北京望京K7非配套商業(yè)市場(chǎng)定位終稿

1、望京K7非配套商業(yè)市場(chǎng)定位報(bào)告,26.01.2021,第 2 頁(yè)2 頁(yè)2 頁(yè)2 頁(yè),思源顧問(wèn),目 錄,一、本案產(chǎn)品分析 二、望京區(qū)域商業(yè)及辦公物業(yè)狀況分析 三、望京綜合服務(wù)體系現(xiàn)狀 四、望京消費(fèi)問(wèn)題研究 五、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)市場(chǎng)定位建議,26.01.2021,第 2 頁(yè)2 頁(yè)2 頁(yè)3 頁(yè),思源顧問(wèn),主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo),26.01.2021,第 2 頁(yè)2 頁(yè)2 頁(yè)4 頁(yè),思源顧問(wèn),項(xiàng)目地塊概述,項(xiàng)目所屬區(qū)域現(xiàn)狀 望京 K7 地塊位于望京整體規(guī)劃區(qū)的西南側(cè)，臨近北四環(huán)東路，望京西路, 京承高速路，在望京區(qū)域地理位置優(yōu)勢(shì)明顯， 到北三環(huán)東路的通達(dá)性較好，其路網(wǎng)交通優(yōu)勢(shì)明顯,本項(xiàng)目位置,北三環(huán)東路,太陽(yáng)宮中

2、路,太陽(yáng)國(guó)際公館,UHN,鳳凰城,中產(chǎn)階級(jí)人口密集區(qū),26.01.2021,第 2 頁(yè)2 頁(yè)2 頁(yè)5 頁(yè),思源顧問(wèn),本案,望京新規(guī)劃中的用地情況,大型公共建筑組成的市級(jí)公建中心包括寫字樓、公寓、酒店、醫(yī)院、文體等，規(guī)劃建筑面積270萬(wàn)平方米,K區(qū)：居住用地分為個(gè)區(qū),居住用地：規(guī)劃建筑面積250萬(wàn)平方米，分為五個(gè)區(qū),望京科技產(chǎn)業(yè)園區(qū) 高科技產(chǎn)業(yè)及研發(fā)為主，兼有居住、商服等相應(yīng)配套服務(wù)功能的綜合區(qū),K區(qū),D區(qū),C區(qū),B區(qū),A區(qū),科技園區(qū),本案位于規(guī)劃中的居住區(qū) 項(xiàng)目所在地段商業(yè)氛圍欠佳 所在地段人口密集度較高,26.01.2021,第 2 頁(yè)2 頁(yè)2 頁(yè)6 頁(yè),思源顧問(wèn),項(xiàng)目地塊概述,本案,老居民

3、區(qū),26.01.2021,第 2 頁(yè)2 頁(yè)2 頁(yè)7 頁(yè),思源顧問(wèn),周邊配套,本案所處位置，商業(yè)氣息淡薄， 不利于項(xiàng)目商業(yè)商務(wù) 的與周邊成熟市場(chǎng)的借勢(shì)， 較難提升項(xiàng)目品質(zhì)感,本案,26.01.2021,第 2 頁(yè)2 頁(yè)2 頁(yè)8 頁(yè),思源顧問(wèn),總平面圖,K7 地塊分 A ，B，C，D 四個(gè)組團(tuán)，D組團(tuán)已建成,A,D,C,B,C1,C2,C3,C4,C5,B0,B1,B2,B3,B4,B5,本案,地上停車位,汽車出行線,汽車入行線,26.01.2021,第 2 頁(yè)2 頁(yè)2 頁(yè)9 頁(yè),思源顧問(wèn),立面效果圖,西北立面圖,商場(chǎng)入口,工作人入口,檐口高度23.8米,4.2米,4.2米,4.2米,3.5米,3

