保定雄縣市場調(diào)研報告

1、雄縣市場調(diào)研報告 前言 在非洲，瞪羚每天早上醒來時， 它知道自己必須跑得比最快的獅子還快， 否則就會被吃掉。 獅子每天早上醒來時， 它知道自己必須超過跑的最慢的瞪羚， 否則就會被餓死。 所以我們堅信， 不管是瞪羚還是獅子， 當太陽升起時，必須開始奔跑雄縣房地產(chǎn)市場調(diào)研報告2010年7月目 錄第一部分：雄縣總體經(jīng)濟及房地產(chǎn)發(fā)展狀況第二部分：雄縣競爭樓盤現(xiàn)狀分析第三部分：項目地塊調(diào)研及開發(fā)策略建議第一部分：雄縣總體經(jīng)濟及房地產(chǎn)發(fā)展狀況一、 雄縣整體經(jīng)濟環(huán)境分析 1、雄縣簡介1）地理區(qū)位：雄縣地處冀中平原，位于京津保三角腹地，南倚白洋淀，擁有水域面積18.3平方公里，由溫泉城旅游碼頭可直接入淀；北臨

2、白溝，僅10分鐘路程。北距北京五環(huán)50公里，保津高速橫貫東西，距天津僅80公里。大廣高速縱貫南北，河北段全線已開工建設，2010年通車，高速引線直通縣城和溫泉城，融入了京津城市交通框架，把雄縣推至京津都市核心圈和一小時經(jīng)濟圈，實現(xiàn)了資源利用的最大化。分析：雄縣優(yōu)越的區(qū)位環(huán)境促進了目前雄縣經(jīng)濟的大繁榮，交通的便捷加快了城市現(xiàn)代化的進程，同時，距離北京、天津相對較近，對房價的增長有較大影響。2）、行政劃分及人口狀況：轄5個鎮(zhèn)、4個鄉(xiāng)，8個社區(qū)、223個行政村；總面積524平方公里，總耕地56萬畝；總?cè)丝?5.4萬人，其中：雄州鎮(zhèn)79619人、昝崗鎮(zhèn)30284人、大營鎮(zhèn)36391人、龍灣鄉(xiāng)43379

3、人、朱各莊鄉(xiāng)31565人、米家務鄉(xiāng)33743人、雙堂鄉(xiāng)20747人、張崗鄉(xiāng)人、27698北沙口鄉(xiāng)20048人。城區(qū)規(guī)劃區(qū)面積32平方公里，其中建成區(qū)面積15.2平方公里。 分析：隨著雄縣經(jīng)濟的發(fā)展，富裕鄉(xiāng)鎮(zhèn)的人口到雄縣購房置業(yè)的逐年增多以及城區(qū)內(nèi)常駐和流動人口的增加，預計在今后幾年雄縣房地產(chǎn)的需求量將逐年加大。3）溫泉資源和溫泉品牌：雄縣地處牛駝鎮(zhèn)溫泉地脈，蘊藏著極其豐富的高品質(zhì)溫泉資源，經(jīng)中科院及原地礦部專家論證，境內(nèi)地熱面積達360平方公里，溫泉水儲量達821.78億立方米，是中國平原地帶超大型地熱田，具有儲量大、埋藏淺、水溫高、水質(zhì)優(yōu)等特點，具有巨大的商業(yè)開發(fā)價值和新能源利用價值。198

4、9年國家命名雄縣為全國中低溫地熱資源綜合開發(fā)利用示范區(qū)。2006年，雄縣被命名為全國第七家“中國溫泉之鄉(xiāng)”，在河北省是第一家。分析：雄縣形成了拉動經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，經(jīng)濟發(fā)展態(tài)勢強勁，這也將為房地產(chǎn)市場帶來一次良好機遇2、經(jīng)濟環(huán)境研究1 ）國民生產(chǎn)總值 2009年，全縣生產(chǎn)總值完成43.5億元，同比增長13%；規(guī)模以上工業(yè)增加值完成13.5億元，同比增長31.7%；全部財政收入（剔除基金收入）完成2.49億元，同比增長17.5%，其中地方一般預算收入完成1.19億元，同比增長25.4%；全社會固定資產(chǎn)投資完成24.2億元，同比增長22%；城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資完成14.4億元，同比增長32%；社會消費品

