保定雄縣市場調(diào)研報(bào)告

1、雄縣市場調(diào)研報(bào)告 前言 在非洲，瞪羚每天早上醒來時(shí)， 它知道自己必須跑得比最快的獅子還快， 否則就會被吃掉。 獅子每天早上醒來時(shí)， 它知道自己必須超過跑的最慢的瞪羚， 否則就會被餓死。 所以我們堅(jiān)信， 不管是瞪羚還是獅子， 當(dāng)太陽升起時(shí)，必須開始奔跑雄縣房地產(chǎn)市場調(diào)研報(bào)告2010年7月目 錄第一部分：雄縣總體經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r第二部分：雄縣競爭樓盤現(xiàn)狀分析第三部分：項(xiàng)目地塊調(diào)研及開發(fā)策略建議第一部分：雄縣總體經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r一、 雄縣整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析 1、雄縣簡介1）地理區(qū)位：雄縣地處冀中平原，位于京津保三角腹地，南倚白洋淀，擁有水域面積18.3平方公里，由溫泉城旅游碼頭可直接入淀；北臨

2、白溝，僅10分鐘路程。北距北京五環(huán)50公里，保津高速橫貫東西，距天津僅80公里。大廣高速縱貫?zāi)媳保颖倍稳€已開工建設(shè)，2010年通車，高速引線直通縣城和溫泉城，融入了京津城市交通框架，把雄縣推至京津都市核心圈和一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈，實(shí)現(xiàn)了資源利用的最大化。分析：雄縣優(yōu)越的區(qū)位環(huán)境促進(jìn)了目前雄縣經(jīng)濟(jì)的大繁榮，交通的便捷加快了城市現(xiàn)代化的進(jìn)程，同時(shí)，距離北京、天津相對較近，對房價(jià)的增長有較大影響。2）、行政劃分及人口狀況：轄5個(gè)鎮(zhèn)、4個(gè)鄉(xiāng)，8個(gè)社區(qū)、223個(gè)行政村；總面積524平方公里，總耕地56萬畝；總?cè)丝?5.4萬人，其中：雄州鎮(zhèn)79619人、昝崗鎮(zhèn)30284人、大營鎮(zhèn)36391人、龍灣鄉(xiāng)43379

3、人、朱各莊鄉(xiāng)31565人、米家務(wù)鄉(xiāng)33743人、雙堂鄉(xiāng)20747人、張崗鄉(xiāng)人、27698北沙口鄉(xiāng)20048人。城區(qū)規(guī)劃區(qū)面積32平方公里，其中建成區(qū)面積15.2平方公里。 分析：隨著雄縣經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，富裕鄉(xiāng)鎮(zhèn)的人口到雄縣購房置業(yè)的逐年增多以及城區(qū)內(nèi)常駐和流動(dòng)人口的增加，預(yù)計(jì)在今后幾年雄縣房地產(chǎn)的需求量將逐年加大。3）溫泉資源和溫泉品牌：雄縣地處牛駝鎮(zhèn)溫泉地脈，蘊(yùn)藏著極其豐富的高品質(zhì)溫泉資源，經(jīng)中科院及原地礦部專家論證，境內(nèi)地?zé)崦娣e達(dá)360平方公里，溫泉水儲量達(dá)821.78億立方米，是中國平原地帶超大型地?zé)崽?，具有儲量大、埋藏淺、水溫高、水質(zhì)優(yōu)等特點(diǎn)，具有巨大的商業(yè)開發(fā)價(jià)值和新能源利用價(jià)值。198

