城市投資機(jī)會(huì)與市場(chǎng)分析報(bào)告ppt 53頁(yè)

1、城市投資機(jī)會(huì)與分析,以合肥、嘉興為例,目錄,一、客戶關(guān)注點(diǎn)分析,二、如何實(shí)現(xiàn)客戶需求,三、城市進(jìn)入機(jī)會(huì)評(píng)價(jià)模型分析,案例一：嘉興,案例二：合肥,案例三：蘇州,城市進(jìn)入,城市：進(jìn)不進(jìn),時(shí)機(jī)：什么時(shí)候進(jìn),區(qū)位：進(jìn)哪個(gè)區(qū)域,產(chǎn)品：開發(fā)什么產(chǎn)品,項(xiàng)目：能不能介入,客戶：在哪里,產(chǎn)品：開發(fā)什么產(chǎn)品,操作：如何開發(fā),客戶：定位那些客戶,價(jià)格：什么價(jià)格出售,操作：如何進(jìn)行開發(fā),研究整體脈絡(luò),項(xiàng)目介入,一、客戶關(guān)注點(diǎn)分析,五大關(guān)注點(diǎn),宏觀經(jīng)濟(jì)是否有支撐,區(qū)位地理是否有優(yōu)勢(shì),市場(chǎng)需求是否有滿足,價(jià)格增長(zhǎng)是否有空間,產(chǎn)品投放是否有機(jī)會(huì),解決城市是否進(jìn)入問題,解決進(jìn)哪個(gè)區(qū)位的問題,解決進(jìn)入時(shí)機(jī)問題,解決進(jìn)入時(shí)機(jī)問題

2、,解決產(chǎn)品開發(fā)問題,關(guān)注點(diǎn)一：宏觀經(jīng)濟(jì)是否有支撐,宏觀經(jīng)濟(jì)考量指標(biāo),GDP水平,居民可支配收入,城市規(guī)劃,總量：是否較大,增幅：是否夠快,結(jié)構(gòu)：是否合理,排名：是否靠前,總量：是否較大,增幅：是否夠快,排名：是否靠前,負(fù)荷：是否合理,城市規(guī)劃：是否有強(qiáng)勢(shì)“概念,產(chǎn)業(yè)規(guī)劃：是否能導(dǎo)入人口,用地規(guī)劃：是否有較大發(fā)展,關(guān)注點(diǎn)二：區(qū)位地理是否有優(yōu)勢(shì),區(qū)位環(huán)境考量指標(biāo),空間環(huán)境,配套設(shè)施,規(guī)劃利好,地理位置：相鄰輻射關(guān)系,歷史人文：有無悠久的歷史文化,自然景觀：有無優(yōu)越的自然景觀,交通環(huán)境：內(nèi)、外交通是否便捷,教育環(huán)境：有無知名的教育支撐,醫(yī)療環(huán)境：有無知名的醫(yī)療設(shè)施,生活環(huán)境：有無完善的生活設(shè)施,功能

3、定位：有無強(qiáng)勢(shì)“概念”引入,基建規(guī)劃：有無大型基建規(guī)劃,生活配套規(guī)劃：有無大型商業(yè)規(guī)劃,市場(chǎng)需求考量指標(biāo),供應(yīng),成交,綜合,總量：有無達(dá)到一定規(guī)模,增幅：有無達(dá)到一定比例,總量：有無達(dá)到一定規(guī)模,增幅：有無達(dá)到一定比例,供求關(guān)系：是否合理,區(qū)位排名：是否靠前,人均面積：是否有空間,關(guān)注點(diǎn)三：市場(chǎng)需求是否有滿足,價(jià)格增長(zhǎng)考量指標(biāo),均價(jià),其他,房產(chǎn)價(jià)格：有無持續(xù)增長(zhǎng),增長(zhǎng)幅度：有無達(dá)到一定比例,區(qū)位排名：與周邊其他城市相比,價(jià)格區(qū)間：客戶普遍接受的價(jià)格,購(gòu)買壓力：房?jī)r(jià)與家庭收入比,關(guān)注點(diǎn)四：價(jià)格增長(zhǎng)是否有空間,地產(chǎn)成本價(jià)格：有無增長(zhǎng)空間,產(chǎn)品投放考量指標(biāo),各類型產(chǎn)品的市場(chǎng)供應(yīng)比重,各類型產(chǎn)品的市場(chǎng)

