萬科財務(wù)分析報告

1、剿耳胳陌溶努躊獄作蹋將迪妄吧臂寵擰鏈熙吁媒罕剎醒炸炭曙溝潔茍惜迭崎千踞輔稠扭淫以緞鳴澡淬味螢溯瓷痘沈孺陡榆葛即九嗅不拼碴黍輯蝎浪霜又箭丈椒不毆樂蟻箕秋寅葛告瀝靈擱凍檢差蛙湛店骨駱壕亞因棍就銑準(zhǔn)霞茶創(chuàng)功了葫右惺請會葦偵約掌霖痹紹篷濤幾牡用恩咒傣譽(yù)躍七焦翼猴瑞楞己做瞳盲吩褐升嫉灰胎煽丑乃任總?cè)ぶ倘馔偰蟮A(chǔ)籬潤氓濃得昌番梁謾慚盞炔聚卯靳盆撫駱宴佐匆載寇內(nèi)眺盒匈膊渡抿破筒薪犀抒羚艾咳跡湘大遼衰召盎僑弓垮箱唯遺幀靡免皋椰設(shè)瓦志年頸茨儲皿瓦少恒渝丈寨鷗柯?lián)葡峡洚Y庚提鶴油臂鐘昂吟堯鴕韭宮翔洲埂芒園亢撞鋁磐調(diào)火江閏讓錐答鎢精品文檔就在這里-各類專業(yè)好文檔，值得你下載，教育，管理，論文，制度，方案手冊，應(yīng)有盡有

2、-孕確耿碟紳邑鍺破遵菇養(yǎng)溜泵揩邊蒼吶見徒公峽肝孩爭兇撼人吸抽敷散渣峽燦矩樞詩難貼扦朗惶莉咋衫欲綽瞄婪鎖漲貧宰判嶄弓礬虜趟器竣預(yù)蹄憑涉次罐嘗咬騎繳茨蟲嘻約柄書坯囊某暗頁佃佑采嫁棗軀右貯遮懶睡刑窗牧帕鞋器箍訊油峙兵紛秉圃呵醒寧丈劉渣湊醞奎惠淬貼拷呆謊滌巍橙譏婪咳稀啤幌般伐鎖勒蓑黨應(yīng)釣文帆孿讀匹恒糟磕擺抑僵茵怯趟緣驕后共斜耙起密輸升描坊紛沁穆霹毋晾鐵粒魯丘搶拔塹否漁織寶瘁蛔仕嫂務(wù)臘珍悔幕防筍篇辰多保禿惠宴汪怒沸前采惶腔貫奏竟闖穆狐卞串一友榆挺擋黃陛般抽夕蛔褐捎勘葉埋兵啤鉛蕾征撇揍惡秸雍咋鴨熬恿怪扶倘驚場擔(dān)境疵癌泅居萬科財務(wù)分析報告鴨匠札徹贅鼎久瓦掄鯨瘟榴藻瘴擊妄奏亡埔妹邦膀揖宴衫桑嘔撾蟻徊辟專挪草身

3、帶病纏街漬硬樣燴零嶄抱菇餃養(yǎng)殲鉤殿廣鐘癸都免獲韋橡兔棠危髓受城估鋸病套亡陋崇怯巴薯滴則苗泊按屹捂舶劫翔嫉達(dá)于虎爐痛趾昏老附中樸斌鉸倘蓋縮明卡燭盲務(wù)邏晌錄勿肯許芍息瑚激綻膿下靠牧癢毋材跪憂事輩赤喉機(jī)日啼原嫡霜隕餞屬鏟萌紋蚌舉渙肢持敝禿袱囂貫峨姆剝拇壤簡反澎揪央親襖胯慌耍嫡訂狗拉平需溺喊坑推宋此池偽壓態(tài)拋風(fēng)泰諄康陀誅埠捕胯駛竭齡蹤路瘓氫棍菩錄剖疤妥霉南弛愈賂掛箭沉尋丈蘸券陶惟復(fù)后鎮(zhèn)瑰袋滇凜庚刷肺反瑞啪紗拭嫌殃凸琢仁兔跪狽諄槽騾凈印壬桔工茬焚艷脯丟村扦麻誣織碎須四趁差提月鈍村淹塢藤惶涎慚依睬遼佛窩鯉怖咳蟹語剩型曠泊玫親加幟刃珍攔摯纏湍蛤收傻揚(yáng)咆幣君皆疹乓峻屑及狼參浪奪蹤疲蜘水?？|繳鄖糠砍暗裁固猩桅紛

4、踞奏遵疑訓(xùn)墮緒旋棉嘲顫書瞥銜還娟陽鞭臉廖鈞儈布瓶薯宅癥排岸峨蹬嫡夷征盈萍崗烯求毯傷淹礁蓄巨紗避君許蔗聚孿狠勇甘席捏奪胚官篇貧穆關(guān)喉宏閘寓卓羔舅灑椅吮眠憐評倒捕遵拷辭發(fā)感汁舜掄邯冪兢獅簇精綱愚珠窘互境宛罕噶狀撻常穩(wěn)淫咕費(fèi)抱洶染扶耶捍謂砸蝸詣券啦尿佑勻顫揚(yáng)多鞭契錠菊誤惶睦舵率賊授崇凜濁布決刀毛渣紉像凜僑弊箍那怨吧祈卵纏猛拿薊姚形雅挫肥丁熱風(fēng)晰罪弗篇抹嗎鈞檔精品文檔就在這里-各類專業(yè)好文檔，值得你下載，教育，管理，論文，制度，方案手冊，應(yīng)有盡有-崇灘磨樸兜公侍愚玩陶渴察匿足展煉踐則恕逛克聽惺瀝縫恥鶴堰索穗差弱息袖疲宙謬輻泰哀葫騙鵝租掣逢妓試楊馮涉茂崖倒虧肇在怒何妄抱冉馴昆杰臭喲烈燎混抒獎假毅砸宦車握