4、9年國家命名雄縣為全國中低溫地?zé)豳Y源綜合開發(fā)利用示范區(qū)。2006年，雄縣被命名為全國第七家“中國溫泉之鄉(xiāng)”，在河北省是第一家。分析：雄縣形成了拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢強(qiáng)勁，這也將為房地產(chǎn)市場帶來一次良好機(jī)遇2、經(jīng)濟(jì)環(huán)境研究1 ）國民生產(chǎn)總值 2009年，全縣生產(chǎn)總值完成43.5億元，同比增長13%；規(guī)模以上工業(yè)增加值完成13.5億元，同比增長31.7%；全部財(cái)政收入（剔除基金收入）完成2.49億元，同比增長17.5%，其中地方一般預(yù)算收入完成1.19億元，同比增長25.4%；全社會固定資產(chǎn)投資完成24.2億元，同比增長22%；城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資完成14.4億元，同比增長32%；社會消費(fèi)品

5、零售總額完成17.3億元，同比增長23.1%；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入1.2萬元，同比增長38.5%；農(nóng)民人均純收入4850元，同比增長9.5%。分析：上述數(shù)據(jù)反映城市的經(jīng)濟(jì)實(shí)力及增長速度，近幾年雄縣經(jīng)濟(jì)得到了快速的發(fā)展，雄縣是以旅游業(yè)、工業(yè)、農(nóng)業(yè)為主的城市；從建筑業(yè)增長速度看，近年房地產(chǎn)市場發(fā)展迅速。3、雄縣“十一五”規(guī)劃 “十一五”時(shí)期，我國經(jīng)濟(jì)將處于新一輪增長的上升期，“京津冀都市圈”加速崛起，有利于雄縣廣泛引進(jìn)京津保等大中城市的資本、技術(shù)和人才，承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移；新一輪結(jié)構(gòu)調(diào)整正在促進(jìn)“南資北移”、“南企北擴(kuò)”，雄縣具有承接轉(zhuǎn)移的明顯優(yōu)勢，必將推動(dòng)本市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的加速升級；河北省將重點(diǎn)發(fā)展“一

6、線兩廂”地區(qū)，支持一些小城市發(fā)展成為中等城市，有利于本縣接受輻射和帶動(dòng)，爭取更多支持；未來五年，南水北調(diào)、保津鐵路客運(yùn)專線、雄縣白溝溫泉城區(qū)等重大項(xiàng)目建設(shè)將為本縣經(jīng)濟(jì)社會高速發(fā)展奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)；作為“中國溫泉之鄉(xiāng)”的河北省雄縣，可享受省政府出臺的各項(xiàng)優(yōu)惠政策，有力推進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會的發(fā)展。 1）、發(fā)展思路 以經(jīng)濟(jì)社會轉(zhuǎn)型升級為主線，以建設(shè)經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市與和諧雄縣為目標(biāo)，以區(qū)域中心城市、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)集群建設(shè)為突破口，以觀念創(chuàng)新、體制創(chuàng)新、科技創(chuàng)新為動(dòng)力，全面實(shí)施“工業(yè)立市、以城興市、開放強(qiáng)市”三大主體戰(zhàn)略，推進(jìn)工業(yè)反哺農(nóng)業(yè)，城市反哺農(nóng)村進(jìn)程，全力構(gòu)建以現(xiàn)代農(nóng)業(yè)為基礎(chǔ)、特色工業(yè)為主導(dǎo)、新興服務(wù)業(yè)為依托的產(chǎn)

7、業(yè)體系，加快建設(shè)現(xiàn)代化中等城市，努力實(shí)現(xiàn)全縣經(jīng)濟(jì)社會更快更好發(fā)展。2）、功能定位 著力建設(shè)河北省和保定市“一線”地區(qū)的重要經(jīng)濟(jì)增長極和經(jīng)濟(jì)隆起區(qū)；盡快形成河北省重要的溫泉能源、橡膠及化工、農(nóng)副產(chǎn)品加工基地；鞏固河北省現(xiàn)代農(nóng)業(yè)生產(chǎn)基地地位；加快構(gòu)建京津周邊的重要的文物旅游休閑觀光區(qū)、特色產(chǎn)品物流中心和保津重要的區(qū)域中心城市。 3、雄縣未來城市發(fā)展規(guī)劃雄縣縣委政府緊緊抓住渤海經(jīng)濟(jì)圈和“十一五”發(fā)展規(guī)劃，根據(jù)雄縣實(shí)際，在新一輪整體規(guī)劃中，將雄縣定位為：“歷史文化城”，冀中地區(qū)新興的旅游、橡膠、所料包裝印刷業(yè)的主要產(chǎn)業(yè)區(qū)域性中心城市。隨著三年大變樣近期舊城改造的同時(shí)，積極構(gòu)建經(jīng)濟(jì)、旅游、教育、文化、醫(yī)

