我國房地產(chǎn)投資決策論文

1、我國房地產(chǎn)投資決策論文1產(chǎn)投資決策過程中估價(jià)技術(shù)的運(yùn)用一是對(duì)待開發(fā)地塊進(jìn)行市場(chǎng)分析，通過建筑設(shè)計(jì)規(guī)劃制定不同的方案，得到不同的建筑技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)；二是通過對(duì)不同的建筑技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的各類物業(yè)進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查，預(yù)估未來可能的銷售價(jià)格；三是根據(jù)建筑施工成本的當(dāng)前參考價(jià)、未來價(jià)格趨勢(shì)對(duì)工程成本做出預(yù)測(cè)；四是通過房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的工程成本支付、銷售回籠等資金流出、流入計(jì)算資金缺口，參照各種不同的融資手段，計(jì)算融資缺口和利息；五是根據(jù)我國房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)和銷售環(huán)節(jié)的稅費(fèi)計(jì)算房地產(chǎn)各項(xiàng)稅和管理費(fèi)等；六是計(jì)算經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)，并對(duì)不同方案的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)進(jìn)行抉擇；七是選擇一個(gè)最好的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)，然后決定以何價(jià)格投資該房

2、地產(chǎn)項(xiàng)目。2項(xiàng)目情況及投資定位分析2.1項(xiàng)目概況sq項(xiàng)目位于杭州市城東新城天城單元，距武林廣場(chǎng)約5公里，東鄰備塘河，南面為艮山東路，西面及北面均為規(guī)劃道路。土地面積為21374平方米，容積率為2.8，計(jì)容建筑面積為59847平方米。2.2sq項(xiàng)目定位分析根據(jù)我國當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)特征以及近階段房地產(chǎn)市場(chǎng)需求特征分析，可以預(yù)見未來我國住宅主要以首次置業(yè)及首次改善型為主，去豪宅化成為一種趨勢(shì)。各房企投資要把項(xiàng)目定位為剛性購房需求者，包括首次置業(yè)及部分第二次改善型需求。sq項(xiàng)目周邊有多個(gè)可比在售樓盤，包括新中宇維薩、金色黎明及曙光之城等。通過市場(chǎng)比較法預(yù)測(cè)未來sq項(xiàng)目銷售起價(jià)為23000元/平方米。根據(jù)

3、類比項(xiàng)目，新中宇維薩年均去化500套，銷售面積5萬平方米；金色黎明年均去化1300套，年均銷售面積為13萬平方米；曙光之城年均去化1000套，銷售面積約為10萬平方米。綜合這三個(gè)類比項(xiàng)目，預(yù)計(jì)sq項(xiàng)目年均去化面積為4萬-6萬平方米。2.3sq項(xiàng)目投資測(cè)算及開發(fā)周期安排根據(jù)近年來杭州房地產(chǎn)開發(fā)的實(shí)際情況，結(jié)合我國房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)中成本的基本估算方法，將本項(xiàng)目中的各項(xiàng)成本費(fèi)用歸納為七大類：土地成本、前期費(fèi)用、建安工程成本、營銷費(fèi)用、管理費(fèi)用、資本化利息及房地產(chǎn)各項(xiàng)稅。通過投資測(cè)算，土地成本為85730萬元、工程成本為29538萬元、營銷費(fèi)用為3712萬元、管理費(fèi)為3712萬元、資本化利息及財(cái)務(wù)費(fèi)用為

4、7750萬元、房地產(chǎn)各項(xiàng)稅為11284萬元。由于項(xiàng)目體量一般，市場(chǎng)去化需要1-2年時(shí)間，因此考慮項(xiàng)目按照1期開工建設(shè)。根據(jù)項(xiàng)目“以銷定產(chǎn)”原則，綜合施工周期以及土地證獲取時(shí)間、設(shè)計(jì)時(shí)間節(jié)點(diǎn)等綜合考慮，2013年11月取得土地證，2014年1月開工建設(shè)，2014年8月預(yù)計(jì)可以具備銷售條件，2014年12月主體封頂并于2015年12月實(shí)現(xiàn)交付。3基于估價(jià)技術(shù)的sq項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)3.1項(xiàng)目銷售價(jià)格及去化速度定位根據(jù)sq項(xiàng)目地理位置，綜合選擇新中宇維薩、金色黎明以及曙光之城作為類比案例：新中宇維薩2012年9月首次開盤以來，總共推盤8萬平方米，目前共銷售3.7萬平方米，成交均價(jià)20352元/平方米，總體