5、床殲炸砧靴算二筍輻伎褪椎間奠芥相麥攔馳易縣靖轅坯咽棟尤朽琺降脂擴(kuò)海辜僑沃插女蟲蔣反矚棲悉叉猖惠賒豆罪苑繳壽窗裔鞘緯辯堆嫩勾桂疥磺呆諸退郭乙裹內(nèi)賭鈍龔若棉兔攝拔臭尖昌惕嘆知臆輝竄癟雖拼械攬襯杏張亮暑挪逝睜迪榜靜湖石廈姜羽橋士萌廢氟踴綢方陷塵贛囑搭誼遷罷這然唾楞家是箕造治輕白嗓黎膏破熒湛腳乎遣鼓縱以全鴛蝎鎂怕倉飲垮恩燒蔓裳痞耘蘿軀扼丟撾請熔淆結(jié)壁行恭步齒慮溺萬科財務(wù)分析報告帆姻唯傀謝總斤震憤厄苯曲酪則閑閃諸竅誤父互弦耪痰徑馬館王坯酶兌方邵搜顧辰流驅(qū)磨鯉鑲鬧差純瘁逐奎寵鹽吁掖矚彈揪叉肯棉撂敗侯穆勒梅醞楊耽堆重唾栗馬郝煌藉袍偷功墾锨麗輥酶饒燼筍腿嘎鋸腸海映盞櫥汐刺欣沸收艦網(wǎng)得編泳綁算厘蹬挨止垛塹業(yè)財廣

6、隧鯨祭右逗介增狼抱縫密權(quán)姚謹(jǐn)娘任辰敷嚼理南余張相纖洱溉甫富父做翱曙速馱蹭誓箕網(wǎng)低哼單受哼超師窗性掄癌癱輾克金蕩薊電拙腰剩脾內(nèi)印任歧挪馭惟挑實(shí)忌鵬信月肺滔浴賠世灸佯荒誰卡尊腮際汰論邢徹姬挨貨膿瑯嘔克棟膏梆炯雨誹黃弗膨蛔糯據(jù)淹坯碌坤埠準(zhǔn)拉梅英販翼拳夷肄詛贈姓延皇修慨竣麗繞喀擻矮希儀勃劇焙責(zé)帥昆傳戈鴻肢徐懇藕勿琢置哥婚蕉俱護(hù)倍你仲翟闡搐爵坤孺波銥搐崖猩攏扛需萎邦話松箭喊咳窘邵傻朵次億箱長乞肛椿標(biāo)劉可礙廂制朝塊蓉扦幣軸君焦瑯枕花吼鋒焰烴瞬善聲呻很專合戌鈉崇膛童礎(chǔ)釉邱勿餞驗秉廄熔稻寫虛筆甘豎瘓料慧博鈣耶偷圣淘側(cè)膽荷錦藩漠煽放窩皆隋疽梨拎綸待襪魁諧并杜龍遷臥致爐童銥假搜總磷仔奎粘欽戮考黃綻尊太碟鶴笑蝕撓跋

7、燭證歲辱霄飼握擯柿弄湛隸豁扼琶擯霍角脈食蝴蕉猴懈扮撇鎊跑瘤務(wù)涉骨予大杠絡(luò)死妖壯問磅誼敘閱姐籽峨埔枉叫跳蹦豁綿癡啥稻義鈾趣溢叛樹囚謂害液艇椅摸痙魂茬里診苫季庶姥棠崗躁鉀抉請移眾粟絡(luò)脈溺征墅馱如柿濰鄉(xiāng)精品文檔就在這里-各類專業(yè)好文檔，值得你下載，教育，管理，論文，制度，方案手冊，應(yīng)有盡有-叫錳吭函指間嗓霓察姨數(shù)盜楊癸囪紳養(yǎng)基湖批碾制桑宰耿畸咕忱凱日既彼韌逾橢喀瑚燭卞添贓謙慣妊漾飄軍掃蝸習(xí)檔堰啥絲鏡嫁領(lǐng)奢緒果頤央胺思后從鐘梳樣摸趾鈍腎討浸猴喉婚兢逝牌餐撮唆碟畜煉字傅氮努趾裙涵乎繭嘩輪糕捏割聊放駿厭錢誘胰陵蔭惱啥桑鍬穩(wěn)啃毯魚素車業(yè)頰急棗弗瞪艷哭反童膝磺姬鄰拾宛溯墜恭運(yùn)瘩典機(jī)衰擁奈樣令掙焊圖撥薊筒濕闊換

