重慶招商花園城商業(yè)專題報(bào)告（57頁）

1、code of this report | 1 copyright centaline group, 2009 本報(bào)告僅供客戶內(nèi)部使用。在獲得中原地產(chǎn)書面許可之前，本報(bào)告的任何部分都不可被擅自引用、復(fù)制和傳播。 重慶招商花園城商業(yè)專題報(bào)告 code of this report | 2 copyright centaline group, 2009 匯報(bào)說明 重慶招商局地產(chǎn)作為品牌地產(chǎn)商對(duì)于住宅產(chǎn)品有相當(dāng)強(qiáng)的研發(fā)團(tuán)隊(duì)，專業(yè)度很 高，但對(duì)于操作商業(yè)經(jīng)驗(yàn)較為缺乏，同時(shí)招商江灣城社區(qū)配套商業(yè)招商困難也 加大了發(fā)展商對(duì)于花園城商業(yè)的擔(dān)心。因此重慶中原本次商業(yè)產(chǎn)品建議作為重 慶招商花園城產(chǎn)品建議專題給重

2、慶招商局地產(chǎn)進(jìn)行匯報(bào)，目的在于打消發(fā)展商 對(duì)商業(yè)顧慮，并告訴發(fā)展商商業(yè)價(jià)值，商業(yè)做多大規(guī)模合適，如何打造商業(yè)產(chǎn) 品以及商業(yè)經(jīng)營問題。 code of this report | 3 copyright centaline group, 2009 商業(yè)對(duì)于本項(xiàng)目的價(jià)值？商業(yè)對(duì)于本項(xiàng)目的價(jià)值？ code of this report | 4 copyright centaline group, 2009 案例：水晶酈城案例：水晶酈城 龍湖 龍湖水 晶酈城 商業(yè)街 水晶酈城通過約3 3萬平米（社區(qū)商業(yè)萬平米（社區(qū)商業(yè)1.21.2萬平米，集中式商業(yè)萬平米，集中式商業(yè)1.81.8萬平米）萬平米）中高檔商

3、業(yè)街規(guī)劃，提升提升 了項(xiàng)目整體形象了項(xiàng)目整體形象，規(guī)避了開發(fā)初期區(qū)域不成熟帶給客戶的心理抗性，加快了區(qū)域居住氛圍成熟加快了區(qū)域居住氛圍成熟，使 水晶酈城成為新牌坊高檔社區(qū)的標(biāo)桿型項(xiàng)目。 項(xiàng)目項(xiàng)目水晶酈城水晶酈城榮鼎龍匯苑榮鼎龍匯苑東和春天東和春天 售價(jià)（元/平米）388029803380 2006年5月區(qū)域項(xiàng)目售價(jià)對(duì)比： code of this report | 5 copyright centaline group, 2009 案例：水晶酈城案例：水晶酈城 1 2 4 3 臨街社區(qū)商業(yè)臨街社區(qū)商業(yè) 集中式商業(yè)集中式商業(yè) 集中式商 業(yè)聚集區(qū) 域人氣 水晶酈城商業(yè)規(guī)劃特點(diǎn)：水晶酈城商業(yè)規(guī)劃特點(diǎn)

4、： 在臨街昭示面較好處布置集中式商 業(yè)，通過特色餐飲、中高檔休閑娛樂 等聚集區(qū)域人氣； 同時(shí)在臨街與重要節(jié)點(diǎn)通過規(guī)劃獨(dú) 立臨街社區(qū)商業(yè)，通過美容院、發(fā)屋 等滿足社區(qū)配套促進(jìn)各內(nèi)部組團(tuán)社區(qū) 商業(yè)氛圍成熟； 在距離主干道相對(duì)較遠(yuǎn)組團(tuán)規(guī)劃目 的性消費(fèi)較強(qiáng)的超市業(yè)態(tài)，控制人流 導(dǎo)向； 規(guī)劃目的性消費(fèi) 重百超市控制人 流導(dǎo)向 規(guī)劃臨街社區(qū)商 業(yè)，促進(jìn)社區(qū)商 業(yè)氛圍成熟 人流動(dòng)線人流動(dòng)線 集中式商 業(yè)聚集區(qū) 域人氣 商業(yè)形態(tài)商業(yè)形態(tài)面積（平米）面積（平米） 目前主要經(jīng)營業(yè)態(tài)目前主要經(jīng)營業(yè)態(tài) 臨街社區(qū)商業(yè)30-280快餐、女子會(huì)所、美容院、發(fā)屋、社區(qū)門診、 精品服飾 集中式商業(yè)800-2800重慶會(huì)館、帝豪

5、ktv、湯師傅、春滿蕉園、 艾塔韓國西餐廳 code of this report | 6 copyright centaline group, 2009 案例啟示案例啟示 p城市新區(qū)大盤商業(yè)規(guī)劃應(yīng)立足與社區(qū)配套同時(shí)發(fā)展外向型集中式商業(yè)，提 高商業(yè)整體檔次同時(shí)，帶動(dòng)區(qū)域快速成熟； p中高檔外向型商業(yè)能夠提升項(xiàng)目整體形象，實(shí)現(xiàn)一定水平溢價(jià)； p臨街昭示性強(qiáng)地塊布置集中式商業(yè)聚集人氣，內(nèi)部地塊布置臨街社區(qū)商業(yè)， 促進(jìn)商業(yè)氛圍快速成熟，內(nèi)部地塊中位置相對(duì)較差布置超市等目的性較強(qiáng)的 業(yè)態(tài)，以吸引人流導(dǎo)向。 code of this report | 7 copyright centaline grou

