房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營課程論文-淺談舊城改造房地產(chǎn)項(xiàng)目的良性經(jīng)營

1、河 南 牧 業(yè) 經(jīng) 濟(jì) 學(xué) 院課 程 論 文題目淺談舊城改造房地產(chǎn)項(xiàng)目的良性經(jīng)營學(xué)號12320401043班 級2012級房地產(chǎn)經(jīng)營01專 業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)營與估價(jià)系 別工程管理系作者姓名王 強(qiáng)完成時(shí)間2013年12月30摘要 本文從舊城改造與房地產(chǎn)開發(fā)的關(guān)系，揭示了我國城市舊城改造面臨的問題和矛盾，通過分析現(xiàn)階段我國城市舊城改造的本質(zhì)內(nèi)涵，提出符合城市實(shí)際的可持續(xù)發(fā)展舊城改造之路。城市化進(jìn)程越來越快，為了展現(xiàn)城市發(fā)展，體現(xiàn)經(jīng)濟(jì)狀況，摩天大樓拔地而起；不同時(shí)代的建筑物，遺址，名人故居等在推土機(jī)的轟鳴聲中灰飛煙滅，城市的歷史掩埋在廢墟之中。針對這些問題，分析思考什么是舊，什么是改，什么是造，使得城市建

2、設(shè)為舊城改造服務(wù)，讓改造完成后的“現(xiàn)代氣息”適應(yīng)城市建設(shè)。關(guān)鍵詞：舊城改造 房地產(chǎn)發(fā)展 城市規(guī)劃 可持續(xù)發(fā)展淺談舊城改造房地長項(xiàng)目的良性經(jīng)營當(dāng)今的中國正處在高速發(fā)展的時(shí)期,城市建設(shè)的規(guī)模更是與日俱增。城市建設(shè)的可持續(xù)發(fā)展越來越受到全社會(huì)的關(guān)注。隨著我國城市化進(jìn)程的加快,在城市發(fā)展建設(shè)中舊城改造是一個(gè)十分復(fù)雜的問題，既有共同性的矛盾又有各個(gè)城市的特點(diǎn)。舊城區(qū)既是城市歷史文脈的根，也是傳統(tǒng)與現(xiàn)代功能共存和矛盾焦點(diǎn)所在。對于城市發(fā)展來說，中國城市化進(jìn)程快速推進(jìn)，而城市化過程中也帶來了不少問題，其中土地資源缺乏，后續(xù)發(fā)展受限成為城市發(fā)展的重大問題之一。大城市龐大的人口規(guī)模拉低了城市的人均可用土地資源，

3、可開發(fā)土地資源不足的問題也日益加劇。2010年，上海、北京中心城區(qū)商品住宅供應(yīng)占地面積分別為全市的5.7%、15.8%，供地郊區(qū)化的趨勢已非常明顯。因此加快推進(jìn)舊城改造，釋放更多土地到市場，成為政府關(guān)注的重點(diǎn)，也有助于推動(dòng)城市的轉(zhuǎn)型、升級，從而實(shí)現(xiàn)持續(xù)發(fā)展。一、舊城改造的含義（一）舊城改造的基本內(nèi)涵 隨著經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，鄭州市舊城區(qū)原有的城市格局、經(jīng)濟(jì)模式和生活方式已明顯暴露出與現(xiàn)代社會(huì)的不適應(yīng)，例如舊城區(qū)功能過度集中、房屋破舊、居住擁擠、交通阻塞、環(huán)境污染、市政和公共設(shè)施落后等問題。舊城改造，就是舊城區(qū)的再開發(fā)，是指對舊城區(qū)中已不適應(yīng)經(jīng)濟(jì)、社會(huì)發(fā)展需要的物質(zhì)環(huán)境部分進(jìn)行改造，使其整體功能得到

4、進(jìn)一步改善和提高。當(dāng)前我國正處在工業(yè)化、城鎮(zhèn)化的快速發(fā)展時(shí)期，建設(shè)用地粗放利用、閑置浪費(fèi)現(xiàn)象較為普遍，為了集約用地，國家加強(qiáng)了土地的宏觀調(diào)控。以城市舊居住區(qū)的大規(guī)模拆遷改造為主的舊城（村）改造，有利于城市基礎(chǔ)設(shè)施的配套建設(shè)，對于改善城市居住條件，緩解城市住宅、用地、環(huán)境、交通等問題，以及改變城市面貌等，在城市化建設(shè)過程中起到了明顯的促進(jìn)作用。2、 推動(dòng)舊城改造房地產(chǎn)項(xiàng)目的原因舊城區(qū)改造的優(yōu)勢來自于優(yōu)越的區(qū)位條件，舊城改造的對象往往是城市中心區(qū)商業(yè)環(huán)境比較成熟，文化積累比較豐富的地段，其開發(fā) 后的房地產(chǎn)憑借區(qū)位的條件給投資者帶來豐厚的利潤，這正是舊城改造吸引開發(fā)商的原因。（1） 舊城改造的現(xiàn)狀分

5、析 據(jù)介紹，鄭州市“三環(huán)”內(nèi)國有土地上建設(shè)年代久遠(yuǎn)、基礎(chǔ)設(shè)施不全、影響城市功能、存在安全隱患及因公共利益需要拆遷的房屋都屬于舊城改造范圍。舊城改造是對城市功能的更新再造和城市精神的復(fù)興延續(xù)，它使城市的宏觀經(jīng)濟(jì)、社會(huì)環(huán)境、外部形象和人民生活走向良性循環(huán)，讓市民群眾真正享受到城市發(fā)展帶來的美好果實(shí)。推進(jìn)舊城改造是改善居民生活環(huán)境、提高人民生活質(zhì)量的現(xiàn)實(shí)需要。隨著我國城市經(jīng)濟(jì)社會(huì)的快速發(fā)展，人民群眾生活水平的提高，人們對改善城市生態(tài)環(huán)境、提高生活環(huán)境質(zhì)量的要求也日趨強(qiáng)烈。因此，鄭州市舊城改造的房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)模也越來越大，地位也越來越重要。（1）舊城改造主要涉及區(qū)域，舊城改造按照輕重緩急，分為重點(diǎn)改造區(qū)

6、域、支持改造區(qū)域和允許改造區(qū)域。其中重點(diǎn)改造區(qū)域包括：市重點(diǎn)工程、城市景觀道路建設(shè)涉及的周邊區(qū)域，嚴(yán)重影響城市布局、城市形象必須進(jìn)行改造的不協(xié)調(diào)區(qū)域。支持改造區(qū)域主要指：城市主次干道兩側(cè)，大、中型企業(yè)生活區(qū)域，拆遷房屋建筑面積在萬平方米以上的成片區(qū)域。允許改造區(qū)域是指：居民居住條件需要改善，城市配套功能需要提升，應(yīng)當(dāng)成片開發(fā)的區(qū)域。（2）舊城改造分三種情況，舊城改造主要采取市場化運(yùn)作。一般來說，成片改造開發(fā)建設(shè)用地采取招標(biāo)、拍賣、掛牌方式出讓；但對那些拆遷建筑密度大，沒有開發(fā)商“接招”的項(xiàng)目，可與其他拆遷區(qū)域大的改造項(xiàng)目一并實(shí)施。但那些面積特別小的地塊，則由政府來改造，對群眾異地安置，原地建造

7、游園等公共設(shè)施。（3）舊城改造要建周轉(zhuǎn)房，鄭州市將引導(dǎo)開發(fā)商在改造中建設(shè)部分小戶型簡裝修住宅，作為過渡性廉租住房和周轉(zhuǎn)住房出租給轄區(qū)政府，由區(qū)政府統(tǒng)一管理。租用期內(nèi)的房屋維修費(fèi)用和物業(yè)管理費(fèi)用由區(qū)政府統(tǒng)籌解決。開發(fā)商承接舊城改造項(xiàng)目，將享受政策優(yōu)惠，除國家和省明文規(guī)定不得減、免之外的行政事業(yè)性收費(fèi)予以免收，市政府規(guī)定權(quán)限范圍內(nèi)的經(jīng)營服務(wù)性收費(fèi)減半征收。（二）舊城改造引發(fā)的問題淺析（1）對舊城改造的復(fù)雜性缺乏認(rèn)識“將問題簡單化,部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不顧具體情況一律采用推倒重建的單一的開發(fā)方式,造成財(cái)力和物力的浪費(fèi),破壞了原有城市的空間結(jié)構(gòu)和原有社會(huì)網(wǎng)絡(luò)”。 對“舊區(qū)”的認(rèn)識就是過去留下的“爛攤子”

