海南國賓公寓項目策劃實施計劃方案

1、.國賓公寓項目策劃方案01、項目用地狀況本項目用地位于?？谑薪鹳Q(mào)區(qū)金龍路南側(cè)，項目總占地面積12396.75 。02、項目擬定名稱本項目擬定名稱為：國賓公寓。03、項目現(xiàn)狀簡述本項目位于金貿(mào)區(qū)久負(fù)盛名的金龍路飲食一條街，其市政道路對面是正在開發(fā)建設(shè)的宜欣商業(yè)廣場，周遍聚集了?？谧蠲芗膶懽謽侨阂约安惋媻蕵贩?wù)場所。本項目用地地上有部分臨時建筑，有待拆除。04、項目開發(fā)用途商品房銷售及部分自營。 根據(jù)潛在市場需求， 本項目可供銷售的產(chǎn)品可以細(xì)分為：餐飲用商鋪（一、二層），娛樂休閑用商鋪（三層） ，住宅，商務(wù)公寓，地下商場，地下停車位等六類產(chǎn)品。05、項目用地性質(zhì)學(xué)習(xí)好幫手.房地產(chǎn)開發(fā)。06、周邊

2、項目調(diào)研以下是國賓公寓項目附近樓盤的平均銷售價格，可對本項目產(chǎn)品銷售定價起到參考作用。項目名稱開發(fā)商地址性質(zhì)均價（元 / ）世貿(mào)雅苑海南世界貿(mào)易中心有限公司?？谑薪鹳Q(mào)區(qū)世貿(mào)東路2 號公寓3600海岸壹號海南佳景房地產(chǎn)開發(fā)有限公司?？谑惺蕾Q(mào)北路1 號住宅3800半山花園海南寶通房地產(chǎn)有限公司海口市金貿(mào)區(qū)金貿(mào)中路一號住宅3700萬利隆花園海南萬利隆地產(chǎn)開發(fā)有限公司海南省?？谑袊Q(mào)金龍路51 號住宅3000萬利隆花園海南萬利隆地產(chǎn)開發(fā)有限公司海南省海口市國貿(mào)金龍路51 號寫字樓4300瑞特廣場海南佳宜房地產(chǎn)開發(fā)有限公司?？谑袊Q(mào)路6 號商住兩用2900蔚蘭天成國際公館海南鼎信置業(yè)有限公司?？谑薪鹳Q(mào)西

3、路9 號商住樓3000吉欣海景苑海口市吉欣實業(yè)有限公司?？谑袨I海大道76 號住宅3300環(huán)海國際商務(wù)大廈海南永生實業(yè)投資有限公司?？诮鹳Q(mào)西路與文華路交匯處住宅3000世貿(mào)雅苑海南世界貿(mào)易中心有限公司?？诮鹳Q(mào)區(qū)世貿(mào)東路2 號公寓3600景瑞花園海南光華房地產(chǎn)有限公司?？诮鹳Q(mào)區(qū)金龍路 10 號（國貿(mào)二橫路10 號）公寓3300紳藍(lán)都市公寓海南中薈房地產(chǎn)開發(fā)有限公司?？诮鹳Q(mào)區(qū)國貿(mào)一橫路1 號公寓3600宜欣商業(yè)廣場海南宜欣房地產(chǎn)開發(fā)有限公司?？谑忻髦槁? 號商用28000（一層）07、項目銷售定位本項目目標(biāo)市場以?？跒橹?，兼顧到內(nèi)地目標(biāo)客戶的需求。?？跇I(yè)主以白領(lǐng)階層、二次置業(yè)為主，內(nèi)地業(yè)主學(xué)習(xí)好幫手

