專題研究之酒店式公寓（23頁）

1、專題研究之酒店式公寓 集團專業(yè)市場部 酒店組 一、基本概念定義 1、定義 “酒店式公寓”，也稱服務(wù)式公寓，意為“酒店式的服務(wù)，公寓式的管理”，是在亞洲興起 的一種只做服務(wù)、沒有任何酒店經(jīng)營的純服務(wù)公寓。它是融合酒店設(shè)施與家庭特色為一體 的自住式單位，并提供低于酒店價格的長期住宅。 簡單定義其概念歸結(jié)為三點： 統(tǒng)一經(jīng)營 售后回租 完整產(chǎn)權(quán) 特 點 酒店式公寓強調(diào)的仍然是居住功能，而非商務(wù)辦公功能； 酒店式公寓是一種長期居所（相對于酒店而言）的物業(yè)； 酒店式公寓必須有酒店般完善的服務(wù)； 酒店式公寓必須具有居家的氛圍； 相對于酒店而言，酒店式公寓具有一定的價格優(yōu)勢； 一、基本概念特點 與傳統(tǒng)酒店、住

2、宅的區(qū)別？與傳統(tǒng)酒店、住宅的區(qū)別？ 2、特點 商住產(chǎn)權(quán) “酒店式公寓” 只租不售 “酒店式公寓” 住宅產(chǎn)權(quán) “酒店式公寓” 其特征是“商住”性質(zhì)產(chǎn) 權(quán)?？蓪πI(yè)主出售，售 后統(tǒng)一或非統(tǒng)一進行“酒 店”經(jīng)營。一般可簽定比 例、年限不等的返租合同。 其首付比例、貸款、稅率 與住宅比較有不同。 其特征是并不對外出售 產(chǎn)權(quán)。一般由水準較高 的跨國酒店管理集團統(tǒng) 一經(jīng)營。稱其為“公寓 式酒店”更為合適，是 各類產(chǎn)品中綜合品質(zhì)及 管理水準最高的。 本質(zhì)“住宅”產(chǎn)權(quán)，準確 說是“酒店式服務(wù)公寓”， 以比一般住宅物業(yè)更為完 善、全面的酒店式服務(wù)來 吸引客戶。其付款方式、 貸款形式、交易手續(xù)與普 通住宅相同。

3、一、基本概念分類 3、分類：按“產(chǎn)權(quán)性質(zhì)”分為：只租不售、商住產(chǎn)權(quán)、住宅產(chǎn)權(quán)。 其相關(guān)業(yè)態(tài)有：服務(wù)式公寓、白領(lǐng)公寓、創(chuàng)業(yè)公寓、青年soho、青年客棧等等 v酒店式公寓屬于居住建筑，土地使用分類為住宅用地，房屋用途為居住，土地使用年限為70年。酒 店式公寓的特殊性在于酒店式的管理，但其本質(zhì)上仍是住宅，屬于限購范圍。 v公寓式酒店屬于旅館建筑，土地使用分類為商服用地，房屋用途為旅（賓）館，土地使用年限為40 年。公寓式酒店的特殊性在于按照公寓式或者單元式房型進行設(shè)計建造，但其本質(zhì)上仍是酒店，不 屬于住宅，按照相關(guān)規(guī)定不得分套銷售。 v公寓式辦公樓屬于辦公建筑，土地使用分類為商服用地，房屋用途為辦公

4、，如土地用途按照商業(yè)用 地出讓的，土地使用年限為40年；如土地用途按綜合用地出讓的，土地使用年限為50年，具體以 土地出讓合同為準。公寓式辦公樓的特殊性在于建筑結(jié)構(gòu)上是按公寓式或者單元式進行劃分、有獨 立衛(wèi)生設(shè)備，適合向小型企業(yè)出租、出售，但其本質(zhì)上仍是辦公樓，不屬于住宅，不屬于限購范圍 。 一、基礎(chǔ)概念概念辨析 一、基礎(chǔ)概念概念辨析 l20世紀中期，最早起源于歐洲 l 1980s,在美國得到迅速發(fā)展 l 1990s，開始引入中國 l2003年，小戶型公寓發(fā)展 一、基本概念發(fā)展歷程 l2005年起，酒店式公寓發(fā)展 l2006年起，產(chǎn)權(quán)式酒店發(fā)展 l服務(wù)式公寓酒店產(chǎn)權(quán)自持性物業(yè)， 公建立項，以外

