萬科地產(chǎn)項目可行性研究報告內容指引

1、精品文檔萬科地產(chǎn)項目可行性報告內容指引一、前言隨著集團房地產(chǎn)業(yè)務不斷擴張， 土地儲備力度逐漸加大， 未來發(fā)展對新項目的需求越來越強烈。為了規(guī)范項目前期操作，提高工作效率，規(guī)避簽約風險，提升集團競爭力，特制定可行性報告內容指引。二、可行性報告內容指引項目決策背景及摘要一、外部環(huán)境1、城市發(fā)展規(guī)劃與宗地的關系及對項目開發(fā)的影響，如：交通捷運系統(tǒng)的規(guī)劃與建設、城2、宗地所屬地域在該城市的歷史、經(jīng)濟、文化、戰(zhàn)略發(fā)展等方面的地位。例如，項目處在浦東，要說明浦東在上海的地位及作為全國重點開發(fā)區(qū)的情況。3、項目淵源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技術區(qū)生活住宅配套、文化園、二、內部因素1、項目啟動

2、對公司未來幾年發(fā)展戰(zhàn)略、發(fā)展規(guī)劃的意義 （一般 3 5 年）在公司發(fā)展中的地2、公司進入重點區(qū)域市場、項目合理布局，對公司提高市場覆蓋率、提升品牌形象、降低3第一部分：項目概況一、宗地位置附圖： 項目在該城市的區(qū)位圖，標記出宗地區(qū)域位置與標志性市政設施、建筑物，如市中心商圈、機場等的相對位置和距離、地段的定性描述， 與主要中心區(qū)域辦公/ 商務 / 政府的關系。二、宗地現(xiàn)狀1、四至范圍；23、地面現(xiàn)狀，包括宗地內是否有水渠、較深的溝壑、小峽谷、池塘及高壓線等對開發(fā)有較4、地面現(xiàn)有居民情況，包括具體居住人數(shù)、戶數(shù)、工廠數(shù)量、規(guī)模、產(chǎn)品性質、開工狀況5、地下情況，包括管線、地下電纜、暗渠、地上建筑物

3、原有樁基及地下建筑/ 結構等，地上6、土地的完整性，有否市政代征地、市政綠化帶、市政道路、名勝古跡、江河湖泊等因素7、地質情況，包括土地結構、承載力、地下水位和抗震性要求。地形地貌圖，主要反映宗地地面建筑、河流、溝壑、高壓線等內容；地下狀況圖，包括地下管線、暗渠、電纜等。三、項目周邊的社區(qū)配套3000 米范圍內的社區(qū)配套1、交通狀況.精品文檔12）宗地出行主要依靠的交通方式，是否需要發(fā)展商自己解決；3）現(xiàn)有交通捷運系統(tǒng)，近期或規(guī)劃中是否有地鐵、輕軌等對交通狀況有重大影響的工程。2、教育：大中小學及教育質量情況3、醫(yī)院等級和醫(yī)療水平4、大型購物中心、主要商業(yè)和菜市場5、文化、體育、娛樂設施6、公

4、園7、銀行8、郵局9、其他附圖：生活設施分布圖，具體位置、距離。3000 米外但可輻射范圍內主要社區(qū)配套現(xiàn)狀1、治安情況2、空氣狀況3、噪聲情況456、周邊景觀7、風水情況8、近期或規(guī)劃中周邊環(huán)境的主要變化，如道路的拓寬、工廠的搬遷、大型醫(yī)院、學校、購物中心 / 超市的建設等。9、其他1、道路現(xiàn)狀及規(guī)劃發(fā)展2345位置、距宗地距離、涉及線路成本等。67位置。六、規(guī)劃控制要點1、總占地面積、代征地面積、凈用地面積、綠化面積、道路面積23、綜合容積率、住宅容積率4、建筑密度5、控高.精品文檔6、綠化率7、其他七、土地價格土地價格計算的方法，若有代征地要說明代征地價格。根據(jù)購買價格計算總地價、樓面地

5、價。一、合作方式及條件1、合作方基本情況：名稱，主要股東投資情況，注冊資本，成立時間、特殊背景等2、合作方式：例如，一次性買斷土地、建后分房（面積）、建后分銷售收入、建后分利潤、共同設立公司等。 除直接從政府批租土地外， 都要明確對方一定能夠提供正規(guī)稅務發(fā)票。 對分房、分收入要明確合作方是否有承擔營業(yè)稅的義務。3、付款進度及與拿地程序的配合4、其他合作的主要條件5、與合作方式相關的其它法律規(guī)定二、土地法律性質評估1、土地所有權歸屬2、土地使用權歸屬3、土地的用途1、規(guī)劃所有權歸屬2、規(guī)劃使用權歸屬3、規(guī)劃的用途三、取得土地使用權程序評估1、取得土地使用權的程序2、取得土地使用權需要的工作日3、

