房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)

1、附錄：房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)相關(guān)知識(shí)：1房地產(chǎn)業(yè)：房地產(chǎn)業(yè)是指以土地和建筑物為經(jīng)營(yíng)為對(duì)象，從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)經(jīng)營(yíng)管理以及維修、裝飾和服務(wù)的集多種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)為一體的綜合性產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)主要包括以下一些內(nèi)容：1、國(guó)有土地使用權(quán)的出讓， 房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)和再開(kāi)發(fā)，如征用土地、拆遷安置、委托規(guī)劃設(shè)計(jì)、組織開(kāi)發(fā)建設(shè)、對(duì)舊城區(qū)土地的再開(kāi)發(fā)等；2、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，包括土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓、出租、抵押和房屋的買賣租賃、抵押等活動(dòng)；3、房地產(chǎn)中介服務(wù)，包括房地產(chǎn)咨詢、估價(jià)和經(jīng)紀(jì)代理、物業(yè)管理；4、房地產(chǎn)的調(diào)控和管理，即建立房地產(chǎn)的資金市場(chǎng)、技術(shù)市場(chǎng)、勞務(wù)市場(chǎng)、信息市場(chǎng)，制定合理的房地產(chǎn)價(jià)格，建立和 健全房地產(chǎn)法規(guī)，以實(shí)

2、現(xiàn)國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控。2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)基礎(chǔ)流程：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是指在依法取得土地使用權(quán)的土地上按照使用性質(zhì)的要求進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建筑的活動(dòng)。商品房開(kāi)發(fā)一般指開(kāi)發(fā)商以贏利為目的投資開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，從立項(xiàng)、規(guī)劃、土地出讓、建設(shè)到銷售等一系列營(yíng)業(yè)行為。通常包括以下幾個(gè)程序：房地產(chǎn)投資機(jī)會(huì)選擇與決策分析， 土地獲取、項(xiàng)目前期，項(xiàng)目設(shè)計(jì)，項(xiàng)目施工建設(shè)，銷售，后期服務(wù)。投資機(jī)會(huì)選擇和決策分析階段：了解當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)，在擁有大量市場(chǎng)信息的基礎(chǔ)上，探討投資可能性；選擇實(shí)現(xiàn)開(kāi)發(fā)設(shè)想的開(kāi)發(fā)用地，探討技術(shù)可行性，與潛在的業(yè)主、銀行、合作伙伴、專業(yè)人事接觸，做出初步方案，探討獲取開(kāi)發(fā)用地的可行性；進(jìn)行正式市場(chǎng)研究

3、，估算市場(chǎng)吸納率，會(huì)同研發(fā)、財(cái)務(wù)等部門，根據(jù)預(yù)估的成本和價(jià)格進(jìn)行可行性研究，從法律、技術(shù)和經(jīng)濟(jì)等方面綜合判斷項(xiàng)目可行性。土地獲取階段：依據(jù)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告，按照國(guó)家獲取土地的相關(guān)規(guī)定和程序，獲取土地使用權(quán)和開(kāi)發(fā)權(quán)。項(xiàng)目前期階段：主要涉及與開(kāi)發(fā)全過(guò)程有關(guān)的各種合同、條件的談判與簽約，由建委對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行立項(xiàng)審批，規(guī)委對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行規(guī)劃審批等，獲取“五證一計(jì)劃”。項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段：根據(jù)市場(chǎng)研究中得到的客戶需求特征確定客戶和產(chǎn)品定位標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)產(chǎn)品提出最終的設(shè)計(jì)要求，并撰寫設(shè)計(jì)方案。項(xiàng)目施工建設(shè)階段：開(kāi)發(fā)商委托建筑公司進(jìn)行項(xiàng)目施工。施工過(guò)程中開(kāi)發(fā)商要密切注意項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程的進(jìn)展，定期視察現(xiàn)場(chǎng)，與派駐工地的監(jiān)理

4、工程師會(huì)晤，了解建設(shè)過(guò)程全貌，確保工程按預(yù)先進(jìn)度計(jì)劃實(shí)施。銷售階段：開(kāi)發(fā)商出售商品房， 回收資金贏利階段， 包含梳理客戶資源、 項(xiàng)目企劃宣傳、現(xiàn)場(chǎng)銷售及售后服務(wù)四部分。通常存在兩種銷售形式：期房預(yù)售和現(xiàn)房銷售，期房預(yù)售即開(kāi)發(fā)商在建設(shè)工程竣工之前進(jìn)行銷售，可以提前回收資金；現(xiàn)房銷售即在取得竣工驗(yàn) 收合格文件后進(jìn)行銷售。物業(yè)移交階段（后期服務(wù)階段）：開(kāi)發(fā)建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)訂立前期物業(yè)管理服務(wù) 合同，由物業(yè)管理企業(yè)對(duì)房屋建筑、市政公共設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容 貌等管理項(xiàng)目進(jìn)行維護(hù)、 修繕和整治，并向物業(yè)所有人和使用人提供綜合性的有償服務(wù)。同時(shí)，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位在住宅區(qū)業(yè)主委員會(huì)成立之日起

5、30日內(nèi)，向房地產(chǎn)行政管理部門提出申請(qǐng)，經(jīng)審查批準(zhǔn)后向業(yè)主委員會(huì)移交新建住宅區(qū)的物業(yè)管理用房、物業(yè)管理啟動(dòng)資 金和工程建設(shè)檔案資料。在物業(yè)移交同時(shí)或移交之前，將小區(qū)水、電、氣移交當(dāng)?shù)毓┧?部門、供電部門和供氣部門，以實(shí)現(xiàn)徹底移交。3、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)：為了加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)管理，規(guī)范房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)行為， 建設(shè)部于2000年3月發(fā)布了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定，未取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)等級(jí)證書的企業(yè)，不得從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)按照企業(yè)條件為一、二、三、四等四個(gè)資質(zhì)等級(jí)。 別外有暫定資質(zhì)。4、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)所需證件：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)需要具備“五證兩書”，分別是：建設(shè)用地規(guī)劃許可證、國(guó)有土地使

6、用權(quán)證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證、商品房銷售許可證及商品房使用說(shuō)明書、商品房質(zhì)量保證書開(kāi)發(fā)流程商品房質(zhì)量保證書5、房地產(chǎn)市場(chǎng)概述：一級(jí)市場(chǎng)：又稱土地一級(jí)市場(chǎng)，是土地使用權(quán)出讓的市場(chǎng)，即國(guó)家通過(guò)其指定的政府部門將城鎮(zhèn)國(guó)有土 地或?qū)⑥r(nóng)村集體土地征用為國(guó)有土地后出讓給使用者的市場(chǎng)，出讓的土地，可以是生地，也 可以是經(jīng)過(guò)開(kāi)發(fā)達(dá)到”七通一平”的熟地。房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)是由國(guó)家壟斷的市場(chǎng)。二級(jí)市場(chǎng)是土地使用者經(jīng)過(guò)開(kāi)發(fā)建設(shè)，將新建成的房地產(chǎn)進(jìn)行出售和出租的市場(chǎng)。即一般指商品房首 次進(jìn)人流通領(lǐng)域進(jìn)行交易而形成的市場(chǎng)。房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)也包括土地二級(jí)市場(chǎng)，即土地使用 者將達(dá)到規(guī)定可以轉(zhuǎn)讓的土地，進(jìn)入流通領(lǐng)

7、域進(jìn)行交易的市場(chǎng)。就是房地產(chǎn)增量市場(chǎng)。三級(jí)市場(chǎng)具有消費(fèi)性質(zhì)。此時(shí)房地產(chǎn)呈橫向流通，即使用者、經(jīng)營(yíng)者之間的平等轉(zhuǎn)移，表現(xiàn)為使用者 之間的交易行為。反映的是以效用為價(jià)值尺度的市場(chǎng)價(jià)格，是調(diào)劑需求條件下的市場(chǎng)行為， 如私房出租、出售等就是三級(jí)市場(chǎng)行為。6、土地的性質(zhì)與使用年限及土地用地問(wèn)題：土地使用權(quán)劃撥：是指縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償安置等費(fèi)用 后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無(wú)償交付給土地使用者使用的行為。土地使用權(quán)出讓：是指國(guó)家將國(guó)有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。分為招標(biāo)、拍賣、掛牌三種。根據(jù)2003年6月1日

