酒店會(huì)所策劃和經(jīng)營模式

1、酒店籌建投資管理-酒店會(huì)所策劃和經(jīng)營模式（上）酒店管理-關(guān)于會(huì)所1、性質(zhì)：會(huì)所系規(guī)劃部門批準(zhǔn)的商品住宅 商業(yè)配套房中用于向業(yè)主提供：商業(yè)、 娛樂、文體等綜合配套服務(wù)的場(chǎng)所。房地產(chǎn)登記部核發(fā)的房地產(chǎn)權(quán)證，按“會(huì)所” 確定房屋類型和用途，開發(fā)商、 經(jīng)營者不能將會(huì)所用作它途。2、權(quán)屬：開發(fā)商應(yīng)與購房人在商品房預(yù)售合同中對(duì) 會(huì)所所有權(quán)是屬開發(fā)商還是 屬全體購房人進(jìn)行約定，不作約定的，會(huì)所所有權(quán)為開發(fā)商所有。3、構(gòu)成：主要有體育運(yùn)動(dòng)場(chǎng)、餐飲娛樂場(chǎng)、多功能場(chǎng)、辦公場(chǎng)構(gòu)成，表現(xiàn)形式 如下；體育運(yùn)動(dòng)場(chǎng)：棋牌室、健身房等，規(guī)模較大的還有網(wǎng)球場(chǎng)、游泳池等設(shè)施； 餐飲休閑場(chǎng)：咖啡廳、書畫室等；多功能場(chǎng)：室外廣場(chǎng)、室

2、內(nèi)大廳等；主要作為 銷售階段的售樓處接待和展示大廳；辦公場(chǎng)：辦公室、會(huì)議室等，主要作為銷售 階段的辦公室。4、職能：會(huì)所的使用功能分前期銷售職能和后期 經(jīng)營（服務(wù)）職能，前期銷售 職能指在樓盤入伙前，會(huì)所主要用于銷售中心，擔(dān)負(fù)樓盤展示推介和客戶接待等 市場(chǎng)銷售功能，在項(xiàng)目全部完成且客戶全部入伙后， 會(huì)所的前期規(guī)劃的功能開始 全部進(jìn)入實(shí)施階段，即 會(huì)所進(jìn)入后期運(yùn)營和服務(wù)階段。5、分類（如圖）酒店管理-會(huì)所問題會(huì)所作為目前房地產(chǎn)配套服務(wù)不可或缺的一部分， 在完成前期形象展示和銷售現(xiàn) 場(chǎng)功能后，將進(jìn)入經(jīng)營階段。以深圳為例，目前會(huì)所的經(jīng)營情況普遍不理想面達(dá) 80%以上，尤其是一些大眾化住宅的會(huì)所經(jīng)營。

3、目前會(huì)所面臨的普遍問題，有以下幾點(diǎn)：1、權(quán)屬問題（產(chǎn)權(quán)和經(jīng)營權(quán)的界定）1999年前的會(huì)所作為住宅的公攤面積計(jì)入房價(jià)， 會(huì)所的產(chǎn)權(quán)歸屬于全體業(yè)主所 有；1999年之后，會(huì)所產(chǎn)權(quán)與住宅產(chǎn)權(quán)被分開，明確歸屬于開發(fā)商所有。產(chǎn)權(quán) 決定經(jīng)營權(quán)，開發(fā)商由于擁有 會(huì)所產(chǎn)權(quán)而必須負(fù)責(zé)其 經(jīng)營問題，會(huì)所的經(jīng)營好壞， 與產(chǎn)權(quán)所有者一一開發(fā)商有直接的關(guān)系。2、管理問題（非專業(yè)管理和經(jīng)營比較普遍）排除會(huì)所前期策劃的遺留問題不顧，會(huì)所的經(jīng)營和管理的非專業(yè)化，是其經(jīng)營不 善的后天原因。表現(xiàn)在會(huì)所的經(jīng)營管理大多由開發(fā)商的非 專業(yè)人員進(jìn)行管理，或 者由服務(wù)型的物業(yè) 管理公司管理，經(jīng)營業(yè)績可以想見。3、功能問題（提供哪些有效服務(wù)