6、p, 2009 商業(yè)體量做多大合適？商業(yè)體量做多大合適？ code of this report | 8 copyright centaline group, 2009 商業(yè)市場(chǎng)供應(yīng)商業(yè)市場(chǎng)供應(yīng) 和本項(xiàng)目和本項(xiàng)目 的關(guān)系的關(guān)系 區(qū)域區(qū)域/ / 項(xiàng)目項(xiàng)目 商業(yè)供應(yīng)商業(yè)供應(yīng) 量（建面量（建面 / /） 常住居常住居 民人數(shù)民人數(shù) 商業(yè)需商業(yè)需 求面積求面積 （）（） 已有供應(yīng)已有供應(yīng) 量和需求量和需求 量對(duì)比量對(duì)比 核心輻射 商圈 中央美 地 約0.7萬約0.3 萬 約0.21 萬 供大于求 次級(jí)輻射 商圈 龍頭寺、 人和板 塊 約15.95 萬 約20萬約14萬供需平衡 三級(jí)輻射 商圈 新牌坊

7、板塊 約10萬約15萬約10.5 萬 供需平衡 和本項(xiàng)和本項(xiàng) 目的關(guān)目的關(guān) 系系 區(qū)域區(qū)域/ /項(xiàng)項(xiàng) 目目 未來未來3535年商年商 業(yè)新增量業(yè)新增量 （建面（建面/ /） 未來未來3535年年 常住人口常住人口 增加數(shù)量增加數(shù)量 商業(yè)需求商業(yè)需求 面積面積 新增供應(yīng)量和新增供應(yīng)量和 新增需求量對(duì)新增需求量對(duì) 比比 核心輻 射商圈 華宇項(xiàng) 目 待定約0.7萬 約0.49萬 次級(jí)輻 射商圈 龍頭寺、 人和板 塊 約30萬約10萬約7萬供大于求 三級(jí)輻 射商圈 新牌坊 板塊 約67萬約3萬約2.1萬供大于求 目前供應(yīng)：潛在供應(yīng)： 從目前三北地區(qū)供應(yīng)與潛在商業(yè)體量來看，商業(yè)供大于求，但從地塊周邊從目

8、前三北地區(qū)供應(yīng)與潛在商業(yè)體量來看，商業(yè)供大于求，但從地塊周邊 來看，商業(yè)配套相對(duì)較為缺乏，因此之前中原建議本項(xiàng)目商業(yè)方向?yàn)樯鐓^(qū)來看，商業(yè)配套相對(duì)較為缺乏，因此之前中原建議本項(xiàng)目商業(yè)方向?yàn)樯鐓^(qū) 配套型商業(yè)，僅滿足自身需求即可。配套型商業(yè)，僅滿足自身需求即可。 code of this report | 9 copyright centaline group, 2009 商業(yè)市場(chǎng)細(xì)分商業(yè)市場(chǎng)細(xì)分 表：北部新區(qū)各商圈商業(yè)建筑形態(tài)及檔次 和本項(xiàng)目的關(guān)和本項(xiàng)目的關(guān) 系系 板塊板塊/ /項(xiàng)項(xiàng) 目目 建筑形態(tài)建筑形態(tài)主力面積（平米）主力面積（平米）經(jīng)營業(yè)態(tài)經(jīng)營業(yè)態(tài) 核心輻射商圈中央美地獨(dú)立商業(yè) 4050 中

9、小型超市、小型餐飲、中 小茶樓 次級(jí)輻射商圈 龍頭寺板 塊 住宅底商為主，部 分獨(dú)立商業(yè) 2060 超市、休閑娛樂、中小型餐 飲、專業(yè)市場(chǎng) 人和板塊住宅底商 臨主干道：90120 臨次干道：5060 中小型餐飲、通訊、美發(fā)、 藥房、小型醫(yī)院、私人診所、 布藝、建材、五金 三級(jí)輻射商圈 新牌坊板 塊 住宅底商為主，獨(dú) 立商業(yè)較少 臨主干道主力店：200 平米以上 臨主干道：6070 臨次干道：40-50 中大型超市、中型餐飲、中 高檔干洗店、私人門診、外 貿(mào)店、洗浴、ktv、茶樓、 基地周邊商業(yè)多為面積緊湊，經(jīng)營業(yè)態(tài)以社區(qū)配套與中小型餐基地周邊商業(yè)多為面積緊湊，經(jīng)營業(yè)態(tài)以社區(qū)配套與中小型餐 飲為

10、主，業(yè)態(tài)單一，檔次較低飲為主，業(yè)態(tài)單一，檔次較低 code of this report | 10 copyright centaline group, 2009 商業(yè)市場(chǎng)細(xì)分商業(yè)市場(chǎng)細(xì)分 表：北部新區(qū)中高檔特色商業(yè)規(guī)模，租售情況及檔次 項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱總面積總面積 主力經(jīng)營面主力經(jīng)營面 積積 主流業(yè)態(tài)主流業(yè)態(tài)租售模式租售模式經(jīng)營情況經(jīng)營情況 金科十二坊 約2萬平800-3000中高端餐飲租賃為主良好 水晶酈城 約3萬平 中高檔餐飲： 600-2800 社區(qū)綜合配 套：30-300 中高檔餐飲與社區(qū) 綜合配套 租賃為主 良好 愛琴大道 約1.5萬平25-280社區(qū)綜合配套 銷售為主 一般 加州

