商品房驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)

1、房屋驗(yàn)收： 是指購房者接收房產(chǎn)時必須要求賣方再次陪同實(shí)地察驗(yàn)， 看是否有 所變動，是否按合同要求進(jìn)行過維修改造， 維修改造質(zhì)量和水平是否滿意， 有關(guān) 文件是否符合、 齊全等， 都應(yīng)仔細(xì)察驗(yàn)。 只有購房人對房屋進(jìn)行驗(yàn)收并簽署房屋 交接單、領(lǐng)取房屋鑰匙，開發(fā)商的交付義務(wù)才算履行完畢。 房屋驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn) 一、入戶門檢查 1. 檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn) ( 1)門表面應(yīng)潔凈，不得有劃痕、碰傷； (2) 門的割角、拼縫應(yīng)嚴(yán)密平整； (3) 門與墻體間縫隙的填嵌應(yīng)飽滿； (4) 門制作的允許偏差：門框翹曲允許偏差為3mn,門扇翹曲允許偏差為2mn， 門扇的表面平整度允許偏差為2mn,門框門扇對角線長度允許偏差為 3mm (5

2、) 安裝的留縫限值、允許偏差：門扇對口縫、門扇與門扇與門框立縫寬度 為 1.5 2.5mm ( 6)毛坯房入戶門與地面的留縫寬度不應(yīng)小于3.5cm。 2. 業(yè)主如何查驗(yàn)入戶門是否符合房屋質(zhì)量驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn) 通常情況下，業(yè)主應(yīng)當(dāng)對入戶門的以下方面進(jìn)行檢查： (1) 門框檢查：門框安裝是否牢固平整，門框與墻體連接是否密閉嚴(yán)實(shí)，門 框表面有無異常毛刺、開裂、破損等情況； (2) 門扇檢查：門扇有無無變形、開裂問題，面漆外觀是否完好、表面是否 平整，有無明顯劃痕，磕撞，距離地面是否考慮預(yù)留地面裝修做法； ( 3)門鎖檢查：門鎖安裝是否牢固，鑰匙插拔是否平滑、鎖芯轉(zhuǎn)動是否自如， 各方向鎖舌伸縮，鎖孔位置是否正

3、常； ( 4)開啟檢查：門開閉是否平穩(wěn)，有無異常阻力，及磨損，門鎖緊后是否有 晃動； ( 5)門把手檢查：安裝是否牢固，旋轉(zhuǎn)時有無異常阻力，表面有無缺損、變 形； (6) 密封檢查：門扇掩縫是否在 2.5mm以內(nèi)。 一般業(yè)主關(guān)注比較多的問題是門的外觀質(zhì)量問題， 如門表面輕微的小刮花、 碰 傷等，嚴(yán)重的有面板開裂、深長的劃痕等，可能是施工過程中對門造成了損壞， 小問題的損壞可以通過現(xiàn)場修補(bǔ)和補(bǔ)油漆進(jìn)行修復(fù)， 嚴(yán)重的損壞可以將門反廠維 修；入戶門與地面的留縫寬度不滿足要求(小于 3.5cm )時可以要求反廠鋸短處 理(注： 關(guān)于返廠維修和鋸短處理的確定一般盡量由物業(yè)現(xiàn)場說服業(yè)主， 一般不 隨便允諾

4、業(yè)主決定， 可請地產(chǎn)工程部評判決定) ；門鎖的問題一般會出現(xiàn)在裝修 使用期間， 入發(fā)現(xiàn)鑰匙可以通用， 鎖打不開等問題， 經(jīng)過現(xiàn)場確認(rèn)出現(xiàn)質(zhì)量問題 的可以要求更換。 二、鋁合金門窗檢驗(yàn) 1. 檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn) （1鋁合金門窗質(zhì)量：表面應(yīng)潔凈、平整、光滑，色澤一致，無銹蝕；大面 應(yīng)無劃痕、碰傷； （2） 鋁合金門窗安裝允許偏差：門窗框的正、側(cè)面垂直度允許偏差為 2.5mm 門窗橫框的水平允許偏差為2mm門窗橫框標(biāo)高允許偏差為5mm門窗豎向偏離 中心允許偏差為5mrp （3）鋁合金門窗框與墻體之間的縫隙應(yīng)填嵌飽滿，并用密封膠密封。密封膠 表面應(yīng)光滑、順直、無裂紋； （4）鋁合金門窗扇的橡膠密封條應(yīng)安裝完好，

