2012年利川東升項目定位及營銷推廣方案

1、重慶協(xié)卓房地產(chǎn)顧問有限公司 第三代理事業(yè)部 2012年10月,利川東升項目定位及營銷推廣方案,三個現(xiàn)象,1、市場環(huán)境混亂，競爭難度加大 市場缺乏監(jiān)管，小產(chǎn)權項目居多，導致同一區(qū)域單價相差甚大，且銷售不規(guī)范； 2、區(qū)域檔次較低，銷售單價難提升 目前區(qū)域項目全為步梯房，且項目整體品質相對較低，銷售價格難有所提升； 3、周邊大盤云集，勢必分散客源 本案毗鄰區(qū)域規(guī)模最大及品質最高之樓盤，勢必與之形成較大競爭且分散部分客源,在充滿變數(shù)且難言樂觀的當前形勢，本項目開發(fā)戰(zhàn)略的擬定 我司認為其不可忽略的前提，則是,審時度勢,審時,市場處于起步期 蘇馬蕩新區(qū)規(guī)劃處于起步階段，區(qū)域市場項目較為低端； 政府政策支持

2、 政府政策大力支持，利好消息較多，未來前景看好； 旅游市場發(fā)展迅猛 隨著國民經(jīng)濟的快速發(fā)展，人民收入及生活水平不斷提升，對旅游消費的需求逐漸旺盛,在“守正出奇”的戰(zhàn)略指導下 以順應市場的“王道產(chǎn)品” ， 配合有市場影響力的營銷推廣，突破市場困境,度勢,這意味著， 激烈競爭市場中不乏機會 行業(yè)開拓時卻更考驗實力,而這個時機正是實現(xiàn)彎道超車的好機會,審時度勢之后再擇機行事,東升項目的開發(fā)戰(zhàn)略應是,報告目錄,Part1 宏觀大勢,Part2 區(qū)域解讀,Part3 項目解讀,Part4 競品解讀,Part5 產(chǎn)品建議,Part6 整體定位,Part7 營銷推廣,審時度勢 順勢而為,PART 1 宏觀大

3、勢 政策分析，把控大勢,國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示，經(jīng)初步核算，第一產(chǎn)業(yè)增加值47712億元，增長4.5%；第二產(chǎn)業(yè)增加值220592億元，增長10.6%；第三產(chǎn)業(yè)增加值203260億元，增長8.9%。年來中國首次調低GDP增速預期目標。符合我國實際和科學發(fā)展觀要求，同時也客觀反映經(jīng)濟發(fā)展的走勢和趨勢,GDP,今年國內生產(chǎn)總值增長的預期目標是7.5，與去年9.2的增速相比，經(jīng)濟增速目標下調了1.7個百分點,這一調整釋放出基本明確的政策信號，已經(jīng)連續(xù)三次釋放流動性，央行將緩解當前貨幣市場資金偏緊的狀況。 本次流動性增加，肯定會有部分資金可能進入樓市。在上次下調存款準備金以后，各地銀行針對首套房的利

4、率基本由上浮10%左右，回歸基本85折左右。 預計本地再次下調存款準備金，首套房貸款的利率繼續(xù)維持85折優(yōu)惠，部分銀行甚至逐漸可能會出現(xiàn)8折優(yōu)惠。樓市剛需獲益,存款準備金率,從2012年5月18日起，下調存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點，中國大型金融機構的存準率將由20.5%回落至20,數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局,中國經(jīng)濟繼續(xù)在向低增長高通脹的區(qū)間滑行 中國經(jīng)濟仍未擺脫滯漲危險,1-2月份，商品房銷售額4145億元； 3月份商品房銷售額4527億元； 4月份商品房銷售額3749億元； 5月份商品房銷售額4511億元； 3月明顯回升、4月略有下降、5月再度回升,全國地產(chǎn)市場概況,成交已經(jīng)

