綠城集團(tuán)開發(fā)項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)

1、附件： 綠城集團(tuán)開發(fā)項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)綠城集團(tuán)開發(fā)項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn) 使用說明使用說明 本標(biāo)準(zhǔn)對綠城集團(tuán)開發(fā)項(xiàng)目（含綠城代建項(xiàng)目）交付前物業(yè)服務(wù)和交 付后前期物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容和費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)（包括但不限于：前期咨詢費(fèi)、案場 服務(wù)費(fèi)、前期介入費(fèi)、前期開辦費(fèi)、空置房物業(yè)服務(wù)費(fèi)等） ；交付后項(xiàng)目 （以 10 萬平方米普通公寓為例）的基本物業(yè)服務(wù)內(nèi)容與標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)服務(wù)費(fèi) 標(biāo)準(zhǔn)等作了界定，屆時(shí)可在洽談過程中結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際和項(xiàng)目公司對物業(yè)服 務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的不同要求進(jìn)行調(diào)整。 （注：綠城物業(yè)服務(wù)集團(tuán)有限公司以下簡稱 “綠城物業(yè)服務(wù)集團(tuán)” ） 目目 錄錄 第一第一部部分分 交付前物業(yè)服務(wù)交付前物業(yè)服務(wù) .3 3 一、前

2、期咨詢服務(wù) .3 二、前期介入服務(wù) .11 第二部分第二部分 交付后前期物業(yè)服務(wù)交付后前期物業(yè)服務(wù) .21 一、項(xiàng)目相關(guān)硬件配備條件 .21 二、物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) .21 三、分項(xiàng)服務(wù)內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)（依據(jù)杭州市甲級標(biāo)準(zhǔn)編制） .22 四、其他造成物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)提高的因素 .31 五、物質(zhì)裝備 .32 六、關(guān)于前期物業(yè)服務(wù)費(fèi)的收取 .35 第一部分第一部分 交付前物業(yè)服務(wù)交付前物業(yè)服務(wù) 交付前物業(yè)服務(wù)可分為前期咨詢服務(wù)、前期介入服務(wù)兩個(gè)階段。 前期咨詢服務(wù)階段：從項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)評審開始到物業(yè)交付之日止； 前期介入服務(wù)階段：從物業(yè)交付前六個(gè)月或三個(gè)月到物業(yè)交付之日止。 一、前期咨詢服務(wù)一、前期咨詢服務(wù) 該

3、階段綠城物業(yè)服務(wù)集團(tuán)提供物業(yè)管理顧問咨詢服務(wù)、園區(qū)生活服務(wù) 體系顧問咨詢服務(wù)、銷售案場物業(yè)服務(wù)、樣板區(qū)（房）物業(yè)服務(wù)等。 （一）物業(yè)管理顧問咨詢服務(wù)的工作內(nèi)容（一）物業(yè)管理顧問咨詢服務(wù)的工作內(nèi)容 1.審視建筑施工圖紙，對建筑單體及交通組織、地下車庫等提出有利 于日后物業(yè)管理的優(yōu)化建議和意見； 2.審視給排水、電氣的施工圖紙，就給排水的供水方式、管路設(shè)置，以 及電氣管路設(shè)置、照明控制方式等提出有利于日后物業(yè)管理的優(yōu)化建議和意 見； 3.結(jié)合項(xiàng)目的整體定位及檔次，參與部分設(shè)施（信報(bào)箱、標(biāo)識系統(tǒng)等） 、 大型設(shè)備（電梯、智能化等）的功能和定位，提出有利于日后物業(yè)管理的 優(yōu)化建議和意見； 4.結(jié)合項(xiàng)目

4、的實(shí)際情況，就物業(yè)公建配套用房（會(huì)所、物業(yè)管理用房、 社區(qū)用房等）的定位、綜合管網(wǎng)（給排水、電氣、弱電等）提出有利于日 后物業(yè)管理的優(yōu)化建議和意見； 5.審視景觀設(shè)計(jì)方案和施工圖紙，對景觀總體規(guī)劃、交通組織、使用 功能、節(jié)點(diǎn)處理等方面，提出有利于日后物業(yè)管理的優(yōu)化建議和意見； 6.根據(jù)項(xiàng)目公司要求，通過審視商品房買賣合同和樓書，提出有利于 日后物業(yè)管理的優(yōu)化建議和意見； 7.根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際，為小區(qū)圍墻定位提供合理的意見和建議； 8.對物業(yè)公共區(qū)域包括但不限于公共設(shè)施、設(shè)備及場所（地）等的 裝修設(shè)計(jì)提供合理化意見和建議； 9.對物業(yè)管理用房等的布局、設(shè)計(jì)以及裝修標(biāo)準(zhǔn)提出相應(yīng)的意見和建議 ； 10根

5、據(jù)工程施工進(jìn)度情況，向項(xiàng)目公司及時(shí)提供有關(guān)樓宇材質(zhì)（鋁 合金窗、單元門廳墻、地面、電梯等）保護(hù)的建議，以減少因施工對材質(zhì) 造成的損傷而導(dǎo)致項(xiàng)目公司一次性投資成本提高； 11通過跟進(jìn)項(xiàng)目不同階段的現(xiàn)場施工進(jìn)度，每兩個(gè)月一次對現(xiàn)場施 工進(jìn)行巡視，提出有利于日后物業(yè)管理的優(yōu)化建議和意見； 12應(yīng)項(xiàng)目公司要求，參加相關(guān)工程聯(lián)席會(huì)議，并根據(jù)會(huì)議議題提供 有關(guān)物業(yè)管理方面的建議，但項(xiàng)目公司需于會(huì)議召開前五個(gè)工作日書面通 知綠城物業(yè)服務(wù)集團(tuán)，并提供相關(guān)資料； 13應(yīng)項(xiàng)目公司要求，派人參加項(xiàng)目有關(guān)客戶聯(lián)誼會(huì)、業(yè)主質(zhì)量監(jiān)督 小組會(huì)議、產(chǎn)品說明會(huì)等重要活動(dòng)，但項(xiàng)目公司需要于活動(dòng)舉辦前五個(gè)工 作日書面通知綠城物業(yè)服

6、務(wù)集團(tuán)，并提出相關(guān)要求。 （二）園區(qū)生活服務(wù)體系顧問咨詢內(nèi)容園區(qū)生活服務(wù)體系顧問咨詢內(nèi)容 1.根據(jù)項(xiàng)目公司園區(qū)生活服務(wù)體系的籌建思路，制訂相應(yīng)的“園區(qū)生 活服務(wù)體系”顧問咨詢服務(wù)計(jì)劃 ，配合項(xiàng)目公司做好園區(qū)生活服務(wù)體系的 建設(shè)工作； 2.通過分析項(xiàng)目的物業(yè)類型、建筑規(guī)模、周邊配套、價(jià)值特點(diǎn)等，對園 區(qū)生活服務(wù)項(xiàng)目的設(shè)置提出意見和要求； 3.通過分析項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)定位及功能布局，提出有利于日后園區(qū)生活 服務(wù)體系實(shí)施的硬件配置的意見和要求； 4.對園區(qū)生活服務(wù)用房的功能布局、裝修設(shè)計(jì)、物品配備提供合理化意 見和要求； 5.對與行政主管部門的溝通工作提出意見和要求，協(xié)助項(xiàng)目公司就相關(guān) 園區(qū)生活服務(wù)內(nèi)

7、容做好與行政主管部門的溝通協(xié)調(diào)工作； 6.結(jié)合項(xiàng)目的銷售策略、路線及后期園區(qū)生活服務(wù)體系的構(gòu)建思路，對 房屋銷售階段的園區(qū)生活服務(wù)活動(dòng)進(jìn)行策劃，提出有利于項(xiàng)目銷售的活動(dòng) 方案； 7.結(jié)合項(xiàng)目的銷售、宣傳的需要，配合甲方開展有利于項(xiàng)目銷售的園區(qū) 生活服務(wù)體驗(yàn)活動(dòng)； 8.應(yīng)項(xiàng)目公司要求，提供園區(qū)生活服務(wù)相關(guān)的策劃及宣傳內(nèi)容，便于項(xiàng) 目公司進(jìn)行銷售宣傳； 9.應(yīng)項(xiàng)目公司要求，參加項(xiàng)目相關(guān)工程、銷售會(huì)議，并根據(jù)會(huì)議議題提 供有關(guān)園區(qū)生活服務(wù)方面的建議，但項(xiàng)目公司需于會(huì)議召開前五個(gè)工作日 書面通知乙方，并提供相關(guān)資料； 11.對項(xiàng)目交付后“園區(qū)生活服務(wù)體系”的實(shí)施內(nèi)容形成策劃，并與項(xiàng) 目公司簽訂前期物業(yè)