8、頒布的天津市國(guó)有土地有償使用辦法，對(duì)于經(jīng)濟(jì)性用地必須采用土地出讓的方式獲得。（1）居住用地年限70年。（2） 工業(yè)，教育，科技，文化，體育，衛(wèi)生用地50年。（3）商業(yè)，旅游，娛樂(lè)用地 40年。房屋用地：是指房屋以及按照規(guī)劃要求的配套設(shè)施所占用的土地，包括房屋占用的土地和按照規(guī)劃要求的配套設(shè)施占用的土地。工業(yè)用地：是指獨(dú)立設(shè)置的工廠、 車間、手工業(yè)作坊、建筑安裝的生產(chǎn)場(chǎng)地、 排渣（灰） 場(chǎng)地等用地。倉(cāng)儲(chǔ)用地：是指國(guó)家、省（自治區(qū)、直轄市）及地方的儲(chǔ)備、中轉(zhuǎn)、外貿(mào)、供應(yīng)等各種倉(cāng)庫(kù)、油庫(kù)、材料堆場(chǎng)及其附屬設(shè)備等用地。商業(yè)服務(wù)業(yè)用地： 是指各種商店、公司、修理服務(wù)部、生產(chǎn)資料供應(yīng)站、飯店、旅社、對(duì)外經(jīng)

9、營(yíng)的食堂、報(bào)刊門市部、蔬菜購(gòu)銷轉(zhuǎn)運(yùn)站等用地。旅游業(yè)用地：是指主要為旅游業(yè)服務(wù)的賓館、飯店、大廈、樂(lè)園、俱樂(lè)部、旅行社、旅 游商店、友誼商店等用地。市政公用設(shè)施用地：是指自來(lái)水廠、泵站、污水處理廠、變電（所）站、煤氣站、供熱中心、環(huán)衛(wèi)所、公共廁所、火葬場(chǎng)、消防隊(duì)、郵電局及各種管線工程專用地段等用地。綠化用地：指公園、動(dòng)植物園、陵園、風(fēng)景名勝、防護(hù)林、水源保護(hù)以及其他公共綠地 等用地。公共建筑用地： 是指文化、體育、娛樂(lè)、機(jī)關(guān)、科研、設(shè)計(jì)、教育、醫(yī)療衛(wèi)生等用地。文、體、娛用地： 是指文化館、博物館、圖書館、展覽館、紀(jì)念館、體育館、俱樂(lè)部、 影劇院、游樂(lè)場(chǎng)、文藝體育團(tuán)體等用地。機(jī)關(guān)、宣傳用地： 是指

10、行政及事業(yè)機(jī)關(guān)、黨、政、工、青、婦、群眾組織駐地、廣播電 臺(tái)、電視臺(tái)?？蒲性O(shè)計(jì)用地：是指如研究院（所）、設(shè)計(jì)院及其實(shí)驗(yàn)室、 試驗(yàn)場(chǎng)等科研設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)用地。 教育用地：是指大專院校、中等專業(yè)院校、職業(yè)學(xué)校、干校、黨校、中小學(xué)校、幼兒園、 托兒所、業(yè)余進(jìn)修院、工讀學(xué)校等用地。醫(yī)衛(wèi)用地：是指醫(yī)院門診部、保健院、療養(yǎng)院、救護(hù)站、血站、衛(wèi)生院、防治所、檢疫 站、防疫站、醫(yī)學(xué)化驗(yàn)、藥品檢驗(yàn)等用地。居住小區(qū)總用地：是指包括住宅總用地，公共建筑設(shè)施總用地，道路、廣場(chǎng)用地、庭院、綠化用地的總和。住宅總用地：是指低層、多層、中高層、高層以及住宅用地的總和。毛地：主要是指城市中需要拆遷而尚未拆遷的土地。生地：是指可能為

11、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所利用，但尚未開(kāi)發(fā)的農(nóng)地和荒地。土地開(kāi)發(fā)：是將生地開(kāi)發(fā)成可供使用的土地。集體土地：是指農(nóng)村集體所有的土地。征用土地：是指國(guó)家為了公共利益的需要， 可依照法律規(guī)定對(duì)集體所有的土地實(shí)行征用。宅基地：即農(nóng)村居民居住和生活所使用的土地，根據(jù)我國(guó)農(nóng)民的長(zhǎng)期生活習(xí)慣，農(nóng)民的宅基地一般包括居住生活用地，如住房、廚房、牲畜房、倉(cāng)庫(kù)。農(nóng)機(jī)房、廁所用地；四 旁綠化用地，如房前屋后的竹林、林木、花圃用地；其他生活服務(wù)實(shí)施用地，如水井、 地窯、沼氣池用地等幾個(gè)部分。在我國(guó)農(nóng)村大多數(shù)地方，宅基地就是一家一戶的居民居 住生活的庭院用地。宅基地證：宅基地證是指農(nóng)村村民在集體土地上因建房需要，向集體組織申

12、請(qǐng)建房用地，經(jīng)集體報(bào)送縣（市）人民政府批準(zhǔn)后，向縣（市）土地行政主管部門申請(qǐng)辦理集體土地 使用權(quán)登記并由縣（市）人民政府頒發(fā)集體土地使用證。宅基地證是當(dāng)前農(nóng)村村民 合法零擁有房屋和用地的權(quán)利憑證，可以在集體內(nèi)部成員之間轉(zhuǎn)讓，但不得向非集體組織成員轉(zhuǎn)讓。6、項(xiàng)目工程竣工的驗(yàn)收流程基要求：工程竣工驗(yàn)收備案：必須要完成的驗(yàn)收項(xiàng)目有質(zhì)檢驗(yàn)收，規(guī)劃驗(yàn)收，消防驗(yàn)收，環(huán)保驗(yàn)收，電梯驗(yàn)收，市政驗(yàn)收，燃?xì)怛?yàn)收。綜合竣工驗(yàn)收備案： 必須要完成的驗(yàn)收項(xiàng)目有竣工驗(yàn)收備案表，規(guī)劃驗(yàn)收，消防驗(yàn)收， 人防驗(yàn)收，永久供水證明，燃?xì)怛?yàn)收，電信驗(yàn)收，通郵申請(qǐng)表，公建配套項(xiàng)目竣工一角， 化糞池驗(yàn)收，市政驗(yàn)收，環(huán)保檢測(cè)。二、項(xiàng)目規(guī)劃

13、基礎(chǔ)知識(shí)：1項(xiàng)目規(guī)劃相關(guān)名詞解釋：用地性質(zhì)：指規(guī)劃用地的使用功能。用地紅線：是經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)的建設(shè)用地范圍的界限。道路紅線：指城市道路用地的規(guī)劃控制線，即城市道路用地與兩側(cè)建筑用地及其它用地的分界線。建筑線：建筑線一般稱建筑控制線，是建筑物基底位置的控制線。綠化率：是指規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠地面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。建筑容積率：是反映和衡量建筑用地使用強(qiáng)度的一項(xiàng)重要指標(biāo)，是指地塊內(nèi)建筑物的總建筑面積與地塊面積的比值，即：容積率=總建筑面積十建筑用地面積。其中，總建筑 面積是地上所有建筑面積之和。 這個(gè)比值越小，意味著小區(qū)容納的建筑總量越小，居住生活質(zhì)量就會(huì)越高。建筑密度：規(guī)劃地

14、塊內(nèi)各類建筑基底占地面積與地塊面積之比。它可以反映出一定用地范圍內(nèi)的空地率和建筑密集程度。住宅建筑凈密度：指住宅建筑基底總面積與住宅用地面積之比。人口毛密度：每公頃居住區(qū)用地上容納的規(guī)劃人口數(shù)量（人/ha）。人口凈密度：每公頃住宅用地上容納的規(guī)劃人口數(shù)量（人 /ha）。居住區(qū)用地：居住區(qū)用地是指住宅用地、公建用地、道路用地和公共綠地等四項(xiàng)用地的總稱。住宅用地：住宅用地是指住宅建筑基底占地及其四周合理間距內(nèi)的用地。含宅間綠地和宅間小路等的總稱。公共服務(wù)設(shè)施用地： 公共服務(wù)設(shè)施用地一般稱公建用地，是與居住人口規(guī)模相對(duì)應(yīng)配建的、為居民服務(wù)和使用的各類設(shè)施的用地，應(yīng)包括建筑基底占地及其所屬場(chǎng)院、綠地和

