淺談房地產(chǎn)企業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)化之路

1、精品資料淺談房地產(chǎn)企業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)化之路淺談房地產(chǎn)企業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)化之路隨著本世紀(jì)住房貨幣化改革全面推行，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過(guò)新十年高速發(fā)展 之路，企業(yè)規(guī)模得到很大的發(fā)展，許多企業(yè)逐步由城市房地產(chǎn)公司發(fā)展成為區(qū)域 性、全國(guó)性的大型集團(tuán)公司。由此產(chǎn)生了多項(xiàng)目管理與異地化管理的問(wèn)題，給企業(yè)管理變革帶來(lái)了新的挑戰(zhàn)，目前萬(wàn)科、萬(wàn)達(dá)等大型地產(chǎn)集團(tuán)都把標(biāo)準(zhǔn)化、信息 化作為優(yōu)先對(duì)策?！耙涣髌髽I(yè)做標(biāo)準(zhǔn)，二流企業(yè)做產(chǎn)品”，為了爭(zhēng)當(dāng)一流企業(yè)，大家對(duì)標(biāo)準(zhǔn)化趨之若婺， 但在全球金融危機(jī)的今天， 大潮退卻之時(shí)，堅(jiān)持產(chǎn)品服務(wù)的企業(yè)仍然是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的中流砥柱， 而許多專(zhuān)注做標(biāo)準(zhǔn)的企業(yè)已難覓蹤跡。古語(yǔ)有道：“皮之不存，毛將附焉”，標(biāo)準(zhǔn)化的

2、目的其實(shí)也是把產(chǎn)品與服務(wù)做好。 那么房地產(chǎn)企業(yè)在標(biāo)準(zhǔn)化之路上，需要將哪些事項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)化， 如何標(biāo)準(zhǔn)化，在許健康總裁領(lǐng)導(dǎo)寶龍集團(tuán)大力推行標(biāo)準(zhǔn)化管理之際，本人談一些初淺見(jiàn)解。一、業(yè)務(wù)流程精細(xì)化許先生常把管理比作下棋，會(huì)看三步棋。其實(shí)業(yè)務(wù)流程最象下棋，把房地產(chǎn)的各業(yè)務(wù) 流程詳細(xì)排好，它解決的是什么時(shí)間、由什么人、去做什么事。與下棋靠個(gè)人能力不同，企 業(yè)管理需要團(tuán)隊(duì)合作才能完成。業(yè)務(wù)流程最好能指導(dǎo)企業(yè)中每個(gè)崗位與人員的工作，它的制定其實(shí)就是工作細(xì)化的過(guò)程，重點(diǎn)是做好wbs （工作任務(wù)解構(gòu)）。業(yè)務(wù)流程管理一要考慮工作的先后順序，二要按部門(mén)組織結(jié)構(gòu)和專(zhuān)業(yè)分類(lèi)，三是推廣project或類(lèi)似管理軟件的運(yùn)用。商業(yè)地

3、產(chǎn)開(kāi)發(fā)大體上可分為：項(xiàng)目前期（項(xiàng)目選址與投資決策開(kāi)發(fā)、項(xiàng)目公司籌備、產(chǎn)品定位、規(guī)劃與建筑單體方案設(shè)計(jì)、前期工程準(zhǔn)備）；項(xiàng)目中期（施工圖設(shè)計(jì)與管理、開(kāi)發(fā)報(bào)建手續(xù)、工程施工管理、成本控制、項(xiàng)目銷(xiāo)售）；項(xiàng)目后期（招商、物業(yè)經(jīng)營(yíng)、物業(yè)管理），而對(duì)于多產(chǎn)業(yè)的集團(tuán)公司，則宜把其它產(chǎn)業(yè)分類(lèi)設(shè)立事業(yè)部單獨(dú)經(jīng)營(yíng)核算。project是microsoft office家族專(zhuān)門(mén)用于項(xiàng)目管理的軟件，在中國(guó)工程建設(shè)領(lǐng)域已推廣使用十多年，它根據(jù)工作流程通過(guò)分級(jí)分階段管理的wbs任務(wù)分解進(jìn)行任務(wù)設(shè)置；在前置任務(wù)中理順任務(wù)間先后順序與邏輯關(guān)系； 通過(guò)設(shè)置里程碑任務(wù)對(duì)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)考核與控制； 通 過(guò)子任務(wù)、大綱、任務(wù)升降級(jí)以指導(dǎo)各業(yè)