4、.購買多用于季節(jié)性渡假。08、方案策劃要點(diǎn)本項目商用部分以位于?？谑胁惋嬓袠I(yè)成行成市的黃金地帶為依托，產(chǎn)品無論是銷售還是自營，都會有光明的前景。公寓部分采用全框架隱性梁建筑結(jié)構(gòu)，在廚、衛(wèi)定位的前題下使套內(nèi)空間達(dá)到自由組合的人性化開發(fā)設(shè)計要求，并在建筑節(jié)能發(fā)面進(jìn)行必要投入，可有效提高產(chǎn)品檔次，使市場競爭力得以提升。09、項目建筑風(fēng)格歐式建筑風(fēng)格。10、項目設(shè)計要點(diǎn)一、節(jié)能建筑在第 20 項，項目節(jié)能方案里進(jìn)行闡述。二、綠色建筑綠色建筑是指在建筑的全壽命周期內(nèi)，最大限度地節(jié)約資源(節(jié)能、節(jié)地、節(jié)水、節(jié)材)、保護(hù)環(huán)境和減學(xué)習(xí)好幫手.少污染，為人們提供健康、適用和高效的使用空間，與自然和諧共生的建筑。

5、三、隱形梁設(shè)計按照組合式住宅進(jìn)行構(gòu)思，采用隱型梁柱設(shè)計，不但美觀還能確確實實提高實用率，在實際銷售過程中，忽略兩套之間的隔墻就能形成一個完整的辦公區(qū)間，或者在一個大空間內(nèi)于隱形梁部位加入隔墻就能形成獨(dú)立的私密性很強(qiáng)的單獨(dú)空間。業(yè)主可以按照自己的意愿和實際需求隨意組合空間。四、智能建筑由樓宇自動化系統(tǒng)（ BAS），辦公自動化系統(tǒng)（ OAS）和通信自動化系統(tǒng)（ CAS）等三大系統(tǒng)組成。五、車位建筑?？诮鹳Q(mào)區(qū)幾乎所有新樓盤的車位與住戶比在 1：21：5 之間，今后金貿(mào)區(qū)車位緊缺成為必然?，F(xiàn)時?？谲囄坏臎]出售單價已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于相應(yīng)的居住房產(chǎn)單價，可能會出現(xiàn)車位價格高于中檔汽車價格的現(xiàn)象出現(xiàn)。為此，對于購

6、房者來說，車位充足并且車位價格相對較低是當(dāng)前買房的附加條件，所以，有車位房的出售可能會快于無車位房。本項目車位與住戶的比例為 1：2。六、獨(dú)立三層學(xué)習(xí)好幫手.根據(jù)每上一層營業(yè)額降低30%的商業(yè)規(guī)律，指望業(yè)主通過內(nèi)部樓梯在第三層經(jīng)營餐飲是不現(xiàn)實的，為了避免這一銷售抗性，本策劃認(rèn)為需要為第三層設(shè)置獨(dú)立的通道。第三層主要用于休閑娛樂或者作為健身場所。由于獨(dú)立的第三層可以借助宜欣商業(yè)廣場的人流和客源，所以這種設(shè)計能為未來招商、銷售或者自營奠定非常好的物業(yè)管理基礎(chǔ)和配套商業(yè)業(yè)態(tài)基礎(chǔ)。11、項目建筑結(jié)構(gòu)全框架結(jié)構(gòu)，隱性梁設(shè)計。12、建筑容積率本項目暫定容積率為：方案 A：2方案 B：3方案 C：413、項

7、目建筑面積方案 A建筑面積約為地上2.4 萬，地下 1.6 萬。學(xué)習(xí)好幫手.方案 B建筑面積約為地上3.6 萬，地下 1.6 萬。方案 C建筑面積約為地上4.8 萬，地下 1.6 萬。14、項目投資總額方案 A本項目總投資額： 8261 萬元。其中：土地成本需 2054 萬元。其中：土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)約1365 萬元；土地出讓金546 萬元；過戶稅費(fèi)113 萬元；咨詢、管理費(fèi) 30 萬元。前期費(fèi)用需 540 萬元。其中：設(shè)計費(fèi) 180 萬元；規(guī)劃報建 220 萬元；監(jiān)理費(fèi) 50 萬元；招投標(biāo)代理費(fèi) 6 萬元；施工圖審查費(fèi) 15 萬元；招標(biāo)預(yù)算審查費(fèi) 6 萬元；燃?xì)馊刖W(wǎng)費(fèi) 15 萬元；質(zhì)量監(jiān)督費(fèi) 10