15、配建停車場(chǎng)等。道路用地：道路用地是指居住區(qū)道路、小區(qū)路、組團(tuán)路及非公建配建的居民小汽車、單位通勤車等停放場(chǎng)地。公共綠地：公共綠地是指滿足規(guī)定的日照要求，適合于安排游憩活動(dòng)設(shè)施的、供居民共享的游憩綠地，應(yīng)包括居住區(qū)公園、小游園和組團(tuán)綠地及其他塊狀帶狀綠地等。建筑總平面圖： 是用來(lái)說(shuō)明建筑場(chǎng)地內(nèi)的建筑物，道路，綠化等的總體布置的平面圖。建筑平面圖：可反映建筑物的平面形狀，大小和布置；墻，柱的位置，尺寸和材料；門窗的類型和位置等。建筑立面圖：用來(lái)表示建筑物的體形和外貌，并標(biāo)明外墻面裝飾要求等的圖樣。建筑剖面圖：表示建筑物內(nèi)部的結(jié)構(gòu)或構(gòu)造形式，分層情況和各部位的聯(lián)系，材料及其高度等。建筑詳圖：是建筑細(xì)

16、部的施工圖，是建筑平面圖、立面圖、剖面圖的補(bǔ)充。樓間距：東西向樓間距為1:1,南北向偏東樓間距為 1: 1.3 ,南北向樓間距為1 : 1.5。 土地使用權(quán)：是指土地使用者在法律允許范圍內(nèi)對(duì)依法交由其使用的國(guó)有土地或者集體 土地的占有、使用以及部分收益、處分的權(quán)利。CBD即Central Business District（中央商務(wù)區(qū)）。許多國(guó)際大都市都形成了相當(dāng)規(guī)模的CBD如紐約的曼哈頓，東京的新宿，香港的中環(huán)。CBD應(yīng)具備以下特征：現(xiàn)代城市商務(wù)中心，匯聚世界眾多知名企業(yè)， 經(jīng)濟(jì)、金融、商業(yè)高度集中，眾多最好的寫字樓、 商務(wù)酒店和娛樂(lè)中心，最完善便利的交通，最快捷的通訊與昂貴的低價(jià)。國(guó)家康居

17、示范工程： 指是由建設(shè)部住宅產(chǎn)業(yè)中心實(shí)施的國(guó)家康居示范工程，目的是在以往的“ 2000年小康住宅科技產(chǎn)業(yè)示范工程” “和城市住宅小區(qū)建設(shè)試點(diǎn)”的基礎(chǔ)上以 現(xiàn)代建筑技術(shù)、新型建材、部品與設(shè)備等實(shí)用新技術(shù)作為技術(shù)支撐，將今年已有的新技術(shù)、新材料、新工藝集成，以工程示范作為產(chǎn)業(yè)化鏈條，綜合采用新型結(jié)構(gòu)體系、供排 體系、隔墻體系、廚衛(wèi)體系等新材料、新部品從而為住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化做出示范。通過(guò)示 范，以點(diǎn)帶面，推動(dòng)整個(gè)住宅產(chǎn)業(yè)的技術(shù)進(jìn)步，使住宅建設(shè)的質(zhì)量和功能有較大的改善， 全面提高適用性能、安全性能、耐久性能、以及環(huán)境性能、經(jīng)濟(jì)性能達(dá)到國(guó)際文明居住 水準(zhǔn)。日照間距系數(shù)： 根據(jù)日照標(biāo)準(zhǔn)確定的房屋間距與遮擋房

18、屋標(biāo)高的比值。人均住宅建筑面積：是指按照居住人口計(jì)算的平均每人擁有的住宅使用面積。計(jì)算公式：人均住宅使用面積（平方米/人）=住宅使用面積/居住人口。拆建比：新建的建筑總面積與拆除的原有建筑總面積的比值。房屋拆遷：是指拆遷人在建設(shè)活動(dòng)中，因建設(shè)項(xiàng)目用地需要， 在對(duì)建設(shè)項(xiàng)目用地范圍內(nèi)，依照有關(guān)法律法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定，依法轉(zhuǎn)移屬他人所誘或使用的他人房地產(chǎn)權(quán)益的行為，它是房地產(chǎn)益轉(zhuǎn)移的一種特殊方式。三通一平：通水、通電、通路，場(chǎng)地平整。五通一平：通水、通電、通路、通氣、通訊，場(chǎng)地平整。七通一平：通水、通電、通路、通郵、通訊、通暖氣、通天燃?xì)饣蛎簹?，?chǎng)地平整；九通一平：通市政道路、雨水、污水、自來(lái)水、天然

19、氣、電力、電信、熱力及有線電視管線，場(chǎng)地平整。居住區(qū)組成：住宅區(qū)一般均由住宅用地、公共服務(wù)設(shè)施用地、道路停車用地和公共綠地 四大用地以及相應(yīng)的住宅、公共建筑、道路交通設(shè)施以及綠地與場(chǎng)地四大系統(tǒng)組成。這四大系統(tǒng)內(nèi)部存在一個(gè)分級(jí)的結(jié)構(gòu)層次，他對(duì)應(yīng)服務(wù)于相應(yīng)的居住人口。社區(qū)組成：社區(qū)主要包括：社區(qū)生活保障系統(tǒng)，如家庭保潔服務(wù)、維修服務(wù)、保健醫(yī)療 服務(wù)等：社區(qū)育才與就業(yè)系統(tǒng)， 如除幼兒園、學(xué)校外，社區(qū)進(jìn)行的青少年課外活動(dòng)教育， 成人技能教育等。三、建筑與結(jié)構(gòu)基礎(chǔ)知識(shí)：1房屋建筑分類：（1）從構(gòu)成房屋建筑結(jié)構(gòu)的材料分：木結(jié)構(gòu)（老樓，一般為 12層建筑）；磚木結(jié)構(gòu)（老樓，一般為 1 3層建筑）是指承重的主

20、要構(gòu)件是用磚、木材建造的；磚混結(jié)構(gòu)（一般為6或7層建筑）是指用磚墻、鋼筋混凝土樓板和屋頂承重構(gòu)件作為主 要承重結(jié)構(gòu)的建筑；鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)（高層建筑，為8層以上的建筑）是指由配置受力的普通鋼筋、鋼筋網(wǎng) 和鋼筋骨架的混凝土制成的結(jié)構(gòu)；鋼結(jié)構(gòu)（紐約市貿(mào)大廈）是指主要承重構(gòu)件全部采用鋼材制作；（2）從房屋層數(shù)高度分：低層13層（木結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)）；多層46層（磚混結(jié)構(gòu)）；中高層79層（鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)）；高層1030層（鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)） 國(guó)家明確規(guī)定：12層及12層以上的高層住宅， 每 幢樓設(shè)置電梯不少于兩部；超高層40層以上（100米以上的高度）（鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、鋼結(jié)構(gòu)）；（3 ）按施工方法分：裝配式

21、建筑（預(yù)制板組裝）；現(xiàn)澆式建筑（主要承重構(gòu)件在現(xiàn)場(chǎng)澆注）；裝配整體式建筑（部分結(jié)構(gòu)現(xiàn)澆，部分結(jié)構(gòu)預(yù)制）；（4 ）按房屋建筑耐火性和耐久性程度分：一級(jí)100年以上（鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、鋼結(jié)構(gòu)）；二級(jí)50100年以上（磚混）；三級(jí)2550年（平房）；（5）房屋建筑用途分：生產(chǎn)性建筑；居住建筑；公共建筑；（6）高層住宅的分類：塔式高層住宅：以共用樓梯、電梯為核心布置多套住房的高層住宅；單元式高層住宅：由多個(gè)住宅單元組合而成，每單元均設(shè)有樓梯、電梯的高層住宅；通廊式高層住宅：是由公用樓梯、電梯通過(guò)內(nèi)、外廊進(jìn)入各套住宅的高層住宅；2、房屋建筑結(jié)構(gòu)：（1 ）房屋建筑構(gòu)件：一幢建筑物一般是由基礎(chǔ)、墻體（或柱）、

