華萊士 快餐選擇址和方法P41

1、華萊士快餐的選擇址和方法 一、背景分析 華萊士現(xiàn)狀 商圈調(diào)查 二、商圈的劃分與選擇 劃分商圈 選擇商圈 三、聚客點的測算與選擇 確定客源點 人流動向及對手分析 聚客點與商圈的協(xié)調(diào) 四、選址問題總匯 選址的模式 選址的順序 選址的分流 五、如何展開實際工作 獲得有利專業(yè)信息 落實場所 六、十大總結(jié) n快餐行業(yè)是21世紀最熱門、成長最快的行業(yè)之一：在國外餐飲業(yè)中，快餐行業(yè)在總行 業(yè)中占據(jù)的比例依次是：美國35、歐洲30、日本20、香港10。而在中國即 使在廣州、上海，這比例也僅有5。隨著中國經(jīng)濟的發(fā)展，人們生活水平的提高， 生活節(jié)奏的加快，對快餐的需求將會更大，快餐市場前景迷人。目前正處于迅速擴張

2、 階段在這一過程中、連鎖快餐店的選址非常重要。正確有效的選址等于企業(yè)經(jīng)營成 功了一半。店址是快餐店接近目標顧客的重要手段，是理解顧客尋找行為的重要標志 一那些經(jīng)營成功的連鎖企業(yè)都非常注意店址的開發(fā)和選擇 n華萊士（網(wǎng)址：WWW.CNHLS.COM）是目前本土最大的西式快餐連鎖企業(yè)，先后在全國 23個省96個市級以上城市開設(shè)連鎖餐廳，截止目前，直營餐廳數(shù)量超過1200家，公司 經(jīng)營的漢堡、炸雞、薯條等產(chǎn)品，深得廣大消費者的青睞。 n在管理模式上，我們采用國際化標準和QSC&V的高要求，實行連鎖經(jīng)營的統(tǒng)一管理。 我們的餐廳面積為80-120平方米，員工10-15人，營業(yè)時間早上7點-晚上12點。

3、n21世紀是品牌的世紀，更是領(lǐng)先者的樂園，一個具備科學(xué)、實用的選擇地點將為華萊 士的可持續(xù)發(fā)展提供強大的支撐 調(diào)查商圈可了解預(yù)設(shè)加盟店營業(yè)范圍內(nèi)的地理區(qū)域 商圈調(diào)查的目的 商圈調(diào)查作業(yè)范圍 商圈范圍劃分確定 商圈之界定方法 繪制簡圖 抽樣點及發(fā)dm點之選擇確定 商圈特征 人潮狀況實地抽樣方式 商圈調(diào)查的目的包括： 1、了解地區(qū)居民的人口特性、社會經(jīng)濟變項及生活形態(tài)等。 2、確定產(chǎn)品組合及促銷重點。 3、分析商圈是否重迭。 4、計算在某一地理區(qū)域內(nèi)應(yīng)開幾家店。 5、找出商圈內(nèi)的障礙，包括： （a道路設(shè)施不便。 b人口擁擠。 c交通過度擁塞。） 6、法規(guī)方面考慮租稅、執(zhí)照、營運、最低工資及都市區(qū)域

4、劃分情況。 7、其它因素：了解某地區(qū)內(nèi)同性質(zhì)的競爭家數(shù)（競爭是否激烈）、將來的變動趨勢、供應(yīng)商位 置、運輸是否方便（交通狀況）、可否利用物流中心一次補齊所需物品，及停車場是否寬廣等。 商圈調(diào)查作業(yè)范圍 1、直營店的展店前商圈調(diào)查及立地調(diào)查、報告。 2、加盟店加盟意向后進行商圈調(diào)查、評估，以評定是否適合開店。 貳、商圈的確定 邊緣商圈（包含剩余的顧客） 次要商圈（包含大約二成的顧客） 主要商圈（包含大約七成的顧客） 注：商圈基本上是沒有形狀的，然而為了方便計劃，一般事前規(guī)劃可用圓形或地 形式來為商圈推算。 叁、商圈重點調(diào)查 如有以下各情況限制，因此為其商圈之范圍劃分點： 1.商圈范圍（a.集中型