5、零售總額完成17.3億元，同比增長23.1%；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入1.2萬元，同比增長38.5%；農(nóng)民人均純收入4850元，同比增長9.5%。分析：上述數(shù)據(jù)反映城市的經(jīng)濟實力及增長速度，近幾年雄縣經(jīng)濟得到了快速的發(fā)展，雄縣是以旅游業(yè)、工業(yè)、農(nóng)業(yè)為主的城市；從建筑業(yè)增長速度看，近年房地產(chǎn)市場發(fā)展迅速。3、雄縣“十一五”規(guī)劃 “十一五”時期，我國經(jīng)濟將處于新一輪增長的上升期，“京津冀都市圈”加速崛起，有利于雄縣廣泛引進京津保等大中城市的資本、技術和人才，承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移；新一輪結構調(diào)整正在促進“南資北移”、“南企北擴”，雄縣具有承接轉(zhuǎn)移的明顯優(yōu)勢，必將推動本市產(chǎn)業(yè)結構的加速升級；河北省將重點發(fā)展“一

6、線兩廂”地區(qū)，支持一些小城市發(fā)展成為中等城市，有利于本縣接受輻射和帶動，爭取更多支持；未來五年，南水北調(diào)、保津鐵路客運專線、雄縣白溝溫泉城區(qū)等重大項目建設將為本縣經(jīng)濟社會高速發(fā)展奠定堅實基礎；作為“中國溫泉之鄉(xiāng)”的河北省雄縣，可享受省政府出臺的各項優(yōu)惠政策，有力推進經(jīng)濟社會的發(fā)展。 1）、發(fā)展思路 以經(jīng)濟社會轉(zhuǎn)型升級為主線，以建設經(jīng)濟強市與和諧雄縣為目標，以區(qū)域中心城市、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、主導產(chǎn)業(yè)集群建設為突破口，以觀念創(chuàng)新、體制創(chuàng)新、科技創(chuàng)新為動力，全面實施“工業(yè)立市、以城興市、開放強市”三大主體戰(zhàn)略，推進工業(yè)反哺農(nóng)業(yè)，城市反哺農(nóng)村進程，全力構建以現(xiàn)代農(nóng)業(yè)為基礎、特色工業(yè)為主導、新興服務業(yè)為依托的產(chǎn)

7、業(yè)體系，加快建設現(xiàn)代化中等城市，努力實現(xiàn)全縣經(jīng)濟社會更快更好發(fā)展。2）、功能定位 著力建設河北省和保定市“一線”地區(qū)的重要經(jīng)濟增長極和經(jīng)濟隆起區(qū)；盡快形成河北省重要的溫泉能源、橡膠及化工、農(nóng)副產(chǎn)品加工基地；鞏固河北省現(xiàn)代農(nóng)業(yè)生產(chǎn)基地地位；加快構建京津周邊的重要的文物旅游休閑觀光區(qū)、特色產(chǎn)品物流中心和保津重要的區(qū)域中心城市。 3、雄縣未來城市發(fā)展規(guī)劃雄縣縣委政府緊緊抓住渤海經(jīng)濟圈和“十一五”發(fā)展規(guī)劃，根據(jù)雄縣實際，在新一輪整體規(guī)劃中，將雄縣定位為：“歷史文化城”，冀中地區(qū)新興的旅游、橡膠、所料包裝印刷業(yè)的主要產(chǎn)業(yè)區(qū)域性中心城市。隨著三年大變樣近期舊城改造的同時，積極構建經(jīng)濟、旅游、教育、文化、醫(yī)