8、療六大中心，輻射和帶動(dòng)周邊區(qū)域，提高城市承載力。1）、城市城區(qū)規(guī)劃功能分區(qū)根據(jù)雄縣20082020年遠(yuǎn)景規(guī)劃，雄縣將分為如下幾個(gè)區(qū)域：新政府片區(qū) 主要功能：行政辦公、商貿(mào)金融老政府片區(qū) 主要功能：文教體育及生活居住新區(qū)溫泉城片域 主要功能：旅游、娛樂規(guī)劃新區(qū) 主要功能：本區(qū)域位于縣城北側(cè)，為雄縣業(yè)發(fā)展區(qū)域綜述 近年雄縣經(jīng)濟(jì)取得迅猛發(fā)展，居民收入水平、生活水平逐年提高。雄縣有良好的經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境，交通便利，消費(fèi)水平較高，當(dāng)?shù)鼐用窬哂辛己玫馁徺I能力。 雄縣商品房市場自2003年左右才正式啟動(dòng)，由于起步較晚，整體發(fā)展水平低。但城市發(fā)展建設(shè)空間充足，可借鑒的成功經(jīng)驗(yàn)較多，目前處于高速發(fā)展階段。4、雄縣房

9、地產(chǎn)市場分析1）雄縣房地產(chǎn)發(fā)展情況 由于受三年大變樣的影響，雄縣城市發(fā)展進(jìn)程加快，舊城改造等項(xiàng)目的啟動(dòng)，使房地產(chǎn)市場在2008年供應(yīng)量急劇提升，整體房地產(chǎn)市場處于上升階段，市場整體均價(jià)在2600元/平米左右，高端洋房價(jià)格在3500以上，別墅項(xiàng)目價(jià)格翻倍。目前市場在售項(xiàng)目大都是在2008-2009年入市。現(xiàn)在市場上部分項(xiàng)目出現(xiàn)捂盤現(xiàn)象，預(yù)計(jì)在下半年雄縣供應(yīng)量將會迎來一個(gè)新的高峰。1）、雄縣房地產(chǎn)市場起步較晚，產(chǎn)品檔次低、配套設(shè)施不完善，物業(yè)服務(wù)有待提高。市場供應(yīng)量小，據(jù)了解從2001進(jìn)入商品房階段年到2006年市場多為零散產(chǎn)品，規(guī)模小。從2008、2009年到2010年上半年，房地產(chǎn)總體放量開始

10、增大，但是樓盤產(chǎn)品品質(zhì)及景觀規(guī)劃等，還是有很大上升空間。2）、雄縣區(qū)位優(yōu)勢明顯，交通便利，在河北省“十一五”城市發(fā)展規(guī)劃中雄縣被列入優(yōu)先支持發(fā)展的中等城市，近兩年有不少做生意和京津地區(qū)的人前來投資購房，也增大了房地產(chǎn)市場需求。2）房地產(chǎn)發(fā)展方向分析 2009年上半年開始，雄縣房地產(chǎn)市場總體出現(xiàn)回暖跡象，商品房銷售市場趨于活躍，成交量增幅較大。目前雄縣三年大變樣的主要目標(biāo)是城區(qū)內(nèi)的城中村改造和新民居建設(shè)等，近兩年內(nèi)，房地產(chǎn)放量將非常龐大。 根據(jù)對目前雄縣房地產(chǎn)市場及城市未來發(fā)展規(guī)劃的深入分析得出，未來房地產(chǎn)存在兩個(gè)明顯的發(fā)展方向： 城市北部城區(qū)不斷擴(kuò)大。城市北部，新建項(xiàng)目不斷涌現(xiàn)，檔次逐步提高，