5、商圈 主要商圈半徑在500米以內(nèi)，次要商圈半徑在100 米500 米之間，邊緣商圈在1000 米以外。 b.分散型商圈 主要商圈半徑在 500米以內(nèi)，次要 商圈半徑在500 米 ？米之間，邊緣商圈在1000 米以外。） 2.馬路之分界、凡超過10米寬之道路四線道以上或中間有欄桿、安全島阻隔、主要干道 3.鐵路、平交道之阻隔 。因鐵路、平交道之阻隔,使人們交通受阻而劃分成兩個不同商 圈 4. 阻隔 。因建筑物阻隔，使人潮流動不易而劃分成不同商圈。 5. 習(xí)慣之阻隔。由于 之購物習(xí)慣與 之方向，使該區(qū)形成一獨立商圈。 n從各家競爭店鋪規(guī)模開始，掌握吸引力方面的不同點，設(shè)定領(lǐng)域的境界的方式，路程 距

6、離的測量利用車子的里程表便可簡單的測出。 1.只考慮距離，未考慮十字道路、小路口等道路及交通狀況。 2.顧客認知的距離會受購物經(jīng)驗影響，如果服務(wù)良好，商店設(shè)施優(yōu)越，形成顧客對此 商店之良好印象，顧客認知的距離會比真正的距離短。 1.集中型商圈為周邊 分散型商圈為周邊 2.標出重要建筑物及樓別（金融、辦公） 3.著名商店及影響生活型態(tài)之地段特征（戲院、百貨） 1.抽樣點之選擇 (1)辦公人口或上班族匯集之地點 (2)人潮走向匯集地點 (3)固定人口較集中流動之地點 2.發(fā)dm點之選擇 1.商店特色及分布情況 2.住宅特色（集中型商圈可不用調(diào)查） 3. 場所 4.競爭者分析 5.商店組合 1.商店

7、特色及分布情況 1. 建筑型態(tài) 2. 行業(yè)型態(tài) A.于主要商店街、干道之行業(yè)類型 B.以何類商業(yè)為主，消費之層次 。 3. 分布家數(shù)。 A.以抽樣點為主要調(diào)查對象 B.主要道路之分布明細 C.將商業(yè)之阻隔 分門別類記錄 D.并將其統(tǒng)計填入明細表 E.于主要干道、大馬路、 商店 F.商店匯集地帶之概述 G.以商店輔助店、競爭店正確所在位置標注于商圈簡圖。 4. 地點類型（A.孤立店。B.未規(guī)劃商業(yè)區(qū) 。C.規(guī)劃購物中心 ） 1.建筑型態(tài) A.實地了解于本商圈內(nèi)住宅區(qū)之建筑型態(tài) B.建筑高度，樓數(shù) C.建筑型式為新式或舊式 D.分布區(qū)域 E.目前的改建情況 F.13年內(nèi)可能改建之趨勢 2.分布情況

8、 A.實地了解該區(qū)之實際住戶與建筑物之分布情況 B.將該商圈分為 固定類型 C.商店區(qū)，以甲為代碼 b.辨公區(qū)甲2為代碼 c. 式住宅區(qū)以乙1為代碼 D.舊式住宅區(qū)以乙2為代碼 E.文教區(qū)，以丙為代碼 F.于簡圖上分別劃定區(qū)域，制作商圈 G.并于圖上注明建筑物之樓別 1.場所類型 A.本商圈內(nèi)匯聚人潮之場所類型 （a.商店肯德基、麥當勞，百貨公司 b.戲院 c. 娛樂 d. 會場 e. 補習(xí)班 f.菜市 場，超級市場 g. 公司 ） B.聚集人口類型 （a.青少年 b.上班族 c.特定 ） (2)動線 （a. 匯集流動之路線 b. 匯集流動之主要方向 ） 了解既存競爭者的數(shù)量及大小、所有競爭者

