企業(yè)融資知識(shí)培訓(xùn)分享培訓(xùn)講座課件PPT模板

1、融資知識(shí)分享,分享人：XXX,20XX/XX/X,目錄/Contents,為什么要融資？,1,融資的本質(zhì)是什么？,2,融資的渠道有哪些？,3,資金方考量什么？,4,/01,為什么要融資？,企業(yè)的目標(biāo)是什么？,企業(yè)價(jià)值,負(fù)債總額D,Vu,Vl,TD,MM理論,（1）,KEL,KTwacc,利息可以稅前扣除，相當(dāng)于增加了企業(yè)的現(xiàn)金流量，增加了企業(yè)的價(jià)值,負(fù)債比例提高，企業(yè)價(jià)值也隨之提高,理論上，全部融資來源于負(fù)債，企業(yè)價(jià)值達(dá)到最大,資本成本,負(fù)債權(quán)益比D/E,K0wacc,權(quán)衡理論,對(duì)MM理論進(jìn)行修正 利息可以稅前扣除，增加了企業(yè)的價(jià)值 負(fù)債經(jīng)營(yíng)可能會(huì)導(dǎo)致財(cái)務(wù)困境 稅收節(jié)稅現(xiàn)值=困境成本現(xiàn)值,優(yōu)序

2、理論,融資決策中對(duì)融資方式優(yōu)先次序進(jìn)行闡述 先成本低，后成本高 優(yōu)先留存收益 其次債項(xiàng)融資 最后股權(quán)融資,/02,融資的本質(zhì)是什么？,資產(chǎn),應(yīng)收賬款,存貨,固定資產(chǎn),無形資產(chǎn),長(zhǎng)期股權(quán)投資,應(yīng)收賬款質(zhì)押 保理（有追索權(quán)，無追索權(quán)）,動(dòng)產(chǎn)質(zhì)押 倉單質(zhì)押,房產(chǎn)抵押（住宅、商鋪、寫字樓、工業(yè)廠房、在建工程）,土地抵押 專利權(quán)質(zhì)押 收費(fèi)權(quán)質(zhì)押（物業(yè)經(jīng)營(yíng)貸）,上市公司股權(quán)質(zhì)押,會(huì)計(jì)核算,規(guī)定、準(zhǔn)則,預(yù)算、管控,生意、供需,政策、產(chǎn)品,策劃、談判,會(huì)計(jì)核算,融資,依據(jù),基礎(chǔ),升華,/03,融資的渠道有哪些？,企業(yè)融資渠道,籌資活動(dòng),經(jīng)營(yíng)活動(dòng),境內(nèi)間接融資,境內(nèi)直接融資,海外融資,1.銀行貸款,3.股權(quán)市場(chǎng)

3、,6.股東出資,2.非標(biāo)融資,4.信用債,7.合作開發(fā),5.資產(chǎn)證券化,8.民間借貸,9.銀行貸款,10.海外債券,11.股權(quán)市場(chǎng),12.其他,供應(yīng)鏈融資,13.票據(jù),銷售回款,15.自有購房款,14.應(yīng)付款,16.個(gè)人信房金融,開發(fā)行、并購貸、經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸、流動(dòng)資金貸、政策性貸款,IPO、增發(fā)、配股,大股東增資、引入戰(zhàn)投,內(nèi)保外貸、項(xiàng)目貸款,商業(yè)承況匯票、銀行承況匯票,自有購房款,委貸、信托貸款、帶回購協(xié)議的資產(chǎn)或受益權(quán)轉(zhuǎn)讓、融資租賃、小貸和財(cái)務(wù)公司貸款、債務(wù)重組,ABS/ABN：應(yīng)收/應(yīng)付款、按揭尾款、持有物業(yè)租金和增值額、物業(yè)費(fèi),公司債、企業(yè)債、短融、中期票據(jù)、PPN,個(gè)人/企業(yè)借款,合

