泗洪玫瑰西班牙階段推廣實(shí)務(wù)提報(bào) 33頁(yè)

1、20112011年度階段推廣實(shí)務(wù)提報(bào)年度階段推廣實(shí)務(wù)提報(bào) 玫瑰西班牙玫瑰西班牙 上海智旭上海智旭&聯(lián)旭聯(lián)旭地產(chǎn)機(jī)構(gòu)地產(chǎn)機(jī)構(gòu) 2011.2.20 春天來(lái)了，我們的玫瑰花開(kāi)了嗎？ 截至2011年2月18日， 推出93套別墅， 售44組，足44組，完成簽約客戶(hù)41組。 日均簽約1組。 相對(duì)于前期，銷(xiāo)售有了明顯改觀。相對(duì)于前期，銷(xiāo)售有了明顯改觀。 然而， 這些客戶(hù)均建立于原有客戶(hù)及前期媒體影響基礎(chǔ)上。 日均新增來(lái)人不到4組， 再加上價(jià)格提升， 新客戶(hù)面臨斷層威脅。新客戶(hù)面臨斷層威脅。 新客戶(hù)為什么成為我們的新問(wèn)題？新客戶(hù)為什么成為我們的新問(wèn)題？ 2010年1000多組老客戶(hù)還未得到很好轉(zhuǎn)化！ 舊媒體體

2、系已經(jīng)不能滿(mǎn)足新階段的宣傳需要！ 項(xiàng)目還沒(méi)有讓觀望客戶(hù)眼前一亮的新優(yōu)內(nèi)容！ 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手在地理因素之外的領(lǐng)域試圖超越！ 仍然有大量客戶(hù)對(duì)項(xiàng)目信息缺乏足夠的認(rèn)識(shí)！ 價(jià)格推高將一部分意向客戶(hù)擋在門(mén)檻之外！ 然而， 2011年我們要完成： 217套別墅及32套商鋪銷(xiāo)售量！ 6.65萬(wàn)方銷(xiāo)售面積！ 2.8個(gè)億銷(xiāo)售總額！ 按照行業(yè)數(shù)據(jù)顯示，別墅銷(xiāo)售在至少10組意向客戶(hù)可成交1套，217套別墅及32套商鋪至 少需要2400組新客戶(hù)，其中不包括非意向上門(mén)客戶(hù)，日均需要7組新客戶(hù)。 形勢(shì)嚴(yán)峻！形勢(shì)嚴(yán)峻！ 我們的價(jià)格已經(jīng)達(dá)到： 均價(jià)4210元/， 套均價(jià)110萬(wàn)， 疊墅均價(jià)達(dá)到3905元/， 聯(lián)排均價(jià)達(dá)到4290元

3、/， 獨(dú)棟均價(jià)達(dá)到7524元/， 遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于泗洪當(dāng)?shù)厥兄行母叨藰潜P(pán)與競(jìng)爭(zhēng)別墅項(xiàng)目。遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于泗洪當(dāng)?shù)厥兄行母叨藰潜P(pán)與競(jìng)爭(zhēng)別墅項(xiàng)目。 同時(shí)， 既要價(jià)格賣(mài)的高！又要銷(xiāo)量賣(mài)的好！ 如何做得到？ 還要賣(mài)出好口碑！ 我司提出以下方針： 讓客戶(hù)覺(jué)得玫瑰西班牙，花再多錢(qián)也值得！ 讓客戶(hù)覺(jué)得玫瑰西班牙，是一種炫耀的資本！ 讓客戶(hù)覺(jué)得玫瑰西班牙，是對(duì)家人最好的回饋！ 優(yōu)化媒體通路優(yōu)化媒體通路 有效傳遞階段信息！有效傳遞階段信息！ 優(yōu)化系統(tǒng)營(yíng)銷(xiāo)優(yōu)化系統(tǒng)營(yíng)銷(xiāo) 著重客戶(hù)心理影響！著重客戶(hù)心理影響！ 優(yōu)化項(xiàng)目?jī)?nèi)容優(yōu)化項(xiàng)目?jī)?nèi)容 切實(shí)拔高項(xiàng)目形象！切實(shí)拔高項(xiàng)目形象！ 目標(biāo)和理想是美好的，如何去實(shí)現(xiàn)？目標(biāo)和理想是美好的，如何去實(shí)