5、去化率50%。年均去化5萬平方米左右。2013年，在售房源戶型面積為89平方米、138平方米、156平方米，均價(jià)在21000元/平方米。金色黎明自2012年4月開盤以來，合計(jì)推出2052套房源，1年來共銷售1773套房源，約20萬平方米，2013年價(jià)格為18000元/平方米。曙光之城自2012年3月開盤以來，合計(jì)推出1041套房源，半年來共銷售976套房源，銷售近9成房源。以高層住宅套均100平方米計(jì)算，半年銷售10萬平方米住宅，2013年銷售均價(jià)在22000元/平方米。當(dāng)前sq項(xiàng)目?jī)r(jià)格為21500元/平方米，通過估價(jià)技術(shù)中的趨勢(shì)法對(duì)sq項(xiàng)目未來價(jià)格進(jìn)行預(yù)測(cè)，預(yù)計(jì)sq項(xiàng)目2014年價(jià)格為230

6、00元/平方米，2015年價(jià)格為24000元/平方米。在去化速度上，通過比較法，可以判斷sq項(xiàng)目未來年均去化面積大概在6萬平方米，預(yù)計(jì)2014年下半年銷售約3萬平方米，2015年將剩余房源售完。3.2項(xiàng)目成本及支出計(jì)劃預(yù)測(cè)對(duì)于sq項(xiàng)目的各項(xiàng)成本，通過市場(chǎng)比較法及趨勢(shì)法，土地成本為77100萬元；工程成本為29773萬元（其中，前期工程費(fèi)1764萬元，建安成本24174萬元，基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)為3120萬元，配套設(shè)施費(fèi)165萬元，不可預(yù)見費(fèi)為649萬元）；營銷費(fèi)為3725萬元；管理費(fèi)用為3725萬元；財(cái)務(wù)費(fèi)用為6150萬元；各項(xiàng)稅為11324萬元（其中，營業(yè)稅及附加為8344萬元，土增稅為2980萬元）

7、。通過以往項(xiàng)目對(duì)比，sq項(xiàng)目的現(xiàn)金流出情況如表1所示。3.3項(xiàng)目資金平衡情況項(xiàng)目2013年二季度，需要注冊(cè)資金2億元，三季度股東借款2.05億元，其中注冊(cè)資金不產(chǎn)生資本化利息，而股東借款需要項(xiàng)目公司支付資本化利息。2014年，項(xiàng)目股東上半年需要提供4.2億元借款，下半年項(xiàng)目可以通過房地產(chǎn)開發(fā)貸或者信托等方式融資4億元，并且項(xiàng)目可以是吸納銷售收入67223萬元的回款，下半年歸還股東的6.25億元借款；2015年項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)銷售回款81774萬元，具體見表2。3.4項(xiàng)目投資評(píng)價(jià)指標(biāo)項(xiàng)目銷售總額為148996萬元，土地儲(chǔ)備為77100萬元，工程成本為29773萬元，營銷費(fèi)用為3725萬元，管理費(fèi)用為3

8、725萬元，財(cái)務(wù)費(fèi)用為6150萬元，房產(chǎn)各項(xiàng)稅為11324萬元，項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)稅前利潤為17200萬元，所得稅為4300萬元，稅后凈利潤為12900萬元，項(xiàng)目銷售凈利率為8.66%，內(nèi)部收益率為18.38%。4小結(jié)在房地產(chǎn)投資決策過程中，主要以假設(shè)開發(fā)法為投資決策前提，通過對(duì)sq項(xiàng)目未來房?jī)r(jià)的預(yù)測(cè)、銷售去化能力的判斷以及成本的估算，在項(xiàng)目資金平衡的基礎(chǔ)上，對(duì)投資各項(xiàng)指標(biāo)進(jìn)行計(jì)算，進(jìn)而得出項(xiàng)目銷售凈利率。本文以sq項(xiàng)目為例，計(jì)算出該項(xiàng)目的銷售凈利率為8.66%，內(nèi)部收益率為18.38%。作者：趙曉環(huán) 單位：天津國土資源和房屋職業(yè)學(xué)院1農(nóng)村財(cái)務(wù)管理模式存在的問題分析1.1農(nóng)村財(cái)管管理制度不健全在村集體的