4、）重前期銷售，輕后期經(jīng)營，是目前會(huì)所經(jīng)營不善的主要原因。當(dāng)會(huì)所所承擔(dān)的銷 售功能結(jié)束后，其真正的功能便凸現(xiàn)而出，但是，由于產(chǎn)權(quán)歸屬問題，發(fā)展商對(duì) 后期的經(jīng)營采取委托經(jīng)營的方式，如由發(fā)展商遺留人員經(jīng)營 管理，或者由物業(yè)管 理公司兼職經(jīng)營管理。4、定位問題（面向那些客戶服務(wù)）我們發(fā)現(xiàn)，大多虧損的會(huì)所在客戶定位方面，為保證社區(qū)的安全和安靜等管理需 要，以社區(qū)內(nèi)部業(yè)主為服務(wù)對(duì)象，而排斥社區(qū)外人群。同時(shí)，在提供的服務(wù)內(nèi)容 方面，較少聽取業(yè)主的建議和意見，缺乏改進(jìn)和創(chuàng)新，人為的將本社區(qū)消費(fèi)群體 推向社區(qū)外部的商業(yè)配套。5、轉(zhuǎn)型問題（參與社會(huì)分工）社區(qū)會(huì)所的規(guī)劃初衷，在排除銷售功能外，大多是以彌補(bǔ)周邊社會(huì)配

5、套不成熟環(huán)境，或者提高住宅服務(wù)檔次為目的。 但是，隨著周邊市政配套和生活氛圍的逐步 完善和成熟，與社區(qū)會(huì)所功能相似或者相同的市政配套、 商業(yè)配套愈來愈多，與 會(huì)所形成直接競爭局面。面對(duì)隨時(shí)可能流失的社區(qū)客戶，社區(qū)會(huì)所必須面對(duì)現(xiàn)實(shí), 做好經(jīng)營轉(zhuǎn)型的準(zhǔn)備，參與到社會(huì)分工配套體系中去。會(huì)所經(jīng)營中所面臨的大面積虧損，究其原因，第一，短視的前期策劃是先天原因，如會(huì)所的位置、檔次、體量、商業(yè)劃分等硬件規(guī)劃，如果缺乏市場(chǎng)消費(fèi)基礎(chǔ)、缺 乏經(jīng)營的前瞻性、缺乏局部改造的可能，加大了會(huì)所后期商業(yè)化經(jīng)營的風(fēng)險(xiǎn)。第 二，比較落后的經(jīng)營管理水平，是會(huì)所虧損的人為原因，如深圳的發(fā)展商大多將會(huì)所經(jīng)營權(quán)委托給毫無經(jīng)營經(jīng)驗(yàn)的內(nèi)部

6、殘留人員， 或者給物業(yè)管理公司，致使會(huì) 所經(jīng)營出現(xiàn)不必要的問題。酒店籌建投資管理-酒店會(huì)所策劃和經(jīng)營模式（中）酒店管理-會(huì)所策劃根據(jù)上面對(duì)會(huì)所問題和原因的分析，解決或者避免會(huì)所 經(jīng)營不善的根本在于兩點(diǎn)，即強(qiáng)化前期 會(huì)所策劃和加強(qiáng)后期 專業(yè)經(jīng)營化管理。一、會(huì)所前期策劃的參照因素1、項(xiàng)目性質(zhì)會(huì)所策劃以服務(wù)項(xiàng)目住宅為基礎(chǔ)需要，所以項(xiàng)目的屬性和對(duì)應(yīng)的住戶的特征， 是 會(huì)所策劃必須首要考慮的問題。如大眾精品住宅、高尚人文社區(qū)住宅、高密度小 戶型住宅、等不同住宅項(xiàng)目對(duì) 會(huì)所服務(wù)的要求不同。（如圖）2、區(qū)域特點(diǎn)（成熟市區(qū)、城鄉(xiāng)結(jié)合部位、邊遠(yuǎn)郊區(qū)、新中心區(qū)）（如圖）3、人文特點(diǎn)（如圖） 4、周邊配套調(diào)查 第一