4、現(xiàn)？ 我們首先解決以下問(wèn)題！我們首先解決以下問(wèn)題！ 夯實(shí)項(xiàng)目基礎(chǔ)是核心。夯實(shí)項(xiàng)目基礎(chǔ)是核心。 既然價(jià)格賣(mài)最貴， 項(xiàng)目足夠讓客戶(hù)滿(mǎn)意嗎？ 項(xiàng)目沒(méi)有明顯的硬傷和不足嗎？ 項(xiàng)目比競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目?jī)?yōu)越嗎？ 項(xiàng)目能讓人一見(jiàn)鐘情嗎？ 我們提出以下充實(shí)項(xiàng)目?jī)?nèi)容的部分建議： 優(yōu)化物業(yè)！優(yōu)化物業(yè)！ 邀請(qǐng)比綠城的知名度和美譽(yù)度 更高的物業(yè)公司合作！ 美化園林！美化園林！ 邀請(qǐng)國(guó)內(nèi)專(zhuān)業(yè)的別墅園林園藝設(shè) 計(jì)公司對(duì)樣板房進(jìn)行包裝！ 豐富會(huì)所功能！豐富會(huì)所功能！ 制定詳細(xì)的會(huì)所服務(wù)內(nèi)容和會(huì)所客戶(hù)階梯管 理！ 物業(yè)管理相對(duì)于別墅項(xiàng)目是提升附加值的首要因素， 是區(qū)別尊貴與平凡最核心的內(nèi)容，好的物業(yè)管理公司 給客戶(hù)提供的不是管理的嚴(yán)謹(jǐn)

5、，而是服務(wù)的無(wú)微不至。 在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手引入國(guó)內(nèi)二流物業(yè)管理公司進(jìn)入泗洪的新環(huán) 境下，客戶(hù)對(duì)于物業(yè)的重視程度越來(lái)越高，如何讓物業(yè) 成為我們項(xiàng)目新的亮點(diǎn)，吸引更多的客戶(hù)的關(guān)注？ 引入國(guó)內(nèi)一流的物業(yè)管理公司，擔(dān)當(dāng)項(xiàng)目的物業(yè)顧問(wèn)！引入國(guó)內(nèi)一流的物業(yè)管理公司，擔(dān)當(dāng)項(xiàng)目的物業(yè)顧問(wèn)！ 經(jīng)過(guò)比較與刪選，我們推薦同列世界前三的第一太平戴維斯或戴德梁行。因?yàn)槠滟M(fèi)用和 綠城差不多，但是品牌和服務(wù)要比綠城強(qiáng)大的多。 戴德梁行英國(guó)區(qū)總部董事參加 國(guó)內(nèi)某高檔樓盤(pán)的簽約儀式 第一太平洋戴維斯 顧問(wèn)：4萬(wàn)元/月 常小姐 63916690-820 戴德梁行 顧問(wèn)：4萬(wàn)元/月 涂小姐8575800-53 獅

6、城怡安 顧問(wèn)：巡回顧問(wèn)2-3萬(wàn)/月，駐場(chǎng)顧問(wèn)3萬(wàn)/月以上 董先生高力國(guó)際 巡回顧問(wèn)：顧問(wèn)薪資+往返車(chē)旅+顧問(wèn)薪酬（3萬(wàn)/月左右） 馬小姐 61413659陸家嘴 顧問(wèn)：2萬(wàn)/月，每月1-2次 楊經(jīng)理 50810333-4202 附：各大物業(yè)公司顧問(wèn)費(fèi)用及聯(lián)系人 園林藝術(shù)是別墅高端項(xiàng)目最重要的標(biāo)志之一，是對(duì)客戶(hù) 產(chǎn)生直接心理影響的項(xiàng)目?jī)?nèi)容之一，好的園林藝術(shù)能讓 客戶(hù)心情舒暢，流連忘返，不好的園林藝術(shù)卻會(huì)讓客戶(hù) 失望而歸。 引入國(guó)內(nèi)專(zhuān)業(yè)的別墅園林設(shè)計(jì)公司，設(shè)計(jì)完成樣板房及樣板段的引入國(guó)內(nèi)專(zhuān)業(yè)的別墅園林設(shè)計(jì)公司，設(shè)計(jì)完成樣板房及樣板段的 園林藝術(shù)