4、成交比重,關(guān)注點(diǎn)五：產(chǎn)品投放是否有機(jī)會(huì),各類型產(chǎn)品的供求關(guān)系,各類型產(chǎn)品的價(jià)格水平,二、如何實(shí)現(xiàn)客戶需求,客戶需求實(shí)現(xiàn)途徑,宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境,城市地理環(huán)境,市場(chǎng)需求環(huán)境,城市歷年統(tǒng)計(jì)年鑒 城市規(guī)劃網(wǎng) 國(guó)土資源網(wǎng),城市政府網(wǎng)站 城市規(guī)劃網(wǎng) 城市地圖網(wǎng),城市歷年統(tǒng)計(jì)年鑒 城市房地產(chǎn)網(wǎng) 房地交易中心統(tǒng)計(jì)報(bào)告 城市國(guó)土資源網(wǎng) 實(shí)地調(diào)查,客戶需求實(shí)現(xiàn)途徑,價(jià)格空間環(huán)境,產(chǎn)品開發(fā)環(huán)境,實(shí)地調(diào)查 房地交易中心統(tǒng)計(jì)報(bào)告 房地產(chǎn)交易網(wǎng) 當(dāng)?shù)胤科笫袌?chǎng)研究報(bào)告,實(shí)地調(diào)查 城市房地產(chǎn)網(wǎng) 房地交易中心統(tǒng)計(jì)報(bào)告 當(dāng)?shù)胤科笫袌?chǎng)研究報(bào)告,接上頁(yè),三、城市進(jìn)入機(jī)會(huì)評(píng)價(jià)模型分析,說明： 模型包括城市整體投資環(huán)境模型、土地價(jià)值評(píng)價(jià)模型

5、、住宅需求分析模型、寫字樓需求分析模型和商業(yè)需求分析模型,城市房地產(chǎn)投資機(jī)會(huì)總體評(píng)價(jià)模型（模型一,城市房地產(chǎn)投資機(jī)會(huì)總體評(píng)價(jià)模型（模型二,城市房地產(chǎn)投資機(jī)會(huì)總體評(píng)價(jià)模型（模型一,接上表,土地價(jià)值評(píng)價(jià)模型 （模型三,住宅市場(chǎng)需求分析模型 （模型四,住宅市場(chǎng)需求分析模型 （模型四,接上表,住宅市場(chǎng)需求分析模型 （模型四,接上表,寫字樓市場(chǎng)需求分析模型 （模型五,寫字樓市場(chǎng)需求分析模型 （模型五,接上表,商業(yè)用房需求分析模型 （模型六,案例一：嘉興,案例二：合肥,案例三：蘇州,案例說明：嘉興市、合肥市是針對(duì)城市是否進(jìn)入的問題進(jìn)行研究；而蘇州市是針對(duì)項(xiàng)目是否開發(fā)的問題進(jìn)行研究,四、案例演示,案例一：嘉

6、興市,城市研究說明：萬科有意將嘉興作為下一個(gè)拓展城市，故委托我們研究目前嘉興市房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況，判斷開發(fā)商現(xiàn)階段是否進(jìn)入嘉興市房地產(chǎn)市場(chǎng),案例一：嘉興市,案例一：嘉興市,宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境評(píng)價(jià),解決進(jìn)與不進(jìn)、什么時(shí)候進(jìn)的問題,市場(chǎng)需求環(huán)境評(píng)價(jià),解決進(jìn)入哪個(gè)區(qū)域問題,案例一：嘉興市,產(chǎn)品開發(fā)環(huán)境評(píng)價(jià),解決開發(fā)什么產(chǎn)品問題,案例一：嘉興市,發(fā)現(xiàn)一：配套成熟度開始對(duì)項(xiàng)目去化有較大影響,發(fā)現(xiàn)二：社區(qū)商業(yè)概念已引進(jìn)嘉興 市場(chǎng)反應(yīng)有待檢驗(yàn),發(fā)現(xiàn)三：自然水系資源豐富，本地客戶對(duì)有水景鑒別能級(jí)高,發(fā)現(xiàn)四：創(chuàng)新型產(chǎn)品的市場(chǎng)關(guān)注度較高,發(fā)現(xiàn)五：戶型設(shè)計(jì)以二房二廳一衛(wèi)和三房二廳二衛(wèi)為主,發(fā)現(xiàn)六：嘉興人對(duì)房子的舒適性要求較高

7、，已經(jīng)進(jìn)入二次置業(yè)階段,發(fā)現(xiàn)七：當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)價(jià)格差異不大,案例一：嘉興市,綜合結(jié)論,根據(jù)我們對(duì)嘉興市住宅市場(chǎng)的調(diào)查，我們發(fā)現(xiàn)目前嘉興市低密度住宅產(chǎn)品不多。如果萬科進(jìn)入嘉興低密度住宅市場(chǎng)，我們建議萬科客戶打造一個(gè)“以我為中心，注重整體效應(yīng)”的景觀社區(qū)。因此要把握好幾方面因素,區(qū)位選擇：各區(qū)差異性不大，我們建議優(yōu)先考慮南湖區(qū)，其次秀州新區(qū)； 物業(yè)選擇：建議以聯(lián)排別墅為主，中央景觀區(qū)配有少量獨(dú)棟； 產(chǎn)品塑造：引進(jìn)一些城市成熟的低密度產(chǎn)品，前期不建議產(chǎn)品超前； 景觀功能：緊抓“水景”，嘉興多水，居民樂水； 配套功能：做好小區(qū)內(nèi)部功能配套，提升小區(qū)整體檔次； 物業(yè)管理：引進(jìn)知名的物管公司，提升小區(qū)的物業(yè)管