7、，對(duì)項(xiàng)目本身商業(yè)規(guī)劃進(jìn)行了解，第二，對(duì)項(xiàng)目周邊商業(yè)配套進(jìn)行調(diào)查，第三，對(duì)項(xiàng)目周邊市政配套現(xiàn)狀和規(guī)劃進(jìn)行調(diào)查摸底。 根據(jù)周邊商業(yè)和市政配套的 分布和規(guī)劃情況，進(jìn)行 會(huì)所的整體策劃，但必須掌握以下幾個(gè)原則：1）會(huì)所位置靠近商業(yè)和市政配套分布點(diǎn)和規(guī)劃點(diǎn)（非經(jīng)營性 會(huì)所除外）；2）會(huì)所體量參考商業(yè)和市政配套的體量；3）會(huì)所建筑特色與商業(yè)和市政配套有明顯的個(gè)性區(qū)分；4）會(huì)所商業(yè)劃分以競爭商業(yè)為參照，進(jìn)行差異化；5）會(huì)所商業(yè)超向務(wù)必與競爭商業(yè)和市政設(shè)施相對(duì)，或者同向；6）如項(xiàng)目屬于新區(qū)項(xiàng)目，會(huì)所規(guī)劃堅(jiān)持分期彈性原則；5、會(huì)所的生命周期會(huì)所的誕生主要目的，一是彌補(bǔ)和提升社區(qū)生活配套，二是營造社區(qū)小范圍公共溝

8、通場(chǎng)所。隨著周邊商業(yè)和市政配套的日漸成熟， 會(huì)所逐漸成為社區(qū)內(nèi)部心靈溝 通的主要所在，如中國古代的村鎮(zhèn)祠堂和西方城鎮(zhèn)的教堂，其經(jīng)濟(jì)意義逐步泯滅， 取而代之的是道德和心靈歸屬，此時(shí)會(huì)所的商業(yè)經(jīng)營使命將終結(jié)。會(huì)所的生命周 期曲線見下圖。會(huì)所策劃的流程在明確會(huì)所策劃需要的參照要素之后， 會(huì)所策劃工作進(jìn)入實(shí)際操作階段。實(shí)際操 作流程。（如圖所示）酒店管理-會(huì)所策劃要素 1、體量按照目前會(huì)所的一般特征，會(huì)所的建筑面積與項(xiàng)目總建筑面積的比例為 1: 100 左右。如錦繡江南建筑面積為 40萬平米，會(huì)所為3000平米，加上第四期入伙 住戶，會(huì)所面積將日益減小，社區(qū)生活對(duì)周邊商業(yè)和市政配套的依賴性加強(qiáng)。2、風(fēng)

9、格如果會(huì)所獨(dú)立于住宅，建筑風(fēng)格必須有特色，而會(huì)所特色必須與項(xiàng)目特色相吻合， 但又必須有區(qū)別，能體現(xiàn)整個(gè)項(xiàng)目傳達(dá)的文化和精神理念。 如錦繡江南會(huì)所建筑 外觀形似展館和運(yùn)動(dòng)館，極具現(xiàn)代感，但是沒有與打中國文化牌的項(xiàng)目主題關(guān)聯(lián)， 假如設(shè)計(jì)為古典式的展覽館，或者仿故宮古代建筑，或者細(xì)部以江南建筑形態(tài)表 現(xiàn)，則更貼近主題。3、位置會(huì)所的位置策劃必須考慮到以下因素，第一，服務(wù)便利性，第二，經(jīng)營的便利性， 第三，回避地塊的價(jià)值和增值區(qū)域。以下位置為 會(huì)所常見的分布點(diǎn)，第一，靠近 主干道，交通便利且起到隔音效果，提升后面的住宅價(jià)值；第二，靠近低樓層， 對(duì)于高層住宅，較低樓層的價(jià)值比較低，同時(shí)考慮到對(duì)外經(jīng)營，以

10、及對(duì)高層住戶 的最少干擾，比較適合 會(huì)所；第三，靠近景觀資源差的一面，留價(jià)值空間大的方 向給住宅產(chǎn)品。4、功能功能即會(huì)所的經(jīng)營業(yè)態(tài)，功能的定位必須結(jié)合幾個(gè)需要，第一，銷售辦公功能需 要，如務(wù)必設(shè)計(jì)大廳和辦公區(qū)間，第二，體現(xiàn)項(xiàng)目核心文化的需要，如以中國文 化為核心賣點(diǎn)的項(xiàng)目，會(huì)所可以重點(diǎn)突出書畫展覽需要的展館設(shè)計(jì)， 第三，普通 娛樂休閑的需要，如設(shè)計(jì)棋牌室、桌球室、乒乓球室、茶館等文化娛樂體育場(chǎng)所， 第四，體現(xiàn)項(xiàng)目特色的需要，在體現(xiàn)核心文化價(jià)值的設(shè)計(jì)基礎(chǔ)上， 業(yè)態(tài)的設(shè)計(jì)應(yīng) 避免面面俱到，應(yīng)該有側(cè)重點(diǎn)，如把會(huì)所的核心功能定位為區(qū)域藝術(shù)中心， 或者 有特色的酒吧夜總會(huì)等，為經(jīng)營鋪墊。5、檔次會(huì)所檔次

