萬(wàn)科地產(chǎn)設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)(DOC84頁(yè))

1、統(tǒng)一技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)（2021版）編制中心研發(fā)部日期2021年12月30日校對(duì)日期審核日期批準(zhǔn)日期修訂記錄日 期修訂狀態(tài)修改內(nèi)容修改人校對(duì)人審核人批準(zhǔn)人參加討論認(rèn)定人員：目錄總則第一部分 總圖設(shè)計(jì)第一章 規(guī)模等級(jí).模式與主要配套指標(biāo)第二章 總平面規(guī)劃要點(diǎn)第三章 公共設(shè)施規(guī)劃要點(diǎn)第四章 營(yíng)銷(xiāo)體驗(yàn)區(qū)規(guī)劃要點(diǎn)第五章 小區(qū)內(nèi)交通系統(tǒng)設(shè)計(jì)要點(diǎn)第二部分 建筑專(zhuān)業(yè)第一章 萬(wàn)科現(xiàn)有風(fēng)格純化第二章 住宅技術(shù)要求第三章 會(huì)所技術(shù)要求第四章 配套商業(yè)技術(shù)要求第五章 地下車(chē)庫(kù)技術(shù)要求第六章 建材選用標(biāo)準(zhǔn)第三部分 結(jié)構(gòu)專(zhuān)業(yè)第一章 各類(lèi)建筑的結(jié)構(gòu)形式及材料限額標(biāo)準(zhǔn)第二章 結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)總則第三章 材料選用范圍第四章 各類(lèi)建筑的具體要求

2、第五章 填充墻中構(gòu)造柱、圈梁、過(guò)梁的布置原則及配筋要求第四部分 給排水專(zhuān)業(yè)第一章 住宅技術(shù)要求（未含超高層）第二章 會(huì)所技術(shù)要求第三章 配套商業(yè)技術(shù)要求第四章 地下車(chē)庫(kù)技術(shù)要求第五部分 暖通空調(diào)專(zhuān)業(yè)第一章 住宅技術(shù)要求第二章 會(huì)所技術(shù)要求第三章 配套商業(yè)技術(shù)要求第四章 地下車(chē)庫(kù)技術(shù)要求第六部分 電氣專(zhuān)業(yè)第一章 住宅技術(shù)要求第二章 會(huì)所技術(shù)要求第三章 配套商業(yè)技術(shù)要求第四章 地下車(chē)庫(kù)技術(shù)要求第七部分 室內(nèi)專(zhuān)業(yè)第一章 會(huì)所技術(shù)要求第二章 住宅公共部位技術(shù)要求第三章 營(yíng)銷(xiāo)樣板房技術(shù)要求第四章 精裝修房技術(shù)要求第八部分 景觀專(zhuān)業(yè)第一章 景觀等級(jí)分類(lèi)第二章 景觀構(gòu)成第三章 不同風(fēng)格景觀要求第四章 景觀設(shè)

3、計(jì)要求總則一、編制目的1. 結(jié)合萬(wàn)科房地產(chǎn)集團(tuán)獨(dú)有的開(kāi)發(fā)模式和經(jīng)驗(yàn)，通過(guò)對(duì)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)未涉及到的總結(jié)提煉形成了萬(wàn)科住宅統(tǒng)一技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。本標(biāo)準(zhǔn)針對(duì)萬(wàn)科住宅項(xiàng)目存在的主要問(wèn)題進(jìn)行針對(duì)性編制，作為設(shè)計(jì)研發(fā)三創(chuàng)工作第一階段核心成果。2. 該標(biāo)準(zhǔn)將作為集團(tuán)項(xiàng)目設(shè)計(jì)、施工等工作的技術(shù)依據(jù)，與成本標(biāo)準(zhǔn)、營(yíng)銷(xiāo)標(biāo)準(zhǔn)共同構(gòu)成萬(wàn)科產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)。3. 該標(biāo)準(zhǔn)每年修訂一次，由研發(fā)中心負(fù)責(zé)起草、修訂，技術(shù)決策小組審核，各相關(guān)中心、項(xiàng)目公司執(zhí)行。二、適用范圍本措施適用于萬(wàn)科地產(chǎn)集團(tuán)開(kāi)發(fā)的住宅項(xiàng)目，承接萬(wàn)科地產(chǎn)集團(tuán)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)施工單位，在施工中應(yīng)按照本措施和當(dāng)?shù)氐南嚓P(guān)規(guī)定及技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，統(tǒng)一現(xiàn)場(chǎng)施工程序化做法，提高住宅開(kāi)發(fā)綠化建造質(zhì)量。

4、三、總設(shè)計(jì)要求1. 施工圖設(shè)計(jì)單位應(yīng)作為設(shè)計(jì)總包，配合市政設(shè)施配套專(zhuān)項(xiàng)設(shè)計(jì)，匯總管網(wǎng)綜合圖；配合各設(shè)備專(zhuān)業(yè)廠商完成專(zhuān)項(xiàng)設(shè)計(jì)；配合室內(nèi)外精裝修等專(zhuān)項(xiàng)設(shè)計(jì)，完成審核，并蓋章出圖。同時(shí)包括各項(xiàng)專(zhuān)業(yè)廠家二次設(shè)計(jì)的審核工作。2. 正圖及每次修改圖紙編號(hào)必須注明版本與日期以便圖紙查閱、區(qū)分和存檔。3. 方案設(shè)計(jì)單位要提供建筑外裝材料一覽表，要提供外立面造型的重要節(jié)點(diǎn)詳圖。4. 住宅結(jié)構(gòu)專(zhuān)業(yè)應(yīng)當(dāng)按照戶(hù)型要求進(jìn)行結(jié)構(gòu)優(yōu)化5. 方案設(shè)計(jì)單位及其施工設(shè)計(jì)單位在擴(kuò)初階段，施工圖階段平面圖及立面圖上標(biāo)明雨水管，陽(yáng)臺(tái)落水管的位置。6. 建筑專(zhuān)業(yè)要協(xié)調(diào)各專(zhuān)業(yè)保證凈高要求，各專(zhuān)業(yè)要表達(dá)開(kāi)關(guān)、插座、管井、箱、柜、雨水口、地漏

5、、潔具、集水坑等的定位。7. 管線(xiàn)綜合與景觀設(shè)計(jì)要同步進(jìn)行，密切聯(lián)動(dòng)。第一部分 規(guī)劃總圖設(shè)計(jì)第一章 規(guī)模等級(jí).模式與主要配套指標(biāo) 1.規(guī)模等級(jí) 分類(lèi)規(guī)范類(lèi)型人口規(guī)模(人)戶(hù)數(shù)(戶(hù))用地規(guī)模(公頃)建筑規(guī)模(萬(wàn)平方米)城郊超級(jí)大盤(pán)城市片區(qū)規(guī)模10-20萬(wàn)3.06 .4萬(wàn).150200-300城郊中等大盤(pán)居住區(qū)規(guī)模3-5萬(wàn)1.01.6萬(wàn)60-15060-150城郊普通大盤(pán)大小區(qū)規(guī)模1.2-1.8萬(wàn)0.40.6萬(wàn)20-3030-502.超級(jí)大盤(pán)規(guī)劃結(jié)構(gòu) 分類(lèi)布局結(jié)構(gòu)物業(yè)基本單位網(wǎng)狀道路形態(tài)高開(kāi)放性布局片區(qū)+組團(tuán)級(jí)街坊組團(tuán)級(jí)街坊(6-12萬(wàn))城市主次干道組團(tuán)級(jí)道路(寬度借鑒小區(qū)級(jí)道路)中開(kāi)放性布局片區(qū)

6、+小區(qū)級(jí)街坊 小區(qū)級(jí)街坊(15-30萬(wàn))城市主次干道小區(qū)級(jí)道路低開(kāi)放性布局片區(qū)+居住區(qū)+小區(qū)+組團(tuán)小區(qū)城市主次干道居住區(qū)級(jí)路3.道路等級(jí)分類(lèi)距離(米)道路紅線(xiàn)或建筑控制線(xiàn)之間(米)路面寬度(米)通行模式城市主次干道0.7-1.5km30-50米3.75mx4(6)過(guò)境居住區(qū)級(jí)道路紅線(xiàn)20m9-12過(guò)境小區(qū)級(jí)道路建筑控制線(xiàn)間10或14(采暖區(qū))6-9過(guò)境或非過(guò)境組團(tuán)級(jí)道路建筑控制線(xiàn)間8或10(采暖區(qū))3-5非過(guò)境宅間小路-2.5非過(guò)境4.配套商業(yè)等級(jí)分類(lèi)基本商業(yè)面積基本設(shè)置業(yè)態(tài)基本設(shè)置業(yè)態(tài)配套業(yè)態(tài)大型商業(yè)中心（超級(jí)大盤(pán)）6-12萬(wàn)平米大型商場(chǎng)+步行街區(qū)+酒店/酒店公寓購(gòu)物中心、超市、百貨店，文化

