湖北十堰武當(dāng)山三豐廣場(chǎng)開(kāi)發(fā)建設(shè)企劃方案及其可行性分析報(bào)告

1、武當(dāng)山三豐廣場(chǎng)開(kāi)發(fā)建設(shè)企劃方案及其可行性分析報(bào)告十堰市明陽(yáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司二八年八月一、項(xiàng)目概況、項(xiàng)目名稱(chēng)武當(dāng)山三豐旅游服務(wù)廣場(chǎng)、項(xiàng)目類(lèi)型定位 多功能旅游服務(wù)基地、項(xiàng)目籌建單位 湖北省十堰市明陽(yáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司、籌建單位法人代表 湖北省十堰市明陽(yáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司董事長(zhǎng) 顧國(guó)明二、項(xiàng)目決策背景作為世界人類(lèi)文化遺產(chǎn)、國(guó)家級(jí)重點(diǎn)風(fēng)景名勝區(qū)、國(guó)家首批4a級(jí)旅游景區(qū)的武當(dāng)山，以其優(yōu)美的自然風(fēng)光，厚重神秘的道教文化，宏偉的古代建筑，飲譽(yù)海內(nèi)外的武當(dāng)武術(shù)而名揚(yáng)天下。在旅游業(yè)被譽(yù)為朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)，其綜合效益日益凸顯的今天，古老的武當(dāng)山在特區(qū)兩委的努力之下，重新散發(fā)出了璀璨的光芒。而今的武當(dāng)，伴隨著“建山水園林

2、城，創(chuàng)世界知名景區(qū)”、“打造湖北第一鎮(zhèn)”戰(zhàn)略的實(shí)施，知名度日日高升，游客量年年激增，已逐步成為湖北乃至中原地區(qū)旅游行業(yè)的龍頭。“武當(dāng)大興”指日可待。可以斷言，隨著太極湖系列旅游產(chǎn)品的深入開(kāi)發(fā)；南水北調(diào)工程大壩截流后“亞洲第一大人工湖”的形成；銀武高速及周邊高速網(wǎng)絡(luò)的貫通等諸多因素的拉動(dòng)，前來(lái)武當(dāng)?shù)挠^光游客，必將有著驚人的增長(zhǎng)。此情此景下，公司決定抓住這一歷史契機(jī)，傾全力開(kāi)發(fā)武當(dāng)山三豐廣場(chǎng)這一旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，在弘揚(yáng)道教歷史文化，促進(jìn)特區(qū)旅游發(fā)展的過(guò)程中，亦使公司得到快速穩(wěn)健的發(fā)展壯大。三、開(kāi)發(fā)目的以三豐廣場(chǎng)為載體，多層面、多方位導(dǎo)入道教文化內(nèi)涵，通過(guò)開(kāi)發(fā)道教養(yǎng)生餐飲、養(yǎng)生講座、養(yǎng)生功表演、養(yǎng)生功傳

3、授等一系列舉措及主題活動(dòng)，強(qiáng)化、突出武當(dāng)山的“此山非彼山”的道教特點(diǎn)，與景區(qū)人文景觀、自然景觀、歷史景觀形成互動(dòng)，借助上述主題活動(dòng)，吸引并滯延游客的行程，將武當(dāng)一日游改變?yōu)閮扇沼?，三日游乃至多日游，在服?wù)過(guò)程中，使游客獲得精神與文化層面的收獲，企業(yè)獲得相應(yīng)的商業(yè)回報(bào)。四、開(kāi)發(fā)思路充分利用項(xiàng)目所處區(qū)位，正對(duì)高速出入口，緊鄰景區(qū)山門(mén)，是每一位進(jìn)出景區(qū)游客的必經(jīng)之地這一得天獨(dú)厚的優(yōu)越地理位置，以“延承道教文化精髓，對(duì)接都市文明”為宗旨，科學(xué)規(guī)劃、精心組織，打造一個(gè)高檔次、多功能，具備相當(dāng)規(guī)模的，匯集了各地名優(yōu)餐飲、風(fēng)味小吃、風(fēng)情紀(jì)念品、特色休閑娛樂(lè)、特色養(yǎng)生度假酒店等集吃、購(gòu)、娛、住于一體的，具有濃