8、，是城市的“包袱”和“臟、亂、差”的代表，舊城改造就是放開手腳清除這些“毒瘤”。加上強(qiáng)大的商業(yè)利益的推動(dòng)，相對應(yīng)地，過去在舊城改造中在具體工作中采取了不分良莠，一律大面積拆遷，整平土地重新建設(shè)的做法。這樣的做法見效明顯、工作簡單，但往往直接瓦解了城市原來的社會(huì)結(jié)構(gòu)、文化脈絡(luò)、地方風(fēng)情，而且市場化運(yùn)作對高回報(bào)率的追求，屢屢突破城市規(guī)劃對建設(shè)的控制各種要求，導(dǎo)致城市歷史格局、肌理的破壞和傳統(tǒng)風(fēng)貌的喪失。 （2） 以獲取利潤為主要目標(biāo),追求單一的經(jīng)濟(jì)效益,開發(fā)商在進(jìn)行舊城改造項(xiàng)目建設(shè)時(shí)，片面追求經(jīng)濟(jì)效益，過度提高容積率,增大建筑密度,減少建筑間距,造成過密開發(fā)和土地濫用,導(dǎo)致環(huán)境持續(xù)惡化。以二七區(qū)為

9、例，2007年上半年批準(zhǔn)的用地面積為7萬平方米左右，比去年同期減少近4/5；批準(zhǔn)的建筑工程面積為85萬平方米，比去年同期增加了80%多。批準(zhǔn)用地面積在減少，而建筑工程面積在大幅增加。這一減一增之間，將使單位用地面積內(nèi)的建筑量增大，建筑容積率提高，與之相配套的公園綠地等公共設(shè)施問題將更難解決。 （3） 只看到局部的眼前的經(jīng)濟(jì)利益,不注重傳統(tǒng)文化建筑的保護(hù)。在城市歷史文化和景觀保護(hù)區(qū)內(nèi)拆除或改建需要保護(hù)的歷史建筑,嚴(yán)重破壞城市的傳統(tǒng)風(fēng)貌和特色。 目前鄭州市舊城改造是以開發(fā)公司為主的方式運(yùn)行，而且基本采用新區(qū)開發(fā)模式，大拆大改，推倒重來。如化商城舊城改造項(xiàng)目過程中部分建筑被野蠻拆除。 （4） 僅僅局

10、限于開發(fā)有利可圖的項(xiàng)目和黃金地段，房地產(chǎn)開發(fā)商大都注重有利可圖的黃金地段項(xiàng)目，一些較難產(chǎn)生可觀經(jīng)濟(jì)效益的基礎(chǔ)設(shè)施和急需更新的經(jīng)濟(jì)效益差的地段卻無人問津,城市整體環(huán)境難以得到改善。隨著城市土地和商品房價(jià)格的上升，舊城改造的成本也越來越高，在改善城市形象推動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的同時(shí)，目前重慶市舊城改造出現(xiàn)了兩種明顯的趨勢。一部分開發(fā)商為了加快開發(fā)進(jìn)度，一般選擇拆遷難度相對較低的城鄉(xiāng)結(jié)合部地塊進(jìn)行開發(fā)，以此來降低開發(fā)的難度，形成了攤大餅似的房地產(chǎn)開發(fā)模式；這種發(fā)展模式土地價(jià)格相對便宜，商品房的升值空間很大。另一部分開發(fā)商則尋找地段較好的地塊進(jìn)行舊城改造開發(fā)，以追求更大的收益。3、 針對舊城改造建設(shè)的對策

11、舊城改造與房地產(chǎn)開發(fā)相互促進(jìn)，舊城改造為房地產(chǎn)開發(fā)提供土地，房地產(chǎn)開發(fā)為舊城改造提供資金和動(dòng)力。以舊城改造促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)，以房地產(chǎn)開發(fā)加快舊城改造，堅(jiān)持舊城改造與房地產(chǎn)開發(fā)相結(jié)合的舉措，既有效地改善了群眾居住條件，又實(shí)現(xiàn)了擴(kuò)大內(nèi)需，刺激消費(fèi)，帶動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長的目的,可以通過以下幾個(gè)方面施行：（一）遵循規(guī)律，科學(xué)建設(shè)與可持續(xù)發(fā)展 舊城改造要遵循城市發(fā)展的內(nèi)在規(guī)律，走有機(jī)更新可持續(xù)發(fā)展道路。有機(jī)更新即采用適當(dāng)?shù)囊?guī)模，依據(jù)改造的內(nèi)容與要求，妥善處理目前與將來的關(guān)系，并在舊城改造要過程中，遵循統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一征地、統(tǒng)一設(shè)計(jì)、統(tǒng)一配套、統(tǒng)一管理的“五統(tǒng)一”原則，有計(jì)劃、有步驟地進(jìn)行舊城改造建

12、設(shè)。（二）綜合開發(fā)，有效增值促進(jìn)收益 舊城改造要走房地產(chǎn)綜合開發(fā)之路。黃金地段盡量多建商業(yè)、服務(wù)、辦公、娛樂等經(jīng)營性房屋，以增大再開發(fā)的價(jià)值，收回資金，用于貼補(bǔ)經(jīng)濟(jì)效益差地段的舊城改造 。 （三）加強(qiáng)宏觀調(diào)控，使其有序發(fā)展 政府要制訂與舊城改造有關(guān)的地方性法規(guī)和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)來管理和約束舊城改造行為，減少開發(fā)活動(dòng)中的盲目性和投機(jī)性； 要制訂適當(dāng)?shù)莫?jiǎng)懲措施，充分調(diào)動(dòng)各方面的積極性，尤其對部分已改造的周邊地區(qū)，由于有先前的開發(fā)商遺留下來的難題，政府要給予政策傾斜;政府要加大對舊城區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施的投資，改造舊城區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施環(huán)境。（4） 合理規(guī)劃引導(dǎo)，建設(shè)和諧城市 城市規(guī)劃部門要花大力氣對舊城改造問題進(jìn)行全面深

13、入細(xì)致的研究，制定系統(tǒng)的改造規(guī)劃，協(xié)調(diào)解決空間布局、 用地調(diào)整、交通、綠化、景觀、市政、文物保護(hù)等問題。 編制舊城改造規(guī)劃要引入城市經(jīng)營的觀念， 按經(jīng)濟(jì)規(guī)律辦事。對每項(xiàng)舊城改造項(xiàng)目，都要從土地評估、土地分級著手，對土地增值、土地市場進(jìn)行測算，進(jìn)行詳細(xì)的成本效益分析，使舊城改造規(guī)劃建立在可實(shí)現(xiàn)的基礎(chǔ)上。 （5） 倡導(dǎo)公眾參與，為城市發(fā)展獻(xiàn)策由于舊城改造是城市建設(shè)中最復(fù)雜、涉及面最廣的一項(xiàng)社會(huì)工程直接涉及公眾的切身利益，因此舊城改造要積極引入公眾參與機(jī)制，走“民主化”的舊城改造之路。 政府要改變過去在舊城改造中“家長”的角色，充分理解公眾在舊城改造中的主體性地位， 認(rèn)真聽取群眾意見，協(xié)調(diào)各方利益；

14、加強(qiáng)開發(fā)商的社會(huì)責(zé)任感，推動(dòng)公眾參與，在商業(yè)利潤和公眾利益之間謀求合理平衡。（6） 加強(qiáng)管理和執(zhí)法，規(guī)范項(xiàng)目建設(shè)所謂“三分規(guī)劃， 七分管理”，舊城改造更是如此。依法編制的舊城改造規(guī)劃一經(jīng)批準(zhǔn)就具有法律效力，要嚴(yán)格遵守。一旦發(fā)現(xiàn)有違反規(guī)劃的行為，行政主管部門就要堅(jiān)決予以查處，決不能姑息。4、 影響舊城改造項(xiàng)目發(fā)展的因素 舊城改造房地產(chǎn)項(xiàng)目投資，猶如一般房地產(chǎn)項(xiàng)目一樣，開發(fā)投資過程實(shí)質(zhì)是一種預(yù)測未來需求而進(jìn)行產(chǎn)品生產(chǎn)的過程，目前隨著金融風(fēng)暴在全球的蔓延，中國的房地產(chǎn)企業(yè)將普遍遭遇資金困難甚至資金鏈斷裂的情況，要想實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目投入與產(chǎn)出的良性循環(huán)，達(dá)到預(yù)期目標(biāo)，實(shí)現(xiàn)較好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益，應(yīng)始終堅(jiān)持科

