住宅小區(qū)項(xiàng)目土地開(kāi)發(fā)利用可行性論證報(bào)告

1、某住宅小區(qū)項(xiàng)目用地土地開(kāi)發(fā)利用可行性論證報(bào)告編制單位：某縣 國(guó) 土 資 源 局某評(píng)估咨詢有限公司報(bào)告編號(hào)：可論（2011）01號(hào)二0一一年六月目 錄第一章 總論第二章 市場(chǎng)分析與土地供求第三章 土地利用規(guī)劃與土地開(kāi)發(fā)方案第四章 地質(zhì)條件與建設(shè)條件第五章 征地拆遷與耕地補(bǔ)充第六章 資金籌措與組織實(shí)施第七章 經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)效益評(píng)價(jià)第八章 有關(guān)附件資料編制單位：某縣 國(guó) 土 資 源 局某評(píng)估咨詢有限公司報(bào)告編號(hào)：可論（2011）01號(hào)二0一一年六月第一章 總 論一、項(xiàng)目名稱及主辦單位 項(xiàng)目名稱：某住宅小區(qū)項(xiàng)目用地 主辦單位：某縣國(guó)土資源局 負(fù)責(zé)人： 承辦單位：某縣土地儲(chǔ)備中心 負(fù)責(zé)人： 主管單位：某

2、縣人民政府 負(fù)責(zé)人： 可研單位：某評(píng)估咨詢有限公司 負(fù)責(zé)人： 編審人員： 二、項(xiàng)目由來(lái)及背景 某縣位于澧水之濱，是一座正在建設(shè)中的現(xiàn)代化城市。素有桔城茶鄉(xiāng)礦都之稱，自改革開(kāi)放以來(lái)，處處呈現(xiàn)出欣欣向榮的景象。某人民利用優(yōu)越的地理位置、豐富的自然資源和便利的交通條件，搶抓機(jī)遇，掀起了大開(kāi)放、大開(kāi)發(fā)、大引進(jìn)、大建設(shè)的熱潮，全縣經(jīng)濟(jì)步入了高速發(fā)展時(shí)期。 近年來(lái)，某縣不斷加強(qiáng)城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。交通郵電等網(wǎng)絡(luò)四通八達(dá)。過(guò)去某人民飽受跋山涉水、肩挑背負(fù)之苦，經(jīng)過(guò)建國(guó)以來(lái)幾十年艱苦奮斗，徹底改變了交通閉塞落后的面貌。全縣100%的鄉(xiāng)、村通了公路。枝柳、襄石、石長(zhǎng)鐵路在縣城交匯，省道1829、1836、1848

3、線在縣內(nèi)貫通，某已成為湘西北交通樞紐。隨著某經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展和城市基礎(chǔ)設(shè)施的配套完善，城市品位不斷提高，房地產(chǎn)市場(chǎng)日趨活躍。為提升某縣城市建設(shè)的整體水平，按照某縣城市建設(shè)總體規(guī)劃，作為主管土地市場(chǎng)的某縣國(guó)土資源局，按照縣委、縣政府的要求，擬對(duì)梯云路以南、雙寶路以西地塊的土地實(shí)行統(tǒng)征后再進(jìn)行掛牌交易，實(shí)行公開(kāi)招標(biāo)拍賣，政府所得的土地收益將用于城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和土地的開(kāi)發(fā)整理。三、擬開(kāi)發(fā)建設(shè)土地概況某住宅小區(qū)建設(shè)地塊位于某梯云路以南、雙寶路以西，界址點(diǎn)實(shí)測(cè)土地面積為88425m2。擬征用宗地屬楚江鎮(zhèn)寶塔、新雙社區(qū)居委會(huì)的集體土地，地類包括農(nóng)用地和建設(shè)用地(水田、旱地、果園、坑塘水面、溝渠、住宅用地)