11、屬于新開發(fā)熱點(diǎn)區(qū)域。城市東部目前開發(fā)項(xiàng)目較少，處于初期階段，在以后開發(fā)多以舊城改造項(xiàng)目，開發(fā)潛力較大。第二部分 雄縣競爭樓盤現(xiàn)狀分析我們對雄縣競爭樓盤的進(jìn)行調(diào)查走訪，在售項(xiàng)目為：觀湖公寓、盛唐國際。即將進(jìn)入市場項(xiàng)目為：匯淼墅境、太陽城二期、綠港新城、溫泉花園，建筑形態(tài)涵蓋了洋房、多層、小高層、高層等，目前市場以多層和小高層建筑為主。1 、陽光觀湖公寓項(xiàng)目位置：溫泉湖北側(cè)路東 開發(fā)商：隆基泰和實(shí)業(yè)有限公司建筑面積：75000萬平米 樓型：高層（板樓）19層四棟 三室南北通透入市時(shí)間：2010年 主力戶型：三室 120平左右 二室 80-90平樓間距：40米項(xiàng)目主推語:悅湖景 心生活 項(xiàng)目宣傳語：

12、一湖 一生目前銷售：4號樓剩余不多，2號樓剛剛開盤，現(xiàn)階段正在排號，5000抵做10000元房款使用，均價(jià)為2600元/平米戶型區(qū)間：80-120平米 無一室房源項(xiàng)目賣點(diǎn)：1、總體建筑風(fēng)格為簡歐風(fēng)格，給人以大氣、尊貴之感，屬于中檔小區(qū)。 2、樓盤整體密度低，樓間距大，給居住帶來舒適感。 3、開發(fā)商實(shí)力，隆基泰和為河北知名開發(fā)企業(yè)。 4、園林景觀設(shè)計(jì)主要以雄縣溫泉湖為觀光景觀。項(xiàng)目劣勢：企業(yè)屬于“外來和尚”，部分消費(fèi)者有顧慮后期物業(yè)服務(wù)問題。僅4棟高層，小區(qū)景觀設(shè)計(jì)及配套不完善售樓部和銷售人員點(diǎn)評：1、銷售部規(guī)模較小，裝修簡單。 內(nèi)部布置屬于中檔裝修，有部分細(xì)節(jié)體現(xiàn)了歐式，但是沒有形成整體。 2

13、、銷售員屬于開發(fā)商，銷售素質(zhì)較高，但是銷售經(jīng)驗(yàn)較為匱乏，激情不足。2、盛唐國際 項(xiàng)目位置：雄州北路 開發(fā)商：隆基泰和實(shí)業(yè)有限公司建筑面積：36萬平方米 （4萬平米城市功能區(qū) 32萬平米中式建筑） 樓型：別墅、花園洋房、高層（板塔樓） 三室南北通透入市時(shí)間：一期2008年，二期2010年 項(xiàng)目主推語：溫泉博覽園 項(xiàng)目宣傳語：國際化星級溫泉生活區(qū) 花園洋房尚品生活 城市向北生活向北 城市中央公園國際溫泉城世家 戶型：二室100116平 三室一衛(wèi)115平 三室二衛(wèi)134平 花園洋房三室兩廳兩衛(wèi)165平以上價(jià)位：別墅銷售時(shí)均價(jià)為4200元、現(xiàn)價(jià)是6500元左右，花園洋房及高層住宅均價(jià)在3300元/平。