7、娛樂(lè)、餐飲旅游、金融服務(wù)、圖書(shū)報(bào)刊、郵電業(yè)中等商業(yè)中心（中等大盤(pán)）2.5-3萬(wàn)平米中型商場(chǎng)+步行街區(qū)+(酒店/酒店公寓)超市、便利店、醫(yī)藥店，菜市場(chǎng)、餐飲生活服務(wù)、圖書(shū)報(bào)刊、郵電業(yè)街坊商業(yè)（普通大盤(pán)）總建筑面積的8-15%沿街商鋪或沿街商業(yè)內(nèi)街便利店、餐飲店，生活服務(wù)業(yè)對(duì)10萬(wàn)人以下的超級(jí)大盤(pán)，大型商業(yè)中心與中等商業(yè)中心整合即可5.會(huì)所面積與數(shù)量項(xiàng)目規(guī)模會(huì)所總面積單個(gè)會(huì)所面積與數(shù)量備注超級(jí)大盤(pán)S總建x0.04-0.066000-8000;按照居住區(qū)數(shù)量設(shè)置1個(gè)有五星級(jí)酒店和大型商業(yè)中心，可折減相應(yīng)功能面積中等大盤(pán)S總建x0.07-0.104000-6000;每個(gè)居住區(qū)規(guī)模設(shè)置1-2個(gè)普通大盤(pán)S

8、總建x0.10-0.15 3000-5000;1個(gè)第二章 總平面規(guī)劃要點(diǎn)1.要有分期分區(qū)建設(shè)圖，包含售樓處、樣板房、看房通道的位置和相應(yīng)的景觀范圍。 2.圖紙要充分清楚表達(dá)各種人、車(chē)、物等的流線(xiàn)和各流線(xiàn)與出入口、停車(chē)場(chǎng)（位）、廣場(chǎng)、消防車(chē)道及消防登高面設(shè)計(jì)的關(guān)系。3.地形復(fù)雜的基地，應(yīng)做好豎向設(shè)計(jì)、排水系統(tǒng)設(shè)計(jì)，尤其是室外廣場(chǎng)、道路與建筑入口之間的豎向處理。場(chǎng)地排水設(shè)計(jì)，做到簡(jiǎn)潔通暢；盡量使用暗溝組織場(chǎng)地的排水系統(tǒng)，確需使用明溝時(shí)，需減少對(duì)環(huán)境的影響。4.總平圖要明示各種配套設(shè)施的位置和指標(biāo)（如物業(yè)用房、物業(yè)崗?fù)ぜ拔飿I(yè)名稱(chēng)背景墻、衛(wèi)生站、居委會(huì)、治安聯(lián)防站、垃圾收集站，以及化糞池、隔油池、地下

9、油庫(kù)等）?；S池、隔油池等的布置應(yīng)方便檢修和使用。5.應(yīng)特別注意進(jìn)排風(fēng)井、排煙井、設(shè)備吊裝孔洞、機(jī)動(dòng)非機(jī)動(dòng)車(chē)出入口等各類(lèi)出地面建（構(gòu)）筑物的位置、體量與立面設(shè)計(jì)，美觀實(shí)用。6.項(xiàng)目公司應(yīng)現(xiàn)場(chǎng)實(shí)測(cè)市政部門(mén)提供的各管網(wǎng)接口的坐標(biāo)和標(biāo)高，無(wú)誤后提供設(shè)計(jì)。對(duì)小區(qū)內(nèi)綜合管線(xiàn)進(jìn)行有機(jī)的組織，盡量將檢查井、雨水井、通風(fēng)井等設(shè)于隱蔽處或結(jié)合景觀設(shè)計(jì)綜合處理。7.高端項(xiàng)目尤其別墅類(lèi)要注重顧客心理:01首層樓面標(biāo)高一定要統(tǒng)一,避免業(yè)主忌諱投訴;02高低起伏通過(guò)景觀來(lái)做;03坡地建筑宜選擇陽(yáng)坡布置建筑,保證南低北高。8.小區(qū)中心景觀帶中軸線(xiàn)盡端宜有主體建筑收尾，不宜形成穿透性景觀結(jié)構(gòu)。第三章 公共設(shè)施規(guī)劃要點(diǎn)1.設(shè)

10、備用房應(yīng)在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段權(quán)衡設(shè)計(jì)、成本、工程等各方因素，確定其位置。一般宜盡量考慮結(jié)合地下車(chē)庫(kù)布置；必須布置在地上時(shí)，應(yīng)避免對(duì)小區(qū)景觀造成不利影響，不應(yīng)對(duì)周邊的住戶(hù)形成噪音、灰塵、視覺(jué)等的干擾。同時(shí)，應(yīng)設(shè)置合理的路徑供工作人員進(jìn)出設(shè)備用房。2.物業(yè)管理處首先盡量考慮布置在會(huì)所地下室，可考慮報(bào)建與實(shí)際使用分開(kāi)；其次考慮布置在住宅首層；必須布置在地上獨(dú)立建筑時(shí)，應(yīng)在不影響小區(qū)功能布局的前提下，布置在便捷位置(如入口附近)，便于小區(qū)的管理，方便住戶(hù)的使用同時(shí)應(yīng)減少對(duì)小區(qū)的影響。3.物業(yè)管理處的使用要求通常包含會(huì)議室、管理員辦公室、業(yè)委會(huì)辦公室、財(cái)務(wù)室、客戶(hù)接待室，一般結(jié)合國(guó)家地方規(guī)定及物業(yè)部門(mén)要求設(shè)計(jì)

11、。4.物業(yè)管理使用的維修、保潔、綠化等倉(cāng)庫(kù)應(yīng)應(yīng)避免對(duì)小區(qū)景觀、住戶(hù)形成干擾，可結(jié)合地下室空間設(shè)置。5.總控室應(yīng)與消防控制室結(jié)合布置，在滿(mǎn)足消防要求的前提下應(yīng)便于小區(qū)管理和使用。6.垃圾房應(yīng)設(shè)在小區(qū)的最小風(fēng)向的上風(fēng)向和較隱蔽的位置以減少對(duì)住戶(hù)的干擾。（其面積由住戶(hù)數(shù)量來(lái)計(jì)算決定，一般不小于6平方米），與住宅距離不宜小于10米，外部與道路相連；應(yīng)設(shè)給水點(diǎn)和地漏，其地面及內(nèi)壁宜貼光滑、易清潔飾面材料，并配置給排水設(shè)施、排氣通風(fēng)設(shè)施和照明設(shè)施（設(shè)計(jì)過(guò)程中應(yīng)確定垃圾收集形式，即采用垃圾房還是環(huán)保型垃圾收集設(shè)備）。7.垃圾房的地面標(biāo)高設(shè)計(jì)應(yīng)考慮垃圾的轉(zhuǎn)運(yùn)方式：桶裝垃圾裝車(chē)對(duì)地面無(wú)特別要求； 壓縮式垃圾清運(yùn)

12、車(chē)要求地面高出室外地面1.5米且層高不小于4.5米。進(jìn)出口的門(mén)應(yīng)考慮耐久性。10.公共洗手間是提供給小區(qū)內(nèi)活動(dòng)或工作（如保安、保潔人員）的人員使用的。通常布置在首層較為隱蔽的位置；其數(shù)量與選點(diǎn)應(yīng)考慮距離因素保證使用者能方便地使用；其使用要求僅需滿(mǎn)足便器、洗手盆及拖布池即可。9.崗?fù)の恢么_定時(shí)應(yīng)該充分考慮人行、車(chē)行的進(jìn)出口關(guān)系，造型應(yīng)與小區(qū)形象相適，配備電話(huà)、網(wǎng)絡(luò)、空調(diào)、照明等設(shè)施；各主要出入口崗?fù)ひ嗽O(shè)衛(wèi)生間；讀卡器位置應(yīng)與崗?fù)ね瑐?cè)，方便停車(chē)取卡、讀卡及繳費(fèi)，同時(shí)，應(yīng)設(shè)置遮雨設(shè)施。第四章 營(yíng)銷(xiāo)體驗(yàn)區(qū)規(guī)劃要點(diǎn)一營(yíng)銷(xiāo)體驗(yàn)區(qū)規(guī)劃要點(diǎn)1.選址應(yīng)盡量布置在城市人流往返較多處，以達(dá)到吸引人流、增加拜訪量的要

