房地產(chǎn)企業(yè)土地開發(fā)的稅收籌劃實例

1、企業(yè)土地開發(fā)的稅收籌劃實例 2004.12.10 成立子公司后轉讓 中江實業(yè)（集團）公司（以下簡稱中江公司）是一家具有房地產(chǎn)開發(fā)資質的投資公司，年月日該公司與一外國大型財團達成一項合作項目，以億的價格在長江三角洲一旅游城市開發(fā)帶有高爾夫球場的高級度假村。中江公司已與當?shù)卣〉寐?lián)系，并簽署了征地投資項目的意向書。其整個業(yè)務的操作流程是：先由中江公司購買土地并建成帶有高爾夫球場的高級度假村，然后再以商定價格銷售給該外國大型財團。通過有關權威機構的分析論證開發(fā)成本為億元（其中取得土地使用權的成本為億元，城市維護建設稅，教育費附加）。中江公司如果按這個業(yè)務流程進行操作，按規(guī)定應繳納如下稅費：應繳納營

2、業(yè)稅（）萬元；應繳城市維護建設稅、教育費附加合計（）萬元；應繳印花稅萬元；應繳土地增值稅（）萬元。以上四項應繳納各種稅費合計為萬元。在決策階段，中江公司董事會聘請稅務師事務所的注冊稅務師為該項目進行論證分析。稅務專家通過測算發(fā)現(xiàn)存在籌劃的利益空間。他們提出：改變業(yè)務操作流程，先投資成立一個子公司，待該子公司的固定資產(chǎn)建成后，再將公司的股權全部轉讓給外國投資者，則可免除上述稅款。具體操作過程如下：第一步：與購買該度假村的財團協(xié)商，請他們先預付一部分資金作為投資款，與中江公司共同成立一個責任有限公司（公司法規(guī)定，有限責任公司股東人數(shù)不得少于個）“東湖苑度假村”（以下簡稱“度假村”）。度假村擁有法人

3、資格，進行獨立核算。第二步：對度假村進行固定資產(chǎn)建設，有關費用在度假村的“在建工程”賬戶核算，如果資金存在缺口，則由房產(chǎn)開發(fā)公司提供，度假村作應付款項處理。第三步，度假村的高爾夫球場及其他固定資產(chǎn)建成以后，外國大型財團以兼并的方式取得度假村的實際控制權。通過兼并，中江公司將擁有度假村的股權全部轉讓給外國投資者。中江公司收回股權轉讓價款及度假村所有債權。通過以上籌劃，結果如何呢？在度假村業(yè)務中，還涉及到企業(yè)所得稅問題，在原業(yè)務流程條件下，中江公司將度假村作為資產(chǎn)進行轉讓，其應繳納企業(yè)所得稅（）萬元。所以，中江公司如果按資產(chǎn)轉讓業(yè)務流程進行操作，在該業(yè)務中獲得稅后凈利潤萬元；而通過籌劃運作，中江公

4、司應繳納的企業(yè)所得稅為萬元（）；公司在該業(yè)務中獲得稅后的凈利潤為萬元（）。通過以上分析，通過稅收籌劃中江公司雖然股權轉讓過程中需要增加企業(yè)所得稅的稅收負擔，但是由于不繳納營業(yè)稅、城建稅、教育費附加和土地增值稅，中江公司最終的凈收益增加了（）萬元，稅費節(jié)省了萬元。參與其經(jīng)營后轉讓 金峰實業(yè)公司擬出售去年在市區(qū)開發(fā)的一幢大樓。這幢大樓開發(fā)成本及費用總計為萬元，經(jīng)評估，市場價格為萬元。年月，大地商貿(mào)公司有意購置這幢大樓開辦酒店。那么，金峰實業(yè)公司以何種形式出售此幢大樓可以得到最大的收益？大地商貿(mào)公司用哪種方式購買這幢大樓將得到最優(yōu)惠的價格？下面，我們分兩種交易形式進行比較。方案一：金峰實業(yè)公司以市場