5、不得脫槽，設(shè)置的排水孔應(yīng)通 暢； （5）鋁合金門窗推拉窗扇開關(guān)應(yīng)力不大于 100N; （6）鋁合金門窗玻璃安裝質(zhì)量：玻璃表面應(yīng)潔凈，不得有膩?zhàn)?、密封膠、涂 料等污漬，中空玻璃內(nèi)外表面應(yīng)潔凈，玻璃中空層內(nèi)不得有灰塵和水蒸氣。 2. 業(yè)主應(yīng)當(dāng)對鋁合金的以下方面進(jìn)行檢查： （1窗框檢查：窗框安裝牢固端正，窗框是否有劃痕、磕碰、變形等； （2）型材檢查：表面圖層要求顏色和光澤均勻，手感光滑以及是否有劃痕、 磕碰、變形等； （3）五金件及開啟檢查：要求開關(guān)自如平穩(wěn)，推拉自如，軌道件安裝牢固， 關(guān)窗后不漏氣； （4）密圭寸檢查：窗扇與窗框、窗扇與玻璃的密圭寸條是否到位、嚴(yán)密，有無破 損、斷續(xù)等問題，窗框與

6、墻體間的密封膠條是否完整、有無脫落、破損、裂縫等 問題，有無滲漏現(xiàn)象； 5）玻璃檢查：安裝牢固、完整、無裂紋及明顯劃痕。 對于鋁合金窗框型材的損壞需現(xiàn)場確定，有小的劃痕、磕碰變形（不影響使用 功能）可以進(jìn)行現(xiàn)場修復(fù)補(bǔ)漆，有嚴(yán)重變形而影響使用功能活確定不能修復(fù)的可 以要求給予更換。另外，業(yè)主比較關(guān)注的問題是鋁窗的滲水問題， 發(fā)現(xiàn)滲水的窗 須整改。 三、陽臺欄桿、窗護(hù)欄檢驗(yàn) 檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn): 1. 護(hù)欄成品質(zhì)量：護(hù)欄表面應(yīng)光滑，不得有銹跡，色澤一致，不得有裂縫， 翹曲及損壞，接縫應(yīng)嚴(yán)密； 2. 護(hù)欄安裝的允許偏差：護(hù)欄垂直度允許偏差3mm欄桿間距允許偏差3mm 護(hù)欄安裝必須牢固端正； 3低層、多層住宅陽

7、臺欄桿凈高不應(yīng)低于 1.05m，中高層、高層住宅陽臺欄 桿凈高不應(yīng)低于1.10m,欄桿的垂直桿間距凈距不應(yīng)大于 0.11m。 一般業(yè)主對護(hù)欄比較關(guān)注的是表面質(zhì)量和安裝問題，反映的問題大多是護(hù)欄生 銹，安裝不正等，此類問題可以要求整改，為提高工作效率，建議可由施工單位 提供部分油漆供物業(yè)備有，物業(yè)維修人員進(jìn)行簡單的補(bǔ)漆工作， 遇到難度大的整 改及時通知地產(chǎn)工程部安排處理。 四、地面檢驗(yàn) 1. 地面檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn) （1）地面與下一層結(jié)合牢固，不得有空鼓（考慮到我國施工企業(yè)的實(shí)際水平， 對空鼓面積大于400平方厘米，無裂紋，且每自然間或標(biāo)準(zhǔn)間不多于2處時，可 不計(jì)入空鼓這一施工質(zhì)量缺陷）； （2）地面表面