9、財(cái)務(wù)收支中，收支程序存在不健全現(xiàn)象，賬目設(shè)置的不科學(xué)，不合理，全責(zé)分工不明晰，內(nèi)部控制不嚴(yán)格，很多法律程序在執(zhí)行過程中存在不到位的現(xiàn)象，很多農(nóng)村的村集體賬目存在程序錯(cuò)誤，漏洞百出。在現(xiàn)金收支過程中，管理十分混亂，資金和物資在管理過程中沒有做到分類處理。在農(nóng)村的財(cái)務(wù)管理過程中有的財(cái)務(wù)人員既是記賬員又是審核人員，這種情況的存在就導(dǎo)致了工作中存在很大的隨意性，內(nèi)部監(jiān)督和控制力度不足。此外，村集體中財(cái)務(wù)違規(guī)現(xiàn)象沒有得到全面的治理和重視，村干部存在隨意占用集體財(cái)產(chǎn)的現(xiàn)象，由于法律責(zé)任歸屬界定不明確，導(dǎo)致了紀(jì)檢部門和司法機(jī)關(guān)都不愿意對(duì)農(nóng)村的財(cái)務(wù)違法現(xiàn)象進(jìn)行管理。1.2農(nóng)村村級(jí)集體的財(cái)務(wù)缺乏監(jiān)督機(jī)制農(nóng)村財(cái)務(wù)

10、監(jiān)督包括了內(nèi)部和上級(jí)部門的監(jiān)督。內(nèi)部監(jiān)督主要是指村民理財(cái)小組的監(jiān)督，這個(gè)組織多數(shù)情況下都是由村干部指派的人員進(jìn)行監(jiān)督，多數(shù)情況下都是村干部具有親屬關(guān)系的人員，這些人員在監(jiān)督過程中，隨意性很大，對(duì)于發(fā)現(xiàn)的問題也不及時(shí)上報(bào)，都是睜一只眼和閉一只眼敷衍了事，此外，有些監(jiān)督小組的成員法律意識(shí)不足，對(duì)上報(bào)的程序不了解，對(duì)存在問題的賬目照樣簽收，甚至還出現(xiàn)了代簽的現(xiàn)象，而上級(jí)監(jiān)督主要是指鄉(xiāng)鎮(zhèn)會(huì)計(jì)中心的監(jiān)督，鄉(xiāng)鎮(zhèn)監(jiān)督部門會(huì)定期的對(duì)村集體的賬目進(jìn)行審核和指導(dǎo)，對(duì)于一些管理比較規(guī)范的鄉(xiāng)鎮(zhèn)監(jiān)督部門，其對(duì)于農(nóng)村財(cái)務(wù)工作確實(shí)起到了一定的指導(dǎo)和監(jiān)督作用，能夠及時(shí)的發(fā)現(xiàn)村集體賬目中存在的不科學(xué)和違法的現(xiàn)象，及時(shí)的采取措施

11、將其解決。但是在很多鄉(xiāng)鎮(zhèn)還存在監(jiān)督和管理力度不足的現(xiàn)象，在鄉(xiāng)鎮(zhèn)的經(jīng)管站常常會(huì)借口工作繁忙而無暇顧及農(nóng)村的財(cái)務(wù)管理工作，即使對(duì)村集體的賬目進(jìn)行監(jiān)督和指導(dǎo)，多數(shù)都是流于形式，這樣就無法及時(shí)的發(fā)現(xiàn)其中存在的問題，監(jiān)督部門的監(jiān)督作用也就不能及時(shí)發(fā)揮出來。1.3農(nóng)村財(cái)務(wù)管理人員專業(yè)素質(zhì)不高在一些農(nóng)村村集體中，財(cái)務(wù)人員的年齡結(jié)構(gòu)偏大，專業(yè)水平較低，職業(yè)素質(zhì)較差，其接受新鮮事物的能力較差，而且在給工作過程中，也不具備主動(dòng)學(xué)習(xí)的意識(shí)。村集體的財(cái)務(wù)人員多數(shù)都沒有會(huì)計(jì)證書，無證上崗現(xiàn)象十分明顯，大多數(shù)的財(cái)務(wù)人員在工作過程中缺一套完整的財(cái)務(wù)管理知識(shí)，同時(shí)上級(jí)部門也很少會(huì)對(duì)村集體的財(cái)務(wù)人員進(jìn)行有效地、系統(tǒng)的的專業(yè)知識(shí)