5、恢復平穩(wěn),剔除1-2月低點，市場3-6月數(shù)據(jù)均接近近兩年最高值,1-2月份，商品房銷售額同比下降20 % 1-3月份，商品房銷售額同比下降14.6%，降幅縮小6.3個百分點； 1-4月份，商品房銷售額同比下降11.8%，降幅縮小2.8個百分點； 1-5月份，商品房銷售額同比下降9.1%，降幅縮小2.7個百分點,全國商品房月成交金額,全國商品房成交金額累計同比增速,國務院：溫家寶,2009年：促進房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展,2010年：大力整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序,2011年4月13日：堅持調控方向不動搖，調控力度不放松。對穩(wěn)定房價、推進保障性住房建設工作不力，從而影響社會發(fā)展和穩(wěn)定的地方，要追究責

6、任,2011年10月29日：穩(wěn)定物價總水平 鞏固房地產(chǎn)調控成果,從政策頻出，到督促，再到落實，步步夯實。 短期內不會轉向,2011年10月29日：要準確判斷經(jīng)濟走勢，更加注重政策的針對性、靈活性和前瞻性，要把握好宏觀經(jīng)濟政策的力度、節(jié)奏和重點，適時適度進行預調微調,2011年7月12日：必須堅持調控方向不動搖、調控力度不放松，繼續(xù)加強房地產(chǎn)市場調控工作,2012年：限貸、限購、大量建設保障性住房等政策頻出，降溫市場趨勢明顯,全國市場總結,市場出現(xiàn)明顯復蘇，量漲帶動價漲現(xiàn)象已經(jīng)出現(xiàn),行業(yè)成交已經(jīng)恢復平穩(wěn)：由于首套房貸的調整、季節(jié)性因素、前期積累的剛需的集中釋放以及開發(fā)商的“以價換量”的戰(zhàn)術，全國

7、新房成交基本已經(jīng)恢復平穩(wěn)，不少城市甚至已經(jīng)超過去年同期銷量； 預計新房價格未來將略升：雖然在宏觀市場上嚴格調控的主基調下，但市場已見回暖跡象，區(qū)域成交出現(xiàn)量價其升。 房地產(chǎn)投資將逐步改善：前期投資增速和新開工的增速的不斷下降正是去年國慶到今年2月份銷售不暢的結果。隨著下半年市場成交的回暖，開發(fā)商有望在下半年開始逐步拿地并新開工,蘇馬蕩新區(qū)在售項目總價相對較低，所有付款方式均為全款及跟開發(fā)商約定分期付款的方式進行，不涉及銀行按揭,目前宏觀政策對項目影響程度減低,根本,協(xié)卓建議,在宏觀市場利好的大背景下，打造蘇馬蕩區(qū)域第一品質大盤。 建議本項目在2012年底形象面市。 建議在2013年中開盤銷售,

8、抓住機遇，順勢突進,PART 2 區(qū)域解讀,區(qū)域解讀,三大國家級戰(zhàn)略經(jīng)濟圈支撐，區(qū)位優(yōu)勢明顯,重慶經(jīng)濟圈,三峽庫區(qū)經(jīng)濟圈,武漢城市經(jīng)濟圈,謀道,謀道鎮(zhèn)位于湖北利川市，東北與重慶云陽交接，西北與重慶市萬州毗鄰 ，在經(jīng)濟上位于武陵經(jīng)濟實驗區(qū)，且受到三峽庫區(qū)經(jīng)濟圈、重慶經(jīng)濟圈和武漢經(jīng)濟圈的輻射,萬州,梁平,墊江,忠縣,恩施,新老國道318線均穿鎮(zhèn)而過，目前規(guī)劃建設中的利萬高速與鎮(zhèn)相接，交通條件較好，鎮(zhèn)區(qū)距利川市區(qū)42，距萬州64，且位于鄂渝連接大道上，區(qū)位優(yōu)勢明顯,區(qū)域解讀,謀道 蘇馬蕩景區(qū),交通便捷，區(qū)位明顯,萬州蘇馬蕩景區(qū)客戶的中堅力量,萬州，距蘇馬蕩景區(qū)約70公里，1小時30分鐘，區(qū)域客戶的主

