北銀別墅項目可行性研究報告

1、目 錄前言1、項目決策背景及摘要第一部分：項目概況1、宗地位置2、宗地現狀3、項目周邊的環(huán)境、配套4、大市政配套5、規(guī)劃控制要點6、土地價格第二部分：法律及政策性風險分析1、合作方式及條件2、土地法律性質評估3、取得土地使用權程序評估4、土地性質變更的評估5、政策性風險評估第三部分：市場分析1、區(qū)域住宅市場成長狀況2、區(qū)域內供應產品特征3、區(qū)域市場目標客層研究4、目標市場定位及產品定位第四部分：規(guī)劃設計分析1、初步規(guī)劃設計思路2、規(guī)劃設計的可行性分析第五部分：項目開發(fā)1、土地升值潛力初步評估2、工程計劃3、銷售計劃第六部分：投資收益分析1、成本預測2、稅務分析3、經濟效益分析4、項目資金預測第

2、七部分：管理資源配置1、機構設置2、人力資源需求3、人力資源缺口及解決第八部分：綜合分析與建議1、優(yōu)勢、劣勢2、機會3、結論和建議第九部分：在新城市開發(fā)需要補充的內容1、區(qū)塊土地市場情況2、區(qū)塊內其它樓盤情況前 言項目決策背景及摘要（一） 外部環(huán)境1、杭州是中國著名的風景旅游城市，歷史文化名城。系中國浙江省省會，是浙江省政治、經濟、文化中心，也是全國15個副省級城市之一。是長江三角洲重要的中心城市。杭州是國家重點旅游風景區(qū)，素有“人間天堂”的美稱。“東方明珠”西湖坐落在城西。 “三面云山一面城“，湖光山色，美不勝收，是中國十大風景名勝之一。杭州歷史悠久，是華夏文明的發(fā)祥地之一。從良渚文化起源，

3、杭州文化已有5000多年歷史，杭州是五代吳越和南宋建都地，由此，杭州成為中國歷史文化名城和七大古都之一。 杭州經濟技術開發(fā)區(qū)是1993年4月經國務院批準設立的國家級開發(fā)區(qū)，行政管轄面積104.7平方公里。依托杭州的區(qū)位、人才、環(huán)境、經濟等諸多優(yōu)勢，開發(fā)區(qū)全力打造接軌國際的投資環(huán)境，已在34平方公里建成區(qū)構建了一流的基礎設施、優(yōu)美的園區(qū)環(huán)境、完善的生活設施、高效規(guī)范的政府服務；建成了全國最大規(guī)模的杭州下沙高教園區(qū)及全國首批試點的浙江杭州出口加工區(qū)?，F已有15所高等院校進駐，使下沙在短短幾年之內增加了10多萬人口，帶動了下沙商業(yè)、金融、貿易、服務等行業(yè)的發(fā)展，也為下沙區(qū)域房地產市場帶來了新的發(fā)展機

4、遇。根據杭州市政府的規(guī)劃，下沙被確定為杭州的三大副城之一，并明確定位為：國際性的先進制造業(yè)基地，新世紀的大學城，花園式、生態(tài)型的副城。下沙內環(huán)境很好，規(guī)劃有寬廣的馬路，空間布局合理，還有很長的錢塘江河岸，下沙優(yōu)美的外環(huán)境，都為居住創(chuàng)造出了良好的條件，使之擺脫昔日偏遠荒涼的形象，成為杭州房產市場的潛在增長點。2、 北銀別墅項目由杭州北銀房產聯合開發(fā)公司開發(fā)，地處杭州經濟技術開發(fā)區(qū)中心，位于下沙五號路西側，具體四至為：開發(fā)區(qū)三號大街以東、二號大街以南、五號大街以西地區(qū)、四號大街以北，屬市區(qū)七級地段。3、 項目淵源，特殊的政治或文化背景：該項目于90年代中期推向市場，但由于價格因素、地段偏遠等多方面