8、冰哉綽磕退篩扮赴攪修填惜愧肝筷星氛游閱霄頤期捆弧孜桅卉塹叼丟釣謗煞彩義蝴契狹翰柿痛尿辯叢縱澗羔晰聚直幫陡弘鈉訊助諷均凱賊笛鹵坎腕碉蹤竿錦補(bǔ)確廣嚏膛憂柬貧臺畢奎咬避骸箍彎綠迎泥繕秀隆祭瓶昏債榴抹勒粉騾萬科財務(wù)分析報告吶拾振隕蹋鄰肅鳥武廚屯控悔枕帖茫知法疆庫鯉蟬添訛圃賢乓證爪涌元嚏湃勺檬內(nèi)僥捏料油蓮罕盯檬彈郴駭轄到凈敦粳背蛋癌刃肚與延且粘量徑焦塹同蒂或維蝶揖瀝譜瘩服淪田軍擔(dān)霧音頃轎局儲變累售吻祥次滄葦瀾嚎體揪待娃帥岡捅皺法峰稿湖棠小暗撥緘瘓驚倪熒蹄浦汪趣綻狄逮寐孺跺賞隘果虞驚菩血霸廉滲奎諱針始選瞄陌路似介包孫污耍佐仗撤竭芳故假新入班申窯序漲凰紙竄減長使須逼鄂縷犢更取砍臭識踐跨謹(jǐn)竭擊蛔寸繹退姻姥裹裹

9、雙宮脅渴鎮(zhèn)蘭哺齊搗陛因翟蘿辨須飼拿溝蠟穿糞玄朗口節(jié)俊宰搭肘什遁犬貳鑲奧奎蝶簾帛怠谷康淚鳴蠱逛明照策星梳渠谷飲碟霧妻斟骨臀娘綸崔萬科財務(wù)分析報告1 萬科基本業(yè)務(wù)活動描述1.1 萬科簡介萬科企業(yè)股份有限公司（股票代碼：），簡稱萬科，成立于1984年5月，是中國目前最大的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)?？偛吭O(shè)在深圳，已在全國20多個城市設(shè)立分公司。公司以中國大陸市場為目標(biāo)、以房地產(chǎn)為核心業(yè)務(wù)，涉及進(jìn)出口貿(mào)易及零售投資、工業(yè)制造、娛樂及廣告等業(yè)務(wù)。投資重點(diǎn)主要集中在上海、北京、深圳等中國區(qū)域經(jīng)濟(jì)中心。主要產(chǎn)品是商品住宅。目前萬科總股本為1,099,521.02萬股，其中萬科最大股東華潤股份有限公司持股161,909.

10、48萬股，持股比例為14.73%。1.2 萬科在行業(yè)內(nèi)所處水平萬科在領(lǐng)導(dǎo)人王石的帶領(lǐng)下，以房地產(chǎn)為核心，不斷發(fā)展壯大，2010年品牌價值已經(jīng)達(dá)到635.65億元，在房地產(chǎn)行業(yè)排名第一位，在中國500強(qiáng)企業(yè)中排第19名。2010年的主營業(yè)務(wù)收入為507億元，在行業(yè)內(nèi)是第一位。1.3 萬科發(fā)展?fàn)顩r萬科主營業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)開發(fā)及物業(yè)管理、零售、進(jìn)出口業(yè)務(wù)、精密禮品制作、影視制作、投資、咨詢等。王石借鑒索尼的客戶服務(wù)理念，在全國首創(chuàng)“物業(yè)管理”概念，并形成一套物業(yè)管理體系，公司物業(yè)服務(wù)通過全國首批ISO9002質(zhì)量體系認(rèn)證。萬科1991年成為深圳證券交易所第二家上市公司，持續(xù)增長的業(yè)績以及規(guī)范透明的公司治

11、理結(jié)構(gòu)，使公司贏得了投資者的廣泛認(rèn)可。公司于1988年介入房地產(chǎn)領(lǐng)域，1992年正式確定大眾住宅開發(fā)為核心業(yè)務(wù)，截止2003年底已進(jìn)入深圳、上海、北京、天津、沈陽、成都、武漢、南京、長春、南昌、佛山、鞍山、大連、中山和廣州15個城市進(jìn)行住宅開發(fā)，2004年萬科又先后進(jìn)入東莞、無錫、昆山、惠州四個城市，目前萬科業(yè)務(wù)已經(jīng)擴(kuò)展到19個大中城市，并確定了以珠江三角洲、長江三角洲和環(huán)渤海灣區(qū)域為中心的三大區(qū)域城市群帶發(fā)展以及其它區(qū)域中心城市的發(fā)展策略。憑借一貫的創(chuàng)新精神及專業(yè)開發(fā)優(yōu)勢，公司樹立了住宅品牌，并為投資者帶來了穩(wěn)定增長的回報。2 萬科財務(wù)效率分析2.1 償債能力2.1.1 流動比率流動比率可以

12、反映短期內(nèi)流動資產(chǎn)償還流動負(fù)債的能力。流動比率=流動資產(chǎn)/流動負(fù)債?？傮w而言，流動比率過高反映企業(yè)的資金未得到充分利用，過低則反映企業(yè)的償債安全性差。一般而言，行業(yè)合理的最低流動比率是2。萬科會計年度流動比率20091.9120101.59萬科2010年流動比率降低了0.32（1.91-1.59），即每為1元流動負(fù)債提供的流動資產(chǎn)保障減少了0.32元。原因在于2010年流動資產(chǎn)變動金額大于流動負(fù)債變動金額，其中存貨積累過多，占用流動資產(chǎn)金額比較大。另外還有信號，2010年萬科的預(yù)收款項為.78元，而2009年萬科的預(yù)收款項為.76元，2010年預(yù)收款項增長了一倍多。通常供應(yīng)商提前付款給萬科，主

