精編完整版】上海慶豐花園可研報(bào)告

1、（ 此文檔為 word 格式，下載后您可任意編輯修改！ ）上海慶豐花園可行性研究報(bào)告目錄、八前言第一章項(xiàng)目概況第二章項(xiàng)目建設(shè)必要性第三章市場分析第四章建設(shè)方案AtV第五章項(xiàng)目法人與項(xiàng)目的經(jīng)營管理第六章投資估算、資本金及資金籌措第七章財(cái)務(wù)效益分析第八章結(jié)論和建議附件、八前言為加快徐匯區(qū)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展，改善城市居民居住環(huán)境，重慶慶豐實(shí)業(yè)有限公司擬 在徐匯區(qū)老滬閔路 785 號地塊，開發(fā)建設(shè)慶豐花園商品住宅項(xiàng)目。我院受重慶慶豐實(shí)業(yè)有限公司的委托，按由我院提供的初步設(shè)計(jì)方案、其他相關(guān) 資料和國家有關(guān)規(guī)定，對徐匯慶豐花園項(xiàng)目進(jìn)行可行性研究工作。第一章 項(xiàng)目概況1.1 項(xiàng)目法人本項(xiàng)目法人為重慶慶豐實(shí)業(yè)有限公

2、司，公司注冊資本 2000 萬元，法定代表 人：易如波。公司為民營性質(zhì)的有限責(zé)任公司，公司經(jīng)營范圍：房地產(chǎn)開發(fā)及經(jīng)營。 公司擁有一批豐富經(jīng)驗(yàn)的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營人才，具有雄厚的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營實(shí)力。 重慶慶豐實(shí)業(yè)有限公司的營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書詳見附件。1.2.1 項(xiàng)目名稱徐匯慶豐花園。1.2.2 建設(shè)地點(diǎn)徐匯慶豐花園項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)位于徐匯區(qū)老滬閔路 785 號地塊。1.2.3 建設(shè)內(nèi)容徐匯慶豐花園項(xiàng)目基地面積 2437平方米，擬建總建筑 5290 平方米（不含地下建 筑面積）。擬建設(shè) 10層住宅及商鋪。其中，住宅面積 5200 平方米，商業(yè)建筑面積 90 平方米。項(xiàng)目綜合容積率 2.17

3、，建筑占地面積 2437平方米，建筑密度為 25.0 ，綠化率34.8 。1.2.4 基地現(xiàn)狀及動拆遷項(xiàng)目基地面積為 2437 平方米，動拆遷正實(shí)施中。1.2.5 建設(shè)期項(xiàng)目建設(shè)期為一年1.2.6 投資估算及資金籌措經(jīng)估算，本項(xiàng)目建設(shè)投資估算為 1890 萬元，其中建安工程投資為 920.66 萬元，其他建設(shè)費(fèi)用為 913.36 萬元，維修基金為 27 萬，不可預(yù)見費(fèi)為 56萬元。 項(xiàng)目所需建設(shè)資金全部由建設(shè)單位自籌。1.2.7 財(cái)務(wù)效益分析經(jīng)測算，本項(xiàng)目全部投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 （IRR）為14.90 %，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（NPV I = 10%）為60.64萬元，靜態(tài)投資回收期為2.33年（含建設(shè)

4、期）。財(cái)務(wù)測算表明， 本項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是可行的。第二章 項(xiàng)目建設(shè)的必要性2.1 項(xiàng)目建設(shè)符合地區(qū)發(fā)展規(guī)劃徐匯區(qū)位于上海市中心城區(qū)西南部， 54.76 平方公里的地域面積轄蓋了 10個(gè)街 道、3個(gè)鎮(zhèn)，人口 86萬。徐匯區(qū)一直以其名人豐碑和名勝古跡盛名遠(yuǎn)揚(yáng)。翻看歷史畫卷，游覽古寺古塔，漫步老鎮(zhèn)老街，憑吊黃道婆，追憶徐光啟，了解 千百年來開放兼容的上海人，您能深深體會到歷史深重的積淀，把握上海走向世界， 走向開放的腳步，龍華旅游城匯集全國各地風(fēng)物特產(chǎn)，再現(xiàn)龍華古鎮(zhèn)明清風(fēng)貌，不 由讓人驚嘆古老佛教圣景與現(xiàn)代商旅繁華的和諧統(tǒng)一；步出千年歷史，一座擁有眾 多“世界之最”的“上海體育城”屹立在您的面前，正展開