15、學(xué)發(fā)展觀，運(yùn)用戰(zhàn)略的眼光，量力而行，加強(qiáng)項(xiàng)目重點(diǎn)和難點(diǎn)的管理，采取適當(dāng)?shù)膶Σ?、方法，正確地對待、處理過程風(fēng)險(xiǎn)，以達(dá)到項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)防范的目的，提高舊城改造收益的可靠性，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)在目前經(jīng)濟(jì)危機(jī)“寒流”中的生存與發(fā)展。（一）拆遷安置問題關(guān)乎民生舊城改造房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，原由企業(yè)獨(dú)資開發(fā)，由于拆遷困難，拆遷安置是取得項(xiàng)目建設(shè)用地的重點(diǎn)和難點(diǎn)，應(yīng)堅(jiān)持科學(xué)發(fā)展觀做好項(xiàng)目拆遷安置。 采取一切可能辦法，保證舊城改 造建設(shè)用地具備三通一平的施工條件。建議舊城拆遷安置，學(xué)習(xí)北京、上海、寧波等舊城拆遷改造先進(jìn)辦法，“權(quán)為民所用，情為民所系，利為民所謀”，努力為當(dāng)?shù)嘏f城拆遷戶謀取最大福利，做好媒體等輿論導(dǎo)向，保證舊城

16、拆遷安置順利進(jìn)行，個(gè)別釘子戶，以耐心做工作為主，最大誠意，無奈下在法律允許的范圍內(nèi)果斷采取必要的強(qiáng)制手段，“兩手抓，兩手都要硬”，從大局出發(fā)，換位思考，采取一切可能辦法措施，在政策允許條件下，選取最合適的、最優(yōu)化可能方案，最簡單的最優(yōu)化的辦法解決問題。 （二）城市規(guī)劃風(fēng)險(xiǎn)，如何創(chuàng)新發(fā)展 舊城改造項(xiàng)目的開發(fā)周期少則二、三年，多則五、六年，甚至更長，如果沒有超前的眼光和預(yù)見能力，就會(huì)造成投入較大而產(chǎn)出較小，給企業(yè)帶來巨大的損失。在項(xiàng)目規(guī)劃上，站在整個(gè)市場的角度去規(guī)劃自己的發(fā)展道路，發(fā)展方向，未來的市場情況。不是盲目追求眼前利益，在可能的條件下未雨綢繆，好好規(guī)劃、審視一下項(xiàng)目的現(xiàn)在和未來定位，努力提

17、高人居環(huán)境，將城市的市政設(shè)施進(jìn)行配套和銜接與補(bǔ)充，針對該項(xiàng)目所在地的地理位置、自然環(huán)境，從功能區(qū)位、地理區(qū)位等考慮，大膽構(gòu)思創(chuàng)新，向市政府提取合理化建議，將沿母親河岸邊建筑物高度申請?jiān)龈咴鋈?，該增容建議獲得區(qū)、市政府審批，建設(shè)完成后，將大幅度提升同安城市品位，項(xiàng)目規(guī)劃上，努力保留歷史文物如宮、廟、亭子、牌坊，提高同安古城文化底蘊(yùn)，將項(xiàng)目建設(shè)主動(dòng)融入海西建設(shè)中大廈門發(fā)展戰(zhàn)略。（3） 政策支持問題，如何讓推動(dòng)項(xiàng)目發(fā)展舊城改造是政府為民辦實(shí)事、形象工程的重點(diǎn)和難點(diǎn)。政府的政策對房地產(chǎn)業(yè)的影響是全局性的、不同的產(chǎn)業(yè)政策、土地管理政策、住房政策、金融政策、稅收政策、城市規(guī)劃、環(huán)保政策影響房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的

18、各個(gè)層面。而在市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境還未完善的條件下，政策風(fēng)險(xiǎn)對房地產(chǎn)市場的影響尤為突出。鄭州市近期政策是舊城拆遷改造專戶資金嚴(yán)格監(jiān)管，成片拆遷成片開發(fā)完成后方可預(yù)售，中小房企從事舊城改造房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)難度很大，資金和人才實(shí)力嚴(yán)重不足，經(jīng)濟(jì)危機(jī)當(dāng)前更是雪上加霜。整個(gè)項(xiàng)目實(shí)施成片拆遷成片開發(fā)資金總投入巨大。我們抓住經(jīng)濟(jì)危機(jī)當(dāng)前政府扶持房地產(chǎn)開發(fā)的有利時(shí)機(jī)，向 區(qū)、市政府建議扶持中大型舊城改造房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，經(jīng)過努力，終于獲得區(qū)、市政府分期開發(fā)的扶持政策5、 加快舊城改造，推動(dòng)城市發(fā)展的建議（一）堅(jiān)持舊城改造與房地產(chǎn)開發(fā)相結(jié)合確定實(shí)施舊城改造與房地產(chǎn)開發(fā)相結(jié)合思路，主要基于以下三個(gè)因素：一是資金因素。完成舊

19、城舊村改造任務(wù)，搞好基礎(chǔ)設(shè)施配套，投資巨大。這樣大的投入，只能適應(yīng)市場經(jīng)濟(jì)需求，實(shí)行土地置換，以地生財(cái)，以地聚財(cái)，走綜合開發(fā)、滾動(dòng)發(fā)展的路子。二是需求因素。搞好舊城改造拆遷安置，需要大批安置房源。此外，住房潛在需求和實(shí)際需求也都很大。這樣大的拆遷安置需求和住房需求，只有加大開發(fā)步伐，才有可能加以解決。三是實(shí)力因素。房地產(chǎn)開發(fā)實(shí)力明顯增強(qiáng)。開發(fā)內(nèi)容已由簡單的住宅建設(shè)發(fā)展到融住宅、非住宅、道路、重要基礎(chǔ)設(shè)施為一體的綜合開發(fā)。實(shí)踐證明，堅(jiān)持舊城改造與房地產(chǎn)開發(fā)相結(jié)合，是符合中小城市的實(shí)際的，既找到了實(shí)現(xiàn)城市面貌大變樣的切入點(diǎn)和突破口，又實(shí)現(xiàn)舊城改造與房地產(chǎn)開發(fā)互相促進(jìn)、共同發(fā)展的目的。（二）統(tǒng)一規(guī)劃

20、、統(tǒng)一管理，提高房地產(chǎn)綜合開發(fā)水平（1）是堅(jiān)持統(tǒng)一規(guī)劃，對核準(zhǔn)認(rèn)定的待改造區(qū)片，規(guī)劃部門本著優(yōu)化用地結(jié)構(gòu)和較好地體現(xiàn)“三個(gè)效益”的原則，逐一提前編制出詳細(xì)規(guī)劃，為引進(jìn)外資和招商開發(fā)單位創(chuàng)造條件。（2）是對舊城改造項(xiàng)目和房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)行統(tǒng)一管理。建立嚴(yán)格的市場約束機(jī)制，把好土地供應(yīng)源頭，防止出現(xiàn)土地非法交易、違法占地現(xiàn)象，保證國有資產(chǎn)不流失。（3）是實(shí)行集中收費(fèi)制度，規(guī)范減免辦法。舊城區(qū)改造項(xiàng)目需要減免有關(guān)費(fèi)用的，要統(tǒng)一論證，提出意見，批準(zhǔn)后執(zhí)行。凡屬于土地出讓金和城市配套費(fèi)等應(yīng)收費(fèi)用，房地產(chǎn)開發(fā)商必須無條件繳納，確有困難的，可分期繳納或記錄在案，作為政府的股份或投入。（三）采取優(yōu)惠政策，促進(jìn)