4、.5米,3.5米,26.01.2021,第 2 頁(yè)2 頁(yè)2 頁(yè)10 頁(yè),思源顧問(wèn),地下一層平面圖及交通流線圖,機(jī)動(dòng)車道,人流進(jìn)入路線,人流出行路線,26.01.2021,第 2 頁(yè)2 頁(yè)2 頁(yè)11 頁(yè),思源顧問(wèn),地上一層平面圖及交通流線圖,工作人員出入口,消費(fèi)者主出入口,消費(fèi)者次出入口,人流出行本項(xiàng)目的交通動(dòng)線,消費(fèi)者進(jìn)入本項(xiàng)目的交通動(dòng)線,工作人員進(jìn)入本項(xiàng)目的交通動(dòng)線,26.01.2021,第 2 頁(yè)2 頁(yè)2 頁(yè)12 頁(yè),思源顧問(wèn),地上二三空間示意以超市為例,主賣場(chǎng),1.5米的貨架,2米人行通道,賣場(chǎng)人流動(dòng)線,26.01.2021,第 2 頁(yè)2 頁(yè)2 頁(yè)13 頁(yè),思源顧問(wèn),4-5層平面空間分隔

5、示意圖,單層面積較小不易多 家企業(yè)共同使用； 適于一定規(guī)模的組織 機(jī)構(gòu)使用,隔離墻,隔離墻,26.01.2021,第 2 頁(yè)2 頁(yè)2 頁(yè)14 頁(yè),思源顧問(wèn),項(xiàng)目產(chǎn)品分析結(jié)論,本案體量較小，如作綜合類賣場(chǎng)，很難自成商業(yè)氣候； 因項(xiàng)目周邊主要以居住類物業(yè)為主，生活氣息濃郁，商業(yè)及商務(wù)氛圍很弱， 如作超市類賣場(chǎng)， -1-3層為最佳物業(yè)組合，45層不易作超市使用。 如做純辦公物業(yè)，因所在區(qū)位規(guī)劃為住宅區(qū)，則很難吸引注重商務(wù)形象的實(shí)力派公司。 如定位為小企業(yè)辦公場(chǎng)所，項(xiàng)目將面臨打破因區(qū)域商務(wù)氛圍較弱及本案空間不規(guī)則等問(wèn)題的瓶頸,結(jié)論：本項(xiàng)目定位應(yīng)避免與區(qū)內(nèi)商務(wù)中心區(qū)雷同，因注重區(qū)位人頭效益、與交通路網(wǎng)便

6、捷效益進(jìn)行市場(chǎng)定位,26.01.2021,第 2 頁(yè)2 頁(yè)2 頁(yè)15 頁(yè),思源顧問(wèn),目 錄,一、本案產(chǎn)品分析 二、望京區(qū)域商業(yè)及辦公物業(yè)狀況分析 三、望京綜合服務(wù)體系現(xiàn)狀 四、望京消費(fèi)問(wèn)題研究 五、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)市場(chǎng)定位建議,26.01.2021,第 2 頁(yè)2 頁(yè)2 頁(yè)16 頁(yè),思源顧問(wèn),北京市總體規(guī)劃方案中對(duì)望京區(qū)域的規(guī)劃,望京未來(lái)總體規(guī)模規(guī)劃，相當(dāng)于一個(gè)中等城市，處于北京市的副都地位,26.01.2021,第 2 頁(yè)2 頁(yè)2 頁(yè)17 頁(yè),思源顧問(wèn),望京區(qū)域商業(yè)-底商供給分布圖,26.01.2021,第 2 頁(yè)2 頁(yè)2 頁(yè)18 頁(yè),思源顧問(wèn),望京區(qū)域底商項(xiàng)目狀況表,26.01.2021,第 2