5、矯健的翅膀，迎接著八 方來客，展示了上海人民寬廣胸懷；不遠(yuǎn)處，燈火闌珊，霓虹閃爍，繁榮發(fā)達(dá)的商 業(yè)中心徐家匯商城又呈現(xiàn)在您的面前，包羅萬象的商業(yè)品種，良好的購物環(huán)境，周 到的服務(wù)態(tài)度，使您享受到現(xiàn)代生活的舒適、便捷。2.2 項(xiàng)目建設(shè)是符合房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的要求和趨勢 隨著改革的深化，人民生活水平的提高，市民對改善居住條件，提出了更高的要求，居住條件的舒適化、小康化已成為人們衡量生活質(zhì)量的重要標(biāo)準(zhǔn)。房地產(chǎn)業(yè) 作為一切經(jīng)濟(jì)活動的基礎(chǔ)和載體，素有永遠(yuǎn)的朝陽產(chǎn)業(yè)之稱，歷史和理論反復(fù)證明， 房地產(chǎn)業(yè)對于經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有高度的敏感性和超前性，經(jīng)濟(jì)高速增長的過程必然是以 房地產(chǎn)的高速發(fā)展為前提和主要內(nèi)容。我國經(jīng)濟(jì)的

6、高速增長也帶動了房地產(chǎn)業(yè)的高 速增長。此外，房地產(chǎn)業(yè)作為第三產(chǎn)業(yè)的龍頭被確定為國民經(jīng)濟(jì)新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，國家正采取各種措施鼓勵(lì)和支持房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，我國的房地產(chǎn)業(yè)將進(jìn)入一個(gè)大發(fā)展、大提高的時(shí)期。從市場潛力來看，目前我國城鎮(zhèn)人均住房僅十幾平方米，雖比 改革開放前提高了許多，但與一些發(fā)達(dá)國家和中等發(fā)達(dá)國家相比，還相差幾倍，市 場潛力十分巨大，且我國目前的人均收入、房價(jià)比為五倍左右，正處于世界公認(rèn)的 三至八倍的中等水平，住房消費(fèi)正符合目前中國大多數(shù)人的消費(fèi)水平和消費(fèi)需求， 成為當(dāng)前乃至今后相當(dāng)長的一段時(shí)間內(nèi)的消費(fèi)熱點(diǎn)，市場將會保持相當(dāng)長時(shí)間的旺 盛期。正是由于上述原因，我國房地產(chǎn)業(yè)才保持了多年來的增長

7、勢頭，取得了飛速 發(fā)展，成為我國發(fā)展最快的行業(yè)之一，市場化程度也日益提高。本項(xiàng)目建設(shè)質(zhì)優(yōu)價(jià)廉， 房型設(shè)計(jì)合理， 居住環(huán)境上佳的中檔商品住宅是能為大多 數(shù)城市居民所接受的，符合上海市政府安居工程的政策取向，也符合市場對住宅的 需求。第三章 市場分析3.1 上海房產(chǎn)市場狀況市物價(jià)局價(jià)格監(jiān)測中心公布的七、八月份房價(jià)監(jiān)測結(jié)果顯示，七、八月份房價(jià)與 前期相比穩(wěn)中略漲，高價(jià)位樓盤升幅明顯趨緩，中價(jià)位樓盤基本趨于穩(wěn)定，低價(jià)位 樓盤尚有上漲空間，但已極為有限。專家預(yù)測，未來房價(jià)走勢趨向平穩(wěn)。監(jiān)測發(fā)現(xiàn)，從區(qū)域間來看，沿江沿河樓盤已 趨止?jié)q；中心城區(qū)樓盤漲幅趨緩；近郊樓盤走勢平穩(wěn)，遠(yuǎn)郊別墅上漲乏力。部分區(qū) （縣）

8、具體房價(jià)情況如下：黃浦走勢平穩(wěn)，銷售續(xù)增。北片即淮海東路以北至蘇州 河區(qū)域每平方米建筑面積均價(jià)（下稱均價(jià)） 8700 元，環(huán)比下跌 3；中片即老城廂 周圍區(qū)域均價(jià) 6842元，環(huán)比下跌 0.7 ；南片即陸家浜路至內(nèi)環(huán)線區(qū)域均價(jià) 5705 元，環(huán)比上升 1.87 。3.2 區(qū)域商品房市場預(yù)測 該地塊周圍均以眾多高等及?？茖W(xué)校聚集而形成一個(gè)“學(xué)府社區(qū)”，人口較眾， 但商業(yè)氛圍不濃。地塊的東、北、西三面為原固定房屋，其南面和西部有該地塊周 圍唯一的一片成規(guī)模開發(fā)小區(qū)“陽光綠園”，且已建成，該小區(qū)以六層房居多，少 有幾棟十四層樓，小區(qū)內(nèi)房屋在今年六月前已全部售完，據(jù)了解，毛坯房均價(jià) 4800元 /M2

