設計管理體系課件

1、設計管理體系,房地產(chǎn)設計管理體系培訓課件2012.5,設計管理體系,前言概述 房地產(chǎn)的設計管理工作從前期土地獲取中對于意向地塊的規(guī)劃研究分析到設計全過程中的效果把握、技術管理、進度控制、施工期技術支持直到項目竣工投入使用等，基本上貫穿于整個房地產(chǎn)開發(fā)過程的始終。 房地產(chǎn)開發(fā)中的設計管理作為房地產(chǎn)開發(fā)中操作管理的重要的組成部分，其管理工作的水平對項目有著舉足輕重的影響. 此為序,設計管理體系,總目錄,房地產(chǎn)設計管理的目標和內容,建立精細化市場需求下的規(guī)范化設計管理體系,項目后評估（復盤,各設計階段關注的要點及原則,設計管理體系,設計管理體系,一：房地產(chǎn)設計管理的范疇與定義,涉及房地產(chǎn)開發(fā)的全過程

2、。 內容包括：從項目初判的跟蹤,到項目決策中的概念草案研究，從概念設計到施工圖設計,到施工現(xiàn)場的技術支持配合到營銷道具的制作，以至到后期物業(yè)客服的維修、整改的技術支持等,房地產(chǎn)設計管理的范疇,設計管理體系,一：房地產(chǎn)設計管理的范疇與定義,契合企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略，鎖定項目的經(jīng)營目標,在符合企業(yè)發(fā)展的產(chǎn)品策略指導下，通過有效的組織、完善的流程及制度的建立、方法的提升等一系列手段，在產(chǎn)品制造過程中實施的涉及設計內容的管理,房地產(chǎn)設計管理的定義,設計管理體系,房地產(chǎn)設計管理的目標和內容,設計管理體系,二：房地產(chǎn)設計管理的目標和內容,品質保證 進度把握 成本控制,設計管理三大目標,設計管理體系,二：房地產(chǎn)設

3、計管理的目標和內容,品質保證,設計管理三大目標,品質保證通過規(guī)范化、標準化、科學化的設計管理工作體系實現(xiàn)項目各階段各類型設計成果的高品質呈現(xiàn)。具體為：最終實施方案能夠實現(xiàn)公司的戰(zhàn)略發(fā)展構想，符合項目的市場產(chǎn)品定位和客戶要求，各階段圖紙成果符合法律法規(guī)、政府審查及實際使用的深度和要求，與內外部各相關單位部門的合作溝通順利等,設計管理體系,二：房地產(chǎn)設計管理的目標和內容,設計管理三大目標,進度把握通過規(guī)范化、標準化、科學化的設計管理工作體系實現(xiàn)項目各階段各類型設計工作的進度完全控制在集團公司的各級計劃體系內，嚴格實行計劃管理，確保設計工作按時完成。避免因設計工作的延誤導致后續(xù)工作無法按時開展及整體

4、開發(fā)計劃的滯后,進度把握,設計管理體系,二：房地產(chǎn)設計管理的目標和內容,設計管理三大目標,成本控制通過規(guī)范化、標準化、科學化的設計管理工作體系實現(xiàn)各項目的最終實施總體成本嚴格控制在集團前期的成本要求范圍內及確保成本在項目內部的合理化分配。包含設計管理成本（例如設計單位的選擇決定設計費用的多少）、工程實施成本（主體、園林景觀、裝修）等,成本控制,設計管理體系,二：房地產(chǎn)設計管理的目標和內容,設計管理內容,任務管理 資源管理 進度管理 技術管理,設計管理是貫穿于房地產(chǎn)開發(fā)始末的，針對設計成果的，進行任務管理、資源管理、進度管理、技術管理的系統(tǒng)化的管理工作,設計管理體系,二：房地產(chǎn)設計管理的目標和內