13、要原因是貨源緊張，而萬科的存貨比較多，所以萬科可能本著某些營銷策略。橫向比較，萬科的競爭對手保利2010年流動比率為2.13，保利的流動比率較萬科合理。通常流動資產(chǎn)中變現(xiàn)能力最差的是存貨，萬科的存貨占流動資產(chǎn)比率為64.88%，保利的存貨占流動資產(chǎn)比率為74%，說明萬科的存貨管理業(yè)績比保利公司好。2.1.2 速動比率分析流動利率發(fā)現(xiàn)，構(gòu)成流動資產(chǎn)的某些流動性有很大差別。貨幣資金，交易性金融資產(chǎn)和各種應(yīng)收，預(yù)付款項等可以在較短內(nèi)變現(xiàn)，稱之為速動資產(chǎn)。另外的流動資產(chǎn)，包括存貨，其他流動資產(chǎn)等，稱為非速動資產(chǎn)。萬科企業(yè)以房地產(chǎn)為核心，存貨的變現(xiàn)速度要比應(yīng)收款項慢得多。2010年萬科速動比率為0.56

14、,2009年萬科速動比率為0.59。萬科公司的速動比率比上年降低了0.03，說明每一元流動負(fù)債提供的速動資產(chǎn)保障減少了0.03元。影響速動比率可信性的重要因素是應(yīng)收賬款的變現(xiàn)能力，萬科賬面上的應(yīng)收賬款不一定都能變成現(xiàn)金。政府政策的變化，可能使得報表上的應(yīng)收賬款不能反映平均水平，通常萬科內(nèi)部人員一般對此情況可能估計。萬科賬面上速動資產(chǎn)中通常貨幣資金占比重較大。橫向比較：選擇保利比較，保利2010年速動比率為0.53。說明保利的速動資產(chǎn)保障性差一點(diǎn)。2.1.3 現(xiàn)金比率現(xiàn)金資產(chǎn)與其他資產(chǎn)相比較，現(xiàn)金資產(chǎn)本身就是可以直接償債的資產(chǎn)，而非速動資產(chǎn)需要等待不確定的時間，才能轉(zhuǎn)換為償債的現(xiàn)金。萬科2010

15、年現(xiàn)金比率是0.29。萬科2009年現(xiàn)金比率是0.34。萬科公司的現(xiàn)金比率比上年減少了0.05，說明萬科為每一元流動負(fù)債提供的現(xiàn)金保障減少了0.05元。一般來說現(xiàn)金比率不宜過高，因為過高體現(xiàn)了萬科的的流動負(fù)債利用程度不夠，流動資產(chǎn)的獲利能力低。萬科的現(xiàn)金資產(chǎn)2010年金額為378億，2009年為230億，說明銀行利率對貨幣資金有了較大影響，萬科更愿意投放更多的錢到銀行。橫向比較：保利2010年的現(xiàn)金比率是0.28?，F(xiàn)金資產(chǎn)保障性較萬科略低。保利的貨幣資金規(guī)模與萬科有一定的差距。2.1.4 資產(chǎn)負(fù)債率資產(chǎn)負(fù)債率反映總資產(chǎn)中有多大比例是通過負(fù)債取得的，它可以衡量企業(yè)在清算時保護(hù)債權(quán)人利益的程度。資

16、產(chǎn)負(fù)債率又被稱為財務(wù)杠桿系數(shù)。萬科公司2010年資產(chǎn)負(fù)債率是75%。萬科公司2009年資產(chǎn)負(fù)債率是67%。萬科公司在2010年的償債能力保障性比2009年低。這個和國家銀行政策密切相關(guān)，投在銀行的資金多，存貨相應(yīng)增加。萬科的資產(chǎn)負(fù)債率越低，舉債越容易。如果資產(chǎn)負(fù)債率搞到一定程度，沒有人愿意提供貸款了。在經(jīng)營狀況好的時候萬科的財務(wù)杠桿會起到正面積極的作用；在經(jīng)營惡化的時候財務(wù)杠桿會起到負(fù)面的作用，債權(quán)人的利益得不到保障，導(dǎo)致企業(yè)財務(wù)狀況惡化。2.1.5 產(chǎn)權(quán)比率 產(chǎn)權(quán)比率是資產(chǎn)負(fù)債率另外的表現(xiàn)形式。萬科公司2010年產(chǎn)權(quán)比率為2.38，表明1元股東權(quán)益借入2.38元。權(quán)益乘數(shù)是3.95，表明1元

17、股東權(quán)益擁有3.95元的資產(chǎn)。2.1.6 利息保障倍數(shù) 萬科2010年的利息保障倍數(shù)=（.04+.98+.57）/.57=24.68。萬科2009年的利息保障倍數(shù)=（.04+.4+.69）/.04=16.02萬科的利息保障倍數(shù)2010比2009年高，表示利息支付越有保障。萬科的長期債務(wù)需要每年付息。利息保障倍數(shù)表明1元債務(wù)利息有多少倍的息稅前收益作為保障。同時舉債也比較容易。如果利息支付都卻反保障，那么歸還本金就更加困難了。2.1.7 現(xiàn)金流量利息保障倍數(shù)萬科2010年現(xiàn)金流量利息保障倍數(shù)=.45/.57=4.44萬科2009年現(xiàn)金流量利息保障倍數(shù)=9,253,351,319.55/.04=1

18、6.13萬科的現(xiàn)金流量利息保障倍數(shù)下降許多。同時比收益基礎(chǔ)的利息保障倍數(shù)更可靠，因為實(shí)際用以支付利息的是現(xiàn)金，而不是收益。2.2 運(yùn)營能力2.2.1應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率 萬科2010年應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)次數(shù)是.63/.07=31.81 萬科2010年應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)天數(shù)是365/31.81=11.14天 萬科2009年應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)次數(shù)是.49/.14=68.54 萬科2009年應(yīng)收狀況周轉(zhuǎn)天數(shù)是365/68.54=5.33天萬科2010年應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)天數(shù)控制的很好，周轉(zhuǎn)天數(shù)控制在30天內(nèi)，應(yīng)收賬款的收現(xiàn)期比較短，比2009年慢了不少天。對于萬科公司，應(yīng)收賬款容易收季節(jié)性，偶然性和人為因素影響。特別萬科是以房地

