物業(yè)工程部管理

1、張管理內錄一、勵嘗的今類鳥工程梆的美窠二、工程梆的假務三、工程梆的管理工作0、要變規(guī)乂程梆簾致的管禮JL、工程梆的規(guī)*制衣附件、滋悔各直臧的技*標冷及泰熱一、物嘗的今類6工程部的果集根據(jù)使用功能不同，物業(yè)可分為4類(1) 居住物業(yè)： 住宅小區(qū)、單體住宅樓、公寓、別墅、度假村等(2) 商業(yè)物業(yè)：綜合樓、寫字樓、商業(yè)中心、酒店、康樂場所(3) 工業(yè)物業(yè)：工業(yè)廠房、倉庫等(4) 其它物業(yè)：車站、機場、醫(yī)院、學校物業(yè)的分類與工程部的關系是:根據(jù)物業(yè)的性質、面積的大小、設備的多少、服務的標準等條件設置【工程部的組織機構和人員配:現(xiàn)代工程管理理念:融入市場、精簡機構、一專多能外部：供電局：申請用電量、定期

2、電氣設備檢測、增容勞動局：特殊工種的培訓發(fā)證、耐壓容器年檢、電梯年檢環(huán)保局：排煙、排污、噪聲檢測電話局：申請中繼線、網(wǎng)絡工程部與以下部門有業(yè)務關系煤氣公司：申請煤氣使用并接受管理市政熱力公司：供應蒸汽自來水公司：申請自來水的使用衛(wèi)生防疫站：檢查飲用水的潔凈度街道辦事處：門前三包衛(wèi)生達標維保公司：冷凍機電梯內部： 行政、客服、保安、辦公室、餐飲輔醫(yī)、保潔二. 工程梆的任務1、執(zhí)行、落實總經(jīng)理制定的各項年度計劃和工作目標2、對物業(yè)供應能源3、負責對物業(yè)設備和設施進行維修、運行4、對設備設施進行更新和改造三、工程部的管禮工作廠 管理：計劃、人員、設備、運行、維修、資料工程部的 y管理工作控制：能耗、

3、設備運行狀態(tài)、材料消耗工作人員的工作精神狀態(tài)計劃管理廠年計劃、季度計劃、月計劃能源計劃 （能源消耗計劃、（水電氣）節(jié)能計劃）維修計劃 （檢修計劃、設備更新改造計劃） 材料計劃 （物品采購計劃、材料消耗計劃、工具消耗計劃、低值易耗計劃）人員管理計劃（人員培訓計劃、人員編制調整計劃、人員數(shù)量調整計劃）費用總額管理計劃（根據(jù)上述管理費用，制定費用總額管理計劃、工資總額、各分項費用）2、對人員進行管m(i) 根據(jù)物業(yè)的大小、類型、服務的標準、設備的類別、物業(yè)管理費的額度、設置工程部的組織機構及崗位工程部組織機構設；是多種多樣的,要根據(jù)物業(yè)的規(guī)模和服務標準而設:例如：酒店 A、按專業(yè)系統(tǒng)設置方式B、按設

4、備分區(qū)域的設置方式C、按管理性質設置方式D、按運行管理和維修分設的模式工程部經(jīng)理例如：物業(yè)1III 111斗! 1 1 iil +i fF、大型高檔寫字樓、商業(yè)中心、醫(yī)院10萬nf左右工程部經(jīng)理工程部經(jīng)理:1、工程部經(jīng)理應具備的素質誠信、勤奮、團結、協(xié)作、有專業(yè)知識、有相關的工作經(jīng)歷、熟悉物業(yè)法規(guī)、接受過專業(yè)培訓2、工程部經(jīng)理應具備的工作能力團隊協(xié)作能力、指揮協(xié)調能力、預測控制能力、溝通管理能力、文案撰寫能力、3、工程部經(jīng)理應具備的技術要求有相關的學歷對物業(yè)各個系統(tǒng)有初步的了解、有一項專業(yè)較強有處理、解決設備運行故障的能力有相關的上崗證主管:1、有相關的學歷2、對本專業(yè)系統(tǒng)較為熟悉3、有相關的

5、工作經(jīng)歷4、有相關的上崗證員工：1、對本專業(yè)系統(tǒng)較為熟悉，有一定的工作經(jīng)驗2、有相關的工作經(jīng)歷3、有相關的上崗證人員的搭配原則（主要指員工）1、老中青相結合 老青各占10%20%左右2、技術高中低相結合高低各占10%20%左右要有磨合期一般控制在12個月磨合期主要觀察1、敬業(yè)精神、團隊精神2、脾氣、性格、集體融入性、容忍性3、技術水平、3、對設備進行管m(1)按照京國土房管物字(2001)258號北京市物業(yè)管理招投標暫 行辦法第二十一條招標活動結束后，招標人或原物業(yè)管理單 位應將下列檔案資料移交給中標企業(yè)：1 .項目竣工總平面圖；2單體建筑、結構、設備安裝竣工圖；3附屬公建配套設施、地下管網(wǎng)工