9、力軍，80%的客戶將從萬州涌現(xiàn),區(qū)域解讀,萬州概況,國家級經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)，全區(qū)幅員3457平方公里，轄52個鎮(zhèn)鄉(xiāng)街道，總人口175萬人，建成區(qū)面積55平方公里、城區(qū)人口80萬人,根據(jù)十二五規(guī)劃，萬州經(jīng)開區(qū)將著力構建“5+3”現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系，“十二五”期末實現(xiàn)總產(chǎn)值1500億元、帶動新增就業(yè)12萬人以上，基本建成千億級經(jīng)開區(qū),2011年，實現(xiàn)萬州生產(chǎn)總值622.59億元，經(jīng)濟總量列全市第4位 ，比上年增長20.1%，人均生產(chǎn)總值39715元，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入19329元,區(qū)域解讀,良好的區(qū)位優(yōu)勢，萬州迅猛的發(fā)展勢頭； 勢必進一步造就萬州客戶群在蘇馬蕩景區(qū)的王者地位,萬州的謀道，重慶的仙女山,

10、蘇馬蕩景區(qū)位于利川市謀道鎮(zhèn)藥材村，地處長江南岸，海拔1500余米，國家AA級旅游景區(qū)，（ AAAA級旅游景區(qū)創(chuàng)建中）。這里四季分明，春明好踏青，夏涼宜避暑，秋秀觀紅葉，冬酷賞瑞雪；是休閑、度假、旅游、避暑的絕佳去處,蘇馬蕩氣候四季分明，冬無嚴寒、夏無酷暑，年平均氣溫18左右，是盛夏“絕無僅有”的天然空調。蘇馬蕩風景區(qū)萬余畝的森林基本上處于次原始森林狀態(tài)，植被保持了多樣性，千年杜鵑、滿山紅葉、天然園林、植物奇觀獨具特色。景區(qū)內有著石英沙地貌所特有的優(yōu)質礦泉水，蘇馬神水、鳳凰泉在當?shù)芈劽谶?風景秀麗、聞名遐邇,區(qū)域解讀,蘇馬蕩新區(qū)位于謀道鎮(zhèn)東北部，規(guī)劃占地面積約30平方公里。，為建設“武陵明珠、

11、錦繡利川”，全力把謀道建設成武陵山區(qū)土家第一休閑鎮(zhèn)，爭創(chuàng)湖北省旅游休閑度假區(qū)，打造成全國旅游目的地,本案,多方政策支持，未來前景看好,區(qū)域解讀,本案,區(qū)域旅游地產(chǎn)市場發(fā)展迅猛，但市場環(huán)境及體制并不規(guī)范，項目品質參差不齊，且小產(chǎn)權房居多，截止目前，共有大小項目70余個，其中大產(chǎn)權項目僅25個；區(qū)域正是一片發(fā)展中的熱土。 今天的湖北謀道，就是昨天的重慶仙女山,依云國際,皇家1號,市場混亂，競爭較大，前景看好,區(qū)域解讀,景區(qū)風景優(yōu)美，是不可多得的休閑避暑絕佳地；隨著利萬高速的通車，區(qū)位交通將更加便捷；同時在政府政策利好消息的大力支持下，區(qū)域未來前景看好,區(qū)域解讀,協(xié)卓觀點,區(qū)域發(fā)展前景潛力巨大,景區(qū)

12、道路,老318國道,景區(qū)環(huán)形路,景區(qū)道路較差，環(huán)形路尚在規(guī)劃建設中，預計2013年10前完工，而本案緊臨環(huán)形路西北段，區(qū)位交通便利,項目解讀,本案用地近100畝，呈不規(guī)則形狀，高差較大，前方無建筑遮擋，視線開闊,項目解讀,適宜山地高品質休閑度假目的地,strength優(yōu)勢 自然資源獨特，未來前景看好 （1）蘇馬蕩得天獨厚的自然資源，度假、避暑絕佳； （2）項目地處景區(qū)核心，緊臨環(huán)形路，通達性好； （3）景區(qū)未來規(guī)劃發(fā)展較好，升值潛力巨大,weakness劣勢 發(fā)展落后，生活配套檔次較低 （1）景區(qū)尚處于高速發(fā)展期，基礎設施落后； （2）周邊配套相對較差，生活相對不便； （3）景區(qū)知名度較窄，知

