【廣告策劃PPT】金山公司案例(MBA)

1、 理論部分 案例學習 為什么要進行房地產(chǎn)市場分析？為什么要進行房地產(chǎn)市場分析？ 房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法 什么是房地產(chǎn)市場分析？什么是房地產(chǎn)市場分析？ 慈溪銀泰地產(chǎn)項目市場研究及定位報告慈溪銀泰地產(chǎn)項目市場研究及定位報告 市場市場 開發(fā)商 建筑師消費者 1。評估項目所處的市場環(huán)境評估項目所處的市場環(huán)境 2。尋找項目潛在的市場機會，挖掘需求尚未被滿足的市場尋找項目潛在的市場機會，挖掘需求尚未被滿足的市場 3。制定項目的發(fā)展方向和市場定位制定項目的發(fā)展方向和市場定位 4。推薦最具競爭力的產(chǎn)品建議推薦最具競爭力的產(chǎn)品建議 5。評估項目目評估項目目標實現(xiàn)的可能性

2、。標實現(xiàn)的可能性。 市場分析是對市場調(diào)研搜集到的信息進行市場分析是對市場調(diào)研搜集到的信息進行整合與提整合與提 煉煉的過程，市場分析的結(jié)論是進行決策的基礎(chǔ)。的過程，市場分析的結(jié)論是進行決策的基礎(chǔ)。 開發(fā)商是追逐利潤的，建筑師 是唯美主義的，市場分析是連 接開發(fā)商、建筑師和消費者的 橋梁，房地產(chǎn)市場分析是基于 對市場的理性判斷 具體起到 哪些作用呢？ 概念，即指：針對某種特定物業(yè)研究市場的供需關(guān)系。針對某種特定物業(yè)研究市場的供需關(guān)系。 需求方：物業(yè)的購買者或租賃者需求方：物業(yè)的購買者或租賃者 供應(yīng)方：市場中的各競爭物業(yè)（包括住宅、公寓、寫字樓、商業(yè)、酒店供應(yīng)方：市場中的各競爭物業(yè)（包括住宅、公寓、

3、寫字樓、商業(yè)、酒店 等）等） 市場分析不是簡單的羅列市場數(shù)據(jù)，而是必須基于數(shù)據(jù)進行分析！ 區(qū)域 市場分析 專業(yè) 市場分析 項目 市場分析 廣州經(jīng)濟 環(huán)境和房 地產(chǎn)市場 廣州住宅 市場 項目所在 地市場 例如： 競爭供給分析 客戶需求分析 競爭供給分析 客戶需求分析 競爭樓盤分析 客戶需求分析 到影響房地產(chǎn)市場變化的主要因素， 對區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展前景進行預(yù)測。 第三步：專業(yè)市場分析第三步：專業(yè)市場分析 按物業(yè)類型進行市場細分，對各專 業(yè)市場的供給和需求進行對比預(yù)測， 從而揭示各專業(yè)市場的需求潛力及 分布狀況。 第四步：項目市場分析第四步：項目市場分析 根據(jù)對競爭對手及消費者的分析找 到項目的機會點

4、、預(yù)估項目的市場 占有率。 + 對當?shù)亟?jīng)濟環(huán)境中決定所有類型房地產(chǎn)供給和需求的基本因素 進行分析，對過去變化趨勢進行判斷，預(yù)測未來的發(fā)展前景。 4、城市經(jīng)濟發(fā)展計劃、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、 城市總體規(guī)劃 區(qū)域房地產(chǎn)市場分析區(qū)域房地產(chǎn)市場分析 1、投資：開發(fā)投資額 2、土地開發(fā)：土地開發(fā)投資、開 發(fā)面積、土地出讓金 3、商品房開發(fā)：施工面積、竣工 面積、年開發(fā)量 4、銷售：銷售額、銷售面積、價 格、空置量、吸納量 5、房地產(chǎn)景氣指數(shù)、價格指數(shù) 數(shù)據(jù)來源數(shù)據(jù)來源 各地方統(tǒng)計年鑒、統(tǒng)計公 報、經(jīng)濟發(fā)展月報、地方 經(jīng)濟信息網(wǎng)、地方政府網(wǎng) 站、中房指數(shù)、國房指數(shù)、 地方房地產(chǎn)年鑒 土地、規(guī)劃部門的政府官 員訪談 規(guī)