8、服務(wù)合同 ； 12.根據(jù)前期物業(yè)服務(wù)合同的相關(guān)要求，向項(xiàng)目公司提供項(xiàng)目 “園區(qū)生活服務(wù)體系”運(yùn)營方案 ，并接受項(xiàng)目公司的監(jiān)督。 （三）銷售案場、樣板區(qū)（房）物業(yè)服務(wù)內(nèi)容（三）銷售案場、樣板區(qū)（房）物業(yè)服務(wù)內(nèi)容 1.客戶管家服務(wù):為客戶提供生活提醒、物業(yè)管理體系咨詢、服務(wù)亮點(diǎn) 介紹 、客戶信息收集、VIP 客戶接待等服務(wù); 2.吧臺服務(wù):為項(xiàng)目客戶/潛在客戶提供茶水、茶歇服務(wù)以及各類協(xié)助 銷售人員的助理工作等; 3.樣板房服務(wù)：樣板房日常維護(hù)管理、客戶接待、提供樣板房體驗(yàn)式 接待服務(wù)等； 4.禮賓服務(wù):為項(xiàng)目客戶/潛在客戶提供引導(dǎo)服務(wù); 5.保潔服務(wù):負(fù)責(zé)銷售案場、樣板區(qū)（房）室內(nèi)外衛(wèi)生的日常維

9、護(hù)。 （四）顧問咨詢服務(wù)期限（四）顧問咨詢服務(wù)期限 根據(jù)項(xiàng)目工程進(jìn)度約定前期物業(yè)管理顧問咨詢服務(wù)的期限，一般從項(xiàng) 目規(guī)劃方案設(shè)計(jì)階段起至物業(yè)交付之日止，服務(wù)期限最長不超過三年（單 個(gè)項(xiàng)目） ，若超過三年的，相關(guān)事宜另行協(xié)商。 （五五）根根據(jù)據(jù)項(xiàng)項(xiàng)目目類類型型及及所所處處區(qū)區(qū)域域，物物業(yè)業(yè)管管理理顧顧問問咨咨詢詢服服務(wù)務(wù)的的收收費(fèi)費(fèi)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn) 1顧問咨詢服務(wù)費(fèi)浙江省內(nèi)項(xiàng)目按建筑面積每平方米 2 元；浙江省外 項(xiàng)目按建筑面積每平方米 2.50 元（含差旅費(fèi)） 。若服務(wù)內(nèi)容超過上述范圍 的，相關(guān)事宜另行協(xié)商。 2銷售案場物業(yè)服務(wù)、樣板區(qū)（房）物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由物業(yè)服務(wù)人員成 本支出、管理費(fèi)及酬金（按人員成

10、本總支出的 13%計(jì)提）組成。 根據(jù)房產(chǎn)品的檔次及各項(xiàng)目的實(shí)際需求，現(xiàn)從人員配置、費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)方 面提供 A、B、C 三檔方案。 A：案場、樣板區(qū)規(guī)模較大；房產(chǎn)品品質(zhì)高，要求預(yù)約制全程跟隨服 務(wù)；要求提供體驗(yàn)式接待、茶歇服務(wù)等。如：西溪誠園、湖州御園、溪上 玫瑰園等項(xiàng)目樣板區(qū)。 B：案場、樣板區(qū)規(guī)模中等，如無錫玉蘭花園、明月江南銷售中心等。 C：案場、樣板區(qū)規(guī)模較小，單純樣板房或案場的項(xiàng)目，如蘭園銷售 中心、麗園樣板房等。 具體人員配置、費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)如下： （1）銷售案場（樣板房）人員配置 崗位設(shè)置（不含替班） 序號崗位 ABC 崗位說明 1 案場經(jīng)理 110 2 案場主管 10-11 3 樣板房 客

11、戶助理 111 1 套 1 人 4 體驗(yàn)樣板房 客戶助理 100 5 吧員 221 6 迎賓 200 7 禮賓主管 10-10 8 停車場禮賓 21-21 9 門崗禮賓 221 10 電瓶車駕駛 210 11 中夜班秩序 維護(hù)人員 2-4 12 監(jiān)控人員 3 13 保潔 2根據(jù)案場規(guī)模大小定 14 辦公區(qū)域 保潔 1-2 15 外圍保潔若干 根據(jù)案場規(guī)模大小定 16 樣板房保潔1 套 1 人 排屋別墅類則考慮庭院增 加 0.5-1 人 注：注： 帶的崗位可根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況決定是否配備； 具體人員配備數(shù)量需根據(jù)項(xiàng)目公司的實(shí)際需要來決定； 以上服務(wù)人員實(shí)行單休制，替班人員按照 1：6 的比例配備。

12、 （2）服務(wù)費(fèi)用 A 人員費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)： 費(fèi)用項(xiàng)目費(fèi)用項(xiàng)目 費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn) （元（元/ /月月人）人） 月數(shù)月數(shù)備注備注 A AB BC C 1 1、人員工資、人員工資 案場經(jīng)理85005000-6500/12 案場主管380038004500 12 體驗(yàn)樣板房 客戶助理 38003800/ 12 樣板房 客戶助理 2700 24002400 12 吧員、迎賓 2700 24002400 12 禮賓主管350035003500 12 禮賓 2700 24002400 12 中夜班秩序人員、 監(jiān)控 2200 12 保潔主管300027002200 12 保潔17501550 12 人員工資合計(jì) 2

13、 2、雙休日加班費(fèi)、雙休日加班費(fèi) 樣板房 客戶助理 40640640612 吧員、迎賓40640640612 案場主管、禮賓 主管、保潔主管 62062062012 禮賓40640640612 中夜班秩序人員 監(jiān)控 40640640612 保潔 20020020012 計(jì)算員工加班工資時(shí)， 杭州地區(qū)按照 1310 元 的工資基數(shù)，主管按照 2000 的工資基數(shù)。其他 地區(qū)以當(dāng)?shù)刈畹凸べY標(biāo) 準(zhǔn)為基數(shù)。保潔人員按 照固定加班工資形式計(jì) 算。 小計(jì) 3 3、年終獎(jiǎng)、年終獎(jiǎng) 兩個(gè)月工資 4 4、社會(huì)統(tǒng)籌保險(xiǎn)、社會(huì)統(tǒng)籌保險(xiǎn) 杭州地區(qū)為 1、2、3 項(xiàng)總和的 28.7%，根據(jù)國家規(guī)定進(jìn)行 適時(shí)調(diào)整。其他地

14、區(qū)的社保交納比例以當(dāng)?shù)卣咭?guī)定為準(zhǔn)。 5 5、公積金、公積金 1 項(xiàng)的 12%，杭州地區(qū)最低工資基數(shù) 1825 元/月，根據(jù)國家規(guī) 定進(jìn)行適時(shí)調(diào)整，其他地區(qū)以當(dāng)?shù)卣咭?guī)定為準(zhǔn)。 （保潔不計(jì) 提公積金） 6 6、福利費(fèi)、福利費(fèi) 駐場經(jīng)理860860/12 案場主管76066066012 過節(jié)費(fèi)、高溫費(fèi)、手機(jī) 費(fèi)、交通費(fèi)。 樣板房客戶助理41036036012 吧員41036036012 禮賓主管56046046012 禮賓41036036012 中夜班秩序人員 監(jiān)控 341036036012 保潔主管40040040012 保潔20020020012 小計(jì) 7 7、管理費(fèi)、管理費(fèi) 1-6 項(xiàng) 1

15、3%，其中酬金 5%，管理費(fèi) 8%。 8 8、服裝費(fèi)用、服裝費(fèi)用 服務(wù)人員300300300 保潔100100100 工作服兩年折舊，保 潔人員為一年折舊。 9 9、殘疾人保障、殘疾人保障 金金 38383812 杭州計(jì)算公式：員工總 人數(shù)（當(dāng)?shù)厣弦荒甓?平均工資）1.5%，杭 州上年度為 30650 元 1010、稅、稅 1-9 項(xiàng)的 5.7% 1111、合計(jì)、合計(jì) 注： 上述工資標(biāo)準(zhǔn)按每年 10%上浮進(jìn)行計(jì)算。 法定節(jié)假日加班工資根據(jù)考勤具實(shí)結(jié)算（根據(jù)工資調(diào)整而相應(yīng)調(diào)整） ：案場經(jīng)理 345 元/天、客戶助理、吧員、禮賓、保潔 180 元/天、禮賓主 管、保潔主管 276 元/天。 社險(xiǎn)及

