)濟增長。但由于房地產(chǎn)市場冷熱不均，實際實施中，一線城市的支持政策實 際上落地打了折扣，政策向二三四線城市傾斜，不同城市的房地產(chǎn)政策不同。河源市2015年的房地產(chǎn)市場總體看來，市場總供給大于總需求，房源充足，需求增長，房價穩(wěn)中略降。具體情況如下：2.12015年度河源土地市場分析2.1.1 土地供應情況2015年河源市源城區(qū)共有 27宗土地掛牌出讓，與去年全年的86宗對比，下降69%?？傆玫孛娣e為 795,425怦，與2014年總用地面積 3,269,988

5、相比，下降76%。年份出讓土地供應量（宗）總出讓土地面積（m2）2014863,269,988201527795,425同比-86%-76%土地供應結構方面，與 2014年基本一致，主要以住宅（含商?。?、工業(yè)用地供應為主,其中住宅（含商住）用地 12宗，工業(yè)用地13宗，商服用地1宗，科技用地1宗。2015年度土地供應（用地性質(zhì)面積比較）用地性質(zhì)住宅（商?。┥谭玫毓I(yè)用地其他用地總計用地面積（m2）406,86515,000356,22817,332795,425宗數(shù)（宗）12113127用地面積17,332356,228住宅（商?。┥谭玫毓I(yè)用地其他用地15,0002.1.2 土地成交情況

6、2015年河源市源城區(qū)共成交（出讓）土地 15宗，與2014年的47宗對比下降68%?？傆玫孛娣e573,391怦，與2014年全年2,456,103怦對比，下降77%。年份出讓土地成父量（宗）成交總用地面積（怦）2014472,456,103201515573,391同比-68%-77%在土地成交結構上，2015年以住宅（含商?。┯玫睾凸I(yè)用地為主， 分別成交6宗和8宗，商服用地成父1宗。2015年度出讓土地成交（用地性質(zhì)面積比較）用地性質(zhì)住宅（商?。┥谭玫毓I(yè)用地其他用地總計用地面積（m2）310,68115,000247,7100573,391宗數(shù)（宗）618015用地面積0247,71

7、0住宅（商住）商服用地310,681工業(yè)用地其他用地15,000值得注意的是，2015年土地供應及土地成交較 2014年出現(xiàn)大幅下降、 房企拿地熱情不 高，與國內(nèi)外整體經(jīng)濟下行，地區(qū)房地產(chǎn)市場低迷及年初“鴻大城破產(chǎn)”事件所以引起的連鎖反應息息相關。2015年土地供應量大幅下降，主要原因是房地產(chǎn)市場不景氣，政府通過控制供應量以 調(diào)整供需關系，穩(wěn)定樓價。2015年度出讓土地成交量大幅下降，主要原因是目前房地產(chǎn)市場低迷，供大于求，產(chǎn)品滯銷，另外市場目前以自用型、 改善型消費為主，投資性消費減少， 市場總體需求下降，存量大價格低，導致房企拿地熱情不高。通過數(shù)據(jù)顯示，2014年土地成交量較大，房企拿地熱

8、情高漲，市場看好，但進入2014年末以來，房地產(chǎn)市場持續(xù)低迷，房價下跌。若出讓土地根據(jù)房地產(chǎn)現(xiàn)狀進行定價，將導致市場現(xiàn)有土地的價值下降，甚至可能引發(fā)企業(yè)破產(chǎn)危機，對比2014年，2015年度土地價格相對穩(wěn)定，或許是政府出于此方面考慮而做出的調(diào)控市場的行為，實質(zhì)上目前的地價應低于2014年的地價水平。由于土地價格下行空間有限，根據(jù)成本與利潤的關系，中小戶型等中低價位商品住宅的 樓價下行的空間也有限。所以，盡管房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀不景氣，但是預計2016年度中小戶型商品房的房價應該會相對穩(wěn)定。由于現(xiàn)在河源市經(jīng)濟不景氣、考慮“鴻大城破產(chǎn)事件”的連鎖反應對河源整體經(jīng)濟的影響，大戶型商品住宅、 別墅、商鋪、寫

9、字樓等具有投資性質(zhì)的商品房的市場需求將持續(xù)低迷，價格下降空間較大。2.22015年度河源商品房市場分析2.2.1供應情況2015年度市區(qū)新批準預售商品房面積134.12萬m2,同比下降44.27%，新批準預售商品房套數(shù)10416套，同比下降47.33%。其中住宅批準預售面積115.2萬m2,同比下降41.15%,住宅批準預售套數(shù) 9228套，同比下降43.63%。主要在售項目有：中心壹號教育城、 東江灣、 寶豪御龍灣、東江巴登城、河源恒大名都、雅居樂花園、長鴻大廈、河源市商業(yè)中心、華 南城十里東岸、碧桂園東江鳳凰城等。2.2.2銷售情況（1）新建商品房銷售情況年份新批準預售商品房面積（m2）新

10、批準預售商品房套數(shù)（套）住宅批準預售面積（m）住宅批準預售套數(shù)（套）M15年旬書面積一曲14年銷售面積2014 年244.61 萬19776198.6 萬164792015 年134.12 萬10416115.2 萬9228同比-44.27%-47.33%-41.15%-43.63%（銷售面積對比圖）IIIIIIIIIp1月2月沖4月5月明7月8月9月10月UR 12H如舛痢售套效T-如許痢您套裁（銷售套數(shù)對比圖）2015年度市區(qū)新建商品房預售面積159.59萬m2,同比增長54.55%;預售套數(shù)13324套，同比增長50.67%;成交金額85.39億元，同比增長 46.23%。年份新建商品房