7、 頁(yè)2 頁(yè)2 頁(yè)19 頁(yè),思源顧問(wèn),望京區(qū)域底商項(xiàng)目狀況表,26.01.2021,第 2 頁(yè)2 頁(yè)2 頁(yè)20 頁(yè),思源顧問(wèn),望京區(qū)域商業(yè)綜合賣場(chǎng)分布圖,望京區(qū)域未來(lái)商業(yè)供給項(xiàng)目示例圖,博雅國(guó)際中心,家樂(lè)福,望京國(guó)際商業(yè)中心,嘉美風(fēng)尚國(guó)際,華聯(lián)商廈,蘇寧電器,宜家家居,樂(lè)華梅蘭,本案,未來(lái)規(guī)劃,望京K區(qū) 商業(yè)中心,26.01.2021,第 2 頁(yè)2 頁(yè)2 頁(yè)21 頁(yè),思源顧問(wèn),望京區(qū)域未來(lái)規(guī)劃重點(diǎn)項(xiàng)目介紹 重點(diǎn)項(xiàng)目分析匯總,26.01.2021,第 2 頁(yè)2 頁(yè)2 頁(yè)22 頁(yè),思源顧問(wèn),辦公物業(yè)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)投資狀況,本案,核心商務(wù)區(qū),居住區(qū),26.01.2021,第 2 頁(yè)2 頁(yè)2 頁(yè)23 頁(yè),思源

8、顧問(wèn),辦公物業(yè)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)投資狀況,辦 公 物 業(yè) 目 前 供 給 狀 況 表,26.01.2021,第 2 頁(yè)2 頁(yè)2 頁(yè)24 頁(yè),思源顧問(wèn),辦公物業(yè)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)投資狀況,辦公物業(yè)未來(lái)兩年供給狀況表,26.01.2021,第 2 頁(yè)2 頁(yè)2 頁(yè)25 頁(yè),思源顧問(wèn),辦公物業(yè)銷售與租金水平狀況,區(qū)域項(xiàng)目 平均售價(jià) 8263元/平米 平均租價(jià) 2.75元/日/平米,26.01.2021,第 2 頁(yè)2 頁(yè)2 頁(yè)26 頁(yè),思源顧問(wèn),結(jié)論,本案如定位為純商務(wù)寫字空間，銷售價(jià)格的理想上線區(qū)間為8500-9000元/M2 本案如定位為純商業(yè)物業(yè)，參照現(xiàn)有商業(yè)物業(yè)其理想價(jià)格為,本案所處位置與參照物業(yè)位置的商業(yè)氛圍有一

9、定差距，故此我們部分樓層的定價(jià)及租金相應(yīng)降低10,26.01.2021,第 2 頁(yè)2 頁(yè)2 頁(yè)27 頁(yè),思源顧問(wèn),目 錄,一、本案產(chǎn)品分析 二、望京區(qū)域商業(yè)及辦公物業(yè)狀況分析 三、望京綜合服務(wù)體系現(xiàn)狀 四、望京消費(fèi)問(wèn)題研究 五、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)市場(chǎng)定位建議,26.01.2021,第 2 頁(yè)2 頁(yè)2 頁(yè)28 頁(yè),思源顧問(wèn),望京商圈品牌精品店,新概念汽車,展示廳,中旅旅游汽車公司,雪亮眼鏡,雪亮眼鏡,大明眼鏡,銅牛服飾,本區(qū)域共有品牌專買店家，其中汽車類家，服裝類家，眼鏡類家 汽車類需求面積較大，一般在平米以上，所處位置多為臨街層 服裝眼鏡類面積需求較靈活，從平米均可，需求周圍環(huán)境整潔， 位置一般選在