4、作開發(fā)、小股操盤、合伙人制度,優(yōu)先票據(jù)、可轉(zhuǎn)換債、可交換債,聯(lián)交所：IPO、代價(jià)發(fā)行、共開發(fā)售、供股、配股,Reits、外資并購,應(yīng)付工程款/物料款、其他應(yīng)付款,商業(yè)個(gè)貸、公積金個(gè)貸、消費(fèi)貸、過橋貸,/05,資金方考量什么？,政策性風(fēng)險(xiǎn),行業(yè)禁入，非法集資,法律風(fēng)險(xiǎn),經(jīng)營(yíng)存在違法違規(guī),市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn),行業(yè)景氣程度，利率、匯率、稅率變化,道德風(fēng)險(xiǎn),欺詐、跑路詐貸,流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn),短貸長(zhǎng)用，短期資金用于長(zhǎng)期項(xiàng)目，兌付難,操作風(fēng)險(xiǎn),違規(guī)操作，內(nèi)控不嚴(yán)，監(jiān)守自盜,（1）區(qū)位選擇,不管是銀行、信托還是私募，融資機(jī)構(gòu)在挑選項(xiàng)目時(shí)，一般會(huì)考慮到地緣以及當(dāng)?shù)卣呒笆袌?chǎng)環(huán)境等因素。在地域挑選上，有的會(huì)選擇一線城市、二線省

5、會(huì)城市或一些重點(diǎn)城市，劃分一二三四類城市。 一類城市包括：北上深廣； 二類城市包括：天津、武漢、鄭州、青島、濟(jì)南、合肥、南京、蘇州、杭州、重慶、成都、西安、廈門、福州等； 三類城市包括：無錫、寧波、昆明、?？凇⒋筮B、南寧、貴陽、太原、南昌、佛山、東莞、珠海等； 四類城市包括：中山、惠州、嘉興、南通、常州、溫州、紹興、煙臺(tái)等。,項(xiàng)目評(píng)判要點(diǎn),在融資時(shí)亦需充分考量不同業(yè)態(tài)項(xiàng)目的客群定位以及政策限制、去化問題，融資機(jī)構(gòu)通常不會(huì)考慮純商業(yè)項(xiàng)目（去化風(fēng)險(xiǎn)）、工業(yè)區(qū)塊線內(nèi)項(xiàng)目（業(yè)態(tài)限制及去化風(fēng)險(xiǎn)）、舊居住區(qū)改造項(xiàng)目（拆賠風(fēng)險(xiǎn)及周期的不確定性問題），另外一般都要求住宅項(xiàng)目或商住項(xiàng)目中住宅比例不低于70%。當(dāng)

6、然，區(qū)位優(yōu)越的項(xiàng)目則另當(dāng)別論。,（2）項(xiàng)目性質(zhì)及項(xiàng)目業(yè)態(tài),15%,8%+,稅后成本利潤(rùn)率,凈利潤(rùn)率,在提供項(xiàng)目融資前可通過樓面地價(jià)、經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)、計(jì)容不計(jì)容面積、移交率、公建配套、可售物業(yè)面積、村企分配比例、有票成本等，對(duì)項(xiàng)目未來投資收益進(jìn)行測(cè)算，并在綜合估值的情況下，確定投資額度，合理設(shè)計(jì)安全墊。,項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)性系項(xiàng)目收益的保障,項(xiàng)目評(píng)判要點(diǎn),（3）項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)可行性,在進(jìn)行項(xiàng)目融資前需考慮當(dāng)?shù)氐恼攮h(huán)境，當(dāng)?shù)厥欠翊嬖谙拶J、限購、限售等政策，考慮到項(xiàng)目的去化難度及變現(xiàn)問題。,如合法用地面積不足時(shí)可否通過調(diào)整更新單元、歷史遺留違法建筑簡(jiǎn)易處理、調(diào)入合法用地指標(biāo)（非農(nóng)、征返或統(tǒng)籌留用地）、申請(qǐng)舊屋村