22、樓地層（或梁）、樓梯、屋頂、門窗等六大部分組成。（2）房屋承重結(jié)構(gòu)的基本構(gòu)件類型：鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)：（還包括鋼結(jié)構(gòu)、鋼和鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)）：承重的主要結(jié)構(gòu)構(gòu)件全部采用鋼筋混凝土建造（主要承重部件為梁和柱）；框架結(jié)構(gòu)：指以鋼筋混凝土澆搗成承重梁柱，再用預(yù)制的加氣混凝土、膨脹珍珠巖、浮石、蛭石、陶爛等輕質(zhì)板材隔墻分戶裝配成而的住宅；框剪結(jié)構(gòu)：框架-剪力墻結(jié)構(gòu)也稱框剪結(jié)構(gòu)，這種結(jié)構(gòu)是在框架結(jié)構(gòu)中布置一定數(shù)量的剪力墻，構(gòu)成靈活自由的使用空間，滿足不同建筑功能的要求，同樣又有足夠的剪力墻， 有相當(dāng)大的剛度，框剪結(jié)構(gòu)的受力特點(diǎn)，是由框架和剪力墻結(jié)構(gòu)兩種不同的抗側(cè)力結(jié)構(gòu) 組成的新的受力形式， 所以它的框架不同于

23、純框架結(jié)構(gòu)中的框架，剪力墻在框剪結(jié)構(gòu)中也不同于剪力墻結(jié)構(gòu)中的剪力墻；磚混結(jié)構(gòu)：承重的主要結(jié)構(gòu)采用梁、柱和墻體建造。梁和柱是指磚混結(jié)構(gòu)房屋樓板及梁是鋼筋混凝土建造，墻體是用磚或砌體建筑的；磚木結(jié)構(gòu)：承重的主要結(jié)構(gòu)采用磚、木建造的；其他結(jié)構(gòu)（簡(jiǎn)易結(jié)構(gòu)）：承重的主要結(jié)構(gòu)采用竹、磚石、等材料建造的簡(jiǎn)易房屋；（3 ）不同建筑結(jié)構(gòu)的優(yōu)缺點(diǎn)比較：磚混結(jié)構(gòu)住宅與框輕結(jié)構(gòu)住宅相比保溫性能好，隔聲性能好，抹灰不易開(kāi)裂，施工周期短，造價(jià)低。但抗震性能差，抗地基變形能力差，出房率低，樓房層數(shù)要求七層以下，不太適合超大開(kāi)間住宅。3、地基與基礎(chǔ)：（1）地基與基礎(chǔ)的定義：地基：地基指基礎(chǔ)底面以下，受到荷載作用影響范圍內(nèi)的部

24、分巖、土體。整個(gè)建筑物的全部荷載都通過(guò)基礎(chǔ)傳給地基來(lái)承受。地基承受荷載的能力是有一定限度的；基礎(chǔ)：基礎(chǔ)是房屋的重要組成部分，位于房屋的最下部位， 直接作用在土上并埋入地下，即是房屋的墻或柱埋入地下的擴(kuò)大部分，稱為基礎(chǔ)?；A(chǔ)用來(lái)承受房屋的全部荷載，并將荷載傳給地基；（2）地基與基礎(chǔ)的分類： 按基礎(chǔ)的材料及受力特點(diǎn)分類：剛性基礎(chǔ)：剛性基礎(chǔ)是指由磚石、素混凝土、灰土等剛性材料制作的基礎(chǔ)，這種基礎(chǔ)抗壓強(qiáng)度高而抗拉、抗剪強(qiáng)度低。柔性基礎(chǔ)：鋼筋混凝土基礎(chǔ)稱為柔性基礎(chǔ)。 基礎(chǔ)按構(gòu)造形式分：條形基礎(chǔ)：條形基礎(chǔ)是淺基礎(chǔ)按構(gòu)造分類的一種。墻的基礎(chǔ)通常連續(xù)設(shè)置成長(zhǎng)條形，稱為條形基礎(chǔ)。獨(dú)立基礎(chǔ)：指呈獨(dú)立柱墩形式的基礎(chǔ)

25、，是鋼筋混凝土排架結(jié)構(gòu)柱下基礎(chǔ)的主要形式之一。筏板基礎(chǔ)和箱形基礎(chǔ)：又叫滿堂紅，一般為50CM厚，對(duì)多層和高層建筑；當(dāng)柱子或墻傳來(lái)的荷載很大，地基土較軟弱，用單獨(dú)基礎(chǔ)或條形基礎(chǔ)都不能滿足地基承載力要求時(shí)， 往往需要把整個(gè)房屋底面（或地下室部分）做成一片連續(xù)的鋼筋混凝土板，作為房屋的基礎(chǔ)，稱為筏板基礎(chǔ)。為了增加基礎(chǔ)板的剛度，以減小不均勻沉降，高層建筑往往把地 下室的底板、頂板、側(cè)墻及一定數(shù)量的內(nèi)隔墻一起構(gòu)成一個(gè)整體剛度很強(qiáng)的鋼筋混凝土 箱形結(jié)構(gòu)，稱為箱形基礎(chǔ)。樁基礎(chǔ)：預(yù)制樁、灌注樁、鋼樁、組合材料樁。 基礎(chǔ)的應(yīng)用：多層住宅七層及其層以下可采用磚混結(jié)構(gòu)，可根據(jù)地基情況采用柔性基礎(chǔ)、筏板基礎(chǔ)，如需要與

26、樁相結(jié)合。中高層住宅可采用框輕結(jié)構(gòu)、框剪結(jié)構(gòu)，根據(jù)地基情況采用柔性基礎(chǔ)、條形基礎(chǔ)、筏板基礎(chǔ)，如需要與樁基礎(chǔ)結(jié)合。高層住宅可采用框剪結(jié)構(gòu)、剪力墻結(jié)構(gòu)，根據(jù)地基情況采用筏板基礎(chǔ)、箱型基礎(chǔ)并與樁 基礎(chǔ)相結(jié)合。4、墻體的分類：（1）按平面位置：外墻和內(nèi)墻；（2）按墻的方向：縱墻和橫墻；（3）按墻的受力分：承重墻、非承重墻；（4）通?？v墻間的間距為房屋的進(jìn)深，橫墻間的間距為房屋的開(kāi)間；5、梁的分類：梁的種類按受力狀態(tài)分為：（1 ）簡(jiǎn)支梁：?jiǎn)慰缌阂话銥楹?jiǎn)支梁，如過(guò)梁、托墻梁。（2）連續(xù)梁：兩跨以上的梁為連續(xù)梁。（3）懸臂梁：如陽(yáng)臺(tái)梁、雨篷梁等。以上三種梁可根據(jù)建筑實(shí)際情況設(shè)計(jì)為上返梁或下返梁。6、樓層地面

27、的分類：（1） 樓層類型：現(xiàn)澆鋼筋混凝土樓層、裝配式鋼筋混凝土樓層、木樓層。（2）按施工方法：現(xiàn)澆、預(yù)制。7、樓梯的分類：（1）樓梯組成：由樓梯段、平臺(tái)和中間平臺(tái)、扶手、欄桿（或欄板）。（2）樓梯形式：直跑式、雙跑式等。（3）樓梯的使用性質(zhì)：主要樓梯、輔助樓梯、疏散樓梯、消防樓梯。8、屋頂?shù)慕M成及分類：（1）屋頂?shù)慕M成：屋頂由屋面、屋頂承重結(jié)構(gòu)、保溫隔熱層和頂棚組成；（2）屋頂?shù)念愋停浩轿蓓敚浩轿蓓數(shù)钠露群苄?，一般采?%以下，上人屋頂坡度為 1%-2%；坡屋頂：坡度較陡，一般在 10%以上；曲面屋頂：一般用在大跨度的大型建筑;9、其它房屋建筑與結(jié)構(gòu)問(wèn)題：磚混結(jié)構(gòu)的優(yōu)缺點(diǎn)：優(yōu)點(diǎn)：保溫性能好，隔

