2010年天津中信珺臺(tái)營(yíng)銷(xiāo)策略

1、中信珺臺(tái)營(yíng)銷(xiāo)策略總綱,一、 營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)： 1、打造2010年市場(chǎng)絕對(duì)明星項(xiàng)目！ 2、實(shí)現(xiàn)中信品牌的成功落地！ 二、銷(xiāo)售目標(biāo)： 1、全年完成5億銷(xiāo)售額； 2、實(shí)現(xiàn)80%回款率,倒敘目標(biāo),缺乏高端住宅根基的項(xiàng)目所在地； 尚待開(kāi)發(fā)沒(méi)有規(guī)劃利好的陌生片區(qū)； 未被深入了解的品牌,當(dāng)夢(mèng)想照進(jìn)現(xiàn)實(shí),怎樣發(fā)現(xiàn)優(yōu)勢(shì)，尋找機(jī)會(huì)，走出一條成功的道路,發(fā)現(xiàn)成功的線索,Chapter 1,Chapter 2,尋找成功的路徑,1、 宏觀大勢(shì) 2、 中觀市場(chǎng),1、項(xiàng)目?jī)r(jià)值梳理 2、項(xiàng)目定位,思 維 導(dǎo) 圖,在大勢(shì)中找線索,在線索中找規(guī)律,Chapter 3,走向成功的大道,在嘗試中找成功,1、前車(chē)之鑒 2、營(yíng)銷(xiāo)策略 3、推售

2、執(zhí)行,第一部分 發(fā)現(xiàn)成功的線索,宏觀大勢(shì),中觀市場(chǎng),宏觀政策和市場(chǎng) The Strategical Problems of the Marketing,從現(xiàn)有的市場(chǎng)表現(xiàn)中，看未來(lái)的市場(chǎng)基礎(chǔ)， 從現(xiàn)在的線索中，找到未來(lái)的趨勢(shì)所在,看基礎(chǔ) : 國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)已經(jīng)復(fù)蘇，明年經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步增長(zhǎng)已成定局,數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局,MACRO ECONOMY,1-10月，全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積66369萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)48.4%，增速比上月提高了3.6個(gè)百分點(diǎn)，表明10月成交量增速仍在加快。 從城市來(lái)看，大部分城市成交量都較去年同期有大幅上升，其中北京、上海、重慶、成都、鄭州、天津、長(zhǎng)沙、西安的增幅普遍都在100%以上，而

3、深圳、東莞、佛山等珠三角城市成交量在飆升之后，出現(xiàn)一定程度的回落，同比增幅開(kāi)始收窄,一、成交量：全國(guó)總體商品房銷(xiāo)售仍在加速，大部城市同比增幅巨大,二、開(kāi)發(fā)商：金融環(huán)境寬松，銷(xiāo)售回款猛增，現(xiàn)金充裕,MACRO ECONOMY,看基礎(chǔ) : 國(guó)內(nèi)市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)信心已經(jīng)恢復(fù)，市場(chǎng)進(jìn)入上行階段,截至11月6號(hào)，60余家房企融資總額達(dá)約4000億元人民幣。其中前15家房企融資總額超3000億元人民幣，占總?cè)谫Y80%左右。 此現(xiàn)象加速了行業(yè)洗牌，導(dǎo)致強(qiáng)者恒強(qiáng)，贏者通吃。 第四季度有近30家房企排隊(duì)上市。 大部份融資將用于土地市場(chǎng)，搶地的現(xiàn)象暫時(shí)還不會(huì)平息,看基礎(chǔ) : 各個(gè)融資渠道大門(mén)重新開(kāi)啟，擴(kuò)大投資具備基礎(chǔ)

4、條件,MACRO ECONOMY,看趨勢(shì) : 政策動(dòng)作與房地產(chǎn)行業(yè)相比，調(diào)整滯后，周期較短，收緊趨勢(shì)已現(xiàn),MACRO ECONOMY,看趨勢(shì) :供求關(guān)系未來(lái)中短期供給乏力，中長(zhǎng)期供給加速回升，明年下半年將迎來(lái)新房上市潮,MACRO ECONOMY,未來(lái)宏觀市場(chǎng)預(yù)測(cè)的總體結(jié)論,政策調(diào)整風(fēng)險(xiǎn)加大，明年市場(chǎng)可能面臨政策變數(shù),1,2,明年下半年供應(yīng)潮將會(huì)出現(xiàn)，面臨潛在的競(jìng)爭(zhēng)壓力,第一部分 發(fā)現(xiàn)成功的線索,宏觀大勢(shì),中觀市場(chǎng),1、2010年天津市場(chǎng)的供求關(guān)系如何？ 2、供應(yīng)結(jié)構(gòu)梯次如何？有什么變化和啟示？ 3、結(jié)論 市內(nèi)六區(qū)供應(yīng)存在一定的缺口，可能會(huì)出現(xiàn)供不應(yīng)求的局面 環(huán)城四區(qū)供應(yīng)量較大，產(chǎn)品豐富 由于

5、城市土地的稀缺，2010年城市中供應(yīng)出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性失調(diào),鎖定市內(nèi)六區(qū)和新四區(qū),機(jī)會(huì)點(diǎn)：環(huán)線內(nèi)主流改善和剛性需求供應(yīng)缺失,VIEW OF THE MARKET,從該圖標(biāo)中可以預(yù)測(cè)，市內(nèi)六區(qū)2010年均需求量約在300萬(wàn) 備注：由于2008年、2009年成交量存在很大經(jīng)濟(jì)和政策因素影響性，取2006年、2007年作為正常成交量標(biāo)準(zhǔn),從該圖標(biāo)中可以預(yù)測(cè)，市內(nèi)六區(qū)2010年總貨量約在250萬(wàn) 備注：圖表統(tǒng)計(jì)僅包含目前已知大體入市時(shí)機(jī)的項(xiàng)目，新地塊、無(wú)入市計(jì)劃、極小量項(xiàng)目、近尾盤(pán)項(xiàng)目暫時(shí)不在考慮范疇之內(nèi),看供應(yīng)量 :環(huán)線內(nèi)市場(chǎng)供需關(guān)系比較緊張，供應(yīng)分散不成規(guī)模,VIEW OF THE MARKET,199萬(wàn)