5、容,設計管理內容,作為業(yè)主方的設計人員，也就是設計管理者，區(qū)別于設計院的設計人員最大的一點就是，前者是任務的制定者，后者是任務的執(zhí)行者。制定合理有效的設計任務要求，是業(yè)主方對設計顧問公司管理的根本。 我們以概念規(guī)劃的設計任務要求為例來說明它的組成及其來源： 1）規(guī)劃指標要求；（來源于政府給出的規(guī)劃條件）； 2）產(chǎn)品配比要求（來源于市場調研及策劃分析、成本測算、前期規(guī)劃研究）； 3）規(guī)劃原則（來源于市場調研及策劃分析，前期規(guī)劃研究）； 4）規(guī)劃成果要求（來源于該階段業(yè)主對于設計成果的了解，下階段設計的銜接以及政府的報批要求； 5）設計進度要求（來源于項目的總體設計計劃,任務管理,設計管理體系,二

6、：房地產(chǎn)設計管理的目標和內容,設計管理內容,編寫設計任務要求之前有很多功課要做，諸如規(guī)劃研究，參與到市場調研與策劃直至形成產(chǎn)品定位報告；參與到成本測算，在施工圖的設計任務要求中可能還需要確定限額設計的限值，編制總體設計計劃等。在判斷設計成果時，應該站在產(chǎn)品定位的角度，或者說是站在客戶的角度，根據(jù)設定客戶的好惡來判斷。 好的設計管理并不是只針對設計，而是要跳出設計來談設計，更多的參與到策劃與測算的工作中去，任務編制才能有的放矢，并保證最終成果完美的契合公司戰(zhàn)略構想和市場產(chǎn)品定位,任務管理,設計管理體系,二：房地產(chǎn)設計管理的目標和內容,設計管理內容,作為設計管理的最大資源就是所聘請的設計顧問公司，

7、資源管理就是針對各設計公司合作伙伴的管理工作。包括資源庫的建立、單位的選擇與合作方式、協(xié)同共作制度、事中及事后相互評價機制等。 設計顧問公司一般會有如下組成：規(guī)劃方案設計單位、建筑方案設計單位、建筑施工圖設計單位、園林景觀設計單位、室內精裝設計單位、審圖公司、其余各種二次專業(yè)設計單位如幕墻、鋼結構、標識等，會依據(jù)項目的定位，對敏感點的分析，進行設計單位的組合，配置,資源管理,設計管理體系,二：房地產(chǎn)設計管理的目標和內容,設計管理內容,委托原則 1）擅長原則：術業(yè)有專攻，每個設計院擅長的方向、設計水平是不一樣 的，有的擅長住宅，有的擅長公建；有的擅長施工圖，有的擅長方案。所以會根據(jù)項目定位來進行

8、選擇。 2）成本原則：依據(jù)項目定位選擇相應的設計單位；而在同等條件下，選 擇價格低的設計院。 3）磨合原則：曾經(jīng)合作過且配合較好的設計單位的設計團隊，溝通成本會降低。 4）技術優(yōu)先原則：應該落實到具體做事的團隊的技術能力，而不是光是 公司的品牌，即使品牌好，但具體做事的團隊不行，也很難補救，尤其在施工圖階段，因為技術問題的改進不是一朝一夕的，由于技術的偏差，很可能對項目造成無法挽回的損失,資源管理,設計管理體系,二：房地產(chǎn)設計管理的目標和內容,設計管理內容,如何對這么多的設計顧問團隊進行管理，除了自身進行監(jiān)督管理，通過合同、任務要求之外，更多的工作是在各單位之間的協(xié)調、溝通工作，并利用他們自身

9、的技術優(yōu)勢形成沖突，來解決問題，一般來說，一家設計院只對委托范圍的環(huán)節(jié)比較關心，比如方案設計單位可能對結構成本可能就不會特別關心，所以我們要施工圖設計單位在方案階段介入，形成沖突，來把后期可能遇到的技術問題提前解決,資源管理,設計管理體系,二：房地產(chǎn)設計管理的目標和內容,設計管理內容,設計成果的完成時間直接影響到房地產(chǎn)開發(fā)中的報批、施工、成本 等下一步環(huán)節(jié)，對項目整體開發(fā)進度有著重大的影響，因此要對設計工作進行總體及詳細分解計劃的安排。這是設計管理工作體系中相當重要的組成部分。 設計計劃出自公司項目的整體開發(fā)計劃，其本身的制定既受制于相關上游環(huán)節(jié)又對下游工作有制約，所以必須有其科學性及合理性并