6、程竣工圖；4. 有關設施、設備安裝、使用和維護保養(yǎng)技術資料；5. 各單項匚程竣工驗收證明材料;(或綜合驗收材料)6. 房屋質量保證文件和房屋使用說明文件:7. 房屋銷售清單和產(chǎn)權資料；8. 公共配套設施的產(chǎn)權及收奩歸屬漬里；會所商業(yè)用房物業(yè)用房等9. 物業(yè)管理所必須的其他資料。Q（2）對所接管的設備進行試運行，對有問題的設備做好記錄并請甲方確認，協(xié)助甲方解決（3）對工程遺留問題做好記錄，及時將信息反饋給甲方并協(xié)助甲方解決（4）建立設備檔案，將價值較高的設備建立檔案（包括：設備名稱、品牌、生產(chǎn)廠家、單價、產(chǎn)地、出廠日期、使用起始日期、安裝地點、功率、配件、保修期、安裝使用手冊、保修單位、聯(lián)系電話

7、、聯(lián)系人等）備查（5）對設備進行編號，確定負責人4、對運行進行管理1、配置有相應技術水平的運行人員，能夠簡單處理設備故障2、根據(jù)情況調整設備的運行狀態(tài)3、一備一用的設備一般情況每周調換一次4、建立運行值班記錄5、每天對能耗進行統(tǒng)計5、對維修進行管理設備的生命周期（浴盆曲線）早期故障期劣化故障期維修工作主要分為計劃內和計劃外兩類維修1、計劃外維修2、計劃內維修3、每月對維修單進行統(tǒng)計、分析從中總結經(jīng)驗（維修數(shù)量、質量、材料消耗）工程部的維修分類圖做出設備的中小修計劃一般1個月一小修，三個月一中修間名稱、1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月生活水泵室外管網(wǎng)6、對資料進行管理(1)

8、建立設備技術檔案管理:A、物業(yè)施工竣工驗收的整套檔案資料。B、設備的技術規(guī)范、標準，操作手冊、使用說明書。C、設備新技術信息及資料。D、員工技術考核標準、各項制度及相關資料。(2)建立設備登記卡片：A、各系統(tǒng)設備檔案登記R。B、各部門設備檔案登記卡。1、根據(jù)物業(yè)交接時的統(tǒng)計資料做出能耗預測（見表）2、從能耗較大的設備入手控制能源消耗3、制定節(jié)能計劃（組建節(jié)能機構、制定節(jié)能目標等）4、比較節(jié)能效果，總結節(jié)能經(jīng)驗序 號設備名稱功率數(shù)量運行臺數(shù)功率KW)運行時間30天/月起 每天滿負動功率荷率頻KW H(%)率心、每月 功率KW HA I電 費估算0.65 元 / KW H用備注1冷卻水塔4KW /

9、 臺2臺14481 00%100%11407時19時夏季3個月運行2空調機總 170KW6臺6170123401 00%100%102003冷水機組總 2O5KW2臺110312123680%8 0237314三星室內機總 95KW472臺4 72951095080%沁100%228005三星室外機I1KW/ 臺100臺1 001100101100060%8 0 %1584006變頻生活水泵22KW / 臺2臺1222452860%5 0%4752全年運行7穩(wěn)壓水泵7.5KW1臺17.52418060%8 0Z2592全年運行8電子屏總 10.2KW該21 02101021 00%100%30

10、60全年運行9熱水循環(huán)泵總60.25 KW3臺240249601 00%100%28800冬季3個月運行10早地噴泉總71KW33臺泵216&711 00%100%71毎周15分鐘運行臉査每月運行1小時11燈光效果總 130KW1/34041601 00%100%4800不包括節(jié)假日12電梯總 97 KW5臺5971211641 005 017460夜班留1臺值班電梯13小貨梯(食品2.5KW1臺I2.5410foo%7C3 0%90全年運行14排煙風機總 46.5KW9臺10每月檢査1次15新風機組總 86KW39臺39861210321 00%100%30960全年運行16電動遽陽篷總 1

11、0KW忽略17電動窗1.8KW54個忽略18電動旋轉門0.7KW2扇20.7128.41 007 0176全年運行|19電動防火門2KW2扇% -忽略20變壓器1600KVA 臺2臺損耗忽略21配電屏18臺損耗忽略22照明系統(tǒng)綜合樓812KW8 065085200156000全年運行總 1I24KW展示中心312KW%8 0%2504100030000全年運行2、對設備運行狀態(tài)進行控制1、對冷凍機、水泵、變壓器、鍋爐等一備一用的設備要經(jīng)常替換運行2、冷凍機的啟閉時間要隨天氣變化經(jīng)常調整，冷卻水塔的啟閉數(shù)量要隨天氣變化經(jīng)常調整3、不經(jīng)常啟動的設備也要每周啟動一次（如消防水泵、柴油發(fā)電機）4、電梯