6、,233萬(wàn),158萬(wàn),330萬(wàn),從該圖標(biāo)中可以預(yù)測(cè)，新四區(qū)年均需求量約在400萬(wàn) 備注,從該圖標(biāo)中可以預(yù)測(cè)，新四區(qū)2010年總貨量約在600萬(wàn) 備注：圖表統(tǒng)計(jì)僅包含目前已知大體入市時(shí)機(jī)的項(xiàng)目，新地塊、無(wú)入市計(jì)劃、極小量項(xiàng)目暫時(shí)不在考慮范疇之內(nèi),看供應(yīng)量 :環(huán)線外供給相對(duì)寬松，出現(xiàn)新的熱點(diǎn)片區(qū),VIEW OF THE MARKET,結(jié)論： 對(duì)比2010年市場(chǎng)供給和需求，基本上能夠達(dá)到平衡狀態(tài)，城市性項(xiàng)目稀缺性更為明顯； 供應(yīng)量明顯呈現(xiàn)外擴(kuò)形勢(shì)，天津11個(gè)新城之一，第二個(gè)集中開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)片區(qū)，雙港新城供應(yīng)尤為突出。 中信珺臺(tái)項(xiàng)目，雖然不隸屬于環(huán)內(nèi)六區(qū)，因與南開(kāi)區(qū)的天然地理關(guān)系，但是具備突出的城市屬性,

7、VIEW OF THE MARKET,住宅供應(yīng)梯次變化,隨著霞光道、西康路36號(hào)、檀府、荷蘭墅項(xiàng)目的售罄，城市項(xiàng)目稀缺性異常的凸顯； 08-09年高地價(jià)項(xiàng)目博軒園、香港建設(shè)、融創(chuàng)，在良好的市場(chǎng)預(yù)期下入市，憑借強(qiáng)烈的城市性，價(jià)格預(yù)期普遍膨脹，紛紛涌入高端市場(chǎng)分羹,看供應(yīng)結(jié)構(gòu)：天津環(huán)內(nèi)的供應(yīng)出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性失衡,VIEW OF THE MARKET,看趨勢(shì) :房地產(chǎn)呈二元化發(fā)展趨勢(shì)，改善產(chǎn)品有較好市場(chǎng)機(jī)遇,房地產(chǎn)的功能,No.1: 剛性需求,NO.2:高端改善 投資需求,A:租金回報(bào),B:升值差價(jià),主要取決于“家庭收入與實(shí)體經(jīng)濟(jì),房地產(chǎn)二元性發(fā)展,主要取決于“資本游戲”和未來(lái)稀缺性,基于房地產(chǎn)市場(chǎng)的二元

8、性，豪宅和普宅會(huì)逐步分化，差距拉大,豪宅價(jià)格,普宅價(jià)格,豪宅價(jià)格跳脫城市現(xiàn)有平臺(tái) 基于強(qiáng)勢(shì)資源，透支未來(lái)利好 其未來(lái)價(jià)格有較大的想象空間且無(wú)絕對(duì)上限,VIEW OF THE MARKET,結(jié)論： 環(huán)線內(nèi)供應(yīng)呈現(xiàn)結(jié)構(gòu)性失衡，高端改善量級(jí)大,主流改善與剛性需求不能完全得以滿(mǎn)足，將向近郊區(qū)域外溢。 高端改善的市場(chǎng)將會(huì)更加細(xì)分，競(jìng)爭(zhēng)更為充分，產(chǎn)品類(lèi)型及地域?qū)?huì)有更多選擇； 中信珺臺(tái)的高層部分面臨的市場(chǎng)環(huán)境較為寬松，別墅部分面臨的高端改善市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將會(huì)更為多樣和充分,VIEW OF THE MARKET,1、市場(chǎng)總供應(yīng)量和價(jià)格情況怎樣？ 2、別墅市場(chǎng)格局 3、結(jié)論 環(huán)內(nèi)別墅供應(yīng)充足，600-700萬(wàn)之間競(jìng)

9、爭(zhēng)充分，以占據(jù)城市資源為突出賣(mài)點(diǎn)，城市性?xún)?yōu)于我們； 環(huán)外別墅供應(yīng)量大，以更強(qiáng)的自然資源、更多樣的產(chǎn)品形式、更低的價(jià)格門(mén)檻，為主要競(jìng)爭(zhēng)賣(mài)點(diǎn)，會(huì)分流我們的客戶(hù),鎖定環(huán)線內(nèi)和近郊別墅,VIEW OF THE MARKET,09.10,朗潤(rùn)園,09.12,10.2,10.4,10.6,10.8,10.10,10.12,11.2,11.4,11.6,11.8,11.10,11.12,12.2,12.4,12.6,12.8,12.10,12.12,13.2,13.4,13.6,13.8,香港建設(shè),博軒園,中信珺臺(tái),鉆石山,天鵝湖,2008.9開(kāi)盤(pán)，存量約3萬(wàn),2008.9開(kāi)盤(pán)，存量約1.5萬(wàn),別墅總建面約

10、1.2萬(wàn)，預(yù)計(jì)2010年下半年入市,別墅總建面約1.2萬(wàn)，預(yù)計(jì)2010年上半年入市,別墅建筑面積約8萬(wàn)，預(yù)計(jì)2010年下半年入市,2009.9開(kāi)盤(pán)，存量約5萬(wàn),正信西青,別墅總建筑面積約26萬(wàn), ，預(yù)計(jì)2010年下半年入市,京基項(xiàng)目,碧桂園,佰都項(xiàng)目,星耀五洲,別墅總建筑面積約67萬(wàn), ，預(yù)計(jì)2010年底入市,別墅總建筑面積約61萬(wàn), ，預(yù)計(jì)2010年下半年入市,別墅總建筑面積約18萬(wàn), ，入市時(shí)間待定,2009.5開(kāi)盤(pán)，存量約100萬(wàn)（別墅,09.10,09.12,10.2,10.4,10.6,10.8,10.10,10.12,11.2,11.4,11.6,11.8,11.10,11.12,

11、12.2,12.4,12.6,12.8,12.10,12.12,13.2,13.4,13.6,13.8,近2年居住用地成交統(tǒng)計(jì)（雙擊打開(kāi),水岸公館,別墅總建面約4萬(wàn)，預(yù)計(jì)2010年上半年入市,中天首府,2008.9開(kāi)盤(pán)，存量約3萬(wàn),京基項(xiàng)目,別墅總建筑面積約67萬(wàn), ，預(yù)計(jì)2010年底入市,華潤(rùn)項(xiàng)目,別墅總建筑面積約26萬(wàn), ，入市時(shí)間待定,20萬(wàn),400萬(wàn),200-300萬(wàn),300-400萬(wàn),700-1500萬(wàn),看競(jìng)爭(zhēng)：2010年別墅上市量大，價(jià)格梯次明確，產(chǎn)品選擇多樣,400-700萬(wàn),香港建設(shè),招商鉆石山,中天首府,水岸公館3期,天鵝湖,融創(chuàng)西康路,博軒園,從量上來(lái)看：800套，30萬(wàn)，