5、籍租客為主要服務(wù)對象。 l小戶型公寓住宅立項，普遍帶裝修。 以年輕人自住、家庭投資為主要購買群體。 l酒店式公寓公建或住宅立項，對配套 服務(wù)要求高，單價高，后期生活費用較高。 l產(chǎn)權(quán)式酒店純投資性產(chǎn)品，對選址、客群、 運營有較高要求。 4、發(fā)展歷程 酒店式公寓在一個城市的產(chǎn)生和發(fā)展,牽制的根本 原因就是這個城市的經(jīng)濟發(fā)達程度。 因為酒店式公寓的需求者和消費者一般都是生活 在這個城市高級商務(wù)人士。這些消費者一般都能 承受價格不菲的租金。 一個城市只有經(jīng)濟發(fā)展到一定程度，高端住宅消 費能力的消費者才會形成一定的規(guī)模。 一、基本概念發(fā)展動因 以上所指的酒店式公寓是特指服務(wù)式公寓服務(wù)式公寓 5、發(fā)展動

6、因 酒店式公寓市場分析 分布選址 戶型配比 供應(yīng)體量 裝修標準 建筑形式 客群定位 容積率 產(chǎn)權(quán)用地 二、酒店式公寓市場結(jié)構(gòu) 酒店式公寓市場結(jié)構(gòu)分析 二、市場結(jié)構(gòu)分布選址 酒店式公寓分布受選址因素影響，一般來說酒店式公寓選址考慮三類位置： u城市商務(wù)cbd區(qū)，如重慶解放碑、廣州珠江新城，具體標準如地鐵口，面向商務(wù)白領(lǐng)客群。 u外國人聚集區(qū)，如深圳蛇口，面向外國客戶 u高新區(qū)，外商投資比較多，如武漢光谷，面向商務(wù)白領(lǐng)和外國客戶 總的來說，考慮城市消費力、外國人比重、外商投資比重、地段等因素。 1、分布選址 當(dāng)前，我國酒店式公寓發(fā)展比較成熟的區(qū)域有：香港、深圳、廣州、北京、上海 二、市場結(jié)構(gòu)供應(yīng)體

7、量 以北京為例，從項目供應(yīng)體量上來看，有以下特征： u 70%的建筑面積在10萬以下，其中5萬以下占據(jù)了 42%，5-10萬占32%。 u建筑面積在10方以上的占據(jù)30%以下的比重。 二、市場結(jié)構(gòu)建筑形式 u 建筑形式上，基本是高層塔樓的形式，且外立面多為具 有公建特征的玻璃幕墻。 二、市場結(jié)構(gòu)容積率 從容積率來看，酒店式公寓的容積率70%都在4以上，這與酒店式公寓地段位置規(guī)劃有直接關(guān)系，強調(diào)回報， 不強調(diào)舒適性。還有一些比較高端，強調(diào)舒適性的容積率相對較低。 二、市場結(jié)構(gòu)戶型配比 以北京區(qū)域范圍來看，其主力戶型集中在50-80，一室一廳。 1、小戶型公寓 u 單間公寓：以單身人士為主要客群，

8、平面類似于普通酒店標準 間，面寬一般在4-5m,進深6m-10m,套內(nèi)面積約30-50。由開 放式廚房、洗手間、房間三個功能部分組成。 u 復(fù)式公寓：利用較高的層高在房間內(nèi)設(shè)置夾層，層高一般在 4.5m左右，部分設(shè)置夾層，一般會把夾層或者夾層下的層高設(shè) 計為2.2m,這樣層高在2.2m以下的部分便可以不計入建筑面積， 這一點是小戶型復(fù)式公寓最大的賣點，即讓買家認為可以用相同 的價錢獲得更大的使用面積，缺點是夾層部分層較矮，感覺壓抑 二、市場結(jié)構(gòu)戶型配比 2、大戶型公寓 u 面向高端客群，平面布局相對自由，具體戶型要視產(chǎn)品定位 而言。既有100多的三房單位，也有200多的兩房單位。更 接近中國人