11、美食街 約3.5萬平 240-1200中檔特色餐飲 銷售為主 良好 基地周邊中高檔餐飲面積相對(duì)較大，以租賃為主，經(jīng)營狀況良好。基地周邊中高檔餐飲面積相對(duì)較大，以租賃為主，經(jīng)營狀況良好。 code of this report | 11 copyright centaline group, 2009 周邊未來居住人群細(xì)分周邊未來居住人群細(xì)分 1.項(xiàng)目周邊目前的居住人口約2222萬萬人（金開、人和、 龍頭寺、新牌坊），預(yù)計(jì)到2012年將達(dá)到5050萬萬人以上。 其中中高端消費(fèi)群體占據(jù)70%70%以上。 2. . 項(xiàng)目所處北部新區(qū)政府機(jī)關(guān)在未來兩年的時(shí)間里工 作人員的數(shù)量將達(dá)到1 1萬萬人以上。 3

12、. . 北部新區(qū)金開寫字樓在未來兩年的時(shí)間里從業(yè)人員 的數(shù)量將達(dá)到5 5萬萬人以上。 本案本案 由于目前區(qū)域社區(qū)及企業(yè)入住率還不高，致使 區(qū)域人口數(shù)量較少，所以區(qū)域商業(yè)目前主要以 社區(qū)配套商業(yè)為主，輔以服務(wù)全市的特色專業(yè) 市場(chǎng)。其經(jīng)營狀況皆處于商業(yè)培育期，經(jīng)營效 果普遍不理想，但隨著各種市政配套設(shè)施的不 斷完善，區(qū)域社區(qū)入住人口和進(jìn)駐的企業(yè)數(shù)量 也將不斷增加，這都將支撐區(qū)域商業(yè)的快速發(fā) 展。 4. . 重慶計(jì)劃到2012年引進(jìn)世界500強(qiáng)200200戶戶，其中60%60% 計(jì)劃落戶北部新區(qū)，將產(chǎn)生2 2萬以上萬以上企業(yè)中高管人群。 5. . 目前在建的天龍路將基地與規(guī)劃中的涉外商務(wù)區(qū)相 連接，

13、至涉外商務(wù)區(qū)建成時(shí)將帶來將帶來1 1萬以上的外籍政府萬以上的外籍政府 駐渝人員與下級(jí)配套單位從業(yè)人員。駐渝人員與下級(jí)配套單位從業(yè)人員。 基地周邊高素質(zhì)人群未來兩年內(nèi)將達(dá)基地周邊高素質(zhì)人群未來兩年內(nèi)將達(dá)4444萬人萬人 左右，偏外向型中高檔餐飲與特色商業(yè)存在左右，偏外向型中高檔餐飲與特色商業(yè)存在 市場(chǎng)機(jī)會(huì)！市場(chǎng)機(jī)會(huì)！ code of this report | 12 copyright centaline group, 2009 中高檔商業(yè)體量測(cè)算中高檔商業(yè)體量測(cè)算 周邊未來居住中周邊未來居住中 高端人口數(shù)量高端人口數(shù)量 （人）（人） 區(qū)域中高檔商業(yè)區(qū)域中高檔商業(yè) 需求量（平米）需求量（平米）

14、目前周邊中高端目前周邊中高端 商業(yè)體量（平米）商業(yè)體量（平米） 潛在中高端商潛在中高端商 業(yè)體量（平米）業(yè)體量（平米） 適合本項(xiàng)目發(fā)展適合本項(xiàng)目發(fā)展 的中高端商業(yè)體的中高端商業(yè)體 量（平米）量（平米） 43.2萬30.24約10萬約17萬3.24 注：中高檔商業(yè)人均需求約0.7平米/人 code of this report | 13 copyright centaline group, 2009 中高檔商業(yè)定位方向？中高檔商業(yè)定位方向？ code of this report | 14 copyright centaline group, 2009 市場(chǎng)形象定位市場(chǎng)形象定位 項(xiàng)目商業(yè)市場(chǎng)形象

15、的定位應(yīng)以提高項(xiàng)目整體形象，改善目前商業(yè)形 象不突出的現(xiàn)狀，并保持與項(xiàng)目整體形象的一致性，通過合理規(guī)劃 創(chuàng)造重慶市乃至全國范圍內(nèi)社區(qū)商業(yè)典范，其形象概括為： u 現(xiàn)代都市生活體驗(yàn)中心現(xiàn)代都市生活體驗(yàn)中心 u 重慶重慶urcurc（urban recreatist centerurban recreatist center） u 引領(lǐng)重慶商業(yè)街區(qū)的最前衛(wèi)潮流引領(lǐng)重慶商業(yè)街區(qū)的最前衛(wèi)潮流 code of this report | 15 copyright centaline group, 2009 商業(yè)功能定位商業(yè)功能定位 作為綜合性的主題商 業(yè)街區(qū)，應(yīng)滿足社區(qū) 居民日常生活及周邊 市民特定的消

16、費(fèi)兩方 面的需求，因此本項(xiàng) 目商業(yè)功能包括：餐 飲、休閑、文化、娛 樂、健身、交流、公 共服務(wù)、購物等多種 功能。 code of this report | 16 copyright centaline group, 2009 l項(xiàng)目各專業(yè)店、專賣店、便利店以中檔偏上為主，各品類項(xiàng)目各專業(yè)店、專賣店、便利店以中檔偏上為主，各品類 均設(shè)置個(gè)別高檔商家，來帶動(dòng)街區(qū)的整體形象及影響力，均設(shè)置個(gè)別高檔商家，來帶動(dòng)街區(qū)的整體形象及影響力， 但更多的中檔消費(fèi)，來滿足重慶市更為龐大的主流需求，但更多的中檔消費(fèi)，來滿足重慶市更為龐大的主流需求， 通過不同業(yè)態(tài)不同檔次的組合來提升整個(gè)項(xiàng)目的品質(zhì)。通過不同業(yè)態(tài)不