12、實(shí)際上2010年城市別墅從量級(jí)上來(lái)看貨量是十分充足的。 從價(jià)格上看： 500萬(wàn)-700萬(wàn)是城市別墅的主流供應(yīng)價(jià)格，競(jìng)爭(zhēng)非常充分，挑戰(zhàn)此價(jià)格將存在較大風(fēng)險(xiǎn),700萬(wàn),城市別墅,看競(jìng)爭(zhēng)：天津環(huán)內(nèi)別墅集中在西南片區(qū)，競(jìng)爭(zhēng)充分,VIEW OF THE MARKET,中心城區(qū),3km,8km,12km,23km,百都項(xiàng)目,朗潤(rùn)園,中信天嘉湖,正信西青,近郊別墅,看競(jìng)爭(zhēng)：天津近郊別墅集中在西南片區(qū)，競(jìng)爭(zhēng)充分,看供應(yīng)結(jié)構(gòu)：2010年別墅市場(chǎng)格局,VIEW OF THE MARKET,城市中端別墅，也就是主流改善別墅，面臨市場(chǎng)空缺,量的啟示: 城市別墅稀缺:我們要占據(jù)城市性 城市別墅中端市場(chǎng)空缺+近郊別墅大量

13、供應(yīng):我們要占據(jù)城市中端別墅,價(jià)的啟示: 城市別墅主流供應(yīng)600萬(wàn)-700萬(wàn):我們要避免直面集中競(jìng)爭(zhēng)； 近郊別墅200-400萬(wàn):城市別墅的量的限制,別墅需求勢(shì)必外溢,我們要”圈羊群,結(jié)論,VIEW OF THE MARKET,1、高層供應(yīng)情況（上市表）項(xiàng)目、規(guī)模、價(jià)格 2、高層格局 3、結(jié)論： 高端改善供應(yīng)量多 主流改善量少 剛需缺失：酒店式公寓補(bǔ)齊，但部分剛需會(huì)外溢至中北鎮(zhèn)和西南片區(qū)（近郊分流,鎖定環(huán)線內(nèi),看高層市場(chǎng),VIEW OF THE MARKET,金德園,都會(huì)軒,環(huán)球金融中心,仁恒,博軒園,寶利長(zhǎng)江道,香港建設(shè),招商鉆石山,招商靖江路,遠(yuǎn)洋新天地,津門(mén)湖,水岸公館,萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng),格調(diào)藝

14、術(shù)領(lǐng)地,融創(chuàng)西康路,中北片區(qū),高端改善:30萬(wàn),代表項(xiàng)目：環(huán)球金融中心,主流改善:30萬(wàn),代表項(xiàng)目：寶利長(zhǎng)江道 、招商靖江路、遠(yuǎn)洋二期 項(xiàng)目特點(diǎn)：處于城市邊緣，項(xiàng)目較少，價(jià)格相對(duì)適中，市場(chǎng)機(jī)會(huì)大,剛性需求:30萬(wàn),代表項(xiàng)目：萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、中北鎮(zhèn)項(xiàng)目 項(xiàng)目特點(diǎn)：處于城市近郊或陌生區(qū)域，環(huán)線內(nèi)放量極少，價(jià)格水漲船高，剛需未來(lái)流向一是替代品酒店式公寓，一是近郊項(xiàng)目，如中北鎮(zhèn)、津南,高端改善:30萬(wàn),代表項(xiàng)目：環(huán)球金融中心,高端改善:30萬(wàn),代表項(xiàng)目：環(huán)球金融中心,高端改善:30萬(wàn),代表項(xiàng)目：環(huán)球金融中心,高端改善:140萬(wàn),代表項(xiàng)目：環(huán)球金融中心、仁恒海河廣場(chǎng)、香港建設(shè)、博軒園、鉆石山 項(xiàng)目特點(diǎn)：全部為

15、位于城市核心地段項(xiàng)目，價(jià)高量大，競(jìng)爭(zhēng)激烈,看高層市場(chǎng)：環(huán)線內(nèi)普通住宅產(chǎn)品供應(yīng)結(jié)構(gòu),VIEW OF THE MARKET,競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手鎖定:本項(xiàng)目高層絕對(duì)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目幾乎不存在，金奧國(guó)際、未來(lái)的寶利長(zhǎng)江道項(xiàng)目，會(huì)成為我們的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手,看高層市場(chǎng)：環(huán)線內(nèi)普通住宅產(chǎn)品供應(yīng)結(jié)構(gòu),VIEW OF THE MARKET,結(jié)論： 整個(gè)市場(chǎng)形勢(shì)表明： 高層產(chǎn)品，面臨的市場(chǎng)機(jī)會(huì)較好，競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境較為寬松； 別墅產(chǎn)品，雖然也面臨中端別墅市場(chǎng)空缺，但是面臨著高端改善市場(chǎng)明年的激烈的客戶(hù)瓜分，競(jìng)爭(zhēng)層級(jí)多，可替代選擇多樣,VIEW OF THE MARKET,第二部分 尋找成功的路徑,項(xiàng)目?jī)r(jià)值梳理,項(xiàng)目定位,本體KPI體系,關(guān)鍵驅(qū)動(dòng)

16、因素,項(xiàng)目地段,達(dá)標(biāo)指標(biāo),景觀及其 他特殊資源,戶(hù)均資源,居住私密性,戶(hù)型設(shè)計(jì),建筑形式,外部景觀資源,內(nèi)部環(huán)境打造,土地資源指標(biāo),景觀資源指標(biāo),所處核心地段的稀缺價(jià)值,庭院面積與位置,視野開(kāi)闊度,特征景觀的私家占有,大規(guī)模制勝,局部亮點(diǎn)處理,景觀細(xì)節(jié)處理,建筑間距,規(guī)劃布局形式,戶(hù)型面積,內(nèi)部功能空間（別墅符號(hào),會(huì)所及物業(yè)管理服務(wù),邊界處理,建筑風(fēng)格,建筑顏色,建筑用材,具備與城區(qū)距離近的地段優(yōu)勢(shì),成熟成型的別墅圈,VALUE SORT,環(huán)外環(huán)：預(yù)計(jì)2013年目前的外環(huán)線升級(jí)為快速路 城市外擴(kuò)，外環(huán)線概念模糊，城市性突顯,西外環(huán)附近開(kāi)發(fā)熱度：萬(wàn)科朗潤(rùn)園、天一中 北鎮(zhèn)、正信、中信、117大廈，