10、繁華街區(qū)或高尚居住社區(qū)，注重室內(nèi)外裝修,品牌精品店業(yè)態(tài)較少， 尚有發(fā)展?jié)摿?實(shí)地調(diào)研時(shí)間； 年月日,26.01.2021,第 2 頁(yè)2 頁(yè)2 頁(yè)29 頁(yè),思源顧問(wèn),望京商圈休閑娛樂(lè),太陽(yáng)宮娛樂(lè)休閑中心,張貝健身,柯達(dá),中體倍力,健身俱樂(lè)部,咖啡店,漢方洲足療,茶館,足療音像,瀟灑風(fēng)度 美容美發(fā),網(wǎng)吧,音像,音像,美發(fā),旺興源洗浴,七甲山練歌場(chǎng),特百惠,富士沖洗,雪美華美容廳,本區(qū)域健身中心家，保健中心家，娛樂(lè)中心家，音像店家，咖啡店， 茶館家，美容美發(fā)家，網(wǎng)吧家，沖洗店家 咖啡店，茶館，快餐等面積可大可小，一般在平米以上，周圍環(huán)境較好， 位于繁華街區(qū)健身需求面積平米,茶吧酒吧等休閑娛樂(lè)場(chǎng)所 比

11、較陳舊，且數(shù)量少不夠規(guī)模， 很多街道屬于空白， 有極大發(fā)展空間,實(shí)地調(diào)研時(shí)間； 年月日,26.01.2021,第 2 頁(yè)2 頁(yè)2 頁(yè)30 頁(yè),思源顧問(wèn),望京商圈生活配套分布,金象大藥房,福奈特,加油站,金象大藥房,福奈特,電子圖書館,東方愛(ài)嬰,金象大藥房,慈安堂郡,福奈特,現(xiàn)有生活配套設(shè)施稍顯不足， 可適當(dāng)增加,實(shí)地調(diào)研時(shí)間； 年月日,26.01.2021,第 2 頁(yè)2 頁(yè)2 頁(yè)31 頁(yè),思源顧問(wèn),望京商圈零售商業(yè)超市大型專業(yè)賣場(chǎng),天成超市 蘇寧電器 韓國(guó)百貨 大中電器 京客隆 中福百貨 中國(guó)移動(dòng)營(yíng)業(yè)廳 華潤(rùn)超市 新都副食 韓國(guó)百貨 鮮花店 中復(fù)電訊 建材大世界 南湖綜合市場(chǎng) 建材城 正時(shí)家居

12、 聯(lián)通 華潤(rùn)超市 中國(guó)煙草 風(fēng)城食品店,便利店鮮花副食店等對(duì)面積要求較小， 平米以上即可，超級(jí)市場(chǎng)要求面積 在平米以上，位置主要以繁華臨街 的層，地下層商場(chǎng)房為主,實(shí)地調(diào)研時(shí)間； 年月日,26.01.2021,第 2 頁(yè)2 頁(yè)2 頁(yè)32 頁(yè),思源顧問(wèn),望京商圈餐飲網(wǎng)點(diǎn)分布,本區(qū)域中式餐飲家 韓式餐飲家 西餐及西式快餐家 食品專賣店家 食品專賣店餃子館等面積較小， 平米即可， 等快餐店平米左右， 東來(lái)順等中上檔次中餐平米,傳統(tǒng)餐飲和韓國(guó)餐廳 量大趨于飽和， 西式快餐和其他 種類風(fēng)味餐飲 （如面愛(ài)面，必勝客等） 稀缺，市場(chǎng)有待開(kāi)發(fā) 大多餐廳早期設(shè)在 住宅底商群樓內(nèi)， 今年法規(guī)將限制餐飲 娛樂(lè)在住宅

