物業(yè)入伙計劃精編

1、物業(yè)入伙 1）組班靳管理處 A. 新的管理處應(yīng)于確定入伙前二個月 成立按定編人數(shù) 配齊管理處各類人員。 B、管理處建立健全規(guī)章制度，由該項目負(fù)責(zé)人編寫 入伙方案，經(jīng)審批后執(zhí)行。 C、管理處要加強員工應(yīng)知應(yīng)會的培訓(xùn)。 D、管理處要做好 日常管理運作的物料（工具、消耗品. 備用件、辦公用品等） 準(zhǔn)備。 E、開展入伙前動員工作。*制定入伙工作計劃表在一月初，制定了入伙工作 計劃表。從房屋的接管驗收、 管理處的組建、交房入住、 裝修管理四個方面，制定了 六百多條詳細的工作內(nèi)容， 并定出責(zé)任人、配合部門與完成時間節(jié)點。入伙計劃表1、成立交房小組0四月底物業(yè)聯(lián)合地產(chǎn)，成立公司級聯(lián)合交房工作 小組，由物業(yè)公

2、司經(jīng)理擔(dān)任組長。0交房工作小組協(xié)調(diào)公司的各種資源和力量，保障 交房工作的順利完成。0交房工作小組的工作內(nèi)容與責(zé)任人:二、交房培訓(xùn)0對參加交房的工作人員培訓(xùn)交房注意事項、交房流程、統(tǒng) 一說辭等。0對驗房工作人員進行專門的培訓(xùn)，包括驗房路線、驗房說 辭、驗房工具的準(zhǔn)備及驗房表單的填寫。0驗房工具螺絲刀夾板卷 水 插 燈尺 桶 座 頭四、交房預(yù)演0入住前4月23日、4月26日由交房工作小組組長領(lǐng)導(dǎo)，各部 門員工共同參與，分別進行了二次預(yù)演。預(yù)演流程:各小組負(fù)責(zé)人檢查現(xiàn)場布置、物料準(zhǔn)備情況；檢查工作人員對 崗位職責(zé)、物料使用及工作流程的熟悉情況；對入住時可能發(fā) 生的問題統(tǒng)一回答口徑和處理方案。預(yù)演過程

3、中出現(xiàn)的問題及時修正。 t 預(yù)演結(jié)束，交房工作組開會總結(jié)，協(xié)調(diào)各小組之間工作，保障 6月30日入住工作順禾烷成?，F(xiàn)場公示資料，由客服部負(fù)責(zé)制作成易拉寶在現(xiàn)場公示。郵寄給業(yè)主的資料，提前制定并完成印制O入住現(xiàn)場準(zhǔn)備的資料，各部門預(yù)先準(zhǔn)備并完成印制。業(yè)主帶走的資料，提前制定并完成印制O五、交房現(xiàn)場物料的準(zhǔn)備六、交房人員配備約定復(fù)驗日期物業(yè)人員填寫房屋驗收單，業(yè)主簽字后，立即交給工程整改組工程整改組確定是否屬于快維. 修項目/交房前的準(zhǔn)備工作 1、發(fā)展商可考慮舉行入伙儀式，對外界 宣傳工作，可考慮請媒體對整個入伙工作 進行現(xiàn)場采訪、錄像；（此項工作在入伙前15日確定） 2、 發(fā)展商負(fù)責(zé)通知業(yè)主（可考