17、開(kāi)發(fā)規(guī)模和熱度足以和津南 抗衡,高新區(qū)規(guī)劃：天津高新區(qū)軟件及服務(wù)外包基地綜 合配套區(qū)由中央商務(wù)區(qū)、配套居住區(qū)、馬球運(yùn)動(dòng)公園三大部 分組成，規(guī)劃占地面積約196萬(wàn)平方米，總建筑面積約191 萬(wàn)平方米,西青區(qū)規(guī)劃：中北鎮(zhèn)附近的北運(yùn)河規(guī)劃,南開(kāi)區(qū)規(guī)劃：南開(kāi)區(qū)“南開(kāi)六區(qū)三帶規(guī)劃”科技 南開(kāi)定位明確市內(nèi)六區(qū)定位重塑，科技南開(kāi)價(jià)值突現(xiàn),外環(huán)線：位于西外環(huán)附近，離城市距離最近的位置， 城市距離和連通性較好。且侯臺(tái)片區(qū)與南開(kāi)區(qū)有著“曖昧 ” 的區(qū)域關(guān)系,VALUE SORT,本體分析：區(qū)域價(jià)值,毗鄰南開(kāi)區(qū)、環(huán)線內(nèi)、具備天然的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì),天津?qū)⒃谖磥?lái)3-5年城市變遷，核心區(qū)功能聚焦-強(qiáng)化-升級(jí)，核心區(qū)將經(jīng)歷從量變

18、到質(zhì)變的城市更新和升級(jí)，“核心功能區(qū)強(qiáng)化，多中心化”發(fā)展趨勢(shì)明朗。 關(guān)鍵詞：核心區(qū)域、商務(wù)、商業(yè)功能強(qiáng)化 核心區(qū)域的商業(yè)商業(yè)功能定位確定，未來(lái)居住區(qū)域?qū)⑼鈬l(fā)展，而天津市西南部，將形成“梅江奧體水上侯臺(tái)” 城市中高端生態(tài)宜居帶 關(guān)鍵詞：西南部、城市中高端、宜居區(qū)域,天津市在外環(huán)沿線規(guī)劃有侯臺(tái)、梅江、柳林、南淀、銀河5處城市風(fēng)景區(qū) 關(guān)鍵詞：水域面積最大、最完整的濕地公園,VALUE SORT,本體分析：自然資源,城市內(nèi)最后一片待開(kāi)發(fā)的生態(tài)濕地景觀、三大后花園之一,區(qū)位,產(chǎn)品,城市資源,自然資源,區(qū)域血統(tǒng),城市規(guī)劃,外環(huán)以?xún)?nèi),別墅起源,成熟配套,未來(lái)城市核心中央商務(wù)區(qū),西南部梅江、奧體水上、侯臺(tái)

19、發(fā)展為城市生態(tài)宜居帶,向右看,品牌,向左看,天津高新區(qū)，從“津塔”到“117”天津新高度,中信、萬(wàn)科、正信、天一高端低密大盤(pán)云集,看自身,與南開(kāi)和城市的距離更近,2013年環(huán)外環(huán)規(guī)劃,城市屬性增強(qiáng),風(fēng)景區(qū),天津最大的濕地公園,自然屬性突出,自然與城市的平衡,價(jià)值解讀,別墅KPI體系,關(guān)鍵驅(qū)動(dòng)因素,項(xiàng)目地段,達(dá)標(biāo)指標(biāo),景觀及其 他特殊資源,戶(hù)均資源,居住私密性,戶(hù)型設(shè)計(jì),建筑形式,外部景觀資源,內(nèi)部環(huán)境打造,土地資源指標(biāo),景觀資源指標(biāo),所處核心地段的稀缺價(jià)值,庭院面積與位置,視野開(kāi)闊度,特征景觀的私家占有,大規(guī)模制勝,局部亮點(diǎn)處理,景觀細(xì)節(jié)處理,建筑間距,規(guī)劃布局形式,戶(hù)型面積,內(nèi)部功能空間（別

20、墅符號(hào),會(huì)所及物業(yè)管理服務(wù),邊界處理,建筑風(fēng)格,建筑顏色,建筑用材,具備與城區(qū)距離近的地段優(yōu)勢(shì),成熟成型的別墅圈,VALUE SORT,本體分析：規(guī)劃價(jià)值評(píng)價(jià),關(guān)鍵詞：環(huán)內(nèi)最后的低密度別墅住區(qū) 18萬(wàn)建筑體量， 1.4容積率，別墅占地面積80%左右，這種規(guī)模性的低密度社區(qū)，環(huán)內(nèi)幾乎不會(huì)再有。 關(guān)鍵詞：純粹性 別墅與高層之間的硬性區(qū)隔，保證了別墅區(qū)高層區(qū)的兩種產(chǎn)品的私密性； 關(guān)鍵詞：私密性 社區(qū)與外界和周邊社區(qū)的嚴(yán)密區(qū)隔，保證整個(gè)社區(qū)的高端性和相對(duì)獨(dú)立性； 別墅區(qū)疊拼聯(lián)排雙拼的規(guī)劃布局，達(dá)到了不同價(jià)之下的產(chǎn)品資源配置 雙拼組團(tuán)水系環(huán)繞，本身增強(qiáng)了區(qū)隔感；聯(lián)排通過(guò)院落圍合體現(xiàn)了一定的私密性,VAL

21、UE SORT,本體分析：產(chǎn)品價(jià)值評(píng)價(jià),戶(hù)型圖,關(guān)鍵詞： 英倫風(fēng)格 濃郁而純粹的英倫風(fēng)格的別墅設(shè)計(jì)，從外檐、細(xì)部勾勒（窗、脊。）到顏色搭配更為豐滿(mǎn)和精細(xì)，甚至超過(guò)霞光道5號(hào),關(guān)鍵詞： 別墅質(zhì)感 居住的度和別墅符號(hào)，為生活預(yù)留想象空間，包括別墅的面寬、入戶(hù)的儀式感、大開(kāi)間、高挑空、4米首層的層高、5.7米頂層挑高,關(guān)鍵詞： 高附加值 疊拼別墅配備電梯，增加上疊舒適度； 贈(zèng)送尺度上較為舒適的地下室和地下車(chē)庫(kù)，贈(zèng)送庭院為產(chǎn)品增值；多露臺(tái)、挑空贈(zèng)送；雙拼擁有親水平臺(tái),VALUE SORT,本體分析：產(chǎn)品價(jià)值評(píng)價(jià),關(guān)鍵詞： 景觀稀缺性 270度瞰景： 北側(cè)壯觀侯臺(tái)風(fēng)景區(qū)，南側(cè)大面積中心綠化，西側(cè)大面積市