13、求。1.1選址應(yīng)靠近城市主要道路，特別是優(yōu)先選擇主要道路交叉口處。1.2選址應(yīng)靠近超市、商業(yè)、公園、健身、娛樂(lè)等大量人流聚集、流動(dòng)處。1.3項(xiàng)目地塊周邊有景觀資源時(shí)，選址應(yīng)盡量臨近自然景觀。1.4一般會(huì)所宜與主次出入口結(jié)合布置。1.5地塊條件為以上4種情況綜合時(shí)，應(yīng)按1、2、3、4的順序優(yōu)先考慮。 2.營(yíng)銷(xiāo)體驗(yàn)區(qū)一般包括會(huì)所兼售樓處，觀房動(dòng)線(xiàn)，一期樣板樓區(qū)。2.1營(yíng)銷(xiāo)體驗(yàn)區(qū)一般宜界定為一期整體開(kāi)發(fā)范圍或者一期開(kāi)發(fā)范圍的主要部分。2.2樣板樓區(qū)建議在不影響整體規(guī)劃空間效果的前提下，將項(xiàng)目各種類(lèi)型樓盤(pán)綜合布置，從而為后期開(kāi)發(fā)產(chǎn)品定位及產(chǎn)品調(diào)整提供實(shí)質(zhì)性依據(jù)。2.3樣板樓區(qū)在不影響整體規(guī)劃空間效果的

14、前提下，宜將形象價(jià)值最高的住宅類(lèi)型集中。3.營(yíng)銷(xiāo)體驗(yàn)區(qū)總體造價(jià)宜高出項(xiàng)目平均成本30% -50%。二會(huì)所兼售樓處規(guī)劃要點(diǎn)1.會(huì)所及室外場(chǎng)地占地面積應(yīng)控制在3000-5000 m2左右。1.1如會(huì)所與樣板樓間有大型花園（包括地下及地上花園），或者會(huì)所周?chē)O(shè)置網(wǎng)球場(chǎng)，室外大型泳池，則另外增加相應(yīng)場(chǎng)地面積。1.2如用地用地紅線(xiàn)與道路紅線(xiàn)間有較大綠帶并且可以利用，可相應(yīng)減小前廣場(chǎng)面積。1.3會(huì)所前廣場(chǎng)面積不宜小于1500平米，進(jìn)深不宜小于30米，寬度不宜小于50米。2.售樓處應(yīng)盡量靠近道路紅線(xiàn)，從道路上看售樓處外墻LOGO標(biāo)識(shí)應(yīng)醒目、清晰。3.停車(chē)：售樓處室外應(yīng)設(shè)置15-30個(gè)停車(chē)位，停車(chē)路面宜鋪砌植

15、草磚。4.廣場(chǎng)：售樓處室外應(yīng)布置面積不小于600 m2的硬質(zhì)廣場(chǎng)，用于SP活動(dòng)使用，也可以做成景觀淺水池形式（SP活動(dòng)時(shí)把水抽干作為廣場(chǎng)使用）；廣場(chǎng)可不占用售樓處用地，而是暫時(shí)借用整體規(guī)劃用地，作為臨時(shí)功能和臨時(shí)用地設(shè)計(jì)。5.景觀：通向售樓處主入口的道路應(yīng)布置為景觀道，可采用鋪地、綠化、水景等手法來(lái)組織。對(duì)于售樓處洽談區(qū)等休閑、座談的區(qū)域，室外應(yīng)布置優(yōu)美的景觀環(huán)境。第五章 小區(qū)內(nèi)交通系統(tǒng)設(shè)計(jì)要點(diǎn)一、 基本原則1、 人車(chē)分流。2、 人行便捷。3、 車(chē)行通而不暢。4、 高效，人車(chē)流基本不發(fā)生紊流，合并，沖突，交叉。5、 要與景觀、建筑、管線(xiàn)良好的組織起來(lái)。6、 主次入口布置要合理，數(shù)量要經(jīng)過(guò)計(jì)算、

16、檢驗(yàn)、復(fù)核、審定。二、基本設(shè)計(jì)措施與設(shè)計(jì)手法詳見(jiàn)總圖附錄01。附錄01.小區(qū)內(nèi)交通系統(tǒng)設(shè)計(jì)手法1、主次入口宜開(kāi)于城市次干道。2、從入口起即做人車(chē)分離?？刹捎么笮￠T(mén)、隔離欄予以劃分。對(duì)于整體上抬式人車(chē)分流可用臺(tái)階及扶梯劃分。3、路網(wǎng)組織要高效合理，可采用外圍式，串聯(lián)組團(tuán)式，分割管理式，整體上抬式等。外圍式在入口分流后，即將車(chē)行道繞整個(gè)小區(qū)外圍環(huán)繞，車(chē)流導(dǎo)入外圍的地庫(kù)入口，或?qū)虢M團(tuán)的外圍入口。而內(nèi)部只允許人流通行。串聯(lián)組團(tuán)式對(duì)于大的小區(qū)，外圍已不能滿(mǎn)足交通及規(guī)范的要求?？刹捎么?lián)組團(tuán)式。將車(chē)行到分隔及串聯(lián)組織各組團(tuán)，車(chē)流引入組團(tuán)的一到兩點(diǎn)，在各組團(tuán)內(nèi)做到人車(chē)分流。分割管理式對(duì)于消防規(guī)范強(qiáng)制要求而

17、非交通必須的道路，可用隔離樁分離，地面材質(zhì)異化，平時(shí)車(chē)輛不允許通行，以做到人車(chē)分流。整體上抬式可結(jié)合成本及市場(chǎng)考慮，將小區(qū)內(nèi)的第一層整體架空，做車(chē)庫(kù)或半地下車(chē)庫(kù)，車(chē)流從小區(qū)入口直接入庫(kù)，人流通過(guò)電梯或臺(tái)階入小區(qū)首層平面，以此達(dá)到人車(chē)分流目的。4、人行便捷。既有人行便捷出入小區(qū)的通道，也有服務(wù)與欣賞景觀，休閑娛樂(lè)，體育鍛煉的人行景觀小道。5、車(chē)行要通而不暢。防止小區(qū)道路成為外來(lái)車(chē)輛的穿越道路，造成小區(qū)混亂，并使小區(qū)品質(zhì)下降。6、由第3條在大的方面已經(jīng)防止人車(chē)流混雜，但在小的方面仍需采取措施。如：設(shè)置交通標(biāo)示：采用車(chē)無(wú)法通行的措施，如：道路異化、限寬、隔離樁等；加強(qiáng)監(jiān)控與管理，隨時(shí)調(diào)節(jié)。水系、臺(tái)階

18、等景觀軟阻隔。外圍式路網(wǎng)串聯(lián)組團(tuán)式路網(wǎng)整體上抬式路網(wǎng)分割管理式路網(wǎng)車(chē)行要通而不暢防止人車(chē)流混雜第二部分 建筑專(zhuān)業(yè)第一章 萬(wàn)科現(xiàn)有風(fēng)格純化與提升風(fēng)格體系地中海官邸風(fēng)格地中海田園風(fēng)格森海灣度假風(fēng)格風(fēng)格特點(diǎn)典雅華貴.細(xì)部豐富舒緩浪漫.追求質(zhì)樸與手工感 明快浪漫.熱帶休閑外飾特點(diǎn)紅瓦屋頂紅瓦.花瓦紅瓦.藍(lán)瓦出檐深遠(yuǎn)，裝飾繁細(xì)出檐中等，裝飾簡(jiǎn)潔出檐較小，裝飾極潔凹凸有致，變化較規(guī)則。多用細(xì)膩線(xiàn)腳，雙短列柱，古典柱式，組合窗套，浮雕，壁柱拱廊等要素。墻體顏色淺黃，飽和度中，明度較高。通過(guò)屋頂變化，退臺(tái)，陽(yáng)臺(tái)穿插等手法形成參差錯(cuò)落的豐富體形變化；線(xiàn)腳.窗套較為簡(jiǎn)潔；墻體顏色中黃，飽和度較低（較高亦可），明度

19、較低。屋頂變化豐富；陽(yáng)角，陽(yáng)臺(tái)窗洞輪廓圓潤(rùn)；白色墻體熱反射性好。宜提倡單體簡(jiǎn)潔，群體高低錯(cuò)落有致，整體變化豐富的建筑形象藝術(shù)。主墻體為涂料；1-3層為暖色砂巖或頁(yè)巖基座，基座普通段宜1.5-2層，八角陽(yáng)臺(tái)或客廳陽(yáng)臺(tái)，交通核處可考慮局部3層，形成變化；宜采用水平錯(cuò)縫規(guī)則貼法，垂直宜寬窄相間；勒腳可考慮采用蘑菇石或與基座相同；石材與涂料交界處宜采用線(xiàn)腳過(guò)渡。頂層露臺(tái)可考慮木質(zhì)或仿木花架，顏色為深栗色。主墻體為涂料，1-2層基座可考慮借鑒托斯卡納風(fēng)格，采用天然石材或文化石，為考慮施工效果，一般宜相對(duì)規(guī)則。根據(jù)體形變化，可采用2種石材形成肌理變化；根據(jù)閣樓，八角亭處可考慮基座與主體皆作石材，形成穿插變

