房地產(chǎn)企業(yè)偷稅案例

1、精品好資料學(xué)習(xí)推薦某房地產(chǎn)公司虛列成本偷稅案本案特點(diǎn)：本案稅務(wù)機(jī)關(guān)在檢查房地產(chǎn)行業(yè)過程中，采取“一體化稽查”的方法，注重對開發(fā)成本的主要數(shù)據(jù)指標(biāo)進(jìn)行對比、分析，注重發(fā)票真實(shí)性審核和相應(yīng)資金流向的追蹤，為房地產(chǎn)行業(yè)稅務(wù)稽查提供了值得借鑒的做法。一、案件背景情況（一）案件來源2006年，某市地方稅務(wù)局采取 “一體化稽查”的方法，對全市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行了專項(xiàng)稽查。某房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)公司T公司被列為此次專項(xiàng)稽查的重點(diǎn)對象之一。所謂“一體化稽查”，就是在專項(xiàng)檢查中，不僅對列入計(jì)劃的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行稅務(wù)稽查，同時(shí)對該企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目所涉及的土地來源、主要建筑公司、代銷公司以及物業(yè)公司等納稅情況進(jìn)行延伸稽查。

2、（二）納稅人基本情況T公司成立于1999年。2002年取得開發(fā)用地144.41畝，分兩期開發(fā)項(xiàng)目，2003年正式投入建設(shè)，規(guī)劃建筑面積147,289平方米,2004年開始預(yù)售開發(fā)產(chǎn)品，2005年6月主體工程竣工決算，僅剩余少量掃尾工程。2004年企業(yè)自查應(yīng)納稅所得額為106萬元。（以前年度存在虧損，尚未彌補(bǔ)）。2005企業(yè)自查應(yīng)納稅所得額為-2702萬元。二、檢查過程與檢查方法（一）檢查預(yù)案根據(jù)對企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表和自查情況的結(jié)果分析，稽查人員認(rèn)為，T公司于2004年開盤對外預(yù)售開發(fā)產(chǎn)品，2005年出現(xiàn)如此巨大的營業(yè)虧損可疑性較大，如果該公司不是在經(jīng)營管理上存在極大漏洞，就很有可能是賬務(wù)有問題。為此

3、，市地稅局稽查局研究稽查思路，確定了以核實(shí)收入和落實(shí)成本為主的稽查思路，深入調(diào)查該企業(yè)的涉稅情況。（二）檢查具體方法1.核實(shí)收入稽查人員采取實(shí)地調(diào)查的方法了解其商品房的建造具體情況，繪制了商品房平面圖，在小區(qū)物業(yè)負(fù)責(zé)人的陪同下，落實(shí)每一棟樓、每一單元、每一層樓的入住情況,配套設(shè)施的面積和出租情況等。同時(shí)，逐戶核實(shí)合同金額、發(fā)票開具金額以及每一戶的實(shí)際建筑面積，最終落實(shí)其開發(fā)的總面積和實(shí)際收取的房屋銷售收入。2.核實(shí)成本對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，主要核實(shí)土地的取得成本和房屋的建筑開發(fā)成本。（1）針對取得土地的成本，檢查人員著重核實(shí)國有土地出讓合同、發(fā)票以及資金流出的金額是否一致，并核實(shí)從取得土地之時(shí)起

4、，土地科目金額是否有變動及變動原因。檢查發(fā)現(xiàn)：2003年該公司“開發(fā)成本”科目中異常增大了6,000余萬元，經(jīng)過進(jìn)一步核實(shí)，2003年企業(yè)將土地評估增值額6092.1萬元記入了“開發(fā)成本”。并于2004年、2005年將此增值額相應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)了“主營業(yè)務(wù)成本”科目。2005年企業(yè)根據(jù)審計(jì)結(jié)論，對該筆賬務(wù)沖銷了4875萬元，余下的 1217萬元，企業(yè)通過“以前年度損益調(diào)整” 科目結(jié)轉(zhuǎn)至“利潤分配未分配利潤”科目，未按規(guī)定進(jìn)行納稅調(diào)整，存在少繳企業(yè)所得稅事實(shí)。（2）針對房屋的建筑成本，檢查人員主要采取“三價(jià)對比”的方法來核實(shí)該單位是否存在虛列成本的情況。所謂“三價(jià)”即預(yù)算價(jià)、決算價(jià)、計(jì)入成本價(jià)。從理論上來

5、說，決算價(jià)與計(jì)入成本價(jià)應(yīng)該基本一致，而預(yù)算價(jià)和決算價(jià)、計(jì)入成本價(jià)在金額上應(yīng)有所不同，根據(jù)工地的實(shí)施環(huán)境、工程的施工情況，決算價(jià)在多數(shù)情況下會大于預(yù)算價(jià)。針對該企業(yè)開發(fā)的29棟商品樓涉及數(shù)十家施工企業(yè)，檢查人員自制了稽查底稿表格，詳細(xì)羅列了施工企業(yè)名稱、工程內(nèi)容、工程預(yù)算造價(jià)、決算價(jià)以及結(jié)轉(zhuǎn)成本金額等五個(gè)指標(biāo)，逐一核對，由此發(fā)現(xiàn)該公司虛列成本問題。屬于開具虛假建筑業(yè)發(fā)票，在賬簿上多列施工成本支出4313萬元。（三）檢查中遇到的困難和阻力及相關(guān)證據(jù)的認(rèn)定該公司開發(fā)項(xiàng)目具有開發(fā)面積大、施工單位多、取證涉及面廣等特點(diǎn)，核實(shí)其真實(shí)收入和成本具有較大困難。但檢查人員還是深入細(xì)致地按工作步驟開展工作，通過對