8、療六大中心，輻射和帶動周邊區(qū)域，提高城市承載力。1）、城市城區(qū)規(guī)劃功能分區(qū)根據(jù)雄縣20082020年遠景規(guī)劃，雄縣將分為如下幾個區(qū)域：新政府片區(qū) 主要功能：行政辦公、商貿(mào)金融老政府片區(qū) 主要功能：文教體育及生活居住新區(qū)溫泉城片域 主要功能：旅游、娛樂規(guī)劃新區(qū) 主要功能：本區(qū)域位于縣城北側(cè)，為雄縣業(yè)發(fā)展區(qū)域綜述 近年雄縣經(jīng)濟取得迅猛發(fā)展，居民收入水平、生活水平逐年提高。雄縣有良好的經(jīng)濟發(fā)展環(huán)境，交通便利，消費水平較高，當?shù)鼐用窬哂辛己玫馁徺I能力。 雄縣商品房市場自2003年左右才正式啟動，由于起步較晚，整體發(fā)展水平低。但城市發(fā)展建設空間充足，可借鑒的成功經(jīng)驗較多，目前處于高速發(fā)展階段。4、雄縣房

9、地產(chǎn)市場分析1）雄縣房地產(chǎn)發(fā)展情況 由于受三年大變樣的影響，雄縣城市發(fā)展進程加快，舊城改造等項目的啟動，使房地產(chǎn)市場在2008年供應量急劇提升，整體房地產(chǎn)市場處于上升階段，市場整體均價在2600元/平米左右，高端洋房價格在3500以上，別墅項目價格翻倍。目前市場在售項目大都是在2008-2009年入市?，F(xiàn)在市場上部分項目出現(xiàn)捂盤現(xiàn)象，預計在下半年雄縣供應量將會迎來一個新的高峰。1）、雄縣房地產(chǎn)市場起步較晚，產(chǎn)品檔次低、配套設施不完善，物業(yè)服務有待提高。市場供應量小，據(jù)了解從2001進入商品房階段年到2006年市場多為零散產(chǎn)品，規(guī)模小。從2008、2009年到2010年上半年，房地產(chǎn)總體放量開始

10、增大，但是樓盤產(chǎn)品品質(zhì)及景觀規(guī)劃等，還是有很大上升空間。2）、雄縣區(qū)位優(yōu)勢明顯，交通便利，在河北省“十一五”城市發(fā)展規(guī)劃中雄縣被列入優(yōu)先支持發(fā)展的中等城市，近兩年有不少做生意和京津地區(qū)的人前來投資購房，也增大了房地產(chǎn)市場需求。2）房地產(chǎn)發(fā)展方向分析 2009年上半年開始，雄縣房地產(chǎn)市場總體出現(xiàn)回暖跡象，商品房銷售市場趨于活躍，成交量增幅較大。目前雄縣三年大變樣的主要目標是城區(qū)內(nèi)的城中村改造和新民居建設等，近兩年內(nèi)，房地產(chǎn)放量將非常龐大。 根據(jù)對目前雄縣房地產(chǎn)市場及城市未來發(fā)展規(guī)劃的深入分析得出，未來房地產(chǎn)存在兩個明顯的發(fā)展方向： 城市北部城區(qū)不斷擴大。城市北部，新建項目不斷涌現(xiàn)，檔次逐步提高，

11、屬于新開發(fā)熱點區(qū)域。城市東部目前開發(fā)項目較少，處于初期階段，在以后開發(fā)多以舊城改造項目，開發(fā)潛力較大。第二部分 雄縣競爭樓盤現(xiàn)狀分析我們對雄縣競爭樓盤的進行調(diào)查走訪，在售項目為：觀湖公寓、盛唐國際。即將進入市場項目為：匯淼墅境、太陽城二期、綠港新城、溫泉花園，建筑形態(tài)涵蓋了洋房、多層、小高層、高層等，目前市場以多層和小高層建筑為主。1 、陽光觀湖公寓項目位置：溫泉湖北側(cè)路東 開發(fā)商：隆基泰和實業(yè)有限公司建筑面積：75000萬平米 樓型：高層（板樓）19層四棟 三室南北通透入市時間：2010年 主力戶型：三室 120平左右 二室 80-90平樓間距：40米項目主推語:悅湖景 心生活 項目宣傳語：