16、公積金繳納比例與工資基數(shù)以當(dāng)?shù)氐恼邽闇?zhǔn)。 B 員工食宿 住宿 由項(xiàng)目公司為員工安排住宿（保潔除外） ，并配備必需的宿舍用品（空 調(diào)、熱水器、電視、衣柜及床上用品等） ； 若項(xiàng)目公司無法解決住宿，按照 400 元/月人的標(biāo)準(zhǔn)提供員工住宿補(bǔ) 貼（保潔除外） ，由我司統(tǒng)一為員工安排住宿。 用餐 項(xiàng)目公司為外地員工提供工作餐（秩序維護(hù)員提供 2 餐） ；外地項(xiàng)目提 供兩餐或三餐。 如項(xiàng)目公司條件限制無法提供工作餐，按照 12 元/餐的標(biāo)準(zhǔn)提供用餐 補(bǔ)貼。 （具體用餐標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)項(xiàng)目當(dāng)?shù)叵M(fèi)水平） C 協(xié)議簽訂相關(guān)約定 酬金、管理費(fèi)計(jì)提說明及前提條件： 項(xiàng)目公司需在銷售案場（樣板房）開放前兩個(gè)月書面告知綠

17、城物業(yè)服 務(wù)集團(tuán)，便于進(jìn)行服務(wù)方案、人員編制的確定及相關(guān)前期準(zhǔn)備工作（包括 招聘、培訓(xùn)等） 。 項(xiàng)目公司需在銷售案場（樣板房）開放前一個(gè)月與綠城物業(yè)服務(wù)集 團(tuán)簽訂相關(guān)服務(wù)協(xié)議，并按約定開展服務(wù)工作。若項(xiàng)目公司銷售案場（樣 板房）提前或延后開放，項(xiàng)目公司應(yīng)按實(shí)承擔(dān)相關(guān)費(fèi)用。 如案場（樣板房）項(xiàng)目服務(wù)期限不滿一年，管理費(fèi)將視情增加。如 案場（樣板房）項(xiàng)目提前結(jié)束，需提前兩個(gè)月書面通知綠城物業(yè)服務(wù)集團(tuán)， 并需承擔(dān)員工解聘費(fèi)及產(chǎn)生的其他相關(guān)費(fèi)用。 綠城物業(yè)服務(wù)集團(tuán)需選聘符合案場服務(wù)方案要求的人員。 如項(xiàng)目公司要求調(diào)整人員編制，應(yīng)提前一個(gè)月的時(shí)間告之綠城物業(yè) 服務(wù)集團(tuán)。 D 項(xiàng)目公司協(xié)作事宜 案場服務(wù)所

18、需物耗及易耗品（包括保潔用品、秩序維護(hù)裝備等）按 需領(lǐng)用，或?qū)崍?bào)實(shí)銷。 為方便案場經(jīng)理辦公，項(xiàng)目公司提供辦公區(qū)域及電腦設(shè)備。 項(xiàng)目公司提供物業(yè)管理用房，用于存放保潔用具和員工休息、更衣 等。 案場、樣板房專業(yè)保養(yǎng)外請專業(yè)保潔公司，保養(yǎng)費(fèi)用按實(shí)際結(jié)算。 案場開放前如需保潔開荒，費(fèi)用另行結(jié)算。 建議案場、樣板房購買保險(xiǎn)（意外險(xiǎn)、公眾責(zé)任險(xiǎn)等） 。 3若該階段服務(wù)內(nèi)容超出上述范圍，涉及的相關(guān)事宜由項(xiàng)目公司和綠 城綠城物業(yè)服務(wù)集團(tuán)根據(jù)項(xiàng)目的區(qū)域、規(guī)模、性質(zhì)及開發(fā)進(jìn)度進(jìn)行協(xié)商， 并在服務(wù)合同中予以明確。同時(shí)涉及的服務(wù)合同參照綠城房產(chǎn)通（2008） 200 號文件規(guī)定執(zhí)行。 二、前期介入服務(wù)二、前期介入服

19、務(wù) 1該階段綠城物業(yè)服務(wù)集團(tuán)的基本工作內(nèi)容： （1）成立物業(yè)服務(wù)中心，確定負(fù)責(zé)人； （2）根據(jù)前期介入人員配置方案及到崗計(jì)劃，招聘人員并實(shí)施培訓(xùn) （物業(yè)服務(wù)基本概念、服務(wù)禮儀、物業(yè)管理法律法規(guī)、公司各項(xiàng)規(guī)章制度、 各項(xiàng)操作規(guī)程、接管驗(yàn)收知識、質(zhì)量體系知識等） ； （3）物業(yè)服務(wù)中心所有人員的工作服制作（根據(jù)不同工種確定） ，在 物業(yè)交付前三個(gè)月到位； （4）制訂物業(yè)服務(wù)方案，內(nèi)容包括物業(yè)接管驗(yàn)收方案、秩序維護(hù)方案、 車輛管理及交通組織管理方案、清潔服務(wù)管理方案、綠化養(yǎng)護(hù)方案、公共 設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)方案、財(cái)務(wù)管理方案、人事管理方案、社區(qū)文化活動(dòng)方 案、物業(yè)裝修管理方案等； （5）編制業(yè)主手冊，經(jīng)

20、評審定稿后并印刷； （6）協(xié)助編制住宅使用說明書及房屋質(zhì)量保證書； （7）協(xié)助辦理物業(yè)服務(wù)費(fèi)的報(bào)批或備案手續(xù)； （8）完成項(xiàng)目標(biāo)識統(tǒng)計(jì)，提交項(xiàng)目公司，并對標(biāo)識系統(tǒng)進(jìn)行現(xiàn)場復(fù)核； （9）做好房屋公共部位接管驗(yàn)收準(zhǔn)備的各項(xiàng)工作，制定物業(yè)驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn) 及要求、竣工資料遞交要求、備品配件遞交要求、各類物業(yè)驗(yàn)收表格； （10）項(xiàng)目公司應(yīng)當(dāng)在物業(yè)交付使用 30 日前，與綠城物業(yè)服務(wù)集團(tuán)完 成物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的承接查驗(yàn)工作。具體內(nèi)容包括但不限于： 項(xiàng)目相關(guān)圖紙資料的移交，共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的現(xiàn)場查驗(yàn)，確定現(xiàn) 場查驗(yàn)結(jié)果，項(xiàng)目公司完成問題整改，承接查驗(yàn)問題的復(fù)驗(yàn)工作，辦理物 業(yè)交接手續(xù)。 綠城物業(yè)服

21、務(wù)集團(tuán)應(yīng)當(dāng)對下列物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行現(xiàn)場 檢查和驗(yàn)收： A 共用部位：一般包括建筑物的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂 以及外墻、門廳、樓梯間、走廊、樓道、扶手、護(hù)欄、電梯井道、架空層 及設(shè)備間等； B 共用設(shè)備：一般包括電梯、水泵、水箱、避雷設(shè)施、消防設(shè)備、樓道 燈、電視天線、發(fā)電機(jī)、變配電設(shè)備、給排水管線、電線、供暖及空調(diào)設(shè) 備等； C 共用設(shè)施：一般包括道路、綠地、人造景觀、圍墻、大門、信報(bào)箱、 宣傳欄、路燈、排水溝、渠、池、污水井、化糞池、垃圾容器、污水處理 設(shè)施、機(jī)動(dòng)車（非機(jī)動(dòng)車）停車設(shè)施、休閑娛樂設(shè)施、消防設(shè)施、安防監(jiān) 控設(shè)施、人防設(shè)施、垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)設(shè)施以及物業(yè)服務(wù)用房等。

22、 物業(yè)現(xiàn)場查驗(yàn)應(yīng)當(dāng)形成書面記錄。查驗(yàn)記錄應(yīng)當(dāng)包括查驗(yàn)時(shí)間、項(xiàng)目 名稱、查驗(yàn)范圍、查驗(yàn)方法、存在問題、修復(fù)情況以及查驗(yàn)結(jié)論等內(nèi)容， 查驗(yàn)記錄應(yīng)當(dāng)由項(xiàng)目公司和綠城物業(yè)服務(wù)集團(tuán)參加查驗(yàn)的人員簽字確認(rèn)。 對物業(yè)現(xiàn)場查驗(yàn)中存在問題的處理：綠城物業(yè)服務(wù)集團(tuán)對項(xiàng)目物業(yè)共 用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行現(xiàn)場檢查和驗(yàn)收；整理驗(yàn)收初驗(yàn)資料，報(bào)項(xiàng)目 公司進(jìn)行整改，將驗(yàn)收資料進(jìn)行分類匯總，對不合格項(xiàng)報(bào)項(xiàng)目公司整改， 并重復(fù)程序至驗(yàn)收通過；對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行復(fù)驗(yàn)，待項(xiàng) 目公司整改完畢后，再進(jìn)行復(fù)驗(yàn)，再匯總，如有問題再報(bào)項(xiàng)目公司整改至 驗(yàn)收通過； （11）接管驗(yàn)收相關(guān)技術(shù)資料的移交，具體包括： A 竣工總平面圖，