4、務(wù)部門(mén)、各級(jí)管理階層的工作；通過(guò)關(guān)鍵線路、pert等技術(shù)優(yōu)化項(xiàng)目管理；通過(guò)設(shè)置比較基準(zhǔn)對(duì)計(jì)劃與實(shí)際完成情況進(jìn)行對(duì)比控制與考核。project高級(jí)運(yùn)用還可對(duì)資源與成本進(jìn)行管理，而project server的運(yùn)用則通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)，使大型集團(tuán)化企業(yè)輕松實(shí)行遠(yuǎn)程管理與多項(xiàng)目、多部門(mén)的協(xié)調(diào)。二、人員崗位明晰化韓信用兵，多多益善，用兵之道，分而治之。企業(yè)做大了，就要進(jìn)行分工與授權(quán)，第 一步就要解決管理層級(jí)與跨度的問(wèn)題，理論上一個(gè)領(lǐng)導(dǎo)在有超過(guò)七個(gè)直接下屬（管理人員） 就要設(shè)置副手或增加層級(jí)。 房地產(chǎn)企業(yè)多項(xiàng)目化與異地化管理后，一方面要解決上下級(jí)法人機(jī)構(gòu)間的分工，另外要解決法人機(jī)構(gòu)內(nèi)部門(mén)分工與崗位職責(zé)，法人

5、機(jī)構(gòu)分工通常按集團(tuán)一項(xiàng)目或城市公司“二級(jí)管理模式”/集團(tuán)一區(qū)域集團(tuán)一項(xiàng)目或城市公司“三級(jí)管理模式”。集團(tuán)本部的部門(mén)與崗位設(shè)置一般按照區(qū)域或項(xiàng)目分管、業(yè)務(wù)流程與專(zhuān)業(yè)化 分工的原則進(jìn)行，房地產(chǎn)集團(tuán)大致可按業(yè)務(wù)流程分為“投資發(fā)展、設(shè)計(jì)研發(fā)、建 設(shè)開(kāi)發(fā)、成本控制、營(yíng)銷(xiāo)策劃、招商經(jīng)營(yíng)”等業(yè)務(wù)部門(mén)，當(dāng)集團(tuán)管理較少的項(xiàng)目 時(shí)，一般在部門(mén)內(nèi)按專(zhuān)業(yè)設(shè)置崗位，而項(xiàng)目或城市公司很多時(shí)，就要在集團(tuán)的部 門(mén)內(nèi)設(shè)立分管區(qū)域項(xiàng)目的二級(jí)部門(mén)，如有的地產(chǎn)公司成本控制中心就按區(qū)域設(shè)立 三個(gè)區(qū)域部門(mén)，分別管理幾個(gè)項(xiàng)目公司的招標(biāo)、采購(gòu)、工程預(yù)結(jié)算、簽證變更與 合同工作，而不宜再按專(zhuān)業(yè)細(xì)分部門(mén)，但可在二級(jí)部門(mén)按專(zhuān)業(yè)設(shè)置崗位， 這樣可

6、大大減少工作交叉帶來(lái)的效率降低。清清楚楚做人，明明白白做事，無(wú)任是集團(tuán)還是項(xiàng)目公司的部門(mén)與崗位， 均要制訂詳細(xì)的部門(mén)職責(zé)、崗位說(shuō)明書(shū)與權(quán)責(zé)劃分表。三、績(jī)效考核科學(xué)化“計(jì)劃、預(yù)算、標(biāo)準(zhǔn)、考核、審計(jì)、獎(jiǎng)懲”被稱(chēng)為企業(yè)內(nèi)控管理的六大法 寶，績(jī)效考核是企業(yè)管理的指揮棒，務(wù)求“全面、科學(xué)、嚴(yán)謹(jǐn)”，否則很容易將 企業(yè)管理引入片面甚至錯(cuò)誤的方向，對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，考核指標(biāo)主要有：經(jīng)營(yíng)方面 自有資金投資收益率，自有資金占用時(shí)間與金額，總投資收益率、 總投資周期與投資回收期，城市或區(qū)域市場(chǎng)占有率，客戶(hù)投訴率，凈現(xiàn)金流；營(yíng)銷(xiāo)方面總銷(xiāo)售額（年度、季度、月），銷(xiāo)售均價(jià)（折扣或溢價(jià)率），合同簽約回款期（平均），按揭簽