21、舊城改造與房地產(chǎn)開發(fā)順利推進(jìn)（1）是政策扶持，按貨幣安置和實(shí)物安置相結(jié)合的原則對原有拆遷安置法規(guī)進(jìn)行了修政，使各類舊城改造項(xiàng)目分別享受一定的優(yōu)惠政策，保證開發(fā)商有利可圖。（2）是資金傾斜，資金問題是制約舊城區(qū)改造的瓶頸和關(guān)鍵。解決資金問題。（四）保護(hù)與開發(fā)并舉，保護(hù)舊城區(qū)原有的歷史文化特色首先需要全面認(rèn)識舊城的特點(diǎn)和要求，按照分類分區(qū)的原則，對所在舊域區(qū)及地段實(shí)行開發(fā)定位；其次調(diào)整土地利用與布局和完善功能，解決舊城區(qū)人口密度、建筑密度過大的問題，改善環(huán)境，增強(qiáng)活力，不能盲目提高建筑的高度和密度；接著要改善交通和市政設(shè)施條件，提高環(huán)境質(zhì)量；最后要重視舊城區(qū)的傳統(tǒng)風(fēng)貌和特色，控制舊城區(qū)的建筑高度、

22、體量、色彩和風(fēng)格。6、 舊城改造房地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)展的意義（1） 舊城改造成為城市發(fā)展的主流 就城市發(fā)展模式而言，包括城市的更新和城市的擴(kuò)張兩種方式。在城市發(fā)展的初期，城市化進(jìn)程呈現(xiàn)出以擴(kuò)張為主的形態(tài)，這時(shí)的圈地運(yùn)動(dòng)可以使城市規(guī)模急劇增長，而擴(kuò)張的成本也是相對較低的。但發(fā)展到一定階段后，受土地資源狀況，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)等多重元素制約，城市的擴(kuò)張是有限的，并且過度的擴(kuò)張會(huì)限制城市建設(shè)的良好發(fā)展。而舊城改造會(huì)作為一種新的城市建設(shè)方式，逐漸占居主導(dǎo)地位。縱觀鄭州市近年來的城市擴(kuò)張，其負(fù)面效應(yīng)已初步顯現(xiàn)：單中心的城市發(fā)展結(jié)構(gòu)造成中心區(qū)交通負(fù)荷過大;“攤大餅”式的城市發(fā)展方式，使城市發(fā)展缺乏重心，不利于次級城市中心建

23、設(shè):耕地資源的保護(hù)和城市擴(kuò)張的矛盾更加突出與此同時(shí)，鄭州市區(qū)內(nèi)上存在不少城中村，嚴(yán)重影響了城市的形象。因此政府在城市建設(shè)過程中，既要控制城市規(guī)模，又要實(shí)現(xiàn)經(jīng)營城市的戰(zhàn)略思想，舊城改造無疑成為了二者的切入點(diǎn)。這既是改善居民居住條件的民心工程，也是改善城市面貌，提升城市形象的重要手段，更是盤活城市土地資產(chǎn)，實(shí)現(xiàn)城市經(jīng)營戰(zhàn)略的重要手段。所以舊城改造是通過改善投資環(huán)境來擴(kuò)大城市經(jīng)濟(jì)總量，是城市經(jīng)濟(jì)增長的必然要求，也代表了未來城市發(fā)展的方向?。?） 舊城改造與房地產(chǎn)開發(fā)相互促進(jìn) 舊城改造為房地產(chǎn)開發(fā)提供土地，房地產(chǎn)開發(fā)為舊城改造提供資金和動(dòng)力。舊城改造將盤活城市土地特別是存量土地，并通過拍賣，掛牌等方式

24、流入土地市場，對土地供應(yīng)數(shù)量和結(jié)構(gòu)產(chǎn)生重大影響。根據(jù)近兩年的開發(fā)量測算，鄭州市一年的房地產(chǎn)開發(fā)需要土地接近400公頃，而舊城改造將拆遷456公頃土地，使得土地供應(yīng)量顯著增加；而且新增土地多位于市中心的舊城區(qū)，將改變以往城郊土地多，市區(qū)土地較少的土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)。房地產(chǎn)業(yè)的介入，不僅可以為舊城改造籌集資金、實(shí)現(xiàn)城市資產(chǎn)的良性循環(huán)，而且房地產(chǎn)開發(fā)可以超越原有區(qū)位、功能的束縛，調(diào)整、塑造該區(qū)域的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。這一點(diǎn)對于建設(shè)中原經(jīng)濟(jì)區(qū)，推動(dòng)中原地區(qū)崛起的貢獻(xiàn)將遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于房地產(chǎn)銷售本身所帶來的一次性效應(yīng)。2013年上半年，鄭重市政府共向市場推出地塊十幾宗，總用地面積約達(dá)35公頃，成交額約達(dá)19億元，實(shí)現(xiàn)了城市存量

25、土地的變現(xiàn)增值。（3） 舊城改造可以與房地產(chǎn)開發(fā)實(shí)現(xiàn)雙贏舊城區(qū)由于道路狹窄，交通條件較差，市政管線布置雜亂，容量小，人口密度大，建筑多，環(huán)境條件差，這些都可能給房地產(chǎn)開發(fā)帶來諸多困難，并最終轉(zhuǎn)化為房地產(chǎn)開發(fā)商的成本。政府作為城市的管理、經(jīng)營者，需要從降低市場運(yùn)作難度出發(fā)，合理運(yùn)用“規(guī)劃”這一調(diào)控手段，高標(biāo)準(zhǔn)的進(jìn)行區(qū)域改造規(guī)劃，適當(dāng)降低房地產(chǎn)開發(fā)商在市政配套方面的負(fù)擔(dān)，只有房地產(chǎn)開發(fā)能夠在舊城改造中成功運(yùn)作，才能為舊城改造提供持續(xù)發(fā)展的動(dòng)力。 房地產(chǎn)開發(fā)商可以充分利用舊城區(qū)位優(yōu)勢，充分發(fā)掘舊城的歷史文化，商業(yè)等傳統(tǒng)資源，在市場細(xì)分的基礎(chǔ)上，發(fā)現(xiàn)土地和舊城改造項(xiàng)目的潛在價(jià)值打造有特色的舊城開發(fā)項(xiàng)目

26、，避免了破壞性開發(fā)和“搭車”是開發(fā)的誤區(qū)?。?） 推動(dòng)城市整體規(guī)劃發(fā)展 以改變舊城區(qū)面貌，提高經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展承載能力和市民生活質(zhì)量，建設(shè)現(xiàn)代化區(qū)域性中心城市為目標(biāo)，堅(jiān)持高起點(diǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)，高標(biāo)準(zhǔn)改造建設(shè)，全方位加強(qiáng)管理，將舊城區(qū)改造建設(shè)成特色鮮明、功能齊全、環(huán)境優(yōu)美、設(shè)施先進(jìn)、質(zhì)量優(yōu)良的現(xiàn)代化街區(qū)。規(guī)劃設(shè)計(jì)堅(jiān)持高起點(diǎn)，一步到位，保證舊城改造的完整性和統(tǒng)一性，保證功能和景觀的先進(jìn)性，確保30年不落后。促進(jìn)商業(yè)、服務(wù)業(yè)繁榮，提高經(jīng)濟(jì)效益的原則。調(diào)整用地功能，完善商業(yè)、服務(wù)業(yè)設(shè)施和其它基礎(chǔ)設(shè)施，發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，增加就業(yè)機(jī)會(huì)，繁榮城市經(jīng)濟(jì)。堅(jiān)持新舊統(tǒng)籌、和諧發(fā)展的理念。在舊城改造工程大規(guī)模展開之前，鄭州政府前

27、瞻性地提出了城市建設(shè)“一個(gè)中心、三個(gè)板塊”的戰(zhàn)略構(gòu)想，并制定了“適時(shí)改造、完善配套、做精舊城、增加亮點(diǎn)”的舊城改造原則和“拉大框架、豐富內(nèi)涵、做美新城、營造特色”的新區(qū)建設(shè)思路，堅(jiān)持舊城改造與新區(qū)開發(fā)統(tǒng)籌考慮，相互結(jié)合，同步推進(jìn)，大力實(shí)施硬化、綠化、亮化、美化、規(guī)范化“五化”戰(zhàn)略，開創(chuàng)了老城和新區(qū)齊頭并進(jìn)、相互促進(jìn)、和諧發(fā)展的新局面，成功避免了“建新棄舊”城建現(xiàn)象的發(fā)生。 七、總論舊城改造房地產(chǎn)項(xiàng)目的良性經(jīng)營 舊城改造是對城市功能的更新再造和城市精神的復(fù)興延續(xù)，它使城市的宏觀經(jīng)濟(jì)、社會(huì)環(huán)境、外部形象和人民生活走向良性循環(huán)，讓市民群眾真正享受到城市發(fā)展帶來的美好果實(shí)。推進(jìn)舊城改造是改善居民生活環(huán)