8、萬元；園林設(shè)計、報建費(fèi) 10 萬元；工程勘探費(fèi) 8 萬元；消防、人防、環(huán)保費(fèi) 20 萬元。建安成本需 5280 萬元。地下 1500 元/ , 地上 1200 元/ , 地下 1.6 萬 , 地上約 2.4 萬。學(xué)習(xí)好幫手.銷售費(fèi)用需 387 萬元。另，預(yù)計產(chǎn)生稅金約736 萬元。方案 B本項目總投資額： 9970 萬元。其中：土地成本需 2064 萬元。其中：土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)約 1365 萬元；土地出讓金 546 萬元；過戶稅費(fèi) 113 萬元；咨詢、管理費(fèi) 40 萬元。前期費(fèi)用需 691 萬元。其中：設(shè)計費(fèi) 234 萬元；規(guī)劃報建 286 萬元；監(jiān)理費(fèi) 60 萬元；招投標(biāo)代理費(fèi) 8 萬元；施工圖審

9、查費(fèi) 15 萬元；招標(biāo)預(yù)算審查費(fèi) 8 萬元；燃?xì)馊刖W(wǎng)費(fèi) 20 萬元；質(zhì)量監(jiān)督費(fèi) 15 萬元；園林設(shè)計、報建費(fèi) 10 萬元；工程勘探費(fèi) 10 萬元；消防、人防、環(huán)保費(fèi) 25 萬元。建安成本需 6720 萬元。地下 1500 元/ , 地上 1200 元/ , 地下 1.6 萬 , 地上約 3.6 萬。銷售費(fèi)用需 495 萬元。另，預(yù)計產(chǎn)生稅金約936 萬元。方案 C學(xué)習(xí)好幫手.本項目總投資額： 11698 萬元。其中：土地成本需 2074 萬元。其中：土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)約 1365 萬元；土地出讓金 546 萬元；過戶稅費(fèi) 113 萬元；咨詢、管理費(fèi) 50 萬元。前期費(fèi)用需 861 萬元。其中：設(shè)計費(fèi)

10、288 萬元；規(guī)劃報建 352 萬元；監(jiān)理費(fèi) 80 萬元；招投標(biāo)代理費(fèi) 11 萬元；施工圖審查費(fèi) 17 萬元；招標(biāo)預(yù)算審查費(fèi) 11 萬元；燃?xì)馊刖W(wǎng)費(fèi) 30 萬元；質(zhì)量監(jiān)督費(fèi) 20 萬元；園林設(shè)計、報建費(fèi) 10 萬元；工程勘探費(fèi) 12 萬元；消防、人防、環(huán)保費(fèi) 30 萬元。建安成本需 8160 萬元。地下 1500 元/ , 地上 1200 元/ , 地下 1.6 萬 , 地上約 4.8 萬。銷售費(fèi)用需 603 萬元。另，預(yù)計產(chǎn)生稅金約1136 萬元。15、公寓容納戶數(shù)方案 A：120 戶。方案 B：240 戶。方案 C：360 戶學(xué)習(xí)好幫手.16、公寓戶型面積公寓部分戶型面積：一廚一衛(wèi)，80

11、；一廚二衛(wèi)， 100 ；一廚二衛(wèi)120 。所有戶型均采用自由選擇套內(nèi)間隔的設(shè)計方案。17、項目開發(fā)周期及進(jìn)度項目從完成策劃到施工完畢達(dá)到交房條件，開發(fā)周期預(yù)計為26 個月。具體進(jìn)度如下：2006 年 1 月完成項目開發(fā)策劃；2006 年 2 月開始項目規(guī)劃設(shè)計招標(biāo)文件的編寫與審批；2006 年 3 月設(shè)計招標(biāo)；2006 年 4 月完成規(guī)劃設(shè)計方案；2006 年 5 月完成土地過戶；2006 年 7 月獲得建設(shè)用地規(guī)劃許可證，達(dá)到2 的容積率指標(biāo)、獲得正式立項批準(zhǔn)；2006 年 8 月完成規(guī)劃設(shè)計；學(xué)習(xí)好幫手.2006 年 10 月獲得規(guī)劃許可證，開始預(yù)售準(zhǔn)備；2006 年 11 月完成施工圖設(shè)