17、同檔次的組合來提升整個(gè)項(xiàng)目的品質(zhì)。 l中檔，局部高檔中檔，局部高檔 經(jīng)營檔次定位經(jīng)營檔次定位 根據(jù)重慶實(shí)際經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r及對(duì)未來幾年的預(yù)期，結(jié)合市 調(diào)報(bào)告中消費(fèi)者調(diào)查，本項(xiàng)目商業(yè)應(yīng)為中檔；如果從提升 項(xiàng)目整體品質(zhì)的角度出發(fā)，應(yīng)定位于中高檔，因此出于上 述兩方面的理由，本項(xiàng)目商業(yè)經(jīng)營檔次應(yīng)定位為： code of this report | 17 copyright centaline group, 2009 目標(biāo)客戶定位目標(biāo)客戶定位 1 1、目標(biāo)消費(fèi)群體、目標(biāo)消費(fèi)群體 主力消費(fèi)群主力消費(fèi)群 主要居住在三北地區(qū)高尚社區(qū)業(yè)主； 收入水平高、消費(fèi)能力強(qiáng)； 以公務(wù)員、企業(yè)管理人員、企事業(yè)技術(shù)人員及部分生

18、意人為主 本項(xiàng)目業(yè)主為其主要消費(fèi)群體之一； 表現(xiàn)為經(jīng)常性消費(fèi)為主； 次消費(fèi)群次消費(fèi)群 居住在渝中、沙坪壩等次輻射地帶； 消費(fèi)能力強(qiáng)； 以公務(wù)員、企業(yè)管理人員、企事業(yè)技術(shù)人員及部分生意人為主，同 時(shí)可能吸引部分外來人口； 間斷性消費(fèi)，可能1個(gè)月來2-3次； code of this report | 18 copyright centaline group, 2009 目標(biāo)客戶定位目標(biāo)客戶定位2 2、投資客戶、投資客戶 主要投資客類型：主要投資客類型： 重慶市區(qū)收入較高的投資客（政府公務(wù)員、企業(yè)管理人員、 企事業(yè)技術(shù)人員及部分生意人等）； 項(xiàng)目周邊經(jīng)商小業(yè)主（也可自用）； 外地投資客及其他。 c

19、ode of this report | 19 copyright centaline group, 2009 目標(biāo)客戶定位目標(biāo)客戶定位 3 3、經(jīng)營者、經(jīng)營者 主力商家：特色餐飲及特色休閑吧。如：必勝客、 starbucks、上島、名典、花園咖啡等 品牌專賣店、專業(yè)店、便利店：如服裝、休閑酒吧、咖啡 廳、連鎖餐飲店、7-eleven等 獨(dú)立個(gè)體經(jīng)營者，具有一定實(shí)力和經(jīng)營經(jīng)驗(yàn)的個(gè)體經(jīng)營戶 code of this report | 20 copyright centaline group, 2009 建筑與業(yè)態(tài)規(guī)劃？建筑與業(yè)態(tài)規(guī)劃？ code of this report | 21 copyr

20、ight centaline group, 2009 案例：水晶酈城商業(yè)業(yè)態(tài)組合案例：水晶酈城商業(yè)業(yè)態(tài)組合: : 零售：餐飲：休閑娛樂零售：餐飲：休閑娛樂=25=25：4040：3535 臨街社區(qū)商業(yè)臨街社區(qū)商業(yè)集中式商業(yè)集中式商業(yè) 分類分類面積面積定位與經(jīng)營業(yè)態(tài)定位與經(jīng)營業(yè)態(tài) 獨(dú)立集 中式商 業(yè) 10,50 0 定位在一個(gè)時(shí)尚生活區(qū)， 以精品及休閑餐飲為主， 配以個(gè)人護(hù)理、家居精品、 健身、美容等。 裙樓集 中式商 業(yè) 13,50 0 定位于中高檔餐飲休閑娛 樂市場(chǎng)，以一個(gè) 3,000平 方米左右的帝豪ktv，配 以數(shù)個(gè)傳統(tǒng)大型餐飲 臨街獨(dú) 立商鋪 7000定位與社區(qū)配套為主，以 快餐、美容

21、、女子會(huì)所、 親子中心、精品服飾、創(chuàng) 意家居、花店，24小時(shí) 便利店、面包店等 code of this report | 22 copyright centaline group, 2009 業(yè)態(tài)重要影響因素業(yè)態(tài)重要影響因素 按城市規(guī)劃，本項(xiàng)目處于機(jī)場(chǎng)路、龍頭寺、人和以及新牌坊交匯地帶，交通便利， 輻射范圍廣，可以形成特色休閑商業(yè)街；因此建議為以休閑、文化娛樂、餐飲及 社區(qū)配套服務(wù)的特色商業(yè)街區(qū)。 按潛在客戶需求，應(yīng)該以商業(yè)街（商鋪）為主、滿足自營需要的業(yè)態(tài)。 通過上述分析，本項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位于： 綜合性特色商業(yè)街，主要包括專賣店、專業(yè)店、便利店等，并綜合性特色商業(yè)街，主要包括專賣店、專業(yè)店、便

22、利店等，并 可以考慮設(shè)置精品生活超市（相對(duì)獨(dú)立，差異化經(jīng)營）?？梢钥紤]設(shè)置精品生活超市（相對(duì)獨(dú)立，差異化經(jīng)營）。 code of this report | 23 copyright centaline group, 2009 項(xiàng)目商業(yè)功能布局設(shè)計(jì)原則項(xiàng)目商業(yè)功能布局設(shè)計(jì)原則 1 1提高日均吸引人流提高日均吸引人流 對(duì)顧客需求有廣泛地適應(yīng)性：男女老少皆宜。 對(duì)顧客需求有強(qiáng)烈的吸引力：本地人、外地人、旅游者、外國人 充分利用地緣優(yōu)勢(shì)，將太湖東路兩側(cè)人流最大限度地引導(dǎo)到本項(xiàng)目來。 2 2延長顧客人均停留時(shí)間延長顧客人均停留時(shí)間 對(duì)家庭集體購物：對(duì)家庭集體購物：充分不同年齡、不同層次的購物需求，如：