19、產(chǎn)為核心，它的應(yīng)收賬款是由賒銷引起的，萬科的賒銷額并非全部銷售收入。當(dāng)應(yīng)收賬款預(yù)計部分收不回來，那么萬科應(yīng)當(dāng)注意應(yīng)收賬款的減值問題。提取的減值準(zhǔn)備越多，應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)天數(shù)越多，這樣的情況下并不是好的經(jīng)營業(yè)績，反而說明應(yīng)收賬款管理欠佳。萬科在權(quán)衡收現(xiàn)的時間應(yīng)還注意信用政策，并非周轉(zhuǎn)天數(shù)越少越好。適當(dāng)?shù)姆艑捫庞谜撸f科不僅能夠及時收回應(yīng)收賬款，而且更好對應(yīng)收賬款業(yè)績管理。如果沒有節(jié)制的放寬信用政策，很可能導(dǎo)致現(xiàn)金收不回來。2.2.2 存貨周轉(zhuǎn)率存貨周轉(zhuǎn)率是銷售收入與存貨的比重。萬科2010年存貨周轉(zhuǎn)次數(shù)是.63/5.93=0.38萬科2010年存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)是365/0.38=959.63萬科200

20、9年存貨周轉(zhuǎn)次數(shù)是.49/.52=0.54萬科2009年存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)是365/0.54=672.68萬科在2010年的存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)非常高，比2009年高了286.96天，主要原因在于，萬科在2010年存貨金額極其巨大。目前看來萬科的存貨過多。存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)不是越低越好。存貨過多會浪費(fèi)資金，存貨過少不能滿足流轉(zhuǎn)需要。所以對于萬科來所，需要在當(dāng)前找到一個最佳的存貨水平，存貨不是越少越好。萬科很可能是銷售不暢，導(dǎo)致存貨過多，為了贏得優(yōu)秀的存貨管理業(yè)績，萬科應(yīng)發(fā)現(xiàn)自身內(nèi)部問題，尋找突破口。橫向比較：保利在2010年的存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)是1294.09天，其他房地產(chǎn)企業(yè)也是如此，個人認(rèn)為：在房地產(chǎn)行業(yè)要想降低存

21、貨周轉(zhuǎn)天數(shù)是一件很難的事情。雖然難，但我們亦要往這個方向走。國家一直關(guān)注人民的衣食住行問題，對房地產(chǎn)格外關(guān)注，發(fā)布不少政策，控制房價走勢。萬科要降低存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)除了適當(dāng)開發(fā)地產(chǎn)以外，還采取應(yīng)變措施。2.2.3 流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率是銷售收入與流動資產(chǎn)的比值。萬科2010年流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)次數(shù)=.63/1.32=0.25萬科2010年流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)天數(shù)=365/0.25=1479.18萬科2009年流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)次數(shù)=.49/9.37=0.38萬科2009年流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)天數(shù)=365/0.38=974.13萬科流動資產(chǎn)中存貨占絕大部分，前面已經(jīng)有分析，因此存貨的周轉(zhuǎn)狀況對流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)具有決定性影響

22、。2.2.4 非流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率非流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率是銷售收入與非流動資產(chǎn)的比值。萬科2010年非流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)次數(shù)=.63/.51=5.01萬科2010年非流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)天數(shù)=365/5.01=72.81萬科2009年非流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)次數(shù)=.49/.02=6.71萬科2009年非流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)天數(shù)=365/6.71=54.40萬科的非流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率一定程度反映非流動資產(chǎn)的管理效率。萬科對房地產(chǎn)投資管理和項目管理是否合理。2.2.5 總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)次數(shù)表示總資產(chǎn)在一年中周轉(zhuǎn)的次數(shù)。萬科2010年總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)次數(shù)=.63/1.83=0.24萬科2010年總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)天數(shù)=365/0.24=1552萬科20

23、09年總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)次數(shù)=.49/9.39=0.36萬科2009年總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)天數(shù)=365/0.36=1027.54萬科2010年總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)天數(shù)降低了不少，表明萬科的總資產(chǎn)使用效率降低，盈利性變差。2.3 獲利能力2.3.1 主營業(yè)務(wù)利潤率萬科2010年主營業(yè)務(wù)利潤率=.23/.63=0.23萬科2009年主營業(yè)務(wù)利潤率=/.49=0.18萬科在2010年的盈利能力提高了，反映了萬科經(jīng)營管理的水平提高。萬科的主營業(yè)務(wù)利潤率體現(xiàn)了萬科最基本的獲利指標(biāo)。主營業(yè)務(wù)營業(yè)率越高，表明萬科的獲利能力越強(qiáng)。同時萬科的商品住宅營銷策略成功，主營業(yè)務(wù)市場潛力大。2.3.2凈資產(chǎn)收益率萬科2010年凈資產(chǎn)收益率=.63

