房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本核算項(xiàng)目及其內(nèi)容

1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本核算項(xiàng)目及其內(nèi)容2014-07-30 06:30:31 來源：中國淘稅網(wǎng)作者：【大 中小】添加收藏依據(jù)企業(yè)產(chǎn)品成本核算制度（試行）及財(cái)政部會(huì)計(jì)司編的企業(yè)產(chǎn)品成本核算制度 （試行）講解整理。一、土地取得成本土地取得成本，是指為取得土地開發(fā)使用權(quán)（或開發(fā)權(quán)）而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用， 包括土地買價(jià)或出讓金、大市政配套費(fèi)、契稅、耕地占用稅、土地使用費(fèi)、土地閑置費(fèi)、農(nóng)作物補(bǔ)償費(fèi)、危房補(bǔ)償費(fèi)、土地變更用途和超面積補(bǔ)交的地價(jià)及相關(guān)稅費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)用、安置及動(dòng)遷費(fèi)用、回遷房建造費(fèi)用等。在實(shí)務(wù)中，通常可以根據(jù)管理要求進(jìn)一步分為政府地價(jià)及市政配套費(fèi)、合作款項(xiàng)、紅線外市政設(shè)施費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)。1、政府地價(jià)

2、及市政配套費(fèi)：支付的土地出讓金、土地開發(fā)費(fèi)，向政府部門交納的大市 政配套費(fèi)、交納的契稅、土地使用費(fèi)、耕地占用稅，土地變更用途和超面積補(bǔ)交的地價(jià)等。2、合作款項(xiàng)：補(bǔ)償合作方地價(jià)、合作項(xiàng)目建房轉(zhuǎn)入分給合作方的房屋成本和相應(yīng)稅金3、紅線外市政設(shè)施費(fèi)：紅線外道路、水、電、氣、通訊等建造費(fèi)、管線鋪設(shè)費(fèi)、接口補(bǔ)償費(fèi)。4、 拆遷補(bǔ)償費(fèi)：有關(guān)地上、地下建筑物或附著物的拆遷補(bǔ)償凈支出，安置及動(dòng)遷支出， 農(nóng)作物補(bǔ)償費(fèi)，危房補(bǔ)償費(fèi)等。二、前期工程費(fèi)前期工程費(fèi)，是指項(xiàng)目開發(fā)前期發(fā)生的政府許可費(fèi)、招標(biāo)代理費(fèi)、臨時(shí)設(shè)施費(fèi)以及水文地質(zhì)勘察、測繪、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、咨詢論證費(fèi)、籌建、場地通平等前期費(fèi)用。在實(shí)務(wù)中，通常可

3、以根據(jù)管理要求進(jìn)一步分為勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、報(bào)批報(bào)建增容費(fèi)、三通一平”費(fèi)、臨時(shí)設(shè)施費(fèi)。1、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)包括勘測丈量費(fèi)、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、建筑研究用房費(fèi)、其他?？睖y丈量費(fèi)：包括初勘、詳勘 等。主要有：水文、地質(zhì)、文物和地基勘察費(fèi)， 沉降觀測費(fèi)，日照測試費(fèi)、撥地釘樁驗(yàn)線費(fèi)、 復(fù)線費(fèi)、定線費(fèi)、施工放線費(fèi)、建筑面積丈量費(fèi)等。規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)：規(guī)劃費(fèi)：方案招標(biāo)費(fèi)、規(guī) 劃設(shè)計(jì)模型制作費(fèi)、方案評(píng)審費(fèi)、效果圖設(shè)計(jì)費(fèi)、總體規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)。設(shè)計(jì)費(fèi)：施工圖設(shè)計(jì)費(fèi)、 修改設(shè)計(jì)費(fèi)、環(huán)境景觀設(shè)計(jì)費(fèi)等。其他：可行性研究費(fèi)、制圖、曬圖、趕圖費(fèi)、樣品制作費(fèi) 等。建筑研究用房費(fèi)：包括材料及施工費(fèi)。2、報(bào)批報(bào)建增容費(fèi)報(bào)批報(bào)建增容費(fèi)包括報(bào)批報(bào)建費(fèi)、項(xiàng)目整體性