12、一湖 一生目前銷售：4號樓剩余不多，2號樓剛剛開盤，現(xiàn)階段正在排號，5000抵做10000元房款使用，均價為2600元/平米戶型區(qū)間：80-120平米 無一室房源項目賣點：1、總體建筑風格為簡歐風格，給人以大氣、尊貴之感，屬于中檔小區(qū)。 2、樓盤整體密度低，樓間距大，給居住帶來舒適感。 3、開發(fā)商實力，隆基泰和為河北知名開發(fā)企業(yè)。 4、園林景觀設計主要以雄縣溫泉湖為觀光景觀。項目劣勢：企業(yè)屬于“外來和尚”，部分消費者有顧慮后期物業(yè)服務問題。僅4棟高層，小區(qū)景觀設計及配套不完善售樓部和銷售人員點評：1、銷售部規(guī)模較小，裝修簡單。 內(nèi)部布置屬于中檔裝修，有部分細節(jié)體現(xiàn)了歐式，但是沒有形成整體。 2

13、、銷售員屬于開發(fā)商，銷售素質(zhì)較高，但是銷售經(jīng)驗較為匱乏，激情不足。2、盛唐國際 項目位置：雄州北路 開發(fā)商：隆基泰和實業(yè)有限公司建筑面積：36萬平方米 （4萬平米城市功能區(qū) 32萬平米中式建筑） 樓型：別墅、花園洋房、高層（板塔樓） 三室南北通透入市時間：一期2008年，二期2010年 項目主推語：溫泉博覽園 項目宣傳語：國際化星級溫泉生活區(qū) 花園洋房尚品生活 城市向北生活向北 城市中央公園國際溫泉城世家 戶型：二室100116平 三室一衛(wèi)115平 三室二衛(wèi)134平 花園洋房三室兩廳兩衛(wèi)165平以上價位：別墅銷售時均價為4200元、現(xiàn)價是6500元左右，花園洋房及高層住宅均價在3300元/平。

14、目前銷售情況：別墅、花園洋房、高層住宅均有銷售。每天新增客戶量在5批左右。據(jù)了解此項目在雄縣推廣力度最大，整版廣告和巡街推廣持續(xù)開展。項目賣點：1、定為高端，引領市場。廣告語：高尚住宅 領主雄縣居住風潮。 2、區(qū)域優(yōu)勢，周邊便捷交通，配套齊全 3、項目體量較大，溫泉入戶提高樓盤品質(zhì) 4、別墅和花園洋房的存在整體拉高小區(qū)居住人群檔次 項目劣勢：。銷售部：整體布置較好，有合理分區(qū)：前臺、接待區(qū)、沙盤展示區(qū)、簽約區(qū)等合理分析，并在墻面裝飾及物品選用擺放上注重細節(jié)處體現(xiàn)高檔，但沒有戶型沙盤。銷售員：銷售員屬于開發(fā)商，銷售素質(zhì)較高，銷售話述較為詳細，銷售素質(zhì)和能力較高，銷售員有一定的銷售技巧，不過銷售員

15、之間沒有團隊配合，多為單兵作戰(zhàn)，回訪客戶沒有形成節(jié)奏和有效管理。3、山水.太陽城 項目位置：雄縣旅游路楊西樓大橋南行200米。 開發(fā)商：北京山水居房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 建筑面積：38萬平米 一期占地15萬平米 綠化率：35%以上 樓型：多層 高層 板樓 板塔結合（一梯六戶）建筑形態(tài)：7-12層電梯花園洋房 17層純板高層住宅 24層高檔公寓 入市時間：2008年 主力戶型：2室 80-90平 小三室110-130平米 觀景豪宅140多平 無一室房源 銷售情況：目前處于捂盤狀態(tài)，暫時停售項目賣點：1、項目體量規(guī)模較大，離溫泉城比較近，溫泉入戶這是其最大的獨特優(yōu)勢。 2、地產(chǎn)實力被雄縣人認可。 項目