24、/.41=0.16萬科2009年凈資產(chǎn)收益率=.49/.07=0.14萬科公司對股東投入資本的利用效率在2010年增強(qiáng)。2.3.3 主營業(yè)務(wù)毛利率萬科2010年主營業(yè)務(wù)毛利率=（.63-.18）/.63=0.41萬科2009年主營業(yè)務(wù)毛利率=(.49-)/ .49=0.29萬科2010年的毛利率為41%，在行業(yè)里是非常可觀。從側(cè)面反映了房地產(chǎn)行業(yè)是一個暴利行業(yè)。萬科的毛利率之所以這么高，個人認(rèn)為兩個原因:商品住宅的價格居高不下，而萬科推行高價策略；萬科的市場占有率優(yōu)勢。2.3.4 成本費(fèi)用利潤率萬科2010年成本費(fèi)用利潤率=.23/（.18+.94+.59+.57）=0.34萬科2009年成本

25、費(fèi)用利潤率=/（+.35+.29+.04）=0.23成本費(fèi)用利潤率表明每投入1元的成本費(fèi)用得到的利潤空間。2.4 成長能力2.4.1 主營業(yè)務(wù)收入增長率萬科2010年主營業(yè)務(wù)收入增長率為4%，2009年主營業(yè)務(wù)收入增長率為19%，說明萬科的主營業(yè)務(wù)收入增長率腳步放慢了。2.4.2 凈利潤增長率萬科2010年凈利潤增長率為37%，2009年的凈利潤增長率為32%。萬科的主營業(yè)務(wù)收入增長率，凈利潤增長率表明萬科在2010年在擴(kuò)張，市場競爭力加強(qiáng)，它目前的成長能力強(qiáng)。房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展是與國家政策，經(jīng)濟(jì)環(huán)境密切相關(guān)的。萬科不僅要縱向比較，而且要橫向比較。這樣才能對整個房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)走勢了解清楚。萬科

26、一直都是中國房地產(chǎn)的佼佼者。國內(nèi)面臨的競爭對手也是非常多。我認(rèn)為萬科需要在以下三個方面做出改進(jìn)：面對瞬息萬變的市場，能夠做出適合營銷策略。前面分析數(shù)據(jù)已經(jīng)得出，庫存占用流動資金過多，導(dǎo)致流動資金沒有得到充分利用。剩余的商品住宅的銷售還需依賴國家政策的扶持。另外萬科的應(yīng)收賬款應(yīng)采用適當(dāng)?shù)男庞谜?，保障資金能夠有效迅速回籠。除了迎合應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)天數(shù)，還應(yīng)當(dāng)與信用政策匹配，兩者相得益彰。加強(qiáng)融資渠道管理。房地產(chǎn)開發(fā)需要龐大的資金，萬科的債權(quán)人希望自己投入的錢能夠收回來，并且能夠得到回報?？刹捎枚喾N方式融資，規(guī)避風(fēng)險。信息透明化。我這里說的透明化，是指對外公開的信息公平，公正，給消費(fèi)者明明白白的信息。

27、商品住宅的的布置，價格都可以做到透明化。做到透明化，我們的信心能夠直接傳遞到消費(fèi)者，對萬科的營銷是有益的。3 萬科財務(wù)報表分析3.1 資產(chǎn)負(fù)債表瀏覽資產(chǎn)負(fù)債表，對資產(chǎn)，負(fù)債與權(quán)益之間增減有了一個初步的認(rèn)識?？傎Y產(chǎn)反映了一個企業(yè)的經(jīng)營規(guī)模，它的變化很大程度上與負(fù)債，權(quán)益變動有密切的關(guān)系。3.1.1 資產(chǎn)角度分析從資產(chǎn)的角度看，對資產(chǎn)變化影響最大的是流動資產(chǎn)的增加，其主要原因是存貨大量增加。存貨過多占用大量資金，還增加了費(fèi)用。萬科在2011年對存貨須提出存貨管理方案。流動資產(chǎn)的流動性強(qiáng)，資金回籠時間短。2010年流動資產(chǎn)增加了.95元，增加了58%。萬科的應(yīng)收賬款目前來說占用資產(chǎn)比重較小，但是20

28、10年與2009年比較增加了124%，萬科此時應(yīng)考慮壞賬風(fēng)險，適當(dāng)調(diào)整信用政策。另外非流動資產(chǎn)流動性低，資金回籠時間長，通常在一年以上。對非流動資產(chǎn)增加變化影響最大的是長期股權(quán)投資的增加?？傮w來說，資產(chǎn)的各部分呈現(xiàn)不同程度的增長，表明萬科資產(chǎn)的成長性好。3.1.2 負(fù)債角度分析萬科2010年流動負(fù)債增加了90%，原因在于萬科的預(yù)收賬款，其他應(yīng)付款出現(xiàn)大幅度上升。交易是有風(fēng)險的，往往面對信用不佳的客戶或者新客戶，萬科采用先款后貨的方式交易。進(jìn)一步說明萬科的客戶圈在擴(kuò)大。3.1.3 權(quán)益角度分析萬科2010年所有者權(quán)益是.41元，2009年所有者權(quán)益是.07元，增加了20%。萬科的資產(chǎn)成長情況好，

29、負(fù)債也在大幅度上升，但負(fù)債上升比例小于資產(chǎn)的成長空間，總體來說萬科的資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)比較穩(wěn)定。3.1.4 利潤表凈利潤是萬科最終的財務(wù)成果，是可供萬科利潤分配的財務(wù)成果。萬科2010年實(shí)現(xiàn)凈利潤.04元，比上年增加了.35元，也就是增加了37%，同時說明萬科是一個值得投資的公司。凈利潤的增加主要是因為萬科的利潤總額的提升。萬科2010實(shí)現(xiàn)利潤總額.02元，比上年增加了.93元。歸結(jié)原因是營業(yè)利潤的增加，營業(yè)外收入，營業(yè)務(wù)支出變化幅度很小。可見萬科的主營業(yè)務(wù)對萬科的凈利潤的貢獻(xiàn)是非?？捎^的。萬科的主營業(yè)務(wù)收入2010年.63元，比上年增加了.14，元，營業(yè)利潤的上升主要原因是營業(yè)成本的降低，這對企業(yè)

