物業(yè)管理基本制度與政策講義 第23講第二節(jié)建設(shè)用地制度與政策

1、第二節(jié)建設(shè)用地制度與政策大綱要求：建設(shè)用地使用權(quán)出讓；建設(shè)用地使用權(quán)劃撥。憲法、物權(quán)法和土地管理法規(guī)定了我國現(xiàn)行土地所有制的性質(zhì)、形式和不同形式土地所有制的適用范圍，以及土地的使用管理制度。本節(jié)所稱的建設(shè)用地制度與政策，僅包括國有土地中的建設(shè)用地制度與政策?，F(xiàn)階段，按照國家有關(guān)規(guī)定，取得建設(shè)用地使用權(quán)的途徑主要有：(1)通過行政劃撥方式；(2)通過國家出讓方式；(3)通過房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方式（如買賣、贈與或其他合法方式）；(4)通過土地或房地產(chǎn)租賃方式。本節(jié)主要介紹通過出讓方式和行政劃撥方式取得建設(shè)用地使用權(quán)的相關(guān)制度和政策。知識點一：建設(shè)用地使用權(quán)出讓（?？键c）建設(shè)用地使用權(quán)出讓，簡稱土地使用權(quán)出

2、讓，是指國家將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。（一）土地使用權(quán)出讓的主體土地使用權(quán)出讓的主體，包括出讓方和受讓方。城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定，土地使用權(quán)出讓合同由市、縣人民政府土地管理部門與土地使用者簽訂。土地使用權(quán)的出讓方是國家，具體由市、縣人民政府土地管理部門代表。城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例規(guī)定：中華人民共和國境內(nèi)外的公司、企業(yè)、其他組織和個人，除法律另有規(guī)定者外，均可依照本條例的規(guī)定取得土地使用權(quán)，進(jìn)行土地開發(fā)、利用、經(jīng)營。土地使用權(quán)受讓方是土地使用者，具體可以分為公司、企業(yè)、其他組織和個人。（二）土地使用權(quán)出讓的方式（?？键c

3、）根據(jù)城市房地產(chǎn)管理法和招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有建設(shè)土地使用權(quán)規(guī)定規(guī)定，我國現(xiàn)行國有建設(shè)用地土地使用權(quán)的出讓方式有四種：招標(biāo)、拍賣、掛牌和協(xié)議出讓。在具體實施土地使用權(quán)出讓時，由國有土地代表按照法律規(guī)定，并根據(jù)實際情況決定采用哪種方式，對地理位置優(yōu)越、投資環(huán)境好、預(yù)計投資回報率高的地塊，一般應(yīng)當(dāng)采用招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式；對于公益性和政策性項目，可適當(dāng)采用協(xié)議方式。1招標(biāo)出讓招標(biāo)出讓國有土地使用權(quán)，是指市、縣人民政府土地行政主管部門（以下簡稱出讓人）發(fā)布招標(biāo)公告，邀請?zhí)囟ɑ蛘卟惶囟ǖ墓瘛⒎ㄈ撕推渌M織參加國有土地使用權(quán)投標(biāo)，在規(guī)定的期限內(nèi)由符合受讓條件的單位或者個人（受讓方）根據(jù)出讓方提出的條件

4、，以密封書面投標(biāo)形式競標(biāo)某地塊的使用權(quán)，由招標(biāo)小組經(jīng)過開標(biāo)、評標(biāo)，最后根據(jù)招標(biāo)結(jié)果擇優(yōu)確定中標(biāo)的土地使用者的行為。招標(biāo)出讓方式，有利于公平競爭，主要適用于需要優(yōu)化土地布局，以及重大工程的較大地塊的投資項目。2拍賣出讓拍賣出讓國有土地使用權(quán)，是指出讓人發(fā)布拍賣公告，由競買人在指定時間、地點進(jìn)行公開競價，根據(jù)出價結(jié)果確定土地使用者的行為。拍賣出讓方式引進(jìn)了競爭機(jī)制，排除了人為干擾，政府也可獲得最高收益，有利于增加財政收入。這種方式主要適用于投資環(huán)境好、盈利潛力大、競爭性強(qiáng)的商業(yè)、金融業(yè)、旅游業(yè)和娛樂業(yè)用地，特別是大中城市的黃金地段。3掛牌出讓掛牌出讓國有土地使用權(quán)，是指出讓人發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)