4、。該地塊宗地內(nèi)外地勢(shì)較為平整，形狀較規(guī)則。根據(jù)某縣城市建設(shè)總體規(guī)劃，該地塊已規(guī)劃為一個(gè)商業(yè)居住小區(qū)。小區(qū)建成后將為某縣的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和周邊城市居民居住條件的改善起到積極的推動(dòng)作用，同時(shí)也將為周邊地區(qū)環(huán)境的改善起到較好的示范作用，不斷提升某城市品位，改善周邊居民的生活質(zhì)量。四、可行性研究的依據(jù)和范圍（一） 可行性研究的主要依據(jù)1、中華人民共和國(guó)土地管理法；2、某縣土地利用總體規(guī)劃；3、某縣城市總體規(guī)劃；4、規(guī)劃蘭線圖及界址點(diǎn)座標(biāo)圖；5、某縣規(guī)劃局某住宅小區(qū)地塊規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)石規(guī)設(shè)2011007；6、某縣國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十二個(gè)五年計(jì)劃工作綱要（草案）；7、某縣人民政府關(guān)于加強(qiáng)土地市場(chǎng)建設(shè)和國(guó)有土地資

5、產(chǎn)管理的意見(jiàn)；8、某縣土地利用年度計(jì)劃。（二） 可行性研究的范圍本次土地開(kāi)發(fā)利用論證主要依據(jù)國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)和政策，對(duì)擬開(kāi)發(fā)土地概況（包括區(qū)位、面積、地類、權(quán)屬等），土地利用總體規(guī)劃和城市建設(shè)規(guī)劃情況，原批準(zhǔn)批次建設(shè)用地利用情況，該批次用地土地規(guī)劃用途及擬供地情況，本年度農(nóng)用地轉(zhuǎn)用計(jì)劃指標(biāo)使用情況以及資金安排、運(yùn)作模式、耕地補(bǔ)充方式、征地拆遷補(bǔ)償安置、市場(chǎng)供求、經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)效益等方面進(jìn)行論證。 第二章 市場(chǎng)分析與建設(shè)的必要性近幾年來(lái)，某縣委、市政府認(rèn)真貫徹落實(shí)國(guó)家有關(guān)土地管理的方針和政策，國(guó)土資源管理部門切實(shí)履行職責(zé)，不斷強(qiáng)化土地管理，嚴(yán)格規(guī)范土地市場(chǎng)建設(shè)，隨著國(guó)務(wù)院和省政府兩個(gè)15號(hào)文件

6、和國(guó)土資源部11號(hào)部長(zhǎng)令的貫徹落實(shí)，在土地供應(yīng)中經(jīng)營(yíng)性用地全部實(shí)行招拍掛方式供地，我縣土地市場(chǎng)日趨規(guī)范，交易越來(lái)越活躍。由于市場(chǎng)形勢(shì)較好，加上儲(chǔ)備中心統(tǒng)征的土地報(bào)省審批后，征地拆遷補(bǔ)償由其全部補(bǔ)償?shù)轿唬捌陂_(kāi)發(fā)由其完成，無(wú)任何糾紛，開(kāi)發(fā)商不需要參與前期工作和支付前期費(fèi)用，用地者拿到土地后即可進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)，統(tǒng)征的土地很容易推出。 根據(jù)國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知國(guó)辦發(fā)20104號(hào)文件與國(guó)土資源部關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)用地供應(yīng)和監(jiān)管有關(guān)問(wèn)題的通知國(guó)土資發(fā)201034號(hào)文件的精神，此次某縣土地儲(chǔ)備中心統(tǒng)征的土地是縣政府的重點(diǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，主要是為了美化該地塊周邊地區(qū)環(huán)境，滿足廣大中低收入人群

7、對(duì)保障性住房和自住性中小套型商品房的需求。鑒于以上情況，某縣人民政府為了高度壟斷土地一級(jí)市場(chǎng)，保障土地的正常供給，解決低收入家庭住房困難問(wèn)題、實(shí)現(xiàn)保增長(zhǎng)、擴(kuò)內(nèi)需、惠民生的目標(biāo)，報(bào)經(jīng)縣長(zhǎng)辦公會(huì)研究同意，決定盡快統(tǒng)征某住宅小區(qū)的項(xiàng)目用地，土地統(tǒng)征后由某縣國(guó)土資源局負(fù)責(zé)完成征地拆遷工作，然后由某縣土地儲(chǔ)備中心完成前期開(kāi)發(fā)工作，再交給某縣地產(chǎn)交易中心通過(guò)招標(biāo)拍賣方式確定開(kāi)發(fā)商，市國(guó)土資源主管部門和市規(guī)劃、建設(shè)等縣直有關(guān)職能部門將督促中買者盡快完成小區(qū)建成，并嚴(yán)格監(jiān)管保證75平方米以下小戶型住房不低于總套數(shù)的50%，90平方米以下小戶型住房不低于總套數(shù)的25%，其他戶型占總套數(shù)的25%。第三章 土地利用