11、預售面積（怦）新建商品房預售套數(shù)（套）成交金額（兀）2014 年103.26 萬884358.39 億2015 年159.59 萬1332485.39 億同比54.55%50.67%46.23%2015年度市區(qū)新建商品房供應量大幅下降，據(jù)分析主要有以下原因，一是2014-2015年商品房新開工面積下降，二是存量房滯銷，房企減緩在建項目的建設進度。2015年的新建商品房銷售量卻創(chuàng)了歷史新高，據(jù)分析主要原因有以下方面，一是房企各類“給力”的促銷活動，如“免首期”、“送裝修”、“送家電”、“送車位”等，促使剛需自用觀望樓市的群體“提前消費”，二是政策寬松，如營業(yè)稅的減免、公積金申請門檻降低、放寬入戶

12、政策等，三是年內(nèi)五次“降息降準”，有效減輕購房者的資金壓力和還貸壓力，對消費需求有一定促進作用。（2 ）二手房銷售情況（銷售面積對比圖）亠曲作銷舊頷-2015年舖善奎數(shù)（銷售套數(shù)對比圖）2015年度市區(qū) 二手房交易面積53.18萬m2，同比增長22.11%，交易套數(shù)3907套，同比增長36.27%。交易金額約12.13億元，同比增長 27.62%。年份二手房交易面積（m2）二手房交易套數(shù)（套）成交金額（兀）2014 年43.55 萬28679.50 億2015 年53.18 萬390712.13 億同比22.11%36.27%27.62%據(jù)分析，二手房銷量增長，一是由于“鴻大城破產(chǎn)事件”引發(fā)的

13、連鎖反應、私人借貸、股市虧本等問題，導致一定數(shù)量的因資金緊缺、資產(chǎn)變賣而產(chǎn)生的筍盤、和待處置抵押商品 房低價流入市場；二是房地產(chǎn)市場供大于求，產(chǎn)品滯銷，價格下降，令剛性需求群體選擇在這個時機入市。223房價情況房價分布情況以下 啥血0.1 200350003000) 3003 毗DP元 4000)刃加元(5000) S001T6000 tcooa) 6003*7D337Ei,含 7D3Ui 7兩 元以上 17330.12015年度市區(qū)商品房均價5350元/m2，同比下降5.39%，其中商品住房均價4931元/m2，同比下降2.62%。具體房價分布：3000-4000 元，占 18%; 4000

14、-5000 元，占 50%; 5000-6000 元，占 22%。2015年度商品住宅的均價下降2.62%，但是，2015年推出的含精裝修的大型樓盤，如“恒大名都”、“碧桂園”，將均價拉高了一個“水位”，另外，各樓盤舉辦了如“零首期”“送家電”、“送車位”等促銷活動，進行變相降價，所以，商品住宅的均價實際下降應超過2.62%，根據(jù)市場調(diào)查，實際下降幅度應為710%;商品房（含商品住宅、商鋪、寫字樓）的均價同比下降5.39%，而商品房的重要組成部分商品住宅（面積大、數(shù)量多）的均價僅下降2.62%，由此可見商品房的另外的組成部分商鋪、寫字樓等的下降幅度將大于5.39%，其下降幅度應達到10%以上。

15、戶型結構(1)以住房面積劃分：建筑面積90-120 m2占44%; 120-144 m2占28%; 144 m2以上占17%;別墅及復式住房占1%。按面積劃分套數(shù),1514套數(shù)5166以下 9曠 123IT.2|含：L紉 120 144m2含 144)(3)以購房對象劃分：本市區(qū)占21%;縣區(qū)占41%;外市(含港澳臺)占 38%。 144m3 iy (不窖144!按購房對象劃分占比L占岀2棒本市市區(qū)戶鑼本市具區(qū)戶蹩本省其他地區(qū)戶籍外習 戶兼港腆臺戶建境外戶鋳通過以上數(shù)據(jù)，90-120平方米的戶型占44%，三房的戶型占55%,由此可見中小戶型是 商品房銷售的主力軍，也驗證了投資市場為輔，剛需市場

16、為主的市場格局。三、2016房地產(chǎn)市場展望央行2015年5次降息降準，房地產(chǎn)行業(yè)受惠較大。降息大幅度降低房企融資成本，提高房企拿地意愿；降低小業(yè)主貸款利息，降低購房成本，拉低入市門檻。降準則增加流動資金，另銀行“有錢可貸”，減輕購房者資金壓力。2015年末的中央經(jīng)濟會議提出要“消化庫存，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場”，預計2016年政策寬松環(huán)境得到延續(xù)。此外，五次降息的“大禮包”正式生效，房貸進入低利率的時代；公積金 調(diào)整政策將在明年得到更全面鋪開；同時“二孩政策”全面實施。以上各項新政的實施，都 將成為買家購房換房的契機。河源方面，由于2014年度房企大量拿地，政府出于社會經(jīng)濟平穩(wěn)，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的考慮，會調(diào)整出讓土地的供需關系，預計出讓土地供應量仍會保持一個較低的水平，同時出于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的考慮，新供應的出讓土地價格亦會保持相對平穩(wěn)，下行空間有