房地產(chǎn)開發(fā)基本流程(圖解)75072

1、共享知識(shí)分享快樂房地產(chǎn)開發(fā)流程圖解房地產(chǎn)開發(fā)流程四階段：一、項(xiàng)目立項(xiàng)階段二、項(xiàng)目前期準(zhǔn)備階段 三、項(xiàng)目建設(shè)階段 四、項(xiàng)目銷售及售后服務(wù)階段、項(xiàng)目立項(xiàng)階段;首先對(duì)投資地區(qū)和投資:環(huán)境進(jìn)行研究、分析，根據(jù):對(duì)自然資源的了解和市場情:況的調(diào)查以及對(duì)國家的經(jīng)濟(jì)I:政策和政治環(huán)境等情況進(jìn)行:綜合分析預(yù)測，找到最有利的投資機(jī)會(huì)，為投資機(jī)會(huì)的Ii選擇提供依據(jù)申領(lǐng)項(xiàng)目選址意見書及項(xiàng)目立項(xiàng)批文；到城市規(guī)劃管理部門申:請(qǐng)定點(diǎn)；:需向規(guī)劃部門提交有效:的項(xiàng)目立項(xiàng)批文、選址意見:書、申請(qǐng)定點(diǎn)報(bào)告、申請(qǐng)用I:地報(bào)告；企業(yè)的資質(zhì)證明、:營業(yè)執(zhí)照、法人代表委托書:等文件或證書；申請(qǐng)定點(diǎn)選址意見書是項(xiàng) 目進(jìn)行設(shè)計(jì)、開發(fā)和管

2、理的重要依據(jù)； 申領(lǐng)項(xiàng)目選址意見 書時(shí)需向主管部門提 交地址申請(qǐng)報(bào)告、有效 的項(xiàng)目建議書等；項(xiàng)目立項(xiàng)批文是 有計(jì)劃管理部門頒發(fā)， 確認(rèn)開發(fā)項(xiàng)目通過審 核，是可以進(jìn)行開發(fā)建 設(shè)的文件；申領(lǐng)項(xiàng)目立項(xiàng)批 文的時(shí)候需向主管部 門提交可行性報(bào)告、立 項(xiàng)申請(qǐng)書、資金來源說 明、房地產(chǎn)開發(fā)物業(yè)類 型說明等；頁眉內(nèi)容:提交建設(shè)用地規(guī)劃:設(shè)計(jì)總圖，供規(guī)劃管理i:部門審核，然后由規(guī)劃管理部門核定用地面I:積，報(bào)經(jīng)政府批準(zhǔn)，發(fā):給開發(fā)商建設(shè)用地規(guī):劃許可證: ；申請(qǐng)購置土地、辦理i到土地管理部門辦理土 土地產(chǎn)權(quán)手續(xù):地岀讓或轉(zhuǎn)讓手續(xù)，簽訂土 i:地使用權(quán)出讓或轉(zhuǎn)讓合同，丨I并繳納土地使用權(quán)岀讓金；被申請(qǐng)建設(shè)用地現(xiàn)

3、狀地形圖，根據(jù)開發(fā)項(xiàng) 目的性質(zhì)和所處地段條 件提岀用地范圍，外部 限制條件；提岀規(guī)劃設(shè) 計(jì)要點(diǎn)，包括建筑密度、 容積率、建筑層數(shù)、高 度、體量紅線等建設(shè)工程許可證是由規(guī)劃管理部門審批頒發(fā)的；施工許可證是由建設(shè)單:位（即開發(fā)商）而不是有施工:單位負(fù)責(zé)申領(lǐng)；Ii在開工前辦理。未經(jīng)許可,不得擅自開工；使土地（生地）在通過一級(jí) 開發(fā)后，能達(dá)到具備上水、雨污水、電力、暖氣、電信和道路通以及場地平整 的條件，使二級(jí)開發(fā)商可 以進(jìn)場后迅速開發(fā)建設(shè)。主要包括：通給水、通排水、通電、通訊、通路、通燃?xì)?、通熱力以及場地平整。通過招標(biāo)選擇承包商招標(biāo)一般流程:擬定招標(biāo)方式，準(zhǔn)備文件編制標(biāo)底向招標(biāo)主管部門申請(qǐng)招標(biāo)發(fā)布招