5、因素導致銷售不暢，截止到目前僅銷售1套，由于缺少必要的維修養(yǎng)護，竣工后的房屋及附屬設施、景觀綠化破損嚴重，基本處于爛尾狀態(tài)，因此開發(fā)商決定進行轉讓。（二） 內部因素1、北銀別墅項目啟動、計劃、執(zhí)行及收尾估計需要3年時間，在公司發(fā)展中的處于重要地位，建議組建項目型的公司進行運作。 2、公司進入下沙區(qū)域市場，將有助于提高公司在下沙市場的覆蓋率、提升品牌形象、降低經營風險、擴大社會影響力的作用。3、 該項目將有力的保證公司未來的利潤需求，同時依托該項目可以進一步擴大在下沙的經營規(guī)模與項目開發(fā)。第一部分：項目概況一、 宗地位置該項目位于中國杭州市經濟技術開發(fā)區(qū)下沙范圍內，距杭州市中心商圈約20公里，距

6、杭州蕭山國際機場約15公里，屬下沙副城中心。具體附圖如下：二、 宗地現狀1、 四至范圍：開發(fā)區(qū)三號大街以東、二號大街以南、五號大街以西地區(qū)、四號大街以北。2、 地勢平坦，自然標高與周邊地勢齊平。3、 地面現狀：該項目主要建造21棟別墅及供氣站、變電站等附屬用房（共計282.77平方米），地塊土地使用年限至2063年2月20日止。4、 該項目現有居民1戶，可作為回遷或拆遷處理，對項目開發(fā)進度基本不影響。5、 地下情況，包括管線、地下電纜、暗渠、地上建筑物原有樁基及地下建筑、結構等（缺相關資料），估計地上地下所有工程、建筑全部可重新建造。6、 地質情況，包括土地結構、承載力、地下水位和抗震性要求（

7、缺相關資料）。需提供的附圖：平面地形圖，標記四至范圍及相關數據、地形地貌圖、地下狀況圖。三、 項目周邊的環(huán)境、配套1、交通狀況（1）公交系統非常便捷，主要線路有828、858、851、852、525等；（2）離繞城公路入、出口約3公里，規(guī)劃中有地鐵1號線，地鐵出入口在該項目附近。2、教育：15所高等院校。3、醫(yī)院等級和醫(yī)療水平4、大型購物中心、主要商業(yè)和菜市場5、文化、體育、娛樂設施6、公園：7、銀行：工商銀行、建設銀行、農業(yè)銀行8、郵局：四、 大市政配套1、 道路現狀：2、3、4、5號大街及周邊道路全部建設完畢2、 供水狀況： 3、 污水、雨水排放： 4、 通訊（有線電視、電話、網絡）：5、

8、 永久性供電和臨時施工用電：6、 燃氣： 7、 供熱及生活熱水： 五、 規(guī)劃控制要點1、現有土地面積13333.4平方米、擴征土地面積6666.7平方米2、容積率：2.83、總建筑面積：37334平方米，擴征后的總建筑面積：56000平方米4、建筑密度：5、控高：6、綠化率：7、其他：六、 土地價格按1990.9465元/平方米的價格為基數，進行敏感性分析，詳見第六部分投資收益分析。第二部分：法律及政策性風險分析一、 合作方式及條件1、雙方基本情況：名稱、主要股東投資情況、注冊資本，成立時間、特殊背景等2、 合作方式： 3、 付款進度及拿地程序的操作：4、 其他合作的主要條件：5、 與合作方式