23、單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管 網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料； B 設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料； C 物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件； D 物業(yè)管理所必須的其他資料。 （12）參與公共設(shè)施設(shè)備的調(diào)試和驗(yàn)收，對配電系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、 電梯系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)、照明系統(tǒng)、景觀系統(tǒng)等進(jìn)行接管驗(yàn)收； （13）報(bào)警中心設(shè)備的調(diào)試和驗(yàn)收（智能化設(shè)備） ，消防聯(lián)動(dòng)、消控調(diào) 試、消防廣播調(diào)試、監(jiān)控調(diào)試，周界報(bào)警、電視監(jiān)控、訪客對講、戶內(nèi)防 盜報(bào)警、電子巡更、車輛管理、設(shè)備監(jiān)控、衛(wèi)星電視接收、三表遠(yuǎn)程計(jì)抄、 上網(wǎng)方式、應(yīng)急廣播及背景聲響等智能化系統(tǒng)接管和驗(yàn)收； （14）建立設(shè)施設(shè)備臺帳，

24、設(shè)備名稱、產(chǎn)地、廠家、價(jià)格、產(chǎn)權(quán)所屬 等； （15）建立備品備件資料檔案，建材、設(shè)備等品名、產(chǎn)地、廠家、價(jià) 格等資料和實(shí)樣的收集； （16）對秩序維護(hù)人員、管理人員、工程人員進(jìn)行設(shè)備操作培訓(xùn)，掌 握各設(shè)備系統(tǒng)的使用方法； （17）建立消防器材檔案，對各消防栓的具體位置、配置數(shù)量進(jìn)行登 記； （18）根據(jù)交付計(jì)劃由項(xiàng)目公司以實(shí)物的形式提供各類辦公用品、辦 公家具等（或由項(xiàng)目公司承擔(dān)費(fèi)用，綠城物業(yè)服務(wù)集團(tuán)自行采購） ； （19）協(xié)助項(xiàng)目公司對物業(yè)管理用房裝修檢查并提供合理化建議； （20）辦公室的布置，上墻文件、軟裝飾等、安裝物業(yè)管理軟件試運(yùn) 行； （21）協(xié)助項(xiàng)目公司做好小區(qū)的開荒保潔工作 （根

25、據(jù)項(xiàng)目公司的需求來確定 ） ； （22）建立業(yè)主檔案（業(yè)主的住址、聯(lián)系電話、家庭情況等） ； （23）與項(xiàng)目公司協(xié)商確定交付場地，結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際，對實(shí)地進(jìn)行勘 察； （24）交付前各項(xiàng)物品采購，并協(xié)助項(xiàng)目公司布置交付現(xiàn)場； （25）與政府相關(guān)部門（如電話通訊、網(wǎng)絡(luò)、有線電視或數(shù)字電視、 燃?xì)夤镜龋┞?lián)系，爭取相關(guān)部門能在交付期間到交付現(xiàn)場設(shè)點(diǎn)，為業(yè)主 提供方便； （26）交付現(xiàn)場人員安排（除服務(wù)中心全部人員到位，從公司總部將 選派優(yōu)秀人員增援交付活動(dòng)） ，確保交付工作順利完成； （27）制定交付流程、交付方案、各崗位工作職責(zé)，準(zhǔn)備統(tǒng)一說辭、 注意事項(xiàng)等； （28）交付資料整理裝袋，確認(rèn)所有業(yè)主房

26、屋的鑰匙已經(jīng)收到、有關(guān) 表格、文件均已預(yù)備完畢（如業(yè)主手冊、產(chǎn)品說明書、品質(zhì)保證書、鑰匙 等） ； （29）編制交付人員通訊錄，以便在交付過程中碰到問題能及時(shí)聯(lián)系； （30）與項(xiàng)目公司一起召開交付碰頭會(huì)，對交付中將有可能碰到的問 題進(jìn)行討論； （31）組織交付預(yù)演，迎接交付； （32）總結(jié)交付經(jīng)驗(yàn)，準(zhǔn)備裝修管理，就交付中存在的問題進(jìn)行匯總與 分析。 2以上前期介入服務(wù)費(fèi)用由物業(yè)服務(wù)人員成本支出、管理費(fèi)（按物業(yè) 服務(wù)人員成本總支出的 5%計(jì)提） 、稅金等組成。 3.根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際由項(xiàng)目公司選用綠城物業(yè)服務(wù)集團(tuán)提供服務(wù)的主要內(nèi) 容有： 一房一驗(yàn)、保潔開荒、交付領(lǐng)房、秩序維護(hù)人員進(jìn)駐等服務(wù)，相關(guān)費(fèi) 用

27、由雙方根據(jù)實(shí)際情況協(xié)商確定。原則上為綠城物業(yè)服務(wù)集團(tuán)實(shí)際提供服 務(wù)人員的成本加人員成本支出 5%的管理費(fèi)用。另，交付時(shí)公共區(qū)域成品保 護(hù)等工作由項(xiàng)目公司完成。 4.物業(yè)管理用房的裝修由項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)，綠城物業(yè)服務(wù)集團(tuán)應(yīng)從方便 使用的角度提出合理化建議。同時(shí)項(xiàng)目公司在物業(yè)管理用房中按合理比例 設(shè)置相應(yīng)的員工宿舍、食堂用房。 5物業(yè)管理服務(wù)所需的物業(yè)管理軟件、設(shè)施、設(shè)備、工具、用具及員 工宿舍、食堂裝修、用具由項(xiàng)目公司按實(shí)承擔(dān)，若項(xiàng)目公司以實(shí)物形式提 供的，物品均為新購。 6交付現(xiàn)場除滿足政府相關(guān)規(guī)定外，需達(dá)到綠城物業(yè)服務(wù)集團(tuán)交付接 管驗(yàn)收的標(biāo)準(zhǔn)，即完成室內(nèi)公共區(qū)域裝飾裝修、室外公共區(qū)域的景觀綠化

28、施工、通水、通電、通氣、通訊等，若交付現(xiàn)場未能滿足綠城物業(yè)服務(wù)集 團(tuán)接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)的，項(xiàng)目公司需在交付前一個(gè)月書面告知綠城物業(yè)服務(wù)集 團(tuán)，便于綠城物業(yè)服務(wù)集團(tuán)相關(guān)工作的有序開展。 7項(xiàng)目實(shí)際交付時(shí)間發(fā)生調(diào)整的，項(xiàng)目公司應(yīng)提前書面通知綠城物業(yè) 服務(wù)集團(tuán)（提前或延期交付的，至少應(yīng)提前 3 個(gè)月告知） 。 8項(xiàng)目分期交付，后續(xù)交付項(xiàng)目，項(xiàng)目公司只需承擔(dān)后續(xù)增加人員及 相關(guān)費(fèi)用。 9分月工作內(nèi)容及人員介入情況： 介介 入入 時(shí)時(shí) 間間 序序 號號 工作內(nèi)容工作內(nèi)容人員介入情況人員介入情況備備 注注 1 物業(yè)服務(wù)中心籌建，確定主要負(fù)責(zé)人 2 主要人員到崗（物業(yè)經(jīng)理、秩序維護(hù)隊(duì)長、班長、 工程人員） 3 根

29、據(jù)前期介入人員配置方案及到崗計(jì)劃，招聘人 員 4 提供物業(yè)管理用房裝修意見（合理利用空間，符 合物業(yè)服務(wù)中心日常辦公的實(shí)際需求，符合公司 VI 系統(tǒng)要求） 交付 前第 三個(gè) 月 5 修訂物業(yè)管理方案（物業(yè)組織架構(gòu)、人員配備、 各崗位職責(zé)，服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、制度前期介入方案以及 經(jīng)理 1 人 工程人員 2 人 秩序維護(hù)隊(duì)長 1 人 秩序維護(hù)班長 3 人 介介 入入 時(shí)時(shí) 間間 序序 號號 工作內(nèi)容工作內(nèi)容人員介入情況人員介入情況備備 注注 項(xiàng)目管理方案） 6 編制交付前三個(gè)月工作計(jì)劃 7 協(xié)助項(xiàng)目公司制定會(huì)所經(jīng)營及管理方案 8 提交物業(yè)建議或報(bào)告（標(biāo)識系統(tǒng)、機(jī)電設(shè)施、成 品保護(hù)、現(xiàn)場施工跟進(jìn)） 9 房屋