7、認(rèn)定、外部公共利益用地移交等方式處理。對(duì)于已經(jīng)開發(fā)報(bào)建的項(xiàng)目，其項(xiàng)目設(shè)計(jì)是否會(huì)影響未來的去化等等。,判斷項(xiàng)目目前所處階段，如三會(huì)、四會(huì)、立項(xiàng)前、專規(guī)、實(shí)施主體、土地款繳納、開發(fā)建設(shè)等，目前所處階段是否具備推進(jìn)、實(shí)施條件，是否存在實(shí)質(zhì)推進(jìn)障礙等。,考慮到未來退出問題，確定項(xiàng)目推進(jìn)節(jié)點(diǎn)計(jì)劃的可實(shí)施性，判斷項(xiàng)目相關(guān)融資置換方案或退出方案的可行性。,項(xiàng)目評(píng)判要點(diǎn),當(dāng)?shù)卣攮h(huán)境及項(xiàng)目變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn),項(xiàng)目是否存在硬傷或本質(zhì)障礙,項(xiàng)目所處階段、進(jìn)度及后續(xù)推進(jìn)的難度,后市的融資環(huán)境評(píng)估,融資主體及實(shí)控人的背景調(diào)查，實(shí)際控制人及融資主體價(jià)值觀，融資主體是否存在被訴被執(zhí)行信息、市場(chǎng)負(fù)面新聞等；,明確融資主體找本機(jī)構(gòu)融資

8、的原因，是否找尋過其他銀行、信托等金融機(jī)構(gòu)，被拒絕提供融資的真實(shí)原因,房地產(chǎn)企業(yè)品牌價(jià)值、市場(chǎng)口碑、評(píng)級(jí)情況（網(wǎng)紅企業(yè)一般都不在大多數(shù)機(jī)構(gòu)的合作白名單范圍內(nèi)）；,融資主體資產(chǎn)負(fù)債率不超過70%，融資主體及其集團(tuán)公司拿地風(fēng)格及業(yè)務(wù)布局（考慮到三四線項(xiàng)目的去化問題，原則上目前市場(chǎng)行情下三四線城市項(xiàng)目融資相對(duì)謹(jǐn)慎，但實(shí)力開發(fā)商除外）,同類或成功項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)，所擁有的其他項(xiàng)目或經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)、產(chǎn)業(yè)（判斷融資主體及其集團(tuán)的綜合實(shí)力，便于增信擔(dān)保措施的設(shè)置）。,首先是投人和團(tuán)隊(duì)，在提供項(xiàng)目融資前，資金方會(huì)通過圈內(nèi)資源以及三方公開渠道搜集融資主體的基本信息，包括但不限于：,融資主體,融資金額,需與項(xiàng)目現(xiàn)階段實(shí)際價(jià)

9、值掛鉤，在提供項(xiàng)目融資前，資金方會(huì)根據(jù)項(xiàng)目目前所處階段綜合評(píng)估項(xiàng)目?jī)r(jià)值以及抵押物的價(jià)值,估值方法,包括市場(chǎng)比較法、假設(shè)開發(fā)法（剩余法）、收益還原法（NPV）、成本逼近法（成本法）、基準(zhǔn)地價(jià)法等。,資金方會(huì)進(jìn)一步核實(shí)項(xiàng)目融資款的真實(shí)用途，要求融資方說明用款計(jì)劃，并合理安排放款的時(shí)間節(jié)點(diǎn)，比如城市更新項(xiàng)目在綜合授信前提下按列入計(jì)劃、通過專規(guī)、取得實(shí)施主體資格、取得補(bǔ)繳土地出讓金通知等節(jié)點(diǎn)相應(yīng)放款。,借款實(shí)際用途,融資金額與借款實(shí)際用途,融資成本接受度,考量融資主體對(duì)成本的接受度，并結(jié)合市場(chǎng)的平均成本以確定合作的可行性。 目前融資成本一般隨行就市。若融資主體對(duì)成本的接受度極高，則建議關(guān)注其真實(shí)的還款