11、應(yīng)該與項(xiàng)目定位相適應(yīng)，檔次高低的評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)有會(huì)所規(guī)模、 會(huì)所位置、 會(huì)所裝修、會(huì)所配套、服務(wù)質(zhì)量、管理水平等，如別墅區(qū)的會(huì)所切忌做成大雜院 式和敞開式的游戲廳，或者任人出入對(duì)外營業(yè)的低級(jí)夜總會(huì)， 而大型普通社區(qū)的 會(huì)所以5星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)裝修，高貴的外表拒人以千里之外。6、分期會(huì)所經(jīng)營的內(nèi)外結(jié)合是必經(jīng)之路，所以前期會(huì)所策劃應(yīng)該具有前瞻性，提前考慮 到經(jīng)營性需求，如在會(huì)所的分期建設(shè)，會(huì)所功能劃分要保證結(jié)構(gòu)可以修改，人防 設(shè)施的預(yù)留（而目前流行的半地下車庫在人防方面存在問題），拆建的便利性等。 酒店籌建投資管理-酒店會(huì)所策劃和經(jīng)營模式（下）酒店管理-會(huì)所創(chuàng)新1、會(huì)所形式雙會(huì)所即基于臨街的主 會(huì)所基礎(chǔ)上，在社

12、區(qū)內(nèi)部增加一個(gè)內(nèi)部 會(huì)所。臨街會(huì)所的設(shè)計(jì)參 照商業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，主要功能是前期銷售功能和后期營業(yè)性質(zhì)的商業(yè)服務(wù)功能，最終以對(duì)外經(jīng)營為目的；內(nèi)部會(huì)所建于社區(qū)內(nèi)部，體量不要求大，但是可以彈性劃分， 其功能為社區(qū)服務(wù)，不對(duì)外營業(yè)，在服務(wù)內(nèi)容的設(shè)計(jì)上，與臨街會(huì)所內(nèi)容不能競 爭，但是對(duì)外部商業(yè)配套形成價(jià)格優(yōu)勢(shì)， 有利于留住內(nèi)部業(yè)主，與臨街會(huì)所形成 互補(bǔ)的綜合優(yōu)勢(shì)，與外部商業(yè)性配套競爭。目的，一是可以進(jìn)一步提升社區(qū)檔次，二是增強(qiáng)會(huì)所與外部同類配套的競爭力， 三是可以形成“以會(huì)所養(yǎng)會(huì)所”的良性模式，四是增加活動(dòng)空間，滿足不同層次 業(yè)主需求。雙會(huì)所比較適合大型以上社區(qū)配套策劃，對(duì)于中小型社區(qū)不太適合。虛擬會(huì)所與傳統(tǒng)的

13、會(huì)所空間相對(duì)應(yīng)，利用網(wǎng)絡(luò)技術(shù)，建立社區(qū)網(wǎng)上會(huì)所，全天候?yàn)闃I(yè)主提供服務(wù)，進(jìn)一步擴(kuò)大業(yè)主和會(huì)員的溝通交流空間。 傳統(tǒng)會(huì)所具備的娛樂功能、商 務(wù)保健功能大部分可以實(shí)現(xiàn)，如網(wǎng)上聊天室、網(wǎng)上棋牌室、網(wǎng)上游戲室、網(wǎng)上醫(yī) 療室、網(wǎng)上購物、網(wǎng)上影院、網(wǎng)上商務(wù)預(yù)約等服務(wù)，會(huì)所 管理的網(wǎng)絡(luò)服務(wù)信息處 理中心遠(yuǎn)程進(jìn)行調(diào)控。2、分期會(huì)所（第一期銷售功能、第二期整體功能再造）目前會(huì)所經(jīng)營不善的主要原因是策劃的前瞻性不足。 對(duì)于大型房地產(chǎn)項(xiàng)目，一般開發(fā)周期3年左右，甚至更長。而目前比較普遍的 會(huì)所，是在項(xiàng)目第一期前階段建成使用，并陪伴項(xiàng)目3年以上。同時(shí)，項(xiàng)目的分期開發(fā)策略，使住宅產(chǎn)品品質(zhì)與時(shí)俱進(jìn)和日益改善，反而使會(huì)所建筑