30、接管驗(yàn)收準(zhǔn)備（制定物業(yè)驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)及要求、 竣工資料遞交要求、備品配件遞交要求、各類物 業(yè)驗(yàn)收表格） 10 配合項(xiàng)目公司進(jìn)行政府部門驗(yàn)收 11 資料移交（各類圖紙、竣工資料、電梯等設(shè)備運(yùn) 行記錄資料、管線圖等） 1 制訂詳細(xì)分項(xiàng)服務(wù)方案（驗(yàn)收、秩序維護(hù)、車輛 管理、消防管理、財(cái)務(wù)管理、環(huán)境維護(hù)、園區(qū)服 務(wù)、人事管理等） 2 實(shí)施培訓(xùn)（物業(yè)管理基本概念、服務(wù)禮儀、物業(yè) 管理法律法規(guī)、公司各項(xiàng)規(guī)章制度、各項(xiàng)操作規(guī) 程、接管驗(yàn)收知識、公司管理體系知識等） 3 物業(yè)服務(wù)中心所有人員的工作服制作（根據(jù)不同 工種確定） 4 編制業(yè)主手冊，經(jīng)評審定稿后完成印刷 5 協(xié)助編制住宅使用說明書及房屋質(zhì)量保證書 6 辦

31、理物業(yè)服務(wù)費(fèi)的報(bào)批或備案手續(xù) 經(jīng)理 1 人 經(jīng)理助理 1 人 客服人員 1 人 工程人員 2 人 秩序維護(hù)隊(duì)長 1 人 秩序維護(hù)班長 3 人 交付 前第 二個(gè) 月 7 完成項(xiàng)目標(biāo)識統(tǒng)計(jì)，提交項(xiàng)目公司，并對標(biāo)識系 統(tǒng)進(jìn)行現(xiàn)場復(fù)核 8 對房屋公共部位進(jìn)行接管驗(yàn)收，對房屋進(jìn)行細(xì)致 的檢查（土建、水電）等各方面 初驗(yàn) （非一房 一驗(yàn)） 9 整理驗(yàn)收初驗(yàn)資料，報(bào)項(xiàng)目公司進(jìn)行整改，將驗(yàn) 收資料進(jìn)行分類匯總，對不合格項(xiàng)報(bào)項(xiàng)目公司整 改 10 做好成品保護(hù)方案，并完成有關(guān)費(fèi)用測算 11 工程、秩序維護(hù)、綜合管理等資料的建檔 12 聯(lián)系相關(guān)市政部門，商談?dòng)嘘P(guān)事宜（電信、煤氣、 電視、水、電、環(huán)衛(wèi)、郵電等部門）

32、13 物業(yè)保險(xiǎn)（確定園區(qū)投保方案、確定投保的險(xiǎn)種、 招標(biāo)選擇合適的保險(xiǎn)公司） 14 辦公室的布置，上墻文件、軟裝飾等、安裝物業(yè) 管理軟件試運(yùn)行 交付 前第 二個(gè) 月 15 提交物業(yè)建議或報(bào)告（標(biāo)識系統(tǒng)、機(jī)電設(shè)施、成 品保護(hù)、現(xiàn)場施工跟進(jìn)） 秩序維護(hù)隊(duì)員 3 人 介介 入入 時(shí)時(shí) 間間 序序 號號 工作內(nèi)容工作內(nèi)容人員介入情況人員介入情況備備 注注 1 對房屋公共部位進(jìn)行復(fù)驗(yàn)，待項(xiàng)目公司整改完畢 后，再進(jìn)行復(fù)驗(yàn)，再匯總，如有問題再報(bào)項(xiàng)目公 司整改至驗(yàn)收通過 復(fù)驗(yàn)（非 一房一驗(yàn)） 2 竣工資料移交 3 參與公共設(shè)施設(shè)備的調(diào)試和驗(yàn)收，對配電系統(tǒng)、 給排水系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)、照明系統(tǒng)、 景觀系統(tǒng)

33、等進(jìn)行接管驗(yàn)收 4 報(bào)警中心設(shè)備的調(diào)試和驗(yàn)收（智能化設(shè)備） ，消防 聯(lián)動(dòng)、消控調(diào)試、消防廣播調(diào)試、監(jiān)控調(diào)試，周 界報(bào)警、電視監(jiān)控、訪客對講、戶內(nèi)防盜報(bào)警、 電子巡更、車輛管理、設(shè)備監(jiān)控、衛(wèi)星電視接收、 三表遠(yuǎn)程計(jì)抄、上網(wǎng)方式、應(yīng)急廣播及背景聲響 等智能化系統(tǒng)接管和驗(yàn)收 5 建立設(shè)施設(shè)備臺帳，設(shè)備名稱、產(chǎn)地、廠家、價(jià) 格、產(chǎn)權(quán)所屬等 6 建立備品備件資料檔案，建材、設(shè)備等品名、產(chǎn) 地、廠家、價(jià)格等資料和實(shí)樣的收集 7 對秩序維護(hù)人員、管理人員、工程人員進(jìn)行設(shè)備 操作培訓(xùn)，掌握各設(shè)備系統(tǒng)的使用方法 8 建立消防器材檔案，對各消防栓的具體位置、配 置數(shù)量進(jìn)行登記 經(jīng)理 1 人 經(jīng)理助理 1 人 客服

34、人員 2 人 管理員 2 人 財(cái)務(wù)人員 1 人 工程人員 2 人 秩序維護(hù)隊(duì)長 1 人 秩序維護(hù)班長 3 人 秩序維護(hù)隊(duì)員 11 人 9 根據(jù)交付計(jì)劃由項(xiàng)目公司以實(shí)物的形式提供各類 辦公用品、辦公家具等（或由項(xiàng)目公司承擔(dān)費(fèi)用， 綠城物業(yè)服務(wù)集團(tuán)自行采購） 10 協(xié)助項(xiàng)目公司做好小區(qū)的開荒保潔工作（根據(jù)項(xiàng) 目公司的需求來確定） 交付 前第 一個(gè) 月 11 建立業(yè)主檔案（業(yè)主的住址、聯(lián)系電話、家庭情況 等） 12 與項(xiàng)目公司協(xié)商確定交付場地，結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際， 對實(shí)地進(jìn)行勘察 13 交付前各項(xiàng)物品采購，并協(xié)助項(xiàng)目公司布置現(xiàn)場 14 交付現(xiàn)場人員安排（除服務(wù)中心全部人員到位， 從公司總部將選派優(yōu)秀人員增

35、援交付活動(dòng)） ，確保 交付工作順利完成 15 制定交付流程、交付方案、各崗位工作職責(zé)，準(zhǔn) 備統(tǒng)一說辭、注意事項(xiàng)等 16 交付資料整理裝袋，確認(rèn)所有業(yè)主房屋的鑰匙已 經(jīng)收到、有關(guān)表格、文件均已預(yù)備完畢（如業(yè)主 手冊、產(chǎn)品說明書、品質(zhì)保證書、鑰匙等） 17 編制交付人員通訊錄，以便在交付過程中碰到問 題能及時(shí)聯(lián)系 交付 前第 一個(gè) 月 18 與項(xiàng)目公司一起召開交付碰頭會(huì)，對交付中將有 報(bào)警員 3 人 保潔主管 1 人 保潔技工 1 人 保潔員 11 人 介介 入入 時(shí)時(shí) 間間 序序 號號 工作內(nèi)容工作內(nèi)容人員介入情況人員介入情況備備 注注 可能碰到的問題進(jìn)行討論 19 組織交付預(yù)演，迎接交付 20

36、 總結(jié)交付經(jīng)驗(yàn)，準(zhǔn)備裝修管理，就交付中存在的 問題進(jìn)行匯總與分析 注： 1.以上前期介入分月介入人員數(shù)量安排參照以下前期物業(yè)服務(wù)設(shè)定的項(xiàng)目硬件條件 而定，設(shè)定的時(shí)間為 2010 年，前期介入時(shí)間為 3 個(gè)月（精裝修項(xiàng)目，前期介入時(shí)間為 6 個(gè)月） 。 2.如項(xiàng)目硬件條件、物業(yè)類型、規(guī)模、服務(wù)內(nèi)容和要求等發(fā)生變化，此項(xiàng)人員安排 作相應(yīng)變化。 3.上述人員配置中秩序秩序隊(duì)員未包含替休隊(duì)員，綠城物業(yè)服務(wù)集團(tuán)全面實(shí)行做 6 休 1，每 6 個(gè)隊(duì)員需增加 1 名替休隊(duì)員。 10項(xiàng)目前期介入服務(wù)費(fèi)用測算標(biāo)準(zhǔn)： （1）各級人員工資標(biāo)準(zhǔn) 各職級員工各職級員工月工資標(biāo)準(zhǔn)月工資標(biāo)準(zhǔn)項(xiàng)目規(guī)模工資上調(diào)浮度項(xiàng)目規(guī)模工資