10、會同相關部門認真協(xié)商確定。 總體設計計劃決不是各專業(yè)設計計劃的簡單疊加，要形成相應的時間穿插，讓各專業(yè)形成有機的結合。比如景觀方案、初步設計的時間節(jié)點一定要和管網(wǎng)綜合的方案、施工圖設計發(fā)生聯(lián)系，因為室外可能存在大量的構筑物，與管線井口發(fā)生沖突，所以要設計并行發(fā)展，增加會審環(huán)節(jié),進度管理,設計管理體系,建立精細化市場需求下的規(guī)范化設計管理體系,設計管理體系,二：房地產(chǎn)設計管理的目標和內容,設計管理內容,通常的技術管理分為幾類： 1）技術研究：比如前期的規(guī)劃研究，就是要根據(jù)地塊的規(guī)劃條件，根據(jù) 當?shù)氐囊?guī)劃管理規(guī)定進行排布，得出產(chǎn)品形態(tài)等初步結論，以對 地塊價值進行判斷。 2）任務要求的編寫：通過設

11、計語言將產(chǎn)品定位表達為任務書，同時要結 合成本等其他要求。 3）技術方案對比：比如結構選型、空調選型等等，這些都要組織技術單 位進行技術分析，在多方案中對比成本、時間、施工等綜合因素 得出方案選型結論。 4）設計文件的審核：這是充斥著設計管理工作得各個角落。作為技術管 理環(huán)節(jié)要求從業(yè)者有過硬的專業(yè)技術,技術管理,設計管理體系,三.建立精細化市場需求下的規(guī)范化設計管理體系,3.1 建立規(guī)范化管理體系的意義,規(guī)范化設計管理體系能夠提高企業(yè)內部的設計管理業(yè)務水平，規(guī)范設計管理制度和流程，以保證項目開發(fā)質量，提高項目開發(fā)效能，提升公司項目運營能力，打造企業(yè)核心競爭力,設計管理體系,三.2 體系建立的組

12、成要素與核心內容,負責項目設計管理，保證設計質量、進度、成本目標的實現(xiàn)(規(guī)劃、建筑、結構、水電、景觀、室內設計) 設計變更管理 材料設備選型定版 配合成本管理中心建立設計成本基準體系,建立從研發(fā)開始的成本控制理念與系統(tǒng),提高產(chǎn)品綜合性價比 技術支持,3.2.1 設計管理職責,設計管理部門職責,設計管理體系,三.2 體系建立的組成要素與核心內容,項目發(fā)展部門（開發(fā)報建） 按要求及時向設計管理部提交各設計階段所需資料條件 負責與政府部門就各階段設計中間過程成果的技術溝通及完成各政府相關部門的申報審批工作,3.2.2 其它部門在設計管理過程中的職責,成本管理部門 按要求及時向設計管理部提交各設計階段

13、所需成本目標 隨著圖紙的不斷深化，調整成本及控制目標 負責招標中的各項與成本有關的工作,市場營銷部門 按要求及時向設計管理部提交各設計階段所需資料條件 負責對各階段設計成果地產(chǎn)公司內部技術評審提供市場評價建議 負責制定各階段設計任務書中的市場定位部分的內容,設計管理體系,三.3 設計管理業(yè)務流程,3.3.1 設計管理業(yè)務流程的意義,梳理設計工作流程，明確設計管理的控制節(jié)點和不同階段的設計輸入條件,清晰規(guī)范項目設計管理過程中的控制節(jié)點，以便提高設計管理效率，保證設計質量、進度、成本三方面均得到有效控制,設計管理體系,三. 3 設計管理業(yè)務流程,3.3.2 業(yè)務流程,設計管理體系,總的房地產(chǎn)運營框