8、應(yīng)密實(shí)，不得有起砂，蜂窩和裂縫等質(zhì)量缺陷； （3）地面表面的允許偏差：表面平整度允許偏差為 5mm標(biāo)高允許偏差為正 負(fù)8mm厚度允許偏差為不大于設(shè)計(jì)厚度的 1/10 ； （4）有防水要求的地面的立管、套管、地漏處嚴(yán)禁滲漏，坡向應(yīng)正確，無積 水。 2. 業(yè)主應(yīng)當(dāng)針對地面的以下方面進(jìn)行檢查 （1）地面是否有空鼓、裂紋、脫皮、麻面、起砂等質(zhì)量缺陷； （2）地面是否存在倒返水和積水現(xiàn)象； （3）地面水暖預(yù)埋管線是否有標(biāo)識； （4）地面是否預(yù)留裝修地面做法。 五墻面檢驗(yàn) 1. 墻面檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn) （1）墻面抹灰表面光滑、潔凈、接槎平整； （2）墻面抹灰層與基層之間必須粘結(jié)牢固，抹灰層應(yīng)無脫層、空鼓，面層應(yīng) 無

9、爆灰和裂縫，外墻不得出現(xiàn)滲水現(xiàn)象； （3）有排水要求的部位應(yīng)做滴水線（槽），滴水線應(yīng)整齊順直，內(nèi)高外低； （4）墻面抹灰的允許偏差：立面垂直度允許偏差為 4mm表面平整度允許偏 差為4mm陰陽角應(yīng)方正，允許偏差為 4mm 一般業(yè)主對墻面質(zhì)量比較關(guān)注的是抹灰空鼓和墻面裂縫問題。實(shí)際檢驗(yàn)中墻面 空鼓允許的范圍為：單面墻體小于 5平方米，允許1處空鼓，空鼓面積不大于5 平方厘米；單面墻體大于5平方米，最多允許2處空鼓，每處空鼓面積不大于5 平方厘米；墻面裂縫問題產(chǎn)生原因主要是受溫度和材料影響。 不同材料組成的墻 體因材料膨脹系數(shù)不同并受溫度影響產(chǎn)生裂縫。 2. 一般裂縫檢查重點(diǎn) 墻面裂縫和樓板裂縫是

10、業(yè)主收樓時關(guān)注的重點(diǎn)，必須認(rèn)真對待。一般裂縫檢查 的重點(diǎn)如下： （1）檢查房屋外墻是否有裂縫（有漏水的隱患）； （2）承重墻是否有裂縫，裂縫是否貫穿整個墻面且穿到背后，是否有傾斜性 裂縫（有結(jié)構(gòu)安全隱患）； （3）承重墻是否有貫穿裂縫且在不同樓層墻體的同一位置均出現(xiàn)有方向、有 規(guī)則的裂縫（有結(jié)構(gòu)安全隱患）； （4）檢查樓板（地面和頂板）是否有對貫穿型裂縫（與房屋橫梁平行的裂縫）, 根據(jù)混凝土結(jié)構(gòu)工程施工質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范第 8.1.1條規(guī)定，條規(guī)定，裂縫寬度 在現(xiàn)行設(shè)計(jì)規(guī)范允許范圍（0.3mn）內(nèi)屬一般缺陷，不影響現(xiàn)澆板的承載能力； （5）檢查樓板（地面和頂板）是否有受力裂縫，這種情況一般出現(xiàn)在支座