4、慮寄件、報纟氏公 告等方法）；同時用電話通知業(yè)主入伙時所需要 繳納的各項費用和總額；便于業(yè)主在入伙期間能 夠如期到達和帶足入伙所需金額（此通知必須提 前10天通知業(yè)主，并做好通知記錄）。 3、發(fā)展商負(fù)責(zé)入伙現(xiàn)場布置的安排，入伙 日寸的環(huán)境美化，點綴園 區(qū)入伙氛圍；可考 慮在園區(qū)大門口、入伙現(xiàn)場、各入伙樓房 門樓入擺設(shè)花盆。在入伙現(xiàn)場兩邊用氣球 拉兩條橫川畐寫上業(yè)主喬遷新居的祝賀語弄口 物業(yè)管理的服務(wù)宗旨。 4、入伙儀式上，建議發(fā)展商負(fù)責(zé)組織禮樂 隊、舞扌師隊或其它形式的娛樂節(jié) 目，活販 入伙現(xiàn)場氣氛。 5、 管理處負(fù)責(zé)請示公司領(lǐng)導(dǎo)安羽E與銀 行、煤氣、電話、供電、電視等有關(guān)部門 聯(lián)系，實行現(xiàn)場

5、辦公。（此項工作在10前 完成。） 6、物業(yè)公司組織人員對入伙現(xiàn)場設(shè)備進 行準(zhǔn)備，并負(fù)責(zé)現(xiàn)場辦公的布置；同時， 協(xié)助發(fā)展商布置入伙現(xiàn)場。 7、物業(yè)公司負(fù)責(zé)入伙現(xiàn)場安全、清潔的 人員安羽E;做好小區(qū)和入伙現(xiàn)場突發(fā)事件 處理方案，確保入伙時秩序井然有序。 8, 物業(yè)公司委派專業(yè)人員對入伙現(xiàn)場有業(yè) 主投訴進行處理。（另設(shè)接待室）9.發(fā)展商可考慮請專業(yè)的歟儀公司負(fù)責(zé)現(xiàn)場收樓時的軟儀組，提高軟儀月艮務(wù)的專 業(yè)性。 10、物業(yè)公司可考慮對每套入伙的房屋酉己 備滅火器1個，在入伙時收取滅火器的成本 費用；以便于業(yè)主在裝丁多房屋和 日 常生活 中 使用;杜絕小 區(qū)火災(zāi)隱患。 11、發(fā)展商建議考慮入伙時為業(yè)主發(fā)

6、放的 不C品，最好考慮來入伙的業(yè)主每戶一份； 同時準(zhǔn)備好 “二、三期樓盤銷售資料袋， 做好新樓盤銷售宣傳工作。清潔開荒“開荒” 是指入伙前對小 區(qū) 或大廈的公共地方進行一次較徹底的清潔工作。目的是使業(yè)主在入伙日寸有一個較咬手的清夕吉環(huán)境。具體范圍應(yīng)包括：道路地面及地面公共設(shè)施、樓層公共通道、后樓梯及樓 層內(nèi)的公共設(shè)施等。對“開荒”的工作人員按清潔區(qū)域給予合理劃分范圍。 對“開荒”后的情況進行檢查， 同時對達不到標(biāo)準(zhǔn)和要求的地方要積極整改，確?！伴_荒”的效果。交樓前的工程準(zhǔn)備對樓宇質(zhì)量的查驗.跟進物業(yè)及設(shè)施之驗收 移交3登記遺漏工程習(xí)對遺漏工程進行統(tǒng)計、歸類、總結(jié)3將遺漏工程總結(jié)遞交發(fā)展商、承建

7、商，若有時間將督促承建 商進行整改、執(zhí)漏 管理公司針對遺漏工程的總結(jié)對驗樓員進行交樓前工作總結(jié)*核對水表、電表.燃氣表有關(guān)核表工作一定要做到表對戶、戶對表、記錄清晰A對有問題的表一定要記錄在案，出文通知發(fā)展商、承建商、供電公司、 燃氣公司、供水公司，要求發(fā)展商、承建商協(xié)助供電公司、燃氣公司、 供水公司盡快進行整改工作；保證單元交付后水、電、燃氣的正常供 應(yīng)建立初步設(shè)備檔案，明確責(zé)任人，并對有關(guān)設(shè)備、設(shè)施進行查驗，對 有問題的設(shè)備記錄在案，并通知發(fā)展商、承建商督促其進行整改A管理公司針對遺漏工程的總結(jié)對驗樓員進行交樓前工作總結(jié)*核對施工方移交的鎖匙數(shù)量及是否匹配A含電表房、水表房、管井房、電房等