28、聲性能好，抹灰不易開(kāi)裂，施工周期短，造價(jià)低；缺點(diǎn)：但抗震性能差，抗地基變形能力差，出房率低，樓房層數(shù)要求七層以下， 不太適合超大開(kāi)間住宅；框輕框架框剪結(jié)構(gòu)的優(yōu)缺點(diǎn)：優(yōu)點(diǎn)：戶型設(shè)計(jì)靈活，可拆改，適合大開(kāi)間大尺度設(shè)計(jì)，并且抗震等級(jí)高；缺點(diǎn)保溫隔音性能相對(duì)磚混結(jié)構(gòu)要較弱，造價(jià)高；框架結(jié)構(gòu)與框剪結(jié)構(gòu)的對(duì)比：a）鋼筋混凝土建筑里分為框架結(jié)構(gòu)、框架一剪力墻結(jié)構(gòu)、框一筒結(jié)構(gòu)等。目前大部分高層住宅通常都采用框架結(jié)構(gòu)或框剪結(jié)構(gòu)，少部分樓宇也有框筒結(jié)構(gòu)；b）所謂框架結(jié)構(gòu)通俗點(diǎn)講就是用幾根柱子和橫梁架起整棟房子，這種結(jié)構(gòu)可以隨意更改戶型結(jié)構(gòu)?？蚣芙Y(jié)構(gòu)中，柱子截面為方形或矩形，梁寬一般為20厘米或25厘米，這勢(shì)必在室

29、內(nèi)形成很多凸位，既影響觀感又不利于布置家具；c）框剪結(jié)構(gòu)：所謂的“隱梁隱柱”， 實(shí)際上指的就是框剪結(jié)構(gòu)。 所謂“隱梁”就是僅在有間墻的地方設(shè)梁，而客廳、臥室等面積較大的板中間不再加梁，同時(shí)，梁寬設(shè)計(jì)成與墻體同寬。所謂“隱柱”是通過(guò)兩種方法實(shí)現(xiàn)，一種是根據(jù)建筑平面把柱設(shè)計(jì)成“L”、“ T”、“十”等形狀，柱寬與墻同寬，把柱“鑲嵌”入墻內(nèi)而不露痕跡；另一種是把柱凸向外墻、陽(yáng)臺(tái)或廚廁等次要房間， 保證廳等主要房間的完整性。 采用這種方案的優(yōu) 點(diǎn)是造價(jià)與傳統(tǒng)框架結(jié)構(gòu)幾乎持平， 從建筑經(jīng)濟(jì)角度而言， 框一剪結(jié)構(gòu)的經(jīng)濟(jì)效益是最 佳的。但它的缺點(diǎn)是房型布局有局限性，室內(nèi)多數(shù)墻壁不能拆卸。d）框架結(jié)構(gòu)的承重傳

30、導(dǎo)方式是：板-次梁-主梁-柱-基礎(chǔ)-地基；框剪結(jié)構(gòu)的是 板-次梁-主梁-剪力墻和柱-基礎(chǔ)-地基框架結(jié)構(gòu)的墻不承重或者只承擔(dān)自重而框剪結(jié)構(gòu)的墻需要承擔(dān)上部荷載以及墻本身的自重。在框剪結(jié)構(gòu)中 剪力墻和柱共同承擔(dān)上部的荷載并把荷載傳到基礎(chǔ)而框架結(jié)構(gòu)中只有柱來(lái)承擔(dān)和傳導(dǎo)。關(guān)于室內(nèi)采光的要求：a）每套住宅至少應(yīng)有一個(gè)居住空間內(nèi)獲得日照，當(dāng)一套住宅中居住空間總數(shù)超過(guò)四個(gè)時(shí)，其中宜有二個(gè)獲得日照；b）采光系數(shù)：室內(nèi)為1，窗地面積比1/7 ;樓梯間0.5窗地面積比1/12。窗地面積比值為直接天然采光房間的側(cè)窗洞口面積Ac與該房間地面面積 Ad之比；c）高度低于0.5米的窗洞口面積不計(jì)入采光面積內(nèi)。窗洞口上沿距

31、地面高度不宜低于2米；關(guān)于房屋裂縫方面的專業(yè)知識(shí)：裂縫產(chǎn)生的原因很多，但從產(chǎn)生的原因歸結(jié)起來(lái)可分為結(jié)構(gòu)強(qiáng)度、溫度、沉降幾大類。 裂縫是否有害與裂縫出現(xiàn)的部位、裂縫出現(xiàn)的原因以及裂縫的寬度和長(zhǎng)度有關(guān)。裂縫如出現(xiàn)在結(jié)構(gòu)性部位且裂縫的寬度和長(zhǎng)度均較大則為有害裂縫。磚混結(jié)構(gòu)以磚砌體和樓板（可分為現(xiàn)澆和預(yù)制）為受力結(jié)構(gòu)，因此在磚厚大于240的磚墻以及樓板上出現(xiàn)的裂縫均屬于結(jié)構(gòu)性裂縫， 但如果表面抹灰開(kāi)裂而磚體及樓板本身并未開(kāi)裂則不屬于結(jié)構(gòu)性裂縫?？蜉p結(jié)構(gòu)以梁、板、 柱為受力結(jié)構(gòu)，若非表面抹灰裂或填充砌體裂縫則屬于結(jié)構(gòu)性裂縫?；炷亮芽p寬度小于0.3mm即使出現(xiàn)在結(jié)構(gòu)性部位也非有害裂縫，但應(yīng)注意其發(fā)展；1

32、0、建筑與結(jié)構(gòu)方面的名詞解釋：（1 ）建筑結(jié)構(gòu)方面：住宅的層高與凈高：層高是指住宅高度以“層”為單位計(jì)算，每一層的高度國(guó)家在設(shè)計(jì) 上有要求，這個(gè)高度就叫層高。它包括下層地板或樓面到上層樓板之間的距離。目前，一般住宅層高在2.8米左右。凈高則是指層高減去樓板厚度的凈剩值；層高包含結(jié)構(gòu)高度，凈高不包含結(jié)構(gòu)高度。墻：墻是建筑物的承重構(gòu)件和圍護(hù)構(gòu)件。 作為承重構(gòu)件，承受著建筑物由屋頂或樓板層 傳來(lái)的荷載，并將這些荷載再傳給基礎(chǔ)。 作為圍護(hù)構(gòu)件，外墻起著抵御自然界各種因素 對(duì)室內(nèi)侵襲的作用，內(nèi)墻起著分隔房間、創(chuàng)造室內(nèi)舒適環(huán)境的作用；橫墻、山墻、縱墻：凡沿建筑物短軸方向布置的墻稱橫墻，橫向外墻一般稱山墻；

33、而沿建筑物長(zhǎng)軸方向布置的墻稱縱墻，縱墻有內(nèi)縱墻與外縱墻之分；在一片墻上，窗與窗或門與窗之間的墻稱窗間墻；窗洞下部的墻稱窗下墻；樓板層：樓板層是樓房建筑中水平方向的承重構(gòu)件。樓板層承受著家具、 設(shè)備和人體的荷載以及本身自重，并將這些荷載傳給墻；地坪：地坪是底層房間與土層相接觸地部分，它承受底層房間內(nèi)地荷載； 樓板面層：又稱樓面或地面。起著保護(hù)樓板層、分布荷載和絕緣的作用； 進(jìn)深：在建筑學(xué)上是指一間獨(dú)立的房屋或一幢居住建筑從前墻皮到后墻壁之間的實(shí)際長(zhǎng) 度；為了保證建成的建筑物有良好的自然采光和通風(fēng)條件，進(jìn)深在設(shè)計(jì)上有一定 的要求，不宜過(guò)大；開(kāi)間：即住宅的寬度。指一間房屋內(nèi)一面墻皮到另一面墻皮之間的