12、計及施工招標(biāo)， 同時進(jìn)行銷售宣傳并實現(xiàn)銷售收入200 萬元（以內(nèi)部認(rèn)購的方式）；2006 年 12 月獲得建筑工程許可證、完成拆遷工作及現(xiàn)場施工準(zhǔn)備，同時確定施工單位；2007 年 1 月施工單位進(jìn)場、同時開始施工；2007 年 9 月建筑封頂；2007 年 11 月建筑外裝完工；2008 年 2 月小市政完工，達(dá)到交房條件。18、項目水、電來源本項目除利用傳統(tǒng)市政水、電、自備發(fā)電機(jī)組外，還可以對海南本地充足的太陽能以及雨水進(jìn)行充分利用，以達(dá)到節(jié)、電節(jié)水之目的。19、項目排污設(shè)計采取雨污分流方式進(jìn)行設(shè)計。對雨水進(jìn)行有效保留及處理，用于景觀綠化用水；對污水進(jìn)行必要有效處理后排入市政排污管網(wǎng)。并做

13、預(yù)留集油過濾池設(shè)計安排，以滿足日后餐飲企業(yè)排污需要。學(xué)習(xí)好幫手.20、項目節(jié)能方案近年來，人們對居住舒適度的要求日益提高，但由于能源利用效率很低，建筑耗能已大大超過了能源增長的速度，能源供應(yīng)緊張已嚴(yán)重制約了經(jīng)濟(jì)建設(shè)和人民生活水平的進(jìn)一步提高，建筑節(jié)能成為一項長期而緊迫的戰(zhàn)略任務(wù)。開展建筑節(jié)能，有著巨大的社會經(jīng)濟(jì)效益，還可以改善室內(nèi)熱環(huán)境，減少空氣污染，提高人居環(huán)境水平。業(yè)主居住省錢又舒適對于房屋消費(fèi)者來說，選擇節(jié)能建筑和普通建筑，在居住成本上差別較大。在普通建筑需要一臺三匹功率空調(diào)的空間， 節(jié)能建筑只需一臺一匹的空調(diào)， 計算下來，一個月可省電費(fèi) 400 至 600 元。同時，節(jié)能建筑的耗能比普

14、通住宅要降低 50左右。在房價方面，雖然節(jié)能建筑的成本略高，但對房價的影響并不是很大。一套 100 平方米的節(jié)能住宅，建筑成本增加 0.5 萬元左右，但每年在能源方面可節(jié)省 1000 元左右，而且節(jié)能建筑的材料比普通建材的壽命長，可省下不少維修費(fèi)。同時開發(fā)企業(yè)也可利用節(jié)能房產(chǎn)賣點(diǎn)，通過適當(dāng)提高售價收回所增加的投資成本。結(jié)合?？诒镜氐臍夂蛱厣卷椖繎?yīng)該把節(jié)能重點(diǎn)應(yīng)該放在建筑圍護(hù)結(jié)構(gòu)節(jié)能、空調(diào)設(shè)備效率提高和可再生能源利用幾個方面。一、建筑圍護(hù)結(jié)構(gòu)要滿足節(jié)能1、建筑物外墻和屋面選擇保溫節(jié)能材料學(xué)習(xí)好幫手.海南氣候的特點(diǎn)是冬暖夏熱，無論是生活還是工作都離不開夏季制冷。夏季制冷中約有三成的能量是通過窗

15、戶、墻體及屋面散失到戶外，不但浪費(fèi)了能源，還增加了熱島效應(yīng)。建議建筑物的圍護(hù)結(jié)構(gòu)采用導(dǎo)熱性能低的材料，如墻體采用陶粒砼砌體或其它空心磚，再在外墻掛保溫板（如聚苯乙烯泡沫塑料板、礦棉板等），屋面采用聚苯板或工程廢渣，一者從砌體材料本身用陶粒砼砌體或爐渣砌體代替粘土磚可減少消耗耕地資源；二者大大減少室內(nèi)冷氣的散失從而提高中央空調(diào)機(jī)等制冷系統(tǒng)的利用率，可省下昂貴的制冷費(fèi)用。2、建筑窗戶（幕墻）的型材及玻璃選擇節(jié)能型建筑物的窗戶是為了滿足通風(fēng)采光而設(shè)的，窗戶的大小影響居住的舒適度，但窗戶（幕墻）與實體墻的比例對建筑節(jié)能的影響很大，窗墻比例越大，通過它浪費(fèi)的能量就越大。為了減少該項能耗，第一，科學(xué)合理地

