土地估價基本方法

1、精品文庫歡迎下載6土地估價基本方法土地價格評估的基本方法有市場比較法、收益還原法、成本逼近法、剩余法和基準地價系數(shù)修正法，另外路線價法也是土地 價格評估中常用的方法。（一）市場比較法市場比較法是土地估價中最基本、 最常用的估價方法之一，也是 國際上通用的基本估價方法。市場比較法是根據(jù)市場替代原理， 將待估土地與具有替代性的，且在近期市場上交易的類似土地進 行比較，并對類似土地的成交價格作適當修正，以此估算帶估土地客觀合理價格的方法。市場比較法的理論依據(jù)是替代經(jīng)濟原 理。根據(jù)經(jīng)濟學理論，在同一市場上，對于具有相同效用的商品， 應該具有相同的市場價格， 即具有完全的替代關系。 在同一市場 上具有替

2、代關系的兩個以上商品會因為相互競爭而使其價格相 互牽制而趨于一致。市場比較法就是通過對具有替代關系的類似 土地的交易價格進行修正，求得待估宗地的價格。基本公式：Vd=Vb x A x B x D x EVd 待估宗地的價格Vb 比較實例宗地價格A待估宗地情況指數(shù) /比較實例宗地情況指數(shù)=正常情況 指數(shù)/比較實例宗地情況指數(shù)比較實例宗地交易日期地價B待估宗地估價期日地價指數(shù) 指數(shù)比較實例宗地區(qū)域因素條件D待估宗地區(qū)域因素條件指數(shù) 指數(shù)比較實例宗地個別因素條件E待估宗地個別因素條件指數(shù)指數(shù) 歸結(jié)起來看，這種方法是在兩個可比的土地商品之間按照它們的 情況指數(shù)、價格指數(shù)、區(qū)域因素和個別因素 的比值來確

3、定待估地 的價值。（二）收益還原法收益還原法又稱收益法、收益資本化法、地租資本化法等。 是將待估土地未來正常年純收益，以一定的土地還原利率還原， 以此估算帶估土地價格的方法。由于土地具有永續(xù)性，因而人們 可以期待外來的土地收益。當把這未來若干年延續(xù)而不斷取得的 土地純收益以一定的還原利率折現(xiàn)為現(xiàn)在的價值時，它就表現(xiàn)為土地價格。從理論上講，具有永續(xù)性的財產(chǎn)都可以出售，即都有 市場價格。而這個市場價格也就是財產(chǎn)的現(xiàn)值，亦即等于其未來純收益的折現(xiàn)價值。其簡單意義就是，投資購買一塊土地而獲得 的純收益，在價值上等于將這筆投資存入銀行而每年獲得的利息 量。這就是收益還原法的基本原理。由于土地收益是不同生

4、產(chǎn)要素組合的結(jié)果，土地只是其中的要素之一，還有人類勞動、資本、管理和科學技術等，因此，土 地純收益是在土地收益中扣除非土地收益的貢獻量，或其應得的理應歸報酬后的余額。這種土地純收益是因食用土地而帶來的， 土地所有者所有，因此，它就是地租。收益還原法一土地純收益的確定為前提，因此，它只適用于由收益的土地和建筑物或房地產(chǎn)的估價。基本公式：土地收益為無限年期V= a / rV 土地收益價格a 土地純收益（地租） r 土地還原利率（二）成本逼近法成本逼近法是以開發(fā)土地所耗費的各項客觀費用之和為主 要依據(jù)，在加上一定的利潤、利息、應繳納的稅金和土地增值收 益來確定土地的價格的方法。 成本逼近法是從投資成

5、本角度來考 察土地的價值，但它不能完全反映土地的真實價值。 因為一宗土 地的價值高低，主要取決于在土地未來利用中所產(chǎn)生的收益大 小，而不是取決于對這塊土地投資改造的費用大小。成本逼近法一般用于新開發(fā)土地、工業(yè)用地、既無收益又無比較實例的公建、 公益用地的價格評估，選擇該方法時應慎重?；竟剑旱貎r=土地取得費+ 土地開發(fā)費+稅費+利潤+ 土地增值 收益=土地成本價格 + 土地增值收益（四）剩余法剩余法又稱假設開發(fā)法，是在預計開發(fā)完成后不動產(chǎn)正常交 易價格的基礎上，扣除預計的正常開發(fā)成本及有關專業(yè)費用、利息、利潤和稅收等，以價格余額來估算帶估土地價格的方法。土 地投資旨在獲得報酬，這個潛在的報酬