4、厚道教文化氛圍的核心型旅游服務(wù)基地。五、客源市場(chǎng)分析、客源市場(chǎng)現(xiàn)狀分析：依據(jù)近年政府部門(mén)發(fā)布的統(tǒng)計(jì)報(bào)告，武當(dāng)山景區(qū)的游客數(shù)量每年均在以15%以上的比例遞增。2007年的游客總量已達(dá)到100余萬(wàn)人次，購(gòu)票進(jìn)入景區(qū)的游客已達(dá)到52萬(wàn)人，但同其它山岳型景區(qū)相比武當(dāng)山仍具有如下明顯的特點(diǎn)：1、游客數(shù)量不多，規(guī)模相對(duì)較??；2、游客以國(guó)內(nèi)客源為主，國(guó)外游客較少；3、中、短程游客較多，遠(yuǎn)程游客較少；4、香客和觀光游客較多，主題游客較少。這種狀況，導(dǎo)致了目前的武當(dāng)山在接待游客規(guī)模和旅游收入上，與國(guó)內(nèi)其它名山相比，明顯落后。而這一點(diǎn)，對(duì)本項(xiàng)目的面向全國(guó)的招商工作，有著較強(qiáng)的制約影響。、客源市場(chǎng)的前景分析武當(dāng)山作

5、為世界級(jí)的旅游資源，發(fā)展前景廣闊、客源市場(chǎng)潛力巨大，主要原因有：1、武當(dāng)山是國(guó)際品牌旅游區(qū)，聞名海內(nèi)外，尤其是2007年在歐洲被評(píng)為世界十大知名景區(qū)后，武當(dāng)山在國(guó)際上的知名度逐步提高，潛在客源總量大增。2、作為省委、省政府發(fā)展旅游產(chǎn)業(yè)“一江兩山”戰(zhàn)略的重要組成部分，武當(dāng)山被定位打造成“湖北第一名鎮(zhèn)”?！耙唤瓋缮健笔菄?guó)內(nèi)著名的黃金旅游線(xiàn)。隨著戰(zhàn)略的實(shí)施推進(jìn)，它不僅對(duì)國(guó)內(nèi)外游客產(chǎn)生巨大的吸引力，而且必將得到各級(jí)政府多層面、多方位的大力支持，社會(huì)資金的多渠道涌入，開(kāi)發(fā)后勁強(qiáng)健。3、西部大通道的建設(shè)貫通，為地處東西部交通要道的武當(dāng)山提供了極好的發(fā)展機(jī)遇。它使得西安的數(shù)百萬(wàn)中、高端游客，只需兩個(gè)半小時(shí)的

6、車(chē)程，就可以到達(dá)武當(dāng)，為武當(dāng)提供了一個(gè)成熟、充沛的客源市場(chǎng)。4、南水北調(diào)工程實(shí)施完成，極大的豐富了武當(dāng)?shù)穆糜蝺?nèi)涵。它給武當(dāng)游增添了南水北調(diào)水源地和亞洲第一大人工湖兩大自然景觀賣(mài)點(diǎn)，它不僅可以極大地吸引游客，而且伴隨著水上游樂(lè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，可以有效的滯延游客的行程。5、產(chǎn)業(yè)的投資效應(yīng)，隨著眾多企業(yè)家在特區(qū)旅游基礎(chǔ)設(shè)施上數(shù)十億元的巨額投入，一方面完善了特區(qū)的旅游基礎(chǔ)設(shè)施，提升了服務(wù)能力及服務(wù)等級(jí)。另一方面武當(dāng)山的旅游促銷(xiāo)，必將由目前政府的單一行為，逐步轉(zhuǎn)化為投資商和政府的共同行為，不僅力度得到了加強(qiáng)，且方式也將變的多元化、具體化。6、旅游者旅游目的的改變?？v觀國(guó)際旅游市場(chǎng)，隨著人們生活水平及文化素質(zhì)

7、的不斷提高，人們的旅游行為正從單一的游山玩水式觀光，逐步走向注重參與、注重知識(shí)積累、注重精神層面的收獲。武當(dāng)山的武當(dāng)武術(shù)與道教文化正迎合了旅游者的這種需求。7、旅游者出行目的地的選擇，重復(fù)性極小，未去過(guò)的新景區(qū)，新產(chǎn)品是旅游者出行的首選。而武當(dāng)山做為知名度高，內(nèi)涵豐富，特征鮮明而又很少有人來(lái)過(guò)的著名景區(qū)，必將成為下一階段游客旅游的熱點(diǎn)目的地。六、客源規(guī)模預(yù)測(cè)、預(yù)測(cè)條件1、武當(dāng)山未來(lái)旅游人數(shù)的預(yù)測(cè)，以2007年實(shí)際購(gòu)票進(jìn)山的人數(shù)為基礎(chǔ)，該年購(gòu)票進(jìn)入景區(qū)的人數(shù)為52萬(wàn)人。2、武當(dāng)山未來(lái)旅游人數(shù)的增長(zhǎng)率，取2001年至2007年的7年間的平均年增長(zhǎng)率，年增長(zhǎng)率為15%。3、本項(xiàng)目2008年開(kāi)工，20