13、曉度相對較差,opportunity機會 發(fā)展初期，政策扶持 （1）區(qū)域處于發(fā)展初期，市場產(chǎn)品現(xiàn)存空白； （2）政府政策扶持，景區(qū)發(fā)展前景看好； （3）旅游市場逐漸火熱，市場前景看好,threat威脅 市場混亂，競爭激烈 （1）區(qū)域市場尚不成熟，生活娛樂等各方面配套欠缺； （2）市場不規(guī)范，小產(chǎn)權房居多，價格成競爭阻力； （3）本案緊臨皇家1號及依云國際等區(qū)域品質大盤，競爭加劇,項目SWOT分析,區(qū)域解讀,協(xié)卓觀點,本案完全具有打造為區(qū)域最高端樓盤項目潛力， 讓其他項目短期內將無法超越項目品質,仙女山旅游地產(chǎn)的開篇之作,仙山流云,它山之石 可以攻玉,區(qū)域解讀,戶型特征：戶型方正，躍層考慮到了上

14、下雙衛(wèi)，但出現(xiàn)入戶花園略顯小氣，且贈送面積較少等問題，一期戶型設計整體較差,干濕分區(qū)不合理,廚房與衛(wèi)生間門對門,入戶花園略顯小氣,重點分析項目仙山流云,區(qū)域解讀,銷售,重點分析項目仙山流云,區(qū)域解讀,芳草地雪嶺仙山的到來，給仙女山旅游地產(chǎn)帶來了新的革命，也為仙山流云帶來了挑戰(zhàn),逆水行舟，不進則退,重點分析項目仙山流云,區(qū)域解讀,戶型特征：三疊拼創(chuàng)新戶型，每層獨立入戶，不僅是一樓，2、3樓均有較大贈送面積，二期戶型具有很大改進,重點分析項目仙山流云,區(qū)域解讀,戶型特征：三期戶型擁有前庭后院，獨立私家車位，可變戶型空間，部分戶型可自行隔出空高1.6-2.2米的隔樓等飛躍式的設計,重點分析項目仙山流

15、云,區(qū)域解讀,均價基本在原有基礎上上漲1500元/ 。 2008年7月19日二期開盤，主力總價基本從以前720萬的主力總價上漲到了2345萬的主力總價。 項目所處競爭環(huán)境更加激烈 ，不管是仙女山還是其他旅游景區(qū)項目都是巨增,重點分析項目仙山流云,區(qū)域解讀,仙女山上的奇跡,蘇馬蕩即將經(jīng)歷碟變,自然優(yōu)勢，鑄就經(jīng)典 蘇馬蕩海拔1500米以上，年平均氣溫18攝氏度，且森林覆蓋率高，周邊景點云集，自然景觀獨特，擁有無可復制景觀資源，是不可多得的旅游目的地； 政策支持，助推發(fā)展 政府規(guī)劃；國家AAAA級景區(qū)創(chuàng)建中，五年內建成一個占地12萬平方公里，容納近10萬人的旅游休閑之城； 發(fā)展軌跡，勢必呈現(xiàn) 根據(jù)對

