運營管理定義.ppt

1、運營管理定義,版權(quán)所有 不得拷貝,房地產(chǎn)企業(yè)運營管理的定義,房地產(chǎn)企業(yè)運營管理：是戰(zhàn)略的延伸、是財務(wù)的落實、是銷售的策劃、是成本的監(jiān)控、是計劃的監(jiān)督 房地產(chǎn)企業(yè)運營管理，是多項目之間的協(xié)調(diào)，運營部門分析各項專業(yè)運營指標，為管理層決策提供詳細、準確的數(shù)據(jù)支持。運營月度分析報告深度標準：銷售回款分析、費用使用分析、建筑安裝成本一月一清、進度月度分析、項目風(fēng)險月度評估、項目運營偏差糾偏解決方法。運營管理是企業(yè)授權(quán)的良好基礎(chǔ)。（比如，現(xiàn)階段為了應(yīng)對市場調(diào)整，根據(jù)不同城市的限購情況，可以把項目分為現(xiàn)金流型項目、利潤型項目。） 兄弟企業(yè)運營管理經(jīng)驗借鑒：運營指標就是企業(yè)運作指揮棒，設(shè)置運營指標體系，根據(jù)市

2、場行情，通過調(diào)整指標體系，指導(dǎo)與帶動專業(yè)管理。運營管理，有利于企業(yè)通過關(guān)鍵運營指標，簡潔明了對項目進行監(jiān)控，有效控制項目風(fēng)險，是多項目管理的有效工具。 房地產(chǎn)企業(yè)運營管理，不是簡單地統(tǒng)計項目數(shù)據(jù)，設(shè)置核心指標進行評估考核?？己瞬皇悄康模且獮轫椖刻峁┳鲬?zhàn)方案或糾偏方案。運營管理，是規(guī)劃，是風(fēng)控，更是項目推進的作戰(zhàn)參謀。用中央部委譬喻，運營部門相對于發(fā)改委、總參、審計署。運營管理，就是企業(yè)經(jīng)營“頂層設(shè)計”，核心專業(yè)（投資、融資、財稅、銷售、成本、計劃）綜合、量化管理，就是我們現(xiàn)代項目管理九大體系中的“集成管理”。 馮侖：運營是編劇本的，建筑師是制片人，律師告訴你如何融資。,版權(quán)所有 不得拷貝,

3、企業(yè)戰(zhàn)略,職能戰(zhàn)略,使命,商業(yè)模式 核心能力 增長階梯,戰(zhàn)略支撐體系,人力資源體系,闡述企業(yè)為什么而存在并發(fā)展，以指導(dǎo)戰(zhàn)略和組織的發(fā)展,向全體員工描述的振奮人心的發(fā)展藍圖 基于對未來發(fā)展方向的判斷和論斷，總結(jié)戰(zhàn)略規(guī)劃 在分析內(nèi)外部因素基礎(chǔ)上，設(shè)計公司的商業(yè)模式選擇、需要培育的核心能力和增長階梯,遠景,組織與管控體系,為發(fā)展戰(zhàn)略實施而奠定的管理支撐基礎(chǔ),研發(fā)、成本 財務(wù) 人力、品牌,職能戰(zhàn)略，是發(fā)展獨特競爭力所需根本能力的載體，是為企業(yè)經(jīng)營戰(zhàn)略而服務(wù)的。,流程體系,戰(zhàn)略決定方向，支撐體系決定執(zhí)行能力,企業(yè)文化和價值觀,時間跨度,高層關(guān)注戰(zhàn)略。老板要逐步從業(yè)務(wù)型走向戰(zhàn)略管理型。,詳細程度,版權(quán)所有

4、 不得拷貝,房地產(chǎn)企業(yè)運營定位,高層關(guān)注戰(zhàn)略。老板要逐步從業(yè)務(wù)型走向戰(zhàn)略管理型。,版權(quán)所有 不得拷貝,與戰(zhàn)略管理部一起，修訂35年戰(zhàn)略目標，調(diào)整戰(zhàn)略實施步驟 根據(jù)公司戰(zhàn)略要求、市場情況和公司資源能力，制訂年度經(jīng)營目標 與分公司或項目管理層溝通各項目經(jīng)營任務(wù)，做好年度任務(wù)布署 審核各分公司或項目的年度經(jīng)營目標實施行動路線（實施方案），或指導(dǎo)幫助各分公司制訂實施方案 做好各個項目的全面預(yù)算管理方案,房地產(chǎn)企業(yè)運營管理落地做法之一 35年戰(zhàn)略目標滾動修訂與年度經(jīng)營指標制訂,版權(quán)所有 不得拷貝,月度運營報告的核心內(nèi)容（集團化企業(yè)總部管控重點） 各項目進度分析與糾偏措施 銷售、回款月度分析與糾偏措施 建