20、化；主墻體涂料根據(jù)體形變化顏色可采用同色系2種顏色，一般分界處為外墻陰腳部分?；茴?lèi)似官邸風(fēng)格。主墻體為涂料；1-3層局部突出部為可考慮采用天然石材，結(jié)合深色木質(zhì)花架，作為中介材料，以與周?chē)G色植物取得更加和諧的關(guān)系。勒腳周?chē)瞬捎霉嗄菊趽?，以避免排水溝?duì)建筑形象與景觀形象的破壞。同時(shí)基墻排水溝可不用考慮作特殊裝飾處理。=裝修特點(diǎn)硬裝華貴，墻體多用木裝飾板，大理石壁柱，臺(tái)盆等。線(xiàn)腳細(xì)膩，天棚多做吊頂；軟裝古典華貴。硬裝簡(jiǎn)潔，公共部分多為中黃色涂料，局部房間涂料顏色變化，色彩飽和度較低；軟裝豐富，各種壁掛裝飾豐富。建議采用西班牙田園與東南亞巴厘島風(fēng)格的混合體。即深栗色木材或藤編作為硬裝重要元素與

21、家具的主要材料。景觀特點(diǎn)重點(diǎn)區(qū)域宜考慮采用熱帶植物，強(qiáng)調(diào)坡度變化，道路宜屈曲回環(huán)，植被宜疏密相間，開(kāi)闔有序。強(qiáng)調(diào)首層住戶(hù)的私密性。亭閣花架雕塑宜采用經(jīng)典歐式造型。小尺度景觀，較小間距下不感覺(jué)到壓抑。一般宜采用同緯度氣候區(qū)域常用植物，形成多重垂直綠化，品種豐富，綠量較大。通過(guò)陶罐，小塊磚石材甬路，木質(zhì)或鐵藝小品營(yíng)造氣氛。熱帶植被。暴雨強(qiáng)度大，多為紅沙土，建議土坡為緩，通過(guò)植物的垂直變化形成高低錯(cuò)落，起伏有致的形象。重點(diǎn)區(qū)域考慮大椰王，聚集處采用榕樹(shù)，花池矮墻多用火山石。適用項(xiàng)目低層.多層.小高層.高層低層.多層.小高層.低層.多層.小高層.高層適用高度別墅.多高層住宅項(xiàng)目別墅.類(lèi)別墅海南項(xiàng)目.熱

22、帶休閑風(fēng)格標(biāo)桿企業(yè)廣州北京星河灣北京上海龍湖艷瀾山萬(wàn)科杭州歐洲原型西班牙意大利官邸及宮殿西班牙意大利莊園建筑希臘克里特島風(fēng)格現(xiàn)有項(xiàng)目世紀(jì)城系列（主體風(fēng)格）軍山.鎮(zhèn)江項(xiàng)目.海門(mén)局部海南森海灣項(xiàng)目第二章 住宅技術(shù)要求第一節(jié).住宅外立面設(shè)計(jì)要點(diǎn)1.采用三段式建筑形式，根據(jù)建筑高度的不同，選擇合式的比例關(guān)系。2.立面在外裝貼面材料變化處、門(mén)窗周?chē)?、?yáng)臺(tái)、露臺(tái)、檐口等處做出細(xì)部線(xiàn)腳過(guò)渡。3.窗框考慮香檳色，窗框分格不要太細(xì)碎。要求廠家根據(jù)建筑門(mén)窗表及門(mén)窗圖集，根據(jù)施工工藝及驗(yàn)收規(guī)范再出一遍門(mén)窗圖集，并要求原設(shè)計(jì)單位復(fù)核。4.底層勒腳處不露墻根，綠化緊貼建筑，建筑四周僅留出單元出入口。5.地方規(guī)范要必加外

23、遮陽(yáng)的項(xiàng)目:應(yīng)對(duì)措施:01窗扇盡量布置在外墻內(nèi)側(cè),建議加窗套;02在窗外采用織物下拉窗簾式外遮陽(yáng),尺寸小不影響外立面造型,便于拆卸更換;03造價(jià)便宜。6雨水管高端項(xiàng)目可以通過(guò)虹吸排水或內(nèi)排水解決，中端項(xiàng)目盡量布置在隱蔽處，如外墻凹進(jìn)部位或陰角處。雨水管應(yīng)避免過(guò)多彎頭，當(dāng)遇到建筑腰線(xiàn)或其它突出墻面裝飾物時(shí)，雨水管宜直通。7陽(yáng)臺(tái)落水管要求：布置在陽(yáng)臺(tái)內(nèi)側(cè)：01無(wú)外裝飾柱時(shí)：一般布置在外墻側(cè)一邊；陰角陽(yáng)臺(tái)布置在陰角處；02有裝飾柱時(shí):裝飾柱外緣高層采用混凝土L型構(gòu)造柱,上下鋼筋拉結(jié);多層采用磚砌構(gòu)造柱,上下鋼筋拉結(jié);落水管布置在L型構(gòu)造柱陰角部位。L型構(gòu)造柱內(nèi)側(cè)宜采用輕質(zhì)砌塊，將落水管隱藏。8空調(diào)位

24、與空調(diào)冷凝水管要求：01.空調(diào)位盡量考慮結(jié)合陽(yáng)臺(tái)，露臺(tái)布置；02.空調(diào)位盡量考慮做到外墻凹進(jìn)部位或陰角處；03.空調(diào)位位于凸窗下，隔板不應(yīng)采用實(shí)體墻面以避免安裝不便及影響散熱；04.空調(diào)位位于平窗下，鐵藝隔板兩側(cè)應(yīng)大于窗套邊200mm,冷凝立管應(yīng)布置在窗套與外墻陰角處;05.精裝修房建議空調(diào)冷凝水由室內(nèi)機(jī)冷凝水口沿墻地暗埋PVC管引至就近的衛(wèi)生間或陽(yáng)臺(tái)地漏。9雨水管,陽(yáng)臺(tái)水落管,空調(diào)冷凝水管宜與墻體顏色相同，建議物資統(tǒng)一向生產(chǎn)廠家訂制，但應(yīng)禁止在白色pvc管材上噴涂顏料，不耐久。10外墻基座規(guī)則石材貼面的勾縫寬度建議為12-15mm。11雙聯(lián)窗設(shè)計(jì)要求：01客廳與主臥室部位不出現(xiàn)雙聯(lián)窗；02雙

25、聯(lián)窗盡量布置在次要房間；03南立面雙聯(lián)窗的數(shù)量不超過(guò)20%；04雙聯(lián)窗盡量出現(xiàn)在頂部1-2層即可。第二節(jié).公共部分設(shè)計(jì)要點(diǎn) 一首層門(mén)廳與門(mén)廊空間1除類(lèi)似海南地區(qū)項(xiàng)目外，其余地區(qū)北向電梯廳不考慮敞開(kāi)式。2單元入口前宜做門(mén)廊或采用玻璃雨蓬，雨蓬必須有坡度并有組織排水，靠墻一側(cè)設(shè)300 mm混凝土翻邊。入口應(yīng)設(shè)入戶(hù)對(duì)講機(jī)等設(shè)施，并應(yīng)進(jìn)行無(wú)障礙設(shè)計(jì)。3單元門(mén)不應(yīng)采用無(wú)框玻璃門(mén)，開(kāi)啟扇應(yīng)設(shè)電磁門(mén)鎖、閉門(mén)器及門(mén)碰。門(mén)窗應(yīng)有詳細(xì)設(shè)計(jì)，型材安全性、玻璃安全性應(yīng)經(jīng)過(guò)專(zhuān)業(yè)計(jì)算，并滿(mǎn)足建筑設(shè)計(jì)的要求。4住宅入口大堂面積，多層宜為812 、中高層（18層以下）宜為1525 ，高層（18層以上）宜位25-30，大堂面積

26、不包括電梯廳面積。5入口大堂一般應(yīng)設(shè)置公告欄、信報(bào)箱，休息座椅；高檔樓盤(pán)共享型大廳（2-3個(gè)單元共享）宜增設(shè)電子顯示屏、服務(wù)臺(tái)、寄存間等功能、提供休息飲品服務(wù)。 6信報(bào)箱的深度應(yīng)可投放16開(kāi)本雜志，可考慮與奶箱結(jié)合布置。在大堂內(nèi)時(shí)，宜考慮外投內(nèi)取：模式01.作專(zhuān)門(mén)信報(bào)投遞間，凈寬不宜小于1.5米；模式02.箱設(shè)在大堂外時(shí)需考慮防雨，上加玻璃雨棚并盡量潛入墻體內(nèi)（參見(jiàn)上海綠城）；模式03信報(bào)箱在架空層時(shí)，應(yīng)有照明；04雙廳設(shè)計(jì)：外廳設(shè)信報(bào)箱，不設(shè)門(mén)禁，內(nèi)廳為業(yè)主入口。7消火栓箱、電表箱等水電設(shè)備應(yīng)避免設(shè)在首層大廳的主要視線(xiàn)范圍內(nèi)，可設(shè)于樓梯間內(nèi)，但應(yīng)避開(kāi)人行主要通道。以上箱體應(yīng)當(dāng)采用嵌壁式安裝。