14、目前銷售情況：別墅、花園洋房、高層住宅均有銷售。每天新增客戶量在5批左右。據(jù)了解此項(xiàng)目在雄縣推廣力度最大，整版廣告和巡街推廣持續(xù)開展。項(xiàng)目賣點(diǎn)：1、定為高端，引領(lǐng)市場。廣告語：高尚住宅 領(lǐng)主雄縣居住風(fēng)潮。 2、區(qū)域優(yōu)勢，周邊便捷交通，配套齊全 3、項(xiàng)目體量較大，溫泉入戶提高樓盤品質(zhì) 4、別墅和花園洋房的存在整體拉高小區(qū)居住人群檔次 項(xiàng)目劣勢：。銷售部：整體布置較好，有合理分區(qū)：前臺、接待區(qū)、沙盤展示區(qū)、簽約區(qū)等合理分析，并在墻面裝飾及物品選用擺放上注重細(xì)節(jié)處體現(xiàn)高檔，但沒有戶型沙盤。銷售員：銷售員屬于開發(fā)商，銷售素質(zhì)較高，銷售話述較為詳細(xì)，銷售素質(zhì)和能力較高，銷售員有一定的銷售技巧，不過銷售員

15、之間沒有團(tuán)隊(duì)配合，多為單兵作戰(zhàn)，回訪客戶沒有形成節(jié)奏和有效管理。3、山水.太陽城 項(xiàng)目位置：雄縣旅游路楊西樓大橋南行200米。 開發(fā)商：北京山水居房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 建筑面積：38萬平米 一期占地15萬平米 綠化率：35%以上 樓型：多層 高層 板樓 板塔結(jié)合（一梯六戶）建筑形態(tài)：7-12層電梯花園洋房 17層純板高層住宅 24層高檔公寓 入市時(shí)間：2008年 主力戶型：2室 80-90平 小三室110-130平米 觀景豪宅140多平 無一室房源 銷售情況：目前處于捂盤狀態(tài)，暫時(shí)停售項(xiàng)目賣點(diǎn)：1、項(xiàng)目體量規(guī)模較大，離溫泉城比較近，溫泉入戶這是其最大的獨(dú)特優(yōu)勢。 2、地產(chǎn)實(shí)力被雄縣人認(rèn)可。 項(xiàng)目

16、劣勢：1、離城區(qū)比較遠(yuǎn)，周邊配套不齊全。 2、板塔結(jié)合樓型市場認(rèn)可度不高，尤其是一期正門口兩棟樓，剩余房源較多但開發(fā)商仍然捂盤惜售。 售樓部：售樓部較大但布置簡單，銷售工具單一。 銷售員：都是雄縣本地人，統(tǒng)一著裝但不注重銷售禮儀，銷售管理較為混亂，銷售素質(zhì)和能力較低。4、匯淼墅境 項(xiàng)目位置：溫泉路與文昌路交叉口 開發(fā)商：雄縣金地房地產(chǎn)開發(fā)公司 建筑面積：57565平米 建筑類別：花園洋房90、情景洋房160、小高層120 入市時(shí)間：尚未開盤 容積率：1.52總戶數(shù)：370 主力戶型：一室 64平 二室 80平左右 小三室 （119平、122平） 三室 132平價(jià)位：均價(jià)2750元/平 最高價(jià)位