9、。3.3 銷售預(yù)測 根據(jù)以上市場調(diào)查結(jié)果，投資方將開盤均價(jià)定位在45005500 元，并根據(jù)市場情況逐年調(diào)整，環(huán)境及管理定位在中高檔，定能為一般市民客戶所接受，保證銷售 計(jì)劃的順利實(shí)行。第四章 建設(shè)方案 本項(xiàng)目的建設(shè)方案是由上海市建工設(shè)計(jì)研究院提供的初步設(shè)計(jì)方案。4.1.1 主要建筑技術(shù)指標(biāo)紅線內(nèi)面積：2437 （平方米）建筑總面積：5290 （平方米）住宅面積：5200（平方米）沿街商鋪：90（平方米）住宅標(biāo)準(zhǔn)層面積： 520 （平方米）綠化率：34.8%容積率：2.17建筑密度： 25.0%4.1.2 規(guī)劃宗旨 確定“以人為本”的規(guī)劃設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想，處處考慮居民生活特點(diǎn)及要求，將景 觀及環(huán)境

10、設(shè)計(jì)延伸到每一戶前。突出外部空間及環(huán)境的整體設(shè)計(jì)及安排，空間及景觀序列豐富生動、錯(cuò)落有致。 “在綠色和環(huán)?！背蔀槭澜缧猿绷鞯慕裉?，引入大量“生態(tài)建筑”的設(shè)計(jì)手法，通 過對總體布局和建筑單體的技術(shù)處理，使整個(gè)小區(qū)建筑和居民對自然界的陽光、風(fēng)、 水面綠化等具備更強(qiáng)的親和力。遠(yuǎn)離噪聲和污染，為身居鬧市的居民提供一個(gè)優(yōu)美、寧靜的世外桃源。注重景觀 的精心布局，合理規(guī)劃，使每戶住宅朝南又向景，做到“推窗見景”。積極體現(xiàn)業(yè)主對小區(qū)開發(fā)和營銷的要求，注重每戶的景觀環(huán)境，并使房型大小與景觀質(zhì)量相匹配，并努力實(shí)現(xiàn)“低成本開發(fā)”，而獲得高質(zhì)量的環(huán)境。4.1.3 規(guī)劃布局基本構(gòu)成 整個(gè)小區(qū)為一幢小高層住宅，四周有大

11、量的綠地，兼顧了住宅的視覺需求，以滿 足設(shè)計(jì)中的“均好性”。4.1.4 住宅選型和建筑形象建筑空間組合，住宅建筑全部南向。 小高層采用一梯二戶式單元，寬開間，控制每套面積和進(jìn)深。第五章 項(xiàng)目法人與項(xiàng)目的經(jīng)營管理7.1 項(xiàng)目法人本項(xiàng)目由項(xiàng)目公司重慶慶豐實(shí)業(yè)有限公司為項(xiàng)目法人負(fù)責(zé)開發(fā)經(jīng)營 ，對 本項(xiàng)目的策劃、資金籌措、建設(shè)實(shí)施、經(jīng)營、債務(wù)償還和負(fù)責(zé)資產(chǎn)的保值增值。7.2 項(xiàng)目的經(jīng)營管理項(xiàng)目建成后，全部住宅計(jì) 5200平方米和商業(yè)設(shè)施 90 平方米全部出售。項(xiàng)目建設(shè) 完成后，由項(xiàng)目法人委托有關(guān)物業(yè)管理公司進(jìn)行前期物業(yè)管理，達(dá)到居住物業(yè)管理 條例的有關(guān)規(guī)定后，由小區(qū)業(yè)主委員會續(xù)聘或另行聘請物業(yè)公司對小