27、二電梯廳、走廊 1電梯廳、敞開(kāi)式過(guò)道、走廊應(yīng)加強(qiáng)遮雨及排水措施，防止雨水倒灌。地面采用防滑材料，找坡(敞開(kāi)式走廊靠外側(cè)可考慮作淺邊溝)并設(shè)地漏。外設(shè)花池應(yīng)考慮取水點(diǎn)和排水設(shè)施。2應(yīng)避免從公共空間跨越或翻爬至戶(hù)內(nèi)，尤其注意防止從欄桿、水平挑板等處跨越。3公共空間應(yīng)合理安排消火栓箱的安裝位置，避開(kāi)廳、臥室墻面及正對(duì)戶(hù)門(mén)設(shè)置，消火栓箱必須采用嵌壁式安裝。4強(qiáng)弱電井宜合并為1個(gè)，以減小管井面積，提高得房率。豎井應(yīng)利用通道作為檢修面積，高層豎井凈寬度不宜小于060m；多層豎井凈寬度不宜小于035m；管井門(mén)寬度設(shè)計(jì)應(yīng)保證維修操作方便。5所有管道井門(mén)上緣宜與入戶(hù)門(mén)上緣齊平，即2100高度。設(shè)備管井應(yīng)設(shè)不少于

28、100mm高的門(mén)檻，門(mén)檻高度應(yīng)與踢腳高度一致。管井門(mén)油漆顏色宜與周邊墻體顏色一致或者與樓梯間疏散防火門(mén)顏色一致。三電梯1電梯門(mén)口做高差10-20mm的反坡，防止電梯井進(jìn)水。2住宅每單元至少有一臺(tái)電梯通達(dá)地下車(chē)庫(kù)。3在初步設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)階段，電梯數(shù)量應(yīng)經(jīng)計(jì)算確定。電梯的服務(wù)質(zhì)量應(yīng)滿(mǎn)足以下要求：乘客平均等候時(shí)間不宜超過(guò)120秒，發(fā)梯間隔時(shí)間不宜超過(guò)60秒。4電梯數(shù)量、容量和速度表 標(biāo)準(zhǔn)建筑數(shù)量（臺(tái)）額定容量P（人）速度V（m/s）經(jīng)濟(jì)級(jí)常用級(jí)舒適級(jí)豪華級(jí)住宅80-100戶(hù)/臺(tái)60-80戶(hù)/臺(tái)40-60戶(hù)/臺(tái)40戶(hù)/臺(tái)8，10，151-2.55高檔住宅宜考慮電梯直接入戶(hù)設(shè)計(jì)；觀景住宅宜考慮設(shè)觀光電

29、梯；為了與歐式風(fēng)格協(xié)調(diào)，不宜采用弧形觀光電梯；高層豪華住宅宜考慮傭人電梯與主人電梯分離設(shè)計(jì)。四公共樓梯間1單元交通核平面應(yīng)合理、緊湊，盡量減少公攤面積，保證高得房率。1疏散樓梯應(yīng)盡量考慮自然通風(fēng)。2樓梯應(yīng)注意梁底碰頭問(wèn)題，高度較高或較低的樓梯平臺(tái)不設(shè)吸頂燈，可設(shè)置壁燈。3樓梯間窗戶(hù)開(kāi)啟扇的高度應(yīng)滿(mǎn)足安全高度和方便開(kāi)啟的要求，落地玻璃窗應(yīng)設(shè)護(hù)欄。樓梯間為敞開(kāi)式時(shí)，應(yīng)采取措施防止臺(tái)風(fēng)時(shí)雨水飄入梯間，并設(shè)地漏，樓梯間地磚應(yīng)考慮防滑。同時(shí)應(yīng)防止從梯間攀爬至戶(hù)內(nèi)的可能性。4雙跑樓梯間層高2.90米，開(kāi)間控制在2.60-2.70米；高層剪刀梯樓梯間的凈長(zhǎng)度不宜超過(guò)6.60米；電梯前室的寬度控制不宜小于1.

30、8；電梯井道尺寸設(shè)計(jì)要求按照選用具體電梯產(chǎn)品的最小尺寸進(jìn)行設(shè)計(jì)，18層以上宜考慮高速電梯。五屋面1屋面局部作為頂層業(yè)主的私家花園使用時(shí)，應(yīng)滿(mǎn)足防火規(guī)范所要求的公共疏散面積和疏散要求，并預(yù)留公共設(shè)施檢修通道，私家花園欄桿設(shè)計(jì)應(yīng)保證屋面排水暢通。2屋頂私家花園、露臺(tái)應(yīng)考慮安全防范措施；頂層陽(yáng)臺(tái)應(yīng)考慮晾衣遮雨設(shè)計(jì)。3上人屋面宜考慮可做公共屋頂花園。鋪地布磚，女兒墻壓頂及壓頂上避雷帶等應(yīng)精細(xì)考慮，屋頂排氣管應(yīng)做美化處理；屋頂宜作局部花架，考慮遮雨設(shè)計(jì)，花架可宜布置室外桌椅；屋頂綠化宜采用盆栽植物；女兒墻高度不宜過(guò)高，如外立面需要做超高女兒墻（仿檐）時(shí)，應(yīng)設(shè)置相應(yīng)洞口，避免屋頂空間閉塞。4上層屋面的雨水

31、不應(yīng)排入下層私家使用的屋面和露臺(tái)。5機(jī)房屋面應(yīng)設(shè)爬梯，便于檢修，爬梯應(yīng)有防止兒童攀爬的措施。6屋頂排氣管外加鋼管保護(hù)，鋼管與結(jié)構(gòu)層應(yīng)有可靠連接。在排氣管300范圍內(nèi)多加一層柔性防水層。第三節(jié).套內(nèi)空間設(shè)計(jì)要點(diǎn)單體得房率：18層以上不小于81%，11-18層不小于84%，7-11層不小于87%，多層花園洋房不小于87%。當(dāng)設(shè)計(jì)有創(chuàng)意，并有新賣(mài)點(diǎn)的房型，得房率可適當(dāng)放開(kāi)。一套內(nèi)入口空間1入戶(hù)門(mén)1.1入戶(hù)門(mén)應(yīng)具備防盜功能，門(mén)洞高不少于2100mm，門(mén)洞寬按兩種考慮，子母門(mén)寬1300mm，單扇門(mén)寬1000mm（門(mén)扇凈寬900mm）。 1.2一梯三四戶(hù)單元，中間單元防盜門(mén)宜設(shè)通風(fēng)裝置。1.3入戶(hù)門(mén)應(yīng)設(shè)墻

32、垛，垛寬不小于100mm，可能情況下垛寬200mm。1.4入戶(hù)門(mén)不宜正對(duì)居室門(mén)，不應(yīng)正對(duì)衛(wèi)生間門(mén)和戶(hù)外管井門(mén)。1.5 多層住宅入戶(hù)門(mén)應(yīng)避免緊貼樓梯臺(tái)階，應(yīng)留有不少于300mm的緩沖距離。2入戶(hù)花園（根據(jù)地方政策規(guī)定與房型需要設(shè)置）2.1入戶(hù)花園根據(jù)設(shè)計(jì)具體情況宜結(jié)構(gòu)降板100150mm。2.2配電箱可以安裝在花園內(nèi)合適的墻上。2.3入戶(hù)花園要考慮照明，防水電源插座和給排水設(shè)施。3入戶(hù)玄關(guān)3.1套型面積九十平方米以上戶(hù)型宜設(shè)入戶(hù)玄關(guān)，并應(yīng)考慮鞋柜位置，鞋柜深300mm。3.2 入戶(hù)玄關(guān)的走道凈寬度不小于1200mm，（不包含鞋柜位置）。3.3 玄關(guān)天花中央明裝吸頂燈，在門(mén)開(kāi)啟方向一側(cè)暗裝照明開(kāi)關(guān)

33、，底邊距地1.30m；在門(mén)開(kāi)啟方向一側(cè)安裝對(duì)講機(jī)，底邊距地1.30m（如選用掛墻式對(duì)講機(jī)可只預(yù)留標(biāo)準(zhǔn)接線(xiàn)盒8686mm），對(duì)講機(jī)距門(mén)邊的距離宜大于400mm；可能情況下暗裝住戶(hù)弱電分線(xiàn)箱，底邊距地0.30m。開(kāi)關(guān)，對(duì)講機(jī)，住戶(hù)弱電分線(xiàn)箱應(yīng)考慮布置的美觀。4客廳及餐廳3.1客廳小二房戶(hù)型（90以下）開(kāi)間不宜小于3600mm，大兩房及小三房戶(hù)型（90-110）不宜小于3900mm；大三房及小四房戶(hù)型（90-120）不宜小于4200mm，130平米以上戶(hù)型不宜小于4500mm。客廳應(yīng)有良好的朝向或戶(hù)外景觀視野。3.2客廳布置主家具（組合沙發(fā)或電視柜）的墻面不宜小于3000 mm。如考慮設(shè)置柜式空調(diào)則