16、設(shè)計窗戶的尺寸，既要滿足通風(fēng)采光及舒適性的要求，又要滿足建筑節(jié)能的要求。第二，設(shè)計及施工中盡量采用導(dǎo)熱系數(shù)低的型材及玻璃（如果采用幕墻，還要做好水平方向和縱向的保溫措施）。如窗戶（幕墻）玻璃采用雙層玻璃或濾光性小的中空玻璃。二、空調(diào)制冷系統(tǒng)的節(jié)能。根據(jù)統(tǒng)計，中央空調(diào)系統(tǒng)的耗電量約占整座大樓總耗電量的60%，空調(diào)只要減少耗能10%，就能減少整棟大樓 6%的能源消耗。由此可見，降低中央空調(diào)系統(tǒng)的能耗對建筑節(jié)能有著非常重要的意義。所以，第一，大力發(fā)展學(xué)習(xí)好幫手.和采用先進(jìn)的中央空調(diào)系統(tǒng)，如采用中央空調(diào)智能節(jié)電系統(tǒng)，采用計算機(jī)智能控制方式，運(yùn)用計算機(jī)技術(shù)和變頻技術(shù)，根據(jù)中央空調(diào)主機(jī)和輔機(jī)系統(tǒng)運(yùn)行工況和

17、末端負(fù)荷的變化，采集多種變化參數(shù)，然后通過負(fù)荷隨動計算，自動對冷凍 ( 溫) 水泵、冷卻水泵、冷卻塔風(fēng)機(jī)等設(shè)備進(jìn)行實時優(yōu)化控制，并使中央空調(diào)主機(jī)運(yùn)行環(huán)境得以優(yōu)化，使得主機(jī)工質(zhì)和輔機(jī)系統(tǒng)各種流體流量跟隨末端負(fù)荷變化而同步變化，確保中央空調(diào)系統(tǒng)在滿足舒適的前提下大幅度降低系統(tǒng)能源消耗。第二，改變?nèi)藗冨e誤或不科學(xué)的空調(diào)使用方法，如夏季適當(dāng)提高空調(diào)系統(tǒng)溫控開關(guān)的溫度設(shè)置，室內(nèi)溫度提高1，人體不會有明顯的不適感，但卻能大大降低能耗。三、大力推廣可再生能源的利用1、太陽能的利用隨著全社會能源消耗量的不斷上漲，開發(fā)和利用可再生能源越顯重要，這不僅可以緩解能源的緊張，還可以降低對人類生存環(huán)境的破壞。我們可采用

18、太陽能、 地?zé)峄蚴菬岜迷頌闊崴到y(tǒng)提供熱源，從而達(dá)到節(jié)能的目的。2、大量建設(shè)中水設(shè)施我國是個水資源匱乏且分布不均衡的國家，就?？诘貐^(qū)而言，淡水資源嚴(yán)重不足，因此建設(shè)中水處理系統(tǒng)，既符合國情，又能為地方節(jié)約水資源。比如住宅樓及商業(yè)用房中沖洗廁所，小區(qū)內(nèi)澆灌綠地樹木均可利用中水處理后的循環(huán)水。學(xué)習(xí)好幫手.3、充分利用雨水合理規(guī)劃地表與屋面雨水徑流途徑，降低地表徑流，采用多種滲透措施增加地表雨水滲透量，通過技術(shù)經(jīng)濟(jì)比較，合理對屋面雨水進(jìn)行保留、處理及利用。21、綠化景觀設(shè)計景觀綠化，由四周紅線向內(nèi)選種椰子、檳榔熱帶防風(fēng)樹種，內(nèi)部選種容樹，竹子、木棉、酒瓶椰等各類海南熱帶植物，在起到綠化環(huán)境的同時營