16、重慶武隆仙女山旅游地產(chǎn)的發(fā)展軌跡研判，目前的利川蘇馬蕩跟05年的仙女山驚人的相似，未來的利川蘇馬蕩必將追尋仙女山的發(fā)展軌跡,事實展現(xiàn)，據(jù)證可考,PART 3 競品解讀,知己知彼，方能百戰(zhàn)百勝 首先看看本案的營銷環(huán)境,競品解讀,區(qū)域個案分析,競品解讀,蘇馬蕩新區(qū)總規(guī)劃面積約30平方公里，因其獨特的氣候及環(huán)山綠茵的優(yōu)美風景，以及政府為全力將區(qū)域打造成為中國重點旅游目的地的，土家族第一休閑、旅游、度假、避暑鎮(zhèn)的目標； 區(qū)域興起了以旅游、度假、避暑為目 的地產(chǎn)開發(fā)市場，現(xiàn)整個蘇馬蕩景觀在售項目約70余個，但整個品質較差，且小產(chǎn)權房居多。市場相對混亂,競品解讀,周邊樓盤情況,數(shù)據(jù)來源：協(xié)卓地產(chǎn)市場研究部

17、,競品解讀,重點分析項目皇家1號,規(guī)劃布局,產(chǎn)品形態(tài)：商務酒店、5+1洋房。 建筑風格：歐式風格。 規(guī)劃布局：項目定位意大利風情度假洋房，配套3000平米會所及酒店，10000平米停車場及戶外棋牌與游樂場等,會所 酒店,一期在售,競品解讀,項目推盤節(jié)奏,數(shù)據(jù)來源：協(xié)卓地產(chǎn)市場研究部,重點分析項目皇家1號,競品解讀,戶型鑒賞,半贈送,半贈送,半贈送,該項目戶型方正，功能分區(qū)合理，兩房（一室一廳帶院館）8平米贈送為項目一大亮點,重點分析項目皇家1號,競品解讀,本項目各戶型供應情況,從目前來看本案戶型供應主要為一房及兩房，產(chǎn)品戶型結構單一，一房供應占比相對較大，占75%，兩房占25,數(shù)據(jù)來源：協(xié)卓地

18、產(chǎn)市場研究部,重點分析項目皇家1號,競品解讀,項目產(chǎn)品配比及去化,數(shù)據(jù)來源：協(xié)卓地產(chǎn)市場研究部,從市場反映來看，一房及兩房均為市場所青睞，整體去化率均在90%以上，市場接受度較高,重點分析項目皇家1號,競品解讀,項目產(chǎn)品線總價段分析,數(shù)據(jù)來源：協(xié)卓地產(chǎn)市場研究部,皇家1號各總價段供需情況,從項目總價段來分析，產(chǎn)品總價均相對較低，價格成為成交阻力的因素相對較小,重點分析項目皇家1號,競品解讀,景觀分析,小區(qū)整體景觀以原始森林為主，在不影響整體美觀的同時，盡量保持原生態(tài)； 會所前廣場配以水景噴泉、鐵藝涼亭、及沙石巖雕塑小品等歐式建筑風格元素，給以項目更多品質感,重點分析項目皇家1號,競品解讀,營銷

19、分析,現(xiàn)場體驗營銷：打造極具銷售力的現(xiàn)場景觀展示區(qū)提前打造，重金維護，突顯項目品質； 營銷推廣：戶外大牌，網(wǎng)格媒體等多渠道，多種類組合推廣，樹立起項目親山宜居的形象。 營銷渠道：外展，看房車接送，拓寬銷售面，提供高品質服務,重點分析項目皇家1號,競品解讀,小 結,項目整體品質較高，園林景觀打造較為精致，依靠獨特的地理環(huán)境資源來打造一流休閑度假區(qū)，會所前歐式園林景觀示范區(qū)的打造為一大亮點； 戶型：項目戶型方正，功能結構布局合理，贈送面積較大； 價格：項目價格為區(qū)域最高，單方面不具備競爭力； 形象：項目定位意大利建筑風格，通過戶外、圍擋、會所及前廣場景觀示范區(qū)等將項目品質形象完全呈現(xiàn)，在客戶心中形