11、處 的板面或板中部的板底。此類裂縫一般表示為與墻角呈 45度的裂縫、與橫梁垂 直的裂縫等，這種裂縫往往不對穿，形狀外寬內(nèi)窄。應(yīng)該說這類裂縫往往對結(jié)構(gòu) 安全和耐久性都有影響，是需要認(rèn)真對待的； （6）陽臺、雨篷等懸挑結(jié)構(gòu)板是否有貫穿裂縫（有結(jié)構(gòu)安全隱患） 六防水檢驗(yàn) 檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)： （1）防水層表面應(yīng)平整、無鼓泡、折皺等缺陷，剛性防水層無酥松、開裂、 起砂等弊端，防水層排水坡度符合設(shè)計(jì)要求，無明顯積水現(xiàn)象； （2）細(xì)部構(gòu)造做法符合規(guī)定要求，且密封嚴(yán)密無滲漏。 房屋的防水質(zhì)量是業(yè)主重要關(guān)注的質(zhì)量問題， 防水檢驗(yàn)主要包括衛(wèi)生間、陽臺、 廚房、屋面、外墻、外墻門窗、空調(diào)洞口的防水檢驗(yàn)。其中衛(wèi)生間、陽臺、廚

12、房、 屋面業(yè)主在收樓時會要求做24小時的閉水實(shí)驗(yàn)進(jìn)行檢驗(yàn)。對檢驗(yàn)過程中出現(xiàn)滲 漏問題的必須要求整改，并再次進(jìn)行試水檢驗(yàn)直至不發(fā)生滲漏。 七給排水檢驗(yàn) 毛坯房除了預(yù)留管道幾乎沒有說明給排水設(shè)施， 也不安裝衛(wèi)生間器具。業(yè)主重 點(diǎn)檢查的是以下內(nèi)容： （1）現(xiàn)有閥門、龍頭檢查：位置是否合理，開啟、關(guān)閉是否正常，水路是否 通暢，無破損、銹跡、無滑扣失效、滴水現(xiàn)象； （2）管道是否固定牢固，安裝是否平直整齊，管道有無破損，接頭是否完好； （3）預(yù)留上水堵頭、管線等是否考慮裝修面層尺寸，水堵頭是否打開； （4）水表檢驗(yàn)：水表安裝是否符合規(guī)范，水表接頭是否緊密完好，有無空轉(zhuǎn) 現(xiàn)象； （5）排水管道檢查：排水管

13、道有無直角、死角；接頭是否緊密完好，接口處 有無滲漏，管道是否暢通，管線是否固定、安裝整齊、無破損；樓上下延管道是 否過長過低影響裝修； （6）排水口、地漏口檢測：是否有地漏，地漏位置是否合理，排水口、地漏 口是否完整，是否封口嚴(yán)密； （7）排水口應(yīng)進(jìn)行圭寸堵，防止垃圾進(jìn)入排水管道發(fā)生管道堵塞。 八電氣檢驗(yàn) 對于毛坯房的電氣和設(shè)備業(yè)主重點(diǎn)檢查的是以下內(nèi)容： （1）分戶配電箱檢查：配電箱安裝垂直度符合國家規(guī)范要求；箱體、飾面板 內(nèi)外清潔，無刮碰痕跡及色差；箱門開啟靈活；箱內(nèi)各開關(guān)、漏電保護(hù)器動作正 確，控制范圍正確；箱內(nèi)結(jié)線整齊，回路編號齊全，正確；倒想與開關(guān)連接牢固 緊密； （2電表檢查：電表

14、安裝符合規(guī)范，在關(guān)閉總閘后無電表空轉(zhuǎn)現(xiàn)象； （3）開關(guān)插座檢查：開關(guān)、插座面板表面清潔、無損壞；開關(guān)控制范圍正確； 開關(guān)切斷相線，單相兩孔、單相三孔插座的相、零、地接線正確；暗開關(guān)、插座 的蓋板安裝牢固、緊貼墻面，四周無縫隙；導(dǎo)線接線符合國家規(guī)范要求； （4）照明檢查：燈具安裝牢固、位置正確； （5）其他弱電系統(tǒng)：對講門禁、安防、音響系統(tǒng)等的驗(yàn)收應(yīng)遵循相應(yīng)的國家 規(guī)范標(biāo)準(zhǔn) 本段驗(yàn)收注意事項(xiàng) 一、注意及時接收入住通知書 1. 這是收房的第一步，要注意期限。一般，開發(fā)商約定的交房時限在通知書 寄出30天內(nèi)，所以購房者要安排好時間。 2. 接到入住通知書后，首先應(yīng)判斷開發(fā)商是否如期交房。若逾期交房，