9、的 評估、短期及長期的展 望、 規(guī)劃以及發(fā)展的程度。 (1)賣場氣氛 。本區(qū)內(nèi)對本企業(yè)較有影響性之其賣場。 (2)來客數(shù) 該競爭店每日來客數(shù) (3)平均消費額 (4)營業(yè)額 其中：來客數(shù)平均消費額每日營業(yè)額 每日營業(yè)額 工作天數(shù) 營業(yè)額 商店組合是否互相配合，可衡量各商店間是否可互換顧客，表格一。例 如： (1)藥房、 、面包店、 服裝店及肉店。 (2)百貨公司、 、褲襪店、 、 、珠寶店。 1.主要人潮走向 (1)平日及假日之女性人潮狀況。 a.將一周之時間區(qū)分為2段 （a.周一周五 。b.周六、周日、國定假日 ） b.以ampm點每兩小時細分為一個小段 c.以 分鐘為其抽樣時段之樣本，并計

10、算其抽樣點之實際經(jīng)過人數(shù)、摩托車、汽車、助 動車、腳踏車 d.抽樣時將女性人潮分為15-35歲，34- 50歲， 50歲以上。 e.將每抽樣之數(shù)，轉(zhuǎn)變成以幾個小時之人潮流動數(shù) 例：以一分鐘為抽樣得該抽樣點人數(shù)為y，將y時間 z，則為其可能之人口流動數(shù) f.將其數(shù)字依時段填入人潮流動抽樣表 g.將人潮流動抽樣之數(shù)字以線圖表示人潮分布圖 2.人口數(shù)推算（集中型商圈可不用調(diào)查） (1)固定住家 （a.該商圈建筑物來推算 b.以戶數(shù) 預(yù)估人口數(shù) c.將各抽樣點人口數(shù) 平均減當?shù)厝丝跀?shù)得外來流動人數(shù) ） (2) 戶數(shù) （a.計算該 家數(shù) b.該區(qū)公司家數(shù)（ 人）該區(qū) c.該區(qū) 即為該區(qū)之 半固定人口。

11、） 商圈的劃分與選擇 n企業(yè)計劃進入某一個城市，可以先通過有關(guān)部門或?qū)I(yè)調(diào)查公司收集這個地區(qū)的資料。 有些 資料是免費的，有些資料需要花錢去買。把資料買齊了，就開始規(guī)劃商圈。 n商圈規(guī)劃采取的是記分的方法，例如，這個地區(qū)有一個大型商場，商場營業(yè)額在1000 萬元算一分，5000萬元算5分，有一條公交線路加多少分，有一條地鐵線路加多少分。 這些 分值標準是多年平均下來的一個較準確經(jīng)驗值。 n通過打分把商圈分成好幾大類，以北京為例，有市級商業(yè)型(西單、王府井等)、區(qū)級 商 業(yè)型、定點(目標)消費型、還有社區(qū)型、社、商務(wù)兩用型、旅游型等等。 n即確定目前重點在哪個商圈開店，主要目標是哪些。在商圈選擇

12、的標準上，一方面要 考 慮餐館自身的市場定位，另一方面要考慮商圈的穩(wěn)定度和成熟度。餐館的市場定位 不同，吸引的顧客群不一樣，商圈的選擇也就不同。 例如馬蘭拉面和肯德基的市場定位不同，顧客群不一樣，是兩個“相交”的圓，有人吃 肯德基也吃馬蘭拉面，有人可能從來不吃肯德基專吃馬蘭拉面，也有反之。馬蘭拉面 的選址 也當然與肯德基不同。 而肯德基與麥當勞市場定位相似，顧客群基本上重合， 所以在商圈選擇方面也是一樣的。 可以看到，有些地方同一條街的兩邊，一邊是麥當 勞另一邊是肯德基。 n商圈的成熟度和穩(wěn)定度也非常重要。比如規(guī)劃局說某條路要開，在什么地方設(shè)立地址， 將來這里有可能成為成熟商圈，但肯德基一定要