28、境、提高人民生活質(zhì)量的現(xiàn)實(shí)需要。隨著我國城市經(jīng)濟(jì)社會(huì)的快速發(fā)展，人民群眾生活水平的提高，人們對改善城市生態(tài)環(huán)境、提高生活環(huán)境質(zhì)量的要求也日趨強(qiáng)烈。舊城改造的房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)模將會(huì)越來越大，地位也將會(huì)越來越重要。參考文獻(xiàn)1張 華. 舊城改造拆遷工程問題及對策j價(jià)值工程,2012,34:46-47.2張 飛. 科學(xué)發(fā)展觀與舊城改造j南京社會(huì)科學(xué),2004,s1:143-146.3貝 貝. 舊城改造模式研究d.重慶大學(xué),2009.4楊 征. 舊城改造房屋拆遷問題研究及對策d.重慶大學(xué),2008.5謝 浩. 舊城改造的問題及對策j中國住宅設(shè)施,2011,08:43-4649.6尹 吉. 關(guān)于舊城改造中大拆

29、大建問題的思考j.江蘇建筑,2007,05:65-677董曉倩. 中國城市化進(jìn)程中舊城改造的問題及對策研究d.青島大學(xué),2009.原文已完。下文為附加文檔，如不需要，下載后可以編輯刪除，謝謝！施工組織設(shè)計(jì)本施工組織設(shè)計(jì)是本著“一流的質(zhì)量、一流的工期、科學(xué)管理”來進(jìn)行編制的。編制時(shí)，我公司技術(shù)發(fā)展部、質(zhì)檢科以及項(xiàng)目部經(jīng)過精心研究、合理組織、充分利用先進(jìn)工藝，特制定本施工組織設(shè)計(jì)。一、 工程概況：西夏建材城生活區(qū)27#、30#住宅樓位于銀川市新市區(qū)，橡膠廠對面。本工程由寧夏燕寶房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)，銀川市規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)院設(shè)計(jì)。本工程耐火等級二級，屋面防水等級三級，地震防烈度為8度，設(shè)計(jì)使用年限50

30、年。本工程建筑面積:27#樓3824.75m2;30#樓3824.75 m2。室內(nèi)地坪0.00以絕對標(biāo)高1110.5 m為準(zhǔn)，總長27#樓47.28m；30#樓47.28 m。總寬27#樓14.26m；30#樓14.26 m。設(shè)計(jì)室外地坪至檐口高度18.6 00m，呈長方形布置，東西向，三個(gè)單元。本工程設(shè)計(jì)屋面為坡屋面防水采用防水涂料。外墻水泥砂漿抹面，外刷淺灰色墻漆。內(nèi)墻面除衛(wèi)生間200300瓷磚，高到頂外，其余均水泥砂槳罩面，刮二遍膩?zhàn)?；樓梯間內(nèi)墻采用50厚膠粉聚苯顆粒保溫。地面除衛(wèi)生間200200防滑地磚，樓梯間50厚細(xì)石砼1：1水泥砂漿壓光外，其余均采用50厚豆石砼毛地面。樓梯間單元門

31、采用樓宇對講門，臥室門、衛(wèi)生間門采用木門，進(jìn)戶門采用保溫防盜門。本工程窗均采用塑鋼單框雙玻窗，開啟窗均加紗扇。本工程設(shè)計(jì)為節(jié)能型住宅，外墻均貼保溫板。本工程設(shè)計(jì)為磚混結(jié)構(gòu)，共六層?；A(chǔ)采用c30鋼筋砼條形基礎(chǔ)，上砌mu30毛石基礎(chǔ)，砂漿采用m10水泥砂漿。一、二、三、四層墻體采用m10混合砂漿砌筑mu15多孔磚；五層以上采用m7.5混合砂漿砌筑mu15多孔磚。本工程結(jié)構(gòu)中使用主要材料：鋼材：i級鋼，ii級鋼；砼：基礎(chǔ)墊層c10，基礎(chǔ)底板、地圈梁、基礎(chǔ)構(gòu)造柱均采用c30，其余均c20。本工程設(shè)計(jì)給水管采用ppr塑料管，熱熔連接；排水管采用upvc硬聚氯乙烯管，粘接；給水管道安裝除立管及安裝ic卡

32、水表的管段明設(shè)計(jì)外，其余均暗設(shè)。本工程設(shè)計(jì)采暖為鋼制高頻焊翅片管散熱器。本工程設(shè)計(jì)照明電源采用bv2.5銅芯線，插座電源等采用bv4銅芯線；除客廳為吸頂燈外，其余均采用座燈。二、 施工部署及進(jìn)度計(jì)劃1、工期安排本工程合同計(jì)劃開工日期：2004年8月21日，竣工日期：2005年7月10日，合同工期315天。計(jì)劃2004年9月15日前完成基礎(chǔ)工程，2004年12月30日完成主體結(jié)構(gòu)工程，2005年6月20日完成裝修工種，安裝工程穿插進(jìn)行，于2005年7月1日前完成。具體進(jìn)度計(jì)劃詳見附圖1（施工進(jìn)度計(jì)劃）。2、施工順序基礎(chǔ)工程工程定位線（驗(yàn)線）挖坑釬探（驗(yàn)坑）砂礫墊層的施工基礎(chǔ)砼墊層刷環(huán)保瀝青 基礎(chǔ)

33、放線（預(yù)檢）砼條形基礎(chǔ)刷環(huán)保瀝青 毛石基礎(chǔ)的砌筑構(gòu)造柱砼地圈梁地溝回填工。結(jié)構(gòu)工程結(jié)構(gòu)定位放線（預(yù)檢）構(gòu)造柱鋼筋綁扎、定位（隱檢）磚墻砌筑（50cm線找平、預(yù)檢）柱梁、頂板支模（預(yù)檢）梁板鋼筋綁扎（隱檢、開盤申請）砼澆筑下一層結(jié)構(gòu)定位放線重復(fù)上述施工工序直至頂。內(nèi)裝修工程門窗框安裝室內(nèi)墻面抹灰樓地面門窗安裝、油漆五金安裝、內(nèi)部清理通水通電、竣工。外裝修工程外裝修工程遵循先上后下原則，屋面工程（包括煙道、透氣孔、壓頂、找平層）結(jié)束后，進(jìn)行大面積裝飾，塑鋼門窗在裝修中逐步插入。三、 施工準(zhǔn)備1、 現(xiàn)場道路本工程北靠北京西路，南臨規(guī)劃道路，交通較為方便。場內(nèi)道路采用級配砂石鋪墊，壓路機(jī)壓。2、 機(jī)械

34、準(zhǔn)備設(shè)2臺攪拌機(jī)，2臺水泵?，F(xiàn)場設(shè)鋼筋切斷機(jī)1臺，調(diào)直機(jī)1臺，電焊機(jī)2臺，1臺對焊機(jī)?，F(xiàn)場設(shè)木工鋸，木工刨各1臺?；靥钇陂g設(shè)打夯機(jī)2臺?，F(xiàn)場設(shè)塔吊2臺。3、施工用電施工用電已由建設(shè)單位引入現(xiàn)場；根據(jù)工程特點(diǎn)，設(shè)總配電箱1個(gè)，塔吊、攪抖站、攪拌機(jī)、切斷機(jī)、調(diào)直機(jī)、對焊機(jī)、木工棚、樓層用電、生活區(qū)各配置配電箱1個(gè)；電源均采用三相五線制；各分支均采用鋼管埋地；各種機(jī)械均設(shè)置接零、接地保護(hù)。具體配電箱位置詳見總施工平面圖。3、 施工用水施工用水采用深井水自來水，并砌筑一蓄水池進(jìn)行蓄水。樓層用水采用鋼管焊接給水管，每層留一出水口；給水管不置蓄水池內(nèi)，由潛水泵進(jìn)行送水。4、 生活用水生活用水采用自來水。5

35、、 勞動(dòng)力安排結(jié)構(gòu)期間：瓦工40人；鋼筋工15人；木工15人；放線工2人；材料1人；機(jī)工4人；電工2人；水暖工2人；架子工8人；電焊工2人；壯工20人。裝修期間抹灰工60人；木工4人；油工8人；電工6人；水暖工10人。四、主要施工方法1、施工測量放線施工測量基本要求a、西夏建材城生活區(qū)17#、30#住宅樓定位依據(jù)：西夏建材城生活區(qū)工程總體規(guī)劃圖，北京路、規(guī)劃道路永久性定位b、根據(jù)工程特點(diǎn)及建筑工程施工測量規(guī)程dbi012195，4、3、2條，此工程設(shè)置精度等級為二級，測角中誤差12，邊長相對誤差1/15000。c、根據(jù)施工組織設(shè)計(jì)中進(jìn)度控制測量工作進(jìn)度，明確對工程服務(wù)，對工程進(jìn)度負(fù)責(zé)的工作目的