8、10年投入使用后，中、高端游客的比例定位在50%。、近、中、遠(yuǎn)期游客量預(yù)測(cè)結(jié)果：1、 近期游客規(guī)模：預(yù)測(cè)條件，游客基數(shù)為68.77萬(wàn)人，平均增長(zhǎng)率為15%，中、高端游客量為50%。武當(dāng)山2010年2014年游客數(shù)量預(yù)測(cè) 表一年份年增長(zhǎng)率（%）游客量（萬(wàn)人次）中高端游客量（萬(wàn)人次）20101568.7734.382011157939.52012159145.5201315104.6552.32201415120.3460.172、 中期游客規(guī)模：預(yù)測(cè)條件，游客基數(shù)為138.39萬(wàn)人，增長(zhǎng)率15%，中、高端游客量為50%。武當(dāng)山2015年2019年游客數(shù)量預(yù)測(cè) 表二年份年增長(zhǎng)率（%）游客量（萬(wàn)人次

9、）中高端游客量（萬(wàn)人次）201515138.3969.2201615159.1479.57201715183.0291.51201815210.47105.23201915240.05121.023、遠(yuǎn)期游客規(guī)模：預(yù)測(cè)條件，游客量基數(shù)為240.05萬(wàn)人次，年增長(zhǎng)率為7%，中、高端游客量為總?cè)藬?shù)的50%。武當(dāng)山2020年2024年游客數(shù)量預(yù)測(cè) 表三年份年增長(zhǎng)率（%）游客量（萬(wàn)人次）中高端游客量（萬(wàn)人次）20208259.25129.6220218279.99139.9920228302.39151.1920238326.58163.2920248352.71176.35七、項(xiàng)目背景環(huán)境競(jìng)爭(zhēng)能力分

10、析武當(dāng)山是國(guó)家級(jí)重點(diǎn)風(fēng)景名勝區(qū)，國(guó)家首批4a景區(qū)，是世界文化遺產(chǎn)和國(guó)際旅游品牌。區(qū)域內(nèi)旅游資源豐富，特色鮮明。地理區(qū)位和交通條件優(yōu)越。同其它同類(lèi)景區(qū)相比，不僅具有道教圣地，武當(dāng)武術(shù)的文化資源優(yōu)勢(shì)，同時(shí)具有天下第一名山，亞州第一大湖的山、水齊備的自然資源優(yōu)勢(shì)，旅游目的選擇的后發(fā)優(yōu)勢(shì)、發(fā)展前景廣闊，具有十分強(qiáng)大的綜合競(jìng)爭(zhēng)能力。八、項(xiàng)目服務(wù)市場(chǎng)定位本項(xiàng)目組團(tuán)建設(shè)完成后的服務(wù)對(duì)象，定位于中、高端客戶(hù)群體。所以在市場(chǎng)培育過(guò)程中，必須統(tǒng)籌兼顧，集中管理。在經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目的選擇上，寧缺勿濫。所經(jīng)營(yíng)的商品、項(xiàng)目必須同時(shí)具備名、優(yōu)、特的屬性，保證市場(chǎng)的高水準(zhǔn)、高格調(diào)，使其從創(chuàng)辦伊始即具備旺盛的生命力。九、項(xiàng)目市場(chǎng)培育

11、傳統(tǒng)旅游市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)受時(shí)間、季節(jié)的制約程度較深，在一年中不同的時(shí)段，經(jīng)營(yíng)收益起伏較大，這在一定程度上影響了投資置業(yè)者的信心。為減少這一不利影響，市場(chǎng)的服務(wù)對(duì)象應(yīng)定位在中、高端市場(chǎng)。在市場(chǎng)培育過(guò)程中，不僅要開(kāi)拓中遠(yuǎn)程市場(chǎng)，同時(shí)還要把相當(dāng)?shù)木τ糜陂_(kāi)拓周邊縣市的中、高端客源市場(chǎng)，力爭(zhēng)使其成為周邊縣市中、高端收入人群休閑、聚會(huì)的首選之地。于此同時(shí)，尤其注重開(kāi)發(fā)太極愛(ài)好者這一龐大的群體市場(chǎng)。相關(guān)資料顯示，全球太極愛(ài)好者有12億人眾，如果用得力有效的措施，使得每年有萬(wàn)分之一的愛(ài)好者組團(tuán)前來(lái)，就可使廣場(chǎng)全年接待量基本達(dá)到飽和，真正做到淡季不淡，旺季更旺，平穩(wěn)發(fā)展。十、項(xiàng)目市場(chǎng)盈利能力分析本項(xiàng)目建成后，不僅其