17、接近2900元/平。一室戶型64平為特價(jià)戶型2200元/平銷售情況：目前項(xiàng)目處于手續(xù)問題尚未開盤銷售。項(xiàng)目賣點(diǎn)：1、戶戶都有小院，層層退臺 2、戶型設(shè)計(jì)方正，南北通透、超大開間。項(xiàng)目劣勢：1、項(xiàng)目針對群體單一。 2、景觀設(shè)計(jì)沒有集中景觀。 銷售部：布置簡單，沒有舒適的接待區(qū)，不能長時(shí)間留客交流溝通銷售員：服裝不統(tǒng)一，銷售話述也不規(guī)范，服務(wù)意識差，銷售技能有待提高，團(tuán)隊(duì)配合不行。 分析 1、雄縣現(xiàn)在的樓盤大部分位于城邊緣方向，但是隨著舊城改造的推進(jìn)，預(yù)計(jì)近幾年，房地產(chǎn)熱點(diǎn)區(qū)域?qū)⒓杏诔鞘斜辈考皷|部。2、大型樓盤基本采用滾動(dòng)式分期開發(fā)的模式，高端項(xiàng)目價(jià)格基本都在2900元平以上，并且還有緩慢上漲的

18、趨勢；3、據(jù)調(diào)研分析，消費(fèi)者理想的戶型為兩室、小三室及三室，面積在95-125平米之間。一方面受生活水平提高的影響，另一方面受家庭人口結(jié)構(gòu)影響，市場對二、三居室的需求在短時(shí)間內(nèi)不會發(fā)生改變。中小戶型在近幾年仍占市場主導(dǎo)地位。 4、從目前在售項(xiàng)目的戶型結(jié)構(gòu)分析得出，雄縣住宅市場對客廳的擺放以南側(cè)為主。戶型設(shè)計(jì)客廳開間為3.6-4.2米，主臥室開間3.3-3.6米，主衛(wèi)多為暗衛(wèi)，廚房為長條設(shè)計(jì)，開間為1.5-1.8米；層高2.85標(biāo)準(zhǔn)層高。5、城區(qū)中心樓盤沒有景觀規(guī)劃較少，一些高檔樓盤及市郊樓盤以水系為主要景觀規(guī)劃，通過調(diào)查了解，景觀在購房者心理占得比重不是很大，還沒有深刻認(rèn)識到景觀對于今后生活的

19、影響。6、項(xiàng)目推廣針對鄉(xiāng)村客戶的渠道基本沒有，無形中放棄主動(dòng)開拓市場的先機(jī)。第三部分 項(xiàng)目地塊調(diào)研及開發(fā)策略建議 一、項(xiàng)目區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況 位于雄縣東南部區(qū)域，臨近鈴鐺大街。距市中心較為偏遠(yuǎn)，目前經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相對滯后。近兩年，依托將臺路的發(fā)展，區(qū)域道路、公共設(shè)施建筑、學(xué)校、醫(yī)院、交通、金融、商貿(mào)流通服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)陸繼建成，社區(qū)集貿(mào)市場大大提升了該區(qū)域的人氣和經(jīng)濟(jì)的繁榮。二、 項(xiàng)目swot分析（1） 項(xiàng)目的主要競爭優(yōu)勢a、交通便利：周邊暫無較大競爭對手。項(xiàng)目距其市區(qū)中心非常近便，盡享便利，而又鬧中取靜。b、開發(fā)商在當(dāng)?shù)赜袠O高的信任度，有自己的物業(yè)公司，物業(yè)管理，口碑較好。c、家具城做為雄縣大型商業(yè)，將

20、為本小區(qū)帶來投資和升值空間。d、集中景觀的打造和會所、幼兒園的配套使本項(xiàng)目具有很高的競爭力。（2） 項(xiàng)目的主要競爭劣勢a、位置偏東，區(qū)域平民住宅較多。b、本案周邊生活配套條件較差。 c、區(qū)域人群收入和消費(fèi)水平較低，置業(yè)需求量不大。（3） 項(xiàng)目的主要機(jī)會a、本項(xiàng)目在當(dāng)?shù)貎?yōu)勢具體體現(xiàn)在規(guī)模和建筑形式上（樓高）b、 遠(yuǎn)景規(guī)劃縣第二個(gè)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)域在項(xiàng)目東北側(cè)，未來區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速c、尋求市場差異化，打造宜居社區(qū)，與市中心的項(xiàng)目比更有優(yōu)勢。d、由于其它的項(xiàng)目保守設(shè)計(jì)，有較大空間提升了本項(xiàng)目在當(dāng)?shù)厝诵闹械奈恢谩、雖然在本地有類似項(xiàng)目即將出現(xiàn)，但本項(xiàng)目的特有品質(zhì)也有利于發(fā)展。f、本案所處區(qū)域長遠(yuǎn)規(guī)劃較好。