4、報(bào)批報(bào)建費(fèi)、增容費(fèi)。報(bào)批報(bào)建費(fèi)：包括安檢費(fèi)、質(zhì)檢費(fèi)、標(biāo)底編制費(fèi)、交易中心手續(xù)費(fèi)、人防報(bào)建費(fèi)、消防配套設(shè)施費(fèi)、散裝水泥 集資費(fèi)、白蟻防治費(fèi)、墻改基金、建筑面積丈量費(fèi)、路口開設(shè)費(fèi)等、規(guī)劃管理費(fèi)、新材料基 金（或墻改專項(xiàng)基金）、教師住宅基金（或中小學(xué)教師住宅補(bǔ)貼費(fèi)）、拆遷管理費(fèi)、招投標(biāo)管理 費(fèi)等。項(xiàng)目整體性報(bào)批報(bào)建費(fèi)：項(xiàng)目報(bào)建時(shí)按規(guī)定向政府有關(guān)部門交納的報(bào)批費(fèi)。增容費(fèi)： 包括水、電、煤氣增容費(fèi)。3、三通一平”費(fèi)：三通一平費(fèi)主要包括臨時(shí)通水、通電、通路，場地平整。臨時(shí)道路：接通紅線外施工用臨時(shí)道路的設(shè)計(jì)、建造費(fèi)用。臨時(shí)用電：接通紅線外施工用臨時(shí)用電規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、臨時(shí)管線鋪設(shè)、改造、遷移、臨時(shí)變壓器安裝及

5、拆除費(fèi)用。臨時(shí)用水：接通紅線外施工用臨時(shí)給排水 設(shè)施的設(shè)計(jì)、建造、管線鋪設(shè)、改造、遷移等費(fèi)用。場地平整：基礎(chǔ)開挖前的場地平整、場 地清運(yùn)、舊房拆除等費(fèi)用。4、臨時(shí)設(shè)施費(fèi)臨時(shí)設(shè)施費(fèi)包括臨時(shí)圍墻、臨時(shí)辦公室、臨時(shí)場地占用費(fèi)、臨時(shí)圍擋。臨時(shí)圍墻：包括 圍墻、圍欄設(shè)計(jì)、建造、裝飾費(fèi)用。臨時(shí)辦公室：租金、建造及裝飾費(fèi)用。臨時(shí)場地占用費(fèi)： 含施工用臨時(shí)占道費(fèi)、臨時(shí)借用空地租費(fèi)。臨時(shí)圍板：包括設(shè)計(jì)、建造、裝飾費(fèi)用。三、建安工程費(fèi)建筑安裝工程費(fèi)，是指開發(fā)項(xiàng)目開發(fā)過程中發(fā)生的各項(xiàng)主體建筑的建筑工程費(fèi)、安裝工程費(fèi)及精裝修費(fèi)等。1、建筑工程費(fèi)建筑工程費(fèi)指項(xiàng)目開發(fā)過程中發(fā)生的主體內(nèi)列入土建預(yù)算內(nèi)的各項(xiàng)費(fèi)用。主要包括基

6、礎(chǔ)造價(jià)、結(jié)構(gòu)及粗裝修造價(jià)、門窗工程、公共部位精裝修費(fèi)、戶內(nèi)精裝修費(fèi)?；A(chǔ)造價(jià)：包括 土石方、樁基、護(hù)壁（坡）工程費(fèi)，基礎(chǔ)處理費(fèi)、樁基咨詢及檢測費(fèi)、降水。結(jié)構(gòu)及粗裝修 造價(jià)：主要包括砼框架（含獨(dú)立柱基和條基等淺基礎(chǔ)）、砌體、找平及抹灰、防水、垂直運(yùn) 輸、腳手架、超高補(bǔ)貼、散水、沉降縫、伸縮縫、底層花園砌體（高層建筑的裙樓有架空層， 原則上架空層結(jié)構(gòu)列入裙樓、有轉(zhuǎn)換層結(jié)構(gòu)并入塔樓）。門窗工程：主要包括單元門、入戶 門、戶內(nèi)門、外墻門窗、防火門的費(fèi)用。公共部位精裝修費(fèi)：主要包括大堂、電梯廳、樓梯 間、屋面、外立面及雨蓬的精裝修費(fèi)用。戶內(nèi)精裝修費(fèi)：主要包括廚房、衛(wèi)生間、廳房、陽 臺(tái)、露臺(tái)的精裝修費(fèi)用。