6、多少就決定了土地價格的 高低。剩余法的理論依據(jù)與收益還原法基本相同，都是對未來剩余收益的計算。收益還原法中的地租或土地的純收益，是對土地收益的費土地因素扣除，而剩余法則是直接從資本化后的價格扣 除非土地因素的貢獻。剩余法主要應用于有開發(fā)價值的土地估價，一般由以下幾種類 型：（1）代開發(fā)的地的估價；（2 ）待拆遷改造在開發(fā)房地產(chǎn)的估 價；（3）僅將土地或房產(chǎn)整理成可供直接利用的土地或房地產(chǎn)的 估價；（4）現(xiàn)有新舊房地產(chǎn)地價的單獨評估，即從房地產(chǎn)價格中扣除房屋價格，剩余之數(shù)即為地價?；竟?V待估土地的價格A總開發(fā)價值或開發(fā)完成后的不動產(chǎn)總價值;B 整個開發(fā)項目的開發(fā)成本；C開發(fā)上合理利潤對于房

7、地產(chǎn)開發(fā)項目，其具體公式為: 土地價格=房屋于其總售價-建筑費用-專業(yè)費用-利息- 銷售費用-稅費-開發(fā)商利潤（五）基準地價系數(shù)修正法基準地價系數(shù)修正法是通過待估宗地地價影響因素的分析，對各城鎮(zhèn)已公布的同類用途同級土地基準地價進行修正，估算待估宗地客觀價格方法。由于基準地價是區(qū)域平均價，因此，要評估該 區(qū)域中某一宗地的價格，還必須根據(jù)該宗地的區(qū)域條件和個別條 件，對區(qū)域平均價進行修正，方能得出宗地價格。（六）路線價法路線價法是根據(jù)土地價值高低隨距街道距離增大遞減的 原理，對面臨特定街道且地段相同、用途相同的城市土地， 設定標準深度，求取在該深度上數(shù)塊土地的平均單價并附設 于該街道上，此單價稱為

8、路線價；然后根據(jù)此路線價格，再 配合深度百分率表，用數(shù)學方法計算出臨接該街道的其他各 宗地價格的一種估價方法。土地價格是為購買獲取土地預期收益的權利而支付的代價，即地租的資本化。土地價格的高低取決于可以獲取的預期土地收益高 低。因此在進行劃撥土地使用權價格評估時，應先弄清楚劃撥土地相應的權利，充分考慮出讓土地使用權與劃撥土地使用權之間 的權利差別對地價的影響。劃撥土地使用權可依法進行抵押、轉(zhuǎn)讓、出租，但與出讓土 地使用權相比，國家對劃撥土地進入二、 三級市場有較嚴格的限 制，而且禁止利用劃撥土地進行經(jīng)營活動。究其根源，主要是因 為劃撥土地使用權為無償取得，國家權益未能顯現(xiàn)出來。若將劃 撥土地使

9、用權價格加上出讓金，則應等于出讓土地使用權價格。 在此理論基礎上，可采用以下幾種方法計算劃撥土地使用權價 格：成本法。在用成本法計算出讓土地價格時， 土地價格為土地 成本價格與土地增值收益之和。其中，土地增值收益源于“增值 地租”，應歸土地所有者即國家所有，相當于出讓金部分。土地 成本價格為土地使用者在取得土地使用權時支付的平均成本。 此，劃撥土地使用權價格應為土地成本價格，包括土地取得費、 土地開發(fā)費、有關稅費、利息和利潤。收益還原法。收益還原法是在估算土地未來每年預期純收益 的基礎上，以一定的還原率，折算為評估期日收益總和的一種方 法。目前土地估價規(guī)程對如何計算土地純收益及出讓地價已 作了明確規(guī)定，但對劃撥土地純收益的計算方法尚無明確規(guī)定， 因此，可通過調(diào)查與待估宗地屬于同一區(qū)域的國有企業(yè)土地租賃 的租金水平來間接計算。國有土地租賃的租金水平由土地出讓金 水平?jīng)Q定，是國家權益在土地收益上的體現(xiàn)， 所以用土地純收益 減去國有土地租賃的租金， 可得到劃撥土地的純收益。 再經(jīng)過區(qū) 域因素、個別因素的比較修正，求得待估劃撥土地的純收益。最 終劃撥土地使用權價格等于劃撥土地的純收益除以土地還原利 率。市場比較法。可以預見，隨著企業(yè)對劃撥土地權益認識的日 益增強，劃撥土地抵押、轉(zhuǎn)讓等行為的日益增多，劃撥土地交易 實例也會逐年增加。我們可通過對劃撥土地交易案例進行交易情