5、價格萬元銷售這幢大樓，大地商貿(mào)公司以萬元買入。金峰實業(yè)公司的收益為：銷售收入總額萬元；房地產(chǎn)開發(fā)成本及費用萬元；銷售不動產(chǎn)應納的稅金及附加（萬元）應納城市維護建設稅教育費附加（）（萬元），出售不動產(chǎn)，其合同應按“產(chǎn)權轉移書據(jù)”稅目依的稅率繳納印花稅（萬元）；轉讓不動產(chǎn)應繳納土地增值稅：土地增值額（萬元）土地增值額占扣除項目比率（）應繳土地增值稅（）（萬元）。金峰實業(yè)公司的實際收益為（萬元），其中稅收費用為萬元。太湖商貿(mào)公司的實際支出為萬元。方案二：金峰實業(yè)公司以這幢大樓作價萬元投資參與太湖商貿(mào)酒店經(jīng)營，半年后，把酒店股權以萬元的價格轉讓給太湖商貿(mào)公司。采取這種交易方式，金峰實業(yè)公司的應納稅款為

6、多少呢？財稅字（）號文件規(guī)定：以無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤分配，共同承擔風險的行為，不征收營業(yè)稅；對股權轉讓不征收營業(yè)稅。因此，金峰實業(yè)公司不用繳納銷售不動產(chǎn)的營業(yè)稅及附加；轉讓股權應按“產(chǎn)權轉移書據(jù)”稅目依的稅率繳納印花稅，應納稅額（萬元）；財政部、國家稅務總局財稅字（）號文件規(guī)定，對于以房地產(chǎn)進行投資、聯(lián)營的，投資、聯(lián)營的一方以土地（房地產(chǎn)）作價入股進行投資或作為聯(lián)營條件，將房地產(chǎn)轉讓到所投資、聯(lián)營的企業(yè)中，暫免征收土地增值稅。因此，金峰實業(yè)公司的實際收益為（萬元），比方案一多萬元（）。而太湖商貿(mào)公司買入此幢大樓的實際支出為萬元，比方案一少支出萬元（ ）。對比以上兩種交易

7、形式，顯而易見，第二種交易形式對買賣雙方都有利。 先入股后轉讓 長江實業(yè)（集團）公司（以下簡稱長江公司）和天龍服裝有限責任公司（以下簡稱天龍公司）在同一市區(qū)，雙方具有良好的業(yè)務合作基礎。年月日，因業(yè)務發(fā)展需要，長江公司將一幢房產(chǎn)出售給天龍公司，雙方商定售價萬元，房屋原價萬元，已提折舊萬元，房地產(chǎn)評估機構評定的重置成本價格為萬元，該房屋成新率成。長江公司轉讓該房產(chǎn)時發(fā)生評估費用萬元。這幢房產(chǎn)的土地使用權是與其他房產(chǎn)一起取得的，無法單獨核算購進成本。作為長江公司轉讓這筆房產(chǎn)，根據(jù)現(xiàn)行稅法規(guī)定，應納稅額計算如下： 應納營業(yè)稅（萬元）； 應納城市維護建設稅及教育費附加（）（萬元）； 應納印花稅（產(chǎn)權轉

8、移書據(jù)）（萬元）； 應納土地增值稅計算如下： 房產(chǎn)評估價格（萬元）； 扣除項目金額合計（萬元）； 增值額（萬元）； 增值率； 應納稅額（萬元）； 應納所得稅（）（萬元） 綜上所述，該筆業(yè)務應納稅額合計為（萬元）。 這是目前資產(chǎn)轉讓的通行做法。顯然，這樣操作比較簡單，但是要承擔較重的稅收負擔。 長江公司的投資顧問建議該公司改變上述做法，他提出如下籌劃建議：將該筆業(yè)務分兩步走，首先長江公司以該房產(chǎn)對天龍公司投資，增加天龍公司的注冊資本；其次再將其股份按比例全部轉讓給天龍公司股東。 具體的操作方法是這樣的：假設天龍公司是由股東、組建的有限責任公司，股東、所占股份比例為。投資前，天龍公司資本總額為萬元