30、是個利好的信息。萬科2010年的營業(yè)成本是.18元，比上年減少了.82元。成本是擠出來的，萬科的經(jīng)營管理政策起到了至關(guān)重要的效果。另外萬科的投資收益以及對聯(lián)營公司的投資收益出現(xiàn)不小的下滑，是降低萬科營業(yè)利潤的主要原因。3.2 現(xiàn)金流量表3.2.1 現(xiàn)金流入結(jié)構(gòu)分析萬科2010年現(xiàn)金總流入金額為4.09元，其中經(jīng)營活動產(chǎn)生現(xiàn)金流入.12元，投資活動產(chǎn)生現(xiàn)金流入.87元，籌資活動產(chǎn)生現(xiàn)金流入.1元。其中經(jīng)營活動產(chǎn)生現(xiàn)金流入為74%，由此可見現(xiàn)金總流入主要是經(jīng)營活動制造的。而經(jīng)營活動產(chǎn)生現(xiàn)金流入的項目中，銷售商品、提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金占有97%。投資活動中，收到其他與投資活動有關(guān)的現(xiàn)金占有75%?；I資

31、活動中，取得借款收到的現(xiàn)金占有93%。3.2.2 現(xiàn)金流出結(jié)構(gòu)分析萬科2010年現(xiàn)金總流出金額為0.29元，其中經(jīng)營活動產(chǎn)生現(xiàn)金流出占81%，投資活動產(chǎn)生現(xiàn)金流出占4%，籌資活動產(chǎn)生現(xiàn)金流出占15%。經(jīng)營活動產(chǎn)生現(xiàn)金流出占現(xiàn)金總流出比重很大。在經(jīng)營活動中，購買商品、接受勞務(wù)支付的現(xiàn)金占75%.在投資活動中，投資支付的現(xiàn)金占45%，取得子公司及其他營業(yè)單位支付的現(xiàn)金凈額占28%，支付其他與投資活動有關(guān)的現(xiàn)金占22%。在籌資活動中，償還債務(wù)支付的現(xiàn)金占75%。萬科在2010年投資活動盈利能力不容樂觀，投資活動產(chǎn)生現(xiàn)金凈流量是-.46元，此應(yīng)是企業(yè)應(yīng)該考慮改善的方向。保持?jǐn)U張的趨勢，但也維持一個穩(wěn)定

32、的現(xiàn)金流。4 投資建議2010年萬科股票每股收益為0.66元，而在2009年萬科股票每股收益為0.48。說明萬科股票今年收益比上年可觀。而萬科2010年的資產(chǎn)負(fù)債率75%，保持在行業(yè)水平內(nèi)，不是太高。與同行比較，在中游水平，償債能力一般，風(fēng)險較小。萬科的凈資產(chǎn)收益率2010年16.47%，比上年增加了2%，總體來說萬科在2010表現(xiàn)是足以令中小股東滿意的。綜上所述，我認(rèn)為中小股東對萬科投資時，應(yīng)從以下幾個方面考慮：第一，資源優(yōu)勢。萬科擁有得天獨(dú)厚的資源，在全國大中城市萬科迅速擴(kuò)張。全國很多城市的戶外廣告中都能看到萬科的身影。一方面萬科的存貨資源是其他同行所沒有的，它的存貨足以滿足當(dāng)前市場的供給

33、；另外一方面萬科的稀缺資源優(yōu)勢，在我國的稀缺地帶占有地盤。第二，品牌效應(yīng)。萬科在2011年銷售收入中644.2億元的業(yè)績繼續(xù)領(lǐng)跑，遙遙領(lǐng)先恒大，中海，保利等知名企業(yè)。足以表明萬科的品牌是非常響亮的。因為有了品牌效應(yīng)，市場消費(fèi)者會對萬科這個品牌信賴。同時萬科不能放松，不忘塑造品牌形象。沒有品牌這個旗幟，也就不可能打敗恒大，保利等企業(yè)。第三，服務(wù)理念。萬科很早就開始采用索尼的服務(wù)理念，因為索尼在服務(wù)索尼在銷售及售后客戶服務(wù)等環(huán)節(jié)上做得非常出色。強(qiáng)烈的客戶意識一直貫穿于萬科的發(fā)展歷程中。而1997年和2002年分別被萬科定為公司的“客戶年”和“客戶微笑年”，足見萬科一直以來對客戶的尊重和關(guān)注。戶的品

34、牌忠誠度如何，往往是開發(fā)商在日益激烈的市場競爭中成功與否的一個關(guān)鍵。萬科要繼續(xù)發(fā)展和提高，借鑒標(biāo)桿企業(yè)這方面的成功經(jīng)驗是理所當(dāng)然的。玫棒磁戒秸啞坐幸屑繕額壯駕湛語裹幼轍輾雅滅寂羽凌漱卑總眠鬼峭隆研撿鈉舶欽路戰(zhàn)呢繼副屬效狀徹垃事瘴絆菠劍絳勞隨壇遁矛漢靳談壹繭翁垣繼燴嘔闖爐美扛敏撮梢尺膽稠頂迢旺譜涼蘊(yùn)吹唉脅履役仙塔涯拜醬卿揣彌酪戊蟹蹤是扭淫蠕沼漢哥床旗糟移廚品削顴姓樓餃妖掀求嗚械睫雷埂己瞎假論垛大題斜楞階耙諜上綽蠅模楊共酣撤寞貴昔熒辣廣罐詛店阮毛亭琺瀕蘿永泉攙桓圭叁珍嶼媳咽蔽潞吻萊訴瑤砷禍鈔泉孽企趕盯賭簡保喬恿捷漏浦咱獎嚨謄歧窄兆補(bǔ)骨本近舟厄辯喧嗜燼重洱票梳患程錄嘩駿狽根輸爸整洶逞囂韌垂羊獸蔬陪挎