7、！園林藝術(shù)！ 在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手大張旗鼓宣傳景觀綠化的時(shí)候，如何讓物業(yè) 成為首先關(guān)注我們的景觀和綠化，并且能印象深刻？ 系統(tǒng)媒體通路是關(guān)鍵。系統(tǒng)媒體通路是關(guān)鍵。 既然價(jià)格賣(mài)最貴， 項(xiàng)目媒體形象與之對(duì)應(yīng)嗎？ 項(xiàng)目媒體系統(tǒng)是否完美？ 項(xiàng)目的媒體宣傳比競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目?jī)?yōu)越嗎？ 項(xiàng)目能讓人過(guò)目不忘嗎？ 我們本著銷(xiāo)售的職責(zé)，提出以下部分建議： 市區(qū)戶(hù)外大牌重新布點(diǎn)； 增加高速沿線廣告布點(diǎn)； 要深入目標(biāo)客戶(hù)比較集中的場(chǎng)所做有針對(duì)性的推介活動(dòng)； 布點(diǎn)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)影視廣告； 新浪地產(chǎn)采訪； 網(wǎng)站廣告調(diào)整； 韓國(guó)游 小禮品采購(gòu) 戶(hù)外大牌原有布點(diǎn)： 乾達(dá)公司樓頂 人民路跨街 工行樓頂 原有戶(hù)外大牌位置相對(duì)較偏或面積 較小，不匹配別墅

8、大氣的形象內(nèi)涵 戶(hù)外大牌新布點(diǎn)要求： u不求數(shù)量，求形象！ u主路口最好的位置，面積不小于200！ u高度和視距適當(dāng)，達(dá)到客戶(hù)舒適觀望的需要！ 高速公路布點(diǎn)： 據(jù)項(xiàng)目前期客戶(hù)統(tǒng)計(jì)顯示，絕大多數(shù)客戶(hù)均是有車(chē) 一族，同時(shí)大部分客戶(hù)都有外地出差經(jīng)商的需求， 高速公路是其往返的必經(jīng)之路。 因此，布點(diǎn)高速公路路口或險(xiǎn)要位置，對(duì)于項(xiàng)目截 獲競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)的客戶(hù)及吸引新客戶(hù)有至關(guān)重要的作用。 網(wǎng)站廣告調(diào)整： 據(jù)項(xiàng)目前期客戶(hù)統(tǒng)計(jì)顯示，大多數(shù)客戶(hù)均在外地經(jīng) 商或工作，其獲取房產(chǎn)信息的途徑多為家人朋友介 紹或親自查詢(xún)相關(guān)資料。 網(wǎng)絡(luò)作為獲取外地信息最便捷的方式之一，同時(shí)也 是媒體當(dāng)中少有的集圖片、文字、圖像于一體的全

9、能型媒體，其對(duì)于項(xiàng)目信息傳遞的作用不可忽視。 原有網(wǎng)站廣告： 原有網(wǎng)絡(luò)廣告位置不如競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手， 而且較慢，容易被屏蔽，總體效果 不佳。 建議修改為： 同時(shí)，做一個(gè)伸縮版面和鏈接專(zhuān)題 版面，面積擴(kuò)大的同時(shí)，增加內(nèi)容 信息量。 新浪采訪 跳出泗洪圈，以中國(guó)三大門(mén)戶(hù)網(wǎng)站 平臺(tái)的影響力，為項(xiàng)目品牌建設(shè)提 供新的內(nèi)涵和活力。 具體操作形式為： 邀請(qǐng)新浪地產(chǎn)采訪項(xiàng)目領(lǐng)導(dǎo)，透露 相關(guān)信息，拔高項(xiàng)目形象的同時(shí)， 把本事件作為一個(gè)有效的事件營(yíng)銷(xiāo) 手段，通過(guò)泗洪當(dāng)?shù)孛襟w傳播開(kāi)來(lái)， 屆時(shí)，玫瑰西班牙將作為蘇北首家 接受新浪地產(chǎn)采訪的高端樓盤(pán)，其 影響力可見(jiàn)一斑。 企業(yè)推介會(huì) 泗洪重點(diǎn)企業(yè)作為項(xiàng) 目高端客戶(hù)比較集中 的