13、等到商圈成熟穩(wěn)定后才進入，例如說 這家店 三年以后效益會多好，對現(xiàn)今沒有幫助，這三年難道要虧損?肯德基投入一家 店要花費好幾百萬，當然不冒這種險，一定是比較穩(wěn)健的原則，保證開一家成功一家。 n1.要確定這個商圈內(nèi)，最主要的聚客點在哪。 n2.選址時一定要考慮人流的主要動線會不會被競爭對手截住。 n3.聚客點選擇影響商圈選擇 北京西單是很成熟的商圈，但不可能西單任何位置都是聚客點，肯定有最主 要的聚集客人的位置。肯德基開店的原則是：努力爭取在最聚客的地方和其附近開店。 過去古語說“一步差三市”。開店地址差一步就有可能差三成的買賣。這跟人流動線 (人 流活動的線路)有關(guān)，可能有人走到這，該拐彎，則

14、這個地方就是客人到不了的地 方，差不 了一個小胡同，但生意差很多。這些在選址時都要考慮進去 n人流動線是怎么樣的，在這個區(qū)域里，人從地鐵出來后是往哪個方向走等等。這些都 派 人去掐表，去測量，有一套完整的數(shù)據(jù)之后才能據(jù)此確定地址。比如，在店門前人 流量的測定，是在計劃開店的地點掐表記錄經(jīng)過的人流，測算單位時 間內(nèi)多少人經(jīng)過 該位置。除了該位置所在人行道上的人流外，還要測馬路中間的和馬路對面 的人流量。 馬路中間的只算騎自行車的，開車的不算。是否算馬路對面的人流量要看馬路寬 度， 路較窄就算，路寬超過一定標準，一般就是隔離帶，顧客就不可能再過來消費，就不 算 對面的人流量。 n將采集來的人流數(shù)據(jù)

15、輸入專用的計算機軟件，就可以測算出，在此地投 資額不能超過 多少，超過多少這家店就不能開 n因為人們現(xiàn)在對品牌的忠誠度還沒到說，我就吃華萊士看見麥當勞就煩，好像還沒有 這 種情況。只要你在我跟前，我今兒挺累的，我干嘛非再走那么一百米去吃別的，我 先進你這兒了。除非這里邊人特別多，找不著座了，我才往前挪挪。 n但人流是有一個主要動線的，如果競爭對手的聚客點比華萊士選址更好的情況下 那就有影響。如果是兩個一樣，就無所謂。例如北京某十字路口有一家華萊士店，如 果往西 一百米，競爭業(yè)者再開一家西式快餐店就不妥當了，因為主要客流是從東邊過 來的，再在那邊開，大量客流就被截住了，開店效益就不會好。 n聚客

16、點的選擇也影響到商圈的選擇。因為一個商圈有沒有主要聚客點是這個商圈成 熟度 的重要標志。 n有了店址的評估標準和一些成功案例，我們可以就可以開發(fā)出一套店址的評估工具， 它主要由下面幾個表格組成：租賃條件表、商圈及競爭條件表、現(xiàn)場情況表、綜合評 估表。它們是我們進行連鎖經(jīng)營店址評估的標準化管理工具。 n（1）成功的店鋪選址直接關(guān)系到該店鋪良好的經(jīng)營業(yè)績。從中西快餐店的發(fā)展歷程 看，選址不當是快餐店經(jīng)營失敗的原因之一。 （2）店址屬于一項長期投資。一旦決定就較難改變。取得店址一般有購買租賃和 合作經(jīng)營三種方式。后二種形式雙方簽有法律合同，不能隨意解除和改變。 （3）在同一商圈內(nèi)成功的選址可以為快餐