16、劣勢：1、離城區(qū)比較遠，周邊配套不齊全。 2、板塔結合樓型市場認可度不高，尤其是一期正門口兩棟樓，剩余房源較多但開發(fā)商仍然捂盤惜售。 售樓部：售樓部較大但布置簡單，銷售工具單一。 銷售員：都是雄縣本地人，統(tǒng)一著裝但不注重銷售禮儀，銷售管理較為混亂，銷售素質(zhì)和能力較低。4、匯淼墅境 項目位置：溫泉路與文昌路交叉口 開發(fā)商：雄縣金地房地產(chǎn)開發(fā)公司 建筑面積：57565平米 建筑類別：花園洋房90、情景洋房160、小高層120 入市時間：尚未開盤 容積率：1.52總戶數(shù)：370 主力戶型：一室 64平 二室 80平左右 小三室 （119平、122平） 三室 132平價位：均價2750元/平 最高價位

17、接近2900元/平。一室戶型64平為特價戶型2200元/平銷售情況：目前項目處于手續(xù)問題尚未開盤銷售。項目賣點：1、戶戶都有小院，層層退臺 2、戶型設計方正，南北通透、超大開間。項目劣勢：1、項目針對群體單一。 2、景觀設計沒有集中景觀。 銷售部：布置簡單，沒有舒適的接待區(qū)，不能長時間留客交流溝通銷售員：服裝不統(tǒng)一，銷售話述也不規(guī)范，服務意識差，銷售技能有待提高，團隊配合不行。 分析 1、雄縣現(xiàn)在的樓盤大部分位于城邊緣方向，但是隨著舊城改造的推進，預計近幾年，房地產(chǎn)熱點區(qū)域?qū)⒓杏诔鞘斜辈考皷|部。2、大型樓盤基本采用滾動式分期開發(fā)的模式，高端項目價格基本都在2900元平以上，并且還有緩慢上漲的

18、趨勢；3、據(jù)調(diào)研分析，消費者理想的戶型為兩室、小三室及三室，面積在95-125平米之間。一方面受生活水平提高的影響，另一方面受家庭人口結構影響，市場對二、三居室的需求在短時間內(nèi)不會發(fā)生改變。中小戶型在近幾年仍占市場主導地位。 4、從目前在售項目的戶型結構分析得出，雄縣住宅市場對客廳的擺放以南側(cè)為主。戶型設計客廳開間為3.6-4.2米，主臥室開間3.3-3.6米，主衛(wèi)多為暗衛(wèi)，廚房為長條設計，開間為1.5-1.8米；層高2.85標準層高。5、城區(qū)中心樓盤沒有景觀規(guī)劃較少，一些高檔樓盤及市郊樓盤以水系為主要景觀規(guī)劃，通過調(diào)查了解，景觀在購房者心理占得比重不是很大，還沒有深刻認識到景觀對于今后生活的

19、影響。6、項目推廣針對鄉(xiāng)村客戶的渠道基本沒有，無形中放棄主動開拓市場的先機。第三部分 項目地塊調(diào)研及開發(fā)策略建議 一、項目區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展概況 位于雄縣東南部區(qū)域，臨近鈴鐺大街。距市中心較為偏遠，目前經(jīng)濟發(fā)展水平相對滯后。近兩年，依托將臺路的發(fā)展，區(qū)域道路、公共設施建筑、學校、醫(yī)院、交通、金融、商貿(mào)流通服務網(wǎng)點陸繼建成，社區(qū)集貿(mào)市場大大提升了該區(qū)域的人氣和經(jīng)濟的繁榮。二、 項目swot分析（1） 項目的主要競爭優(yōu)勢a、交通便利：周邊暫無較大競爭對手。項目距其市區(qū)中心非常近便，盡享便利，而又鬧中取靜。b、開發(fā)商在當?shù)赜袠O高的信任度，有自己的物業(yè)公司，物業(yè)管理，口碑較好。c、家具城做為雄縣大型商業(yè)，將