15、則應(yīng) 提出處理意見，并根據(jù)開發(fā)商的答復(fù)決定是否前往收房， 按通知上約定的時間前 往收房。 特別提示： 1. 要注意收房的期限，錯過收樓日期麻煩多。 2收樓日期可提早不可推遲。若實(shí)際交樓日期超過了合同上約定的收樓日期， 可考慮向開發(fā)商按合同索賠。 3. 有特殊情況不能如期到場的，可以書面形式委托親友、律師進(jìn)行，也可及 時與開發(fā)商聯(lián)系，商議另行約定時間，并以書面形式確認(rèn)。4.若購房者在約定 時間內(nèi)沒有到指定地點(diǎn)辦理相關(guān)收房手續(xù)， 從法律角度來說，則一般被視為開發(fā) 商已實(shí)際將該房交付買家使用，買家應(yīng)從通知單的最后期限之日起承擔(dān)所有購房 風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任及稅費(fèi)。 二、確定房屋是否達(dá)到交付條件 1. 竣工驗(yàn)收備

16、案表一一最重要房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工 驗(yàn)收備案表是目前收房環(huán)節(jié)中最應(yīng)該注意的文件。該表是建設(shè)部為規(guī)范工程竣 工驗(yàn)收備案的管理工作而制定的， 它由設(shè)計(jì)、監(jiān)理、建設(shè)單位和施工單位四方合 驗(yàn)后，在工程竣工15天內(nèi)到建設(shè)行政主管部門竣工備案?？⒐を?yàn)收備案表 中的項(xiàng)目，只要送交主管部門備案后，發(fā)展商就必須對樓盤終生負(fù)責(zé)。所以竣 工驗(yàn)收備案表對房地產(chǎn)商有著嚴(yán)格的約束作用，按照有關(guān)規(guī)定，表上的每一項(xiàng) 都必須報(bào)有關(guān)主管部門備案，缺少任何一項(xiàng)的話，這個樓盤就是“黑樓”，是不 能入住的，購房者有權(quán)拒絕收房。 2. 住宅質(zhì)量保證書 住宅質(zhì)量保證書是開發(fā)商針對房屋質(zhì)量及保修期限、范圍作出的承諾，必 須作為

17、購房合同的附件，與購房合同具有同等的效力。所以提醒收房者要仔細(xì)審 查其中的具體各款，特別注意保修期限。 3. 住宅使用說明書 住宅使用說明書是針對房屋設(shè)計(jì)、施工及驗(yàn)收中的具體技術(shù)指標(biāo)，如抗震 指數(shù)、墻體結(jié)構(gòu)類型等作出的相關(guān)說明和提出注意事項(xiàng)。 4. 建設(shè)工程質(zhì)量認(rèn)定證書 5. 房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收合格證 6. 實(shí)測面積登記表 特別提示： 1. 只有具備上述文件，才說明房屋已經(jīng)具體交付條件。所以收房時先要審查 相關(guān)文件，確認(rèn)房屋已經(jīng)具備交付條件之后，才能進(jìn)一步進(jìn)行驗(yàn)房、結(jié)算費(fèi)用、 交鑰匙等交接工作。所以要對這些文件給予重視，尤其提示您要看原件而不是復(fù) 印件。 2. 建筑工程竣工備案表是