22、政綠化，東側(cè)別墅社區(qū)。視線可及范圍內(nèi)的景觀極佳，且每戶(hù)的均好性強(qiáng),關(guān)鍵詞： 居住低密度 建筑密度低，基座占地面積與高層區(qū)占地面積之比很?。?樓間距、樓座與山墻距十分寬闊，無(wú)遮擋； 二梯四+內(nèi)天井平面布局，相當(dāng)于一梯二的居住尺度,關(guān)鍵詞： 親和力強(qiáng) 享用如此大的景觀資源，但戶(hù)型面積設(shè)計(jì)緊湊，設(shè)置客戶(hù)擁有此資源的門(mén)檻較低，社區(qū)親和感較強(qiáng),區(qū)位,產(chǎn)品,品牌,社區(qū)規(guī)劃,產(chǎn)品設(shè)計(jì),建筑品質(zhì),環(huán)內(nèi)最后的低密度規(guī)模住區(qū),純粹性,私密性,都鐸風(fēng)格帶來(lái)的建筑價(jià)值感和美感,完美的施工工藝,別墅符號(hào)感強(qiáng)烈,戶(hù)型層高：首層4米，2-3層3.3米,面積尺度合宜、開(kāi)間、進(jìn)深尺度舒適,庭院面積較大,交房配置,精裝庭院,附加

23、值：贈(zèng)送車(chē)庫(kù)、地下室、庭院,地板采暖,建筑材料精挑細(xì)選,精神屬性上的尊崇,物理屬性上的舒適,居住幸福滿(mǎn)足感,價(jià)值解讀,區(qū)位,產(chǎn)品,品牌,中信集團(tuán),中信地產(chǎn),天津中信,肩負(fù)歷史使命,企業(yè)公民,國(guó)之重器,雄厚實(shí)力,金融世家,混業(yè)平臺(tái),操作經(jīng)驗(yàn),成功項(xiàng)目,中高端定位,23年23城,100多個(gè)項(xiàng)目,四大產(chǎn)品線,3大產(chǎn)品系列,重劍無(wú)鋒,3盤(pán)聯(lián)動(dòng),可持續(xù)性,中信珺臺(tái),南站CBD,天嘉湖,榮耀安全感,價(jià)值解讀,價(jià)值解讀,區(qū)位,產(chǎn)品,品牌,城市屬性的增強(qiáng),自然資源凸顯,建筑產(chǎn)品設(shè)計(jì),自然與城市的平衡,居住幸福滿(mǎn)足感,安全榮耀感,第一價(jià)值梯次： 城市稀缺性,第二價(jià)值梯次： 產(chǎn)品力,第三價(jià)值梯次： 品牌,第一價(jià)值

24、梯次： 城市稀缺性,第二價(jià)值梯次： 產(chǎn)品力,第三價(jià)值梯次： 品牌影響力,本體價(jià)值帶給客戶(hù)的情感體現(xiàn),廣泛關(guān)注度,居住價(jià)值感,決策信心,第二部分 尋找成功的路徑,項(xiàng)目?jī)r(jià)值梳理,項(xiàng)目定位,混合型社區(qū)成為明年的新上市主流,MARKET POSITIONING,市場(chǎng)占位,本項(xiàng)目屬于環(huán)線內(nèi)，較為稀缺的低密度混合社區(qū)，相對(duì)其他兩種Plot下的社區(qū)，兩種產(chǎn)品能夠各成氣候，壁壘分明,MARKET POSITIONING,容積率超過(guò)1.5的項(xiàng)目，高層占地比例接近一半，高層物業(yè)對(duì)社區(qū)整體空間的控制作用明顯增強(qiáng)，低密度氛圍僅限局部,容積率在1.11.5的項(xiàng)目，高層占地比例約為三成，整體社區(qū)空間低密度物業(yè)與高層物業(yè)各

25、成氣候，壁壘分明,Plot1.1:容積率在1.1以下的項(xiàng)目，高層占地比例較低， 整體社區(qū)低密度居住氛圍強(qiáng)烈，高層起到點(diǎn)綴、陪襯的作用,市場(chǎng)占位,鎖定1.5容積率的產(chǎn)品及市場(chǎng)表現(xiàn),混合型社區(qū)成為明年的供應(yīng)主流,不同PLOT混合物業(yè)特征各異,1.5容積率物業(yè)類(lèi)型的市場(chǎng)表現(xiàn),鉆石山、天鵝湖,中信珺臺(tái)、朗潤(rùn)園、水岸公館,MARKET POSITIONING,市場(chǎng)占位,城市低密度混合社區(qū),MARKET POSITIONING,前期共識(shí)：居住改善的城市中產(chǎn)+城市新貴 通過(guò)客戶(hù)訪談和總結(jié)，我們發(fā)現(xiàn),Customer POSITIONING,核心客戶(hù) 別墅首置型客戶(hù)：一步到位養(yǎng)老、追求別墅物業(yè)形式,重點(diǎn)客戶(hù)

26、別墅改善型客戶(hù)：居住舒適度、地段、社區(qū)品質(zhì)改善需求,游離客戶(hù) 投資、資本處置功能型客戶(hù)：投資首開(kāi)、熱點(diǎn)開(kāi)發(fā)區(qū)域,別墅客戶(hù)定位,一級(jí)關(guān)注點(diǎn)：總價(jià)、別墅符號(hào)感,一級(jí)關(guān)注點(diǎn)：居住舒適度、物業(yè)服務(wù),一級(jí)關(guān)注點(diǎn)：物業(yè)的升值速度、安全性、變現(xiàn)能力,別墅客戶(hù)定位,他們，在彼岸 他們是這個(gè)時(shí)代的中堅(jiān)力量； 他們是城市中絕對(duì)的傲視階層；城市是生活和工作的核心 他們有著成熟的人生價(jià)值體系； 他們?cè)诟髯缘念I(lǐng)域?qū)崿F(xiàn)著他們的價(jià)值。 他們感性于自己與家人的夢(mèng)想， 他們基本達(dá)到成功的彼岸,核心共性提煉 Sum up the cores,他們追求城市性、居住形式、低密舒適的生活、階段成功感或人生褒獎(jiǎng),通過(guò)客戶(hù)訪談和總結(jié)，我們

27、發(fā)現(xiàn),Customer POSITIONING,核心客戶(hù) 婚房+功能改善型客戶(hù),重點(diǎn)客戶(hù) 品質(zhì)改善+養(yǎng)老型客戶(hù),游離客戶(hù) 投資型客戶(hù),高層客戶(hù)定位,一級(jí)關(guān)注點(diǎn)：有價(jià)格剛性上限、地緣性地段,一級(jí)關(guān)注點(diǎn)：社區(qū)環(huán)境、品牌、面積總價(jià)控制,一級(jí)關(guān)注點(diǎn)：價(jià)值差、升值潛力,高層客戶(hù)定位,他們，在路上 他們是這個(gè)時(shí)代的基礎(chǔ)力量； 他們是城市中上升階層；經(jīng)濟(jì)相對(duì)充裕 工作家庭是現(xiàn)階段的核心； 有前途、有事業(yè)心； 努力。 。路就在腳下,核心共性提煉 Sum up the cores,他們追求力所能及的、以工作和生活為中心的、更舒適、更穩(wěn)定的生活,對(duì)于城市性的理解： 中信珺臺(tái)項(xiàng)目擁有極為稀缺的城市地段，具備天然的競(jìng)