6、比“三價(jià)”、審核發(fā)票、追查資金流向、向收款方詢問調(diào)查取證等四個(gè)步驟，為該案件的分析、認(rèn)定和處理提供了完整、有效的證據(jù)支持。三、違法事實(shí)及定性處理（一）違法事實(shí)和作案手段通過對T公司的全面檢查，確認(rèn)公司在2004、2005年度稅收上存在以下違法問題：1.開具虛假建筑業(yè)發(fā)票，在賬簿上多列施工成本支出4313萬元；資產(chǎn)評估增值等成本費(fèi)用l954萬元未按規(guī)定調(diào)增企業(yè)所得稅應(yīng)納稅所得額，年度申報(bào)時(shí)進(jìn)行了虛假的納稅申報(bào)。以上調(diào)增應(yīng)納稅所得額并按規(guī)定彌補(bǔ)虧損后，共計(jì)少繳企業(yè)所得稅1107萬元。2代收代付配套費(fèi)78.6萬元未申報(bào)繳納營業(yè)稅。3.建筑安裝合同、購銷合同未申報(bào)繳納印花稅。4.房產(chǎn)稅沒有足額申報(bào)繳納

7、。5.沒有按規(guī)定申報(bào)預(yù)繳土地增值稅。6.支付個(gè)人借款利息455萬元未代扣代繳個(gè)人所得稅。（二）處理結(jié)果1根據(jù)中華人民共和國企業(yè)所得稅暫行條例以及中華人民共和國稅收征收管理法第六十三條第一款的規(guī)定，追繳該公司少繳的企業(yè)所得稅11,070,632.42元，處少繳稅款50罰款，金額5,535,316.21元。2依據(jù)中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例及其實(shí)施細(xì)則以及中華人民共和國稅收征收管理法等文件的規(guī)定，責(zé)令該公司限期繳納少繳的營業(yè)稅39,335.96元、城建稅2,753.53元、教育費(fèi)附加1,180.10元、房產(chǎn)稅3,436.62元、印花稅19,334.12元、土地增值稅1,041,757.05元。3根

8、據(jù)中華人民共和國稅收征收管理法第三十二條的規(guī)定，對少繳企業(yè)所得稅、土地增值稅、營業(yè)稅、城建稅及教育費(fèi)附加加收滯納金l,333,566.23元。4根據(jù)中華人民共和國個(gè)人所得稅法第一、二、三、八條、中華人民共和國稅收征收管理法第六十九條、國家稅務(wù)總局關(guān)于貫徹及其實(shí)施細(xì)則若干具體問題的通知第二條規(guī)定，對應(yīng)扣未扣個(gè)人所得稅款處以一倍的罰款910,240元，責(zé)成該單位補(bǔ)扣個(gè)人所得稅910,240元。5根據(jù)中華人民共和國發(fā)票管理辦法第三十六條及其實(shí)施細(xì)則第四十九條的規(guī)定，對該公司未按規(guī)定取得發(fā)票的行為罰款一萬元。6. 根據(jù)中華人民共和國稅收征收管理法第六十四條第二款、國家稅務(wù)總局關(guān)于印花稅違章處罰有關(guān)問題

9、的通知的規(guī)定，對少繳的印花稅處以一倍罰款19,334.12元。四、案件分析 （一）查處本案的認(rèn)識及體會1.檢查房地產(chǎn)企業(yè)，必須對開發(fā)前后環(huán)節(jié)一并檢查房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)品周期長，建設(shè)環(huán)節(jié)多，施工隊(duì)伍復(fù)雜，因此在稅務(wù)稽查中，應(yīng)對開發(fā)環(huán)節(jié)以前的土地使用權(quán)取得，以后的建安施工環(huán)節(jié)，進(jìn)行一體化檢查。特別是對于成本項(xiàng)目真實(shí)性檢查時(shí)，應(yīng)注重資金流檢查，看是否有付出資金的回流現(xiàn)象。2不能“就賬查賬”要將查賬、查成本列支與查工程項(xiàng)目、工程預(yù)算、決算一并進(jìn)行比對，工程項(xiàng)目的預(yù)、決算與項(xiàng)目成本應(yīng)大致相同。首先要對賬簿資料的合理性進(jìn)行分析、比對；其次要加強(qiáng)對開發(fā)項(xiàng)目外部相關(guān)情況調(diào)查，將外部信息與賬簿資料進(jìn)行核對；三是要加強(qiáng)對上下游相關(guān)企業(yè)的調(diào)查。3.注意檢查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)