19、造熱帶植物觀賞園區(qū)氛圍。22、出、入交通設(shè)計在紅線處分設(shè)兩個機(jī)動車地下車庫駛?cè)肟?、一個駛出口，地下車庫分設(shè)業(yè)主、商業(yè)用停車區(qū)，共用一個駛出口，小區(qū)不設(shè)地面機(jī)動車道。大型旅游車、短時停放車輛以及部分商場酒店停放車輛，可停放在酒店門前地面停車場上。項目要達(dá)到全社區(qū)無障礙通行設(shè)計要求。23、項目投資分析一、政策條件分析2003 年 6 月 5 日，中國人民銀行印發(fā)了關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知，房貸政策出現(xiàn)重學(xué)習(xí)好幫手.大調(diào)整。通知對項目投向有具體的規(guī)定， “貸款應(yīng)重點(diǎn)支持符合中低收入家庭購買能力的住宅項目，對大戶型、大面積、高檔商品房、別墅等項目應(yīng)適當(dāng)限制”。目的是限制高價房、適度控制房

20、產(chǎn)炒做、降低房貸風(fēng)險。中國建設(shè)銀行出臺有關(guān)新措施：嚴(yán)控房貸資金流向別墅、大戶高檔住宅等豪宅。從嚴(yán)控制向別墅、大戶型等高檔住房及賓館、寫字樓、商場等商業(yè)用房項目的貸款發(fā)放，并嚴(yán)禁向違規(guī)開發(fā)的房地產(chǎn)項目發(fā)放貸款。住房貸款政策在四個方面發(fā)生變動：一是利率，2004 年 10 月 29 日，中國央行宣布9 年來第一次加息，房貸利率隨之升高；二是首付款比例，個人第一次購房的首付款比例為總房款的20%，多套住房包括第二套住房的首付款比例為總房款的30%-50%；三是期限，縮短商住兩用房貸款期限；四是貸款房的類別，只發(fā)放現(xiàn)房貸款，期房貸款要經(jīng)過國家有關(guān)房地產(chǎn)主管部門的批準(zhǔn)。由于政策導(dǎo)向的因素，本項目應(yīng)該采用

21、住宅樓報建實際具有商住兩用特點(diǎn)的方式運(yùn)作，這樣可以避免按揭貸款方面的政策瓶頸，有效延長按揭貸款期限，降低商務(wù)公寓的月供壓力。2004 年 5 月 13 日，由建設(shè)部、國家發(fā)改委、國土資源部、中國人民銀行聯(lián)合頒布的經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法正式施行。對供應(yīng)對象和供應(yīng)面積做出明確規(guī)定。具體內(nèi)容是要各地根據(jù)起經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、居民住房情況和財政可承受能力，因地制宜地確定中低收入標(biāo)準(zhǔn)，明確供應(yīng)對象的范圍，不能再實行敞開供應(yīng)。界定范圍的標(biāo)準(zhǔn)將從嚴(yán)從小，以保障而不是改善中低收入家庭住房為主，供應(yīng)面積要求控制在80 左右，豪華型、復(fù)式住宅將學(xué)習(xí)好幫手.被嚴(yán)格禁止，對島內(nèi)二次置業(yè)的購房者購買低價房進(jìn)行了有效的限制。 經(jīng)

22、濟(jì)適用住房管理辦法規(guī)定購房者必須具備四項條件，其中一項就是購房者要有當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)戶口（含符合當(dāng)?shù)匕仓脳l件的軍隊人員）或者是市、縣人民政府確定的供應(yīng)對象，這就對島外在?？谥脴I(yè)的購房者購買低價房進(jìn)行了限制，促使這些置業(yè)者將目光轉(zhuǎn)向性價比更好的非經(jīng)濟(jì)適用房，這對于本項目來說無疑是個重要的商機(jī)。二、交通便利分析該區(qū)域交通極為便利。共有 10 條公交車在此匯集，分別是：國貿(mào)府城（ 4 路），農(nóng)墾醫(yī)院教育學(xué)院（ 7 路），國貿(mào)海南廣場（ 8 路），燕泰酒店金盤（ 18 路），白沙門美蘭機(jī)場（ 21 路），國貿(mào)美舍河（ 28 路），藍(lán)天路鳳凰花城（ 29 路），龍華總站丁村（ 31 路），秀英炮臺鹽灶村（ 32