21、g、緊鄰原北環(huán)有利于項(xiàng)目推廣宣傳。（4） 項(xiàng)目的主要威脅a、新項(xiàng)目的不斷涌現(xiàn)將搶占有限的市場資源。b、區(qū)位遠(yuǎn)、交通和生活限制了部分消費(fèi)者。c、綠港新城、溫泉花園等項(xiàng)目的出現(xiàn)將會吸取一定需求。三、項(xiàng)目客戶群定位（1）城區(qū)內(nèi)中高端人群。這部分人群對于居住，他們要求在功能上滿足生活所需，對于居所的各個(gè)細(xì)節(jié)也有更嚴(yán)格的標(biāo)準(zhǔn)，正如他們的工作和生活一樣，要有質(zhì)量。同時(shí)還有很強(qiáng)的投資欲望，二次置業(yè)已經(jīng)不在少數(shù)。（2）雄縣東部鄉(xiāng)鎮(zhèn)中富裕人群，如龍灣鎮(zhèn)、昝崗鎮(zhèn)、大步村等。隨著鄉(xiāng)鎮(zhèn)富足人員的增多，在縣城內(nèi)買房已經(jīng)成為一種跟風(fēng)現(xiàn)象，這也是我們的關(guān)注點(diǎn)。（3） 目標(biāo)客戶群體構(gòu)成：a、縣城內(nèi)和鄉(xiāng)鎮(zhèn)中的私營企業(yè)主b、政府

22、、機(jī)關(guān)、院校公職人員c、企業(yè)單位高層d、本地在北京和天津的生意人（4）獲取客戶渠道：1）傳統(tǒng)渠道：圍擋、報(bào)紙、房產(chǎn)廣告刊物、電視飛播廣告、網(wǎng)絡(luò)、路牌道旗、車貼、巡街演出據(jù)我們調(diào)查傳統(tǒng)的推廣形式在雄縣房地產(chǎn)市場上依然是一個(gè)主流傳播形式，但是大部分在售項(xiàng)目也都在使用，廣告力度最大是隆基泰和的盛唐國際項(xiàng)目。這種傳統(tǒng)方式我們也不會放棄，但是在效果上會有一定的審美疲勞，所以在推廣上我們應(yīng)有自己的差異化，我們會把精力放在更加引導(dǎo)市場消費(fèi)的推廣內(nèi)容上。2）我們獨(dú)有的推廣渠道：老帶新、活動(dòng)推廣、派單。我們相信，我們渠道優(yōu)勢的發(fā)揮，會給項(xiàng)目帶來很好的市場反應(yīng)。四、 營銷策略制定思路：1、動(dòng)態(tài)深入分析研究西區(qū)及北區(qū)房地產(chǎn)市場，對該區(qū)域房品類型、價(jià)位、市場關(guān)注優(yōu)勢、銷售策略隨時(shí)關(guān)注，為制定正確銷售策略做出依據(jù)。針對目前情況，我們銷售思路方向?yàn)椋?1）目前應(yīng)快速進(jìn)入市場，搶占市場先機(jī)。 2）前期市場運(yùn)作應(yīng)考慮團(tuán)購形式，通過關(guān)系和行銷從雄縣政府、學(xué)校、企業(yè)等單位做出團(tuán)購，形成一定的市場熱度和關(guān)注，在團(tuán)購當(dāng)中加入接待客戶，快速完成一期銷售任務(wù)。 3）價(jià)格策略上，因?yàn)橛^湖公寓目前銷售進(jìn)度