17、店帶來持久的競爭優(yōu)勢，不易為競爭對 手輕易模仿從而降低經(jīng)營風(fēng)險，避免經(jīng)營敗績。 （4）成功的選址對于樹立快餐店形象、提升快餐店知名度有著重要作用。臺適的選 址要求店址有很好的能見度、便利性和符臺營建要求，無形中為快餐店作了很好的宣 傳廣告。 店鋪選址的最終目的在于滿足商圈范周內(nèi)目標顧客需要，同時給企業(yè)帶來利潤。 要達到這一目的不僅要考慮店鋪的位置、場所，同時還必須考慮選址過程中的發(fā)展 速度問題。發(fā)展速度即是選址決策中的快餐店發(fā)展的快慢問題，也是一個模式問題： 什么時候發(fā)展速度快一些什么時候慢一些，都應(yīng)符合事物發(fā)展的內(nèi)在要求，而不能 憑人的主觀判斷，想快就快，想慢就慢，否則會事與愿違，適得其反。

18、 每個階段既有集中開新店的年份，也有鞏固準備的年份。兩者相互交叉、有利于 企業(yè)在發(fā)展中得到鞏固，在鞏固中加速發(fā)展。發(fā)展的速度要依據(jù)企業(yè)內(nèi)外環(huán)境，既不 能干篇一律按平均發(fā)展，也不能盲目超速發(fā)展。 以4年為一個周期，保證了企業(yè)有時問在不同階段轉(zhuǎn)換經(jīng)營課題，調(diào)整經(jīng)營管理 體制。形成內(nèi)在的優(yōu)勢。一般而言，初期應(yīng)注重基礎(chǔ)建設(shè)，建立一系列最基本的制 度作出標準；而后要適應(yīng)規(guī)模，注重組織結(jié)構(gòu)與系統(tǒng)的建設(shè)，發(fā)揮連鎖經(jīng)營優(yōu)勢； 進人大發(fā)展后，要適時調(diào)整和強化組織結(jié)構(gòu)和系統(tǒng)功能，改造企業(yè)形象。 在確定了選址的發(fā)展模式和可進人的城市和區(qū)域之后，仍然存在一個出店順序問 題：因為分店畢竟要一家家地開，先開哪一家后開哪一

19、家仍需研究探討。有人認為 大型城市市中心部由于位置不易尋找、網(wǎng)點價格高，應(yīng)予回避，在其周邊發(fā)展較為有 利。有人認為哪里地價便宜，就先發(fā)展哪里。兩種觀點雖說各有道理，但對連鎖快餐 的選址順序是否適用，還有待于商榷。 連鎖快餐的選址順序還要根據(jù)公司的業(yè)態(tài)、品牌強弱、市場競爭狀況等米考慮選 址發(fā)展的先后順序：如：上海新亞大包有限公司店址的首選區(qū)域是居民新村區(qū)。 連鎖快餐的選址順序要根據(jù)市場的發(fā)展情況，結(jié)合企業(yè)實際在初步確定優(yōu)先順序 的情況下交叉進行，不宜按部就班，按順序排列進行，以避免錯過有利時機。 n選址決策要研究分流是連鎖經(jīng)營的特征所決定的。(這里研究的是內(nèi)部分流問題)。 連鎖經(jīng)營是一種多店鋪擴

20、張方式發(fā)展事業(yè)的經(jīng)營方式。店與店之間由于所處的商圈不 同，商圈內(nèi)涵對每家店的作用力也會不同：當多店輔擴張到一定程度網(wǎng)點的布局達 到一定密度時，店與店之間的商圈會發(fā)生一定的重疊復(fù)合現(xiàn)象從而產(chǎn)生原本是這家 店的消費顧客而被鄰近的本公司的另一店吸引過去，出現(xiàn)來客數(shù)和營業(yè)額下降。 n分流有兩種情況：一種是健康的分流，另一種則是不健康的分流。如果有一家快餐店 已經(jīng)過于擁擠，這就意味該餐廳在營業(yè)高峰時事實上已經(jīng)偏離了快餐快速服務(wù)顧客的 宗旨，這將不利于餐廳日后的發(fā)展。因此，在附近適當?shù)攸c選址再開一家，這是健康 的分流。在選址開發(fā)中，沒有經(jīng)過科學(xué)的分析，草率的憑自我感覺就在同一商圈內(nèi)多 開店，就很有可能長期