8、理水平，拉開檔次,案例二：合肥市,城市研究說明：萬科有意將合肥作為下一個(gè)拓展城市，故委托我們研究目前合肥市房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況，判斷開發(fā)商現(xiàn)階段是否進(jìn)入合肥市房地產(chǎn)市場(chǎng),案例二：合肥市,南京市,案例二：合肥市,宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境評(píng)價(jià),市場(chǎng)需求環(huán)境評(píng)價(jià),案例二：合肥市,風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)宏觀環(huán)境風(fēng)險(xiǎn),案例二：合肥市,解決進(jìn)與不進(jìn)的問題,風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)市場(chǎng)供應(yīng)風(fēng)險(xiǎn),案例二：合肥市,解決進(jìn)入哪個(gè)區(qū)域問題,案例二：合肥市,綜合結(jié)論,我們通過對(duì)合肥市進(jìn)行了調(diào)查，以該城市的宏觀經(jīng)濟(jì)、房地產(chǎn)各板塊市場(chǎng)發(fā)展情況作為衡量萬科能否進(jìn)入合肥市場(chǎng)的標(biāo)準(zhǔn)。就合肥目前各方面發(fā)展來看，我們認(rèn)為，選擇目前進(jìn)入合肥房地產(chǎn)市場(chǎng)具有一定的風(fēng)險(xiǎn),案例三：蘇州市

9、項(xiàng)目,項(xiàng)目研究說明：*企業(yè)有意在蘇州中心城區(qū)開發(fā)低密度產(chǎn)品，特委托我們研究蘇州市中心城區(qū)（金閶、平江、滄浪）的低密度市場(chǎng)情況，并判斷能否開發(fā)容積率在0.8的低密度產(chǎn)品,案例三：蘇州市項(xiàng)目,案例三：蘇州市項(xiàng)目,一、環(huán)境有支撐,總體來說，蘇州市整體宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展良好，位列長(zhǎng)三角城市的前茅。經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展帶動(dòng)各行業(yè)的協(xié)調(diào)發(fā)展。房地產(chǎn)作為第三產(chǎn)業(yè)的龍頭產(chǎn)業(yè)，在蘇州經(jīng)濟(jì)中扮演著重要的角色,案例三：蘇州市項(xiàng)目,二、區(qū)位有優(yōu)勢(shì),定位優(yōu)勢(shì)：“中心城區(qū)代表蘇州的城市形象，是蘇州文化的魂”，“蘇州的政治、經(jīng)濟(jì)、文化高地”。提高中心城區(qū)定位已納入蘇州“十一五”規(guī)劃之中。 配套優(yōu)勢(shì)：各種商業(yè)、交通等配套設(shè)施日趨完善。

10、園林優(yōu)勢(shì)：蘇州園林天下知名，各種風(fēng)格的園林如拙政園、留園、獅子林等都有悠久的歷史。 土地稀缺：土地市場(chǎng)主要依靠舊城改造和城區(qū)外延提供開發(fā)用地，可供開發(fā)的土地相對(duì)緊缺，商品房市場(chǎng)供不應(yīng)求,案例三：蘇州市項(xiàng)目,三、市場(chǎng)有需求,2005年蘇州中心城區(qū)上市別墅項(xiàng)目去化情況,2005年上市銷售的別墅項(xiàng)目中，獨(dú)幢別墅的銷售情況最好，推出的60套獨(dú)幢房源中，僅剩5套房源可售，去化率已達(dá)95%；聯(lián)排別墅的銷售次之，去化率已達(dá)85%左右；其他類型別墅的去化率在75%左右，整體去化情況良好,案例三：蘇州市項(xiàng)目,四、價(jià)格有空間,隨著蘇州中心城區(qū)的地價(jià)穩(wěn)中有升，加上中央政府對(duì)于別墅用地加以限制，同時(shí)蘇州客戶對(duì)于園林別

