大悅城購物中心市場調(diào)研方法和思路

1、購物中心調(diào)研導(dǎo)入 q:q:逛商場都要看些什么？逛商場都要看些什么？ 第一部分 調(diào)研方法 人好多啊 東西都不便宜 吃飯排隊 找不著扶梯 逛起來有意思 從消費者的角度出發(fā) 從商業(yè)人員 的角度出發(fā) 人多（人從哪里來？來的是什么人？為什么來？） 東西都不便宜（商場定位？業(yè)態(tài)分布？品牌落位？） 吃飯排隊（餐飲規(guī)模？類型？檔次？） 找不著扶梯（動線規(guī)劃？縱向交通？導(dǎo)識系統(tǒng)？） 逛起來有意思（多業(yè)態(tài)組合？品牌混搭？體驗式購物 ？） 目錄 選址 定位 品牌落位 業(yè)態(tài)布局 動線規(guī)劃 經(jīng)營業(yè)績 5 選址 location! location! location! 7 是否成熟商圈？ 周邊的人口質(zhì)素/ 未來的區(qū)位規(guī)

2、劃？ 交通的可達性？地 鐵上蓋/附近項目？ 否 否 否 是否具備唯一性？ 選址 目錄 選址 定位 品牌落位 業(yè)態(tài)布局 動線規(guī)劃 經(jīng)營業(yè)績 8 定位 q: 新光天地、西單大悅城、西單商場、 明珠（華威、新一代）定位有何不同？ 定位 定位的坐標(biāo)軸 age trend price 年齡段 潮流度 價格帶 大悅城的核心定位： 年輕、時尚、潮流、品位 目標(biāo)人群：18-35歲新興 中產(chǎn)階級 定位 定位 定位 定位 定位 定位 定位的判斷 多角度衡量：設(shè)計專業(yè)、工程專業(yè)、推廣專業(yè)、運營專業(yè)、 物業(yè)專業(yè) 從招商角度： 觀察品牌落位 目錄 選址 定位 品牌落位 業(yè)態(tài)布局 動線規(guī)劃 經(jīng)營業(yè)績 17 品牌落位 記住

3、索要導(dǎo)購手冊！ 品牌落位 以新光天地首層為例： a區(qū)： bvlgari/dior/ ferragamo/ gucci/prada b區(qū)：piaget/江詩丹 頓 c區(qū)：la mer/ sisley/chanel d區(qū)：giuseppe zanotti/sergio rossi 目錄 選址 定位 品牌落位 業(yè)態(tài)布局 動線規(guī)劃 經(jīng)營業(yè)績 20 業(yè)態(tài)布局 百貨 購物中心 vs 業(yè)態(tài)布局 百貨與購物中心的根本區(qū)別： 合作方式（聯(lián)營vs.獨立經(jīng)營） 盈利模式（折扣、購物卡vs. 一站式、體驗式） 運營特點（統(tǒng)一收銀、統(tǒng)一管理vs.獨立收銀、協(xié)調(diào)商戶） 硬件設(shè)施（大面積挑空、公共空間、吊掛、景觀小品） 從

4、招商角度業(yè)態(tài)布局（單一業(yè)態(tài)vs.多業(yè)態(tài)） 業(yè)態(tài)布局 業(yè)態(tài)布局 業(yè)態(tài)布局 大業(yè)態(tài)：主力店、零售、餐飲、休閑娛樂 細分業(yè)態(tài)：服裝、化妝品、皮具、配飾、家居、電 子電器、生活服務(wù)、美容美體、休閑健身、餐飲（ 水吧、輕食、快餐、簡餐、休閑餐廳、正餐） 購物中心多業(yè)態(tài)布局：通過餐飲、休閑娛樂等配套 業(yè)態(tài)在養(yǎng)商期吸引大量人流拉動零售業(yè)績；通過不 同業(yè)態(tài)的混搭，打造集吃喝玩樂購物休閑娛樂于一 身體的一站式消費場所，讓消費者在購物的同時擁 有動靜皆宜的生活空間。 目錄 選址 定位 品牌落位 業(yè)態(tài)布局 動線規(guī)劃 經(jīng)營業(yè)績 26 動線規(guī)劃 一字型動線： 優(yōu)點：簡單清晰，不容易產(chǎn)生死鋪； 缺點：缺乏變化，容易產(chǎn)生倦