4、標(biāo)通告對(duì)承包企業(yè)的資格進(jìn)行預(yù)審發(fā)送招標(biāo)文件招標(biāo)工程交底與解答開標(biāo)、評(píng)標(biāo)、決標(biāo)發(fā)岀中標(biāo)通知及簽訂合同二、項(xiàng)目前期準(zhǔn)備階段選擇勘探隊(duì)伍和設(shè)計(jì)單位:通過招標(biāo)選擇勘察i隊(duì)伍進(jìn)行地質(zhì)勘察和設(shè)j 計(jì)單位進(jìn)行建筑設(shè)計(jì)申領(lǐng)工程規(guī)劃許可證和施工許可證申領(lǐng)房屋拆遷許可證做好“七通一平”工作選擇承包單位選擇監(jiān)理單位房屋所在地的市、縣人民政府房屋拆遷管理部門經(jīng)過審查后，為 符合條件的折遷人頒發(fā) 的據(jù)以實(shí)施拆遷的有關(guān)證書。拆遷程序?yàn)?拆遷調(diào)查制定拆遷安置計(jì)劃申領(lǐng)房屋拆遷許可證發(fā)布拆遷公告與被拆遷人簽訂協(xié)議動(dòng)遷驗(yàn)收辦理拆遷房屋產(chǎn)權(quán)滅籍和土地使用證通過招標(biāo)方式選擇監(jiān)理單位（接受建設(shè)單位的委托，承擔(dān)其項(xiàng)目管理工作）三、項(xiàng)目建

5、設(shè)階段:1、配合承包商做好各i項(xiàng)工作:2、按時(shí)提供施工現(xiàn):場，完成場地的“七i通一平”:3、及時(shí)提供以約定數(shù):量的圖紙，組織以約；定的由開發(fā)商負(fù)責(zé)訂i購的材料設(shè)備及時(shí)進(jìn)i場。!i 4、協(xié)助承包商做好接:受驗(yàn)查工作1:5、對(duì)項(xiàng)目的投資、進(jìn):度和施工質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)i控。I:6、進(jìn)行合同管理:7、有效地協(xié)調(diào)參與項(xiàng):目單位的關(guān)系。I1、組織監(jiān)理單位進(jìn)行監(jiān)理2、組織業(yè)主負(fù)責(zé)供應(yīng)的材料、設(shè)備訂貨組織承包商進(jìn)場加強(qiáng)開發(fā)項(xiàng)目工程管理與監(jiān)控申領(lǐng)商品房預(yù)售許可證建設(shè)工程竣工驗(yàn)收應(yīng)當(dāng)具 備下列條件：1. 完成建設(shè)工程全 部設(shè)計(jì)和合同約定的各項(xiàng) 內(nèi)容，達(dá)到使用要求；2. 有完整的技術(shù)檔 案和施工管理資料；3. 有工程使用

6、的主 要建筑材料、建筑構(gòu)配件 和設(shè)備的進(jìn)場試驗(yàn)報(bào)告；4. 有勘察、設(shè)計(jì)、施 工、工程監(jiān)理單位分別簽 署的質(zhì)量合格文件；5.有施工單位簽署 的工程保修書。不符合上 述條件的工程，建設(shè)單位 不得組織工程的竣工驗(yàn) 收。項(xiàng)目的竣工驗(yàn)收應(yīng)提交材料：項(xiàng)目開工報(bào)告、竣工報(bào)告、分部分 : 項(xiàng)工程技術(shù)人員名單、圖紙會(huì)審及交底丫記錄、設(shè)計(jì)變更通知、技術(shù)變更核定單、； 工程質(zhì)量事故調(diào)查處理資料、測量放線:資料、材料構(gòu)件設(shè)備合格證明、試驗(yàn)檢:驗(yàn)報(bào)告、隱蔽工程驗(yàn)收記錄、施工日志、 竣工圖、質(zhì)量檢驗(yàn)評(píng)定資料、竣工驗(yàn)收:資料等；到房地產(chǎn)市場管理部門申請(qǐng)；應(yīng)具備條件：1、建設(shè)項(xiàng)目各種批準(zhǔn)手 續(xù)齊備，且已確定竣工 交付使用日期

7、；2、已完成建設(shè)項(xiàng)目投資 的25%或已完成單體項(xiàng) 目的主體結(jié)構(gòu)（即結(jié)構(gòu) 封頂）3、已確定預(yù)售的監(jiān)管機(jī) 構(gòu)和監(jiān)管方案4、已制定房屋使用維修 公約應(yīng)提交的材料：1、開發(fā)商的營業(yè)執(zhí)照， 建設(shè)項(xiàng)目的投資立項(xiàng)、 規(guī)劃、用地和施工等批 準(zhǔn)文件或證件。2、工程施工進(jìn)度計(jì)劃。3、投入開發(fā)建設(shè)的資金 已達(dá)工程建設(shè)總投資的 25%以上的證明材料。4、商品房的預(yù)售方案, 方案應(yīng)說明商品房位 置、裝修標(biāo)準(zhǔn)、交付使 用日期、預(yù)售總面積和 交付使用后的物業(yè)管理 等內(nèi)容；應(yīng)附有商品房 預(yù)售總平面圖。四、項(xiàng)目銷售及售后服務(wù)階段新房竣工后3個(gè)月:內(nèi)申請(qǐng)辦理所有權(quán)登Ii記；|登記時(shí)需提交建設(shè):許可證和建筑圖紙等圖i件；辦理竣工后