8、規(guī)劃與土地開(kāi)發(fā)方案一、土地利用總體規(guī)劃及相關(guān)規(guī)劃 某住宅小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目用地位于某縣城區(qū)城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，符合某縣土地利用總體規(guī)劃和某縣城市總體規(guī)劃。同時(shí)，某縣土地儲(chǔ)備中心已經(jīng)向市規(guī)劃主管部門提出了規(guī)劃用地申請(qǐng)，某縣規(guī)劃局下達(dá)了某住宅小區(qū)地塊規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)石規(guī)設(shè)2011007。對(duì)用地強(qiáng)度等作了具體要求，規(guī)劃控制指標(biāo)為：容積率3.0，建筑密度22.0%，綠地率35%，建筑高度51米。劃定了規(guī)劃蘭線，并同意按規(guī)劃蘭線范圍進(jìn)行土地統(tǒng)征并掛牌。二、建設(shè)目標(biāo)及開(kāi)發(fā)策略某住宅小區(qū)建設(shè)地塊建設(shè)目標(biāo)主要是為了美化該地塊周邊地區(qū)環(huán)境，提升周邊地區(qū)城市品位，滿足城市居民對(duì)中檔商品住宅的需求，同時(shí)，更好地實(shí)施某縣城市建設(shè)

9、總體規(guī)劃，并承擔(dān)起該地塊在城市規(guī)劃中的住宅和商服用地職能要求。按照功能有機(jī)組合原理，合理細(xì)分用地，一方面遵循土地市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)原則；另一方面有利于新區(qū)綜合環(huán)境的形成。力爭(zhēng)形成一個(gè)多樣化、有文化認(rèn)同感的社會(huì)群體，創(chuàng)造豐富多彩、富有特色的新景觀風(fēng)貌，體現(xiàn)城市新區(qū)形象，逐步形成和睦、進(jìn)取的新型社區(qū)，力爭(zhēng)環(huán)境優(yōu)美，做到經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益的有機(jī)統(tǒng)一。 某住宅小區(qū)建設(shè)地塊的開(kāi)發(fā)策略主要是立足區(qū)位優(yōu)勢(shì)，將城市開(kāi)發(fā)建設(shè)與環(huán)境保護(hù)及可持續(xù)發(fā)展有機(jī)融合，周邊道路的改造升級(jí)，將使周邊環(huán)境及基礎(chǔ)設(shè)施逐步改善，本區(qū)的環(huán)境和區(qū)位優(yōu)勢(shì)還有很大的提升空間，能更多的吸引市城區(qū)和城郊居民入住。三、用地布局和設(shè)計(jì)構(gòu)思某住宅小區(qū)界址點(diǎn)實(shí)測(cè)

10、土地面積為88425m2。容積率3.0，建筑密度22.0%，綠地率35%，建筑高度51米。此項(xiàng)目的用地布局嚴(yán)格按規(guī)劃部門的要求辦理，用地布局力求科學(xué)合理。在設(shè)計(jì)構(gòu)思上要體現(xiàn)該區(qū)域的特色，整個(gè)設(shè)計(jì)要新穎超前，突出該區(qū)域的人文景觀，體現(xiàn)某的新區(qū)形象，使該區(qū)域的居住環(huán)境再上一個(gè)新臺(tái)階。四、土地利用年度計(jì)劃某住宅小區(qū)項(xiàng)目建設(shè)涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)用8.1997公頃，其中占用耕地7.6053公頃。2011年度上級(jí)（省廳和市局）給我縣的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用計(jì)劃指標(biāo)與占用耕地計(jì)劃指標(biāo)省廳尚未下達(dá)。常德市國(guó)土資源局?jǐn)M同意該項(xiàng)目用地的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用指標(biāo)和占用耕地指標(biāo)在今年省廳下達(dá)給我市的計(jì)劃內(nèi)給予安排，故該批次項(xiàng)目的計(jì)劃指標(biāo)沒(méi)有問(wèn)題。