34、不宜小于4000 mm?？蛷d通往陽(yáng)臺(tái)的落地門(mén)不應(yīng)滿(mǎn)開(kāi)間布置，至少一側(cè)設(shè)置寬度不小于550mm的墻垛；盡量減少直接開(kāi)向客、餐廳的門(mén)的數(shù)量。3.3 客廳、餐廳合設(shè)時(shí)，三房以上戶(hù)型盡量不需要通過(guò)廚房便能形成穿堂風(fēng)。3.4客廳內(nèi)不允許露梁；客廳、餐廳之間不宜設(shè)梁，可采用大板形式。3.5無(wú)入戶(hù)花園時(shí)電視墻宜面對(duì)住宅入口，有入戶(hù)花園時(shí)沙發(fā)宜面對(duì)花園。3.6客廳正/側(cè)面設(shè)陽(yáng)臺(tái)，進(jìn)深不宜小于1500mm。建議采用住宅偷面積手段，將實(shí)際進(jìn)深做到1800 mm以上。（雙層欄桿，間距600 mm，作為空調(diào)位報(bào)建，驗(yàn)收后將內(nèi)側(cè)欄桿拆除。）3.7客廳要考慮安裝壁掛式分體空調(diào)或柜式分體空調(diào)的兩種可能性，并預(yù)留相應(yīng)的電器插

35、座和冷凝水管，合理設(shè)計(jì)空調(diào)留洞及排水方式。采用分體機(jī)，暗裝插座距側(cè)墻邊200300mm，底邊距地2.02.2m，冷媒管穿墻留洞直徑80mm，中心距地2.20m，向外傾斜2%。采用空調(diào)柜機(jī)，暗裝插座底邊高度0.30m，留洞中心距地250mm，直徑80mm，向外傾斜2%。 3.8客廳電視墻暗裝電視及電源插座；沙發(fā)墻暗裝電話(huà)、網(wǎng)絡(luò)插座及電源插座；其他墻面應(yīng)保證3米之內(nèi)有電源插座；以上插座安裝高度一般為底邊距地面0.30m?？蛷d電視柜背景墻上都應(yīng)設(shè)置3個(gè)以電源插座，并設(shè)置相應(yīng)的電視電話(huà)多媒體寬帶網(wǎng)等插座。安裝高度應(yīng)高出電視矮柜（300-400 mm高）100 mm，安裝高度宜底邊距地面500-600

36、mm。客廳電視柜背景墻上各種插座宜組合設(shè)計(jì)，并位于電視的垂直中間線(xiàn)上。3.9 餐廳的位置盡量縮短與廚房的距離，有條件的情況下盡量做到明餐廳設(shè)計(jì)。3.10餐廳開(kāi)間凈寬度不宜小于2400 mm，大三房以上房型凈寬度不宜小于2700 mm。5臥室及書(shū)房5.1臥室及書(shū)房的開(kāi)間與進(jìn)深5.1.1主臥室開(kāi)間：小二房戶(hù)型（90以下）不宜小于3400mm，大兩房及小三房戶(hù)型（90-110）不宜小于3600mm；大三房及小四房戶(hù)型（90-120）不宜小于3800mm，臥室開(kāi)間一般不宜大于3900mm。5.1.2次臥室開(kāi)間：中等戶(hù)型以上次臥室開(kāi)間不宜小于3200 mm，大戶(hù)型不宜小于3300 mm。5.1.3書(shū)房與

37、兒童房開(kāi)間：不應(yīng)小于2400 mm和2700 mm。5.1.4臥室進(jìn)深最小值=衣柜深度+床頭柜寬度x2+床寬+300（考慮抹灰厚度）5.2不影響外立面效果及外墻保溫的情況下，盡量考慮采用凸窗擴(kuò)大使用面積。5.2.1在外立面設(shè)計(jì)無(wú)需在凸窗下做空調(diào)位的情況下，宜采用步入式凸窗，進(jìn)深宜不小于600 mm。建議按照正常凸窗作窗臺(tái)，驗(yàn)收通過(guò)后敲掉，為客戶(hù)提供高附加值空間。5.2.2步入式凸窗窗洞底邊一般距地面600 mm，如房間考慮設(shè)置書(shū)寫(xiě)功能，可設(shè)置為900高，內(nèi)窗臺(tái)板宜800高且整體澆筑，業(yè)主裝修時(shí)可拆除窗下填充墻后可做寫(xiě)字臺(tái)使用。5.2.3凸窗防護(hù)欄桿考慮交房時(shí)體驗(yàn)及裝修時(shí)拆除，考慮作25 mm薄

38、壁方管，噴涂黑色。5.3臥室開(kāi)門(mén)、開(kāi)窗位置需結(jié)合室內(nèi)設(shè)計(jì)的要求考慮家具的合理布置。臥室內(nèi)均應(yīng)考慮一定衣柜位置，大三房以上主臥宜設(shè)步入式更衣間。主臥室宜避免衛(wèi)生間直接對(duì)床開(kāi)門(mén)，如通過(guò)步入式更衣間連接則可不做特殊要求。臥室門(mén)洞高2100mm，寬900mm，門(mén)垛寬不小于50。5.4主臥室棚頂不允許露梁，在上層平面設(shè)計(jì)時(shí)要嚴(yán)格注意。 5.5書(shū)房的家具布置應(yīng)考慮與插座、網(wǎng)絡(luò)接口相一致。 6廚房6.1廚房單側(cè)布置操作臺(tái)時(shí)開(kāi)間不宜小于1.8m，雙側(cè)布置操作臺(tái)時(shí)開(kāi)間不宜小于2.4m。6.2廚房宜配置服務(wù)陽(yáng)臺(tái)，陽(yáng)臺(tái)應(yīng)考慮布置洗衣機(jī)，陽(yáng)臺(tái)增設(shè)給水龍頭及洗衣機(jī)專(zhuān)用地漏。 6.3廚房操作臺(tái)總長(zhǎng)度不宜小于2600mm，

39、各部分長(zhǎng)度應(yīng)滿(mǎn)足以下要求：面寬（mm）進(jìn)深（mm）備注準(zhǔn)備臺(tái)300550洗滌臺(tái)（雙星盆）700550調(diào)理臺(tái)500550灶臺(tái)800550配餐臺(tái)3005506.4廚房須考慮配置以下電器：抽油煙機(jī)（插座暗裝于吊櫥內(nèi)，底邊距地2022 mm）、冰箱（專(zhuān)用插座暗裝，底邊距地130 mm）、消毒柜（插座暗裝于操作臺(tái)面下，底邊距地500 mm）；如廚房設(shè)置燃?xì)鉄崴鳎谶m當(dāng)位置設(shè)置電源開(kāi)關(guān)，底邊距地130 mm。液化氣探測(cè)器暗裝于爐灶下方，底邊距地0.30m，天然氣探測(cè)器安裝于吊頂。在燃?xì)馓綔y(cè)器（0.4m）旁應(yīng)預(yù)留電源線(xiàn)和接線(xiàn)盒。6.5為方便使用電飯煲，烤箱，電熱水壺等小家電，廚房在操作臺(tái)適當(dāng)處（非灶臺(tái)，洗

40、菜池，切菜板）另外預(yù)留3-4個(gè)成組防水型可開(kāi)關(guān)插座，底邊距操作臺(tái)面200 mm高，一般距地面距離1000mm。6.6冰箱預(yù)留位不應(yīng)小于700700mm，當(dāng)住宅面積超過(guò)150時(shí)，應(yīng)考慮市面上雙開(kāi)門(mén)冰箱（1000mm寬、800mm深）的尺寸。 6.7廚房不設(shè)地漏，洗菜池宜靠外窗設(shè)置，洗菜池和灶臺(tái)之間應(yīng)為調(diào)理臺(tái)。窗戶(hù)設(shè)計(jì)應(yīng)考慮櫥柜的位置及合理性。 6.8廚房排水管在樓板面上起坡明敷設(shè)，盡可能與服務(wù)陽(yáng)臺(tái)上的排水立管接駁。6.9排氣道6.9.1 聯(lián)排別墅、獨(dú)立別墅宜設(shè)排氣道；多層以上住宅均應(yīng)設(shè)置排氣道。6.9.2排氣道不可與冰箱位相鄰。6.9.3不設(shè)排氣道的廚房，應(yīng)在外墻預(yù)留150孔洞。 6.9.4四房