5、定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場所掛牌公布，接受競買人的報價申請并更新掛牌價格，根據(jù)掛牌期限截止時的出價結(jié)果確定土地使用者的行為。4協(xié)議出讓協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)，是指政府作為土地所有人（出讓人）與選定的土地使用人（受讓人）磋商用地條件及價款，達(dá)成協(xié)議并簽訂土地使用權(quán)出讓合同，有償出讓土地使用權(quán)的行為。協(xié)議出讓方式主要適用于工業(yè)項目、市政公益事業(yè)項目、非營利項目及政府為調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、實施產(chǎn)業(yè)政策而需要給予扶持、優(yōu)惠的項目。采取協(xié)議方式出讓土地使用權(quán)的出讓金，不得低于國家規(guī)定的最低價。以協(xié)議方式出讓土地使用權(quán)，沒有引入競爭機(jī)制，不具有公開性，人為因素較多，因此對這種方式有必要加以

6、限制，以免造成不公平競爭、權(quán)力尋租及國有資產(chǎn)流失。（三）土地使用權(quán)出讓的年限土地使用權(quán)的最高使用年限，是指法律規(guī)定的一次簽約出讓土地使用權(quán)的最高年限。土地使用權(quán)年限屆滿時，土地使用者可以申請續(xù)期。出讓土地使用權(quán)的最高年限不是唯一年限，具體出讓項目的實際年限由國家根據(jù)產(chǎn)業(yè)特點和用地項目情況確定或與用地者商定，土地使用權(quán)出讓的實際年限不得高于法律規(guī)定的最高年限。城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例（注）按照出讓土地的不同用途，規(guī)定了各類用地使用權(quán)出讓的最高年限：(1)居住用地70年；(2)工業(yè)用地50年；(3)教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；(4)商業(yè)、旅游、娛樂用地40年；(5)綜合或者

7、其他用地50年。（四）土地使用權(quán)出讓合同建設(shè)用地使用權(quán)出讓，應(yīng)當(dāng)簽訂書面出讓合同。2008年，國土資源部、國家工商行政管理總局制定了新的國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同示范文本，用于規(guī)范和指導(dǎo)國有土地使用權(quán)的出讓行為。土地使用權(quán)出讓合同一般包括以下幾方面的內(nèi)容：(1)出讓土地的位置、面積、界線等土地自然狀況；(2)出讓金的數(shù)額、支付方式和支付期限；(3)土地使用期限；(4)建設(shè)規(guī)劃設(shè)計條件，也稱使用條件；(5)合同雙方的權(quán)利和義務(wù)；(6)定金及違約責(zé)任。（出讓方兩項權(quán)利）一是受讓方在簽訂土地使用權(quán)出讓合同后，未在規(guī)定期限內(nèi)支付全部土地使用權(quán)出讓金的，出讓方有權(quán)解除合同，并可請求違約賠償；二是受讓方未

8、按土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限和條件開發(fā)、利用土地的，出讓方（土地管理部門）有權(quán)予以糾正，并根據(jù)情節(jié)輕重給予警告、罰款，直至無償收回土地使用權(quán)的處罰。（出讓方兩項義務(wù)）第一，按照土地使用權(quán)出讓合同的規(guī)定提供出讓的土地使用權(quán)；第二，向受讓方提供有關(guān)資料和使用該土地的規(guī)定。（受讓方三項義務(wù)）第一，規(guī)定期限內(nèi)支付全部土地使用權(quán)出讓金；在支付全部土地使用權(quán)出讓金后，依規(guī)定辦理登記手續(xù)，領(lǐng)取土地使用證。第二，依土地使用權(quán)出讓合同的規(guī)定和城市規(guī)劃的要求，開發(fā)、利用、經(jīng)營土地。第三，需要改變土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的土地用途的，應(yīng)該征得出讓方同意并經(jīng)土地管理部門和城市規(guī)劃部門批準(zhǔn)，依照規(guī)定重新簽訂土地使用權(quán)出