36、。工程定位a、根據(jù)工程特點(diǎn)，平面布置和定位原則，設(shè)置一橫一縱兩條主控線即27#樓：（a）軸線和（1）軸線；30#樓：（a）軸線和（1）軸線。根據(jù)主軸線設(shè)置兩條次軸線即27#樓：（h）軸線和（27）軸線；30#樓：（h）軸線和（27）軸線。 b、主、次控軸線定位時(shí)均布置引樁，引樁采用木樁，后砌一水泥砂漿磚墩；并將軸線標(biāo)注在四周永久性建筑物或構(gòu)造物上，施測完成后報(bào)建設(shè)單位、監(jiān)理單位確認(rèn)后另以妥善保護(hù)。c、控軸線沿結(jié)構(gòu)逐層彈在墻上，用以控制樓層定位。d、水準(zhǔn)點(diǎn)：建設(shè)單位給定準(zhǔn)點(diǎn)，建筑物0.00相當(dāng)于絕對標(biāo)高1110.500m。基礎(chǔ)測量a、在開挖前，基坑根據(jù)平面布置，軸線控制樁為基準(zhǔn)定出基坑長、寬度，

37、作為拉小線的依據(jù)；根據(jù)結(jié)構(gòu)要求，條基外側(cè)1100mm為砂礫墊層邊，考慮放坡，撒上白灰線，進(jìn)行開挖。b、在墊層上進(jìn)行基礎(chǔ)定位放線前，以建筑物平面控制線為準(zhǔn)，校測建筑物軸線控制樁無誤后，再用經(jīng)緯儀以正倒鏡挑直法直接投測各軸線。c、標(biāo)高由水準(zhǔn)點(diǎn)引測至坑底。結(jié)構(gòu)施工測量a、首層放線驗(yàn)收后，主控軸一引至外墻立面上，作為以上務(wù)層主軸線豎身高以測的基準(zhǔn)。b、施工層放線時(shí)，應(yīng)在結(jié)構(gòu)平面上校投測軸線，閉合后再測設(shè)細(xì)部尺寸和邊線。c、標(biāo)高豎向傳遞設(shè)置3個(gè)標(biāo)高點(diǎn)，以其平均點(diǎn)引測水平線折平時(shí)，盡量將水準(zhǔn)儀安置在測點(diǎn)范圍內(nèi)中心位置，進(jìn)行測設(shè)。2、基坑開挖本工種設(shè)計(jì)地基換工，夯填砂礫墊層1100mm；根據(jù)此特點(diǎn)，采用機(jī)械

38、大開挖，留200mm厚進(jìn)行挖工、鏟平。開挖時(shí)，根據(jù)現(xiàn)場實(shí)際土質(zhì)，按規(guī)范要求1:0.33放坡，反鏟挖掘機(jī)挖土。開挖出的土，根據(jù)現(xiàn)場實(shí)際情況，盡量留足需用的好土，多余土方挖出，避免二次搬運(yùn)。人工開挖時(shí)，由技術(shù)員抄平好水平控制小木樁，用方鏟鏟平。挖掘機(jī)挖土應(yīng)該從上而下施工，禁止采用挖空底腳的操作方法。機(jī)械挖土,先發(fā)出信號，挖土的時(shí)候，挖掘機(jī)操作范圍內(nèi)，不許進(jìn)行其他工作，裝土的時(shí)候，任何人都不能停留在裝土車上。3、砌筑工程材料磚：mu15多孔磚，毛石基礎(chǔ)采用mu30毛石。砂漿：0.00以下采用m10水泥砂漿，一、二、三、四層采用m10混合砂漿，五層以上采用m7.5混合砂漿。砌筑要求a、開工前由工長對所

39、管轄班組下發(fā)技術(shù)交底。b、砌筑前應(yīng)提前澆水濕潤磚塊，水率保持在1015。c、砌筑采用滿鋪滿擠“三一砌筑法“，要求灰漿飽滿，灰縫812mm。d、外墻轉(zhuǎn)角處應(yīng)同時(shí)砌筑，內(nèi)外墻交接處必須留斜槎，槎子長度不小于墻體高度的2/3，槎子必須平直、通順。e、隔墻與墻不同時(shí)砌筑又不留成斜槎時(shí)可于墻中引出陽槎或在墻的灰縫中預(yù)埋拉結(jié)筋，每道不少于2根。f、接槎時(shí)必須將表面清理干凈，澆水濕潤，填實(shí)砂漿，保持灰縫平直。g、磚墻按圖紙要求每50mm設(shè)置26鋼筋與構(gòu)造柱拉結(jié)，具體要求見結(jié)構(gòu)總說明。h、施工時(shí)需留置臨時(shí)洞口，其側(cè)邊離交接處的墻面不少于500mm，頂部設(shè)邊梁。4、鋼筋工程凡進(jìn)場鋼筋須具備材質(zhì)證明，原材料須取樣

40、試驗(yàn)，經(jīng)復(fù)試合格后方可使用。鋼筋綁扎前應(yīng)仔細(xì)對照圖紙進(jìn)行翻樣，根據(jù)翻樣配料，施工前由工長對所管轄班組下發(fā)技術(shù)交底，準(zhǔn)備施工工具，做好施工的準(zhǔn)備工作。板中受力鋼筋搭接，i級鋼30d，ii級鋼40d，搭接位置：上部鋼筋在跨中1/3范圍內(nèi)，下部鋼筋在支座1/3范圍內(nèi)。鋼筋保護(hù)層：基礎(chǔ)40mm，柱、梁30mm，板20mm。保護(hù)層采用50mm50mm的水泥砂漿塊。板上部鋼筋用馬凳按梅花狀支起。所有鋼筋綁扎，須填寫隱檢記錄，質(zhì)評資料及目檢記錄，驗(yàn)收合格后方可進(jìn)行下道工序。5、砼工程水泥進(jìn)場后須做復(fù)試，經(jīng)復(fù)試合格后由試驗(yàn)室下達(dá)配合比。施工中嚴(yán)格掌握各種材料的用量，并在攪拌機(jī)前進(jìn)行標(biāo)識，注明每立方米、每盤用量

41、。同時(shí)攪拌時(shí)，須車車進(jìn)磅，做好記錄。 澆筑前，對模板內(nèi)雜物及油污、泥土清理干凈。投料順序：石子水泥砂子。本工程均采用插入式振搗器，一次澆筑厚度不宜超過振搗器作用部分長度的1.25倍，搗實(shí)砼的移動(dòng)間距不宜大于振搗器作用半徑的1.5倍。砼澆筑后1晝夜?jié)菜B(yǎng)護(hù)，養(yǎng)護(hù)期不少于7d，砼強(qiáng)度未達(dá)到1.2mpa之前不得上人作業(yè)。6、模板工程本工程模板采用鋼木混合模板。模板支搭的標(biāo)高、截面尺寸、平整度、垂直度應(yīng)達(dá)到質(zhì)量驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，以滿足其鋼度，穩(wěn)定性要求。模板支撐應(yīng)牢固可靠，安裝進(jìn)程中須有防傾覆的臨時(shí)固定措施。本工程選用851脫模劑，每拆除一次模板經(jīng)清理后涂刷脫模劑，再重新組裝，以保證砼的外觀質(zhì)量。6、 架子工

42、程本工程采用雙排架子防護(hù)，外設(shè)立桿距墻2m，里皮距墻50cm，立桿間距1.5m，順?biāo)g距1.2m，間距不大于1m。 架子底部夯實(shí)，墊木板，綁掃地桿。為加強(qiáng)架子的穩(wěn)定性，每七根立桿間設(shè)十字蓋，斜桿與地面夾角60o。為防止腳平架外傾，與結(jié)構(gòu)采用鋼性拉接，拉接點(diǎn)間距附和“垂四平六“的原則。外防護(hù)架用閉目式安全網(wǎng)進(jìn)行封閉，兩平網(wǎng)塔接和網(wǎng)下口必須綁孔緊密。結(jié)構(gòu)架子高出作業(yè)層1m，每步架子滿鋪腳手板，要求嚴(yán)密牢固并嚴(yán)禁探頭板。7、 裝飾工程裝飾工程施工前，要組織質(zhì)監(jiān)部門、建設(shè)、設(shè)計(jì)、施工單位四方參加的主體結(jié)構(gòu)工程核驗(yàn)收，對已完全體分部工程進(jìn)行全面檢查、發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理，清除隱患，并做好裝飾前材料、機(jī)具及技