20、為本小區(qū)帶來投資和升值空間。d、集中景觀的打造和會所、幼兒園的配套使本項目具有很高的競爭力。（2） 項目的主要競爭劣勢a、位置偏東，區(qū)域平民住宅較多。b、本案周邊生活配套條件較差。 c、區(qū)域人群收入和消費水平較低，置業(yè)需求量不大。（3） 項目的主要機會a、本項目在當?shù)貎?yōu)勢具體體現(xiàn)在規(guī)模和建筑形式上（樓高）b、 遠景規(guī)劃縣第二個經(jīng)濟開發(fā)區(qū)域在項目東北側(cè)，未來區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展迅速c、尋求市場差異化，打造宜居社區(qū)，與市中心的項目比更有優(yōu)勢。d、由于其它的項目保守設計，有較大空間提升了本項目在當?shù)厝诵闹械奈恢?。e、雖然在本地有類似項目即將出現(xiàn)，但本項目的特有品質(zhì)也有利于發(fā)展。f、本案所處區(qū)域長遠規(guī)劃較好。

21、g、緊鄰原北環(huán)有利于項目推廣宣傳。（4） 項目的主要威脅a、新項目的不斷涌現(xiàn)將搶占有限的市場資源。b、區(qū)位遠、交通和生活限制了部分消費者。c、綠港新城、溫泉花園等項目的出現(xiàn)將會吸取一定需求。三、項目客戶群定位（1）城區(qū)內(nèi)中高端人群。這部分人群對于居住，他們要求在功能上滿足生活所需，對于居所的各個細節(jié)也有更嚴格的標準，正如他們的工作和生活一樣，要有質(zhì)量。同時還有很強的投資欲望，二次置業(yè)已經(jīng)不在少數(shù)。（2）雄縣東部鄉(xiāng)鎮(zhèn)中富裕人群，如龍灣鎮(zhèn)、昝崗鎮(zhèn)、大步村等。隨著鄉(xiāng)鎮(zhèn)富足人員的增多，在縣城內(nèi)買房已經(jīng)成為一種跟風現(xiàn)象，這也是我們的關注點。（3） 目標客戶群體構成：a、縣城內(nèi)和鄉(xiāng)鎮(zhèn)中的私營企業(yè)主b、政府

22、、機關、院校公職人員c、企業(yè)單位高層d、本地在北京和天津的生意人（4）獲取客戶渠道：1）傳統(tǒng)渠道：圍擋、報紙、房產(chǎn)廣告刊物、電視飛播廣告、網(wǎng)絡、路牌道旗、車貼、巡街演出據(jù)我們調(diào)查傳統(tǒng)的推廣形式在雄縣房地產(chǎn)市場上依然是一個主流傳播形式，但是大部分在售項目也都在使用，廣告力度最大是隆基泰和的盛唐國際項目。這種傳統(tǒng)方式我們也不會放棄，但是在效果上會有一定的審美疲勞，所以在推廣上我們應有自己的差異化，我們會把精力放在更加引導市場消費的推廣內(nèi)容上。2）我們獨有的推廣渠道：老帶新、活動推廣、派單。我們相信，我們渠道優(yōu)勢的發(fā)揮，會給項目帶來很好的市場反應。四、 營銷策略制定思路：1、動態(tài)深入分析研究西區(qū)及北區(qū)房地產(chǎn)市場，對該區(qū)域房品類型、價位、市場關注優(yōu)勢、銷售策略隨時關注，為制定正確銷售策略做出依據(jù)。針對目前情況，我們銷售思路方向為： 1）目前應快速進入市場，搶占市場先機。 2）前期市場運作應考慮團購形式，通過關系和行銷從雄縣政府、學校、企業(yè)等單位做出團購，形成一定的市場熱度和關注，在團購當中加入接待客戶，快速完成一期銷售任務。 3）價格策略上，因為觀湖公寓目前銷售進度