7、約回款期，營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用比率，開(kāi)盤(pán)時(shí)間；設(shè)計(jì)定位 降價(jià)促銷(xiāo)產(chǎn)品比率，限額設(shè)計(jì)指標(biāo)執(zhí)行情況，設(shè)計(jì)變更，設(shè)計(jì)質(zhì) 量，設(shè)計(jì)完成時(shí)間；工程建設(shè)工程質(zhì)量，工程進(jìn)度，安全、文明施工，資料管理，現(xiàn)場(chǎng)簽證；成本控制工程造價(jià)與目標(biāo)成本節(jié)約率，預(yù)結(jié)算編制準(zhǔn)確性，進(jìn)度款審查準(zhǔn)確與及時(shí)性，合同管理，招標(biāo)與采購(gòu)工作進(jìn)度；財(cái)務(wù)融資 融資（時(shí)間與金額），稅務(wù)籌劃，財(cái)政獎(jiǎng)勵(lì)，成本核算；前期開(kāi)發(fā)五證辦理時(shí)間與質(zhì)量，建設(shè)規(guī)費(fèi)減免與緩交；行政人事管理費(fèi)用控制，員工滿意度，員工流失率，檔案管理，車(chē)輛管理,固定資產(chǎn)完好率，辦公環(huán)境等。四、建筑產(chǎn)品模塊化房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的過(guò)程，其實(shí)就是建筑產(chǎn)品的研發(fā)、設(shè)計(jì)、生產(chǎn)、銷(xiāo)售、經(jīng)營(yíng)，地產(chǎn)公司經(jīng)營(yíng)的建筑產(chǎn)品一

8、般可分為：商業(yè)、住宅、公寓、別墅、辦公、酒店等。對(duì)于大型商業(yè)地產(chǎn)，有人形象地比喻為組合店模式，大型的超市、百貨、電器連鎖店、電影院等都可設(shè)計(jì)成一個(gè)獨(dú)立的綜合模塊，根據(jù)用地的大小與形狀與其它次主力店及小鋪，一起組合形成大型商業(yè)。而住宅則可按多種戶(hù)型組合、多層、小高層（11層）、中高層（18層），高層（約 30層）針對(duì)景觀或道路在不同的方向，按一個(gè)電（樓）梯井一 四戶(hù)或多戶(hù)，進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)，以滿足不同容積率地塊及不同地域需求，這樣住宅規(guī)劃設(shè)計(jì)就主要解決產(chǎn)品配比、建筑空間、建筑立面等問(wèn)題。五、施工做法菜單化在建筑工程設(shè)計(jì)工作中，如屋面做法、外墻做法、樓地面做法、樁基礎(chǔ)形式、基坑支護(hù)類(lèi)型、空調(diào)設(shè)備選型

9、等，均有多種方案，一般影響選型的因素有性 價(jià)比、市場(chǎng)運(yùn)用情況、地方習(xí)慣或要求等，如萬(wàn)科地產(chǎn)的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)就把企業(yè)經(jīng)常 采用的方案菜單化，以適宜不同區(qū)域的樓盤(pán)、不同檔次的樓盤(pán)等，避免每個(gè)項(xiàng)目 在選型時(shí)無(wú)謂的爭(zhēng)論。其實(shí)在市場(chǎng)普遍運(yùn)用的工藝與材料，每個(gè)方案的存在就有 其自身的價(jià)值，企業(yè)可在使用中總結(jié)出適合自我的東西，以方便管理。六、招標(biāo)清單格式化工程量清單計(jì)價(jià)是全世界普遍采用的工程承發(fā)包體系，是一種適合業(yè)主與 承包商計(jì)價(jià)的方法，而工程定額計(jì)價(jià)是一種適合施工企業(yè)內(nèi)部的經(jīng)濟(jì)核算計(jì)價(jià)方 法，我國(guó)采用定額計(jì)價(jià)主要是在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代學(xué)習(xí)前蘇聯(lián)的做法，在當(dāng)時(shí)建設(shè)單位與施工單位均是國(guó)家機(jī)關(guān)管理的下級(jí)單位。工程量清單首先

10、是實(shí)物清單，其單價(jià)的對(duì)象一般是業(yè)主看得到的工程實(shí)體， 而定額多反映施工工藝與方法，在中國(guó)推行清單計(jì)價(jià)最早的廣東順德地區(qū)， 竣工 結(jié)算時(shí)許多項(xiàng)目除了由預(yù)算人員按圖計(jì)算外， 還要求工程管理人員在現(xiàn)場(chǎng)測(cè)量一 套數(shù)據(jù)，類(lèi)似辦理房產(chǎn)證時(shí)實(shí)測(cè)面積。清單其次是綜合清單，它把若干施工工藝進(jìn)行綜合，企業(yè)可在國(guó)家提供的 清單基礎(chǔ)上進(jìn)一步的綜合，如外墻可按企業(yè)的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)把砂漿、 保溫、面磚及腳 手架、垂直運(yùn)輸費(fèi)用綜合為一個(gè)單價(jià)；鋼筋碎結(jié)構(gòu)可把各種規(guī)格梁、板、柱的鋼 筋、碎、模板、垂直運(yùn)輸、泵送等綜合，鋼筋與碎主材價(jià)另按規(guī)格計(jì)（施工單位 實(shí)際勞務(wù)發(fā)包也是這樣操作的）；當(dāng)然，對(duì)于在工程管理中經(jīng)常進(jìn)行一些現(xiàn)場(chǎng)簽 證，如：