34、實(shí)際距離，因?yàn)榫鸵粋€(gè)自然間的寬度而言，故又稱為開(kāi)間。平臺(tái)：平臺(tái)是指供居住者進(jìn)行室外活動(dòng)的上人屋面或由住宅底層地面伸出室外的部分；露臺(tái)：一般是指住宅中的屋頂平臺(tái)或由于建筑結(jié)構(gòu)需求而在其他樓層中做出大陽(yáng)臺(tái)，由于它面積一般均較大，上邊又沒(méi)有屋頂，所以稱作露臺(tái)；陽(yáng)臺(tái)：泛指有永久性上蓋、有圍護(hù)結(jié)構(gòu)、有臺(tái)面、與房屋相連、可以活動(dòng)和利用的房屋 附屬設(shè)施，供居住者進(jìn)行室外活動(dòng)、晾曬衣物等的空間。根據(jù)其封閉情況分為非封閉陽(yáng) 臺(tái)和封閉陽(yáng)臺(tái)；根據(jù)其與主墻體的關(guān)系分為凹陽(yáng)臺(tái)和凸陽(yáng)臺(tái)；根據(jù)其空間位置分為底陽(yáng)臺(tái)和挑陽(yáng)臺(tái)；外飄窗：指房屋窗子呈矩形或梯形向室外凸起，窗子三面為玻璃，從而使人們擁有更廣闊的視野，更大限度地感受自

35、然、親近自然，通常它的窗臺(tái)較低甚至為落地窗；中空玻璃：中空玻璃是對(duì)傳統(tǒng)單玻門窗的革新，是現(xiàn)代門窗生產(chǎn)中的一項(xiàng)新的玻璃加工技術(shù)，它由兩層甚至更多的玻璃密封組合，但最重要的是兩層玻璃之間必須形成真空或氣體（如加入惰性氣體）狀態(tài)，故稱 中空玻璃”，這種技術(shù)的運(yùn)用使門窗的隔音、阻 熱、密封、安全性能都大大提高；玄關(guān)：玄關(guān)就是登堂入室第一步所在的位置，它是一個(gè)緩沖過(guò)渡的地段。居室是家庭的領(lǐng)地”，講究一定的私密性，大門一開(kāi)，有玄關(guān)阻隔，外人對(duì)室內(nèi)就不能一覽無(wú)余。玄關(guān)一般與廳相連，由于功能不同，需調(diào)度裝飾手段加以分割就是自己人回家，也要有一塊放雨傘、掛雨衣、換鞋、擱包的地方。平時(shí)，玄關(guān)也是接受郵件、簡(jiǎn)單會(huì)客

36、的場(chǎng)所； 灰空間：最早是由日本建筑師黑川紀(jì)章提出。其本意是指建筑與其外部環(huán)境之間的過(guò)渡空間，以達(dá)到室內(nèi)外融和的目的，比如建筑入口的柱廊、檐下等。也可理解為建筑群周邊的廣場(chǎng)、綠地等；隔斷：指專門作為分隔室內(nèi)空間的不到頂?shù)陌虢亓⒚?；過(guò)道：指住宅套內(nèi)使用的水平交通空間；走廊：走廊是指住宅套外使用的水平交通空間；壁櫥：住宅套內(nèi)與墻壁結(jié)合而成的落地貯藏空間；地下室：地下室是指房間地面低于室外地平面的高度超過(guò)該房間凈高的1/2者；半地下室：半地下室是指房間地面低于室外地平面的高度超過(guò)該房間凈高的1/3，且不超過(guò)1/2者；設(shè)備層：是指專用于布置機(jī)電設(shè)備等的樓層；標(biāo)準(zhǔn)層：是指平面布置相同的住宅樓層；公用設(shè)施設(shè)

37、備：是指住宅小區(qū)或單幢住宅內(nèi)， 建設(shè)費(fèi)已分?jǐn)傔M(jìn)入住房銷售價(jià)格的公用的，包括上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、供電線路、照明、鍋爐、暖氣線路、煤氣線路、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非營(yíng)業(yè)性車庫(kù)、公 益性文體設(shè)施和公用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等在內(nèi)的配建設(shè)施的總稱；會(huì)所：就是以所在物業(yè)業(yè)主為主要服務(wù)對(duì)象的綜合性高級(jí)康體娛樂(lè)服務(wù)設(shè)施。會(huì)所具備的軟硬件條件：康體設(shè)施應(yīng)該包括游泳池、網(wǎng)球或羽毛球場(chǎng)、高爾夫練習(xí)場(chǎng)、保齡球 館、健身房等娛樂(lè)健身場(chǎng)所，中西餐廳、酒吧和咖啡廳等餐飲與待客的社交場(chǎng)所，還應(yīng)具有網(wǎng)吧和閱覽室等其他服務(wù)設(shè)施。以上一般都是對(duì)業(yè)主免費(fèi)或少量收費(fèi)開(kāi)放。社區(qū)會(huì)所大多以主題

38、形式存在，可分為生活型、健康休閑型、文化型；三步節(jié)能：是建筑供暖能耗節(jié)能強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)的第三階段，即要求新設(shè)計(jì)的采暖居住建筑能耗水平在1980-1981年天津當(dāng)?shù)赝ㄓ迷O(shè)計(jì)能耗水平的基礎(chǔ)上節(jié)約65% “三步節(jié)能”通過(guò)增強(qiáng)建筑圍護(hù)結(jié)構(gòu)（墻體、屋面、門窗）保溫、隔熱性能，提高采暖、空氣調(diào)節(jié)設(shè)備 能效和門窗的氣密性，降低采暖和空調(diào)負(fù)荷，達(dá)到建筑節(jié)能的目的。已于2005年強(qiáng)制執(zhí)行，標(biāo)準(zhǔn)達(dá)到每平方米14.4瓦。四步節(jié)能：是指建筑供暖能耗節(jié)能強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)的第四階段，即天津市居住建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)（第四階段修訂版），要求實(shí)現(xiàn)天津市居住建筑達(dá)到75%勺節(jié)能目標(biāo)。在原天津市三步節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)要求的基礎(chǔ)上，提高圍護(hù)結(jié)構(gòu)保溫性能，

39、并對(duì)供暖、通風(fēng)與空氣調(diào)節(jié)、電氣設(shè)備與照明的節(jié)能技術(shù)提出明確規(guī)定， 特別增加了太陽(yáng)能熱水系統(tǒng)章節(jié)， 使太陽(yáng)能 熱水系統(tǒng)能夠與建筑物進(jìn)行應(yīng)統(tǒng)一規(guī)劃、 同步設(shè)計(jì)、同步施工與投入使用，實(shí)現(xiàn)降低供 熱負(fù)荷30%（2 ）物業(yè)類型方面：商品房：只是特指經(jīng)政府有關(guān)部門批準(zhǔn)，由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)公司開(kāi)發(fā)的，建成后 用于市場(chǎng)出售出租的房屋，包括住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物，從銷售看，商 品房分為現(xiàn)房銷售和期房預(yù)售；從銷售對(duì)象看，分為內(nèi)銷商品房，外銷商品房；從用途看，分普通住宅，公寓，別墅等；單元式住宅：是指除臥室外，包括起居室，衛(wèi)生間，廚房，廁所等輔助用房，且上下 水，供暖，燃?xì)獾仍O(shè)施，設(shè)備齊全，可以獨(dú)立適用的住房，

40、一般是指成套的樓房； 公寓式住宅：公寓式住宅是區(qū)別于獨(dú)院獨(dú)戶的西式別墅住宅而言的。公寓式住宅一般 建筑在大城市里，多數(shù)為高層大樓，標(biāo)準(zhǔn)較高，每一層內(nèi)由若干單戶獨(dú)用的套房，包 括臥室，起居室，客廳，浴室，廁所，廚房，陽(yáng)臺(tái)等等；還有的附設(shè)于旅館之內(nèi)，供 一些常常往來(lái)的中外客商及其家屬中短期租用；花園洋房：花園洋房源于上海，自19世紀(jì)中期起，為上海、福建和廣東一帶上流階層所專屬，是西洋文明和生活方式與中國(guó)文化交織的產(chǎn)物。6層以下多層板式建筑，以四層為主，外國(guó)建筑風(fēng)格明顯，強(qiáng)調(diào)景觀均好，綠化率比較高，普 遍存在遠(yuǎn)郊區(qū)一帶，一般首層贈(zèng)送花園，頂層贈(zèng)送露臺(tái)，也有將戶外綠化景觀 引入室內(nèi)的情況。疊拼：兩套復(fù)