12、地理位置獨(dú)特優(yōu)越，而且在建成使用后的二至三年內(nèi)，它是特區(qū)區(qū)域內(nèi)唯一的一家最大規(guī)模、最高檔次、最多功能的核心型旅游服務(wù)基地。因其地理位置的獨(dú)特性，規(guī)模、功能上的唯一性，無(wú)需擔(dān)心客源，只需在刺激消費(fèi)行為上下功夫，即可達(dá)到預(yù)期收入。項(xiàng)目擬在2010年5月1日前建成使用，根據(jù)預(yù)測(cè)，屆時(shí)的年游客總量不少于70萬(wàn)人次。假定70萬(wàn)在本市場(chǎng)經(jīng)過(guò)、逗留的游客中，有70%的游客產(chǎn)生消費(fèi)行為，在吃、購(gòu)、娛三個(gè)環(huán)節(jié)中，人均消費(fèi)按250元計(jì)算，則該部分游客的年消費(fèi)總額為（49萬(wàn)250元）12250萬(wàn)元。廣場(chǎng)中，四星級(jí)的養(yǎng)生度假酒店的日接待能力為380人，入住者均為中、高端游客，在吃、購(gòu)、住、娛四個(gè)環(huán)節(jié)中按人均消費(fèi)400

13、元計(jì)算、入住率按80%計(jì)算、則該部分游客的年消費(fèi)總額 （380人400元365天）80%為4438萬(wàn)元，兩項(xiàng)合計(jì)約為16688萬(wàn)元。通過(guò)分析可以看出，按最保守的估算，三豐廣場(chǎng)建成后，只要使得在此逗留及住宿的游客產(chǎn)生預(yù)期的消費(fèi)行為，市場(chǎng)的年?duì)I業(yè)收入就可達(dá)到16688萬(wàn)元；考慮到景區(qū)旅游服務(wù)行業(yè)的整體盈利水準(zhǔn)較高，如均按45%的毛利率考慮計(jì)算,三豐廣場(chǎng)的年整體毛利潤(rùn)將達(dá)到7509萬(wàn)元。如以20%的凈利潤(rùn)考慮計(jì)算，三豐廣場(chǎng)年經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)總額約為3337萬(wàn)元。十一、項(xiàng)目建設(shè)規(guī)劃方案、項(xiàng)目選址本項(xiàng)目建設(shè)用地位于武當(dāng)山經(jīng)濟(jì)特區(qū)東天門(mén)段，武銀高速公路武當(dāng)山出入口正南約百米處的219國(guó)道南側(cè)，武當(dāng)景區(qū)山門(mén)西側(cè)，東

14、西向長(zhǎng)度約130米，南北向長(zhǎng)度約100米。該地段是進(jìn)出武當(dāng)景區(qū)的必經(jīng)之地。、用地面積項(xiàng)目用地面積為13995，襄渝鐵路從其中穿越。建設(shè)時(shí)，將以橋涵封閉鐵路。項(xiàng)目以鐵路中心線(xiàn)南延9米為界，劃分成兩個(gè)區(qū)域。界南：商貿(mào)區(qū)，用地面積約8000界北：廣場(chǎng)區(qū)，用地面積約6000、建設(shè)方案本項(xiàng)目的建設(shè)，利用地勢(shì)的高差，共分為三個(gè)臺(tái)階；其中：a區(qū)、廣場(chǎng)地面標(biāo)高為212m，同該區(qū)出入口公路持平，其上二至五層，其下二層。b區(qū)、廣場(chǎng)地面標(biāo)高為216.5m，同該區(qū)出入口公路持平，其上二至五層，其下三層。c區(qū)、廣場(chǎng)地面標(biāo)高為221m，同該區(qū)景區(qū)山門(mén)出入口公路持平。其上二至三層，其下四層。、建筑面積組團(tuán)總建筑面積為403

15、56，其中：一層獨(dú)立式商業(yè)鋪面 8623二層獨(dú)立式商業(yè)鋪面 1768三層商業(yè)用房 280一層美食廣場(chǎng)及鋪面 3151一層購(gòu)物廣場(chǎng)及鋪面 3149負(fù)一層多功能演藝廳 1200負(fù)一層休閑娛樂(lè)中心 2814負(fù)一負(fù)二層室內(nèi)地下停車(chē)場(chǎng) 8940地面一至五層養(yǎng)生度假酒店 9583負(fù)一層廣場(chǎng)綜合服務(wù)區(qū) 848十二、區(qū)域功能定位該項(xiàng)目從區(qū)域上劃分，分為兩個(gè)區(qū)域：1、廣場(chǎng)休閑區(qū)，占地面積約6000功能：游客集散、形象宣傳、臨時(shí)停車(chē)設(shè)置：廣場(chǎng)主景觀為張三豐銅像，回廊設(shè)有石桌、石椅、可移動(dòng)盆栽、景觀小品、養(yǎng)生功及武術(shù)表演，借以營(yíng)造氣氛，聚集人氣。該區(qū)設(shè)有80個(gè)臨時(shí)泊車(chē)車(chē)位。2、商貿(mào)區(qū)，占地面積約8000，建筑面積4