9、讓合同，調(diào)整土地使用權(quán)出讓金并辦理登記。取得土地使用權(quán)后，土地使用人依法享有土地占有、使用和收益的權(quán)利。土地使用人有權(quán)利用該土地建造建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施，但不得改變用途，如需要改變應(yīng)當(dāng)經(jīng)有關(guān)行政部門批準(zhǔn)。建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換、出資、贈與或者抵押的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)采取書面形式訂立相應(yīng)的合同，使用期限由當(dāng)事人約定但不能超過建設(shè)用地剩余期限。建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換、出資或者贈與的，附著于該土地上的建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施一并處分。知識點二：建設(shè)用地使用權(quán)劃撥（一）建設(shè)用地使用權(quán)劃撥的含義建設(shè)用地使用權(quán)劃撥，簡稱土地使用權(quán)劃撥，是指縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后

10、將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為。以劃撥方式取得的土地使用權(quán)，除法律、行政法規(guī)另有規(guī)定外，沒有使用期限的限制，土地使用權(quán)不能進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。（二）土地使用權(quán)劃撥的范圍國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定提出，嚴(yán)格控制劃撥用地范圍，推進(jìn)土地資源的市場化配置。依據(jù)劃撥用地目錄，下列建設(shè)用地可由縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)，劃撥土地使用權(quán)：(1)國家機(jī)關(guān)用地；(2)軍事用地；(3)城市基礎(chǔ)設(shè)施用地；(4)公益事業(yè)用地；(5)國家重點扶持的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施用地；(6)法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。（三）土地使用權(quán)劃撥的管理城市房地產(chǎn)管理法和城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)

11、讓暫行條例對劃撥土地使用權(quán)的管理有以下規(guī)定：1劃撥土地的轉(zhuǎn)讓劃撥土地的轉(zhuǎn)讓有兩種形式：一是報有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批予以轉(zhuǎn)讓的，由受讓方辦理土地出讓手續(xù)，繳納土地出讓金；二是可不辦理出讓手續(xù)，但轉(zhuǎn)讓方應(yīng)將所獲得的收益中的土地收益上繳國家。凡向國家上繳土地收益的，仍按劃撥土地進(jìn)行管理。2劃撥土地使用權(quán)的出租房產(chǎn)所有權(quán)人以營利為目的出租，應(yīng)當(dāng)應(yīng)將租金中所含土地收益上繳國家；用地單位因發(fā)生轉(zhuǎn)讓、出租、企業(yè)改制和改變土地用途等不宜辦理土地出讓的，可實行租賃；租賃時間超過6個月的，應(yīng)簽訂租賃合同。3劃撥土地使用權(quán)的抵押劃撥土地使用權(quán)抵押時，其抵押價值應(yīng)當(dāng)為劃撥土地使用權(quán)下的市場價值。因抵押劃撥土地使用權(quán)造

12、成土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的，應(yīng)辦理土地出讓手續(xù)并向國家繳納地價款才能變更土地權(quán)屬。4擅自轉(zhuǎn)讓、出租、抵押行為的處置對未經(jīng)批準(zhǔn)擅自轉(zhuǎn)讓、出租、抵押劃撥土地使用權(quán)的單位和個人，縣級以上人民政府土地管理部門應(yīng)當(dāng)沒收其非法收入，并根據(jù)情節(jié)處以罰款。5國企改制中的劃撥土地處置對國有企業(yè)改革中涉及的劃撥土地使用權(quán)，可分別采取出讓、租賃、作價出資（入股）和保留劃撥土地使用權(quán)等方式予以處置，將原無償無期限變有償有期限。下列情況應(yīng)采取土地出讓或出租方式處置：(1)國有企業(yè)改組為有限責(zé)任或股份有限公司以及組建企業(yè)集團(tuán)；(2)國有改組為股份合作制的；(3)國有租賃經(jīng)營的；(4)非國有企業(yè)兼并國有企業(yè)。6劃撥土地使用權(quán)的收回國家無償收回土地時，對地上物應(yīng)當(dāng)給予補(bǔ)償。國家無償收回劃撥土地，主要有以下七種原因：(1)因遷移、解散、撤銷、破產(chǎn)或其他原因而停止使用土地的；(2)為了公共利益和城市規(guī)劃要求的