12、區(qū)的物業(yè)進(jìn)行 管理。住宅小區(qū)的物業(yè)管理將委托專業(yè)物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)。第六章 投資估算、資本金和資金籌措9.1 項(xiàng)目投資估算的范圍a) 項(xiàng)目建設(shè)用資金是由建設(shè)方通過自籌及預(yù)售房產(chǎn)收入解決 ，本估算不包括 建設(shè)期利息；b) 項(xiàng)目建成后全部出售；c) 本項(xiàng)目的工程建設(shè)投資估算中，不包括商品住宅的二次精裝修費(fèi)用。9.2 投資估算編制依據(jù)a) 建設(shè)投資根據(jù)設(shè)計(jì)方案和有關(guān)前期工作部分基礎(chǔ)資料；b) 本項(xiàng)目的工程造價(jià)估算參照近期本市部分工程竣工結(jié)算的主要指標(biāo) ，并考 慮費(fèi)用調(diào)整因素；9.3 工程建設(shè)投資估算定義和假設(shè)a） 建安工程費(fèi)中主要考慮公用部位和外墻面的裝修，內(nèi)裝飾標(biāo)準(zhǔn)主要包括：石灰抹漿、粉刷等；b）

13、設(shè)備及安裝工程均以本市現(xiàn)行市場價(jià)進(jìn)行估算；c）總體工程包括道路、圍墻、大門、綠化及室外管線等；d）土地出讓金及土地開發(fā)費(fèi)用按市場價(jià)計(jì)列；e）建設(shè)期土地使用稅按基地面積計(jì)征為1元/平方米年；f）增容費(fèi)：其估算量和費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)詳見附表 1；g）不可預(yù)見費(fèi)率取定為 3（計(jì)費(fèi)基數(shù)為建安工程投資與其他建設(shè)費(fèi)用之 和）；h）銷售成本費(fèi)率取定為 3%（計(jì)費(fèi)基數(shù)為銷售收入）9.4 建設(shè)投資經(jīng)估算，本項(xiàng)目建設(shè)投資估算為 1890 萬元，其中建安工程投資為 920.66 萬元，其他建設(shè)費(fèi)用為 913.36 萬元，維修基金為 27萬，不可預(yù)見費(fèi)為 56萬元。（詳見附表 9 1 慶豐花園總投資估算表）9.5 資本金本項(xiàng)目

14、需資本金為 567 萬元，占建設(shè)投資的 30，出資方為重慶慶豐實(shí)業(yè)有限 公司。9.6 資金籌措本項(xiàng)目建設(shè)投資所需全部資金 （包括資本金） 均由項(xiàng)目法人自行籌措及預(yù)售 部分商品住宅解決。第七章 財(cái)務(wù)效益分析10.1 銷售收入本項(xiàng)目建設(shè)后能提供商品住宅 5200 平方米全部出售， 90 平方米商業(yè)用房用于出 售。具體收入如下：1、第一年按期房預(yù)售 30，合計(jì)售樓款 729 萬元；2、第二年按期房預(yù)售 50，合計(jì)售樓款 1215萬元；3、第三年按期房預(yù)售 20，合計(jì)售樓款 486 萬元；按此計(jì)劃，合計(jì)房款收入為 2430 萬元。 詳見附表 9-2 經(jīng)營收入預(yù)測明細(xì)表。10.2 總成本費(fèi)用10.2.1

15、 建設(shè)成本為房屋的建設(shè)投資 , 為 1890 元；10.2.2 銷售費(fèi)用按銷售收入的 3計(jì)取售房費(fèi)用； 成本費(fèi)用合計(jì)為 72.9 萬元。詳見附表 9-3 總成本費(fèi)用表。10.2.3 管理費(fèi)用管理費(fèi)用按投資的 3計(jì)取，合計(jì)為 47.25 萬元10.3 項(xiàng)目的損益10.3.1 銷售稅金售房部分營業(yè)稅金及附加費(fèi)按售房收入的 5.565 計(jì)，為 139.73 萬元10.3.2 銷售利潤扣除成本費(fèi)用、經(jīng)營稅金后，項(xiàng)目銷售利潤為 305.21 萬元10.3.3 所得稅所得稅稅率按 33計(jì)，需繳 100.72 萬元10.3.4 稅后利潤完稅后售房利潤為 204.49 萬元 詳見附表 9-4 損益表10.4 主要財(cái)務(wù)指標(biāo)萬元%年財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（I = 10%）60.64財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率14.90靜態(tài)投資回收期（含建設(shè)期） 2.33詳見附表 9-5 現(xiàn)金流量表第八章 結(jié)論和建議11.1 結(jié)論本項(xiàng)目建設(shè)符合城市發(fā)展的需要，項(xiàng)目建成后對加快城市住宅建設(shè)，改善市民居 住條件，改變城區(qū)舊貌、合理調(diào)整土地使用結(jié)構(gòu)有良好作用。因此，項(xiàng)目的建設(shè)是 必要的。從環(huán)境質(zhì)量，配套條件和交通等方面，基地所處地塊較適宜建造商品住宅，本項(xiàng)