16、0356，從使用功能上，它劃分為如下七個(gè)區(qū)域：養(yǎng)生度假酒店，面積9583廣場(chǎng)地面一至五層，含會(huì)議室等公用設(shè)施。功能：住宿、會(huì)議，為游客及商務(wù)人士提供一個(gè)快捷、衛(wèi)生、舒適的住宿環(huán)境。酒店標(biāo)準(zhǔn)：四星級(jí) 運(yùn)營(yíng)模式：持有自營(yíng)商業(yè)鋪面，面積10671廣場(chǎng)一至二層，其中一層商業(yè)鋪面8623，二、三層商業(yè)鋪面2048 功能：中、高檔旅游產(chǎn)品購(gòu)物街運(yùn)營(yíng)模式：分業(yè)態(tài)銷(xiāo)售、招商輔助銷(xiāo)售美食廣場(chǎng)a區(qū)地面一層，面積3151功能：為游客提供地方特色名優(yōu)餐飲。運(yùn)營(yíng)模式：先行招商、統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)、租售并行、產(chǎn)權(quán)式銷(xiāo)售。購(gòu)物廣場(chǎng)a區(qū)地面一層，面積3149功能：高檔旅游紀(jì)念品專(zhuān)營(yíng)區(qū)運(yùn)營(yíng)模式：先行招商、統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)、租售并行、產(chǎn)權(quán)式銷(xiāo)售。

17、休閑娛樂(lè)廣場(chǎng)a區(qū)負(fù)一層，面積2814功能：洗浴中心、恒溫游泳館、室內(nèi)網(wǎng)球等酒店配套服務(wù)設(shè)施。運(yùn)營(yíng)模式：持有自營(yíng)多功能演藝廳a區(qū)負(fù)一層，面積1200功能：民族、民俗、武當(dāng)武術(shù)、名人絕技表演運(yùn)營(yíng)模式：持有自營(yíng)室內(nèi)地下停車(chē)場(chǎng)，面積8940功能：停車(chē)服務(wù)、代客泊車(chē)、代客洗車(chē)運(yùn)營(yíng)模式：持有自營(yíng)廣場(chǎng)綜合服務(wù)區(qū)a區(qū)負(fù)一層，面積848功能：機(jī)房、廚房、職工宿舍運(yùn)營(yíng)模式：持有自營(yíng)十三、建筑結(jié)構(gòu)及建筑風(fēng)格該組團(tuán)的建筑結(jié)構(gòu)為全框架、全現(xiàn)澆，建筑風(fēng)格為仿明清式仿古建筑。在建筑表現(xiàn)形式上，力求古樸典雅；在裝飾上，要做到內(nèi)外一致。要注重回廊景觀小品，噴泉等附屬工程的建造設(shè)置。不僅要追求恢宏大氣，而且要注重細(xì)節(jié)完美，整體和

18、諧，使組團(tuán)項(xiàng)目自身就能成為一道靚麗的風(fēng)景線(xiàn)。十四、建設(shè)進(jìn)度安排本項(xiàng)目定于2008年10月20日開(kāi)工2010年4月20日完工，計(jì)劃工期18個(gè)月。十五、投資估算：經(jīng)估算，本項(xiàng)目的投資總額約為11401萬(wàn)元。其中：1.土地補(bǔ)償及出讓費(fèi)用 21畝40萬(wàn) 840萬(wàn)元 2.居民拆遷安置費(fèi)用 12戶(hù)30萬(wàn) 360萬(wàn)元3.設(shè)計(jì)費(fèi)用 160萬(wàn)元4.報(bào)建費(fèi)用 4035650元 202萬(wàn)元5.場(chǎng)平費(fèi)用 120萬(wàn)元6.鐵路涵洞施工費(fèi)用 125m12萬(wàn) 1500萬(wàn)元7.土建施工費(fèi)用 403561200元 4842萬(wàn)元8.暖通消防施工費(fèi) 40356300元 1210萬(wàn)元9.廣場(chǎng)景觀及地面建設(shè)費(fèi)用 7000400元 280

19、萬(wàn)元10.建設(shè)期間管理費(fèi)用 （59）4.5% 358萬(wàn)元11不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) （110）5% 493萬(wàn)元12.財(cái)務(wù)成本(平均一年) （111）10% 1036萬(wàn)元合計(jì)：11401萬(wàn)元十六、資金籌措經(jīng)估算，項(xiàng)目建設(shè)資金的總投資約為11401萬(wàn)元，資金來(lái)源為：1、公司自有貨幣資金為3200萬(wàn)元，公司自有其它固定資產(chǎn)抵押融資1500萬(wàn)元，兩項(xiàng)合計(jì)4700萬(wàn)元，自有資本金占投資總額的40%。2、項(xiàng)目總投資達(dá)到40%時(shí)，以項(xiàng)目做抵押，向銀行貸款6800萬(wàn)元，約占項(xiàng)目投資總額的60%十七、效益分析項(xiàng)目建設(shè)完工后，企業(yè)獲取商業(yè)回報(bào)的方式有三種：、將產(chǎn)權(quán)一次性賣(mài)斷1、本項(xiàng)目的工程概算中，已計(jì)入了地源式熱泵、暖通、消