6、取得商品房用地土地使用權所需條件4四、土地性質變更的評估（已經(jīng)是商品1、土地性質變更的程序和理由2、土地性質變更的政策支持或障礙3、土地性質變更需要的工作日五、政策性風險評估城市規(guī)劃限制或更改、突發(fā)性政策等政府因素導致項目中斷開發(fā)、報批報建流程無法完成、優(yōu)詩美地二三期、北京中關村建設停建所有區(qū)內住宅等。六、總體評價對我方不利的條款及其考慮， 部分或全部條款存在的不確定性因素的控制； 不利、不確定條款可能遭受的損失和對開發(fā)進度的影響等。一、區(qū)域住宅市場成長狀況1、區(qū)域住宅市場簡述? 形成時間? 各檔次住宅區(qū)域內分布狀況.精品文檔? 購買人群變化2、區(qū)域住宅市場各項指標成長狀況（近3-5? 開工量

7、 / 竣工量? 銷售量 / 供需比? 平均售價3、區(qū)域市場在市內各項指標的排名狀況及發(fā)展趨勢二、區(qū)域內供應產(chǎn)品特征1、各檔次產(chǎn)品供應狀況2、各檔次產(chǎn)品的集合特征尤其研究與本案類似檔次物業(yè)的特征? 平均售價? 開發(fā)規(guī)模? 產(chǎn)品形式? 平均消化率? 平均容積率? 物業(yè)在區(qū)域內分布特征3、區(qū)域內表現(xiàn)最好個案狀況附圖：項目周邊樓盤個案分布圖，其中一些具代表性的未來主要競爭樓盤還要配置現(xiàn)場圖片。4、未來 2-3 年區(qū)域內可供應土地狀況、產(chǎn)品供應量和產(chǎn)品類型56? 區(qū)域市場在整體市場的地位及發(fā)展態(tài)勢? 本案所在位置的價位區(qū)間和本案開發(fā)產(chǎn)品的價位區(qū)間及產(chǎn)品形式? 本案在區(qū)域內開發(fā)市場潛力? 本案在開發(fā)中的營

8、銷焦點問題三、區(qū)域市場目標客層研究1、2、 結論：本案目標人群的區(qū)域來源、 行業(yè)特點、 產(chǎn)品力的偏好、 購買方式和主要的關注點、訴求點。四、目標市場定位及產(chǎn)品定位1、市場定位2、目標人群特征/ 來源區(qū)域 / 行業(yè)特點3、產(chǎn)品建議一、初步規(guī)劃設計思路12、主類型產(chǎn)品的比例。3、節(jié)能和環(huán)保型建筑材料選用的考慮45二、規(guī)劃設計的可行性分析1.精品文檔高品質住宅的要求。主要從規(guī)劃設計角度判斷將上述硬指標轉化成現(xiàn)實產(chǎn)品的可能性。2、容積率變化對產(chǎn)品設計概念、產(chǎn)品類型和特征的影響。3、土地本身特征對產(chǎn)品設計的影響和考慮。如：地勢高低、地形起伏、地塊的完整性、地質狀況、較深的溝壑、小峽谷、河流、水塘、地上附

9、著物、地下管線暗渠等對產(chǎn)品設計和環(huán)境保護的影響及解決的方法。4、周邊自然環(huán)境和人文環(huán)境對產(chǎn)品設計的影響及考慮。如：治安環(huán)境、噪聲環(huán)境、污染環(huán)境、空氣情況、危險源、 “風水”因素等對產(chǎn)品規(guī)劃設計和環(huán)境保護的影響及解決方法。5、周邊市政工程配套設施對產(chǎn)品設計的影響和考慮。如：道路狀況，可能與小區(qū)主要出入口有關、供水、供熱及生活熱水等對產(chǎn)品規(guī)劃設計的影響及解決方法。6、周邊生活配套設施對產(chǎn)品設計的影響和考慮。如：交通狀況 （與是否開通業(yè)主班車有關）、商業(yè)設施（大型購物中心） 、教育現(xiàn)狀、體育娛樂公園等休閑場所、銀行醫(yī)院等生活設施對自身配套建設規(guī)模和面積作出判斷。7、市場分析結果對產(chǎn)品設計的影響和考慮