9、，投資后，長江公司占天龍公司資本總額的。具體操作過程如下： 第一步：長江公司、天龍公司雙方簽訂投資協(xié)議，投資后，甲公司的賬務處理如下： 借：長期股權投資 累計折舊 貸：固定資產(chǎn) 天龍公司應確認長江公司實收資本（）（萬元），賬務處理為： 借：固定資產(chǎn) 貸：實收資本長江公司公司 資本公積資本溢價 第二步：長江公司將其擁有的的股份按比例轉讓給天龍公司原股東和，其中轉讓給股東，轉讓給股東。 長江公司公司的賬務處理為： 借：銀行存款 貸：長期股權投資 投資收益 天龍公司賬務處理為： 借：實收資本長江公司 貸：實收資本 （） 實收資本 （） 長江公司應繳納企業(yè)所得稅為萬元（）。采取第二種方案比第一種方案節(jié)

10、省稅收萬元（）。 籌劃點評： 國稅發(fā)號通知規(guī)定，以不動產(chǎn)、無形資產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤分配，共同承擔投資風險的行為，不征營業(yè)稅。但轉讓該項股權，應當繳納營業(yè)稅。隨著市場經(jīng)濟的進一步發(fā)展，企業(yè)重組，股權轉讓越來越活躍。為了促進市場經(jīng)濟進一步發(fā)展，財政部、國家稅務總局下發(fā)了關于股權轉讓有關營業(yè)稅問題的通知（財稅號），明確規(guī)定從年月日起，以無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤分配，共同承擔投資風險的行為，不征收營業(yè)稅。對股權轉讓不征收營業(yè)稅。同時還明確規(guī)定取消國稅發(fā)號通知有關股權轉讓需要征收營業(yè)稅的規(guī)定。這就為納稅人通過轉讓股權進行稅收籌劃提供了空間。 財政部、國家稅務總局關于土地增

11、值稅一些具體問題規(guī)定的通知（財稅號）規(guī)定，對于以房地產(chǎn)進行投資、聯(lián)營的，投資、聯(lián)營的一方以土地（房地產(chǎn)）作價入股進行投資或作為聯(lián)營條件，將房地產(chǎn)轉讓到所投資、聯(lián)營的企業(yè)中時，暫免征收土地增值稅。對投資、聯(lián)營企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉讓的，應征收土地增值稅。在企業(yè)兼并中，對被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉讓到兼并企業(yè)中的，暫免征收土地增值稅。 相關政策鏈接： 中華人民共和國土地增值稅暫行條例（國務院令號）規(guī)定：轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物（以下簡稱轉讓房地產(chǎn)）并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務人（以下簡稱納稅人），應當依照本條例繳納土地增值稅。納稅人轉讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括貨幣收入、

12、實物收入和其他收入。有下列情形之一的，免征土地增值稅：（一）納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額的；（二）因國家建設需要依法征用、收回的房地產(chǎn)。 財政部、國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知（財稅號）規(guī)定：對于以房地產(chǎn)進行投資、聯(lián)營的，投資、聯(lián)營的一方以土地（房地產(chǎn)）作價入股進行投資或作為聯(lián)營條件，將房地產(chǎn)轉讓到所投資、聯(lián)營的企業(yè)中時，暫免征收土地增值稅。對投資、聯(lián)營企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉讓的，應征收土地增值稅。在企業(yè)兼并中，對被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉讓到兼并企業(yè)中的，暫免征收土地增值稅。 財政部、國家稅務總局關于營業(yè)稅若干政策問題的通知（財稅號）就營業(yè)額問題作出了新的規(guī)定：自年月日起，單位和個人銷售或轉讓其購置的不動產(chǎn)或受讓的土地使用權，以全部收入減去不動產(chǎn)或土地使用權的購置或受讓