23、針對(duì)小孩、針 對(duì)老人、針對(duì)夫婦等。 對(duì)非家庭購物：對(duì)非家庭購物：本地人（可玩、可看、可吃、可買）； 外地人（可玩、可買、可看、可吃、可?。?。 3 3提高顧客消費(fèi)率提高顧客消費(fèi)率 通過復(fù)合型業(yè)態(tài)的強(qiáng)大包容性，使商品組合在廣度和深度方面無限延展，最 大限度地刺激消費(fèi)者的購買欲望。 4 4提高日均銷售額及利潤提高日均銷售額及利潤 采用多元化的價(jià)格策略，做到： 平價(jià)商品：堅(jiān)持薄利多銷 中檔價(jià)商品：想買的能買到價(jià)格適中 高價(jià)商品：品牌、精品，貨真價(jià)實(shí) code of this report | 24 copyright centaline group, 2009 “一帶四心” 街區(qū)景觀休閑帶 主題文化廣

24、場(chǎng) 風(fēng)情商業(yè)街 社區(qū)商業(yè)街 地下軌道商業(yè)街 整體規(guī)劃整體規(guī)劃 code of this report | 25 copyright centaline group, 2009 商業(yè)規(guī)劃方向商業(yè)規(guī)劃方向 輕軌3號(hào) 線站點(diǎn) 地下輕軌 商業(yè) 開放街區(qū)集 中式商業(yè) 臨街社 區(qū)商鋪 集中式 商業(yè) 社區(qū)中心商 業(yè) 人流動(dòng)線人流動(dòng)線 臨街社區(qū)商 鋪 臨街社區(qū)商 鋪 code of this report | 26 copyright centaline group, 2009 開放集中式商業(yè)街區(qū)規(guī)劃開放集中式商業(yè)街區(qū)規(guī)劃 節(jié)點(diǎn)節(jié)點(diǎn)1 1： 功能：文化廣場(chǎng)；注入“品牌 餐飲和娛樂元素”。 大面積玻璃、鋼架結(jié)構(gòu)

25、形成的 抽象建筑風(fēng)格，以大型餐飲、 娛樂為主要商業(yè)功能。成為項(xiàng) 目商業(yè)體“標(biāo)示性亮點(diǎn)”。 節(jié)點(diǎn)1 規(guī)劃總體規(guī)模：1.8萬平米 code of this report | 27 copyright centaline group, 2009 入口入口 商業(yè)入口處重點(diǎn)設(shè)計(jì)，通 過邊界、路徑、中心、標(biāo) 志等的設(shè)計(jì)，增強(qiáng)商業(yè)建 筑的個(gè)性魅力，同時(shí)吸引 太湖西路人流進(jìn)入。 code of this report | 28 copyright centaline group, 2009 p聯(lián)邦廣場(chǎng)是外地游客和墨爾本市民 聚會(huì)的一個(gè)場(chǎng)所。位于墨爾本市雅 拉河畔，屬于當(dāng)?shù)氐姆比A商業(yè)區(qū) p由 lab archi

26、tecture studio設(shè)計(jì)。 由11個(gè)彼此分離的建筑組成，包括 了多種文化和商業(yè)活動(dòng)，中心圍繞 的是一圈有酒吧和餐館的市民廣場(chǎng)。 p2002年開業(yè)，共有44000平方米商 業(yè)面積 p石材和鋼架構(gòu)成了大面積的不規(guī)則 外墻形狀，成為當(dāng)?shù)貥O富特色的建 筑景觀，每年吸引近650萬游客參觀 節(jié)點(diǎn)節(jié)點(diǎn)1 1 （案例一）（案例一）聯(lián)邦廣聯(lián)邦廣 場(chǎng)場(chǎng) 墨爾本雅拉河畔墨爾本雅拉河畔 code of this report | 29 copyright centaline group, 2009 p澳大利亞賽馬博物館和名馬榜澳大利亞賽馬博物館和名馬榜 展示澳大利亞賽馬業(yè)令人難忘的各種歷史 紀(jì)念品，并且主辦各

27、類短期展覽。游人可 以使用高精尖的互動(dòng)設(shè)備。 p國立設(shè)計(jì)中心國立設(shè)計(jì)中心 展示各領(lǐng)域的澳大利亞優(yōu)秀設(shè)計(jì)，并且是 設(shè)計(jì)行業(yè)的一個(gè)中心樞紐 案例啟示：案例啟示： p 餐飲、文化娛樂為主，購物功能較少 p 大型文化廣場(chǎng)，有效聚集人氣 p 充滿亮點(diǎn)的建筑設(shè)計(jì)，使其成為當(dāng)?shù)?的人文地標(biāo)，大大提升了傳統(tǒng)商業(yè)設(shè) 施的商圈半徑 節(jié)點(diǎn)節(jié)點(diǎn)1 1 （案例一）（案例一）聯(lián)邦廣場(chǎng)聯(lián)邦廣場(chǎng) 墨爾本雅墨爾本雅 拉河畔拉河畔 code of this report | 30 copyright centaline group, 2009 業(yè)態(tài)分布業(yè)態(tài)分布 餐飲- 設(shè)中高檔中餐、西餐及世界各地特色美食，包括傳統(tǒng)精致的中國菜、