23、 路環(huán)線）和青年路世貿(mào)大廈（ 34 路）。三、成本因素分析位于?？谑惺姓O(shè)施最完備的金貿(mào)區(qū)，靠近中國移動的辦公大樓（美銀大廈） ，所以在智能化建設(shè)方面的投入將比較低。位于成行成市的飲食一條街，所以在餐飲招商或者銷售方面的成本比較低。同時能低成本的吸引客源，為餐飲和娛樂休閑業(yè)態(tài)的經(jīng)營業(yè)主提供了非常好的營業(yè)環(huán)境。學(xué)習(xí)好幫手.由于在本項目的對面是正在建設(shè)中的宜欣商業(yè)廣場，該廣場建筑物最高只有三層，用地面積40942 ，建筑占地面積 10602 。所以為本項目提供了一個非常好的景觀廣場，有利于建筑通風(fēng)，采光和業(yè)主的綠色環(huán)境視覺要求。宜欣商業(yè)廣場同時也將成為本項目未來餐飲業(yè)態(tài)一個重要的客流來源。四、建設(shè)

24、環(huán)境分析本項目位于金貿(mào)區(qū)久負(fù)盛名的金龍路飲食一條街，其市政道路對面是正在建設(shè)中的宜欣商業(yè)廣場，該商業(yè)廣場綠化面積達(dá) 70%，使得本項目可以借景。由于本項目位于一個?？谑凶畲蟮某尚谐墒械牟惋嫮h(huán)境中，同時周邊集中了?？谧蠲芗膶懽謽侨?，所以該用地機(jī)具餐飲娛樂等配套服務(wù)的商業(yè)開發(fā)價值。推動?？诼糜物嬍澄幕陌l(fā)展，這是納入海南省新世紀(jì)發(fā)展規(guī)劃的重要經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略。在金龍路進(jìn)行飲食商業(yè)業(yè)態(tài)的挖掘和開發(fā)對緩解?？谑芯蜆I(yè)壓力和增加財政收入來說，是一種非常好的手段，所以本項目的創(chuàng)意得到有關(guān)行政主管單位的支持。另，現(xiàn)在的金貿(mào)區(qū)已經(jīng)成為 IT 營銷商和運(yùn)營商、兒童教育、職業(yè)培訓(xùn)和海南重要物流運(yùn)營的集中地，他們非常需要鬧

25、中取靜、豪華氣派、出行方便、辦公便捷的場所。經(jīng)歷了“非典”疫情后，房地產(chǎn)市場消費(fèi)觀念已經(jīng)發(fā)生重大轉(zhuǎn)變?！胺堑洹卑l(fā)生前，購房者最重視的是地段和價格，相對價格和地段來說對住宅通風(fēng)性能的考慮放在次要位置，“非典”過后，對于房產(chǎn)的通風(fēng)條件則變成最受購房者重視的因素； 排在第二位的是對小區(qū)綠化環(huán)境的要求。購房者越來越重視整體的生存環(huán)境，比如綠化、學(xué)習(xí)好幫手.采光和通風(fēng)等，這也正是健康住宅所包含的內(nèi)容。由于本項目前面是超大型商業(yè)廣場，后面沒有高大建筑物，加上良好的點(diǎn)式板樓設(shè)計，所以在采光、通風(fēng)和綠化方面都將會有良好體現(xiàn)。2004 年 12 月印度洋發(fā)生特大海嘯后，人們對于一線“海景”房的熱衷度呈下降趨勢。

26、由于房子是一項長期消費(fèi)使用產(chǎn)品，當(dāng)你成年累月的面對所謂的“海景”時，無疑會產(chǎn)生視覺疲勞，再加上咸濕的海邊空氣對家具家私破壞力很高，所以海南本地人對于“海景”房的熱衷度一向不高。而本項目用地正處于二線“海景”地帶，二線“海景”房無論是對于內(nèi)地渡假型購房者還是對于本地購房者來說。都將是首選。由上可見，本項目的居住部分的定位選擇中檔價位的商住兩用公寓是明智的，其底商部分按照餐飲休閑業(yè)態(tài)的需要進(jìn)行策劃和設(shè)計無疑是具有戰(zhàn)略意義的。24、項目資金來源海南公司自籌。25、房屋銷售價格商鋪三層平均銷售價格5000 元/ 。住宅或者商務(wù)公寓平均價格3000 元/ 。地下商場平均價格4000 元/ 。學(xué)習(xí)好幫手.