41、式住宅疊加在一起，一套在上，占天，一般可有二層或三層。一套在下面，占地，可有地下室，一層和二層。兩戶可有獨(dú)立入口，互不干擾；聯(lián)排：英文名為“TOWNHOUSE介于別墅與普通住宅之間的一種住宅模式，有天有地，獨(dú)立的院子和車庫(kù)， 位置一般介于市區(qū)與郊區(qū)之間，形式有多種，如四聯(lián)排，六聯(lián)排；雙拼：兩個(gè)獨(dú)棟的別墅連在一起，中間共用一面墻。有天有地，獨(dú)立的院子和車庫(kù)， 私密性和舒適性高于疊拼和聯(lián)排； 獨(dú)棟：每戶單獨(dú)擁有自己的院落，一般有地下室，閣樓；躍層式建筑：躍層是一套住宅占有兩個(gè)樓層，由內(nèi)部樓梯聯(lián)系上下樓層；優(yōu)點(diǎn)是：每戶都有較大的采光面，通風(fēng)較好；布局緊湊，功能明確，相互干擾較??；復(fù)式住宅：復(fù)式住宅一

42、般是指每戶住宅在層高較高的一層中增建一個(gè)1.2米的夾層，兩層合計(jì)的層高要大大低于躍層式住宅（復(fù)式為3.9米，而一般躍層式為 5.6米），其下層供起居用，如進(jìn)餐，洗浴等，上層供休息睡眠和儲(chǔ)藏用，戶內(nèi)設(shè)有一層的起居 室高2米，上層直接作為臥室的床面，人可坐起但無(wú)法直立。優(yōu)點(diǎn)是：平面利用系數(shù) 高，通過(guò)夾層復(fù)合，可使住宅的使用面積提高50% -70 %;戶內(nèi)隔層多為木結(jié)構(gòu)，將隔斷家具裝飾融為一體既是墻，又是樓板、床、柜，降低了綜合造價(jià)；上部層多采用 推拉窗戶，通風(fēng)采光良好，與一般層高和面積相同的住宅相比，土地利用率可提高 40%左右；錯(cuò)層：是指各種功能不同的空間錯(cuò)落有致地處在不同層面。錯(cuò)層突破了傳統(tǒng)的

43、平面布局，各個(gè)功能空間既獨(dú)立又不重疊，高度上能夠有所變化，空間變化極其豐富。又叫壓縮了的復(fù)式；錯(cuò)層指的是房?jī)?nèi)的客廳、臥室、廚房等處于幾個(gè)高度不同的平面上，各個(gè)空間是用幾級(jí)臺(tái)階聯(lián)系在一起的。酒店式公寓：酒店式公寓概念最早源于歐洲，是當(dāng)時(shí)旅游區(qū)內(nèi)租給游客供其臨時(shí)休憩的物業(yè)，由專門的管理公司驚醒統(tǒng)一上門管理，即有酒店的性質(zhì)，又相當(dāng)于個(gè)人的臨時(shí)住家，這些物業(yè)就形成了酒店式公寓的雛形。國(guó)內(nèi)的酒店式公寓最早出現(xiàn)在深圳，然后在上海，北京等地均有開(kāi)發(fā)；雙景住宅：是指樓盤不僅要營(yíng)造社區(qū)自身的小環(huán)境，社區(qū)周圍還有賞心悅目的自然風(fēng)光，社區(qū)內(nèi)外要講究合二為一，是社區(qū)內(nèi)景與自然外景渾然一體，達(dá)到借外景造內(nèi)景的效果；寬H

44、OUSE針對(duì)TOWNHOUSE、面寬、大進(jìn)深”的結(jié)構(gòu)缺陷，“寬HOUSE將進(jìn)深壓縮到8米左右，還相應(yīng)的使前后庭院也變大；蝶式住宅：準(zhǔn)確地講是改良型的塔樓，因其橫斷面形狀像蝴蝶而得名。碟式住宅的優(yōu)點(diǎn)很突出，結(jié)合了板樓和塔樓的優(yōu)點(diǎn)。蝶式建筑一般“半蝶半塔”，戶戶緊密相連的局面，象沒(méi)有張開(kāi)翅膀的蝴蝶，他公攤面積比板樓少，采光，通風(fēng)性能又優(yōu)于塔樓，但蝶式建筑中因?yàn)楦鲬糸g連接依然緊密，戶戶間的相互影響比較大。蝶式建筑有一個(gè) 通病房間的邊角多。（3 ）房屋類型方面：現(xiàn)房：是指開(kāi)發(fā)商已辦妥房地產(chǎn)權(quán)證（大產(chǎn)證）的商品房，消費(fèi)者在這一階段購(gòu)買商品房時(shí)應(yīng)簽出售合同。通常意義上現(xiàn)房是指項(xiàng)目已經(jīng)竣工可以入住的房屋；準(zhǔn)

45、現(xiàn)房：是指房屋主體已基本封頂完工，小區(qū)內(nèi)的樓宇及設(shè)施的大致輪廓已初現(xiàn)，房型、樓間距等重要因素已經(jīng)一目了然，工程正處在內(nèi)外墻裝修和進(jìn)行配套施工階段的房屋；期房：是指開(kāi)發(fā)商從取得商品房預(yù)售許可證開(kāi)是指去取得房地產(chǎn)權(quán)證大產(chǎn)權(quán)止，在這一期間的商品房稱為期房，消費(fèi)者在這一階段購(gòu)買商品房時(shí)應(yīng)簽預(yù)售合同；經(jīng)濟(jì)適用房：是指根據(jù)國(guó)家經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)計(jì)劃安排建設(shè)的住宅。由國(guó)家統(tǒng)一下達(dá)計(jì)戈用地一般實(shí)行行政劃撥的方式，免收土地出讓金，對(duì)各種經(jīng)批準(zhǔn)的收費(fèi)實(shí)行減半征收，出售價(jià)格實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，按保本微利原則確定。是指具有社會(huì)保障性質(zhì)的商品住 宅，其成本略低于普通商品房，具有經(jīng)濟(jì)性和適用性的特定，故又稱為經(jīng)濟(jì)適用房； 安居

46、房：指實(shí)施國(guó)家“安居（或康居）工程”而建設(shè)的住房（屬經(jīng)濟(jì)適用房的一類）。是國(guó)家安排貸款和地方自籌資金建設(shè)的面向廣大中低收入家庭，特別是對(duì)4平米以下特困戶提供的銷售價(jià)格低于成本、由政府補(bǔ)貼的非盈利性住房;廉租房：是在新出臺(tái)的國(guó)家房改政策中首次提出的一種概念。我國(guó)的廉租房只租不售，出租給城鎮(zhèn)居民中最低收入者。廉租房的來(lái)源主要是騰退的舊公房等；共同共有房：指兩個(gè)或兩個(gè)以上的人，對(duì)全部共有房產(chǎn)部分份額地享有平等的所有權(quán)的 房子；共有房：指兩個(gè)或兩個(gè)以上的人對(duì)同一項(xiàng)房產(chǎn)共同享有所有權(quán)的房子；有限產(chǎn)權(quán)房：是房屋所有人在購(gòu)買公房中按照房改政策以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買的住房或建房過(guò)程中得到了政府或企業(yè)補(bǔ)貼，房屋所有人享有

47、完全的占有權(quán)、使用權(quán)和有限的處分權(quán)、收益權(quán)。外銷房：是由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建設(shè)的，取得了外銷商品房預(yù)（銷）售許可證的房屋，外銷商品房可以出售給國(guó)內(nèi)外（含港澳臺(tái)）的企業(yè)，其他組織和個(gè)人；單位產(chǎn)權(quán)房：是指產(chǎn)權(quán)屬于單位所有的房屋，也稱系統(tǒng)產(chǎn)權(quán)房，系統(tǒng)房；已購(gòu)公房：又稱售后公房，就是購(gòu)買的公有住房；再上市房：是指職工按照房改政策購(gòu)買的公有住房或經(jīng)濟(jì)適用房首次上市出售的房屋；存量房：是指已被購(gòu)買或自建并取得所有權(quán)證書的房屋；爛尾房：又稱爛尾樓，是指那些由于開(kāi)發(fā)商資金不足、盲目上馬，或者錯(cuò)誤判斷供求形勢(shì)，開(kāi)發(fā)總量供大于求，導(dǎo)致大面積空置，無(wú)法回收前期投資，更無(wú)力進(jìn)行后續(xù)建設(shè)，甚至全盤停滯的積壓樓宇；國(guó)有房產(chǎn)：