8、的產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)申領(lǐng)商品房銷售許可證! 物業(yè)管理服務(wù)是物I;業(yè)管理企業(yè)受物業(yè)產(chǎn)權(quán):人、使用人委托，以有I償方式對(duì)物業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行:日常維護(hù)、修繕與整治;等服務(wù)。向主管部門交 驗(yàn)主要的證明文件 及相關(guān)資料（如： 項(xiàng)目批文、規(guī)劃紅 線圖、土地權(quán)屬證 明文件、建設(shè)用地 規(guī)劃許可證、建設(shè) 工程規(guī)劃許可證、 房屋竣工驗(yàn)收資料 及平面圖、價(jià)格申請(qǐng)表等。與物業(yè)公司簽訂物業(yè)委托管理合同開發(fā)企業(yè)將新物:業(yè)交付物業(yè)管理公司:接管時(shí)，應(yīng)提交以下:資料：房屋建設(shè)的各:項(xiàng)批準(zhǔn)文件、竣工總:平面圖、房屋及配套:基礎(chǔ)設(shè)施、設(shè)備的竣:工圖，地下管道網(wǎng)圖:及其他必要資料提交相關(guān)材料與用戶簽訂商品房銷售合同或租賃合同包括管理和服務(wù) 兩

9、方面：管理：掌握物業(yè)的變 動(dòng)、使用狀況、使房 屋設(shè)備和配套設(shè)施及 時(shí)得到修復(fù)、更新、 保養(yǎng)；服務(wù)：以充分保障產(chǎn) 權(quán)所有人、居住者和 使用人的各種需求， 及時(shí)提供各類服務(wù)， 以方便用戶；物業(yè)管理范圍：1、治安消防服務(wù)2、環(huán)境衛(wèi)生服務(wù)3、維修保養(yǎng)服務(wù)4、綠化養(yǎng)護(hù)服務(wù)5、家居服務(wù)購買人應(yīng)當(dāng)自銷售合同I:簽訂日起90天內(nèi)，辦理土地I:使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記手I;續(xù)。做好物業(yè)管理工作第一部分，房地產(chǎn)開發(fā)公司的準(zhǔn)備工作在報(bào)行政機(jī)關(guān)審批之前，房地產(chǎn)開發(fā)公司 應(yīng)辦理好土地出讓 手續(xù)，委托有資質(zhì)的 勘察設(shè)計(jì) 院 對(duì)待建項(xiàng)目進(jìn)行研究并制作報(bào)告書，應(yīng)附有詳細(xì)的 規(guī)劃設(shè)計(jì)參數(shù)和效果圖，并落實(shí)足夠的開發(fā)資金。第二部分，

10、行政審批部分根據(jù)我國當(dāng)前法律、法規(guī)、規(guī)章，房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目 的行政許可程序一般共分六個(gè)階段：1）選址定點(diǎn)；2）規(guī)劃總圖審查及確定 規(guī)劃設(shè)計(jì) 條件；3）初步設(shè)計(jì) 及施工圖審查；4）規(guī)劃報(bào) 建圖審查；5）施工報(bào)建；6）建設(shè)工程竣工 綜合驗(yàn)收 備案。一、選址定點(diǎn)階段。此階段一般辦理以下事項(xiàng)：1、計(jì)委審查可行性研究報(bào)告和進(jìn)行項(xiàng)目立項(xiàng)。2、國土資源局進(jìn)行土地利用總體規(guī)劃和土地供應(yīng)方式的審查。3、建委辦理投資開發(fā) 項(xiàng)目建設(shè) 條件意見書。4、 環(huán)保局辦理生產(chǎn)性項(xiàng)目環(huán)保意見書（表）。5、文化局、地震局、園林局、 水利局對(duì)建設(shè)工程相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行審查。6、規(guī)劃部門辦理項(xiàng)目選址意見書。二、規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)