37、上調(diào)浮度 經(jīng)理 6600 10-20 萬方工資為 1.1 倍, 20-30 萬方工資為 1.15 倍, 30-40 萬方工資為 1.2 倍, 40-50 萬方工資為 1.25 倍, 50 萬方以上工資為 1.4 倍 經(jīng)理助理 3500 10-20 萬方工資為 1.1 倍, 20-30 萬方工資為 1.15 倍, 30-40 萬方工資為 1.2 倍, 40-50 萬方工資為 1.25 倍, 50 萬方以上工資為 1.4 倍 園區(qū)服務(wù)專員（按助理級別） 3500 10-20 萬方工資為 1.1 倍, 20-30 萬方工資為 1.15 倍, 30-40 萬方工資為 1.2 倍, 40-50 萬方工資

38、為 1.25 倍, 50 萬方以上工資為 1.4 倍 客服人員 2000 管理員 2000 財(cái)務(wù)人員 2000 工程主管 4200 10-20 萬方工資為 1.1 倍, 各職級員工各職級員工月工資標(biāo)準(zhǔn)月工資標(biāo)準(zhǔn)項(xiàng)目規(guī)模工資上調(diào)浮度項(xiàng)目規(guī)模工資上調(diào)浮度 20-30 萬方工資為 1.15 倍, 30-40 萬方工資為 1.2 倍, 40-50 萬方工資為 1.25 倍, 50 萬方以上工資為 1.4 倍 工程人員 2200 秩序維護(hù)隊(duì)長 3100 10-20 萬方工資為 1.1 倍, 20-30 萬方工資為 1.15 倍, 30-40 萬方工資為 1.2 倍, 40-50 萬方工資為 1.25 倍

39、, 50 萬方以上工資為 1.4 倍 秩序維護(hù)班長 2000 秩序維護(hù)隊(duì)員 1650 報(bào)警員 1650 保潔主管 2650 保潔技工 2100 保潔員 1500 綠化工 1600 注： 1.上述工資標(biāo)準(zhǔn)為 2012 年的工資標(biāo)準(zhǔn)，并以杭州地區(qū) 10 萬方普通住宅項(xiàng)目為前提， 其他項(xiàng)目、非杭州地區(qū)項(xiàng)目的人員工資標(biāo)準(zhǔn)需結(jié)合項(xiàng)目檔次、項(xiàng)目所在地政策規(guī)定等來 確定。 2.上述工資標(biāo)準(zhǔn)按每年 10%上浮進(jìn)行計(jì)算,同時(shí)隨著項(xiàng)目管理成熟,正常期人員配置 可減員 10%。 （2）每月前期介入服務(wù)測算方式 序號序號費(fèi)用項(xiàng)目名稱費(fèi)用項(xiàng)目名稱計(jì)算方式計(jì)算方式備注備注 1人員工資 各級員工人數(shù)該級員工月工資標(biāo)準(zhǔn) 1.

40、167 獎(jiǎng)金是按 2 個(gè)月計(jì)算， 故折算至每月為 1.167 管理人員、工程人員人數(shù)184 元加班天 數(shù)（根據(jù)實(shí)際情況來定） 基本工資按 2000 元計(jì)算， 每天加班工資標(biāo)準(zhǔn)：2000 元/21.75 天*2 倍=184 元 2雙休日加班費(fèi) 秩序維護(hù)班長、隊(duì)員人數(shù)124 元4.3 天 基本工資按 1350 元計(jì)算， 按每周加班 1 天計(jì)算，每 月 4.3 天；每天加班工資 標(biāo)準(zhǔn)：1350 元/21.75 天 *2 倍=124 元 序號序號費(fèi)用項(xiàng)目名稱費(fèi)用項(xiàng)目名稱計(jì)算方式計(jì)算方式備注備注 保潔技工、保潔員人數(shù)120 元4.3 天 基本工資按 1310 元計(jì)算， 按每周加班 1 天計(jì)算，每 月 4

41、.3 天；每天加班工資 標(biāo)準(zhǔn)：1310 元/21.75 天 *2 倍=120 元 管理人員、工程人員人數(shù)276 元加班天 數(shù)（根據(jù)實(shí)際情況來定） 基本工資按 2000 元計(jì)算， 每天加班工資標(biāo)準(zhǔn)：2000 元/21.75 天*3 倍=276 元 秩序維護(hù)班長、隊(duì)員人數(shù)186 元加班天 數(shù)（根據(jù)實(shí)際情況來定） 基本工資按 1350 元計(jì)算， 每天加班工資標(biāo)準(zhǔn)：1350 元/21.75 天*3 倍=186 元 3 法定節(jié)假日 加班費(fèi) 保潔技工、保潔員人數(shù)181 元加班天數(shù) （根據(jù)實(shí)際情況來定） 基本工資按 1310 元計(jì)算， 每天加班工資標(biāo)準(zhǔn)：1310 元/21.75 天*3 倍=181 元 管理

42、人員、工程人員人數(shù)200 元 4工作餐費(fèi) 秩序維護(hù)班長、隊(duì)員人數(shù)240 元 5高溫費(fèi)介入人員總數(shù)200 元 介入時(shí)間為6、7、8、9 月 時(shí)有此費(fèi)用 6交通補(bǔ)貼 經(jīng)理：汽油費(fèi) 600 元 管理人員、工程人員人數(shù)50 元 7社會(huì)統(tǒng)籌保險(xiǎn)工資總額28.7% 工資總額含獎(jiǎng)金、餐費(fèi)、 加班費(fèi)、高溫費(fèi)、交通補(bǔ) 貼 8工會(huì)教育經(jīng)費(fèi)各級員工工資總額3.5% 杭州規(guī)定成立工會(huì)的單位 按工資總額 8計(jì)提，未 成立工會(huì)的 2%計(jì)提 9公積金各級員工工資（除保潔員外）12% 10過節(jié)費(fèi) 管理人員、工程人員、秩序維護(hù)班長、隊(duì)員 人數(shù)300 元/個(gè)節(jié)日 逢五一、中秋、十一、元 旦節(jié)時(shí)需計(jì)算此項(xiàng)費(fèi)用 11辦公費(fèi)1500

43、元 12固定電話費(fèi)600 元 13相關(guān)人員手機(jī)費(fèi) 經(jīng)理 300 元 助理、主管級 150 元 管理員、客服人員、財(cái)務(wù)人員、工程人員 50 元 14交通費(fèi)用600 元 管理人員、秩序維護(hù)員、報(bào)警員人數(shù)100 元 1200 元/年 15工裝費(fèi)用 工程、保潔班長、保潔員人數(shù)67 元800 元/年 16秩序維護(hù)耗材秩序維護(hù)員、報(bào)警員人數(shù)100 元 17保潔耗費(fèi)800 元 18殘疾人保障金 員工人數(shù)30480 元1.5%杭州計(jì)算公式：員工總?cè)?數(shù)（當(dāng)?shù)厣弦荒甓绕骄?工資）1.5%，杭州上年 度為 30480 元 19不可預(yù)計(jì)費(fèi)前 18 項(xiàng)之和1% 20管理費(fèi)前 19 項(xiàng)之和5% 序號序號費(fèi)用項(xiàng)目名稱費(fèi)用

44、項(xiàng)目名稱計(jì)算方式計(jì)算方式備注備注 21稅費(fèi)前 20 項(xiàng)之和（1-0.057）5.7% 22合計(jì)前 21 項(xiàng)之和 注：上述社會(huì)統(tǒng)籌保險(xiǎn)、工會(huì)教育經(jīng)費(fèi)、公積金、殘疾人保險(xiǎn)金標(biāo)準(zhǔn)以杭州地區(qū)項(xiàng) 目為參考，其他地區(qū)項(xiàng)目各項(xiàng)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)需結(jié)合項(xiàng)目所在地政策規(guī)定執(zhí)行。 第二部分第二部分 交付后前期物業(yè)服務(wù)交付后前期物業(yè)服務(wù) 前期物業(yè)服務(wù)：從物業(yè)實(shí)際交付之日起至項(xiàng)目公司與綠城物業(yè)服務(wù)集 團(tuán)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同終止之日止由物業(yè)服務(wù)單位提供的物業(yè)管理服 務(wù)。 前期物業(yè)服務(wù)按以下設(shè)置的項(xiàng)目硬件條件，確定了基本物業(yè)服務(wù)內(nèi)容 和標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)設(shè)置和人員配備以及物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。 一、項(xiàng)目硬件配備條件一、項(xiàng)目硬件配備條件