20、防設(shè)施的工程成本，故所有出售的房產(chǎn)，均含中央空調(diào)、熱水、消防設(shè)施。2、在計(jì)入上述設(shè)施后，商業(yè)鋪面的售價(jià)按武當(dāng)金街2006年開(kāi)盤(pán)價(jià)的70%考慮。產(chǎn)權(quán)式酒店按武漢、長(zhǎng)沙等中原地區(qū)省會(huì)城市2008年售價(jià)的60%考慮，本物業(yè)的售價(jià)及銷(xiāo)售收入如下表：三豐廣場(chǎng)物業(yè)銷(xiāo)售價(jià)格及銷(xiāo)售收入?yún)R總 表四區(qū)域樓層物業(yè)名稱(chēng)面積(）每平米售價(jià)(元)總額(萬(wàn)元)a區(qū)負(fù)二地下停車(chē)場(chǎng)894015001341負(fù)一演藝廣場(chǎng)12003000360負(fù)一職工宿舍8483000254負(fù)一休閑廣場(chǎng)28143000844正一商業(yè)門(mén)面60110000601正一美食廣場(chǎng)315150001575正一購(gòu)物廣場(chǎng)314950001575b區(qū)正一商鋪5021

21、100005021一至五度假酒店958335003354正二三商業(yè)用房5824500261c區(qū)正一商鋪3001120003601正二商計(jì)194473、稅后利潤(rùn)： 銷(xiāo)售收入19447-稅費(fèi)（1944711%）-投資11401 5906萬(wàn)、統(tǒng)一招商，集中管理，返點(diǎn)提成，擇機(jī)出售。從武當(dāng)山旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展前景考慮，尤其是本項(xiàng)目所處區(qū)位的獨(dú)特性，本項(xiàng)目所屬物業(yè)，伴隨著特區(qū)旅游業(yè)的快速發(fā)展，一定有著巨大的升值空間。為求利潤(rùn)最大化，可先盤(pán)活市場(chǎng)，待物業(yè)升值到一定空間后，再擇機(jī)出售。具體的操作方式為：1、委托相關(guān)的專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)，對(duì)廣場(chǎng)的業(yè)態(tài)進(jìn)行科學(xué)劃分，合理規(guī)劃，作出科學(xué)的招商方案。2、

22、根據(jù)招商方案統(tǒng)一招商。由市場(chǎng)方和有意愿的商家進(jìn)行雙向選擇，對(duì)符合招商條件的入駐經(jīng)營(yíng)者，根據(jù)區(qū)域的不同，每平方米收取20003000元的設(shè)施及信譽(yù)保證金后，即可進(jìn)駐經(jīng)營(yíng)。3、在經(jīng)營(yíng)期間，由市場(chǎng)方統(tǒng)一辦理工商稅務(wù)事宜。集中管理、統(tǒng)一收銀。市場(chǎng)方按經(jīng)營(yíng)收入的25%提取房租、水電、人員、稅費(fèi)等綜合費(fèi)用，入市經(jīng)營(yíng)者不再支付除自身經(jīng)營(yíng)所需以外的任何開(kāi)支。4、采用此種方式的好處在于：對(duì)商戶(hù)而言，在經(jīng)營(yíng)投資風(fēng)險(xiǎn)上，幾乎是零風(fēng)險(xiǎn)投入，無(wú)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)，則無(wú)經(jīng)營(yíng)費(fèi)用，在經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)上，利潤(rùn)率較高。如按45%的經(jīng)營(yíng)毛利率計(jì)算，其利潤(rùn)率可達(dá)20%；在市場(chǎng)準(zhǔn)入上，門(mén)檻較低。如以30平方米的商業(yè)面積為經(jīng)營(yíng)單位，含押金在內(nèi)，其一次性