21、傷害到連鎖系統(tǒng)的正常經(jīng)營，這是危險的是一種不健康的分 流。 n健康的分流要主動，不健康的分流要避免。這是選址決策中必須掌握的原則。當日座 位周轉(zhuǎn)率85時，就應(yīng)該考慮實施主動分流。避免不健康的分流，除通過計算座位 周轉(zhuǎn)率外。還應(yīng)通過顧客問卷的方法找出該快餐店的商圈范圍，避免在同一商圈中重 復(fù)開店。 n實際選址決策中應(yīng)遵循以下7條原則： n1連鎖快餐店是社會經(jīng)濟發(fā)展過程中的產(chǎn)物。是適應(yīng)消費者需求的產(chǎn)業(yè)，具有很強 的生命力，要把握好這個機遇，努力發(fā)展連鎖快餐。 2.要遵循連鎖經(jīng)營特性，注意開發(fā)模式與優(yōu)先順序，全盤考慮，全面規(guī)劃，注重布局 臺理性，處理好店與店之間的分流影響。 3.連鎖快餐店的選址地域

22、范圍很廣，一般而言，市區(qū)商業(yè)和商務(wù)中心、主要人流集散 地、居民新村商業(yè)街、公園、車站、碼頭、電影院、大型劇場附近、大型超市和大型 百貨商場內(nèi)都可成為連鎖快餐店開店的地點選擇。 4連鎖快餐店的商圈范圍根據(jù)不同區(qū)域和商圈內(nèi)涵有大有小。商圈范圍越小，越貼 近目標顧客，越有利于連鎖快餐的選址和競爭。 5.連鎖快餐店必須選擇區(qū)域最佳的聚客點，人流最集中的地點。哪怕租金略高于周 邊一些店址，也不應(yīng)輕易放棄。 6.連鎖快餐店的選址應(yīng)在科學(xué)的市場分析和財務(wù)的投人產(chǎn)出控制下進行。不僅要對 單店進行經(jīng)濟分析評怙，也要綜臺考慮其對連鎖系統(tǒng)的影響，以求得最大的規(guī)模效益。 7.經(jīng)濟分析評估是連鎖快餐選址的重要數(shù)據(jù)，但不

23、應(yīng)一刀切。當某些店址涉及到系統(tǒng) 的戰(zhàn)略，具有一定的競爭策略和廣告效應(yīng)，經(jīng)濟分析評估的條件可以適度放寬，以保 本為原則，以追求市場整體效益和占有率 三條獲取店鋪信息的有效途徑： 一、充分利用政府創(chuàng)業(yè)指導(dǎo)部門的服務(wù)。上海開業(yè)指導(dǎo)中心，各市、區(qū) 就業(yè)促進中心等部門都提供免費的創(chuàng)業(yè)指導(dǎo)服務(wù)，包括如何選擇創(chuàng)業(yè) 場所。 二、委托專業(yè)的房產(chǎn)中介機構(gòu)。上海凱旋路3131號有一家專門從事商鋪 買賣租賃的公司，與住房中介機構(gòu)相比，能提供針對性更強的信息。 三、登陸商鋪租賃專業(yè)網(wǎng)站。如今有不少商鋪租賃網(wǎng)站，信息豐富，搜 索方便。此外，參加房地產(chǎn)交易會也能獲得大量的商鋪信息。 n對創(chuàng)業(yè)者來說，雖然只是租個店鋪，但其實