13、樓下經(jīng)營(yíng)， 這將是一大缺口,實(shí)地調(diào)研時(shí)間； 年月日,26.01.2021,第 2 頁(yè)2 頁(yè)2 頁(yè)33 頁(yè),思源顧問(wèn),小結(jié),目前望京區(qū)域綜合服務(wù)體系還不夠完善，與其居民實(shí)際消費(fèi)水平還有很大距離。 區(qū)域綜合服務(wù)體系中，品牌專賣店、休閑娛樂(lè)類商業(yè)較少，滿足不了區(qū)域內(nèi)中高檔消費(fèi)，市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿^大。 區(qū)域生活配套設(shè)施稍顯不足，還有一定的發(fā)展空間。 餐飲業(yè)是目前望京區(qū)域分布最多的商業(yè)，傳統(tǒng)餐飲和韓國(guó)餐廳趨于飽和，西餐及風(fēng)味餐飲還有一定的市場(chǎng)空間。 商業(yè)空間在望京大部分是租用，租金從早期的元日平米到現(xiàn)在的元日平米。 望京商業(yè)個(gè)體經(jīng)營(yíng)的面積，除傳統(tǒng)餐飲為大規(guī)模外，面積約在平米，其余商業(yè)經(jīng)營(yíng)基本上在平米甚至更少

14、（平米）。 望京商業(yè)的業(yè)種業(yè)態(tài)需要多元化與具備未來(lái)時(shí)尚感、新鮮度高、國(guó)際感強(qiáng)的,26.01.2021,第 2 頁(yè)2 頁(yè)2 頁(yè)34 頁(yè),思源顧問(wèn),目 錄,一、本案產(chǎn)品分析 二、望京區(qū)域商業(yè)及辦公物業(yè)狀況分析 三、望京綜合服務(wù)體系現(xiàn)狀 四、望京消費(fèi)問(wèn)題研究 五、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)市場(chǎng)定位建議,26.01.2021,第 2 頁(yè)2 頁(yè)2 頁(yè)35 頁(yè),思源顧問(wèn),望京區(qū)域經(jīng)濟(jì)背景概述,2003年望京電子產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值狀況,近年來(lái)朝陽(yáng)區(qū)域工業(yè)企業(yè)完成產(chǎn)值位居全市工業(yè)的首位； 隸屬朝陽(yáng)區(qū)的望京電子城工業(yè)產(chǎn)值業(yè)績(jī)顯著,統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)為電子信息產(chǎn)業(yè)中的龍頭行業(yè)的通信設(shè)備、計(jì)算機(jī)及其他電子設(shè)備制造業(yè),望京區(qū)域的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)主要為二、三產(chǎn)

15、為主，其中二產(chǎn)以北京電子城科技園為龍頭形成區(qū)域內(nèi)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè),26.01.2021,第 2 頁(yè)2 頁(yè)2 頁(yè)36 頁(yè),思源顧問(wèn),從消費(fèi)與GDP、收入的關(guān)系和消費(fèi)傾向等角度對(duì)現(xiàn)階段朝陽(yáng)區(qū)城鄉(xiāng)居民 總體消費(fèi)情況進(jìn)行簡(jiǎn)要評(píng)價(jià)； 利用購(gòu)買力測(cè)算和收入彈性分析對(duì)未來(lái)幾年朝陽(yáng)區(qū)居民消費(fèi)需求進(jìn)行定量 分析及前景預(yù)測(cè),因望京區(qū)域隸屬朝陽(yáng)區(qū)，加之區(qū)域內(nèi)多為共享消費(fèi)資源， 所有在望京消費(fèi)問(wèn)題研究中，我們以朝陽(yáng)區(qū)居民消費(fèi)為對(duì)象,望京消費(fèi)問(wèn)題研究指導(dǎo)思想及研究方法,望京消費(fèi)問(wèn)題研究,近年來(lái)，城市空間拓展，機(jī)動(dòng)化程度提高，望京距市中心顯得越來(lái)越近 為區(qū)內(nèi)居民選擇在區(qū)外工作和購(gòu)物、娛樂(lè)提供了空間可能,26.01.2021,第