28、爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，這點(diǎn)需要體現(xiàn)在營(yíng)銷(xiāo)操作的全過(guò)程； 對(duì)于產(chǎn)品的理解： 中信珺臺(tái)項(xiàng)目作為城市范圍內(nèi)低密度大規(guī)模的社區(qū)，承載中信在產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)、配置上的心血，體現(xiàn)多項(xiàng)資源集于一身的符合優(yōu)勢(shì)，是城市范圍內(nèi)最具生活價(jià)值的低密度社區(qū)； 對(duì)于中信品牌的理解： 一個(gè)綜合實(shí)力、運(yùn)作力、操作水平都非常出色的房地產(chǎn)行業(yè)一線品牌，將重新定義天津市地產(chǎn)界品牌的標(biāo)桿,形象定位思考路徑,城市性：最具稀缺價(jià)值的城市地段 產(chǎn)品力：最具居住價(jià)值和居住舒適度的低密度純粹英倫社區(qū) 品牌：最具綜合實(shí)力的品質(zhì)標(biāo)桿,城市最后的英倫別墅群,Grasp The TRONE,形象定位,第三部分 走向成功的大道,前車(chē)之鑒,營(yíng)銷(xiāo)策略,推售執(zhí)行,參照項(xiàng)目案例

29、選取標(biāo)準(zhǔn),特征匹配,高層+別墅混合社區(qū) 需要突破區(qū)域認(rèn)知不足對(duì)于別墅價(jià)值感知的影響 天津成熟品牌 別墅規(guī)模與速度銷(xiāo)售的實(shí)現(xiàn),朗潤(rùn)園,特征匹配,鉆石山,高層+別墅混合社區(qū) 城市需要去實(shí)現(xiàn)純高端改善社區(qū)的價(jià)值感知 天津非成熟品牌,區(qū)域（準(zhǔn)城市性）：環(huán)外據(jù)市區(qū)最近的熱點(diǎn)片區(qū)，周邊配套不齊全；整體區(qū)域高端氛圍不足。 規(guī)劃（土塊價(jià)值最大化）：中等體量，容積率0.63，480套純聯(lián)排別墅社區(qū)；別墅密度大，兵營(yíng)式布局，舒適度差。地塊資源的最優(yōu)化使用與物業(yè)價(jià)值最大化；均好性強(qiáng)，且有一定的價(jià)值標(biāo)桿。 產(chǎn)品（合理面積控制，戶(hù)型人性化，贈(zèng)送面積大）：分為大端、邊戶(hù)、中戶(hù)三種產(chǎn)品類(lèi)型，面積260-340主流別墅面積；

30、戶(hù)型設(shè)計(jì)極具人性 化，贈(zèng)送面積100左右。 價(jià)格（合理的總價(jià)控制，高性?xún)r(jià)比）：利用贈(zèng)送實(shí)現(xiàn)良好的總價(jià)控制，單價(jià)1.6-1.7萬(wàn)/，實(shí)收1.1-1.2萬(wàn)/，極具性?xún)r(jià)比優(yōu)勢(shì),基礎(chǔ)信息,客戶(hù)分析,營(yíng)銷(xiāo)策略,價(jià)格實(shí)現(xiàn),重點(diǎn)案例分析：萬(wàn)科朗潤(rùn)園,VIEW OF THE MARKET,第一居所,原創(chuàng)風(fēng)格,萬(wàn)科城市別墅力作,近城屬性,一個(gè)城市，兩種生活,萬(wàn)科品牌,生活化場(chǎng)景,重點(diǎn)案例分析之萬(wàn)科朗潤(rùn)園,朗潤(rùn)園核心價(jià)值體系推導(dǎo),關(guān)鍵詞：地緣關(guān)聯(lián)、改善需求低密度情結(jié)、萬(wàn)科品牌、別墅首置,城市別墅是城市新貴和城市中產(chǎn)，無(wú)可爭(zhēng)議的第一價(jià)值選擇 他們希望別墅體現(xiàn)身份，但同時(shí)他們也需要時(shí)間和完善的配套 但他們還不是頂級(jí)財(cái)

31、富階層，還沒(méi)有資本購(gòu)買(mǎi)城市頂級(jí)豪宅,重點(diǎn)案例分析之萬(wàn)科朗潤(rùn)園,基礎(chǔ)信息,營(yíng)銷(xiāo)分析,客戶(hù)情況,價(jià)格實(shí)現(xiàn),重點(diǎn)案例分析之萬(wàn)科朗潤(rùn)園,潛在客戶(hù),重要客戶(hù),核心客戶(hù),萬(wàn)科老業(yè)主 客戶(hù)偏好：萬(wàn)科品牌、萬(wàn)科首開(kāi)資源、物業(yè)服務(wù) 客戶(hù)來(lái)源：水晶城、都花、城花、假日等,南開(kāi)區(qū)及周邊地緣性客戶(hù) 客戶(hù)偏好：居住區(qū)域、工作區(qū)域、知名開(kāi)發(fā)商 客戶(hù)來(lái)源：南開(kāi)老社區(qū)、區(qū)域內(nèi)企業(yè)主等,非地緣性客戶(hù)： 產(chǎn)品偏好：居住品質(zhì)、交通、產(chǎn)品形式升級(jí) 客戶(hù)來(lái)源：和平、河西等高檔社區(qū)，品牌消費(fèi)人群等,客戶(hù)訪談客戶(hù)劃分,基礎(chǔ)信息,營(yíng)銷(xiāo)分析,客戶(hù)情況,價(jià)格實(shí)現(xiàn),重點(diǎn)案例分析之萬(wàn)科朗潤(rùn)園,基礎(chǔ)信息,客戶(hù)分析,營(yíng)銷(xiāo)策略,價(jià)格實(shí)現(xiàn),歷經(jīng)三個(gè)月客戶(hù)儲(chǔ)