41、以上戶(hù)型宜考慮工人房及小設(shè)備間，工人房盡量緊靠廚房、生活陽(yáng)臺(tái)等服務(wù)區(qū)域，應(yīng)設(shè)獨(dú)立衛(wèi)生間。工人房衛(wèi)生間應(yīng)設(shè)蹲便器、柱盆、淋?。ㄔ诙妆闫魃希?。7衛(wèi)生間7.1 TOWNHOUSE、別墅衛(wèi)生間應(yīng)盡量做小降板（結(jié)構(gòu)降板50mm），如衛(wèi)生間下層為廳房時(shí)，可采用結(jié)構(gòu)降板350mm的大降板、側(cè)排或同層排水等方式進(jìn)行排水。7.2衛(wèi)生間墻周邊應(yīng)做200高（距結(jié)構(gòu)面）反檻，反檻高度應(yīng)按照相鄰房間地坪計(jì)算。7.3衛(wèi)生間：門(mén)洞高2100mm，寬800mm。7.4 衛(wèi)生間內(nèi)不宜設(shè)置熱水器，也不宜設(shè)洗衣機(jī)；7.5坐便器應(yīng)盡量避開(kāi)臥室墻面布置。7.6給水管、排水管不應(yīng)發(fā)生沖突，立管宜結(jié)合管井布置，不遮擋排氣洞口、不影響開(kāi)窗，

42、室內(nèi)吊裝排水管不影響熱水器排風(fēng)管出洞。7.7 復(fù)式房上下衛(wèi)生間盡量對(duì)齊。8陽(yáng)臺(tái)及露臺(tái)8.1生活陽(yáng)臺(tái)面積不小于4.5，推拉門(mén)兩側(cè)宜留不小于550mm的墻垛，方便立管和室內(nèi)家具擺放；8.2 服務(wù)陽(yáng)臺(tái)面積不宜小于3.0，進(jìn)深不小于1200mm，在服務(wù)陽(yáng)臺(tái)宜設(shè)燃?xì)鉄崴鳌⑷細(xì)庥?jì)量表、洗衣機(jī)水嘴和拖布池水嘴，空調(diào)室外機(jī)等應(yīng)與廚房開(kāi)窗協(xié)調(diào)，合理設(shè)置，保證廚房可開(kāi)啟窗扇面積滿(mǎn)足規(guī)范要求，開(kāi)啟方式應(yīng)有利于通風(fēng)換氣。燃?xì)鉄崴鲬?yīng)保證與排水立管的水平距離不小于400mm。陽(yáng)臺(tái)門(mén)不宜采用門(mén)連窗形式。8.4 陽(yáng)臺(tái)露臺(tái)降板：為防止雨水灌入室內(nèi)，陽(yáng)臺(tái)一般宜降板80mm，露臺(tái)降板分3種情況：凡是垂直落影為下面房間一部分的，

43、為保證下面房間頂棚平整美觀，可不降板，采用門(mén)檻方式，門(mén)檻高度不宜超過(guò)200 mm，鋁合金推拉門(mén)下框軌道面距結(jié)構(gòu)樓面高度不小于80mm； 凡是垂直落影為全部小房間的，降板150 mm；凡是垂直落影為陽(yáng)臺(tái)的，根據(jù)露臺(tái)進(jìn)深降板80-100 mm。 陽(yáng)臺(tái)鋁合金推拉門(mén)下框軌道面距結(jié)構(gòu)樓面高度不小于50-80mm，便于裝修。8.5 空調(diào)穿墻管避免與雨水管沖突。8.6陽(yáng)臺(tái)、露臺(tái)及種植屋面應(yīng)預(yù)留給水點(diǎn)，并充分考慮排水順暢?；ǔ匦杩紤]底板與平臺(tái)完成面的高差，并需有防水和排水處理?；ǔ爻乇陧毈F(xiàn)澆細(xì)石混凝土。8.7熱水器1熱水器可設(shè)在廚房或靠近廚房的服務(wù)陽(yáng)臺(tái)上，且應(yīng)標(biāo)明熱水器的位置及形式。純THouse及別墅有條件

44、時(shí)應(yīng)預(yù)留可使用太陽(yáng)能熱水器的設(shè)備給水管。熱水器設(shè)在室內(nèi)時(shí)，應(yīng)預(yù)留熱水器排煙孔，如排煙孔穿梁，則孔中心距梁底為150，如排煙孔在梁下，則孔中心距梁底為100。應(yīng)避免和給排水管發(fā)生沖突，外墻預(yù)留120孔洞。9首層頂層住戶(hù)特別設(shè)計(jì)9.1 首層住宅特別設(shè)計(jì)應(yīng)盡可能設(shè)私家花園，花園范圍應(yīng)包括該戶(hù)整個(gè)面寬?；▓@范圍內(nèi)不得設(shè)有管井，花園標(biāo)高可以比環(huán)境標(biāo)高略高。私家花園外有人行道路的，花園可向人行道開(kāi)門(mén)。 首層住戶(hù)各入口應(yīng)設(shè)門(mén)禁，公共樓道主入口門(mén)內(nèi)設(shè)對(duì)講機(jī)，花園次入口設(shè)門(mén)鈴。私家花園應(yīng)預(yù)留上、下水設(shè)施。水表箱應(yīng)避免設(shè)在私家花園。9.2頂住戶(hù)特別設(shè)計(jì)頂層復(fù)式上層衛(wèi)生間在下層廳房之上時(shí)，為保證下層廳房天花平整，上

45、層衛(wèi)生間不降板，并采用同層排水。復(fù)式廚房與標(biāo)準(zhǔn)層不對(duì)位時(shí)可不做排氣道（管）而采用水平排放方式。頂層住戶(hù)的私家花園應(yīng)預(yù)留上下水，私家花園出入口設(shè)防雨設(shè)施并預(yù)留帶防水電源插座。9.3主體地下一層空間的利用主體地下室北側(cè)宜作為非機(jī)械停車(chē)庫(kù)，南側(cè)宜作為住戶(hù)生活用房。住戶(hù)生活用房宜延面寬分為2部分：一部分歸首層住戶(hù)使用，可采用戶(hù)內(nèi)樓梯上下聯(lián)系；一部分歸2層住戶(hù)使用，可采用別墅類(lèi)電梯上下聯(lián)系（凈尺寸18001800mm）。如考慮北側(cè)地下非機(jī)械停車(chē)庫(kù)實(shí)際作為機(jī)械停車(chē)庫(kù)使用，則主體地下室北側(cè)地坪及基礎(chǔ)局部降低至與地下車(chē)庫(kù)底板同高。主體北側(cè)地下室考慮上部做夾層，凈高2190。有戶(hù)內(nèi)樓梯或爬梯與南側(cè)空間結(jié)合布置。

46、南側(cè)應(yīng)有地下庭院，進(jìn)深不宜小于2400 mm。夾層北側(cè)結(jié)合采光井設(shè)置采光通風(fēng)高窗。第四節(jié).建筑構(gòu)造節(jié)點(diǎn) 第三章 會(huì)所技術(shù)要求第一節(jié) 會(huì)所功能布置要求1小區(qū)會(huì)所在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)要根據(jù)項(xiàng)目本身的規(guī)模、品質(zhì)、業(yè)主層次、經(jīng)濟(jì)承受能力等度身定做。配套設(shè)施不宜過(guò)分追求大而全，提高會(huì)所使用效率，降低造價(jià)和運(yùn)營(yíng)成本。2居民對(duì)社區(qū)功能的需求為：24小時(shí)營(yíng)業(yè)的便利超市、閱覽室、健身房、咖啡館、美容院、網(wǎng)球場(chǎng)、棋牌室、中西餐廳、視聽(tīng)室、桌球室、迷你高爾夫球場(chǎng)、壁球室等。設(shè)計(jì)會(huì)所時(shí)可適當(dāng)增加棋牌室、乒乓球室等群眾喜愛(ài)的項(xiàng)目的數(shù)量。3高檔小區(qū)的會(huì)所采用封閉式管理，僅僅針對(duì)項(xiàng)目業(yè)主開(kāi)放，采用會(huì)員制。設(shè)計(jì)時(shí)要保證會(huì)所的環(huán)境安寧