45、 1 1項(xiàng)目布局：項(xiàng)目布局：總建筑面積 10 萬平方米，高層毛坯公寓，小區(qū)設(shè)有兩 個(gè)出入口，其中一個(gè)為主出入口（主出入口都采取人車分流形式，人行入 口采取刷卡進(jìn)入形式） 。地下車庫出入口設(shè)置有道閘系統(tǒng)、不直接與市政道 路相接，訪客停車在地面解決。 2 2配套設(shè)施設(shè)備：配套設(shè)施設(shè)備：地下車庫通向各單元入口處和地下自行車入口都采 取門禁系統(tǒng)。 小區(qū)設(shè)置紅外周界報(bào)警系統(tǒng)、高清紅外攝像監(jiān)控系統(tǒng)、巡更系統(tǒng)、樓 宇可視對講系統(tǒng)、車輛管理系統(tǒng)；消防與監(jiān)控中心合在一起。 單元進(jìn)戶門設(shè)挑檐或擋雨板。 高層配置清潔樓道所必須的清洗池。住戶電表、信報(bào)箱集中設(shè)置。 路燈配置合理并采用耐銹蝕，牢固、防日曬雨淋、不怕臺風(fēng)

46、、采用節(jié) 能燈膽。 公共部位不配備中央空調(diào)、未配備熱水系統(tǒng)等公共配套。 3 3保保修修期期限限：園區(qū)設(shè)施設(shè)備、綠化要求為自交付之日（若項(xiàng)目交付時(shí)設(shè) 施設(shè)備尚未通過驗(yàn)收合格的，則按驗(yàn)收合格之日）起 不低于2 年；電氣管線、 給排水管理、設(shè)備安裝和裝修工程 要求為自交付之日（若項(xiàng)目交付時(shí)尚未通 過驗(yàn)收合格的，則按驗(yàn)收合格之日）起2 年；供熱與供冷系統(tǒng)為2 個(gè)采暖期、 供冷期；有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏不低于8 年；屋面防 水工程不低于8 年；房屋建筑的地基工程和主體結(jié)構(gòu)工程、基礎(chǔ)設(shè)施工程， 為設(shè)計(jì)文件規(guī)定的該工程的合理使用年限。 4 4其他：其他：綠化植物配置大方得體，合理選擇背陰喜

47、陽易于養(yǎng)護(hù)的植物。 5 5交付：交付：項(xiàng)目為一次性交付。 二、物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)二、物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn):不低于 2.00 元/平方米/月（不含公共能耗和園區(qū)生 活服務(wù)體系費(fèi)用） 。 三、分項(xiàng)服務(wù)內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)（依據(jù)杭州市甲級標(biāo)準(zhǔn)編制）三、分項(xiàng)服務(wù)內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)（依據(jù)杭州市甲級標(biāo)準(zhǔn)編制） 1 1綜合管理服務(wù)綜合管理服務(wù) 內(nèi)容內(nèi)容標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn) 服務(wù)機(jī)構(gòu) 設(shè)置 小區(qū)內(nèi)設(shè)置物業(yè)服務(wù)中心，實(shí)施統(tǒng)一專業(yè)化服務(wù)； 配置較先進(jìn)完備的辦公設(shè)施設(shè)備； 應(yīng)用計(jì)算機(jī)等現(xiàn)代化管理手段進(jìn)行科學(xué)管理； 辦公場所整潔有序。 管理人員 要求 中心主任（經(jīng)理）持有物業(yè)管理員上崗證和物業(yè)經(jīng)理上崗證； 管理人員和專業(yè)技術(shù)人員持證上崗；

48、 管理人員服裝統(tǒng)一，掛牌上崗，儀表整潔規(guī)范，行為規(guī)范，服務(wù)主動(dòng)、熱 情。 合同管理 與項(xiàng)目公司/業(yè)主簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同/協(xié)議，雙方責(zé)權(quán)利明確，并按照 合同協(xié)議約定提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。 檔案管理 建全小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)檔案，包括： 物業(yè)竣工驗(yàn)收檔案； 設(shè)備管理檔案； 業(yè)主或使用人資料檔案； 業(yè)主或使用人裝修檔案； 物業(yè)租賃檔案； 日常管理檔案等。 管理、考 核制度 有完善的物業(yè)管理方案； 制定小區(qū)物業(yè)管理與物業(yè)服務(wù)工作計(jì)劃，并組織實(shí)施； 制定服務(wù)中心內(nèi)部管理制度、各崗位工作標(biāo)準(zhǔn)和考核制度，并實(shí)施。 標(biāo)識標(biāo)志 小區(qū)主出入口設(shè)有小區(qū)平面示意圖，主要路口設(shè)有路標(biāo)； 各組團(tuán)、棟及單元（門）、戶和公共配套設(shè)施、

49、場地有明顯標(biāo)志。 財(cái)務(wù)管理 建立財(cái)務(wù)制度，收費(fèi)、財(cái)務(wù)管理、會(huì)計(jì)核算、稅收等方面執(zhí)行有關(guān)規(guī)定； 對物業(yè)服務(wù)費(fèi)和共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營收入的收支進(jìn)行財(cái)務(wù)管理， 內(nèi)容內(nèi)容標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn) 做到運(yùn)作規(guī)范，賬目清晰；至少每半年公開一次物業(yè)經(jīng)營收入收支情況。 園區(qū)管理 對違反業(yè)主規(guī)約（臨時(shí)管理規(guī)約）或政府有關(guān)規(guī)定的行為進(jìn)行勸阻、制止 或報(bào)有關(guān)部門處理。 公眾制度 房屋使用手冊、裝飾裝修管理規(guī)定及業(yè)主管理規(guī)約等各項(xiàng)公眾制度完善； 提供物業(yè)服務(wù)合同之外的特約服務(wù)和代辦服務(wù)的，公示服務(wù)項(xiàng)目與收費(fèi)價(jià) 目；服務(wù)窗口應(yīng)公開辦事制度、辦事紀(jì)律、收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)。 專項(xiàng)維修 資金管理 維修基金管理、續(xù)籌符合有關(guān)規(guī)定，按有關(guān)規(guī)定

50、和合同約定規(guī)范使用物業(yè) 維修資金。 創(chuàng)優(yōu)服務(wù)物業(yè)管理企業(yè)制訂爭創(chuàng)規(guī)劃和具體實(shí)施方案，并經(jīng)業(yè)主委員會(huì)同意。 服務(wù)規(guī)范 基本服務(wù)符合杭州市物業(yè)管理行業(yè)規(guī)范要求； 其它服務(wù)項(xiàng)目達(dá)到約定的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。 服務(wù)時(shí)間 周一至周日業(yè)務(wù)接待，并提供服務(wù)； 每天接待時(shí)間不少于 12 小時(shí)； 公開報(bào)修電話，24 小時(shí)受理業(yè)主或使用人報(bào)修。 業(yè)主接待 建立 24 小時(shí)值班制度，接受業(yè)主和使用人對物業(yè)管理服務(wù)報(bào)修、求助、建 議、問詢、質(zhì)疑、投訴等各類信息的收集和反饋，并及時(shí)處理，有回訪制 度和記錄；對業(yè)主或使用人的投訴在 24 小時(shí)內(nèi)答復(fù)處理。 業(yè)主溝通 每年至少 1 次征詢業(yè)主對物業(yè)服務(wù)的意見；采取走訪、懇談會(huì)、問卷調(diào)

51、查、 通訊等多種形式與不低于小區(qū)住戶 80%的業(yè)主或使用人溝通，進(jìn)行滿意情況 測評，對測評結(jié)果進(jìn)行分析并及時(shí)整改。 裝修管理 按照住宅裝飾裝修管理有關(guān)規(guī)定和臨時(shí)管理規(guī)約要求，建立完善的住宅裝 飾裝修申請、審批、巡視、驗(yàn)收等裝修管理制度； 依規(guī)定審核業(yè)主（使用人）的裝修方案，制定裝修須知告知裝修人有關(guān)裝 飾裝修的禁止行為和注意事項(xiàng)； 建立業(yè)主或使用人房屋裝修檔案； 監(jiān)督裝修過程，每日巡查 1 次裝修施工現(xiàn)場，發(fā)現(xiàn)影響房屋外觀、危及房 屋結(jié)構(gòu)安全及拆改共用管線等損害公共利益現(xiàn)象及違規(guī)裝修、違章搭建和 擅自改變房屋用途的行為及時(shí)勸阻并報(bào)告業(yè)主委員會(huì)和有關(guān)主管部門； 做好巡查記錄； 裝修完畢將業(yè)主或使