11、第四章 地質(zhì)條件與建設(shè)條件某，是湘西北門戶，地形呈現(xiàn)彎把葫蘆狀，地勢(shì)自西向東南傾斜，西北部，群山疊翠，東南部，平崗交錯(cuò)。陸地最低處為蔡家溪與澧水匯合處，海拔42.5米，最高處是壺瓶山頂，海拔2098.7米；全縣平均海拔在500米左右。南部有十九峰、觀國(guó)山、太浮山；中部有燕子山、云落觀、八戶山；西部有東山峰、亮埡山、鵝公山；北部有太青山、壺瓶山等?？v橫全境的河流溝溪有236條。發(fā)源或流經(jīng)縣境的有澧、渫、沱、澹 、道、黃、涔7條水，沱水、澧水、道水自西向東，分別貫穿縣境北部、中部、南部，入松滋，臨澧，而后匯入洞庭。渫水從西北往東南縱貫，經(jīng)泥沙、磨崗隘、袁公渡、新關(guān)等14個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，至三江口注入澧水，長(zhǎng)

12、約165公里。沱、渫、道、澧四水域有子良坪、磨香坪、雁池坪、鄧家坪、仙陽(yáng)坪、古溪坪、二都坪、易家渡、白洋湖等河谷平原，乃全縣境內(nèi)之“膏腴”。境內(nèi)年平均氣溫16.70c，最冷的元月平均氣溫5度，最熱的7月，平均氣溫28.6度，全年無(wú)霜期282天，日照1646.9小時(shí)，年平均降雨量1540毫米。良好的自然環(huán)境某縣寶峰開(kāi)發(fā)區(qū)屬平原崗地類型，為河流沖積平原，平原區(qū)是構(gòu)成某縣寶峰開(kāi)發(fā)區(qū)的最主要的地貌類型。某住宅小區(qū)建設(shè)地塊位于某梯云路以南、雙寶路以西，該區(qū)域?qū)俪菂^(qū)防洪圈的保護(hù)范圍，隨著防洪大堤的修建，可抵御百年不遇的洪災(zāi)襲擊，洪澇災(zāi)害對(duì)其構(gòu)成的威脅較小。區(qū)域內(nèi)地勢(shì)平坦，地基承載力強(qiáng)，從未發(fā)生冰雹、龍卷風(fēng)

13、、地基塌陷等自然災(zāi)害。某雖然屬中強(qiáng)地震活動(dòng)區(qū)，但活動(dòng)頻率較低。區(qū)內(nèi)除地下水位較高外，其他地質(zhì)條件均好，有利建設(shè)。某住宅小區(qū)項(xiàng)目區(qū)內(nèi)地勢(shì)高差不大，地基承載力強(qiáng)，隨著周邊道路的升級(jí)改造，進(jìn)出交通將更加方便，能滿足大中型建筑機(jī)械作業(yè)的要求，建設(shè)條件較好；隨著配套設(shè)施的不斷完善，此區(qū)域的居住條件將得到極大改善。第五章 征地拆遷與耕地補(bǔ)充一、征地拆遷 該項(xiàng)目建設(shè)需征用楚江鎮(zhèn)寶塔、新雙社區(qū)居委會(huì)的集體土地一宗，界址點(diǎn)實(shí)測(cè)土地面積為88425m2。整個(gè)征地拆遷工作將由某縣國(guó)土資源局按照土地管理的有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定的程序和常政發(fā)200220號(hào)文件、常政發(fā)200711號(hào)以及湘政發(fā)20109號(hào)文件規(guī)定實(shí)施征地拆遷補(bǔ)

14、償，縣國(guó)土資源管理部門將嚴(yán)格加強(qiáng)征地拆遷的監(jiān)督與管理，切實(shí)保護(hù)被征地農(nóng)民的利益。二、 耕地補(bǔ)充該項(xiàng)目共占用耕地7.6053公頃，為了保持耕地的占補(bǔ)平衡，須對(duì)所占耕地進(jìn)行開(kāi)墾補(bǔ)充。補(bǔ)充耕地責(zé)任單位為某縣土地儲(chǔ)備中心，耕地補(bǔ)充的承擔(dān)單位為某縣土地開(kāi)發(fā)整理中心，某縣國(guó)土資源局耕地保護(hù)股已將該項(xiàng)目的耕地補(bǔ)充納入了計(jì)劃，由某縣土地儲(chǔ)備中心向省廳交納耕地開(kāi)墾費(fèi)155.7750萬(wàn)元（水田1.5733152萬(wàn)元/畝；旱地6.0320151.2萬(wàn)元/畝）。耕地補(bǔ)充地點(diǎn)在蒙泉鎮(zhèn)禮陽(yáng)山村，補(bǔ)充耕地圖幅號(hào)及地塊編號(hào)為h49g063056（205、206、130、326、139、138、198），地塊現(xiàn)狀面積為8.14