10、意愿及還款能力、核實(shí)其還款來源。,融資期限的設(shè)置與項(xiàng)目的推進(jìn)計(jì)劃及退出路徑掛鉤，不同的募資渠道對(duì)不同產(chǎn)品期限的接受度亦不相同。,融資期限肯定越長(zhǎng)越好,短期產(chǎn)品較為被投資人接受,融資方,資金方,融資期限,項(xiàng)目推進(jìn)進(jìn)度,還款來源,退出路徑,VS,與融資期限掛鉤的是項(xiàng)目推進(jìn)進(jìn)度及還款來源的問題，資金方會(huì)設(shè)置合理的退出路徑，如強(qiáng)化第三方回購或其他資金替換等（如貸款置換）。真股投資項(xiàng)目，其投資期限與項(xiàng)目推進(jìn)進(jìn)度掛鉤，在放款時(shí)亦建議與項(xiàng)目階段性成果掛鉤。,融資期限設(shè)置,項(xiàng)目完成銷售后的還款,回購擔(dān)保,融資置換,銷售后的回款,以房地產(chǎn)項(xiàng)目為例，其收益來源主要包括項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)銷售后的回款、融資置換、回購擔(dān)保等

11、。,項(xiàng)目銷售回款，需先扣除總包優(yōu)先權(quán)、抵押債權(quán)等，由于商品房預(yù)售款必須?？顚Ｓ?，對(duì)此需注意預(yù)售款進(jìn)入監(jiān)管賬戶后出款難度。 對(duì)于前述的款項(xiàng)需憑借監(jiān)理企業(yè)和施工企業(yè)共同確認(rèn)的施工計(jì)劃、施工進(jìn)度說明、施工企業(yè)和材料設(shè)備供應(yīng)企業(yè)收款賬號(hào)，經(jīng)銀行及住建等政府部門審批同意后，款項(xiàng)方能直接支付至施工企業(yè)或材料設(shè)備供應(yīng)企業(yè)。 若開發(fā)商需將預(yù)售資金轉(zhuǎn)出，則需施工企業(yè)的高度配合，也即像我們這類私募機(jī)構(gòu)在項(xiàng)目存在總包優(yōu)先權(quán)、抵押債權(quán)的情況下應(yīng)充分評(píng)估項(xiàng)目去化難度及回款的分配情況，以避免還款來源落空造成投資風(fēng)險(xiǎn)。,貸款置換的可行性,在提供項(xiàng)目融資前，我們還需對(duì)后市的融資環(huán)境進(jìn)行充分評(píng)估，判斷項(xiàng)目是否可順利推進(jìn)到相關(guān)節(jié)點(diǎn)，并取得低息融資完成融資置換，實(shí)現(xiàn)融資退出。 需要注意的是，對(duì)于能做貸款置換的項(xiàng)目，在過橋資金銜接的問題上，最好在融資置換款項(xiàng)下發(fā)之前提前落實(shí)“強(qiáng)擔(dān)?！被颉昂笫仲J款批復(fù)的下達(dá)”。,其他還款來源,股東的回購擔(dān)保 差額補(bǔ)足 其他項(xiàng)目的銷售收入 租金收益擔(dān)保等,還款來源分析,根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際情況，包括但不限于 土地/在建工程/房產(chǎn)抵押、 股權(quán)/應(yīng)收賬款/票據(jù)質(zhì)押、 公章證照共管、 集團(tuán)擔(dān)保、 實(shí)際控制人擔(dān)保、 差額補(bǔ)足、 股權(quán)回購、 董事及/或財(cái)務(wù)人員派駐、 一票否決等。,增信擔(dān)保措施的設(shè)置,資金投放進(jìn)度安排,資金投放進(jìn)度層面，具體需與項(xiàng)目所處階段、項(xiàng)目推進(jìn)進(jìn)度及取得的階段性結(jié)果掛鉤