7、2、安裝工程費(fèi)安裝工程費(fèi)包括室內(nèi)水暖氣電管線設(shè)備費(fèi)、室內(nèi)設(shè)備及其安裝費(fèi)、 弱電系統(tǒng)費(fèi)。室內(nèi)水暖氣電管線設(shè)備費(fèi)主要包括：室內(nèi)給排水系統(tǒng)費(fèi)（自來水、排水、直飲水、熱水）；室內(nèi)采 暖系統(tǒng)費(fèi)（地板熱、電熱膜、分戶燃?xì)鉅t、管道系統(tǒng)、暖氣片）；室內(nèi)燃?xì)庀到y(tǒng)費(fèi)；室內(nèi)電 氣工程費(fèi)：包括樓棟及單元配電箱、電表箱、戶配電箱、管線敷設(shè)、燈具、開關(guān)插座、含弱 電工程管盒預(yù)埋。室內(nèi)設(shè)備及其安裝費(fèi)：通風(fēng)空調(diào)系統(tǒng)費(fèi)：包括空調(diào)設(shè)備及安裝費(fèi)用、空調(diào)管道、通風(fēng)系統(tǒng)費(fèi)用；電梯及其安裝費(fèi)；發(fā)電機(jī)及其安裝費(fèi)：包括發(fā)電機(jī)供貨、安裝、機(jī)房 降噪費(fèi)；消防系統(tǒng)費(fèi)：包括水消防、電消防、氣體滅火、防排煙工程費(fèi)；人防設(shè)備及安裝費(fèi)： 包括密閉門、氣體

8、過濾裝置等。弱電系統(tǒng)費(fèi)：居家防盜系統(tǒng)費(fèi)用：包括陽臺(tái)及室內(nèi)紅外探測防盜、門磁、緊急按扭等；對講系統(tǒng)費(fèi)用：包括可視及非可視對講系統(tǒng)費(fèi)用；三表遠(yuǎn)傳系統(tǒng) 費(fèi)用：包括水、電、氣遠(yuǎn)程抄表系統(tǒng)費(fèi)用；有線電視費(fèi)用：包括有線電視、衛(wèi)星電視主體內(nèi) 外布線及終端插座費(fèi)用； 電話系統(tǒng)費(fèi)用：包括主體內(nèi)外布線及終端插座費(fèi)用；寬帶網(wǎng)：包括主體內(nèi)外布線及終端插座費(fèi)用等。四、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)，是指開發(fā)項(xiàng)目在開發(fā)過程中發(fā)生的道路、供水、供電、供氣、供暖、 排污、排洪、消防、通訊、照明、有線電視、寬帶網(wǎng)絡(luò)、智能化等社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)和環(huán)境衛(wèi) 生、園林綠化等園林、景觀環(huán)境工程費(fèi)用等。主要包括：室外給排水系統(tǒng)費(fèi)、 室外采暖系統(tǒng)費(fèi)、

9、室外燃?xì)庀到y(tǒng)費(fèi)、室外電氣及高低壓 設(shè)備費(fèi)、室外智能化系統(tǒng)費(fèi)、園林環(huán)境工程費(fèi)、環(huán)境衛(wèi)生費(fèi)。1、室外給排水系統(tǒng)費(fèi)室外給水系統(tǒng)費(fèi)：主要包括小區(qū)內(nèi)給水管道、檢查井、水泵房設(shè)備、及外接的消火栓等費(fèi)用；雨污水系統(tǒng)費(fèi)用。2、室外采暖系統(tǒng)費(fèi)：主要包括管道系統(tǒng)、熱交換站、鍋爐房費(fèi)用。3、室外燃?xì)庀到y(tǒng)費(fèi)：主要包括管道系統(tǒng)、調(diào)壓站4、室外電氣及高低壓設(shè)備費(fèi)高低壓配電設(shè)備及安裝：包括紅線到配電房的高壓線、高壓柜、變壓器、低壓柜及箱式變壓設(shè)備費(fèi)用；室外強(qiáng)電管道及電纜敷設(shè)： 室外強(qiáng)電總平線路部分費(fèi)用； 室外弱電管道埋設(shè)： 包括用于電視、電話、寬帶網(wǎng)、智能化布線的管道預(yù)埋、檢查井等費(fèi)用。5、室外智能化系統(tǒng)費(fèi)停車管理系統(tǒng)費(fèi)用

10、：包括露天停車場管理系統(tǒng)、 地下室或架空層停車場管理系統(tǒng)的費(fèi)用； 小區(qū)閉路監(jiān)控系統(tǒng)費(fèi)用： 包括攝像頭、顯示屏及電氣系統(tǒng)安裝等費(fèi)用；周界紅外防越系統(tǒng)費(fèi)用：紅外對掃等；小區(qū)門禁系統(tǒng)費(fèi)用；電子巡更系統(tǒng)費(fèi)用；電子公告屏費(fèi)用等。6、園林環(huán)境工程費(fèi)園林環(huán)境工程費(fèi)指項(xiàng)目所發(fā)生的園林環(huán)境造價(jià)，主要包括綠化建設(shè)費(fèi)、建筑小品、道路、廣場建造費(fèi)、圍墻建造費(fèi)、室外照明、室外背景音樂、室外零星設(shè)施。綠化建設(shè)費(fèi)：包括公 共綠化、組團(tuán)宅間綠化、一樓私家花園、小區(qū)周邊綠化支出； 建筑小品：雕塑、水景、環(huán)廊、 假山等；道路、廣場建造費(fèi)：道路廣場鋪設(shè)、開設(shè)路口工程及補(bǔ)償費(fèi)等；圍墻建造費(fèi)：包括 永久性圍墻、圍欄及大門；室外照明：室