8、設(shè)備 房及管理用房的鎖匙A貼標(biāo)簽，將鎖匙移交物業(yè)部*熟悉單元二次裝修規(guī)限及部門之相關(guān)工作工程人員對物業(yè)內(nèi)不充許改動的垛、柱、承重墻、給排水的主管道及單元內(nèi)的某些設(shè)備（如智能化系統(tǒng)及 不充許封閉的設(shè)施檢查口等）應(yīng)事先參照各類型單元 之平面圖作出詳細規(guī)定及須對規(guī)定之內(nèi)容進行熟悉, 并將規(guī)定知會管理處等作出適當(dāng)安排 準(zhǔn)備物業(yè)單元內(nèi)設(shè)施線路分布走向之圖紙及各戶型之 平面圖，便于業(yè)戶開展二次裝修工程物業(yè)公司準(zhǔn)備入伙資料 1、樓宇接管驗收記錄水暖三種包括電氣、土建、 2、入伙收樓記錄（四聯(lián)單） 3、入伙工作組織方案 4、項目管理方案*安保工作的安排 網(wǎng)*標(biāo)識的準(zhǔn)備3交樓路線牌,包括了公共洗手間的位置、停車

9、位置收樓程序指示牌長交樓現(xiàn)場功能區(qū)域指示牌，包括接待處、咨詢處、繳款處、 驗樓處、5.入伙工作流程入伙完畢管理處簽約組提交資料、驗明業(yè)主身份繳清購房費用驗明入伙資格，繳付入伙費用管理處驗房組辦理入伙手續(xù)驗收交付交驗樓表驗收樓宇6.入伙前的前期籌備*對鎖匙的管理專人專責(zé)管理，擺放在鎖匙柜制定鎖匙管理制度（例如鎖匙當(dāng)天歸還、不允許帶離物 業(yè)范圍以外等規(guī)定）并制定鎖匙使用登記表,實行一出 入登記制度，明確有關(guān)鎖匙的去向交樓時，將有關(guān)鎖匙放入收樓文件袋*收樓文件資料的管理將所有收樓文件寫上單元號,放入收樓袋嚴(yán)文件袋統(tǒng)一放在交樓處，擺放整齊,方便使*建立初步的業(yè)主/住戶檔案層業(yè)主/住戶檔案包括的內(nèi)容：業(yè)

10、主/住戶姓名、地址、聯(lián)絡(luò)方式、 家庭成員狀況、工作地址、緊急聯(lián)絡(luò)方式、照片（若有）、購 房合同或按揭合同編號、車輛登記、工程返修記錄、費用繳交 情況、投訴記錄及回訪記錄、收樓文件二次裝修申請記錄9建立初步業(yè)主/住戶檔案基本內(nèi)容可從售樓部有關(guān)的購房合同或 認(rèn)購合同中可查閱到*掌握物業(yè)設(shè)施、設(shè)備的基本情況修標(biāo)準(zhǔn)及設(shè)施清單、單元的電話線、有線電視、空調(diào)機主機、電表、水表、燃氣表的位置、單元總的配電量等對水泵房、發(fā)電機、消防設(shè)施、安防系統(tǒng)等的配置情況及分布位置等物業(yè)設(shè)施設(shè)備的熟悉小區(qū)附屬設(shè)施的熟悉，例如會所、學(xué)校、運動設(shè)施、各類車輛停 放的位置等*認(rèn)真學(xué)習(xí)有關(guān)政府文件及熟習(xí)交樓流程及二 次裝修流程確定