10、地方，適合做針對(duì) 性的推介活動(dòng)。 但是，推介活動(dòng)要想 得到較好的效果，就 必須以最好的狀態(tài)和 最佳的形象出現(xiàn)。 因此，建議企業(yè)推介 會(huì)在物業(yè)和園林等意 向確定后再組織執(zhí)行。 系統(tǒng)化營(yíng)銷(xiāo)是手段。系統(tǒng)化營(yíng)銷(xiāo)是手段。 項(xiàng)目工程進(jìn)度是否能與銷(xiāo)售同步推進(jìn)？ 項(xiàng)目推盤(pán)組合能達(dá)到最佳利益狀態(tài)？ 項(xiàng)目推廣能讓客戶(hù)群逐步接受并理解？ 項(xiàng)目能有條不紊推進(jìn)嗎？ 3 3月月4 4月月5 5月月7 7月月 推廣節(jié)奏推廣節(jié)奏 8 8月月9 9月月6 6月月1010月月 3.28巡回推介會(huì) 3.20物業(yè)升級(jí) 新聞發(fā)布會(huì) 3.12植樹(shù)節(jié) 6.2泗洪首屆房聯(lián)會(huì) 8.28哈佛教育 演講會(huì) 5.3疊墅鑒賞會(huì) 暨韓國(guó)游招募會(huì) 7.8

11、夏夜音樂(lè)會(huì) 9.28第二屆屆業(yè)主裝修講座 1111月月1212月月2 2月月 22套 銷(xiāo)售 目標(biāo) 13套15套22套18套15套15套21套20套21套14套 形象拔高期 強(qiáng)銷(xiāo)期 促銷(xiāo)期 10.7金秋回饋活動(dòng) 11.8財(cái)富招商會(huì) 公關(guān) 活動(dòng) 4.15泗洪首屆風(fēng)險(xiǎn)投資論壇 3.8婦女節(jié) 全年推盤(pán)計(jì)劃全年推盤(pán)計(jì)劃 全年媒體計(jì)劃全年媒體計(jì)劃 序號(hào)序號(hào)媒體媒體備注備注費(fèi)用費(fèi)用時(shí)間時(shí)間主題主題 1 1戶(hù)外戶(hù)外 原有五塊換成一到兩塊大戶(hù)外 高速沿線戶(hù)外布點(diǎn) /3月初主打項(xiàng)目形象，表現(xiàn)logo品牌 2 2精神堡壘精神堡壘 鐘塔包裝500003月初表現(xiàn)logo品牌，引導(dǎo)客戶(hù) 3 3市區(qū)市區(qū)ledled屏屏 播

12、放宣傳片/3月初展現(xiàn)項(xiàng)目整體信息 4 4商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)影視廣告商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)影視廣告 播放宣傳片/3月初展現(xiàn)項(xiàng)目整體信息 5 5網(wǎng)絡(luò)網(wǎng)絡(luò) 更換廣告位置和軟文/3月初全面展現(xiàn)項(xiàng)目信息及動(dòng)態(tài) 6 6折頁(yè)折頁(yè) 1萬(wàn)份50003月初賣(mài)點(diǎn)信息及塑造形象 7 7夾報(bào)夾報(bào) 2萬(wàn)份/3月至4月不定期配合活動(dòng) 8 8報(bào)紙報(bào)紙 泗洪晚報(bào)及硬廣/3月至4月不定期配合活動(dòng) 9 9短信短信 50萬(wàn)條/3月至4月不定期配合活動(dòng) 1010公關(guān)活動(dòng)公關(guān)活動(dòng) 婦女節(jié)/3月8日針對(duì)留在泗洪本地的業(yè)主家眷做的優(yōu)惠促銷(xiāo)活動(dòng) 1111 植樹(shù)節(jié)/3月12日老業(yè)主回饋及前期信息傳遞 物業(yè)升級(jí)說(shuō)明會(huì)/3月20日聘請(qǐng)戴德梁行擔(dān)當(dāng)物業(yè)顧問(wèn)說(shuō)明會(huì) 企業(yè)巡回推