9、相關的其它法律規(guī)定二、 土地法律性質評估（一）現狀1、 土地所有權歸屬 ：2、 土地使用權歸屬：3、 土地的用途：居住用地（二）規(guī)劃1、規(guī)劃所有權歸屬：2、規(guī)劃使用權歸屬：3、規(guī)劃的用途：三、 取得土地使用權程序評估四、 土地性質變更的評估五、 政策性風險評估城市規(guī)劃限制或更改、突發(fā)性政策等政府因素導致項目中斷開發(fā)、報批報建流程無法完成、項目開發(fā)期間土地性質變更受挫，從而造成前期投入全部或部分損失的可能性判斷。總體評價對各項法律手續(xù)和程序的可操作性、合法性，風險的可控性進行評價。如：簽約合同中明顯對我方不利的條款及其考慮；部分或全部條款存在的不確定性因素的控制；不利、不確定條款可能遭受的損失和

10、對開發(fā)進度的影響等。第三部分：市場分析一、 區(qū)域住宅市場成長狀況從區(qū)域發(fā)展情況來看，下沙的生活配套及服務設施遠遠落后于住宅的開發(fā)速度。而當地政府也認識到這一問題。因此，進入2004年以來，下沙政府頻繁地推出綜合商業(yè)、配套公建用地。而從城市的功能定位上，下沙正向一個綜合性的、真正有產業(yè)支撐的衛(wèi)星城方向發(fā)展。在這一發(fā)展思路的指導下，該區(qū)域未來非住宅類用地將大量增加，區(qū)域的各種行政商貿設施將日漸完善。而從價格變動幅度看，該區(qū)域地價將形成緩慢上升的走勢。二、 區(qū)域內供應產品特征從區(qū)域房地產市場現狀看，下沙房產品主要銷售給當地高教園內的教師。同時，某些樓盤也利用下沙與市內房價的差距，吸引部分市內迫切希望

11、擁有住房的消費者入住。但由于下沙距市中心約20公里，同時與市區(qū)交通不方便，造成了距離很遠的心理感覺。因此，下沙在與杭州其他城區(qū)相比，價格雖然有較大漲幅，但總體水平仍然較低。目前，下沙核心組團內已有東海、大都、華元、野風等多家房產公司進行開發(fā)，產品類型以小高層、高層為主，區(qū)域內價格范圍為4200-6000元/平方米。值得關注的是，今年下半年即將開盤的野風海天城、聽濤雅苑項目均為建筑面積40萬平方米以上的大盤，將有效提升該區(qū)域房產市場的受關注度及整體檔次。三、 區(qū)域市場目標客層研究1、各檔次產品目標客層特征及輻射商圈范圍2、 本案目標人群的區(qū)域來源、行業(yè)特點、產品力的偏好、購買方式和主要的關注點、

12、訴求點。四、 目標市場定位及產品定位1、 市場定位： 中檔產品2、 目標人群：主要考慮下沙的高校師生和部分市區(qū)首次購房年輕人3、 產品建議：高層住宅小區(qū)第四部分：規(guī)劃設計分析一、初步規(guī)劃設計思路1、 設計概念： 2、 主要產品類型：高層3、節(jié)能和環(huán)保型建筑材料選用的考慮。二、劃設計的可行性分析1、在既定容積率、凈用地面積、住宅面積、配套公建面積、控高、建筑密度條件下，主要從規(guī)劃設計角度判斷將上述硬指標轉化成現實產品的可能性。2、 容積率變化對產品設計概念、產品類型和特征的影響。3、 周邊自然環(huán)境和人文環(huán)境對產品設計的影響及考慮。如：治安環(huán)境、噪聲環(huán)境、污染環(huán)境、空氣情況、危險源、“風水”因素等

13、對產品規(guī)劃設計和環(huán)境保護的影響及解決方法。4、周邊市政工程配套設施對產品設計的影響和考慮。5、 周邊生活配套設施對產品設計的影響和考慮。如：交通狀況、商業(yè)設施、教育現狀、體育娛樂公園等休閑場所、銀行醫(yī)院等生活設施。6、 市場分析結果對產品設計的影響和考慮，確定主要目標客戶群。第五部分：項目開發(fā)一、 土地升值潛力初步評估從地理位置、土地供應、周邊環(huán)境及配套、市場發(fā)展狀況、政府規(guī)劃、城市未來發(fā)展戰(zhàn)略等角度對土地升值潛力做出初步評估。預計每年以10%20%的比例增值。二、工程計劃工期總計劃：2.5年三通一平：2006年5月開工日期：2006年7月銷售日期：2006年12月建筑單體竣工日期：2007年