11、外照明電氣工程，如路燈、草坪燈；室外背景音樂； 室外零星設(shè)施：兒童游樂設(shè)施、各種指示牌、標(biāo)識(shí)牌、示意圖、垃圾桶、座椅、陽傘等。五、配套設(shè)施費(fèi)公共配套設(shè)施費(fèi)，是指開發(fā)項(xiàng)目內(nèi)發(fā)生的、 獨(dú)立的、非營利性的且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的, 或無償贈(zèng)與地方政府、政府公共事業(yè)單位的公共配套設(shè)施費(fèi)用等。配套設(shè)施費(fèi)指房屋開發(fā)過程中，根據(jù)有關(guān)法規(guī)，產(chǎn)權(quán)及收益權(quán)不屬于開發(fā)商，開發(fā)商不能有償轉(zhuǎn)讓也不能轉(zhuǎn)作自留固定資產(chǎn)的公共配套設(shè)施支出。主要包括以下幾類：1、在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生的不會(huì)產(chǎn)生經(jīng)營收入的不可經(jīng)營性公共配套設(shè)施支出，包括居委 會(huì)、派出所、崗?fù)ぁ和瘶穲@、自行車棚等；2、在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生的根據(jù)法規(guī)或經(jīng)營慣例，其經(jīng)營收入歸于

12、經(jīng)營者或業(yè)委會(huì)的可經(jīng) 營性公共配套設(shè)施的支出，如建造幼托、郵局、圖書館、閱覽室、健身房、游泳池、球場等 設(shè)施的支出；3、開發(fā)小區(qū)內(nèi)城市規(guī)劃中規(guī)定的大配套設(shè)施項(xiàng)目不能有償轉(zhuǎn)讓和取得經(jīng)營收益權(quán)時(shí)， 發(fā)生的沒有投資來源的費(fèi)用；4、對于產(chǎn)權(quán)、收入歸屬情況較為復(fù)雜的地下室、車位等設(shè)施，應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)卣ㄒ?guī)、開發(fā)商的銷售承諾等具體情況確定是否攤?cè)氡境杀卷?xiàng)目。如開發(fā)商通過補(bǔ)交地價(jià)或人防工程費(fèi)等措施，得到政府部門認(rèn)可，取得了該配套設(shè)施的產(chǎn)權(quán)，則應(yīng)作為經(jīng)營性項(xiàng)目獨(dú)立核算。該成本項(xiàng)目下按各項(xiàng)配套設(shè)施設(shè)立明細(xì)科目進(jìn)行核算，女口：游泳池：土建、設(shè)備、設(shè)施；業(yè)主會(huì)所：設(shè)計(jì)、裝修費(fèi)、資產(chǎn)購置、單體會(huì)所結(jié)構(gòu)；幼兒園：建造成本

13、及配套資產(chǎn)購置； 學(xué)校：建造成本及配套資產(chǎn)購置；球場；設(shè)備用房：配電房、水泵房土建及裝修費(fèi)；車站建 造費(fèi)：土建、設(shè)備、各項(xiàng)設(shè)施。六、開發(fā)間接費(fèi)開發(fā)間接費(fèi)，指企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項(xiàng)目所發(fā)生的，且不能將其直接歸屬于成本核算對象的工程監(jiān)理費(fèi)、 造價(jià)審核費(fèi)、結(jié)算審核費(fèi)、工程保險(xiǎn)費(fèi)等。為業(yè)主代扣代繳的公共 維修基金等不得計(jì)入產(chǎn)品成本。在實(shí)務(wù)中，通?？梢愿鶕?jù)管理要求進(jìn)一步分為工程管理費(fèi)、項(xiàng)目營銷設(shè)施建造費(fèi)、 物業(yè)管理完善費(fèi)。1、工程管理費(fèi)主要包括工程監(jiān)理費(fèi)、 預(yù)結(jié)算編審費(fèi)、行政管理費(fèi)、施工合同外獎(jiǎng)金、工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、 安全監(jiān)督費(fèi)、工程保險(xiǎn)費(fèi)。工程監(jiān)理費(fèi)：支付給聘請的項(xiàng)目或工程監(jiān)理單位的費(fèi)用；預(yù)結(jié)算編審