9、的生活方式，與普通住宅相比，會比較少設(shè)置大陽臺。 二、市場結(jié)構(gòu)裝修設(shè)備標準 裝修方面： u一般裝修標準都在2000元/平方米以上； u地面鋪設(shè)木地板或高檔地毯； u窗戶采用中空隔音玻璃； u墻身采用墻紙或者高檔乳膠漆； u廚房附送冰箱、爐灶等全部烹飪設(shè)備； u洗手間附送高檔潔具。 設(shè)備方面： u電梯：承載量一般至少1150kg,部分電梯廳會安裝空調(diào)； u空調(diào)：小戶型單位多采用和普通住宅一樣的分體式空調(diào)，大戶型多采用中央空調(diào)； u用電：采用專變雙路高壓進線，保證安全、穩(wěn)定的供電； u消防：標準層面積一般超過1000，安裝自動報警消防系統(tǒng)，戶內(nèi)每個房間都需安裝自動報警器和自動 噴淋。 酒店式公寓的

10、客戶基本可以分為投資型和自住型兩類。 u對于投資型的客戶來說，最關(guān)心的就是投資回報率。由于小戶型可以用相對較低的投入獲得相對較 高的投資回報，往往易受投資者的親睞。 u相對于投資型客戶，自住型客戶看重的就是將其作為一個過渡型的產(chǎn)品。若干年后，有了更大、更 舒服的房子后，小戶型或租或售，也能得到較好的投資回報。 二、市場結(jié)構(gòu)客群定位 用地性質(zhì)是指城市規(guī)劃管理部門根據(jù)城市總體規(guī)劃的需要，對某宗具體用地所規(guī)定的用途。 城市建設(shè)用地分為8大類： u居住用地r （住宅用地） u公共管理與公共服務(wù)設(shè)施用地a （公共用地） u商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施用地b（商服用地） u工業(yè)用地m（工業(yè)用地） u物流倉儲用地w（物流

11、用地） u道路與交通設(shè)施用地s （道路交通用地） u公用設(shè)施用地u u綠地與廣場用地g 酒店式公寓用地性質(zhì)屬于居住用地，而公寓式酒店用地性質(zhì)屬于商服用地。 二、市場結(jié)構(gòu)產(chǎn)權(quán)用地 建筑使用年限根據(jù)不同的土地性質(zhì)來決定，根據(jù)中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行 條例第十二行規(guī)定：“土地使用權(quán)出讓最高年限按下列用途確定： u居住用地70年； u工業(yè)用地50年； u教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年； u商業(yè)、旅游、娛樂用地40年； u綜合或者其他用地50年。” 酒店式公寓為居住用地，產(chǎn)權(quán)為70年，公寓式酒店為商業(yè)用地，產(chǎn)權(quán)為40年。 目前市場上在售酒店式公寓的產(chǎn)權(quán)年限主要分為三種： u

12、 絕大部分是住宅立項的70年產(chǎn)權(quán) u 少部分是工業(yè)立項的50年產(chǎn)權(quán) u少部分是商業(yè)立項的40年產(chǎn)權(quán) 二、市場結(jié)構(gòu)產(chǎn)權(quán)用地 酒店式公寓經(jīng)營管理 一個酒店式公寓的成長期大概需要兩三年的時間，甚至能否最后成功，還要看以下五個方面： u位置：是否具備可持續(xù)發(fā)展?jié)摿Γ邫n酒店式公寓的出租率直接受物業(yè)所在區(qū)域，板塊的商務(wù)活 動活躍程度的影響； u品質(zhì)：建筑設(shè)計、內(nèi)部裝修等是否符合客戶個性化需求； u經(jīng)營：是否聘請知名的專業(yè)公司進行經(jīng)營管理，酒店式公寓項目是一個投資和自住兼顧的項目， 進入租務(wù)市場中，客戶的去留很大程度上取決于經(jīng)營的定位和服務(wù)的質(zhì)量； u推廣：注重品牌效應(yīng)，持續(xù)、穩(wěn)定的市場傳播是物業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)； u區(qū)域：區(qū)域市場整體經(jīng)濟的發(fā)展態(tài)勢。 三、經(jīng)營管理關(guān)鍵因素