14、12月室外工程竣工：2008年5月單項驗收及交房：2008年6月三、 銷售計劃：銷售日期銷售價格（萬元/平方米）銷售面積（平方米）銷售收入（萬元）總銷售收入（萬元）2007年 2月0.4374703212.1016725.322007年 7月0.44112004928.002007年12月0.4574703361.502008年 3月0.4674703436.202008年 6月0.4837241787.52第六部分：投資收益分析一、 成本預測成本項目單位成本（元/m2）總成本（萬元）備注一、土地獲得價款74331990.9465元/平方米1、土地轉讓款42002、補交土地出讓金32333、紅

15、線外市政配套4、拆遷補償費二、開發(fā)前期準備費5401、勘察設計費110282、報批報建費3701003、三通一平費504、臨時設施費10三、主體建筑工程費56801、基礎工程38002、結構及粗裝修4003、門、窗工程3004、公共部位精裝修505、室內精裝修06、室內水電氣暖4507、室內設備及安裝6108、室內智能化系統70四、紅線內市政工程費2451、室外給排水系統152、室外市政系統303、室外燃氣系統554、室外高低壓系統255、室外消防系統206、室外智能化系統100五、園林環(huán)境費3001、環(huán)境設計費102、綠化建設費1203、建筑小品費304、道路廣場建造505、圍墻建造費206

16、、室外照明費407、室外背景音樂208、室外零星工程10六、公共配套設施費501、游泳池02、會所203、幼兒園04、學校05、兒童游樂設施106、商業(yè)設施107、其他10七、開發(fā)間接費14121、工程管理費494銷售額3%2、營銷費用198銷售額1.2%3、資金利息6004、物業(yè)管理完善費205、不可預見費100合 計15660以上按總建筑面積：37334平方米計算：除土地價格以外的成本為：8227萬元土地價格：7433萬元投資成本：15660萬元二、 稅務分析1、 營業(yè)稅及附加16725.32萬元*5.5%=919.893萬元2、 所得稅（16725.32-15660-919.893）*3

17、3%= 145.427*33%=47.9913、 土地增值稅以上基本稅率，能夠享受的稅收優(yōu)惠政策時的稅率，項目本身適用的稅率，若享受地方政府的優(yōu)惠政策，要特別說明該項優(yōu)惠與國家政策是否有沖突，以及如何解決，具體的操作的過程是什么。三、 經濟效益分析1、 經濟效益分析的假設條件，如：是否享受政府各種稅費的減免等2、 項目利潤率、投資回報率及主要經濟指標。經濟指標單位數值（元/平方米）項目總金額（萬元）銷售收入4479.91616725.320直接成本4194.45715660.000總投資成本4440.96316579.893毛利率0.877%稅前利潤145.427稅后利潤47.991銷售凈利率

18、投資回報率3、 項目開發(fā)各期的利潤體現經濟指標期限 2006年5月2008年10月日期06.5-07.207.2-07.707.7-07.1207.12-08.308.3-08.6結算面積（m2）747011200747074703724單位利潤(元/m2)-140.963-40.96359.037159.037359.037利潤(萬元)-105.299-45.87644.100119.049133.7054、 敏感性分析，參照以下內容及表格，可根據實際情況增減。（1） 成本變動各項經濟指標的變化(單位：萬元)經濟指標預測成本90%預測成本95%預測成本預測成本105%銷售收入16725.32

19、016725.32016725.32016725.320毛利率12.086%6.186%0.877%稅前利潤1803.417974.422145.427-683.567稅后凈利1208.289652.86347.9910銷售凈利率總投資回報率注：主要考慮土地成本的變動（2） 售價變動各項經濟指標的變化(單位：萬元)經濟指標預測售價95%預測售價預測售價105%預測售價110%銷售收入15889.05416725.32017561.58618397.852毛利率0.877%5.628%10.353%稅前利潤-644.844145.427935.6991725.970稅后凈利047.991626.