23、經(jīng)營(yíng)投入不會(huì)高于10萬(wàn)元。對(duì)公司而言，通過(guò)收取經(jīng)營(yíng)押金的方式，可一次性收回6000萬(wàn)至7000萬(wàn)元左右的前期投入資金，緩解公司在項(xiàng)目資金成本上的壓力。5、如果按項(xiàng)目建成投入使用后的2010年的游客總量為70萬(wàn)人，市場(chǎng)各功能區(qū)域的營(yíng)業(yè)收入預(yù)測(cè)如下：三豐廣場(chǎng)各功能區(qū)域年度營(yíng)業(yè)收入預(yù)測(cè) 表五消費(fèi)場(chǎng)所營(yíng)業(yè)面積()日接待能力日接待量人均消費(fèi)(元)年?duì)I業(yè)額(萬(wàn)元)平米產(chǎn)出(元)美食廣場(chǎng)31512500人1200人4017525560度假酒店9583380人300物商業(yè)區(qū)138203000人1350人250123208914演藝廳1200400人200人604383650休閑廣場(chǎng)2

24、814300人140人804091453地下停車(chē)場(chǎng)8940300輛180輛2013114616692按上表計(jì)算，三豐廣場(chǎng)各功能區(qū)域年度營(yíng)業(yè)收入總額為16692萬(wàn)；如按25%提取各項(xiàng)綜合費(fèi)用，所提費(fèi)用額約為4173萬(wàn)元。在上述費(fèi)用中：1、水、電、人員等營(yíng)業(yè)成本費(fèi)用，按營(yíng)業(yè)收入總額的8%計(jì)算為1335萬(wàn)元。2、開(kāi)發(fā)投入尚未回收的資金約6000萬(wàn)元，資金成本按10%的年息計(jì)算約為600萬(wàn)元。3、達(dá)到能進(jìn)行經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的室內(nèi)二次裝修及配置相關(guān)設(shè)施費(fèi)用約需重新投入2000萬(wàn)元，該筆投入按5年攤銷(xiāo)，年平均攤銷(xiāo)額約為400萬(wàn)元。4、房屋固定資產(chǎn)折舊，折舊期按25年計(jì)算，固定資產(chǎn)總額按投資總額計(jì)算，年折舊提成費(fèi)用

25、約為460萬(wàn)元。5、營(yíng)業(yè)稅按5%計(jì)算，約543萬(wàn)元。減除上述各項(xiàng)支出后，本項(xiàng)目的年綜合收益約為643萬(wàn)元。、采用完全租賃的方式本項(xiàng)目完工后，除停車(chē)場(chǎng)外，實(shí)際商業(yè)使用面積約有30000。如采用按租賃面積收取一定數(shù)額的押金后，按月收取租金的方式經(jīng)營(yíng)，其相關(guān)情況如下：三豐廣場(chǎng)各功能區(qū)域租賃收入預(yù)測(cè)表 表六物業(yè)名稱(chēng)面積月租金(元/)年租金總額(萬(wàn)元)押金標(biāo)準(zhǔn)(元/)押金總額(萬(wàn)元)一樓街鋪86237072425002155二三樓商鋪204835861200246購(gòu)物廣場(chǎng)3149501891500472美食廣場(chǎng)3157501891500472綜合演藝廣場(chǎng)120030431500180度假酒店958335

26、402800766休閑廣場(chǎng)2814301011500422合 計(jì)4035617344713按此操作：1、房屋押金連同預(yù)收的半年房租，可收回約5500萬(wàn)元的前期建設(shè)投入。2、將停車(chē)場(chǎng)、中央空調(diào)、物業(yè)管理的收益一并考慮，整個(gè)市場(chǎng)物業(yè)租賃及物業(yè)管理收入約為1900萬(wàn)元。3、扣減6000萬(wàn)元未收回的資金成本600萬(wàn)元、固定資產(chǎn)折舊460萬(wàn)元、稅收270萬(wàn)元、管理費(fèi)用200萬(wàn)元，約有370萬(wàn)元盈余。、收益方式的比較1、采用一次性賣(mài)斷的方式。簡(jiǎn)單明了，可以在短期內(nèi)收回全部投資并獲利，但將物業(yè)巨大的升值空間讓與了他人。2、采用集中經(jīng)營(yíng)、返點(diǎn)提成的方式。在市場(chǎng)的培育、發(fā)展過(guò)程中，必須要有一支過(guò)硬的管理團(tuán)隊(duì)，否

27、則，極易將市場(chǎng)做垮，具有一定的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，但獲利最豐。3、采用收取押金、租賃經(jīng)營(yíng)的方式。在未來(lái)的兩三年內(nèi)，不僅效益較低，且易使市場(chǎng)陷入無(wú)序狀態(tài)，影響市場(chǎng)的健康發(fā)展。比較之下，采用集中經(jīng)營(yíng)、返點(diǎn)提成的方式最為有利。原因是在物業(yè)待售期內(nèi)企業(yè)有較高收益，同時(shí)又為物業(yè)留下了等待升值的時(shí)間及營(yíng)造升值氛圍的空間，當(dāng)為首選。十八、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析該組團(tuán)項(xiàng)目建設(shè)完成后，商用面積近30000。如果全部賣(mài)斷產(chǎn)權(quán)，在保證了開(kāi)發(fā)商預(yù)期利潤(rùn)的前提下，置業(yè)者的物業(yè)購(gòu)買(mǎi)費(fèi)用約達(dá)2億元。加上經(jīng)營(yíng)所必須的約0.5億元的后期投入，項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)總資本額約2.5億元。如按10%的凈回報(bào)計(jì)算，每年投資置業(yè)者的凈收入要達(dá)到2500萬(wàn)元。要完成這一