14、形態(tài)和劃分等迅速落伍。為了避免出現(xiàn)這 一情況，會(huì)所策劃應(yīng)該與項(xiàng)目平行前進(jìn)，分期開發(fā)建設(shè)的穩(wěn)妥策略（參照高交會(huì) 展館的分期建設(shè)）。具體步驟見下表。酒店管理-會(huì)所經(jīng)營針對(duì)第二章會(huì)所目前存在的經(jīng)營問題，除第三章從前期策劃方面提出解決辦法外，本章主要從 經(jīng)營角度，提出解決之道。一、專業(yè)管理一一引入 專業(yè)的管理公司根據(jù)在深圳的小范圍調(diào)查，絕大部分的住宅會(huì)所 管理由開發(fā)商委托物業(yè) 管理公司 負(fù)責(zé)。這對(duì)于只提供內(nèi)部業(yè)主服務(wù)的 會(huì)所來說，管理工作比較簡單，物業(yè)公司基 本可以勝任。但是對(duì)于對(duì)外 經(jīng)營性會(huì)所的管理，物業(yè)公司具有先天不足。所以， 引入專業(yè)的會(huì)所管理機(jī)構(gòu)是改善會(huì)所虧損局面的當(dāng)務(wù)之急。n備選的會(huì)所管理者

15、1）酒店管理公司2）娛樂管理經(jīng)營公司二、連鎖經(jīng)營嘗試連鎖化經(jīng)營會(huì)所本質(zhì)上是社區(qū)性配套機(jī)構(gòu)，健康的會(huì)所運(yùn)營必須遵守企業(yè)運(yùn)營方式，實(shí)現(xiàn)自 負(fù)盈虧。借鑒物業(yè)管理的品牌連鎖經(jīng)營，會(huì)所管理和經(jīng)營也可以實(shí)現(xiàn)品牌化和連 鎖化。在此必須明確發(fā)展商必須在會(huì)所的品牌和經(jīng)營業(yè)績之間作出選擇，即授予 經(jīng)營者以自主會(huì)所品牌。則以或則經(jīng)營利潤為目標(biāo)，反之則繼續(xù)貼補(bǔ)虧損。與超 市、物管公司相同，會(huì)所 管理公司將成為房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈中一個(gè)嶄新角色。三、會(huì)員制管理一一扭虧和服務(wù)并行會(huì)員制可以有效的區(qū)分會(huì)所核心客戶和普通客戶， 同時(shí)可以實(shí)現(xiàn)會(huì)所的動(dòng)靜管理 和安全管理。目前，大多數(shù)住宅會(huì)所在對(duì)外 經(jīng)營中，對(duì)內(nèi)部業(yè)主實(shí)行會(huì)員制 管理, 區(qū)別服務(wù)和區(qū)別定價(jià)，有效解決會(huì)所虧損的問題，且兼顧會(huì)所對(duì)內(nèi)部業(yè)主提供優(yōu) 惠服務(wù)的主要功能。一、業(yè)主參與一一業(yè)主委員會(huì)參與管理在現(xiàn)有的管理經(jīng)營決策體系中，增加業(yè)主委員會(huì)席位，參與 會(huì)所的經(jīng)營和管理。 由于會(huì)所產(chǎn)權(quán)歸屬開發(fā)商所有，但是業(yè)主與會(huì)所之間存在最為密切的關(guān)系，尤其 是非對(duì)外經(jīng)營性會(huì)所，所以，會(huì)所一管理必須針對(duì)其目標(biāo)客戶一一業(yè)主的需求改善，否則沒有出路。而業(yè)主自治機(jī)構(gòu)一一業(yè)主委員會(huì)成為會(huì)所管理者傾聽客 戶意見的主要通道。吸納業(yè)委會(huì)參與會(huì)所決策