10、。如：市場價格限制、總價控制原則與前面產(chǎn)品類型和產(chǎn)品特性設計是否存在矛盾，對產(chǎn)品品質是否有影響，及如何解決。一、土地升值潛力初步評估。從地理位置、土地供應、周邊環(huán)境及配套、市場發(fā)展狀況、政府規(guī)劃、城市未來發(fā)展戰(zhàn)略等角度對土地升值潛力做出初步評估。二、立即開發(fā)與作為土地儲備優(yōu)缺點分析三、工程計劃：工期計劃、各期開工面積、竣工計劃、開竣工時占當?shù)爻鞘惺袌龊推瑓^(qū)市場的占有率。四、銷售計劃：各期銷售時間、價格、面積，預計銷售各期的市場占有率，銷售計劃實現(xiàn)的可行性分析。一、成本預測說明測算假設和主要運用指標， 如產(chǎn)品類型假設， 總建筑面積，住宅和非住宅面積，容積率項目總投資，項 目投資總額（萬元）單位成

11、本（元 /m2 ）土地成本前期工程費基礎設施費建安工程費配套費用開發(fā)間接費直接建造成本小計營銷費用管理費用總 計二、稅務分析1、營業(yè)稅及附加2、所得稅3、土地增值稅上述稅種的基本稅率，能夠享受的稅收優(yōu)惠政策時的稅率，項目本身適用的稅率。若享受地.精品文檔方政府的優(yōu)惠政策，要特別說明該項優(yōu)惠與國家政策是否有沖突，以及如何解決， 具體的操作的過程是什么。三、經(jīng)濟效益分析1、經(jīng)濟效益分析的假設條件，如：是否享受政府各種稅費的減免等2經(jīng)濟指標單位數(shù)值（元 /m2 ）項目總金額（萬元）銷售收入直接成本總投資毛利率稅前利潤稅后利潤銷售凈利率投資回報率3、項目開發(fā)各期的利潤體現(xiàn)經(jīng)濟指標2001 年 20年合

12、 計下半年上半年下半年上半年下半年上半年m2）單位利潤 (元 /m2)利潤 (萬元 )4、敏感性分析，參照以下內容及表格，可根據(jù)實際情況增減。（ 1）成本變動各項經(jīng)濟指標的變化，假設成本每上升（下降）一定金額或上升（下降）一定百分比來比較，如：經(jīng)濟指標預測成本 90%預測成本預測成本 110%預測成本 120%總投資毛利率稅前利潤稅后凈利銷售凈利率總投資回報率2）售價變動各項經(jīng)濟指標的變化，假設售價每上升（下降）一定金額或上升（下降）一定百分比來比較，如：經(jīng)濟指標預測售價 90%預測售價預測售價 110%預測售價 120%營業(yè)額毛利率稅前利潤稅后凈利銷售凈利率總投資回報率3）容積率變動各項指標

13、的變化主要指標容積率 1容積率 2容積率 3容積率 4容積率 5多高層比營業(yè)額總投資毛利率.精品文檔稅后利潤稅后凈利率總投資回報率四、項目資金預測1、資金投入計劃：各期地價、前期費用、基礎、建安、配套、開發(fā)間接費等的投入安排。2、資金回款計劃：各期銷售回款計劃。3、資金需求計劃：結合整個公司資金情況，列示各期資金的需求缺口及融資途徑。4、啟動資金及啟動時占用資金內容、資金占用峰值、實現(xiàn)現(xiàn)金正流入時間、資金占用月平均額。五、機構設置：是否需要成立獨立法人公司，項目公司，主要部門設置。六、人力資源需求 :啟動項目對個專業(yè)（部門）人員的需求，具體人數(shù)（重點是專業(yè)經(jīng)理） 。七、人力資源缺口及解決：現(xiàn)有

14、人員能否滿足需要，缺口人員的解決途徑（調動、招聘、培訓等）一、優(yōu)勢：從品牌、設計、啟動速度、產(chǎn)品品質和特性、市場競爭、營銷、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合萬科一貫發(fā)展思路等方面論述。二、劣勢：從品牌、設計、啟動速度、產(chǎn)品品質和特性、市場競爭、營銷、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合萬科一貫發(fā)展思路等方面論述。三、機會：從市場機會、 提高市場占有率、 樹立品牌形象、 地區(qū)性優(yōu)惠政策、 城市發(fā)展規(guī)劃、宗地所屬區(qū)域土地價格趨勢等方面論述。四、結論和建議一、主要指標測算1、預測直接建造成本（不包括地價）、售價2、投資收益分析（參考以下格式）經(jīng)濟指標A A+M A+2MA+nM樓面地價完