11、交樓路線圖、二次裝修貨物運輸路線圖相關(guān)收費標(biāo)準(zhǔn)及收費依據(jù)的熟悉政府相關(guān)文件及收樓文件資料的熟悉工作*入伙工作程序注意事項合理辦理入伙手續(xù),避免集中辦理產(chǎn)生混亂;一站式的服務(wù)，方便業(yè)主;工作現(xiàn)場公開工作流程,提高效率和透明度;- 7_ 匚八. L：i _y . -. ” . 心F 1 同第諭舄園母那I珈M卿娜15朝礙B豳二:交樓期間的工 作交樓現(xiàn)場的控制I保安控制.路標(biāo)指示牌布置.三:交樓后的工作2.3.II IS可請清潔公司 策劃公司 工程部 保斑將遺漏工程記錄表一式三份分別交發(fā)展商、承建商。管理公司工程部監(jiān)督、協(xié)助返修工程隊進行返修工程, 并將有關(guān)進度反饋物業(yè)部z以應(yīng)付業(yè)主的查詢。5匕噩豈師

12、錄BBlEEasaWB翻躍!師瀧孵讀、入住現(xiàn)場的選址451、入住現(xiàn)場的布置實碼交房入住方案二、入住現(xiàn)場的布置1、入住現(xiàn)場的布置二、入住現(xiàn)場的布置由客服中心選擇專業(yè)的策劃公司包裝,美化入住現(xiàn)場。三、辦理入住的線路安排物業(yè)交房流程及注意事項物業(yè)交房流程及注意事項霞、物業(yè)交房流程1、物業(yè)交房注意事項一、房產(chǎn)交接業(yè)主來辦理繳納購房余款、簽收房屋交接書手續(xù)時，向現(xiàn)場辦理人員出示:1、收樓通知書；2、業(yè)主身份證或委托書及代理人證件；3、銷售合同及收據(jù)等相關(guān)證明；由開發(fā)商相關(guān)人員及物業(yè)客服部人員陪同業(yè)主至開發(fā)商財務(wù)處繳納相關(guān)款項（包 括房款、代辦小產(chǎn)證、代收分時電表裝置費、代收有線端口初裝費、代收燃氣表具費

13、等）并開具繳費證明。業(yè)主憑繳費證明領(lǐng)取新建住宅使用說明書、新建住宅質(zhì)量保證書、質(zhì) 量監(jiān)督檢查合格證書、空氣檢測合格證書。簽署房屋交接書后，領(lǐng)取單元內(nèi)各項設(shè)施設(shè)備產(chǎn)品說明書、單元保養(yǎng)說明書等。交收房流程二、物業(yè)管理繳費業(yè)主在發(fā)展商處結(jié)清房款及領(lǐng)取各項物品后，由物業(yè)管理公司客服 人員和銷售人員陪同至物業(yè)管理公司財務(wù)部繳納費用：1、前期物業(yè)管理費（六個月）2、代收維修基金。業(yè)主在繳付上述費用后曇物業(yè)財務(wù)部將出具收樓繳費證明。三、辦理物業(yè)登記手續(xù)在確認(rèn)業(yè)主將房款及物業(yè)管理費均已繳納后，由物業(yè)管理公司客服部人員幫業(yè)主辦理 物業(yè)登記手續(xù)，具體操作流程如下：1、客服助理核對收樓通知書、預(yù)售合同、有效身份證件

14、并復(fù)印存檔（業(yè)主如為境外人士, 代理人委托書需公證）:另需復(fù)印已繳物業(yè)管理費、維修基金發(fā)票存檔。2、業(yè)主簽署并簽收臨時管理公約及承諾書3、業(yè)主填寫業(yè)戶聯(lián)絡(luò)表。保密文件4、業(yè)主簽署并簽收搬遷及電梯使用承諾書5、業(yè)主簽收搬遷及電梯使用通知書、租客登記表、業(yè)戶手冊和服務(wù)指南 等表單和文件，以方便業(yè)主進一步了解各項表單的使用及管理公司提供的各項服務(wù)。6、業(yè)主簽署并簽收防火、治安責(zé)任協(xié)議書。7、業(yè)主簽收治安管理規(guī)定和停車庫/場使用規(guī)定。8、業(yè)主核對及簽收進戶門，分戶門，信箱鑰匙及IC卡。9、在辦完物業(yè)各項手續(xù)后，陪同業(yè)主至單元內(nèi)驗房。四、驗房在辦完物業(yè)各項手續(xù)后，由物業(yè)管理公司客服部人員、工程技術(shù)人員和