13、介會(huì)/3月28日走進(jìn)企業(yè)，帶去優(yōu)惠 1212其他媒體及活動(dòng)其他媒體及活動(dòng) 第一季度媒體安排第一季度媒體安排 第一季度優(yōu)惠促銷(xiāo)計(jì)劃第一季度優(yōu)惠促銷(xiāo)計(jì)劃 時(shí)間時(shí)間優(yōu)惠類(lèi)項(xiàng)優(yōu)惠類(lèi)項(xiàng)優(yōu)惠內(nèi)容優(yōu)惠內(nèi)容作用作用 3.8之前普折 按時(shí)簽約客戶(hù)，按揭享99折，一次性 付款享98折 引導(dǎo)客戶(hù)按時(shí)簽約 3.83.20 三八節(jié) 活動(dòng)促銷(xiāo) 活動(dòng)期限內(nèi)，按規(guī)定簽約 首付50%，享受80元/優(yōu)惠 首付60%，享受100元/優(yōu)惠 首付70%，享受150元/優(yōu)惠 首付80%，享受200元/優(yōu)惠 降低價(jià)格壓力，引導(dǎo)新客戶(hù)積極預(yù)約，傳 遞項(xiàng)目動(dòng)態(tài)信息 3.12 植樹(shù)節(jié) 活動(dòng)促銷(xiāo) 1.送1個(gè)100元“新年紅包”，可折房 價(jià) 2.送

14、一棵名貴樹(shù)（交房時(shí)移植） 回饋老客戶(hù)，傳遞項(xiàng)目動(dòng)態(tài)信息 3.203.31 物業(yè)升級(jí)會(huì) 活動(dòng)促銷(xiāo) 送10年物業(yè)費(fèi)，折算房?jī)r(jià)引導(dǎo)客戶(hù)在對(duì)項(xiàng)目好感度提升時(shí)積極預(yù)約 3.28 巡回推介會(huì) 活動(dòng)促銷(xiāo) 凡企業(yè)推介目標(biāo)單位職員，額外享受 1%優(yōu)惠（享受該優(yōu)惠則不同時(shí)享受 經(jīng)理優(yōu)惠） 引導(dǎo)企業(yè)目標(biāo)客戶(hù)在最大優(yōu)惠期間成交 備注： 1.以上各項(xiàng)活動(dòng)在有效期內(nèi)優(yōu)惠可累加； 2.另外，經(jīng)理可依據(jù)客戶(hù)情況額外給予1%優(yōu)惠，該優(yōu)惠不對(duì)外公布，不做常態(tài)優(yōu)惠，僅針對(duì)特殊客戶(hù)。 majpjmvcyzj21hlfrvy96dv02lppfygxus7iymzkyemz0kgeyzs3bplckyh1lt4ek7cxmux3ijo

15、ysoer7zuavwygz4epzruirvpmzzvntf1xzw5oswsxotfaejnocmfe1lzgnn1rsxg8wlcg8cvq3xpjmvodpfwcpiyjgzaznsepniaklysu7qsd1upaxmzdlpn9zw7kljfslcli26yv109ffbndh8lbun1g6acurq39eg12khl9txsz1jzgock8g1kunoh5efvcmvt5zyvqt9zk3rp3qlnf02fovexxvrxjccfrnppijljniouk6fonnyx7fygg7sxz49bmcn5oy9veshpkzdjtkwjrkceqcfdehvmgax3lroe

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