11、劃設(shè)計(jì)條件階段，此階段辦理以下一般事項(xiàng)：1、人防辦進(jìn)行人防工程建設(shè)布局審查。2、國土資源局辦理土地預(yù)審。3、 公安消防支隊(duì)、公安交警支隊(duì)、教育局、水利局、城管局、環(huán)保局、園林局、文化局對(duì) 建設(shè)工程相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行審查。4、規(guī)劃部門對(duì)規(guī)劃總圖進(jìn)行評(píng)審，核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證 。5、規(guī)劃部門確定建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計(jì)條件。三、初步設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì) 審查，此階段辦理以下一般事項(xiàng)：1、規(guī)劃部門對(duì) 初步設(shè)計(jì)的規(guī)劃要求進(jìn)行審查。2、公安消防支隊(duì)對(duì)初步設(shè)計(jì)的 消防設(shè)計(jì)進(jìn)行審查。3、公安局交警支隊(duì)對(duì)初步設(shè)計(jì)的交通條件進(jìn)行審查。4、人防辦對(duì)初步設(shè)計(jì)的人防設(shè)計(jì)進(jìn)行審查。5、國土資源局進(jìn)行用地預(yù)審。6、市政部門、環(huán)

12、保局、衛(wèi)生局、地震局等相關(guān)部門對(duì)初步設(shè)計(jì)的相關(guān)專業(yè)內(nèi)容進(jìn)行審查。7、建委制發(fā)初步設(shè)計(jì)批復(fù)，并對(duì)落實(shí)初步設(shè)計(jì)批準(zhǔn)文件的要求進(jìn)行審查。8、 建委對(duì)施工圖設(shè)計(jì)文件進(jìn)行政策性審查，根據(jù)業(yè)主單位意見，核發(fā)技術(shù)性審查委托通知 單。9、 建委根據(jù) 施工圖設(shè)計(jì) 文件審查機(jī)構(gòu)發(fā)出的 建設(shè)工程施工 圖設(shè)計(jì)文件 審查報(bào)告，發(fā)放建 設(shè)工程施工圖設(shè)計(jì)文件審查批準(zhǔn)書。四、規(guī)劃 報(bào)建圖審查階段，此階段辦理以下一般事項(xiàng)：1、公安消防支隊(duì)進(jìn)行 消防設(shè)計(jì) 審查。2、人防辦進(jìn)行人防設(shè)施審查。3、 建委、市政部門、園林局、環(huán)保局、衛(wèi)生局按職責(zé)劃分對(duì)相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行審查。4、 規(guī)劃部門對(duì)變更部分的規(guī)劃設(shè)計(jì)補(bǔ)充核準(zhǔn)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，在

13、建設(shè)單位 繳納有關(guān) 規(guī)費(fèi)后, 核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證 (副本)。五、施工報(bào)建階段，此階段辦理以下一般事項(xiàng)：1、建設(shè)單位辦理施工報(bào)建登記。2、建設(shè)方對(duì)工程進(jìn)行發(fā)包，確定施工隊(duì)伍。招標(biāo)類工程通過招標(biāo)確定施工隊(duì)伍，非招標(biāo)類 工程直接發(fā)包。3、建委組織職能部門對(duì)工程開工條件進(jìn)行審查，核發(fā) 建筑工程施工許可證 。六、商品房預(yù)售 許可階段，此階段辦理以下一般事項(xiàng)：由房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，核發(fā) 商品房預(yù)售許可證。開發(fā)企業(yè)申請(qǐng)辦理 商品房預(yù)售許可證 應(yīng)當(dāng)提交下列證件(復(fù)印件)及資料：1、以下證明材料：(1) 已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；(2) 持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證 和施工許可證；(

14、3) 按提供預(yù)售的 商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資 金達(dá)到工程建設(shè) 總投資的25%以上，并 已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。2、開發(fā)企業(yè)的營業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)等級(jí)證書；3、工程施工合同;4、 商品房預(yù)售方案。預(yù)售方案應(yīng)當(dāng)說明 商品房的位置、裝修標(biāo)準(zhǔn)、竣工交付日期、預(yù)售總 面積、交付使用后的 物業(yè)管理 等內(nèi)容，并應(yīng)當(dāng)附 商品房預(yù)售總平面圖、分層平面圖。七、建設(shè)工程竣工綜合驗(yàn)收備案階段，此階段辦理以下一般事項(xiàng)：1、建筑工程質(zhì)量監(jiān)督站(機(jī)構(gòu))對(duì)建設(shè)單位提供的竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告進(jìn)行備案審查。2、財(cái)政部門對(duì)建設(shè)項(xiàng)目應(yīng)繳納的行政事業(yè)性收費(fèi)和基金進(jìn)行核實(shí)驗(yàn)收。3、 規(guī)劃部門、市政部門、水利局、環(huán)保局、文化局、衛(wèi)生局、公安消防支隊(duì)、園林局以及其他需要參加驗(yàn)收的部門，按照法律、法規(guī)、規(guī)章的有關(guān)規(guī)定對(duì)相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行驗(yàn) 收。規(guī)劃部門根據(jù)上述部門和本部門驗(yàn)收情況核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證 (正本)。4、 建委綜合各部門驗(yàn)收、審查意見，對(duì)符合審核標(biāo)準(zhǔn)