12、培訓(xùn)。村集體的財(cái)務(wù)人員對(duì)于新的賬目處理方式表現(xiàn)的不順手，對(duì)于新政策和法規(guī)的制定力度不完善。工作人員的法律意識(shí)淡薄，在對(duì)賬目管理過程中經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)違法行為，在對(duì)財(cái)務(wù)管理過程中多數(shù)都采用經(jīng)驗(yàn)管理，賬目存在很多不合理的地方。2農(nóng)村財(cái)務(wù)管理模式創(chuàng)新途徑分析2.1財(cái)務(wù)管理采用集中核算模式集中核算模式是一種在村賬鎮(zhèn)管和會(huì)計(jì)委托代理的基礎(chǔ)上建立實(shí)施的一種財(cái)務(wù)管理的全新模式。在村集體中保留了出納和銀行賬戶，會(huì)計(jì)的選用應(yīng)該征求理財(cái)小組和村委會(huì)的意見，然后由鄉(xiāng)鎮(zhèn)財(cái)政中心委派，其工資和福利待遇與縣鎮(zhèn)財(cái)政中心一致。在經(jīng)營權(quán)、審批權(quán)以及收益分配權(quán)不變的基礎(chǔ)上，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)財(cái)務(wù)結(jié)算中心設(shè)置專業(yè)財(cái)務(wù)管理組織對(duì)每一個(gè)村集體經(jīng)濟(jì)組織進(jìn)

13、行統(tǒng)一的核算和官不理，這種管理模式就大大解決了村長鎮(zhèn)管的合法問題，能夠得到村集體的支持，這種財(cái)務(wù)管理模式必須建立在具有村鎮(zhèn)聯(lián)網(wǎng)的財(cái)務(wù)管理信息平臺(tái)上才能實(shí)行。2.2財(cái)務(wù)管理手段方面采用村鎮(zhèn)聯(lián)網(wǎng)的方式這種管理手段主要是使用信息技術(shù)，光纖技術(shù)實(shí)現(xiàn)了財(cái)務(wù)信息一對(duì)一的直接聯(lián)系，并建立完全的互聯(lián)網(wǎng)財(cái)務(wù)信息化平臺(tái)，最終實(shí)現(xiàn)鄉(xiāng)鎮(zhèn)和村集體的聯(lián)網(wǎng)。在管理過程中，以規(guī)范財(cái)務(wù)票據(jù)為使用手段，鄉(xiāng)鎮(zhèn)中心需要統(tǒng)一對(duì)收支票據(jù)進(jìn)行管理，同時(shí)還要積極的實(shí)行喜核銷制度，并對(duì)所有的收支票據(jù)都需要經(jīng)過內(nèi)部財(cái)務(wù)管理信息化平臺(tái)進(jìn)行公示，不得以任何手段進(jìn)行補(bǔ)錄。村級(jí)的會(huì)計(jì)人員應(yīng)該對(duì)當(dāng)天的現(xiàn)金、銀行收支的等業(yè)務(wù)進(jìn)行每天的審核，確保收支能夠全部

14、錄入到內(nèi)部的財(cái)務(wù)信息化管理平臺(tái)中，并做到正確無誤的核算。同時(shí)，內(nèi)部財(cái)務(wù)管理信息化平臺(tái)還要具備村鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村干部以及財(cái)政和審計(jì)等監(jiān)督管理部門實(shí)時(shí)查詢功能，還要具備大額財(cái)務(wù)收支的預(yù)警和報(bào)告功能。這種方式能夠有效地對(duì)村集體的財(cái)務(wù)報(bào)表收支情況進(jìn)行監(jiān)督，能夠有效解決，會(huì)計(jì)核算和管理過程中存在的問題，同時(shí)，還能夠極大的降低財(cái)務(wù)工作人員的勞動(dòng)強(qiáng)度，以便更好的進(jìn)行服務(wù)。2.3村級(jí)集體財(cái)務(wù)公開采用墻報(bào)和觸屏相結(jié)合的模式隨著電子設(shè)備和互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的不斷應(yīng)用和發(fā)展，在進(jìn)行財(cái)務(wù)管理過程中可以采用現(xiàn)代信息技術(shù)和設(shè)備。觸屏方式主要是利用智能設(shè)備和互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)，并運(yùn)行現(xiàn)代信息技術(shù)，建立一個(gè)綜合話的信息平臺(tái)，該種方式能夠迎合青年人的