18、最重要的文件，收房時不能只看開發(fā)商有沒有 這張備案表，一定還要仔細(xì)察看各個分項(xiàng)有沒有都備案。它是收房的前提， 即使開發(fā)商做得再好，如果沒有此表就說明它根本不具備交房的標(biāo)準(zhǔn)，您有權(quán)拒 絕收房。 3. 對于這些文件，一方面要驗(yàn)收它有沒有，另一方面也要看驗(yàn)收這些文件取 得的合法性。 4. 如果開發(fā)商拒絕出示這些證明文件、或文件不全，您可按購房合同第十一 條，要求開發(fā)商簽收“關(guān)于出賣人拒絕出示住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說 明書、建筑工程竣工驗(yàn)收備案表的責(zé)任確認(rèn)函”。 5. 提醒您：住宅質(zhì)量保證書、住宅使用說明書和管線分布竣工圖， 您可帶走，作為證據(jù)資料保存。 6. 如果開發(fā)商不能提供上述相關(guān)文件，購房人

19、有權(quán)拒絕收房，由此產(chǎn)生的延 期交房的責(zé)任由開發(fā)商承擔(dān)。 三、房屋檢驗(yàn) 收房過程中必須要掌握一個原則：“先驗(yàn)后收”。即購房者一定要先驗(yàn)收房屋 （包括驗(yàn)收交房必須的文件），確認(rèn)無誤后再簽署收房文件。 “先驗(yàn)后收”不僅是符合商業(yè)慣例的，而且也是有法律依據(jù)的。房屋的對價是 房款，消費(fèi)者只要付清房款，或者按照合同約定支付相應(yīng)比例的價款， 就履行了 合同的義務(wù)，開發(fā)商就應(yīng)該交房。而在房屋交付以前，業(yè)主有權(quán)先驗(yàn)收房屋： 1. 檢測房屋面積： 要求開發(fā)商出具實(shí)測面積測繪報(bào)告，根據(jù)房屋土地管理局所屬的專業(yè)測量 單位對每一套房屋面積進(jìn)行核定所得實(shí)測面積，核對其與銷售面積是否存在誤 差，誤差率的范圍有多大；若實(shí)測面

20、積誤差超出 3%可以中止收房。 2. 檢驗(yàn)房屋質(zhì)量： 購房者進(jìn)行房屋驗(yàn)收時需仔細(xì)檢查商品房質(zhì)量，主要可從以下幾方面入手： （一）房屋本身的質(zhì)量 （二）景觀綠化、小區(qū)配套、設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)等配套設(shè)施是否符合合同約定。 （三）裝修質(zhì)量 特別提示： 1. 一定要掌握“先驗(yàn)后收”的原則。 2. 如果開發(fā)商拒絕先驗(yàn)房后辦理其他交付手續(xù)，則購房者可要求開發(fā)商簽收 “關(guān)于出賣人拒絕交驗(yàn)房屋的責(zé)任確認(rèn)函”后中止辦理手續(xù)。 3. 購房者應(yīng)了解公攤面積及相關(guān)知識，防止開發(fā)商侵占。 4. 若發(fā)現(xiàn)有質(zhì)量問題，開發(fā)商應(yīng)限期維修，購房者應(yīng)要求開發(fā)商簽定書面函 件，由此導(dǎo)致業(yè)主逾期入住的，開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。 5. 只要付清房款