20、象較高,重點分析項目皇家1號,競品解讀,重點分析項目依云國際,規(guī)劃布局,產(chǎn)品形態(tài)：星級酒店、洋房。 建筑風格：歐式風格。 規(guī)劃布局：項目定位別墅式花園洋房，占地180畝，總建筑面積約17萬方，配套有星級酒店，羽毛球場，門球場，休閑健身器材，業(yè)主會所等,一期,競品解讀,項目推盤節(jié)奏,數(shù)據(jù)來源：協(xié)卓地產(chǎn)市場研究部,重點分析項目依云國際,競品解讀,戶型鑒賞,半贈送,半贈送,半贈送,該項目戶型方正，功能分區(qū)合理，以大面積露臺與陽臺贈送吸引客戶,重點分析項目依云國際,競品解讀,本項目各戶型供應情況,從目前來看本案戶型供應主要為一房和兩房，單配相對較少，其中一房占比最大，為50%，兩房占比40,數(shù)據(jù)來源：

21、協(xié)卓地產(chǎn)市場研究部,重點分析項目依云國際,競品解讀,項目產(chǎn)品配比及去化,數(shù)據(jù)來源：協(xié)卓地產(chǎn)市場研究部,從項目銷售情況來看，各戶型銷售情況均相對較好，市場對單配及一房的接受度相對較高，兩房相對減弱,重點分析項目依云國際,競品解讀,項目產(chǎn)品線總價段分析,數(shù)據(jù)來源：協(xié)卓地產(chǎn)市場研究部,依云國際各總價段供需情況,從項目總價段來分析，產(chǎn)品總價均相對較低，單配10萬元以下，門檻較低，極具市場競爭力,重點分析項目依云國際,競品解讀,外立面分析,立面風格：通過立面手工漆和大露臺設計展現(xiàn)出其獨具歐式的建筑風格。 立面顏色：立面以深黃為主基調的洋房，突顯出項目大氣典雅之勢。 立面材質：面磚、涂料乳膠漆,重點分析項

22、目依云國際,競品解讀,景觀分析,小區(qū)整體景觀打造相對簡單，主入口的打造相對氣派，小區(qū)道路以沙石巖花缽加以點綴，突顯歐式風格； 項目銷售中心以活動板房搭建，檔次較低，影響項目品質,重點分析項目依云國際,競品解讀,營銷分析,銷售推廣：燈標、圍擋等戶外樹立項目形象，提升項目受眾度； 銷售策略：外展、看房車等拓寬客戶群，增強項目知曉度,重點分析項目依云國際,競品解讀,小 結,項目整體品質較高，定位別墅式花園洋房，歐式的建筑風格將洋房的特點體現(xiàn)得淋漓盡致； 戶型：項目戶型方正，功能結構布局合理，大面積露臺為項目一大亮點； 價格：項目毗鄰皇家1號，且價格相對要低，且產(chǎn)品品質較好，極具市場競爭力； 形象：項

23、目通過戶外、圍擋等將品質形象完全呈現(xiàn)，通過層層退臺的洋房特有建筑風格，突顯洋房物質，將在客戶心中形象較高,重點分析項目依云國際,競品解讀,基它競品項目東方云頂,規(guī)劃布局,產(chǎn)品形態(tài)：洋房。 建筑風格：中式古典。 規(guī)劃布局：項目占地面積約30畝，總建筑面積約5萬方，通過回廊、亭榭等中國古典建筑文化元素還原蘇州園林，江南小鎮(zhèn)的建筑表現(xiàn),競品解讀,項目推盤節(jié)奏,數(shù)據(jù)來源：協(xié)卓地產(chǎn)市場研究部,基它競品項目東方云頂,競品解讀,戶型鑒賞,半贈送,半贈送,該項目戶型方正，功能齊備，超大景觀陽臺為項目一大亮點，但部分戶型布局較差，臥室門正對廚房，動靜分區(qū)欠合理,布局較差,基它競品項目東方云頂,競品解讀,本項目各