28、日本料理、東 南亞菜、泰國菜, 越南菜、意大利菜等。 code of this report | 31 copyright centaline group, 2009 開放集中式商業(yè)街區(qū)規(guī)劃開放集中式商業(yè)街區(qū)規(guī)劃 節(jié)點(diǎn)節(jié)點(diǎn)2 2： 功能：特色街區(qū)商業(yè) 通過街區(qū)街道的收放，店鋪道路的 高低錯(cuò)落，營造空間變換豐富的商 業(yè)內(nèi)街，經(jīng)營各種特色服飾、餐飲、 酒吧。 同時(shí)， “娛樂元素和商業(yè)”的緊密 結(jié)合是其突出的亮點(diǎn)。 節(jié)點(diǎn)2 code of this report | 32 copyright centaline group, 2009 過渡空間過渡空間 室內(nèi)外空間過渡處，除有騎樓作為灰空間外，應(yīng)有其

29、它形式的過渡空間， 包括張拉膜頂棚。 code of this report | 33 copyright centaline group, 2009 p 總面積 (第一期): 約1800平方米 p 餐飲店鋪: 面積由90平方米起 p 零售店鋪及攤位: 面積由6.5平方米起 p 特高樓底: 一樓約4.9米，二樓約4.75米 p 餐飲店鋪特設(shè)大量開放式露天雅座 p 位于金巴利道與彌敦道交界之黃金地段， 毗連大型停車場(chǎng)供逾350個(gè)車位 p 步行至尖沙咀地鐵站只需3分鐘 p 尖沙咀旅游焦點(diǎn)，同區(qū)約有三十多間酒 店近在咫尺 節(jié)點(diǎn)節(jié)點(diǎn)2 2（案例二）（案例二）香港香港諾士佛諾士佛 臺(tái)臺(tái) code of

30、this report | 34 copyright centaline group, 2009 諾士佛臺(tái)一帶地下的店鋪多是酒吧，使這區(qū)成 為著名的夜游聚集點(diǎn)。日間的諾士佛臺(tái)只有少 數(shù)的店鋪營業(yè)，黃昏入夜后才是這里的黃金時(shí) 間。多姿多采、五光十色的夜生活，可以媲美 港島的蘭桂坊，短短的一段小街道上，可找到 歐洲菜、日本菜等異國風(fēng)味，多元化的選擇， 迎合游客不同食客的口味。 節(jié)點(diǎn)節(jié)點(diǎn)2 2 （案例二）（案例二）香港香港諾士佛臺(tái)諾士佛臺(tái) 案例啟示： p餐飲注入娛樂概念 p富有品位、國際化的餐飲商家 部分商戶名單 商戶名稱商戶名稱類型類型 麥屋一平 安 日式料理 麻布茶房 日式快餐 focaccin

31、o意式菜 starbucks咖啡 修士吧酒吧 絲絲泰國 餐廳 泰式料理 名串 日式燒烤 夜蒲東 酒吧 古巴傳統(tǒng) 古巴咖啡 名酒 酒類零售 da dolce意式雪糕 code of this report | 35 copyright centaline group, 2009 業(yè)態(tài)分布業(yè)態(tài)分布 特色餐飲娛樂- 餐飲注入娛樂概念，富有品味的特色用餐場(chǎng)所 code of this report | 36 copyright centaline group, 2009 節(jié)點(diǎn)3 開放集中式商業(yè)街區(qū)規(guī)劃開放集中式商業(yè)街區(qū)規(guī)劃 節(jié)點(diǎn)節(jié)點(diǎn)3 3： 功能：特色街區(qū)商業(yè) 通過街區(qū)街道的收放，店鋪道路的 高低錯(cuò)落

32、，營造空間變換豐富的商 業(yè)內(nèi)街，經(jīng)營各種特色服飾、餐飲、 酒吧。 同時(shí)， “娛樂元素和商業(yè)”的緊密 結(jié)合是其突出的亮點(diǎn)。 code of this report | 37 copyright centaline group, 2009 以登山行人電梯旁的伊利近街與士丹頓街為重心地帶； 近年人氣最盛的美食休閑區(qū)； 時(shí)尚和高格調(diào)的氛圍； 包括世界各地美食，比較另類的尼泊爾和地中海菜式也能區(qū) 內(nèi)找到； 多吸引白領(lǐng)人士消費(fèi)。 節(jié)點(diǎn)節(jié)點(diǎn)33香港香港sohosoho區(qū)區(qū) code of this report | 38 copyright centaline group, 2009 業(yè)態(tài)分布業(yè)態(tài)分布 特色

33、餐飲娛樂- 餐飲注入娛樂概念，富有品味的特色用餐場(chǎng)所 code of this report | 39 copyright centaline group, 2009 業(yè)態(tài)比例及典型商家需求業(yè)態(tài)比例及典型商家需求 業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)建面規(guī)模建面規(guī)模占比占比建議商戶建議商戶相關(guān)要求相關(guān)要求 品牌連鎖餐飲 9000平米左 右 50%左右 “渝風(fēng)堂”、“外婆橋” 建筑要求框架結(jié)構(gòu)，層高不低于。 配套設(shè)施電力不少于20千瓦/，有油煙氣排放通道，有污水排放、 生化處理裝置。 面積要求商務(wù)型品牌連鎖餐飲店一般在10000平米內(nèi)。 品牌連鎖保健、 休閑 4000平米左 右 22%左右 “香格里拉茶樓”、“每時(shí) 每刻西