28、指標(biāo)，市場(chǎng)要滿(mǎn)足如下兩個(gè)條件：1、年綜合經(jīng)營(yíng)收入要達(dá)到1.2億元。2、經(jīng)營(yíng)環(huán)節(jié)的毛利率要達(dá)到45%。從數(shù)據(jù)上看，滿(mǎn)足可以完成預(yù)期回報(bào)的條件存在一定的組織難度。如操做不當(dāng)，有可能造成有場(chǎng)無(wú)市或有市不繼的局面，存在著一定的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。十九、風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避為了有效的避免出現(xiàn)項(xiàng)目建成后的有場(chǎng)無(wú)市或有市不繼，凋零敗落,在項(xiàng)目啟動(dòng)時(shí)，就應(yīng)組織專(zhuān)班，精心規(guī)劃、科學(xué)組織，采用各種措施，開(kāi)拓市場(chǎng)、培育市場(chǎng)，從而切實(shí)有效的盤(pán)活市場(chǎng)，具體措施是：1、建立嚴(yán)格的質(zhì)量保障及信譽(yù)保障體系。嚴(yán)控產(chǎn)品價(jià)格定價(jià)關(guān)，明碼標(biāo)價(jià)，言無(wú)二價(jià)。營(yíng)造一個(gè)買(mǎi)得放心、用得放心、童叟無(wú)欺的購(gòu)物消費(fèi)場(chǎng)所。從制度上，徹底消除游客普遍存在的“景區(qū)購(gòu)物被人宰”

29、的心理?yè)?dān)憂(yōu)，擴(kuò)大營(yíng)業(yè)額。2、所有商品必須同時(shí)兼?zhèn)涿?、?yōu)、特的三重屬性。經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，掌握第一貨源，減少流通環(huán)節(jié)，一則降低經(jīng)營(yíng)成本，二則確保商品貨真價(jià)實(shí)。3、為避免無(wú)序競(jìng)爭(zhēng)，嚴(yán)格限制業(yè)態(tài)，實(shí)行商品經(jīng)營(yíng)特許制。每種商品，只允許一戶(hù)經(jīng)營(yíng)，做到在市場(chǎng)內(nèi)的獨(dú)有性。4、要牢記在旅游商品及旅游服務(wù)中，只有“民族的，才是世界的”這一道理，廣辟貨源。將各地、各民族，凡具有鮮明地域風(fēng)情、民族風(fēng)情的商品盡可能的組織入市經(jīng)營(yíng)。保證商品各個(gè)層面的多元化，滿(mǎn)足游客不同層面。不同愛(ài)好的不同需求，在刺激消費(fèi)的過(guò)程中，做到“東方不亮西方亮”。5、采用市場(chǎng)機(jī)制。做好同各大旅行社的協(xié)調(diào)配合，將三豐廣場(chǎng)做為團(tuán)隊(duì)旅游的首到地。6、成立旅行社。利用三豐廣場(chǎng)做平臺(tái)，利用規(guī)模優(yōu)勢(shì)、價(jià)格優(yōu)勢(shì)、服務(wù)優(yōu)勢(shì)，做好地接服務(wù)。7、在武漢設(shè)立營(yíng)銷(xiāo)機(jī)構(gòu)。聯(lián)系并組織黨政機(jī)關(guān)、公司企業(yè)、各大專(zhuān)院校的會(huì)議旅游，主題旅游、商務(wù)接待，廣辟客源，切實(shí)做到淡季不淡。8、建立一支專(zhuān)業(yè)的團(tuán)隊(duì)。組織并實(shí)施道家養(yǎng)生功講座、道家養(yǎng)生功及民俗、民藝表演，道家養(yǎng)生功傳授、道教文化主題論壇，強(qiáng)化、突出三豐廣場(chǎng)的道教文化特點(diǎn)?？傊?，通過(guò)上述舉措，組織、吸引游客進(jìn)入廣場(chǎng)，并刺激其多環(huán)節(jié)、多層面的產(chǎn)生消費(fèi)行為，從根本上歸避經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。二十、項(xiàng)目銷(xiāo)售的財(cái)務(wù)分析按一次性將產(chǎn)權(quán)賣(mài)斷的方式計(jì)算，本