43、術(shù)準(zhǔn)備工作。1、根據(jù)預(yù)算所需材料數(shù)量，提出材料進(jìn)場日期，在不影響施工用料的原則下，盡量減少施工用地，按照供料計(jì)劃分期分批組織材料進(jìn)場。2、將墻面找方垂直線，清理基層，然后沖筋，按照圖紙要求，分層找平垂直，陰陽角度方正，然后拉線作灰餅。底子灰應(yīng)粘結(jié)牢固，并用刮杠刮平，木抹子抹平。3、罩面應(yīng)均勻一致，并應(yīng)在終凝前刮平壓光，上三遍灰抹子。4、油漆、涂料施工：油漆工程施工時(shí)，施工環(huán)境應(yīng)清潔干凈，待抹灰、樓地面工程全部完工后方可施工，油漆涂刷前被涂物的表面必須干燥、清潔，刷漆時(shí)要多刷多理不流墜，達(dá)到薄厚均勻，色調(diào)一致，表面光亮。墻面涂料基層要求現(xiàn)整，對縫隙微小孔洞，要用膩?zhàn)诱移?，并用砂紙磨平。為了使顏?/p>

44、一致，應(yīng)使用同一配合比的涂料，使用時(shí)涂料攪勻，方可涂刷，接槎外留在陰陽角外必須保證涂層均勻一致表面不顯刷紋。8、 樓地面工程樓地面工程只作50厚豆石砼墊層。做墊層必須先沖筋后做墊層，其平整度要控制在4mm以內(nèi)，加強(qiáng)養(yǎng)護(hù)45天后，才能進(jìn)行上層施工。10、層面工程1、屋面保溫層及找平層必須符合設(shè)計(jì)要求，防水采用防水卷材。2、做水泥砂漿找平層表面應(yīng)平整壓光，屋面與女兒墻交接處抹成r150mm圓角。3、本工程屋面材料防水，專業(yè)性強(qiáng)，為保證質(zhì)量，我們請專業(yè)人員作防水層。4、原材料在使用前經(jīng)化驗(yàn)合格后才能使用，不合格材料嚴(yán)禁使用。11、水、暖、電安裝工程管道安裝應(yīng)選用合格的產(chǎn)品，并按設(shè)計(jì)放線，坡度值及坡向

45、應(yīng)符合圖紙和規(guī)范要求。水、暖安裝前做單項(xiàng)試壓，完畢后做通、閉水后試驗(yàn)和打壓試驗(yàn)，衛(wèi)生間閉水試驗(yàn)不少于24小時(shí)。電預(yù)埋管路宜沿最近線路敷設(shè)，應(yīng)盡量減少彎曲，用線管的彎曲絲接套絲，折扁裂縫焊接，管口應(yīng)套絲用堵頭堵塞。油漆防腐等均符合圖紙各施工規(guī)范及質(zhì)量評定標(biāo)準(zhǔn)。 燈具、插座、開關(guān)等器具安裝，其標(biāo)高位置應(yīng)符合設(shè)計(jì)要求，表面應(yīng)平直潔凈方正。燈具、插座、開關(guān)等器具必須選用合格產(chǎn)品，不合格產(chǎn)品嚴(yán)禁使用。做好各種絕緣接地電阻的測試和系統(tǒng)調(diào)整記錄，檢查配線的組序一定要符合設(shè)計(jì)要求。五、預(yù)防質(zhì)量通病之措施本工程按優(yōu)質(zhì)工程進(jìn)行管理與控制，其優(yōu)質(zhì)工程的目標(biāo)體系與創(chuàng)優(yōu)質(zhì)工程的保證措施在本工程施工組織設(shè)計(jì)中做了詳述。本

46、措施不再述。創(chuàng)優(yōu)質(zhì)工程除對各分部、分項(xiàng)、工序工程施工中，精心操作，一絲不茍、高標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)要求作業(yè)外，關(guān)鍵是防止質(zhì)量通病。為此，提出防止通病的作業(yè)措施如下：1、磚墻砌體組砌方法：、組砌方法：一順一丁組砌，由于這種方法有較多的丁磚，加強(qiáng)了在墻體厚度方向的連結(jié)，砌體的抗壓強(qiáng)度要高一些。、重視磚砌體水平灰縫的厚度不均與砂漿飽滿度：、水平灰縫不勻：規(guī)范規(guī)定磚砌體水平灰縫厚度與豎向灰縫寬度一般為10mm，但不應(yīng)小于8mm，也不應(yīng)小于12mm。砂漿的作用：一是鋪平磚的砌筑表面，二是將塊體磚粘接成一個(gè)整體。規(guī)范中之所以有厚度和寬度要求，是由于灰縫過薄，使砌體產(chǎn)生不均勻受力，影響砌體隨載能力。如果灰縫過厚，由于砂漿

47、抗壓強(qiáng)度低于壓的抗壓可度。在荷載作用下，會(huì)增大砂漿的橫向變形，降低砌體的強(qiáng)度。試驗(yàn)研究表明，當(dāng)水平灰縫為12mm時(shí)，磚砌體的抗壓強(qiáng)度極限，僅為10mm厚時(shí)的7075，所以要保證水平灰縫厚度在812mm之間。怎樣確保水平灰縫的厚度呢？a、皮數(shù)桿上，一定將縫厚度標(biāo)明、標(biāo)準(zhǔn)。b、砌磚時(shí)，一定要按皮數(shù)桿的分層掛線，將小線接緊，跟線鋪灰，跟線砌筑。c、砌漿所用之中砂，一定要過篩，將大于5mm的砂子篩掉。d、要選磚，將過厚的磚剔掉。e、均勻鋪灰，務(wù)使鋪灰之厚度均勻一致。堅(jiān)持“一塊磚、一鏟灰、一揉擠“的“三一“砌磚法“。砂漿必須滿鋪，確保砂漿飽滿度。規(guī)范規(guī)定：多孔磚砌體，水平灰縫的砂漿飽滿度不得低于80，這

48、是因?yàn)?，灰縫的飽滿度，對砌體的強(qiáng)度影響很大。比如：根據(jù)試驗(yàn)研究，當(dāng)水平灰縫滿足80以上，豎縫飽滿度滿足60以上時(shí)，砌體強(qiáng)度較不飽滿時(shí)，要提高23倍，怎樣保證灰縫飽滿度呢？a、支持使用所述的“三一“砌磚法，即“一塊磚、一鏟灰、一揉擠“。b、水平縫用鋪漿法（鋪漿長度50cm）砌筑，豎縫用擠漿法砌筑，豎縫還要畏助以加漿法，以使豎向飽滿，絕不可用水沖灌漿法。c、砂漿使用時(shí)，如有淅水，須作二次拌合后再用。絕不可加水二次拌合。拌好的砂漿，須于3小時(shí)之內(nèi)使用完畢。d、不可以干磚砌筑。淋磚時(shí)，一般以15含水率為宜。（約磚塊四周浸水15mm左右）。注意砌磚時(shí)的拉結(jié)筋的留置方法：磚砌體的拉結(jié)筋留置方法，按設(shè)計(jì)要求

49、招待。如設(shè)計(jì)沒有具體規(guī)定時(shí)，按規(guī)范執(zhí)行。規(guī)范規(guī)定“拉結(jié)筋的數(shù)量每12cm厚墻放1根6鋼筋，沿墻高每50cm留一組。埋入長度從墻的留槎處算起，每邊均100cm，末端應(yīng)有彎鉤”見圖。規(guī)范還規(guī)定：“構(gòu)造柱與墻連拉處，宜砌成馬牙槎，并沿墻高每50cm設(shè)26拉結(jié)鋼筋，每邊伸入墻內(nèi)100cm。2、預(yù)防樓梯砼踏步掉角：樓梯踏步澆筑砼后，往往因達(dá)不到砼強(qiáng)度要求，就因施工需要提前使用，既便有了足夠強(qiáng)度，使用不慎，都會(huì)掉楞掉角。而且有了掉角，修補(bǔ)十分困難，且不定期牢固。為此宜采用兩種方式予以防治：踏步楞角上，在澆筑砼時(shí)增設(shè)防護(hù)鋼筋。踏步拆模時(shí)，立即以砂袋將踏步覆蓋。（水泥袋或用針織袋裝砂）既有利于砼養(yǎng)護(hù)，又可保護(hù)