15、公頃，此次補(bǔ)充面積為7.6053公頃。第六章 資金籌措與組織實(shí)施一、征地拆遷資金概算該項(xiàng)目征地拆遷和有關(guān)稅費(fèi)總計(jì)1454.29萬(wàn)元。1、各種稅費(fèi)704.97萬(wàn)元。界址點(diǎn)實(shí)測(cè)土地面積為88425m2，其中涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)用81997 m2，包括耕地76053m2。需繳納新增建設(shè)用地使用費(fèi)163.99萬(wàn)元；需繳納耕地占用稅197.74萬(wàn)元，繳納耕地開(kāi)墾費(fèi)155.78萬(wàn)元；防洪保安基金按每畝800元，共計(jì)10.61萬(wàn)元；社會(huì)保障資金每平米20元，共計(jì)176.85萬(wàn)元。2、征地拆遷總費(fèi)用為749.3216 萬(wàn)元。其中：青苗補(bǔ)償費(fèi) 63.6308萬(wàn)元；地上附著物補(bǔ)償費(fèi)32.4094萬(wàn)元；土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助

16、費(fèi)合計(jì)413.1314萬(wàn)元；其他費(fèi)用240.15萬(wàn)元。二、資金籌措及實(shí)施前期開(kāi)發(fā)費(fèi)及土地取得費(fèi)由某縣土地儲(chǔ)備中心支付，現(xiàn)資金已準(zhǔn)備，資金來(lái)源主要是政府土地儲(chǔ)備資金和銀行貸款以及社會(huì)融資；開(kāi)發(fā)建設(shè)資金由開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)。待土地征用手續(xù)報(bào)省政府批準(zhǔn)后，某縣土地儲(chǔ)備中心將著手征地拆遷和前期開(kāi)發(fā)。前期開(kāi)發(fā)完成后，某縣土地儲(chǔ)備中心將委托某縣地產(chǎn)交易中心進(jìn)行公開(kāi)掛牌交易，所得土地收益主要用于小區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和土地開(kāi)發(fā)整理。屆時(shí)，凡是有資質(zhì)的投資開(kāi)發(fā)商都將獲得平等的競(jìng)爭(zhēng)機(jī)會(huì)，取得土地使用權(quán)的經(jīng)營(yíng)投資者將在縣國(guó)土資源局和規(guī)劃局、建設(shè)局等有關(guān)職能部門的管理與監(jiān)督下，嚴(yán)格按照規(guī)劃設(shè)計(jì)要求進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)，并督促開(kāi)發(fā)商早日

17、建成高標(biāo)準(zhǔn)的小區(qū)。第七章 經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)效益評(píng)價(jià)某住宅小區(qū)界址點(diǎn)實(shí)測(cè)土地面積為88425m2。征地拆遷和有關(guān)稅費(fèi)總計(jì)為1454.29萬(wàn)元，折合為每平方米164元，該區(qū)域地勢(shì)較為平整，場(chǎng)地平整費(fèi)約為每平方米10元，給排水、電、路等基礎(chǔ)設(shè)施已基本完備，故該地塊的取得費(fèi)和前期開(kāi)發(fā)費(fèi)為征地拆遷成本和有關(guān)稅費(fèi)以及開(kāi)發(fā)成本，即為每平方米174元左右。該地塊位于某縣城區(qū)商業(yè)用地四級(jí)區(qū)域、住宅用地基準(zhǔn)地價(jià)四級(jí)區(qū)域，該區(qū)域作為商業(yè)用地的基準(zhǔn)地價(jià)為610元/平方米，住宅用地的基準(zhǔn)地價(jià)為410元/平方米（2009年基準(zhǔn)地價(jià)）?？紤]待估宗地的土地升值潛力和該地塊所處區(qū)域的客觀情況，根據(jù)目前某縣的土地市場(chǎng)行情，可按每平方米900元左右推出，扣除前期取得