14、架圖,說明及圖例： 、房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務劃分為六個階段：項目論證、項目策劃、設計管理、工程施工管理、銷售管理和入伙管理。 、工程施工管理階段和銷售管理階段的時間存在重疊。 、本示意圖中僅列舉四個專業(yè)的工作內容，其他的專業(yè)的工作內容在流程文件中有詳細的描述,代表關鍵里程碑,代表某個階段的主導的專業(yè)任務，即其輸出會成為本階段其他專業(yè)開展活動的輸入條件,配合專業(yè)的任務,項目立項,主體結構開工,開盤銷售,入伙,項目論證階段,項目策劃階段,設計管理階段,工程施工階段,竣工,銷售管理階段,入伙管理階段,工程,拓展,組織項目論證,初步產(chǎn)品定位,營銷,組織項目策劃/產(chǎn)品、市場及客戶定位研究,營銷策劃、項目推廣方案

15、策劃、項目前期推廣及銷售前準備,設計,方案設計,擴初設計,施工圖設計,設計配合、供應商考察及招標、施工準備及樁基等工程施工,主體結構施工至具備預售條件,工程施工至竣工驗收,銷售及入伙配合,銷售事務管理,入伙事務管理,成本,估算,測算,預算、標底、合同價,進度款、工程變更、招標采購,結算,設計流程階段,設計管理體系,設計流程框架圖,施工圖設計,建筑、 規(guī)劃方案,部品 設計及 定板,擴初設計,拿地節(jié)點,概念規(guī) 劃草案,概念規(guī) 劃方案,方案報建,模型研究,施工圖設計指引,部品材料調研,部品材料清單,部品材料定板封樣,銷售配合資料,產(chǎn)品、技術創(chuàng)新研發(fā),銷售示范區(qū)設計,設計管理體系,三. 3 設計管理業(yè)

16、務流程,3.3.3 優(yōu)化的流程帶來的管理效率和效益,梳理設計工作流程，明確設計管理的控制節(jié)點和不同階段的設計輸入條件,清晰規(guī)范項目設計管理過程中的控制節(jié)點，以便提高設計管理效率，保證設計質量、進度、成本三方面均得到有效控制,設計管理體系,分階段具體業(yè)務流程模板,設計管理體系,三. 2 體系建立的組成要素與核心內容,2.4 計劃管理,目的：理順各項工作的銜接關系，明確里程碑點和責任歸屬，保障開發(fā)周期基準的有效實施，實現(xiàn)快速滾動的地產(chǎn)開發(fā)模式,2.4.1 設計周期基準,設計管理體系,地產(chǎn)項目設計周期參考基準值簡圖,設計管理體系,三.2 體系建立的組成要素與核心內容,2.5 規(guī)范化的文件標準、技術標

17、準及產(chǎn)品標準,設計管理階段及專業(yè)的合理劃分 專業(yè)：總圖、規(guī)劃與建筑、景觀、室內、二次 階段：概念設計、方案設計、擴初設計、 施工圖設計、深化設計,2.5.1 建立標準的基礎,設計管理體系,三.2 體系建立的組成要素與核心內容,2.5.2 設計文件的管理與模板建立,概念規(guī)劃設計任務書 方案設計任務書 施工圖設計任務書 景觀概念規(guī)劃設計任務書 景觀方案設計任務書 景觀施工圖設計任務書 室內設計任務書,2.5.2.1 設計文件的內容,2.5.2.1.1任務書類,設計管理體系,三.2 體系建立的組成要素與核心內容,概念設計咨詢合同 建筑方案/擴初設計合同 建筑施工圖設計合同 景觀方案設計合同 景觀施工

