商業(yè)銀行住房抵押貸款證券化風(fēng)險(xiǎn)管理

1、 中南大學(xué) central south university 1 商業(yè)銀行住房抵押貸款證券化風(fēng) 險(xiǎn)管理 以建元為例 中南大學(xué) central south university 2 論文結(jié)構(gòu)思維導(dǎo)圖論文結(jié)構(gòu)思維導(dǎo)圖 中南大學(xué) central south university 3 現(xiàn)今，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)主要的融資渠道依然是 銀行。銀行初始信貸占房地產(chǎn)資金來(lái)源的30%，而 預(yù)售款也主要是住戶以抵押貸款的形式從銀行借貸， 大約占20%，另外根據(jù)房地產(chǎn)業(yè)建筑方先期墊資的 背景，大約25%的資金也是來(lái)自銀行。綜合以上分 析，銀行信貸占房地產(chǎn)融資的75%。這種融資渠道 的單一性，使銀行承受了巨大的風(fēng)險(xiǎn)。 我國(guó)

2、在2005年的時(shí)候批準(zhǔn)了建行試點(diǎn)mbs，最 后到2008年，銀行推出了20多個(gè)mbs產(chǎn)品。但是， 其后發(fā)展基本停滯。 研究意義及背景研究意義及背景 “ 從2006年開始，美國(guó)次級(jí)抵押貸款危機(jī)逐步顯現(xiàn)，逐 漸席卷美國(guó)，歐洲，日本等主要金融市場(chǎng)，最終演變成了 “上個(gè)世紀(jì)三十年代以來(lái)最嚴(yán)重”金融危機(jī)。 關(guān)鍵字： 房?jī)r(jià)下跌 現(xiàn)金流中斷 鏈?zhǔn)椒磻?yīng) 數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)貨幣網(wǎng) 中南大學(xué) central south university 4 建元模式介紹建元模式介紹 ! 關(guān)于信托 型spv 1 2 我國(guó)公司 法，信托 法無(wú)法確定 spv地位 無(wú)法實(shí)現(xiàn)真 實(shí)銷售，從 而無(wú)法完成 風(fēng)險(xiǎn)隔離 各主體運(yùn)作流程圖 中南大學(xué)

3、 central south university 5 信用風(fēng)險(xiǎn)信用風(fēng)險(xiǎn) 信用風(fēng)險(xiǎn)最主要的影響就是違約風(fēng)險(xiǎn)。而在此討論的 是購(gòu)房者由于房?jī)r(jià)下跌，通過(guò)理性違約從而減少損失。 0 2 4 6 8 10 12 一月二月三月四月五月六月七月八月九月十月十一月 十二月 2011年我國(guó)年我國(guó)70個(gè)大中城市房屋價(jià)格漲跌（月度同比）個(gè)大中城市房屋價(jià)格漲跌（月度同比） 70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格70個(gè)大中城市新房銷售價(jià)格 % 而且住房抵押貸款時(shí)間周期一 般長(zhǎng)達(dá)1030年，使得違約風(fēng)險(xiǎn) 具有較長(zhǎng)的潛伏性。 中南大學(xué) central south university 6 違約風(fēng)險(xiǎn)違約風(fēng)險(xiǎn) 圖圖4.2.3 福州，泉州

4、，深圳地區(qū)建行違約情況福州，泉州，深圳地區(qū)建行違約情況 中南大學(xué) central south university 7 外資逃離風(fēng)險(xiǎn)外資逃離風(fēng)險(xiǎn) 外商投資中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)，主要是基于我國(guó)廣闊的投資“錢景”以及 人民幣升值的預(yù)期。而由于現(xiàn)今房地產(chǎn)行業(yè)低迷，而且人民幣短期匯 率的穩(wěn)定性，加大了外資出逃的可能性。 北京市工商局14日公布的數(shù)據(jù)顯示,2011年度,北京新設(shè)立外資 房地產(chǎn)企業(yè)129家,同比減少55.82%,有217家外資房地產(chǎn)企業(yè)退 出市場(chǎng)。截至2011年底,全市實(shí)有外資房地產(chǎn)企業(yè)1330家,同比 減少7.9%. 資料來(lái)源：南方都市報(bào) 2012.02.13數(shù)據(jù)來(lái)源：google finan

5、ce usd:cny 匯率五年走勢(shì)圖 中南大學(xué) central south university 8 利率風(fēng)險(xiǎn)利率風(fēng)險(xiǎn) 利率風(fēng)險(xiǎn)主要是指由于利率的不確定性，使得住房抵押貸款證券產(chǎn)品 損益難以確定。同時(shí)，利率風(fēng)險(xiǎn)還對(duì)住房抵押貸款中提前償付行為具 有很大的影響。 在我國(guó)，利率風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)在兩個(gè)方面： 1 2 我國(guó)利率市場(chǎng)化不足；利率水平無(wú)法反應(yīng)市場(chǎng)上真實(shí)的 資金供求關(guān)系。 一年期利率變動(dòng)情況利率變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)； 中南大學(xué) central south university 9 圖圖 4.2福州，泉州，深圳建行本金償付情況福州，泉州，深圳建行本金償付情況 提前償付提前償付 中南大學(xué) central sout

6、h university 10 發(fā)達(dá)國(guó)家或地區(qū)經(jīng)驗(yàn)與教訓(xùn)發(fā)達(dá)國(guó)家或地區(qū)經(jīng)驗(yàn)與教訓(xùn) 美國(guó)次貸危機(jī)蔓延圖 香港mbs發(fā)展經(jīng)驗(yàn) 從1980年指1999年，香港個(gè)人 住房抵押貸款余額從117億港元增 長(zhǎng)到4782億港元，從占銀行貸款比 例不到10%增至29.2%。 由于香港成熟金融市場(chǎng)體系和 良好的政府監(jiān)管，香港的住房抵押 貸款證券化從1997年推出以后，得 到了飛速的發(fā)展，對(duì)香港的住房金 融體系產(chǎn)生了深遠(yuǎn)的影響。 中南大學(xué) central south university 11 風(fēng)險(xiǎn)防范策略與舉措風(fēng)險(xiǎn)防范策略與舉措 相比于西方發(fā)達(dá)國(guó)家，我國(guó)住房抵押貸款證券化起步比較晚，而mbs本身涉及到銀行、 證券、保險(xiǎn)、信托、基金以及律師事務(wù)所、會(huì)計(jì)師事務(wù)所等中介機(jī)構(gòu)。然而，我國(guó)在 相關(guān)法律架構(gòu)上以及人才環(huán)境上，明顯不匹配。 1 2 3 建立健全相關(guān)法律法規(guī) 住房抵押貸款證券化屬于結(jié)構(gòu)性融資方式，所以需要一系 列相關(guān)法律來(lái)確保融資的正常進(jìn)行和利益的正常分配。 規(guī)范提前償付處罰金 如果銀行不收取違約金的話，借款者一旦有能力償還，就 會(huì)提前償付；如果收取違約金，借款者所付的違約金的存 在既可以阻止提前償還，又可以彌補(bǔ)提前還貸的損失。 建立健全擔(dān)保和評(píng)級(jí)體系 建立專門的信貸擔(dān)保機(jī)構(gòu)，對(duì)信貸資產(chǎn)進(jìn)行擔(dān)保，不僅僅 可以轉(zhuǎn)移信貸資產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)，減少呆壞賬對(duì)于