16、 2 頁(yè)2 頁(yè)2 頁(yè)37 頁(yè),思源顧問(wèn),區(qū)域居民消費(fèi)狀況的總體評(píng)價(jià),收入對(duì)區(qū)域居民消費(fèi)的影響作用十分突出 ，但消費(fèi)增長(zhǎng)略低于收入增長(zhǎng),影響居民消費(fèi)的最主要的因素是收入，收入增長(zhǎng)是帶動(dòng)居民消費(fèi)增長(zhǎng)的原動(dòng)力。 其他影響主要因素有家庭人口、負(fù)擔(dān)系數(shù)、儲(chǔ)蓄、職業(yè)、偏好和習(xí)慣等等。 其中按照經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一般規(guī)律，消費(fèi)支出隨著收入水平的上升而增加。 望京區(qū)域現(xiàn)有居住人口平均收入水平顯著高于朝陽(yáng)區(qū)平均收入水平 ，其消費(fèi)支出同比高于朝陽(yáng)區(qū)消費(fèi)支出,單位：元,26.01.2021,第 2 頁(yè)2 頁(yè)2 頁(yè)38 頁(yè),思源顧問(wèn),未來(lái)幾年區(qū)域居民消費(fèi)需求的定量分析,根據(jù)1996年2004年朝陽(yáng)區(qū)城鄉(xiāng)居民收入和消費(fèi)情況，

17、計(jì)算出的各類消費(fèi)的收入彈性，如下表所示,收入需求彈性是指百分之一的收入變化引起的需求量變化率； 用于分析居民收入變動(dòng)與其所引起的需求量變動(dòng)之間的關(guān)系； 收入彈性小于1時(shí)，隨著收入的增加，對(duì)相應(yīng)消費(fèi)類別的促進(jìn)作用將減弱； 彈性系數(shù)越低，拉動(dòng)消費(fèi)效力越低,26.01.2021,第 2 頁(yè)2 頁(yè)2 頁(yè)39 頁(yè),思源顧問(wèn),區(qū)域居民消費(fèi)狀況的總體評(píng)價(jià),區(qū)域居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)變化特征明顯,居民消費(fèi)趨勢(shì)分析，已經(jīng)由以生活必需品消費(fèi)為主轉(zhuǎn)變?yōu)橐越逃秊辇堫^的服務(wù)消費(fèi)為主； 由千萬(wàn)元級(jí)家用電器消費(fèi)為主轉(zhuǎn)變?yōu)殡娔X、汽車、住房為主的高價(jià)位產(chǎn)品消費(fèi)； 居民由過(guò)去單一的偏重儲(chǔ)蓄轉(zhuǎn)變?yōu)橥顿Y和旅游消費(fèi)等多種方式并存,26.01.2

18、021,第 2 頁(yè)2 頁(yè)2 頁(yè)40 頁(yè),思源顧問(wèn),利用收入彈性進(jìn)行需求預(yù)測(cè),26.01.2021,第 2 頁(yè)2 頁(yè)2 頁(yè)41 頁(yè),思源顧問(wèn),望京區(qū)域消費(fèi)研究結(jié)論,結(jié)論，與食品相關(guān)的餐飲業(yè)其發(fā)展態(tài)勢(shì)將保持良性狀況,食品消費(fèi)近年來(lái)在各類消費(fèi)類別中所占比例一直居于首位， 雖然近兩年所占份額略有下降，但仍是消費(fèi)份額的主力軍,娛樂(lè)文教類消費(fèi)近年來(lái)在各類別消費(fèi)份額中占據(jù)第二位，并 并呈現(xiàn)出逐步增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，是另一消費(fèi)熱點(diǎn),結(jié)論，娛樂(lè)文教消費(fèi)市場(chǎng)潛力巨大，是強(qiáng)有力的發(fā)展業(yè)態(tài),26.01.2021,第 2 頁(yè)2 頁(yè)2 頁(yè)42 頁(yè),思源顧問(wèn),目 錄,一、本案產(chǎn)品分析 二、望京區(qū)域商業(yè)及辦公物業(yè)狀況分析 三、望京綜合服務(wù)體系現(xiàn)狀 四、望京