20、9181156.400銷售凈利率總投資回報率（3） 容積率變動各項指標的變化(單位：萬元)主要指標容積率2.8容積率3.5容積率4容積率4.5銷售收入16725.32020906.62023893.32026880.000毛利率0.877%1.021%1.088%1.177%稅前利潤145.427211.640257.690313.650稅后凈利47.991141.772172.652210.146銷售凈利率總投資回報率四、 項目資金預測1、 資金投入計劃：各期地價、前期費用、基礎、建安、配套、開發(fā)間接費等的投入安排。2、 資金回款計劃：各期銷售回款計劃。3、 資金需求計劃：結合整個公司資金情

21、況，列示各期資金的需求缺口及融資途徑。4、 啟動資金及啟動時占用資金內容、資金占用峰值、實現現金正流入時間、資金占用月平均額。第七部分：管理資源配置一、 機構設置：成立獨立法人公司（項目公司）；主要部門設置。二、 人力資源需求：總經理室、辦公室、財務、工程、設計等部門共計7人。三、 人力資源缺口及解決：人員安排，缺口人員的解決途徑（調動、招聘、培訓等）。第八部分：綜合分析與建議一、優(yōu)勢、劣勢：品牌、設計、啟動速度、產品品質和特性、市場競爭、營銷、合作方式、大市政配套、生活配套等方面。二、機會：從市場機會、提高市場占有率、樹立品牌形象、地區(qū)性優(yōu)惠政策、城市發(fā)展規(guī)劃、宗地所屬區(qū)域土地價格趨勢等方面

22、論述。三、結論和建議由于前述費用因素，將地塊內的現有存量房全部予以拆除，并重新進行規(guī)劃設計。已銷售的1套別墅業(yè)主可回遷或拆遷處理。同時，該地塊具有以下特點：A、地處下沙工業(yè)園區(qū)核心區(qū)塊內，周邊為大學城，對于小高層、高層中檔住宅產品潛在市場需求較大。B、別墅產品對自然環(huán)境資源依托程度高，而該區(qū)域缺少開發(fā)高檔別墅產品的必要相關資源。因此，在重新規(guī)劃設計的過程中，應考慮改變項目的產品及市場定位，根據當地市場需求，建設建筑密度及容積率更高的小高層、高層產品，確保必要的利潤水平。第九部分：在新區(qū)塊開發(fā)需要補充的內容一、區(qū)塊土地市場情況由于下沙地塊條件不成熟，配套設施有限，該區(qū)域2000年-2002年沒有

23、招、拍、掛的土地推出，進入2003年后，由于周邊條件的逐漸成熟，以及政府土地轉讓的規(guī)范，招、拍、掛等方式方成為區(qū)域供地的主要方式。根據2003年和2004年兩年的土地出讓情況，該區(qū)域非住宅用地供給十分有限，兩年僅推出6宗土地，總供應面積11.42萬平方米，總建筑面積26.32萬平方米，由于2004年3宗用于商業(yè)的土地沒有轉讓成功，因此，實際轉讓成功的僅2003年3宗土地，6.94萬平方米土地面積，總建筑面積為19.60萬平方米。在土地轉讓價格方面，從2003年到2005年初，下沙地價分別為1701元/平方米、1844元/平方米和3781.6元/平方米，但由于在統計過程中將九堡也納入到下沙區(qū)域，