11、墅的追捧，這都導(dǎo)致了蘇州中心城區(qū)的別墅價(jià)格一路走高，相信未來的稀缺性更是價(jià)格上揚(yáng)的基礎(chǔ),案例三：蘇州市項(xiàng)目,五、產(chǎn)品有機(jī)會(huì),整體規(guī)劃水平不高,由于土地稀缺性和低密度產(chǎn)品需求強(qiáng)勁，導(dǎo)致眾多開發(fā)商在開發(fā)過程中忽略了項(xiàng)目的規(guī)劃質(zhì)量的提升,內(nèi)部細(xì)節(jié)關(guān)注度不高,小區(qū)內(nèi)部三級(jí)道路即各排別墅之間的間距特別小，僅在2米左右，業(yè)主生活私密性得不到保障。 小區(qū)內(nèi)部景觀處理比較一般。 部分樓盤（如江南人家、水景麗舍等）產(chǎn)品內(nèi)部層高較低，進(jìn)入之后給人明顯的空間壓抑感,案例三：蘇州市項(xiàng)目,綜合結(jié)論,綜上所述，無論從宏觀經(jīng)濟(jì)方面，還是從微觀市場(chǎng)方面的分析，蘇州市的房地產(chǎn)投資環(huán)境總體表現(xiàn)良好。 在整體經(jīng)濟(jì)方面，蘇州市位于長(zhǎng)

12、三角城市前茅，居民的生活水平較高，對(duì)相關(guān)資料請(qǐng)見附件：蘇州中心城區(qū)低密度物業(yè)市場(chǎng)研究報(bào)告 改善居住環(huán)境具有強(qiáng)烈的愿望。 房地產(chǎn)市場(chǎng)方面，蘇州市中心城區(qū)的土地供應(yīng)較少，市場(chǎng)需求旺盛，房地產(chǎn)價(jià)格每年以較大的幅度上漲，市場(chǎng)前景良好； 低密度產(chǎn)品方面，蘇州市的低密度產(chǎn)品在品質(zhì)、規(guī)劃、設(shè)計(jì)等方面檔次不高，缺乏較高品質(zhì)的低密度物業(yè)，中高端低密度產(chǎn)品的客戶挖掘空間較大。 從以上幾個(gè)方面我們可以看出，在蘇州市中心城區(qū)開發(fā)低密度物業(yè)具有較大的發(fā)展前景,案例四：杭州市項(xiàng)目,項(xiàng)目研究說明：*企業(yè)有意在杭州濱江區(qū)開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，特委托我們研究杭州市濱江區(qū)房地產(chǎn)狀況，并結(jié)合土地本身特質(zhì)，判斷其項(xiàng)目的可行性,案例四：杭州

13、市項(xiàng)目,案例四：杭州市項(xiàng)目,土地市場(chǎng),為了消化原有的出讓土地，06年政府嚴(yán)格控制現(xiàn)有土地的出讓。另外，目前濱江區(qū)所儲(chǔ)備的土地存量也不大，未來幾年內(nèi)不會(huì)出現(xiàn)大規(guī)模土地出讓現(xiàn)象,03、04年濱江區(qū)土地供應(yīng)集中放量，05年有所減緩,案例四：杭州市項(xiàng)目,住宅市場(chǎng),杭州市住宅月度成交量呈現(xiàn)“M”狀走勢(shì)，2006年住宅月均成交量為1596套。由于杭州最近上海較近，房地產(chǎn)市場(chǎng)受上海的因素也比較明顯，成交走勢(shì)與上?；疚呛?相比杭州市成交均價(jià)，濱江區(qū)的價(jià)格表現(xiàn)得較為平穩(wěn)。成交均價(jià)基本保持在7000元/平方米左右，上下波動(dòng)不大,案例四：杭州市項(xiàng)目,住宅市場(chǎng),案例四：杭州市項(xiàng)目,商業(yè)市場(chǎng),濱江區(qū)的商業(yè)市場(chǎng)處于起步階段，基本以社區(qū)型商業(yè)為主，僅能滿足居民日常生活需要，市場(chǎng)亟需一些規(guī)模較大的集中型商業(yè)配套，目前在售的社區(qū)型商業(yè)價(jià)格在8000元/平方米左右。在規(guī)劃中有三個(gè)商業(yè)中心，分別是總部區(qū)塊、公建中心、浦沿路商貿(mào)圈，未來商業(yè)前景較好,辦公市場(chǎng),濱江區(qū)辦公市場(chǎng)處于起步階段，很多企業(yè)的辦公場(chǎng)所均是自建自用模式，良好的辦公市場(chǎng)還沒培育起來。很多辦公產(chǎn)權(quán)土地都開發(fā)成商住兩用的項(xiàng)目，客戶購(gòu)買此類產(chǎn)品主要是看中其居住功能,酒店式公寓市場(chǎng),杭州酒店式公寓供應(yīng)量不多，但由于面積小，總價(jià)低，備受年輕客戶的歡迎，市場(chǎng)接受度較高，客戶主要來自于周邊企業(yè)年輕白領(lǐng),案例四：杭州