5、怠感，動線末端的店面能見率低。 動線規(guī)劃 井字型動線： 優(yōu)點：適合方形地塊，適合成切割成面寬縱深比協(xié)調(diào)的店鋪； 缺點：動線有交叉，客流分散，消費者缺乏位置感。 動線規(guī)劃 回字型動線（環(huán)形動線）： 優(yōu)點：一目了然，店鋪可視性強，不走回頭路； 缺點：店鋪口小肚子大，容易形成深鋪。 動線規(guī)劃 次動線： 優(yōu)點：解決了部分區(qū)域徑深過深的問題； 缺點：客流可達性較差，招商可能面臨困難，需要營造亮點。 目錄 選址 定位 品牌落位 業(yè)態(tài)布局 動線規(guī)劃 經(jīng)營業(yè)績 31 經(jīng)營業(yè)績 競爭對手 （周邊有無商場，定位是否類似，品牌重復(fù)率如何） 推廣運營活動 （是否有推廣活動明星、品牌、主題；是否有運營活 動折扣、新品、

6、特賣） 客流量 （工作日/周末、白天/晚上、主要交通工具、來客年齡、穿 著、來客類型、客流流動趨勢、滯留地點） 提袋率 （幾個袋、哪些品牌的袋） 第二部分 項目簡介 君太 西萬達 中友 東方廣場 新東安 三里屯village 來福士 世貿(mào)天階 新光天地 solana 33 君太 北京君太百貨 開業(yè)時間2003年12月 投資商中國友誼集團與臺灣太平洋建設(shè) 地理位置西單北大街133號（西單商圈） 建筑概況商業(yè)面積： 63000平方米 商業(yè)規(guī)劃b1-l7 地鐵線路1#、4# 停車位250個 西萬達 石景山萬達廣場 開業(yè)時間2008年12月 投資商北京萬達集團 地理位置石景山區(qū)政達路與銀河?xùn)|街交匯處

7、建筑概況總占地面積近6.99萬平方米 總建筑面積28.23萬平米 商業(yè)面積共9萬平米（含2.4萬平米國際連 鎖百貨，1.2萬平米國際影城，1.6萬平米 休閑廣場，2萬平米步行商業(yè)街，1.8萬平 米地下超市） 商業(yè)規(guī)劃l1-l3 地鐵線路無 停車位200個 中友 北京中友百貨 開業(yè)時間1999年1月 開發(fā)商北京中友百貨有限責(zé)任公司 地理位置西單北大街176號 建筑概況商業(yè)面積40000平米 商業(yè)規(guī)劃b2-l9 地鐵線路1#、4# 停車位100個 東方廣場 北京東方新天地 開業(yè)時間2000年9月 開發(fā)商香港和記黃埔地產(chǎn) 地理位置東長安街1號 建筑概況商業(yè)面積12萬平米 商業(yè)規(guī)劃b1-l1 地鐵線路

8、1# 停車位1800個 新東安/北京apm 北京新東安廣場 開業(yè)時間2008年 開發(fā)商香港新鴻基地產(chǎn) 地理位置王府井大街138號 建筑概況商業(yè)面積9萬平米 商業(yè)規(guī)劃b1-l6 地鐵線路1# 停車位500個 三里屯village 三里屯village 開業(yè)時間分南區(qū)和北區(qū)，南區(qū)2008年7月開業(yè)，北 區(qū)2009年10月開業(yè) 開發(fā)商太古房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 地理位置三里屯路11號，臨工體北路 建筑概況2-4層低密度建筑，總商業(yè)面積12萬，南 區(qū)7.2萬，北區(qū)4.8萬 商業(yè)規(guī)劃b1-l4 地鐵線路無 停車位900個 來福士 北京來福士廣場 開業(yè)時間2009年6月 開發(fā)商凱德置地 地理位置東直門南大街一號 建筑概況商業(yè)面積4萬平米 商業(yè)規(guī)劃b2-l5 地鐵線路2#、13#、機場快軌 停車位600個 世貿(mào)天階 世貿(mào)天階 開業(yè)時間2007年q1 開發(fā)商世貿(mào)天階投資集團 地理位置朝陽區(qū)光華路9號，東大橋路東側(cè) 建筑概況分南街和北街，中間是巨大的電子天幕， 商業(yè)面積8萬平方米 商業(yè)規(guī)劃b1-l5 地鐵線路1#往北步行15分鐘； 10#往西步行10分鐘； 停車位1400個 新光天地 新光天地 開業(yè)時間2007年4月 開發(fā)商臺灣新光三越百貨公司與北京華聯(lián)集團合資 地理位置建國路87號（大望橋東北角 華貿(mào)中心） 建筑概況商業(yè)面積12萬平米 商