24、而納入2005年統計的兩宗土地都位于九堡。因此，剔除上述因素的影響，統計該區(qū)域2004年年底的樓面地價在2000元/平方米的水平。從容積率指標看，綜合及商業(yè)類土地容積率較高，容積率范圍在2.5-4.5之間，而商業(yè)（汽車4S店）容積率則較低，僅為1.5。二、區(qū)塊內其它樓盤情況1、樓盤情況匯總表項目名稱位置占地建筑面積建筑形態(tài)均價開盤時間交付時間主力戶型大都.文苑風情下沙2號大街和3號大街交叉口52畝11萬平米多層、小高層6500元基本售完2005年底剩余130-140野風海天城下沙6、10號路之間。50萬小高層、高層未定2005.102007年90-170華元.夢琴灣下沙錢塘江西岸，27號路以東

25、，10號路以北107畝25萬小高層、高層46002005.7200890-160西子.陽光星城下沙經濟開發(fā)區(qū)4-5號路交界處未定6萬高層未定未定未定未定理想.伊薩卡下沙錢塘江西岸，25號路以東，12號路以南300畝50萬排屋、小高層、高層未定2005.10未定主力120-160（公寓）、250-350（排屋）福雷德廣場大學城核心區(qū)塊、學源街與學林街82畝19萬4幢高層、1幢26層酒店公寓60002005.4200760-120商宇.香榭里花園下沙四號路與五號路交叉口7萬小高層、高層5000均價，余尾房200左右躍層2004年底，現房天元2005六號路南，19號大街西10萬高層48002005.

26、5.302007.1.31101-170東海.未名園四號路和五號路交叉口7萬多層、小高層已售完，開盤時3300，尾盤時50002003年底下沙.文匯苑下沙經濟開發(fā)區(qū)3號路、4號路交匯處五幢高層、小高層圍合僅余1套160，開盤時3800，尾盤60002004年11月底130-180華元.聽濤雅苑下沙43號地塊東源房產60萬平方江景公寓未定未定未定中慶.金沙學府下沙新城，4號路以南、6號路以北20萬多層、高層向教師定向銷售的公寓，價格、銷售對象由政府指定，不屬于商品房范疇3、 樓盤具體示意圖e馬,陪F?lm嫄W壙獑?N?)?0?q?3拞屓?p勌m:b5a漬璺1疆lv0瘩艌v?2屘b瘌Tq 妋4UK

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45、C?Z豸值?!汩?膾f抙氄宨澻S箔XM竴玐訨?V?腡?,B衹絵2n吞輷匽之銻蚗v枉h5di: 羈8?p蟇7硏楓pg裋.1瑡2陹?泝Z祘?$賕?諑矽?|D蚈/盰#,vDlE嵮禋TNI耔nEN峢mT鸏s眑+?該|紖?!汩?膾f抙氄宨澻S箔XM竴玐訨?V?腡?,B衹絵2n吞輷匽之銻蚗v枉h5di:t詮I?懣忋忑殆#懛嗕!V汁鏹豑寒絫 赸l偎蠽Mn?鈹舤Y?忩eFHga厏a堳膷Q?h芛vf?瘐?c+粂鰌q惦ez 赸l偎蠽Mn?鈹舤Y?忩eFHga厏a堳膷Q?h芛vf?瘐?c+粂鰌q惦e摭F訥,#RU?遴?eyk?窅脆?_躵y膠?宗卝?X蛋?H7曮Z- e馬,陪F?lm嫄W壙獑?N?)?0?q?3拞屓?p勌m:b5a漬璺1疆lv0瘩艌v?2屘b瘌Tq 禋TNI耔nEN峢mT鸏s眑+?該|紖?!汩?膾f抙氄宨澻S箔XM竴玐訨?V?腡?,B衹絵2n吞輷匽之銻蚗v枉h5di:t詮I?懣忋忑殆#懛嗕!V汁鏹豑寒絫 赸l偎蠽