5、劃、房地產(chǎn)等專業(yè)人士 訪談 人均人均gdpgdp與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系 gdpgdp增速與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系增速與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系 善需求兼 有 房地產(chǎn)房地產(chǎn) 開發(fā)投開發(fā)投 資資 /固定資固定資 產(chǎn)投資產(chǎn)投資 152 2 223 0 303 7 房地產(chǎn)市場預(yù)警預(yù)報指標體系房地產(chǎn)市場預(yù)警預(yù)報指標體系 型 0.5 恩格爾系數(shù)與住房支出比重的國際衡量標準恩格爾系數(shù)與住房支出比重的國際衡量標準 恩格爾系數(shù)食物支出金額/總支出金額 與國際上其他國 家相比，在相同 的收入水平下， 我國城市居民的 住房支出占總消 費支出的比重仍 然偏低 （元） 7 20082008年年我國各主要城市的恩格爾系數(shù)我國各主

6、要城市的恩格爾系數(shù) 析析 5、專業(yè)房地產(chǎn)市場總結(jié)、專業(yè)房地產(chǎn)市場總結(jié) 對每一個可能影響項目競爭性能的特征一一進行分析和評對每一個可能影響項目競爭性能的特征一一進行分析和評 價。價。 地塊特征：土地使用權(quán)年限、規(guī)劃條件、建筑標準、地塊 面積、形狀、高度 周圍環(huán)境：自然景觀、人文環(huán)境 關(guān)聯(lián)性：通達性、可視性 項目自身資源條件分析項目自身資源條件分析(swot分析分析) 競爭對手分析競爭對手分析 目標客戶分析目標客戶分析 現(xiàn)有、潛在競爭項目的競爭特點、功能和優(yōu)劣勢、市場反 應(yīng) 目標客戶的數(shù)量、客戶類型、收入水平、家庭結(jié)構(gòu)、消費 偏好、生活方式、心理特征、行為模式 1.1. 找出項目的目標客戶找出項目

7、的目標客戶 2.2. 目標客戶的置業(yè)需求目標客戶的置業(yè)需求 和偏好和偏好 3.3. 找出項目面對競爭市找出項目面對競爭市 場的機會點場的機會點 最終目標最終目標 s t o w 內(nèi)部因素內(nèi)部因素 外部因素外部因素 要素 地塊 要素 項目 要素 具體地說，針對一個具體地說，針對一個地塊地塊的價值要素的價值要素 包括：包括： 地段要素地段/片區(qū)認知度/周邊 配套（商業(yè)/教育）/交通等（可總結(jié)為 便利性/成熟度/知名度） 環(huán)境要素自然環(huán)境/四至景觀/社 會人文環(huán)境（噪音）等（可判定資源 的程度：稀缺、良好還是匱乏） 地塊要素地形地貌/規(guī)模/技術(shù)經(jīng) 濟指標等（可判斷產(chǎn)品的可發(fā)揮空間） 項目要素目標/開

8、發(fā)商品牌/可利 用資源等 中觀要素 行業(yè)形勢 （一、二、 三級市場）/ 城市規(guī)劃 （交通、市 政配套、開 發(fā)重點、熱 點等） 微觀要素 市場競爭 （片區(qū)、樓 盤、戶型）/ 客戶流向 觀點的判定很重要，它是 我們作出策略方向的基礎(chǔ)。 在分析的過程中，我們強 調(diào)盡可能多地去考慮優(yōu)勢和 機會，尤其是必須抓住核心 優(yōu)勢和大機會這是我們 “挖掘物業(yè)價值”的要旨所 在。 我們的戰(zhàn)略我們的戰(zhàn)略 發(fā)揮優(yōu)勢，搶占機會利用機會，克服劣勢 減少劣勢，避免威脅發(fā)揮優(yōu)勢，轉(zhuǎn)化威脅 優(yōu)勢優(yōu)勢 s 機會機會 o 威脅威脅 t 劣勢劣勢 w 1。大環(huán)境看好，項目的小環(huán)境就一定不錯大環(huán)境看好，項目的小環(huán)境就一定不錯 2。過分倚

9、重宏觀資料來論證項目，只關(guān)注外圍共性，忽視過分倚重宏觀資料來論證項目，只關(guān)注外圍共性，忽視 項目差異性項目差異性 3。 過于偏重對過于偏重對“二手資料二手資料”的應(yīng)用的應(yīng)用 4。以前什么賣得好，現(xiàn)在就做什么以前什么賣得好，現(xiàn)在就做什么 5。別人做什么賣得好，我們做也會賣得好別人做什么賣得好，我們做也會賣得好 略。 地產(chǎn)江湖地產(chǎn)江湖數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 市場分析多用數(shù)據(jù)說話，用圖表說話事實勝于雄辯！市場分析多用數(shù)據(jù)說話，用圖表說話事實勝于雄辯！ 數(shù)據(jù)的整理可用數(shù)據(jù)的整理可用excel表格統(tǒng)計（尤其是區(qū)域類繁雜項目），表格統(tǒng)計（尤其是