14、費(fèi)：支付給造價(jià)咨詢公司的預(yù)結(jié)算的編制、審核費(fèi)用；行政管理費(fèi)：直接從事項(xiàng)目開發(fā) 的部門的人員的工資、 獎(jiǎng)金、補(bǔ)貼等人工費(fèi)以及直接從事項(xiàng)目開發(fā)的部門的行政費(fèi)；施工合同外獎(jiǎng)金：趕工獎(jiǎng)、進(jìn)度獎(jiǎng)；工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)：建設(shè)主管部門的質(zhì)監(jiān)費(fèi)；安全監(jiān)督費(fèi)：建設(shè) 主管部門的安監(jiān)費(fèi)；工程保險(xiǎn)費(fèi)。2、營銷設(shè)施建造費(fèi)廣告設(shè)施及發(fā)布費(fèi)、銷售環(huán)境改造費(fèi)、售樓處裝修、裝飾費(fèi)、其他。廣告設(shè)施及發(fā)布費(fèi)： 車站廣告、路牌廣告；銷售環(huán)境改造費(fèi)：會(huì)所、推出銷售樓盤（含示范單位）周圍等銷售區(qū)域銷售期間的現(xiàn)場設(shè)計(jì)、工程、裝飾費(fèi)；臨時(shí)銷售通道的設(shè)計(jì)、工程、裝飾等費(fèi)用；售樓處裝 修、裝飾費(fèi)：設(shè)計(jì)、工程、裝飾等；樣板間：包括樣板間設(shè)計(jì)、 裝修、家

15、具、飾品以及保潔、 保安、維修費(fèi)。主體外搭設(shè)的樣板間還包括建造費(fèi)用；主體內(nèi)樣板間銷售后回收的設(shè)計(jì)、裝 修、家具、家私等費(fèi)用，在主營業(yè)務(wù)收入中單列或單獨(dú)記錄，考核時(shí)從總費(fèi)用中扣除； 其他。3、物業(yè)管理完善費(fèi)包括按規(guī)定應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān)的由物業(yè)管理公司代管的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項(xiàng)基金；以及小區(qū)入住前投入的物業(yè)管理費(fèi)用。七、借款費(fèi)用借款費(fèi)用，是指符合資本化條件的借款費(fèi)用。資本化借款費(fèi)用包括直接用于項(xiàng)目開發(fā)所借入資金的利息支出、折價(jià)或溢價(jià)攤銷和輔助費(fèi)用，以及因外幣借款而發(fā)生匯兌差額。因借款而發(fā)生的輔助費(fèi)用包括手續(xù)費(fèi)等。出師表兩漢：諸葛亮先帝創(chuàng)業(yè)未半而中道崩殂， 今天下三分，益州疲弊，此誠危急

16、存亡之秋也。然侍衛(wèi)之臣 不懈于內(nèi)，忠志之士忘身于外者，蓋追先帝之殊遇，欲報(bào)之于陛下也。誠宜開張圣聽，以光 先帝遺德，恢弘志士之氣，不宜妄自菲薄，引喻失義，以塞忠諫之路也。宮中府中，俱為一體；陟罰臧否，不宜異同。若有作奸犯科及為忠善者，宜付有司論其 刑賞，以昭陛下平明之理；不宜偏私，使內(nèi)外異法也。侍中、侍郎郭攸之、費(fèi)祎、董允等，此皆良實(shí)，志慮忠純，是以先帝簡拔以遺陛下：愚 以為宮中之事，事無大小，悉以咨之，然后施行，必能裨補(bǔ)闕漏，有所廣益。將軍向?qū)?，性行淑均，曉暢軍事，試用于昔日，先帝稱之曰能”是以眾議舉寵為督:愚以為營中之事，悉以咨之，必能使行陣和睦，優(yōu)劣得所。親賢臣，遠(yuǎn)小人，此先漢所以興隆也； 親小人，遠(yuǎn)賢臣，此后漢所以傾頹也。 先帝在時(shí), 每與臣論此事，未嘗不嘆息痛恨于桓、 靈也。侍中、尚書、長史、參軍，此悉貞良死節(jié)之臣， 愿陛下親之、信之，則漢室之隆，可計(jì)日而待也 譏口臣本布衣，躬耕于南陽，茍全性命于亂世，不求聞達(dá)于諸侯。先帝不以臣卑鄙，猥自枉 屈，三顧臣于草廬之中，咨臣以當(dāng)世之事，由是感激，遂許先帝以驅(qū)馳。后值傾覆，受任于