27、地下車位 10 萬/ 個。26、實現(xiàn)銷售收入方案 A商鋪面積 1.2 萬，按三層平均銷售價格5000 元/ 計算，預(yù)計產(chǎn)值6000 萬元。住宅或者商務(wù)公寓面積8000 ，平均價格 3000 元/ ，預(yù)計產(chǎn)值 2400 萬元。地下商場面積 8 千，其中 3000 用做設(shè)備間，不記價值，可銷售部分5000 ，平均價格 4000 元/ ，預(yù)計產(chǎn)值 2000 萬元。地下車位作為一個促銷工具，可直接銷售，也可讓利銷售，按照10 萬/ 個計算，預(yù)計產(chǎn)值2000 萬元。合計 12400 萬元。方案 B商鋪面積 1.2 萬，按三層平均銷售價格5000 元/ 計算，預(yù)計產(chǎn)值6000 萬元。住宅或者商務(wù)公寓面積2

28、 萬，平均價格3000 元/ ，預(yù)計產(chǎn)值 6000 萬元。地下商場面積8000 ，其中 3000 用做設(shè)備間，不記價值，可銷售部分5000 ，平均價格4000 元/ ，預(yù)計產(chǎn)值 2000 萬元。學(xué)習(xí)好幫手.地下車位作為一個促銷工具，可直接銷售，也可讓利銷售，按照10 萬/ 個計算，預(yù)計產(chǎn)值2000 萬元。合計 16000 萬元。方案 C商鋪面積 1.2萬，按三層平均銷售價格 5000 元/ 計算，預(yù)計產(chǎn)值 6000 萬元。住宅或者商務(wù)公寓面積 3.2 萬，平均價格 3000 元/ ，預(yù)計產(chǎn)值 9600 萬元。地下商場面積8000 ，其中 3000 用做設(shè)備間，不記價值，可銷售部分5000 ，平

29、均價格4000 元/ ，預(yù)計產(chǎn)值 2000 萬元。地下車位作為一個促銷工具，可直接銷售，也可讓利銷售，按照10 萬/ 個計算，預(yù)計產(chǎn)值2000 萬元。合計 19600 萬元。27、項目開發(fā)利潤方案 A本項目可實現(xiàn)利潤約： 12400 萬元 -736 萬元 -8261 萬元 =3403 萬元。萬元投資回報率約為：3403 萬元 /8261萬元 =41.2%。方案 B學(xué)習(xí)好幫手.本項目可實現(xiàn)利潤約： 16000 萬元 -936 萬元 -9970 萬元 =5094 萬元。萬元投資回報率約為：5094 萬元 /9970萬元 =51.1%。方案 C本項目可實現(xiàn)利潤約： 19600 萬元 -1136 萬元

30、 -11698 萬元 =6766 萬元。萬元投資回報率約為： 6766 萬元 /11698萬元 =57.8%。28、商業(yè)經(jīng)營方案商業(yè)用房可以選擇銷售和自營兩種方式來經(jīng)營。前面已經(jīng)對銷售收入做了預(yù)測，這里對自營進(jìn)行簡單闡述。自營可以采取兩種方式：一、出租。每月收取固定的租金，可以得到穩(wěn)定而豐厚的回報。二、自己經(jīng)營。由于本項目位于成行成市的飲食一條街，所以在餐飲招商或者自己經(jīng)營方面的成本比較低。同時能低成本的吸引客源，為餐飲和娛樂休閑業(yè)態(tài)的經(jīng)營業(yè)主提供了非常好的營業(yè)環(huán)境。由于在本項目的對面是正在建設(shè)中的宜欣商業(yè)廣場，該廣場建筑物最高只有三層，用地面積40942 ，建筑占地面積10602 。所以為本項目提供了一個非常好的景觀廣場，有利于建筑通風(fēng)，采光和業(yè)主的綠色環(huán)境視覺要求。宜欣商業(yè)廣場同時也將成為本項目未來餐飲業(yè)態(tài)一個重要的客流來源。學(xué)習(xí)好幫手.可以把一、二層統(tǒng)一規(guī)劃成高檔中餐商務(wù)酒店，這也符合我司策劃白皮書的要求，即在“富豪酒店”成功運(yùn)營后，在有經(jīng)