52、用人裝修資料檔案歸檔保管。 2 2公共區(qū)域秩序維護(hù)服務(wù)公共區(qū)域秩序維護(hù)服務(wù) 項(xiàng)目項(xiàng)目內(nèi)容內(nèi)容標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn) 人員要求 專職人員，以中青年為主，身體健康，工作認(rèn)真負(fù)責(zé)并定期接受培訓(xùn)； 熟悉小區(qū)的環(huán)境，能處理和應(yīng)對小區(qū)公共秩序維護(hù)工作，能正確使用各類 消防、物防、技防器械和設(shè)備，能夠熟悉、掌握各類刑事、治安案件和各 類災(zāi)害事故的應(yīng)急預(yù)案； 上崗時(shí)佩帶統(tǒng)一標(biāo)志，按需求穿戴統(tǒng)一制服（精致），裝備佩戴規(guī)范，儀 容儀表規(guī)范整齊，當(dāng)值時(shí)坐姿挺直，站崗時(shí)不倚不靠。文明值勤，訓(xùn)練有 素，言語規(guī)范認(rèn)真負(fù)責(zé)； 配備對講裝置和其他必備的安全護(hù)衛(wèi)器械。 門崗服務(wù)時(shí)間主出入口 24 小時(shí)值班看守、16 小時(shí)立崗，其中主入口高峰

53、 項(xiàng)目項(xiàng)目內(nèi)容內(nèi)容標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn) 期雙人值勤。 交接班有詳細(xì)完整的交接班記錄。 外來人員 對進(jìn)出小區(qū)的裝修、家政等勞務(wù)人員實(shí)行臨時(shí)出入證管理， 對其他外來人員詢問登記，并通過對講系統(tǒng)聯(lián)系住戶，決 定是否放行。 外來車輛 對進(jìn)出小區(qū)的車輛實(shí)施證（卡）管理和登記，引導(dǎo)車輛有 序通行、停放。 物品出門對大型物件搬出實(shí)行確認(rèn)制度，并進(jìn)行記錄。 值班室、出入 口清潔 保持值班室、出入口環(huán)境整潔、有序、道路暢通。 業(yè)主幫助在遇到業(yè)主需要幫助時(shí)，主動(dòng)熱情。 服務(wù)時(shí)間實(shí)行 24 小時(shí)巡邏。 園區(qū)巡邏 秩序維護(hù)人員手持巡更采集器，按指定的時(shí)間和路線每二 小時(shí)巡查一次，重點(diǎn)部位、重點(diǎn)區(qū)域每 1 小時(shí)巡邏一次。 車庫巡邏

54、車輛行駛安全、停放有序、無可見安全隱患。 裝修巡查發(fā)現(xiàn)違章及時(shí)制止和報(bào)告。 消防巡查消防設(shè)施完好無損，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)報(bào)告。 業(yè)主幫助在遇到業(yè)主需要幫助時(shí)，主動(dòng)熱情；在遇到住戶緊急求助 時(shí)，五分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場，采取相應(yīng)措施。 外來人員詢問 在園區(qū)內(nèi)遇見外來人員進(jìn)行詢問，并通過對講系統(tǒng)聯(lián)系住 戶，決定是否放行，排除隱患。對可疑人員及時(shí)勸離園區(qū)。 應(yīng)急響應(yīng) 接到火警、警情后五分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場，并報(bào)告業(yè)委會(huì)與警 方，協(xié)助采取有關(guān)措施。 巡邏崗 系統(tǒng)報(bào)警處理在遇到異常情況時(shí)，五分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場，采取相應(yīng)措施。 服務(wù)時(shí)間 園區(qū)設(shè)有報(bào)警中心，具備錄像監(jiān)控、樓宇對講（可視）、 周界報(bào)警（全封閉）、門鎖智能卡等技防設(shè)施

55、，24 小時(shí)開 通，并有人駐守，注視各設(shè)備所傳達(dá)的信息。 緊急處理 報(bào)警中心接到報(bào)警信號后，及時(shí)呼叫秩序維護(hù)員趕到現(xiàn)場 進(jìn)行處理。 業(yè)主幫助接受用戶救助的要求，解答用戶的詢問。 報(bào)警中心 應(yīng)急預(yù)案和 演習(xí) 報(bào)警中心控制室內(nèi)懸掛火警、水警、警情應(yīng)急預(yù)案； 每年應(yīng)組織不少于 1 次的應(yīng)急預(yù)案演習(xí)。 服務(wù)時(shí)間專職人員 24 小時(shí)巡視和協(xié)助停車事宜。 停車引導(dǎo)機(jī)動(dòng)車停放有序；非機(jī)動(dòng)車按規(guī)定位置停放，管理有序。 停車巡查 檢查車輛門窗關(guān)閉； 檢查車輛外觀； 無易燃、易爆及危險(xiǎn)物品存放。 車輛停放記錄及時(shí)完整可追溯。 車輛管理 交通標(biāo)識 地面、墻面按車輛道路行駛要求設(shè)立指示牌和地標(biāo)，車輛 行駛有規(guī)定路線。

56、 3 3共有部位、共有設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行、保養(yǎng)、維修服務(wù)共有部位、共有設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行、保養(yǎng)、維修服務(wù) 項(xiàng)目項(xiàng)目內(nèi)容內(nèi)容頻次頻次標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn) 園區(qū) 設(shè)施 房屋建筑每天巡視一次 無違反規(guī)劃私搭亂建，無擅自改變房屋 用途現(xiàn)象； 室外招牌、廣告牌、霓虹燈按規(guī)定設(shè)置， 保持整潔統(tǒng)一美觀，無安全隱患或破損； 封閉陽臺統(tǒng)一有序，色調(diào)一致，不超出 外墻面； 除建筑設(shè)計(jì)有要求外不得安裝外廊及戶 外防盜網(wǎng)、晾曬架、遮陽蓬等； 空調(diào)安裝位置統(tǒng)一，冷凝水集中收集， 支架無銹蝕。 門窗、樓內(nèi)、外 墻面、頂面、地 面、路燈、樓道 燈、草坪燈、景 觀燈、車庫燈等 園區(qū)設(shè)施 每天巡視一次 玻璃、門窗配件完好，門、窗開閉靈活 并無

57、異常聲響； 房屋外觀完好、整潔、外墻面磚、涂料、 頂面粉刷層無大面積剝落，面磚、地磚 平整，無大面積起殼、缺損、無污跡； 路燈完好率不低于 95%，樓道燈等公共 照明設(shè)備完好。 圍墻每周巡查一次圍墻完好，鐵柵欄圍墻表面無銹蝕。 場地、道路、路 面、側(cè)石、井蓋 等 每周二次巡查 道路通暢，路面平整；井蓋無缺損、無 丟失，路面井蓋不影響車輛和行人通行。 休閑椅、涼亭、 雕塑、景觀小品、 護(hù)欄 每日一次巡查 保持原有面貌，保證其安全使用。 室外健身設(shè)施、 兒童樂園等 每日一次巡查 發(fā)現(xiàn)損壞立即修復(fù)，保證器械、設(shè)施的 安全使用。 安全標(biāo)志等每半月檢查一次保證標(biāo)志清晰完整，設(shè)施運(yùn)行正常。 每月檢查一次，

58、視 情況及時(shí)清掏 公共雨、污水 管道 疏通每年一次 暢通無堵。 每月檢查一次 化糞池 半年清掏一次 通暢無堵塞無滿溢。 每日檢查 景觀水池 每季度清洗 無滲水、無破損、底部無嚴(yán)重積塵。 每周檢查 道閘 半年保養(yǎng) 起動(dòng)靈活，完好無損，正常使用。 圍墻鐵質(zhì)護(hù)欄每年保養(yǎng)一次無明顯銹跡。 景觀水池、水系不定期保養(yǎng)無滲水、無破損。 園區(qū) 設(shè)施 標(biāo)識 每年維護(hù)無破損無缺失。 項(xiàng)目項(xiàng)目內(nèi)容內(nèi)容頻次頻次標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn) 每月檢查一次單元電表箱、配 電箱、配電柜及 每層管線分線盒 每季清潔一次 無積塵，接頭無松動(dòng)現(xiàn)象。 主要用電線路的 絕緣狀況 每半年測試一次絕緣良好。 供電 系統(tǒng) 配電箱/柜 每年保養(yǎng)無積塵，接頭無松動(dòng)現(xiàn)象。 供水設(shè)備每周檢查三次以上 水泵每季對潤滑點(diǎn)加油 泵房、管道 每季一次除銹、油 漆 運(yùn)行正常，設(shè)施完好、無滲漏、無污染， 保證二次供水正常。 水箱、蓄水池每年定期二次清洗 二次供水水質(zhì)符合國家生活用水標(biāo)準(zhǔn)。 供水 系統(tǒng) 減壓閥每年二次測壓并記錄 無滲漏現(xiàn)象。 水箱、蓄水池蓋 板，溢流管口金 屬防護(hù)網(wǎng) 每季檢查 水箱、蓄水池蓋板保持完好并加鎖，溢 流管口安裝金屬防護(hù)網(wǎng)并完好。 暴露水管 秋、冬季進(jìn)行防凍 保養(yǎng) 保證二次供水正常。 每層水表箱內(nèi)閥 門接口及