32、備，9.19日開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售80套，一期資源售罄！朗潤(rùn)園營(yíng)銷(xiāo)動(dòng)作拆解,形象導(dǎo)入期,開(kāi)盤(pán)預(yù)熱期,開(kāi)盤(pán)熱銷(xiāo)期,銷(xiāo)售分期,營(yíng)銷(xiāo)節(jié)點(diǎn),推廣訴求,客戶(hù)儲(chǔ)備,一個(gè)城市兩種生活,萬(wàn)科城市別墅力作 銷(xiāo)售中心開(kāi)放,萬(wàn)科城市別墅力作 首開(kāi),萬(wàn)科城市別墅力作 示范區(qū)開(kāi)放,6.12-9.12會(huì)員招募,9.12-9.17排卡客戶(hù),展示區(qū)開(kāi)放收取5萬(wàn)意向金,客戶(hù)281組,搖號(hào)產(chǎn)生順序號(hào), 281組客戶(hù)確定順序號(hào).開(kāi)盤(pán)當(dāng)日簽到182組進(jìn)入選房區(qū)84組,9.18-19,驗(yàn)資5萬(wàn),積累客戶(hù)291組,重點(diǎn)案例分析之萬(wàn)科朗潤(rùn)園,推售與價(jià)格策略,給到客戶(hù)驚喜：溝通價(jià)格300萬(wàn)左右，實(shí)際價(jià)格80%左右都在300萬(wàn)以下； 價(jià)格跨度大：能夠滿(mǎn)足

33、不同需求，價(jià)格區(qū)間從220-430萬(wàn)； 價(jià)格梯次分明：尤其是中戶(hù)和端戶(hù)價(jià)差，在60-70萬(wàn)，用價(jià)差平抑對(duì)產(chǎn)品的需求，同時(shí)拉低中戶(hù)的價(jià)格,基礎(chǔ)信息,營(yíng)銷(xiāo)分析,客戶(hù)情況,價(jià)格實(shí)現(xiàn),重點(diǎn)案例分析之萬(wàn)科朗潤(rùn)園,展示: 園林與銷(xiāo)售中心,展示空間文化氣息濃厚，歷史感強(qiáng)，與周邊社區(qū)的隔離性好,重點(diǎn)案例分析之萬(wàn)科朗潤(rùn)園,展示: 樣板間,樣板間功能引導(dǎo)性強(qiáng)，情境體驗(yàn)展示十分充分,重點(diǎn)案例分析之萬(wàn)科朗潤(rùn)園成功經(jīng)驗(yàn)總結(jié),高+低的混合社區(qū)的處理 別墅社區(qū)單獨(dú)管理 建立獨(dú)立操作體系 如何突破區(qū)域抗性，并通過(guò)營(yíng)銷(xiāo)手段實(shí)現(xiàn)熱銷(xiāo) 清晰的產(chǎn)品定位和客群定位； 具有打動(dòng)力和引導(dǎo)性的現(xiàn)場(chǎng)展示，塑造陌生區(qū)域別墅的價(jià)值感知； 良好的首

34、開(kāi)資源與非常驚喜的開(kāi)盤(pán)價(jià)格,重點(diǎn)案例分析之招商鉆石山,基礎(chǔ)信息,產(chǎn)品分析,營(yíng)銷(xiāo)策略,價(jià)格實(shí)現(xiàn),基礎(chǔ)信息,產(chǎn)品分析,營(yíng)銷(xiāo)策略,價(jià)格實(shí)現(xiàn),重點(diǎn)案例分析之招商鉆石山,公建四期：8.4萬(wàn),公寓一期,公寓三期：8.44萬(wàn),公寓二期,別墅一期,別墅二期,基礎(chǔ)信息,產(chǎn)品分析,營(yíng)銷(xiāo)策略,價(jià)格實(shí)現(xiàn),重點(diǎn)案例分析之招商鉆石山,2008年,2009年,6月,1月,6月,1月,3月,9月,3月,9月,銷(xiāo)售分期,營(yíng)銷(xiāo),推廣訴求,形象導(dǎo)入期,開(kāi)盤(pán)預(yù)熱期,別墅,高層,開(kāi)盤(pán)順?shù)N期,預(yù)熱期,開(kāi)盤(pán)順?shù)N,12月,二期開(kāi)盤(pán)預(yù)熱期,天塔,高爾夫賽,會(huì)所開(kāi)放,時(shí)尚之夜,銷(xiāo)售中心開(kāi)放,別墅開(kāi)盤(pán),高層開(kāi)盤(pán),高層加推,樣板間開(kāi)放,國(guó)際足球友誼

35、賽,百年招商為天津而來(lái),無(wú)他唯見(jiàn)鉆石山,未曾領(lǐng)略天津在此,產(chǎn)品說(shuō)明會(huì),重點(diǎn)案例分析之招商鉆石山,品牌落地方式借鑒,高調(diào)強(qiáng)勢(shì),1月,2月,3月,4月,5月,6月,7月,8月,9月,10月,11月,12月,天塔45層、海拔140米的城市高處舉行了“鉆石山體驗(yàn)館”贏得一片驚艷，充分體現(xiàn)項(xiàng)目物質(zhì)品質(zhì)和精神高度,百年招商為天津而來(lái),招商地產(chǎn)杯高爾夫巡回賽,招商鉆石山“時(shí)尚之夜”打造時(shí)尚奢華感，聚集天津眼球,無(wú)他唯見(jiàn)鉆石山,未曾領(lǐng)略天津在此,曾子墨哈繼銘力鼎招商鉆石山財(cái)富論壇,視線就是地平線,奧體中心旁的TOWNHOUSE,重點(diǎn)案例分析之鉆石山經(jīng)驗(yàn)借鑒,高+低的混合社區(qū)的處理 從營(yíng)銷(xiāo)節(jié)奏上來(lái)掌握別墅與高層

36、的關(guān)系 如何實(shí)現(xiàn)品牌落地 高調(diào)的推廣訴求； 強(qiáng)大的資源整合能力凸顯品牌實(shí)力； 如何讓實(shí)現(xiàn)純改善型社區(qū)價(jià)值感知 奧體資源整合運(yùn)用； 本身強(qiáng)大配套的極致利用,第三部分 走向成功的大道,前車(chē)之鑒,營(yíng)銷(xiāo)策略,推售執(zhí)行,營(yíng)銷(xiāo)的戰(zhàn)略課題 The Strategical Problems of the Marketing,如何建立客戶(hù)可以感知的價(jià)值？ 如何突破區(qū)域帶給我們的屏障？ 高+低混合社區(qū)的同步操作方式？ 讓我們開(kāi)始一場(chǎng)用感性驅(qū)動(dòng)的營(yíng)銷(xiāo)歷程,三大關(guān)鍵動(dòng)作,重建區(qū)域評(píng)價(jià)體系,構(gòu)建項(xiàng)目獨(dú)特氣質(zhì),中信品牌天津奠基,營(yíng)銷(xiāo)總綱的原則,生活理念訴求,品牌關(guān)鍵事件,項(xiàng)目形象塑造,片區(qū)營(yíng)銷(xiāo)事件,賣(mài)場(chǎng)品牌展示系統(tǒng),超越