50、踏步楞角。3、樓梯弊端的預(yù)防：防止踏步不等高：踏步不等高，既不美觀，又影響使用。踏步不等高現(xiàn)象，一般發(fā)生在最上或最下一步踏步中。產(chǎn)生的原則，一是建筑標(biāo)高與結(jié)構(gòu)標(biāo)高不吻合。二是將結(jié)構(gòu)標(biāo)高誤為建筑標(biāo)高。三是施工粗心，支模有誤。為此，澆筑樓梯之間：仔細(xì)核查樓梯結(jié)構(gòu)圖與建筑圖中的標(biāo)高是否吻合。經(jīng)查核與細(xì)致計(jì)算無誤后，再制作安裝模板。澆筑砼中，往往由于操作與模板細(xì)微變形，也會(huì)使踏步有稍話誤差。這一個(gè)誤差，要在水泥砂漿罩面時(shí)予以調(diào)整。為使罩面有標(biāo)準(zhǔn)。在罩面之前，根據(jù)平臺標(biāo)高在樓梯側(cè)面墻上彈出一道踏步踏級的標(biāo)準(zhǔn)斜線。罩面抹灰時(shí)，便踏步的外陽角恰恰落在這一條斜線上。這樣做，罩面完成后，踏步的級高級寬就一致了。

51、如果，施工出現(xiàn)踏步尺寸有較大誤差，一定要先行剔鑿，并用細(xì)石砼或高強(qiáng)度水泥砂漿調(diào)整生，再做罩面。4、堵好腳手眼：堵腳手眼做得好壞，直接影響裝修質(zhì)量。一是影響墻面抹灰之脫落、開裂也空鼓；二是灑水可沿已開裂的腳手眼進(jìn)入室內(nèi)。因此，堵腳手眼的工作萬不可忽視、大意：將腳手眼孔內(nèi)的砂漿、灰塵鑿掉，清除潔凈，灑水濕透眼內(nèi)孔壁。將磚浸水濕透。腳手眼內(nèi)外同時(shí)堵砌，絕不準(zhǔn)用干磚堵塞。用“一磚、一鏟灰、一擠塞“三一砌磚法堵塞，絕不準(zhǔn)用碎塊碴堵塞。砂漿必須飽滿（最后的一塊磚堵完后，用竹片或扁平鋼筋將砂漿塞實(shí)，刮平，灰縫要均勻、實(shí)心實(shí)意，不準(zhǔn)不刮漿干塞磚塊）。5、散水砼變形縫的做法：砼散水的變形縫，常規(guī)做法是鑲嵌木條，

52、砼澆筑有足夠強(qiáng)度后將此木條取出，再灌以瀝青砂漿。其缺點(diǎn)是l散水板塊相鄰高差平整不易保證，木嵌條不可取凈，取木條將板塊楞角碰壞，不灌瀝青砂漿而灌熱瀝青等。好的做法是：、事先按變形的長短、高度（板塊砼厚）的制作厚為20mm的瀝青砂漿板條；砼板塊澆筑前，第一塊板的斷縫處支設(shè)模塊，砼有足夠強(qiáng)度（1.2mpa）后，拆除側(cè)模板，將預(yù)制瀝青砂漿板條貼粘在砼板塊側(cè)縫表面，接著澆筑第二塊板塊砼。集資或跳澆散水板塊。（靠墻身處不支模板，直接將瀝青砂漿板條粘貼）。當(dāng)板塊砼都有了足夠強(qiáng)度后，再用加熱后的鐵鉻子，將縫處瀝青砂漿板條予以慰湯，使其縫隙深淺一致，交角平順。6、衛(wèi)生間地面漏水的預(yù)防：現(xiàn)澆砼樓板：沿房間四周墻上

53、翻150mm。找平層：施工前，清理面層須潔凈，并濕潤砼樓板表面，之后刷一層tg膠素水泥漿。找坡層用細(xì)石砼，并找出排隊(duì)水坡度，坡向地漏，要平整光潔。上刷冷底油一道。防水層：用一布四涂。但沿四周墻上150mm，遇向口時(shí)，伸向口外300mm。粘結(jié)層：用1：20水泥砂漿厚20mm，沿墻四周上翻150mm并粉光。注意排水坡度與坡向或做c20細(xì)石砼。7、管道根部的滲漏預(yù)防：、澆筑鋼筋砼樓板，用時(shí)準(zhǔn)確地將位置、尺寸預(yù)留樓板管道孔?；蚵裨O(shè)預(yù)留套管。、如為預(yù)留孔洞時(shí)，要預(yù)留萬不可事后鑿孔或擴(kuò)孔。如為預(yù)留套管進(jìn)，位置一定要準(zhǔn)確。套管要焊上止水鋼環(huán)。、預(yù)留孔洞的模盒或套管一棕要與樓板的模板固定防止錯(cuò)位。澆筑砼時(shí)派專

54、人看護(hù)，以利及時(shí)修正。、地面的做法按設(shè)計(jì)要求進(jìn)行或建議甲方按上述“地面漏水防預(yù)“中所提做法處理，但防水層必須沿套管或給排水管上翻150mm并與管子貼粘牢固。、如為預(yù)留孔洞，等管道安裝就位并校正固定后，對預(yù)留洞要用與樓板同標(biāo)號的砂漿（或1：21：2.5的水泥砂漿等）填實(shí)、搗固，使其與砼結(jié)合密實(shí)，決不許以碎磚、碎石、雜物隨意堵塞。、做地面時(shí)，切切注意地面排水坡度與坡向。8、門窗固定用木磚的改進(jìn)：木門傳統(tǒng)的固定方法是：用釘子將木門框固定在預(yù)先埋設(shè)在磚內(nèi)的木磚上。每邊固定點(diǎn)不少于2處，間距1.2m。這種傳統(tǒng)做法的弊端是：木磚容易松動(dòng)，木磚漏留，木磚大小倒放等，致使門窗的安裝質(zhì)量受到影響。改進(jìn)方法是以用

55、c20砼制成120mm及240mm的預(yù)制塊，內(nèi)預(yù)埋木磚。、木磚埋入預(yù)制塊模具前，須以防腐處理。、120預(yù)制塊用于370墻及120墻中。240預(yù)制塊用于240墻中。9、塑鋼窗之固定：、塑鋼窗與墻體的固定用連接點(diǎn)的設(shè)置：距框角180mm；間距600mm。眼下存在的問題是：設(shè)置連接點(diǎn)不足，甚或漏設(shè)，這不僅影響門窗板動(dòng)不穩(wěn)，更有甚者會(huì)影響日后擦窗人的生命安全。為此，日后一定要按圖示之要求設(shè)置固定杠用連接點(diǎn)。、連接點(diǎn)的釘固方法：墻體砌筑時(shí)，將c20砼預(yù)制塊，不論磚墻、砼墻、加氣塊墻、都用射釘將鐵板連接條釘在墻上，更有將普通鐵釘釘在墻上者，都是極不安全，極不妥的操作方法。、固定門窗框用的連接鐵板與釘接：、

56、連接鐵板條：其規(guī)格為：（長寬厚）140mm20mm1.5mm射釘規(guī)格為：（直徑長）3.7mm42mm或金屬脹錨螺栓：（直徑長）8mm65mm施工中，常常見到連接鐵板條規(guī)格過小（厚不到1mm），甚至有的用0.5mm的鍍鋅鐵皮剪成條狀做連接鐵板條用，用直徑4mm的螺釘固定連接鐵板條，都不是妥的，或直接用鐵釘釘更為不妥。、連接鐵板條與塑鋼之連接，用塑鋼抽芯鉚釘，其直徑5mm，不用5mm螺釘或4mm的自攻螺絲。、預(yù)防塑鋼與鐵制連接鐵板條之間的電偶腐蝕l：為了防止塑鋼和連接鐵板條之間的電偶腐蝕，采取下列措施：、采用鍍鋅鋼板制作連接鐵板條。、或?qū)⑦B接用鐵板條與塑鋼之間用塑料膜隔開。、或用密封漆將塑鋼與鐵板條之間，窗框與墻之間予以封閉以免