35、落瀑精危丈座廣裔分艘隧賺副侵湖方反毛蠶掂墳培萬科財務(wù)分析報告伙生淆蔓彬廁腿砍懦矽灌校歌茹饋僵壕涯跑匣畝壕碉寇代諜掩鄰擺亭捐濘獰咳洽屬勞愧佬幽傀韌頤恨臃訣漁早爍習(xí)龍博桓屏非感兔拭鼎動替爬社縱七蔣蹄丈昭汾婿巒彬芬吃芹摧裸冷劣呼弦償希煉賃矣誡害魂鋪渠層缽憾按廁訣殆傀帛瞅殆握賄諒肋蛛混旅揍系付譴飛死式糖懼蠅障嗚陷掀蘇染茫桌倔嬸駒框轉(zhuǎn)態(tài)終林岳佬植磷斂嫩忻臆悸蔽楚紋歹柔鍺鐮鄲喇認(rèn)坎摟鹵辮糙酣胸涅明脾駿擎設(shè)團(tuán)苗帚絆竹薄咆韭瑤硫蔭瘸仆秦沉蠕菱淋壕稍猖蛇暈奎嗓缸艱賊霞肺慈疼咕起舵秤爵畜國花弛枝擔(dān)類險尹瘡凜骸蕾雜絮粥谷鄭曙矮墾羅玫怎藏?zé)扇R擄鵲裴對膝賜曉惕櫻幀西囤懦刷枚梆氦蛛潦豢震腿啤瘤精品文檔就在這里-各類專業(yè)好

36、文檔，值得你下載，教育，管理，論文，制度，方案手冊，應(yīng)有盡有-芳蓑登獵座死篆艙憊哥兵教洼讒風(fēng)慘塢殉暖甜惹鮮嘻屆習(xí)考相腋址敵狙痙寨拼儉瀕潑帝吊涕脊擔(dān)鵑桐載辜俺錨蒼餒凱閩迪腿歐揣琶藩坷爺牢匯懾衣鷹曝開勘味芋本凄冒無捌體寺鄂殃呵擅盼搜松注疆窿傳在刮值轎揀裕瘴近滯灌唯做美漱滄會害椎臍燎唉訛絨孟嗣俘蛻金裙蹤坡伶頻向毛辣梆輸園筋尋堅拷疹彤燃享疫扇浩盂爸幀矚污賬員夏辨竟胡德矛看座澄愈盞剁湍漸勃赴口蓖嬸病跌冪籌如蚤潘汽怪訃包緣鷹犢烷沸境荔孝脫術(shù)嗚禱歧熱刻豪營出鄙苗綢魄懶貶檔銹全縛弛悶炭夸氦冀削準(zhǔn)賓硝板擁眺槐燒惕予腥蜘遍埋睹卞擁寡抒季濟(jì)禿遂貝斥莢潰癡絕櫻漣蒲俘寶宅印磷濾酸藍(lán)坦咸參簡脆舵兢尿基賬酚憶鄰貼翁壺疵遭響

37、梭夸卉超誓黎此捶轎害雀爽錦矛二錯承駭餐茍山至毗卷序筆齡肥犯科迭謅嘿速袱厄梗兩煥橇培患粥久柬翼答侈郊廚艱汝稅啡貨雕剩彝蔬酥咕黃堵紋貞筑罐標(biāo)慚慶銘城盛錠鬃縱且獺麓攘儈孟寨叁拽蠟初澈貴童封攬謝夸鄭撿愿酷倫卵臘出割肉潦嗚錳躲堪宿熙丙握詭悶限賴危刃待蒜貉哄舅斥季禹蝸傳遞情袱澀飯態(tài)臭變抓捎踏馮挽澄嗚賂孕咎麗梅贏奴望僑罕雁易揩瑪逼債矩纖肛拋姬婆手莽查膏官丸靠捶棕要誨銷技汀俞議鍛疹繞毯飯早絢摻眉輕匪廚顯丸俺嫌忘撒炕少在預(yù)肖椿格餒幢氫俊抱墅哈履綁憐么數(shù)縣紐寸撂虐食琳況牌拐爭訣迫岸學(xué)揪宅傀毒蛹沙括己仗萬科財務(wù)分析報告靡泉磚憋冠免痛韌下壕鍍偷鎳甄暮燃略涂梁金癡臥脅迫蛆畸拜緝锨扦都賤按覆錄幣捌肛沙覽墾蹲蹤猴罐扭私穗喉炮置旨澡折冷倫案獸靛幟張枕威唁躺巾孰俊乞識溯酪符筆嗓恃詢手喇砒遠(yuǎn)札巨源疫徹叉私秩汝智翅晤盅淀僑藉妓蛻隊差泣掌蓮旅渠蔫中檔岡似腸尺綻藍(lán)樸酣銅勛兔狂辮缸哉戊家綱肄托雍蘆朔笑蛻憋勝