11、拆除、鑿孔、補(bǔ)洞、門(mén)窗收口、植筋、零星砌體、零星碎、零星抹灰、土方垃圾清運(yùn)等更應(yīng)統(tǒng)一。這樣大大減少重復(fù)工作，清單格式化之后各地、各項(xiàng) 目之間工作內(nèi)容一樣，價(jià)格變得透明簡(jiǎn)單，清單計(jì)價(jià)還特別適合單價(jià)合同，讓工 程招標(biāo)更快更好，即使大型工程也可按企業(yè)清單價(jià)直接發(fā)包， 是時(shí)下中國(guó)各大地 產(chǎn)商推廣的管理手段之一。七、戰(zhàn)略采購(gòu)訂單化戰(zhàn)略采購(gòu)是一種有別于招標(biāo)采購(gòu)或直接采購(gòu)的方法，確定戰(zhàn)略合作單位僅僅是戰(zhàn)略采購(gòu)的第一步，它是一種把材料設(shè)備的“批發(fā)代理”移植到大型集團(tuán)化 公司的采購(gòu)模式，是一種訂單式的采購(gòu)模式。房地產(chǎn)集團(tuán)在確定戰(zhàn)略合作伙伴后，材料設(shè)備生產(chǎn)或供應(yīng)商向地產(chǎn)商提供產(chǎn)品目錄與價(jià)格表，雙方商定優(yōu)惠下浮比率

12、與按采購(gòu)數(shù)量返點(diǎn)后， 簽訂戰(zhàn)略采購(gòu) 協(xié)議，各地產(chǎn)項(xiàng)目公司根據(jù)產(chǎn)品目錄結(jié)合現(xiàn)場(chǎng)需求， 直接下訂單采購(gòu)，集團(tuán)根據(jù) 訂單定期與之結(jié)算。戰(zhàn)略采購(gòu)大大縮短了采購(gòu)的時(shí)間， 降低了采購(gòu)成本，保障了 產(chǎn)品進(jìn)貨渠道，質(zhì)量與服務(wù)得到加強(qiáng)。八、管理文書(shū)范本化在企業(yè)管理中，規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化的文書(shū)范本，不僅讓管理變得規(guī)范而簡(jiǎn)便，還提供了工作指引。一個(gè)好的文書(shū)范本，能把多個(gè)項(xiàng)目事情管好，反之，其中的漏洞與錯(cuò)誤也在各項(xiàng)目蔓延。在房地產(chǎn)企業(yè)中，應(yīng)組織中高層管理人員與專(zhuān)業(yè)技 術(shù)人員，以國(guó)家及各省推薦示范文本基礎(chǔ)上， 借鑒其它企業(yè)與本集團(tuán)經(jīng)驗(yàn)，認(rèn)真 編制文書(shū)范本。房地產(chǎn)企業(yè)一般要規(guī)范以下管理文件：組織架構(gòu)、部門(mén)分工與核決權(quán)限表，行

13、政人事管理制度，企業(yè)會(huì)計(jì) 制度，房地產(chǎn)會(huì)計(jì)處理與成本核算制度，工程招標(biāo)、采購(gòu)、合同與造價(jià)管理制度， 投資項(xiàng)目發(fā)展制度，項(xiàng)目定位與方案設(shè)計(jì)管理制度，設(shè)計(jì)管理制度，工程管理制 度，營(yíng)銷(xiāo)管理制度，績(jī)效考核制度等管理制度與員工手冊(cè)。計(jì)劃、預(yù)算、報(bào)表、臺(tái)帳、管理流程審批單、會(huì)議紀(jì)要格式等。工程項(xiàng)目發(fā)包范圍表、招標(biāo)書(shū)、合同。項(xiàng)目目標(biāo)成本預(yù)算。建設(shè)項(xiàng)目總進(jìn)度計(jì)劃，前期、設(shè)計(jì)、招標(biāo)、建設(shè)施工、營(yíng)銷(xiāo)工作計(jì)劃。市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告，項(xiàng)目建議書(shū)、建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告。銷(xiāo)售方案，廣告策劃提案，銷(xiāo)售手冊(cè)，銷(xiāo)售總結(jié)，市場(chǎng)動(dòng)態(tài)分析報(bào)告。技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，方案（施工圖）設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)。會(huì)計(jì)科目表、會(huì)計(jì)報(bào)表、會(huì)計(jì)報(bào)告。各類(lèi)工作指引文件，如項(xiàng)目營(yíng)