21、，按照合同約定購房者已經(jīng)完全履行了合同的義務(wù)，開發(fā)商就 應(yīng)該無條件交房，否則應(yīng)視為開發(fā)商違約，如果開發(fā)商拒不交房，應(yīng)承擔(dān)逾期交 房的責(zé)任。開發(fā)商無權(quán)以“未繳納相關(guān)費(fèi)用”等任何理由而拒絕交房。 6. 不要將樣板房標(biāo)準(zhǔn)作為現(xiàn)實(shí)標(biāo)準(zhǔn)，除非開發(fā)商將有關(guān)裝修標(biāo)準(zhǔn)按樣板間標(biāo) 準(zhǔn)在合同中明確下來。 四、新房驗(yàn)收的最終結(jié)果 1. 房屋檢驗(yàn)沒有問題的：按實(shí)際驗(yàn)收情況填寫驗(yàn)房交接表等相關(guān)文件。 在這個記錄表上，應(yīng)把檢驗(yàn)情況逐一記錄，凡是無法確認(rèn)的事項(xiàng)，則不記錄或?qū)?上“暫不清楚”、“無法認(rèn)定”等字樣。若發(fā)現(xiàn)問題，則如實(shí)記錄下來，并要求 發(fā)展商限期處理。 2. 如有不滿意的地方，可提出意見并將意見填寫在驗(yàn)房交接表中

22、，作為 書面依據(jù)，如發(fā)展商未準(zhǔn)備有關(guān)表格，買家應(yīng)另以書面形式將意見送交發(fā)展商。 3. 發(fā)現(xiàn)問題，買賣雙方可協(xié)商解決，如屬可整修內(nèi)容，應(yīng)協(xié)商并簽署有關(guān)整 改維修文件，約定下次驗(yàn)收時間（一般不超過 30天）。 4. 對發(fā)現(xiàn)的問題要詳細(xì)在驗(yàn)樓表上予以注明，如果確實(shí)屬于不能收樓的，要 詳細(xì)寫明不予收樓的原因并要求開發(fā)商簽字、蓋章。 特別提示： 1. 驗(yàn)房后要堅(jiān)持的原則：只要發(fā)現(xiàn)問題，不管大小，都要在相關(guān)文件或表格中 記錄下來，而不管開發(fā)商陪同的收房人員如何花言巧語；如果樓盤根本就沒準(zhǔn)備 驗(yàn)收登記表，則應(yīng)自備紙筆，一一記錄。 2. 物業(yè)公司的行為代表不了開發(fā)商（除非有明確書面授權(quán)），因此不要就房 屋質(zhì)量

23、的問題與物業(yè)公司簽署文件。 3、驗(yàn)收房屋發(fā)現(xiàn)問題時，一定要開發(fā)商蓋章確認(rèn)，約定處理方案。 4、如果開發(fā)商拒絕蓋章確認(rèn)房屋存在的問題，一定要取得證據(jù)，證明不是買 房人不按時收房，而是開發(fā)商擬交付房屋不符合合同的約定或法定條件。 注意事項(xiàng)： 以下問題，購房者在買房、收房過程中會經(jīng)常遇到，特別經(jīng)常遇到此類的咨詢 問題，把關(guān)鍵注意事項(xiàng)列出，提醒消費(fèi)者予以重視，以維護(hù)自己的權(quán)益。 一、買房相關(guān)稅費(fèi) （一）商品房買賣應(yīng)繳以下稅費(fèi)： 1、契稅 2、房屋買賣交易手續(xù)費(fèi) 3、買賣合同印花稅 4、公共維修基金 5、房屋所有權(quán)登記費(fèi) 6、房屋所有權(quán)印花貼稅 7、權(quán)證工本費(fèi) （二）稅費(fèi)問題 特別提示：依據(jù)法律的規(guī)定和

24、大部分購房合同的約定，繳納公共維修基金、契 稅等費(fèi)用均不能作為開發(fā)商交付房屋的前提。 1. 契稅 契稅是業(yè)主取得產(chǎn)權(quán)證時向國家交的稅。 繳納時間：契稅只能在過戶時交納 特別提示：除稅務(wù)機(jī)關(guān)，任何單位無權(quán)代收。 實(shí)施：業(yè)主入住時不需要向開發(fā)商交納契稅， 等房屋可以辦理產(chǎn)權(quán)證之前自己 到稅務(wù)局直接辦理。 2. 公共維修基金 此項(xiàng)基金不同于物業(yè)管理費(fèi)，只用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后 的大修、更新、改造。 稅率：房屋成交價的2% 特別提示：任何開發(fā)商、物業(yè)公司都無權(quán)收取或代收大修基金。該基金應(yīng)該交 給小區(qū)辦。如果您將大修基金交給開發(fā)商，您很可能無法要回。 3. 面積測繪費(fèi) 面積測繪費(fèi)收取原