15、發(fā)展商銷售人 員三方共同陪業(yè)主至單元內(nèi)驗房:1、業(yè)主將單元進戶門打開，由“三方”陪同清點單元內(nèi)物品、設(shè)備及設(shè)施，核對單元的水、 電、和燃氣讀數(shù)，在物業(yè)（單元）接收記錄表簽署確認(rèn)。物業(yè)工程人員為業(yè)主演示設(shè)施設(shè)備使用功能及狀態(tài)。2、如業(yè)主驗房時發(fā)現(xiàn)單元內(nèi)存在著一些問題或疑問，物業(yè)管理公司工程人員無法回答的 即通知發(fā)展商工程人員來現(xiàn)場解疑。如需整改的發(fā)展商工程人員在現(xiàn)場回復(fù)業(yè)主整改 工作時間表，并記錄在案，以確保驗房工作順利進行。3、若有整改事項，業(yè)主可委托物業(yè)管理處跟進并及時報告整改結(jié)果。4、驗收完畢后，由業(yè)主、發(fā)展商、物業(yè)確認(rèn)簽字。四、交收樓整改業(yè)主驗房時發(fā)現(xiàn)單元內(nèi)存在問題需要整改時，由物業(yè)工程

16、部人員將 業(yè)主提出的問題填在物業(yè)（單元）接收記錄表或驗房整改單上 ,由業(yè)主簽字確認(rèn)后復(fù)?。ㄎ飿I(yè)、業(yè)主、發(fā)展商），由發(fā)展商通知各施 工單位安排整改工作。整改單原件要存檔。同時業(yè)主可將進戶門鑰匙托 管至物業(yè)管理公司。在整改內(nèi)容完成且業(yè)主復(fù)驗合格后，由業(yè)主取回托 管之鑰匙。交收樓流程、發(fā)展商落實事項交房前各類證件取得：交房現(xiàn)場公示交房場地安排：A確定場地：位置方位、面積大小、流轉(zhuǎn)方向、功能區(qū)隔B適度裝修：地面、四壁、照明、電話、空調(diào)、家具C導(dǎo)示布置：園區(qū)外圍、收樓現(xiàn)場事項：1、場地安排在寬敞、便于流轉(zhuǎn)的室內(nèi)。建議臺而按手續(xù)辦理的流程一字排開。2、準(zhǔn)備幾個vip間，如現(xiàn)場發(fā)生爭吵可請業(yè)主進入商談，避免

17、擴大影響。3、確認(rèn)行人/行車通道。驗樓路線應(yīng)以通暢、方便為主，避免交樓現(xiàn)場混亂。4、現(xiàn)場電話、網(wǎng)線等設(shè)施要能滿足現(xiàn)場辦公的要求。5、及妙莽發(fā)商商議、確認(rèn)交收樓流程及維保流程。交房物品資料：A交房物品：便于攜帶、利于收納、值得保存B交房資料：兩書準(zhǔn)備、結(jié)構(gòu)圖提供、物業(yè)相關(guān)資料事項：1、如物業(yè)代為處理二書需提請開發(fā)商采取一些高效的方式。如使用卬章等。2、相關(guān)資料開發(fā)商應(yīng)盡快提供（業(yè)主資料、實測而積、小區(qū)概況、設(shè)施設(shè)備等）。3、以上準(zhǔn)備工作一但條件允許，應(yīng)及早完成。房屋預(yù)驗接收：A時間節(jié)點控制B提前介入施工現(xiàn)場C整改跟進事項：1、制定切實有效的預(yù)驗、整改方案。2、開發(fā)商定期例會不可少。3、合理利用開