12、系統(tǒng)、照明系統(tǒng)在人員較少的時間段（如夜間可關閉一些）工程維修材料的消耗是較大的費用消耗，主要消耗在燈泡、燈管、開關、插座、電線、閥門上1、憑維修單領取材料2、更換的零件要拿回沖銷3、金額較大的配件要有經(jīng)理簽字4、定期進行小修、加油減少零配件的損壞4、工作人員的工作精神狀態(tài)進行控制1、我們講的控制，是對工作人員在匸作時間內精神狀態(tài)進行控制，而不是全部時間2、了解員工的技術水平，了解員工的協(xié)作意識、工作情緒，了解員工的近期對管理者的看法，了解員工的需求等。3、解決了解到的影響工作的問題管理知識1、什么是管理?2、什么是管理者?3、作為一個管理者應該干什么?4、管理能力由哪些要素組成?5、如何掌握管

13、理要領?什么是管理:管理是一種由管理者組織他人工作的活動，而不是管理者自己去完成管理工作的三個基本特點1、管理是有目標的，管理過程就是為實現(xiàn)目標而努力的過程，是為實現(xiàn)目標而采取的手段.2、管理是一個作用過程，這個過程包括計劃、組織、指揮、協(xié)調、控制等部分，管理是應用性的社會科學，但在一定程度上又是一種藝術。3、管理要注重的不是自己所干的工作，而是屬下人員的工作情況,如果凡事都要管理者自己動手干，那么，這一局而就足以說明這里不存在成功的管理。什么是管理者一個管理者必須達到下例三項要求1、必須借助于計劃、組織，指揮、協(xié)調和控制等過程來開展管理工作。2、管理者必須直接參與解決問題，做出決策。（管理者

14、的任務之一就是對不同的可選方案進行評價并作出決擇）。3、管理者至少要有一個人向他負責，向他匯報工作。管理者另一個責任就是負責指導和指揮下屬開展工作。每個中層、高層管理者都丿討負者4個方面的職責1、規(guī)劃和決策。2、組織和協(xié)調。3、控制和調節(jié)。4、指導和培訓。:理者能力是由哪些要素組成管理能力是由3個相互關聯(lián)的要素組成管理知識；管理技能；管理觀念一個稱職的管理者在管理觀念上的特征是1、強烈的管理意識2、具有強烈的責任感3、具有感情交流意識管理技能的組合應包括技術技能、交際技能、行政管理技能三個部分1、缺乏基本管理知識導致管理工作打不開局面。2、缺乏行政管理能力。3、缺乏交際能力，在處理人際關系上束

15、手無策。4、缺乏忘我的干勁，在其位不謀其政。5、缺乏公正嚴明的管理作風。6、對部下缺乏信任，不能放手讓部下去做工作。7、自己應首先是管理者，其次才是技術專家，將位置擺不正。8、不善于協(xié)調各種目標的關系，（物業(yè)目標、部門目標、職工目標） 不能保持各種目標相對平衡。9、內部不團結，搞小集團。10、缺乏對部下的在職培訓，不能提高職工的整體素質。、工程梆的規(guī)*制炭1、工程部經(jīng)理崗位責任制2、主管崗位責任制、領班崗位責任制、各丄種崗位責任制。3、采購，保管和領用制度。4、新增設備管理制度。5、設備的改裝、移裝制度。6、設備的運行、維修、使用制度。7、安全用電制度。8、設備交接班制度。9、設備轉讓和報廢制

16、度。10、設備事故分析制度。各區(qū)域的技術標準參數(shù)（建議）地域溫度濕度新風量噪音照度換氣次數(shù) m/h人風速m/s夏冬夏冬m/h人客房242255605035100-20030-500. 1-0. 2大廳252240651840100-200100. 25走廊244065183510050. 2多功能廳2620406525403001015游泳池2628757522501002-40. 2餐廳232340652540100-2000. 2廚房182030022-242540-8055150電力室3. 045010-352545-756060配線 室3.0（120 回） 3.5（600 回）450（

17、120回 殘）750（600回1000（總配 線架E10-322520-8055100電池 室3. 010001020506、中繼線數(shù)量的確定。（設備容量10%）與市話局互相呼叫所中繼線數(shù)接分機數(shù)呼出呼入5015與呼出中繼線合成雙向5034100672001011300131440015165001819100026277、總機房應單獨供電 應配有2小時的UPS電源8、服務功能 要有國內國際長途 要有計費有查詢功能，打印 要有轉移呼叫功能 要有語音留言功能（語音信箱） 要有請勿打擾功能 等待呼叫功能 要定時叫醒服務水系統(tǒng)酒店要有自己的儲水系統(tǒng)，存量要在正常使用12天管網(wǎng)的壓力最好不要超過4Kg生活用水在進入管網(wǎng)前要進行消毒殺菌生活熱水的要求生活熱水夏季水溫控制在4550 C冬季控制在55609熱水主干管及分支干管要加保溫