14、銷(xiāo)節(jié)點(diǎn)工作操作指引、項(xiàng)目前期開(kāi)發(fā)與“五證”辦理工作指引等。九、信息管理統(tǒng)一化有人說(shuō)，中國(guó)人用語(yǔ)文管理企業(yè)，歐美人用數(shù)學(xué)管理企業(yè)，如今越來(lái)越多的企業(yè)管理者不看計(jì)劃預(yù)算、不看統(tǒng)計(jì)報(bào)表、更不看財(cái)務(wù)報(bào)告，還要美其名曰中 國(guó)式管理,其實(shí)我們自小學(xué)就要語(yǔ)文數(shù)學(xué)兼修，企業(yè)管理又為何有不能如此。在房地產(chǎn)企業(yè)管理中，各部門(mén)會(huì)產(chǎn)生大量的管理信息，如果不對(duì)這些信息進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)范，統(tǒng)一編碼，這些信息就無(wú)法在項(xiàng)目之間相互借鑒，在同一項(xiàng)目公司內(nèi)部不同部門(mén)間也很難交換。信息管理的的統(tǒng)一化，應(yīng)首先從財(cái)務(wù)信息做起，會(huì)計(jì)科目是財(cái)務(wù)信息的最 基本元素，房地產(chǎn)會(huì)計(jì)科目設(shè)置，首先要反映建設(shè)項(xiàng)目分期情況，反映同一期項(xiàng) 目中不同功能區(qū)產(chǎn)品成

15、本的分?jǐn)偳闆r。 其次要對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的六項(xiàng)成本：土地費(fèi) 用、前期工程費(fèi)、建安工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)與開(kāi)發(fā)間接費(fèi)進(jìn)行科目 細(xì)分。建安工程費(fèi)項(xiàng)目應(yīng)按照工程合同劃分設(shè)置相應(yīng)科目；在前期開(kāi)發(fā)費(fèi)與開(kāi)發(fā)間接費(fèi)中，要把政府的各種行政事業(yè)收費(fèi)與基金設(shè)置單獨(dú)科目。而對(duì)財(cái)務(wù)中經(jīng)常遇到的未收發(fā)票、甲供材料設(shè)備、分期交納土地出讓金、規(guī)費(fèi)減免緩、內(nèi)部往來(lái) 等問(wèn)題要統(tǒng)一財(cái)務(wù)處理方法，在工程進(jìn)度款支付要按合同對(duì)方設(shè)置核算單位，同時(shí)處理保留金、保修金、代付水電費(fèi)、代付材料款或工資等。而管理費(fèi)用則應(yīng)把 人員分類(lèi)按企業(yè)管理費(fèi)、建設(shè)管理費(fèi)、營(yíng)銷(xiāo)管理費(fèi)分別在管理費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)與 營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)內(nèi)核算，商業(yè)地產(chǎn)還可單獨(dú)增加招商經(jīng)營(yíng)科目。預(yù)付帳款要符合合同規(guī)定； 長(zhǎng)期應(yīng)付款要把銀行貸款、企業(yè)或股東借款、土地分期付款分開(kāi)；應(yīng)收帳款中要 把政府或其它單位收取的保證金科目設(shè)好，如建筑勞?；稹⑿聣w材料基金、 檔案押金等。在目前房地產(chǎn)企業(yè)中，各種軟件大量采用，寶龍集團(tuán)現(xiàn)有金蝶k3總帳系統(tǒng)、金蝶 k3人力資源系統(tǒng)、明源 crm售樓系統(tǒng)、通達(dá) oa、企業(yè)網(wǎng)站及各種預(yù)算軟件，企業(yè)信息化管 理一方面要加強(qiáng)培訓(xùn)，讓各個(gè)崗位運(yùn)用軟件管理，改變目前專(zhuān)職秘書(shū)文員負(fù)責(zé)軟件的局面； 另外要把不同軟件間數(shù)據(jù)庫(kù)統(tǒng)一整合。還可增加金蝶 k3房地產(chǎn)成本管理系統(tǒng)負(fù)責(zé)目標(biāo)成本管理、合同管