24、戶型供應情況,從目前來看本案戶型供應主要為一房和兩房，單配相對較少，其中一房占比最大，為50%，兩房占比37,數(shù)據(jù)來源：協(xié)卓地產(chǎn)市場研究部,基它競品項目東方云頂,競品解讀,項目產(chǎn)品配比及去化,數(shù)據(jù)來源：協(xié)卓地產(chǎn)市場研究部,從項目銷售情況來看，各戶型銷售情況均相對較好，市場接受度較高,基它競品項目東方云頂,競品解讀,項目產(chǎn)品線總價段分析,數(shù)據(jù)來源：協(xié)卓地產(chǎn)市場研究部,東方云頂各總價段供需情況,從項目總價段來分析，產(chǎn)品總價均相對較低，各戶型去化均相對較好,基它競品項目東方云頂,競品解讀,營銷分析,銷售推廣：燈標、圍擋等戶外樹立項目形象，提升項目受眾度； 銷售策略：通過外展拓寬客戶群，增強項目知曉度

25、,基它競品項目東方云頂,競品解讀,項目以中式的建筑風格和濃郁的中國風情呈現(xiàn)，回廊、亭榭等中國古典元素在項目景觀中得以體現(xiàn)，整體品質較好； 戶型：項目戶型方正，但功能結構布局欠合理，大面積景觀陽臺為項目一大亮點； 價格：項目價格相對較低，在市場上具有一定競爭力； 形象：項目通過戶外、圍擋等將品質形象完全呈現(xiàn)，通過極具中國古典風情的推廣宣傳將項目建筑風格體現(xiàn)至極,小 結,基它競品項目東方云頂,競品解讀,規(guī)劃布局,產(chǎn)品形態(tài)：洋房。 建筑風格：中式建筑風格。 規(guī)劃布局：項目占地面積約60畝，總建筑面積約5萬方，項目定位森林親子度假社區(qū)，通過多個兒童游樂場突顯項目特質，親子度假社區(qū),基它競品項目伴山麗景

26、,競品解讀,項目推盤節(jié)奏,數(shù)據(jù)來源：協(xié)卓地產(chǎn)市場研究部,基它競品項目伴山麗景,競品解讀,戶型鑒賞,該項目戶型方正，功能齊備，大陽臺為項目一大亮點，并無太多吸引客戶地方,半贈送,半贈送,基它競品項目伴山麗景,競品解讀,本項目各戶型供應情況,從目前本案戶型供應配比來看，主要為一房和兩房，其中一房占比最大，為52%，兩房占比35,數(shù)據(jù)來源：協(xié)卓地產(chǎn)市場研究部,基它競品項目伴山麗景,競品解讀,項目產(chǎn)品配比及去化,數(shù)據(jù)來源：協(xié)卓地產(chǎn)市場研究部,從項目銷售情況來看，各戶型銷售情況均相對較好，去化率達85,基它競品項目伴山麗景,競品解讀,項目產(chǎn)品線總價段分析,數(shù)據(jù)來源：協(xié)卓地產(chǎn)市場研究部,伴山麗景各總價段供

27、需情況,從項目總價段來分析，產(chǎn)品總價均相對較低，價格成銷售阻礙的因素相對較小，各戶型去化均也相對較好,基它競品項目伴山麗景,競品解讀,營銷分析,銷售推廣：項目主入口處刀旗的小創(chuàng)意，吸引眼球；內部兒童游樂場的打造，提升項目品質形象； 銷售策略：通過外展拓寬客戶群，增強項目知曉度,基它競品項目伴山麗景,競品解讀,項目定位森林度假親子社區(qū)，通過內部多個兒童游樂設施的打造，體現(xiàn)項目親子社區(qū)的玩樂氛圍； 戶型：項目戶型方正，功能分區(qū)合理，但并無太大吸引客戶亮點； 價格：項目價格相對較低，在市場上具有一定競爭力； 形象：項目通過入口處彩旗，風車，內部多個兒童游樂設施的打造，體現(xiàn)項目親子社區(qū)的玩樂氛圍，親子