48、是指歸國(guó)家所有的房產(chǎn)。包括由政府接管、國(guó)家經(jīng)租、 收購(gòu)新建一級(jí)由國(guó)有單位自籌資金建設(shè)或購(gòu)買的房產(chǎn)。國(guó)有房產(chǎn)分為直管產(chǎn)、自管、軍產(chǎn)三種；集體所有房產(chǎn)：是指城市集體所有制單位所有的房產(chǎn)。即集體所有制單位投資建造、購(gòu)買的房產(chǎn)；涉外房產(chǎn)：是指中外合資經(jīng)營(yíng)企業(yè)、中外合作經(jīng)營(yíng)企業(yè)和外資企業(yè)、外國(guó)政府、社會(huì)團(tuán)體、國(guó)際性機(jī)構(gòu)所投資建造或購(gòu)買的房產(chǎn)；成套住宅：是指由若干臥室、起居室、廚房、衛(wèi)生間、室內(nèi)走廊或客廳等組成的供一戶使用的房屋。住宅按套統(tǒng)計(jì)。兩戶合用一套的住宅，按照一套統(tǒng)計(jì)；一戶用兩套或兩套以上的應(yīng)該按實(shí)際套數(shù)統(tǒng)計(jì)；非成套住宅：是指供人們生活居住的但不成套的房屋；公用設(shè)施用房：是指自來(lái)水、泵站、污水處理

49、、變電、燃?xì)?、供熱、垃圾處理、環(huán)衛(wèi)、公廁、殯葬、消防等市政公用設(shè)施的房屋。小康型住宅：是我國(guó)政府在住宅建設(shè)中提出的到2000年以至更長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)的奮斗目標(biāo)，按照國(guó)家1985年頒布的住宅建設(shè)政策，“到2000年，爭(zhēng)取基本實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)居民每戶有一套經(jīng)濟(jì)實(shí)惠的住宅， 人均居住面積達(dá)到 8平方米”。只有那些具有完善的居住功能，且 寢室獨(dú)立的住宅，才能真正達(dá)到“小康型”標(biāo)準(zhǔn)。與各國(guó)比較而言，我國(guó)城鎮(zhèn)居民的“小 康型”居住水平，相當(dāng)于國(guó)際通用住房標(biāo)準(zhǔn)的中等水平，也即文明標(biāo)準(zhǔn)；毛坯房：房地產(chǎn)商交付屋內(nèi)只有門框沒(méi)有門，墻面地面僅做基礎(chǔ)處理而未做表面處理的房屋；成品房：是指對(duì)墻面、天花、門套、地板進(jìn)行裝修過(guò)的房子；普通

50、住宅：符合以下條件的即為普通住宅：1.建筑容積率為1.0以上；2.建筑面積144平米以下（最高值，各地標(biāo)準(zhǔn)所有不同）；3.實(shí)際成交價(jià)格低于同級(jí)別土地上住房平均 交易價(jià)格1.2倍以下。關(guān)于第二點(diǎn)，國(guó)家規(guī)定的普通住宅標(biāo)準(zhǔn)是單套建筑面積不超過(guò)120平方米，各地上浮比例最高 20%,按計(jì)算即最高為144平方米（含144平方米）以下為普通住宅。普通住宅可按普通住宅的有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)繳納有關(guān)稅費(fèi)；非普通住宅：國(guó)家規(guī)定的普通住宅標(biāo)準(zhǔn)是單套建筑面積不超過(guò)120平方米，各地上浮比例最高為20%，按計(jì)算即超過(guò)144平方米（不含144平方米）以上為非普通住宅。非 普通住宅要按非普通住宅的有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)繳納有關(guān)稅費(fèi)。11、關(guān)于面積

51、方面的名詞解釋及相關(guān)知識(shí)：（1 ）相關(guān)名詞解釋：總建筑面積：房屋各層面積總和；套內(nèi)建筑面積：套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽(yáng)臺(tái)建筑面積；住宅使用面積：住宅分戶門內(nèi)除墻，柱等結(jié)構(gòu)部位所占面積之外全部可供用的凈面積總和，包括臥室，廳，廚房，壁櫥，陽(yáng)臺(tái)，室內(nèi)走道，室內(nèi)樓梯等；公攤系數(shù)：整棟樓公用建筑面積/整棟樓各套套內(nèi)建筑面積之和；銷售面積：銷售面積是指商品房按套或單元”出售，其銷售面積為購(gòu)房者所購(gòu)買的套內(nèi)或單元內(nèi)建筑面積（以下簡(jiǎn)稱套內(nèi)建筑面積）與應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e之和；房屋預(yù)測(cè)面積：預(yù)測(cè)面積是指在商品房期房（有預(yù)售銷售證的合法銷售項(xiàng)目）銷售中，根據(jù)國(guó)家規(guī)定，由房地產(chǎn)主管機(jī)構(gòu)認(rèn)定具有測(cè)繪資質(zhì)的房屋測(cè)

52、量機(jī)構(gòu)，主要依據(jù)施工圖紙、實(shí)地考察和國(guó)家測(cè)量規(guī)范對(duì)尚未施工的房屋面積進(jìn)行一個(gè)預(yù)先測(cè)量計(jì)算的行為，它是開(kāi)發(fā)商進(jìn)行合法銷售的面積依據(jù)。房屋實(shí)測(cè)面積：實(shí)測(cè)面積是指商品房竣工驗(yàn)收后，工程規(guī)劃相關(guān)主管部門審核合格，開(kāi)發(fā)商依據(jù)國(guó)家規(guī)定委托具有測(cè)繪資質(zhì)的房屋房屋測(cè)繪機(jī)構(gòu)參考圖紙、預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)及國(guó)家測(cè)繪規(guī)范之規(guī)定對(duì)樓宇進(jìn)行的實(shí)地勘測(cè)、 繪圖、計(jì)算而得出的面積。 是開(kāi)發(fā)商和業(yè)主的法 律依據(jù)，是業(yè)主辦理產(chǎn)權(quán)證、結(jié)算物業(yè)費(fèi)及相關(guān)費(fèi)用的最終依據(jù)。房屋的產(chǎn)權(quán)面積：房屋的產(chǎn)權(quán)面積系指產(chǎn)權(quán)主依法擁有房屋所有權(quán)的房屋建筑面積。房屋產(chǎn)權(quán)面積由直轄市、市、縣房地產(chǎn)行政主管部門登記確權(quán)認(rèn)定。公攤面積：商品房分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e主要由兩部

53、分組成。a）電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備室、公共門廳和過(guò)道等功能上為整樓建筑服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積；b）各單元與樓宇公共建筑空間之間的分隔以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的 50%;共有建筑面積：房屋系指各產(chǎn)權(quán)主共同占有或共同使用的建筑面積；公用建筑面積：公用建筑面積不包括任何作為獨(dú)立使用空間租、售的地下室、車棚等面積，作為人防工程的地下室也不計(jì)入公用建筑面積。一般公用建筑面積按以下方法計(jì)算：整棟建筑物的面積扣除整棟建筑物各套（單元）套內(nèi)建筑面積之和， 并扣除已作為獨(dú)立使用空間銷售或出租的地下室、車棚及人防工程等建筑面積，為整棟建筑的公用建筑面 積；輔助面積：指臥室以外的凈面積，包括過(guò)道、衛(wèi)生間、廚房、儲(chǔ)藏室、陽(yáng)臺(tái)等；房屋的基底面積：是指建筑物底層勒腳以上外圍水平投影面積；套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積：是指均按陽(yáng)臺(tái)外