47、、考慮會(huì)員的人身安全、私密性，提升物業(yè)的品質(zhì)。要讓業(yè)主在其中能充分地感受到自身的歸屬感和享有特殊會(huì)員權(quán)的滿(mǎn)足感。4 中高檔小區(qū)的會(huì)所采用半開(kāi)放式和開(kāi)放式管理，針對(duì)不同的項(xiàng)目采用不同的開(kāi)放形式，會(huì)所的設(shè)置要便于對(duì)外經(jīng)營(yíng)，同時(shí)要考慮外部消費(fèi)群體不對(duì)社區(qū)住戶(hù)安全構(gòu)成威脅。5社區(qū)會(huì)所要能起到延展住宅客廳功能的作用，其相關(guān)的服務(wù)及配套符合住宅業(yè)主的身心需要。要關(guān)注老人和小孩，給他們多提供一些活動(dòng)場(chǎng)地。6高端會(huì)所可根據(jù)不同的消費(fèi)層次，確定各自的風(fēng)格、特色和品位，從開(kāi)放式經(jīng)營(yíng)做起，進(jìn)而逐步確定會(huì)員類(lèi)型，然后再過(guò)渡到會(huì)員制的路子，這類(lèi)會(huì)所更類(lèi)似于高檔的休閑娛樂(lè)場(chǎng)所或針對(duì)細(xì)分后的特定市場(chǎng)需求而產(chǎn)生的個(gè)性化活動(dòng)場(chǎng)

48、所。設(shè)計(jì)時(shí)要充分考慮到會(huì)所經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目的變化。第二節(jié) 會(huì)所兼作售樓處設(shè)計(jì)要點(diǎn)1會(huì)所設(shè)計(jì)時(shí)優(yōu)先按會(huì)所功能設(shè)計(jì)，考慮近期改造為售樓處。2在會(huì)所和售樓處轉(zhuǎn)換過(guò)程中，應(yīng)減少對(duì)外立面的影響。2.1廚房、衛(wèi)生間等涉水房間原則上不做改造，設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)統(tǒng)一考慮。2.2設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)注意避免結(jié)構(gòu)、水、電做較大的改造。第三節(jié) 會(huì)所兼作售樓處立面設(shè)計(jì)要點(diǎn)1會(huì)所一般為二、三層建筑，大體量豪華會(huì)所局部考慮四層2立面造型要均衡優(yōu)美，體現(xiàn)穩(wěn)重尊貴的身份地位。布局水平展開(kāi)，通過(guò)豎向高聳塔樓，打破水平線(xiàn)條，豐富天際線(xiàn)。通過(guò)連續(xù)拱券柱廊，體現(xiàn)優(yōu)美的韻律感。3會(huì)所入口設(shè)計(jì)要典雅、大氣，成為功能與身份體現(xiàn)的結(jié)合4 細(xì)部設(shè)計(jì)要精致典雅，展現(xiàn)形象檔次

49、品位。5會(huì)所空間要開(kāi)放通透，營(yíng)造商務(wù)休閑娛樂(lè)的功能氛圍。6立面采用三段式構(gòu)圖，注意比例、尺度的處理。屋頂采用紅色西班牙筒瓦、外墻采用淺色的高級(jí)涂料、勒腳采用黃色澳洲砂巖。第四章 配套商業(yè)技術(shù)要求第一節(jié) 沿街商鋪或步行商業(yè)內(nèi)街1.布置要求:1.1.一般所占比例不宜超過(guò)項(xiàng)目總建筑面積的10%;1.2.主力店，次主力店宜布置道街道轉(zhuǎn)角，主入口等重要部位。1.3.主力店，次主力店宜采取獨(dú)立商業(yè)，一般宜作為餐飲，設(shè)計(jì)應(yīng)當(dāng)留好燃?xì)猓舷滤?，隔油池?.4沿街商業(yè)景觀要充分考慮人行道至商業(yè)店鋪的通達(dá)性。1.5沿街商鋪及景觀應(yīng)統(tǒng)一設(shè)計(jì)店招。1.6沿街商鋪及景觀應(yīng)統(tǒng)一設(shè)計(jì)亮化工程。2.面積配比名稱(chēng)單體面積(m2

50、)占比統(tǒng)計(jì)層數(shù)經(jīng)營(yíng)內(nèi)容經(jīng)營(yíng)模式主力店500-100010%2-3宜餐飲娛樂(lè)類(lèi)物業(yè)持有次主力店300-50010%2-3宜餐飲娛樂(lè)類(lèi)物業(yè)持有或銷(xiāo)售基本店鋪200-30020%1-2非獨(dú)立店鋪不宜餐飲類(lèi)銷(xiāo)售100-20020%1-2非獨(dú)立店鋪不宜餐飲類(lèi)銷(xiāo)售100以下40%1-2非獨(dú)立店鋪不宜餐飲類(lèi)銷(xiāo)售第二節(jié) 步行商業(yè)街區(qū)或大型商業(yè)廣場(chǎng)2.1標(biāo)準(zhǔn)模式2.1.1標(biāo)準(zhǔn)模式一般由主商場(chǎng)（4層）+商業(yè)街區(qū)（23層）+酒店式公寓及酒店構(gòu)成。標(biāo)準(zhǔn)店為大、中主力店帶動(dòng)小店模式，商業(yè)街以餐飲娛樂(lè)及特色主題商業(yè)為主。2.1.2如果為星級(jí)酒店（4星級(jí)/5星級(jí)）宜單獨(dú)設(shè)置地塊，且宜與商業(yè)街區(qū)或商業(yè)街相鄰。2.2面積配比店

51、型及規(guī)模業(yè)態(tài)及比例名稱(chēng)單個(gè)面積(m2)經(jīng)營(yíng)內(nèi)容占比統(tǒng)計(jì)備注大型店10000-20220超市25%持有.租賃5000-10000精品家居5000-10000百貨（可與超市組合）中型店2022-4000娛樂(lè)中心（量販KTV）50%銷(xiāo)售200-300銷(xiāo)售100-200銷(xiāo)售100以下銷(xiāo)售2.3地下車(chē)庫(kù)設(shè)備層設(shè)計(jì)要點(diǎn)2.3.1超市應(yīng)有步道到地下車(chē)庫(kù)。2.3.2地下室客用電梯應(yīng)有門(mén)廳，設(shè)自動(dòng)開(kāi)啟玻璃門(mén)。2.3.3結(jié)合貨梯位置在地下設(shè)置卸貨區(qū)和垃圾間面積應(yīng)該在25-30平方米之間，（分類(lèi)間+總間，供商場(chǎng)使用），卸貨區(qū)應(yīng)有相應(yīng)的管理用房，垃圾間應(yīng)設(shè)給排水口供清洗，應(yīng)設(shè)排氣裝置。兩者盡量統(tǒng)一設(shè)置管理用房。卸貨區(qū)

52、應(yīng)考慮若干裝卸位，并注意回車(chē)空間，大型貨車(chē)卸貨平臺(tái)1m高，小型車(chē)卸貨平臺(tái)0.45m高。2.4地上部分設(shè)計(jì)要點(diǎn)2.4.1柱網(wǎng)尺寸以8.1m8.1m為主網(wǎng)，邊沿部分依地形，造型靈活處理。2.4.2外街店鋪室內(nèi)外高差為150mm，室內(nèi)店鋪室內(nèi)外高差為15mm。2.4.3層高：普通梁板結(jié)構(gòu)：一層55.5m；二、三層55.2m（超市部分的凈高宜在3.8m以上）； 四層約4.8m（影視廳除外）。2.4.4主商場(chǎng)內(nèi)中庭回廊不設(shè)柱子（除大中庭部分外）。2.4.5主商場(chǎng)內(nèi)街商鋪的店面玻璃墻距柱邊300mm。2.4.6單面走廊寬約3m，中間走廊寬約4m。2.4.7沿外街的商鋪，大型餐飲店、大型店、中型店內(nèi)預(yù)留獨(dú)立

53、衛(wèi)生間位置，預(yù)留上下水口，余不設(shè)。 2.4.8結(jié)合貨梯位置設(shè)置卸貨區(qū)以510左右垃圾間，垃圾間應(yīng)設(shè)給排水、排氣裝置。2.4.9公共衛(wèi)生間不設(shè)門(mén)，平面布局，采用視線(xiàn)遮擋。2.5消防疏散設(shè)計(jì)要點(diǎn)2.5.1不超24米高的高層裙房按建規(guī)設(shè)計(jì)，所有建筑的耐火等級(jí)套規(guī)范低限。2.5.2相鄰防火分區(qū)之間借用疏散寬度應(yīng)達(dá)到本區(qū)理論疏散寬度的30%。2.5.3相鄰防火分區(qū)宜共用疏散樓梯。2.5.4疏散樓梯宜用半層剪刀梯形式。2.5.5設(shè)計(jì)中須應(yīng)用“虛擬防火分區(qū)”及“準(zhǔn)安全區(qū)域”的概念。2.6立面設(shè)計(jì)2.6.1主商場(chǎng)建筑外立面造型與廣告位布置應(yīng)協(xié)調(diào)，求得最佳造型效果和經(jīng)濟(jì)效益。2.6.2主商場(chǎng)餐飲業(yè)態(tài)應(yīng)有自然采光與通風(fēng)，余不開(kāi)窗或少開(kāi)窗。2.6.3立面設(shè)計(jì)須考慮沿街小店采用分體空調(diào)的外機(jī)位效果。第五章 地下車(chē)庫(kù)技術(shù)要求（不考慮人防）第一節(jié) 地下