34、餐茶樓”、“半日閑 坊”、“家富富僑”、“重 慶大腳板”、“上島咖啡”、 “米蘿咖啡”等。 建筑要求層高以上，要有適合裝修的招牌位及廣告懸掛點(diǎn)。 配套設(shè)施排污、排煙管道鋪設(shè)方便。 面積要求一般在300500平米之間。 休閑餐飲、娛 樂 5000平米左 右 28%左右 “哈根達(dá)斯”、“比薩”、 “巴黎貝甜”、“棒約翰”、 “梅拉古巴特色餐吧”、 “巨鯨肚黑暗餐廳”等。 “米蘭俱樂部”、“水邊 吧”、“本色吧”等。 建筑要求層高不低于。 配套設(shè)施電力按每10千瓦配置，有自來水供應(yīng)；最好設(shè)置隔音層。 面積要求一般在50400平米之間。 code of this report | 40 copyrig

35、ht centaline group, 2009 采用地下建筑形式，與臨街商鋪和文化廣場(chǎng)相通，使本項(xiàng)目商采用地下建筑形式，與臨街商鋪和文化廣場(chǎng)相通，使本項(xiàng)目商 業(yè)建筑高低錯(cuò)落有致，將集中商業(yè)和零售商業(yè)有機(jī)結(jié)合業(yè)建筑高低錯(cuò)落有致，將集中商業(yè)和零售商業(yè)有機(jī)結(jié)合 車庫 -2f -1f 1f 2f 和輕軌出口連接 和臨街商鋪、文化 廣場(chǎng)相連 局部散點(diǎn)布置 地下負(fù)一層出口示意 輕軌地面出口示意 地下輕軌商業(yè)規(guī)劃方向地下輕軌商業(yè)規(guī)劃方向 規(guī)劃總規(guī)模：1000平米 code of this report | 41 copyright centaline group, 2009 上海地鐵站商業(yè)業(yè)態(tài)構(gòu)成上海地鐵

36、站商業(yè)業(yè)態(tài)構(gòu)成 code of this report | 42 copyright centaline group, 2009 本項(xiàng)目業(yè)態(tài)分布本項(xiàng)目業(yè)態(tài)分布 快速消費(fèi)品、快速餐飲為主的： 精品服飾，面包店，特色快餐店 code of this report | 43 copyright centaline group, 2009 業(yè)態(tài)比例及典型商家需求業(yè)態(tài)比例及典型商家需求 社區(qū)配套 900平米左右 90%左 右 “沁園餅屋”、“和平藥 房”、“韓國潔藍(lán)洗衣連 鎖”、“美容美發(fā)”等。 建筑要求獨(dú)立商鋪或樓房底層，樓層間高 度保證在3米以上；門窗可改裝為落地式大玻 璃結(jié)構(gòu)。 配套設(shè)施有正常排水

37、排污通訊和空調(diào)主機(jī) 位；店面可發(fā)布（安裝）廣告牌。 面積要求一般在30100平米之間 100平米左右10%“711”便利店 建筑要求和配套設(shè)施要求基本同上。 特殊要求門面展開寬度不少于9米；店面、 店側(cè)及店前可發(fā)布（安裝）以上的廣告牌。 面積要求 一般在100平米左右。 code of this report | 44 copyright centaline group, 2009 臨街社區(qū)配套規(guī)劃方向臨街社區(qū)配套規(guī)劃方向 社區(qū)中心商 業(yè) 精品超市 臨街社區(qū)商 鋪 臨街社區(qū)商 鋪 規(guī)劃總體規(guī)模：1.34萬平米（其中社區(qū)中心商業(yè)8400平米，臨街社區(qū)商鋪2000 平米，精品超市3000平米） c

38、ode of this report | 45 copyright centaline group, 2009 p當(dāng)?shù)刂穆糜螣狳c(diǎn) p以光鮮亮麗的街頭造型聞名，各商店、 餐廳、電影院都以色彩鮮明、造型活 潑的巨型招牌吸引游客。 餐飲娛樂零售 案例啟示：案例啟示： p娛樂元素與商業(yè)的緊密結(jié)合 p以景觀串連步行系統(tǒng) p店招要有特色 社區(qū)中心商業(yè)案例社區(qū)中心商業(yè)案例universal universal city walkcity walk，洛杉磯，洛杉磯 部分承租商家部分承租商家 code of this report | 46 copyright centaline group, 2009 2

39、021-5-846 時(shí)尚都市 體驗(yàn) l有會(huì)員制或俱樂部服務(wù)有會(huì)員制或俱樂部服務(wù) l提供店鋪裝修設(shè)計(jì)顧問服務(wù)提供店鋪裝修設(shè)計(jì)顧問服務(wù) l主題特色店主題特色店 code of this report | 47 copyright centaline group, 2009 2021-5-847 l消解購物街單一功能消解購物街單一功能, , 實(shí)現(xiàn)真正休閑聚會(huì)功能實(shí)現(xiàn)真正休閑聚會(huì)功能 l形成共同興趣人群的聚會(huì)交流地點(diǎn)形成共同興趣人群的聚會(huì)交流地點(diǎn) 休閑娛 樂體驗(yàn) code of this report | 48 copyright centaline group, 2009 原因及作用： p利于商業(yè)氛

40、圍的營造 p固定的忠誠消費(fèi)者 p利于招商的順利進(jìn)行 p穩(wěn)定經(jīng)營 p提升項(xiàng)目檔次和品位 p市場(chǎng)稀缺業(yè)態(tài) 精品超市精品超市 code of this report | 49 copyright centaline group, 2009 業(yè)態(tài)分布業(yè)態(tài)分布 特色零售- 提供人性化、特色商品,包括：設(shè)計(jì)師產(chǎn)品，以家居、生活用品為 主，有別于市場(chǎng)上一般普通產(chǎn)品 code of this report | 50 copyright centaline group, 2009 業(yè)態(tài)比例及典型商家需求業(yè)態(tài)比例及典型商家需求 社區(qū)配套 10400平米 左右 77%左右 “ 韓尚宮、我家小廚、 永和豆?jié){” 建筑要