18、發(fā)商來解決問題。避免完工后一些問題暴露出來導(dǎo)致重復(fù)整改延誤接收時間4、開發(fā)商在交樓前應(yīng)作好開荒保潔的工作。交房中業(yè)主驗房收樓后整改期限確認(rèn)：A由項目部專業(yè)工程師與業(yè)主當(dāng)面書面確定B工程部按時間跟進整改工作事項：開發(fā)商應(yīng)在現(xiàn)場組織由總包、分包和開發(fā)商工程師共同組成的“緊急維修隊”在交房時如 發(fā)生一些交房人員無法解決的工程問題時可通知“緊急維修隊”前來，rh專業(yè)人員與業(yè)主 當(dāng)面接洽，擬定解決。 面對“問題”業(yè)主即時配合物業(yè)公司處理：事項：1、面對“問題”業(yè)主應(yīng)做好與開發(fā)商之間的溝通、協(xié)調(diào)。2、交房現(xiàn)場有業(yè)主情緒激動時，應(yīng)請其離開交房現(xiàn)場，進入事先準(zhǔn)備的vip間內(nèi)作處理。3、對業(yè)主提出的問題應(yīng)及時給

19、于回答，對于無法回答的問題迅速告知開發(fā)商，獲得其指示 或技術(shù)支持。 專人對口負(fù)責(zé)：A及時調(diào)整 B隨時溝通協(xié)調(diào)事項：仁在交樓活動中開發(fā)商現(xiàn)場人員的分工要明確2、避免一人對qpl事件,導(dǎo)致處理速度延緩。3、物業(yè)員匸要熟悉開發(fā)商現(xiàn)場人員。并請開發(fā)商提供各對口人員名單給物業(yè)。交房后整改維修單位及人員控制：A維修工人固定工作場地及上下班時間 B工程部分工落實跟單作業(yè) C項目部專人跟進協(xié)調(diào)事項：1、整改維修單位及人員控制。國家規(guī)定施工時間為：周一至周五8點至18點。2、開發(fā)商定期整改例會制度。 共性問題控制：A專題會議B專函知會事項：1、對于共性的整改問題要引起足夠的重視。2、對于業(yè)主提出的非質(zhì)量的共性問

20、題，也要及時通報開發(fā)商（例如封陽臺等）3、以發(fā)文/專函形式發(fā)送給開發(fā)商時，要注意簽收、存檔。必須留存原始憑證。1、物業(yè)管理處落實事項交房前收樓人員安排：A認(rèn)真計劃，按時到崗，周詳培訓(xùn)B以老帶新，控制加班，各部配合C后備支持，善用資源，適時調(diào)整事項：1、交房活動進行時會有大量的加班，在交房前應(yīng)把員工的調(diào)休盡量消化掉。2、樓宇驗收、接管接收階段，是員工熟悉樓盤的最好時機。3、工程部應(yīng)作好設(shè)施設(shè)備的登記、匯總的工作。并熟悉設(shè)備的維修、使用。4、要提前做好模擬交樓的工作。5、在此期間要注意一些設(shè)施設(shè)備配件及專用工具的收集。6、尤其在接管之后必須建立嚴(yán)格有效的管理制度，例如鑰匙領(lǐng)用制度，出入制度，整改人 員控制制度等，以確保在交付業(yè)主前始終保持良好的狀態(tài)。收樓資料：A業(yè)戶手冊、管理公約 B收樓表單、裝修申請事項：1、物業(yè)相關(guān)的資料（交樓表單、裝修申請等文件）應(yīng)盡可能早的提供給開發(fā)商做修改確認(rèn)。2、可建議開發(fā)商把交收樓活動中物業(yè)用資料與公約、手冊等一并印刷。對開發(fā)商而言感覺 上美觀、正規(guī)，對物業(yè)而言省了人力、物力。3、建議在交房活動中對管理公約進行簽收。在和開發(fā)商、物業(yè)經(jīng)理協(xié)商的情況下決定是否 將物管費等敏感問題寫入公約一并讓業(yè)主作簽收。4、簡單講解交樓活動