24、就像買房子一樣麻煩，有時候 甚至更為繁瑣，需要技巧性地處理地段選擇、租金洽談、合同簽定等諸多 問題，而這些都會影響創(chuàng)業(yè)的成敗。以下是幾點針對創(chuàng)業(yè)者選址的建議： 有的放矢選店鋪。創(chuàng)業(yè)者應(yīng)根據(jù)創(chuàng)業(yè)項目的特性和區(qū)域特色來確定商鋪地 址，如涉足服務(wù)領(lǐng)域的一般應(yīng)選在居民區(qū)，涉足餐飲行業(yè)應(yīng)選在人流密集 地區(qū)，這樣才能保證一定的消費客流。 由下至上談租金：許多創(chuàng)業(yè)者習(xí)慣根據(jù)店鋪業(yè)主開出的價格由上至下砍價 ，結(jié)果被別人牽著鼻子走。最佳的做法是，在充分了解市場行情的基礎(chǔ)上 預(yù)先設(shè)定租金上下限，然后從最低心理價位談起，這樣有利于擠出價格“ 水份”。 不宜選擇轉(zhuǎn)租店鋪：如今市場上有不少二次轉(zhuǎn)租甚至三次轉(zhuǎn)租的店鋪，這

25、 些店鋪在原價上加了多次轉(zhuǎn)租利潤，因此價格比同類商鋪高出很多，建議 初次創(chuàng)業(yè)者謹慎選擇。 租賃期限越長越好。在店鋪租金行情不斷上漲的形勢下，租賃期限越長越 好，否則將不利于控制預(yù)算，無形中加大了創(chuàng)業(yè)風(fēng)險。 n1.地區(qū)經(jīng)濟。飲食消費是在人們有足夠的資金滿足日常衣、食、住、行等 基本需要之后的可自由支配資金的支付。一個地區(qū)人們的收入水平、物價 水平都會影響到人們可供消費的金錢數(shù)量和他們必須支付的價格。一般來 說，當收入增加時，人們愿意支付更高價值的產(chǎn)品和服務(wù)，在餐飲消費方 面就是質(zhì)量和檔次的所提高，因此，餐廳連鎖企業(yè)應(yīng)該選擇在經(jīng)濟繁榮、 經(jīng)濟發(fā)展速度較快的地區(qū)。 n2.區(qū)域規(guī)劃。在確定餐廳選址之前

26、，必須要向當?shù)赜嘘P(guān)部門咨詢潛在地區(qū) 的區(qū)域建筑規(guī)劃，了解和掌握哪些地區(qū)被分別規(guī)劃分為商業(yè)區(qū)、文化區(qū)、 旅游區(qū)、交通中心、居民區(qū)、工業(yè)區(qū)等資料。因為區(qū)域規(guī)劃往往會涉及到 建筑物的拆遷和重建，如果未經(jīng)了解，盲目地選定餐廳地址，在成本收回 之前就遇到拆遷，會使企業(yè)蒙受巨大的經(jīng)濟損失，或者失去原有的地理優(yōu) 勢。同時，掌握區(qū)域規(guī)劃后便于我們根據(jù)不同的區(qū)域類型，確定不同的經(jīng) 營形式和經(jīng)營規(guī)模等。 n3.文化環(huán)境。文化教育、民族習(xí)慣、宗教信仰、社會風(fēng)尚、社會價值觀念 和文化氛圍等因素構(gòu)成了一個地區(qū)的社會文化環(huán)境。這些因素影響了人們 的消費行為和消費方式，決定了人們收入的分配方向。一般而言，文化素 質(zhì)高的人對餐飲消費的環(huán)境、檔次的要求比文化素質(zhì)低的人要高。文化環(huán) 境的不同，影響連鎖經(jīng)營的規(guī)格和規(guī)模。 n4.消費時尚。一段時期的流行時尚，往往能在很大程度上影響消費者的消 費方式和方向。隨著人們消費水平的提高、衛(wèi)生觀念的增強，人們在餐飲 消費上越來越注意就餐的環(huán)境衛(wèi)生，這樣外表裝修美觀、舒適、潔凈的連 鎖餐廳就越來越為人們所接受。 n5.競爭狀況。一個地區(qū)餐飲行業(yè)的競爭狀況可以分成兩個不同的部分來考 慮。一是直接競爭的評估，即提供同種經(jīng)營項目，同樣規(guī)格、檔次的餐飲 企業(yè)可能會導(dǎo)致的競爭，這對餐飲企業(yè)來說