37、市場(chǎng)現(xiàn)場(chǎng)展示,英倫風(fēng)情文化體驗(yàn),品牌綜合服務(wù)體驗(yàn),地界軟性展示,重建區(qū)域評(píng)價(jià)體系,變侯臺(tái)區(qū)域?yàn)榇竽祥_(kāi)區(qū)； 現(xiàn)場(chǎng)展示弱化侯臺(tái)片區(qū)的固有印象,廣告?zhèn)鞑ブ黝} The Strategy of Advertising Spread,把城市還給生活 （強(qiáng)化中信珺臺(tái)體現(xiàn)的強(qiáng)烈的城市中的生活感,重建區(qū)域評(píng)價(jià)體系,區(qū)域發(fā)展 論壇,時(shí)間： 項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)前期 參與： 中信、高銀、代理機(jī)構(gòu)、政府、經(jīng)濟(jì)分析專(zhuān)家、記者等 形式： 區(qū)域論壇 內(nèi)容： 探討天津西南板塊未來(lái)的定位和發(fā)展，描繪大南開(kāi)外擴(kuò)片區(qū)的未來(lái)景象。 目的： 放大侯臺(tái)風(fēng)景區(qū)的宜居價(jià)值，弱化人們對(duì)于區(qū)域的抗性,重建區(qū)域評(píng)價(jià)體系,四季花墻,時(shí)間： 項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)期始終 形式

38、： 地界包裝 內(nèi)容： 使用四季當(dāng)季適用的花卉，將項(xiàng)目的地界包裝起來(lái)，使得客戶(hù)到了此地，就有到了一個(gè)全新地方的感覺(jué)。 目的： 弱化周邊舊有住宅的干擾和印象，將項(xiàng)目包裝成為區(qū)域重要的景觀視點(diǎn),構(gòu)建項(xiàng)目獨(dú)特氣質(zhì),建立超越市場(chǎng)水平的現(xiàn)場(chǎng)展示； 塑造差異化純粹英倫風(fēng)情和文化； 吸引和截流別墅改善型客戶(hù),構(gòu)建項(xiàng)目獨(dú)特氣質(zhì),地界包裝,一級(jí)地界包裝 位置：保山西道、外環(huán)沿線、入口 目的：昭示性、延展景觀展示、雄偉大氣 二級(jí)地界包裝 位置：楚雄西道、鳳聚道 目的：區(qū)隔與舊有社區(qū)的形象,第一步：項(xiàng)目景觀初步展示,第二步：品牌及區(qū)域展示,第四步：項(xiàng)目產(chǎn)品展示,第三步：項(xiàng)目景觀再次展示,全街區(qū)營(yíng)銷(xiāo)展示示范區(qū),構(gòu)建項(xiàng)目

39、獨(dú)特氣質(zhì),入口展示點(diǎn)： 案名的昭示性：突出項(xiàng)目名稱(chēng)的品質(zhì)和氣質(zhì)； 景觀的陣列感：隔絕外界環(huán)境，需要成規(guī)模； 節(jié)點(diǎn)的構(gòu)筑物：社區(qū)隆重感，以及景觀的節(jié)奏感； 水景的延伸感：增加靈動(dòng)氣氛，和外界環(huán)境呼應(yīng),構(gòu)建項(xiàng)目獨(dú)特氣質(zhì),英國(guó)著名景觀微縮： 采用點(diǎn)位：入口廣場(chǎng)、水系兩端、組團(tuán)間 ； 參考景觀；特拉法加廣場(chǎng)、英國(guó)康橋、倫敦大橋、大英博物館 采用的元素：構(gòu)筑物、雕塑、橋梁、廣場(chǎng)設(shè)計(jì)、小品,構(gòu)建項(xiàng)目獨(dú)特氣質(zhì),英國(guó)情景街區(qū)展示： 采用點(diǎn)位：整個(gè)示范區(qū)范圍內(nèi) ； 參考景觀；英國(guó)街頭文化活動(dòng)、皇家儀仗隊(duì)、繁華商業(yè)街區(qū),構(gòu)建項(xiàng)目獨(dú)特氣質(zhì),英國(guó)文化周： 使用時(shí)間：營(yíng)銷(xiāo)推廣期 ； 合作單位；英國(guó)大使館； 活動(dòng)內(nèi)容：組

40、織文化周、英國(guó)高校巡禮、文化交流,構(gòu)建項(xiàng)目獨(dú)特氣質(zhì),構(gòu)建項(xiàng)目獨(dú)特氣質(zhì),項(xiàng)目沙盤(pán),時(shí)間： 項(xiàng)目入市期 形式： 270環(huán)幕媒體+動(dòng)態(tài)變化沙盤(pán) 內(nèi)容： 采用激光感應(yīng)配合，站在沙盤(pán)上投影，表示項(xiàng)目四季的色彩變化，和城市道路的動(dòng)感；同時(shí)環(huán)幕放映項(xiàng)目周邊情況的動(dòng)態(tài)介紹； 目的： 強(qiáng)化社區(qū)的宜居感覺(jué)，給客戶(hù)以強(qiáng)烈的視覺(jué)震撼,樣板間展示重點(diǎn)： 生活感： 可以通過(guò)對(duì)于生活需求的研究，細(xì)致刻畫(huà)生活景象 別墅功能的想象力： 對(duì)于地下室、小院、露臺(tái)等等別墅符號(hào)的空間，需要大膽的想象，對(duì)于客戶(hù)的使用起到引導(dǎo)作用,構(gòu)建項(xiàng)目獨(dú)特氣質(zhì),Action 1:工程的體驗(yàn)營(yíng)銷(xiāo)工藝工法,在售樓處內(nèi)進(jìn)行工藝工法的展示，強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目的用才考究,Action 2:工程的體驗(yàn)營(yíng)銷(xiāo)流程化的工地管控詳解,在售樓處設(shè)置工地流程化管控板，列舉項(xiàng)目的進(jìn)度、工程管理規(guī)定、合作團(tuán)隊(duì)等。讓客戶(hù)對(duì)于項(xiàng)目的施工了然于胸,構(gòu)建項(xiàng)目獨(dú)特氣質(zhì),中信品牌天津奠基,實(shí)現(xiàn)品牌落地； 珺臺(tái)承載對(duì)于中信品牌的解讀； 強(qiáng)化中信品牌的力量感和品質(zhì)感,中信項(xiàng)目品牌發(fā)布會(huì),中信品牌天津奠基,時(shí)間： 項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)初期 形式： 中信地產(chǎn)項(xiàng)目品牌發(fā)布會(huì)（南站CBD、天嘉湖、珺臺(tái)） 內(nèi)容： 聯(lián)合市政府領(lǐng)導(dǎo)，南站CBD規(guī)劃正式發(fā)布；聯(lián)合嘉里、中糧眾