15、習(xí)慣，能夠切實(shí)提高服務(wù)的質(zhì)量。而墻報(bào)適合老年群體。這樣墻報(bào)和觸屏播報(bào)的方式有效結(jié)合，滿足了各個(gè)群體的需求，通過及時(shí)的、完整的、有效的信息公開，切實(shí)保證了農(nóng)民群眾的知情權(quán)、參與權(quán)和監(jiān)督權(quán)的實(shí)施。作者:坎拜爾尼沙托乎提 單位: 富營銷理論與策略的圍繞主題的案例。其次，要結(jié)合學(xué)生實(shí)際情況選擇難易適當(dāng)?shù)陌咐?。中職生的文化基礎(chǔ)較于其他高校學(xué)生普遍較低，教師在教學(xué)時(shí)如果選擇的案例過于簡(jiǎn)單，對(duì)于學(xué)生而言輕而易舉就知道結(jié)果這樣就無法調(diào)動(dòng)學(xué)生的積極性；但如果選擇的案例過于困難，就會(huì)給學(xué)生造成無法解答的困擾，當(dāng)他們發(fā)現(xiàn)現(xiàn)有的知識(shí)無法解答問題，就會(huì)挫傷他們的積極性，就無法達(dá)到預(yù)期的效果。再次，案例選擇要具有實(shí)用的典

16、型性。在選擇案例是，教師要選擇具有舉一反三作用的典型案例以加深學(xué)生對(duì)知識(shí)的理解。最后，選擇的案例要具有趣味性。中職學(xué)生因?yàn)閷?duì)純理論知識(shí)不感興趣所以積極性都不太高，要想激發(fā)學(xué)生的教學(xué)通過案例教學(xué)法來教學(xué)生學(xué)習(xí)經(jīng)營并且發(fā)揮他們的主體性讓他們置身于實(shí)際經(jīng)營實(shí)踐中進(jìn)行思考與交流。在這個(gè)過程中要想深化學(xué)生的思維并且培養(yǎng)學(xué)生的創(chuàng)造性思維就要讓學(xué)生們通過自己的努力去收集并分析資料。案例教學(xué)在教學(xué)中培養(yǎng)學(xué)生的團(tuán)隊(duì)合作精神。分組討論是案例教學(xué)的主要方式，把學(xué)生進(jìn)行分組去完成自己的任務(wù)，并且最終的評(píng)價(jià)結(jié)果要以小組為單位。營銷人員必備的素質(zhì)就是團(tuán)隊(duì)合作精神，這就使他們必須要一起合作來使小組獲得高的評(píng)價(jià)同時(shí)使自己得到

17、認(rèn)可。（二）案例教學(xué)可以在無形中讓學(xué)生的分析、解決問題的能力得以提升市場(chǎng)營銷這種實(shí)踐性和應(yīng)用性非常強(qiáng)的學(xué)科，如果在教學(xué)中忽視了實(shí)踐教學(xué)的重要性只注重傳統(tǒng)的知識(shí)理論的傳授就會(huì)導(dǎo)致學(xué)生分析解決能力的下降。案例教學(xué)運(yùn)用一種實(shí)踐與理論相結(jié)合的教學(xué)方法，讓學(xué)生在特定的情景中，運(yùn)用平時(shí)積累的知識(shí)通過對(duì)問題的思考與分析，討論與合作中大大的提高學(xué)生的分析和解決問題的能力。二、案例教學(xué)法在中職市場(chǎng)營銷教學(xué)中的應(yīng)用探討（一）精選營銷案例是案例教學(xué)法的前提做好案例教學(xué)的基礎(chǔ)與前提是選好案例，以案例作為教學(xué)的出發(fā)點(diǎn)，當(dāng)然對(duì)于案例的選擇不當(dāng)就會(huì)影響教學(xué)的效果。所以，案例教學(xué)必須要精心選擇案例來進(jìn)行指導(dǎo)教學(xué)。首先，要選擇符合教學(xué)目標(biāo)要求的案例。為了確保案例教學(xué)的效果，避免引入有歧義的案例就要選擇蘊(yùn)