15、全成本總投資毛利率稅前利潤稅后凈利銷售凈利率總投資回報率注：A 代表起拍價或投標底價，若沒有底價A 代表略低于可能最低中標價，M 代表每次舉牌增加的最小單位價格，或者是設定的敏感性（重要性）變化值，例如100 萬元，變化值不宜過大。3、根據(jù)需要，可增加如下測算：銷售凈利率完全成本最高樓面地價最高總地價R1R2R3.精品文檔注： R代表可接受的銷售凈利率；銷售凈利率還可以換成其他主要分析指標，如投資回報率等。二、競爭對手分析1、2、3、 資金狀況，可能資金來源、融資能力、資金成本4、 操作水平，主要開發(fā)的項目5、 參與競爭的主要目的，進而分析對手拿地的氣勢，是否志在必得。三、制定策略1、分析盈虧

16、平衡點，即保本銷售時的地價。2、銷售凈利率在 10%時可接受的地價或在可接受的銷售凈利率時的地價。也可以通過其他指標分析可接受的地價。最終確定最高競價和投標價。3、把握以微弱優(yōu)勢取得土地使用權（開發(fā)權）的原則。短期集中支付大額資金的保證， 自籌資金還是向金融機構融資， 是否與有關金融機構達成屆時一定提供融資服務的協(xié)議。一、市場分析部分增加當?shù)厣唐纷≌袌隹傮w狀況1、近三到五年商品住宅市場發(fā)展狀況：開工面積、竣工面積、銷售面積、銷售額。2、量值描述市場狀況：當年市場主要指標：土地批租量、開工量、竣工量、銷售量、銷售額、供需比、個人購房比例、平均售價、個人信貸額度占銷售額比例。3、各類型產(chǎn)品的市場

17、特征：價位區(qū)分、各檔次市場比例、發(fā)展趨勢、產(chǎn)品特征、分布區(qū)域等。4(1)價格等。(2)5、當?shù)爻鞘薪?、中期?guī)劃發(fā)展方向描述城市發(fā)展規(guī)劃、功能布局、基礎設施建設等與項目開發(fā)和居民住宅密切相關方面。6、主要發(fā)展商情況:發(fā)展商實力、企業(yè)性質、開發(fā)水平。前20 名發(fā)展商最近3 年的開工量、竣工量、銷售量、銷售額、銷售率、市場占有率。7、熱點區(qū)域的表述和特征:熱點產(chǎn)品的表述和特征8、客戶的購買偏好、購買關注的要素9、重點樓盤描述二、需要完成新城市發(fā)展及房地產(chǎn)市場調研報告(報告格式及內容另附)1、有關宗地情況的補充證明資料和法律文件,如各種政府批文、權證等。2、按照萬科集團成(1) 從預算角度 ,依照當?shù)?/p>

18、相關政府政策、法規(guī) ,按照成本項目逐項分析計算。但要注意萬科在規(guī)劃設計、高品質要求下 ,可能比行業(yè)一般成本水平增加的因素。(2) 根據(jù)已做的類似項目的相關數(shù)據(jù) ,并充分考慮該項目的特性，在此基礎上估算。上述兩種方法在測算過程中 ,不是一貫而終的。不同的成本項目要運用最恰當、最科學的方.精品文檔法，兩種方法可以交叉使用。對可上可下的成本項目在不能確定的情況下，盡可能穩(wěn)健一些。成本估算表成本項目總成本（萬元）單位成本（元 /m2 ） 參考項目單位成本說明一、土地1、政府地價及市政配套獲得價款2、合作款項3、紅線外市政配套二、開發(fā)1、勘察設計費前期準備2、報批報建費費3、三通一平費4、臨時設施費三、主體1、基礎工程建筑工程2、結構及粗裝修費3、門、窗工程4、公共部位精裝修5、室內精裝修4、拆遷補償費6、室內水電氣暖7、室內設備及安裝8、室內智能化系統(tǒng)四、紅線1、室外給排水系統(tǒng)內市政工2、室外采暖系統(tǒng)程費3、室外燃氣系統(tǒng)4、室外高