25、則為“誰委托，誰付費(fèi)”，購房合同已規(guī)定開發(fā)商向購房人 提供面積測量數(shù)據(jù)的義務(wù)，故此費(fèi)用應(yīng)由開發(fā)商交納。 4. 物業(yè)費(fèi) 一年物業(yè)管理費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)和水電保證金 特別提示：普通小區(qū)交一年以下物業(yè)費(fèi)并不違規(guī)。 物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)實(shí)行明碼標(biāo)價，收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)及收費(fèi)辦法應(yīng)在經(jīng)營場所或 收費(fèi)地點(diǎn)公布。 5. 產(chǎn)權(quán)代辦費(fèi) 業(yè)主完全有權(quán)選擇自行辦理產(chǎn)權(quán)證，開發(fā)商無權(quán)強(qiáng)行向業(yè)主收取該筆費(fèi)用。 二、面積問題 面積問題是消費(fèi)者最為關(guān)心的內(nèi)容之一， 購房人買房時尤其是買期房時，一定 要考慮到合同面積與實(shí)際面積可能出現(xiàn)誤差這樣的問題，并在簽訂合同時以附加 條款加以防范。 （一）存在的問題： 1. 商品房合同面積與實(shí)測面積

26、存在誤差，這一直是個焦點(diǎn)問題。 消費(fèi)者常常因面積問題出現(xiàn)糾紛而處于被動局面，建議購房人在購房合同中對 相關(guān)可能出現(xiàn)的問題詳細(xì)進(jìn)行約定，以維護(hù)自己的權(quán)益。 2. 開發(fā)商有時能利用公攤、面積測量侵占購房者的合法利益， 還不易被發(fā)現(xiàn)。 正確測算房屋面積，是專業(yè)人員的工作，一般購房者根本無法完成。其次，面 積測量的人工操作特點(diǎn)，正常誤差都難以避免，一些開發(fā)商在使之產(chǎn)生人為偏差 侵占購房者一、兩米面積輕而易舉。再有，由于消費(fèi)者相關(guān)知識掌握不夠，使得 購房過程中信息不對稱，開發(fā)商很容易偷梁換柱，把非公攤的面積加入公攤之中。 （二）如何解決面積誤差？ 面積誤差：根據(jù)有關(guān)規(guī)定，買賣雙方因設(shè)計(jì)變更造成的實(shí)測房屋

27、套內(nèi)面積或建 筑面積（含公攤面積）與房屋買賣合同約定面積不符的，按照合同約定處理。合 同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：（一）面積誤差比絕對值在 3%以內(nèi)（含3%，按照合同約定的價格據(jù)實(shí)結(jié)算房款；（二）面積誤差比絕對 值超出3%購房人可要求退房。開發(fā)商應(yīng)在買房人提出退房之日起 30日內(nèi)退還 已交房款，并支付已付房款利息。如購房人同意繼續(xù)履行合同，房屋實(shí)際面積大 于合同約定面積的，面積誤差比在 3%以內(nèi)（含3%部分的房價款由購房人按照 約定的價格補(bǔ)足，面積誤差比超出 3%部分的房價款由開發(fā)商承擔(dān)，所有權(quán)歸買 受人；房屋實(shí)際面積小于合同約定面積的，面積在 3%以內(nèi)（含3%部分的房價 款及利息由開發(fā)商返還購房者，面積誤差絕對值超過 3%部分的房價款由開發(fā)商 雙倍返還買受人。 特別提示： 1. 想測出您買的商品房的真實(shí)面積，首先購房者索要出建筑的竣工