18、圖設計合同 室內設計合同 銷售示范區(qū)包裝設計合同,2.5.2.1.2合同類,2.5.2.2 模板標準化,設計 合同,任務書 模板,設計管理體系,三.2 體系建立的組成要素與核心內容,2.5.3 技術標準與模板建立,產(chǎn)品配置標準建議書 方案設計指引及施工圖設計指引 交樓標準(設計總說明） 方案、擴初、施工圖設計各階段成果標準及深度要求 新技術應用,2.5.3.1 技術標準的內容,2.5.3.2 模板,配置標準模板,設計指引模板,設計管理體系,三.2 體系建立的組成要素與核心內容,對每項設計管理工作，除頒布程序(工作的方法) 成果標準 外，同時根據(jù)企業(yè)的技術戰(zhàn)略，建立相關的評價標準，使 設計管理質

19、量保證工作有章可循,2.5.4 評審或評估標準,項目投資決策評審階段概念設計成果評價表 項目經(jīng)營方案評審階段方案設計成果評價表 設計巡檢評價表,評價表,設計管理體系,項目投資決策評審階段概念設計成果評價表,設計管理體系,項目經(jīng)營方案評審階段方案設計成果評價表,設計管理體系,設計巡檢評價表,設計管理體系,三.2 體系建立的組成要素與核心內容,2.6.1 建立成本管理目標及節(jié)點,2.6 設計管理過程中的成本管理,項目的參考指標,設計管理體系,三.2 體系建立的組成要素與核心內容,2.6.2 建立相關資源部品信息庫,2.6.2.1 項目設計資源信息庫,2.6.2.2 項目部品信息庫,a.(工程)材料

20、分判 b.標桿企業(yè)主流材料部品品牌及成本基準借鑒 c.戰(zhàn)略供應商合作及集團采購 d.建立信息庫共享平臺,設計院信息庫,設計管理體系,三.2 體系建立的組成要素與核心內容,2.6.2.3 材料部品研究的工作目標 a.基于對目標客戶的期望值分析,研發(fā)滿足客戶需求的部品 b.成本優(yōu)化、對比 c.工藝的研究,2.6.3 設計過程中的成本優(yōu)化的主要手段和方法 2.7.3.1 結構及基礎的形式 2.7.3.2 窗地比 2.7.3.3 外墻材料及部品 2.7.3.4 停車方式及人防方案 2.7.3.5 主要設備選型 2.7.3.6 產(chǎn)品附加值對應的成本 2.7.3.7 合理的景觀成本配置,設計管理體系,各設

21、計階段關注的要點及原則,設計管理體系,四、各個設計階段關注的要點及原則,一）概念設計階段關注的要點 項目用地條件分析及規(guī)劃產(chǎn)品設計建議 土地開發(fā)強度分析 進行土地研究、價值分析。關注在總圖上，對經(jīng)濟指 標的分析，會做多方案的比選,充分挖掘土地優(yōu)勢，創(chuàng)造產(chǎn)品價值 通過策劃與設計手段，完善并解決用地條件劣勢 依據(jù)用地條件的詳細分析形成匹配的規(guī)劃布局與產(chǎn)品設計建議,合理的開發(fā)強度與面積指標 適宜的產(chǎn)品類型組合與面積配比（商業(yè)及配套面積） 合適的地下室開發(fā)面積 合理的停車指標,概念方案案例,設計管理體系,四、各個設計階段關注的要點及原則,二）規(guī)劃方案設計階段 策劃報告對應設計要點,項目定位與產(chǎn)品定位

22、項目開發(fā)面積與產(chǎn)品配比 地下地上建面，住宅、商業(yè)及配套面積 規(guī)劃與產(chǎn)品設計建議 規(guī)劃布局、產(chǎn)品設計、景觀設計策略 分期開發(fā)、示范區(qū)建設策略、物管方案 技術配置建議 顧客界面的材料部品標準 材料標準和成品標桿,設計管理體系,四、各個設計階段關注的要點及原則,二）規(guī)劃方案設計階段 成本控制,嚴格控制可售比 控制地下室、人防、交通體、配套設施等不可售項目用地及 規(guī)模，滿足低限即可，保證最大的可售面積。 結構方案審核 合理、可行、成本匹配 材料配置指標 材料配置同項目定位匹配 材料配置同策劃報告匹配 高標準的材料配置用在客戶感知度高的地方,設計管理體系,四、各個設計階段關注的要點及原則,二）規(guī)劃方案設