41、求獨(dú)立商鋪或樓房底層，樓層間 高度保證在3米以上；門窗可改裝為落地式大 玻璃結(jié)構(gòu)。 配套設(shè)施有正常排水排污通訊和空調(diào)主 機(jī)位；店面可發(fā)布（安裝）廣告牌。 面積要求一般在30100平米之間 3000平米23%新世紀(jì)精品超市 配套設(shè)施有正常排水排污通訊和空調(diào)主 機(jī)位；店面可發(fā)布（安裝）廣告牌。 面積要求3000平米左右 code of this report | 51 copyright centaline group, 2009 經(jīng)營問題？經(jīng)營問題？ code of this report | 52 copyright centaline group, 2009 項(xiàng)目經(jīng)營管理模式定位項(xiàng)目經(jīng)營管理

42、模式定位 l一般商業(yè)經(jīng)營物業(yè)管理模式 l國內(nèi)商業(yè)街區(qū)、大型商業(yè)設(shè)施的經(jīng)營管理模式比較 l適合本項(xiàng)目物業(yè)管理模式 l需要和政府溝通的事宜 code of this report | 53 copyright centaline group, 2009 一般商業(yè)設(shè)施經(jīng)營管理模式與參與主體一般商業(yè)設(shè)施經(jīng)營管理模式與參與主體 業(yè)主及業(yè)主聯(lián)合會(huì) 物業(yè)管理公司 經(jīng)營管理公司 商家經(jīng)營者 政府管理部門 商業(yè)設(shè)施產(chǎn)權(quán)所有者，可能是開發(fā)商、商業(yè)經(jīng)營者，投資者 產(chǎn)權(quán)所有者，或是租賃者 公共設(shè)施部分的物業(yè)管理、安全、消防等管理 大型商業(yè)設(shè)施管理，非歸口公共設(shè)施的管理 招商，推廣、營銷，統(tǒng)一經(jīng)營管理 code of

43、this report | 54 copyright centaline group, 2009 類型所有權(quán)經(jīng)營權(quán)統(tǒng)一經(jīng)營權(quán)局部統(tǒng)一所有權(quán)分散，經(jīng)營權(quán)分散 產(chǎn)權(quán)屬性產(chǎn)權(quán)單一產(chǎn)權(quán)分散產(chǎn)權(quán)分散 經(jīng)營屬性所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)統(tǒng)一所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)局部分離 統(tǒng)一經(jīng)營 所有權(quán)分散，經(jīng)營權(quán)分散 規(guī)模過大，一般難以經(jīng)營 租售特點(diǎn)只租不賣，或自行經(jīng)營租售混合或全部銷售全部銷售 開發(fā)商要求很強(qiáng)的商業(yè)經(jīng)營管理能力沒有要求 聘請(qǐng)專業(yè)經(jīng)營管理公司即可 不要求 一般移交政府托管 開發(fā)商職責(zé)負(fù)責(zé)商業(yè)經(jīng)營與物業(yè)管理協(xié)助聘請(qǐng)專業(yè)公司管理工作商業(yè)街管理移交政府 不參與后期經(jīng)營管理 開發(fā)商利潤 點(diǎn) 商業(yè)經(jīng)營利潤商鋪銷售收益 商業(yè)經(jīng)營收益分

44、成 商鋪銷售收益 資金回收特 點(diǎn) 投資回收期長，現(xiàn)金回收慢， 穩(wěn)定現(xiàn)金流 快速回收部分投資快速回收全部投資 適用范圍大型百貨、購物中心購物中心、主題街區(qū)臨街鋪面 所有權(quán)主體不同時(shí)，對(duì)應(yīng)不同的經(jīng)營管理模式所有權(quán)主體不同時(shí)，對(duì)應(yīng)不同的經(jīng)營管理模式 從本項(xiàng)目所有權(quán)主體：小面積商鋪全部銷售，局部大型集中式鋪面進(jìn)行統(tǒng)一經(jīng)營，后 期的管理移交管理公司 code of this report | 55 copyright centaline group, 2009 案例借鑒：國內(nèi)商業(yè)街的經(jīng)營、管理經(jīng)驗(yàn)案例借鑒：國內(nèi)商業(yè)街的經(jīng)營、管理經(jīng)驗(yàn) 案例案例建外建外sohosoho海南外灘步行街海南外灘步行街深圳東門深圳東門上海新天地上海新天地 商業(yè)形態(tài)商鋪集中式商業(yè)商鋪集中式商業(yè)商鋪集中式商業(yè)商鋪 所有權(quán)全部銷售 產(chǎn)權(quán)分散 少量經(jīng)營，銷售為主， 產(chǎn)權(quán)分散 集中商業(yè)產(chǎn)權(quán)集中 商鋪產(chǎn)權(quán)產(chǎn)權(quán)分散 全部經(jīng)營 產(chǎn)權(quán)統(tǒng)一 物業(yè)管理專業(yè)物業(yè)管理專業(yè)物業(yè)管理專業(yè)物業(yè)管理公司專業(yè)物業(yè)管理 經(jīng)營管理無統(tǒng)一管理聘請(qǐng)專業(yè)經(jīng)營管理，統(tǒng) 一推廣、營銷 商鋪無統(tǒng)一經(jīng)營管理； 大商業(yè)未統(tǒng)一的經(jīng)營管 理 開發(fā)商進(jìn)行統(tǒng)一的經(jīng)營 管理 盈利模式銷售利潤銷售利潤為主銷售利潤 租