28、社區(qū)形象呈現(xiàn)完美,小 結,基它競品項目伴山麗景,競品解讀,其它競品項目夏都,規(guī)劃布局,產(chǎn)品形態(tài)：星級酒店、洋房。 建筑風格：中式風格。 規(guī)劃布局：項目定位原生態(tài)休閑度假城，占地720畝，總建筑面積約13萬方，一期為中式多層步梯房，二期為退臺式花園洋房，配套有星級酒店，網(wǎng)球場，休閑會所等,競品解讀,項目推盤節(jié)奏,數(shù)據(jù)來源：協(xié)卓地產(chǎn)市場研究部,其它競品項目夏都,競品解讀,戶型鑒賞,該項目戶型方正，干濕、動靜分區(qū)合理，以大面積陽臺、飄窗贈送吸引客戶,半贈送,半贈送,票窗全贈送,其它競品項目夏都,競品解讀,本項目各戶型供應情況,從目前來看本案戶型供應主要為一房和兩房，單配相對較少，其中一房占比為57%

29、，兩房占比36,數(shù)據(jù)來源：協(xié)卓地產(chǎn)市場研究部,其它競品項目夏都,競品解讀,項目產(chǎn)品配比及去化,數(shù)據(jù)來源：協(xié)卓地產(chǎn)市場研究部,從項目銷售情況來看，各戶型銷售情況均相對較好，一房供需情況最好,其它競品項目夏都,競品解讀,項目產(chǎn)品線總價段分析,數(shù)據(jù)來源：協(xié)卓地產(chǎn)市場研究部,夏都各總價段供需情況,從項目總價段來分析，產(chǎn)品總價均相對較低，單配10萬元以下，門檻較低，極具市場競爭力,其它競品項目夏都,競品解讀,外立面分析,建筑風格：中式建筑風格。 立面顏色：立面以白色為主基調，裙樓以外墻磚點綴突顯出項目清新，典雅。 立面材質：面磚、涂料乳膠漆,其它競品項目夏都,競品解讀,景觀分析,小區(qū)整體景觀打造和諧，極

30、具中國古建筑風格的星級酒店，人工湖及亭榭，都體現(xiàn)出濃郁中國風； 區(qū)域本身森林覆蓋率達90%，通過人工開辟健身步道，讓業(yè)主進一步接近大自然,其它競品項目夏都,競品解讀,營銷分析,銷售推廣：極具競爭力的景觀示范區(qū)及銷售中心打造，酒店的運營等，提升項目品質； 銷售策略：通過外展拓寬客戶群，增強項目知曉度,其它競品項目夏都,競品解讀,小 結,項目整體品質較高，通過景區(qū)內多個人工湖、亭榭、及健身步道的打造，使項目景觀更具觀賞性； 戶型：項目戶型方正，功能結構布局合理，大面積露臺為項目一大亮點； 價格：項目品質較高，價格相對較低，整體性價比較高； 形象：項目通過小區(qū)內景觀的打造，及本身大面積森林覆蓋，生態(tài)

31、宜居的形象樹立較好，且有4星級酒店的配套支撐，在客戶心中形象較高,其它競品項目夏都,競品解讀,產(chǎn)品區(qū)域項目較多，物業(yè)形態(tài)以5+1及6+1多層為主，建筑風格以中式居多，主力戶型為單配2532 ，一房3546 ，兩房4562 ，相對集中單一； 價格因區(qū)域存在較多小產(chǎn)權項目，因此價格相差較大，均價為1600元/ 3100元/ ，且總價相對較低，均在18萬以內，價格成銷售阻礙的因素相對較?。?客戶主要以萬州、重慶等客群為主，以避暑、度假居住及投資為主 品牌區(qū)域發(fā)展起步期，目前尚無品牌開發(fā)商介入 營銷多以區(qū)域外展營銷為主，以度假、避暑居住為本 資源依靠蘇馬蕩強大的自然資源及政府政策支持，未來規(guī)劃前景看好,項目分析,市場預測,關于產(chǎn)品目前區(qū)域產(chǎn)品較為單一，隨著景區(qū)的發(fā)展成熟，高檔次產(chǎn)品將會出現(xiàn)； 關于價格受政策等利好消息影響，區(qū)域產(chǎn)品價格將逐年上升； 關于客戶以萬州及重慶主城客群為主，旅游、度假