23、計階段的原則： 1、 規(guī)劃設計必須以人為本，以住宅來說以住戶的生活舒適方便為本。 房地產(chǎn)項目的規(guī)劃設計管理這應該是最高原則。許多規(guī)劃設計在簡單潦草倉促完成的同時，給住戶留下的是長期的隱患。如小區(qū)主入口在主干道上，人車混流；細節(jié)看起來是小事，其實有大隱患，萬萬不可等閑視之?！耙?guī)劃方案無小事”，一個細節(jié)留下麻煩，住戶會抱怨一輩子。這種細節(jié)就顯示出設計師有沒有從用戶的方便舒適角度考慮問題，只是簡單地從平面布局的美學效果出發(fā)做設計，犯了一條大忌,設計管理體系,四、各個設計階段關注的要點及原則,規(guī)劃方案設計階段： 2、 設計必須符合項目定位，不要偏離定位去追求不切合實際的東西。 房地產(chǎn)項目的規(guī)劃設計管理

24、項目定位是一個項目的根本大綱，框定了規(guī)劃設計的方向，背離定位就會做出完全不能用的方案。如定位是中小戶型的白領社區(qū)，價位適中，檔次中等，但如設計院做出了一個出人意料的中庭園林景觀設計，作出幾千上萬平方米的中庭，在里面布置什么“地中?！?、“愛琴?！?、“波羅的?！?，連成一個完整的水系，加上噴泉、疊水、幾個水幕墻，這就完全是頂級豪宅的景觀設計！每平方米的造價要幾百元，而物業(yè)管理的運轉費用更高得可怕，這樣一個中檔小區(qū)，向業(yè)主收取的物業(yè)管理費是很有限的，而單只是水景的運轉費用，一年就需付出幾十萬元！誰來承擔這筆費用？這就是設計師背離項目定位的情形,設計管理體系,四、各個設計階段關注的要點及原則,規(guī)劃方案設

25、計階段： 3、規(guī)劃設計應該充分考慮將來物業(yè)管理的方便。 現(xiàn)在物業(yè)管理已經(jīng)成為樓盤項目成敗的一個重要方面，“買不買房看環(huán)境，掏不掏錢看戶型，滿不滿意看管理?！币郧霸O計方案是不考慮物業(yè)管理的，而現(xiàn)在策劃項目時就必須提前考慮物業(yè)管理的各種問題。如以一個湖為中心，湖周圍一圈是洋房。設計師的想法很簡單：讓洋房的業(yè)主最接近湖景，可以從客廳、臥室的落地玻璃窗內直接欣賞湖光水色。他沒有考慮到：這個湖不是洋房業(yè)主獨享的，而是小區(qū)全體業(yè)主共享的，那些住在高層的業(yè)主要去湖邊散步游玩時，都要從洋房的花園、門前甚至窗前走過才能到達湖邊，洋房的業(yè)主經(jīng)常受到這種門前屋后紛紛來去的干擾，個人隱私無法得到有效保護,設計管理體系,四、各個設計階段關注的要點及原則,規(guī)劃方案設計階段： 4、設計在條件許可的前提下，應該盡量考慮項目營銷的要求。 營銷在規(guī)劃設計上有兩個基本要求，一個是賣點，一個是賣相。 賣點要實在，如最大的賣點是戶型設計，所有的戶型都必須精心推銷，戶型面積必須趨向于實用化，中戶型基本上以大廳小房為主，大戶型通過增加房間數(shù)目、強化功能空間的手段達到效果；戶內公共走道、室內走道、樓宇邊角等公共空間減少，比以前更講究如何充分利用每一寸空間；功能設計更趨完善。 “先做賣相”的觀點，堅持要求項目開盤時必須完成一個漂亮的小區(qū)大門、一條主