5、筑安裝成本動態(tài)分析（一月一清） 各項目費用比對分析（工程款支付、管理費用、營銷費用、設(shè)計費用、納稅情況） 各項目經(jīng)營狀態(tài)分析（ROE、內(nèi)部收益率、銷售凈利潤等） 各項目、企業(yè)現(xiàn)金流分析 各項目風(fēng)險評估與糾偏措施,房地產(chǎn)企業(yè)運營管理落地做法之二 動態(tài)監(jiān)控年度經(jīng)營計劃執(zhí)行情況，工具為月度運營報告,版權(quán)所有 不得拷貝,房地產(chǎn)企業(yè)運營管理落地做法之三 考核績效指標的配置與管理,運營指標配置，抓大放小，與授權(quán)、績效體系有效結(jié)合。 運營指標設(shè)置前提：授權(quán)體系明確、管控方法清晰、管理流程清楚（運營指標數(shù)據(jù)能否自動形成）。如這些基礎(chǔ)管理比較薄弱，運營指標就更需要簡潔。 運營指標分值設(shè)置：每個運營指標的分值不低

6、于5，運營指標的最高分值可達到2025。根據(jù)運營指標分值設(shè)置原則，每個項目或部門的考核指標，宜設(shè)置510個。 運營指標設(shè)置的可操作性要比較強，績效容易評審，分值的剛性成分占7080。 運營指標設(shè)置，符合公司管理層的經(jīng)營意圖，不同企業(yè)或不同階段，運營關(guān)注指標應(yīng)該不一樣。 運營指標設(shè)置，便于監(jiān)控企業(yè)或項目或部門專業(yè)管理的風(fēng)險。,版權(quán)所有 不得拷貝,城市公司運營管理考核指標體系設(shè)置案例1,一、創(chuàng)造利潤增長率 創(chuàng)造利潤增長率指標計算公式:創(chuàng)造利潤增長率 = 當年全口徑創(chuàng)造凈利潤/上年全口徑創(chuàng)造凈利潤 1 二、成本利潤率 成本利潤率指標計算公式:成本利潤率 =創(chuàng)造毛利/當年銷售產(chǎn)品的成本 三、一線公司營

7、運資本周轉(zhuǎn)率考核指標 營運資本周轉(zhuǎn)率計算公式:營運資本周轉(zhuǎn)率 =銷售回款(平均存貨平均應(yīng)收款平均應(yīng)付款平均預(yù)收賬款) 四、相對市場占有率 相對市場占有率計算公式:相對市場占有率 =本年度市場占有率/上年度市場占有率-1； 五、房屋質(zhì)量 六、管理費用利潤率：管理費用利潤率 = 管理費用/全口徑創(chuàng)造凈利潤 七、質(zhì)量實測數(shù)據(jù) 八、內(nèi)控工作質(zhì)量 九、人力投入產(chǎn)出 人均利潤計算公式：人力投入產(chǎn)出各單位當年全口徑創(chuàng)造凈利潤/各單位年度人力成本（包含對外包的考評） 十、管理質(zhì)量事故數(shù)及風(fēng)險防范能力考核標準,版權(quán)所有 不得拷貝,城市公司運營管理考核指標體系設(shè)置案例2,銷售合同金額指標，占35%，年初確定； 銷

8、售合同回款指標，占35%，年初確定； 建筑安裝成本指標，占15%； 費用指標（三項費用），占15%。,版權(quán)所有 不得拷貝,城市公司運營管理考核指標體系設(shè)置案例3,所有獎金都以利潤為基礎(chǔ) 銷售目標完成率60%，全公司沒獎金 銷售目標完成率60%，獎金結(jié)算利潤x 銷售目標完成率,版權(quán)所有 不得拷貝,城市公司運營管理考核指標體系設(shè)置案例4,銷售回款額（年初確定），比重60%； 利潤：常規(guī)利潤5%，超過利潤5%； 關(guān)鍵節(jié)點，10% 客戶投訴，10%； 團隊建設(shè)，10%。,版權(quán)所有 不得拷貝,城市公司運營管理考核指標體系設(shè)置案例5,銷售合同額，30% 銷售回款額，50% 營銷費用，10% 入伙率與質(zhì)量投

9、訴，10%,版權(quán)所有 不得拷貝,提升產(chǎn)品性價比,客戶需求,以配套建設(shè)推動城市化進程，強化政府關(guān)系,土地,上下游垂直一體化,高度集權(quán)管理,產(chǎn)品同一高度標準化,速度,上市融資，構(gòu)造“土地股市增發(fā)資本土地”的融資渠道,資本,依靠多元化的物業(yè)提升住宅價值,把握較成熟市場的低端客戶,低價策略,高品質(zhì)策略,把握邊遠不成熟市場的高端客戶,吸引客戶,提升價格相對優(yōu)勢,增加銷售收入,在全國低價買入大片有發(fā)展?jié)摿Φ耐恋?擴充資金量,上下游公司交易內(nèi)部化,多區(qū)域運作,增加銷售面積,合法避稅,控制業(yè)務(wù)運作成本,總部職能部門一管到底,同時段所有項目同質(zhì)化,提升全 集團業(yè)務(wù)開發(fā)效率,低價快銷,快速開發(fā),控制成本,提高存貨周轉(zhuǎn)率,擴充資產(chǎn),凈利潤率,總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率,權(quán)益乘數(shù),凈資產(chǎn)收益率,=,房地產(chǎn)企業(yè)運營與其它專業(yè)的關(guān)系圖,運營管理,版權(quán)所有 不得拷貝,房地產(chǎn)企業(yè)運營定位,高層關(guān)注戰(zhàn)略。老板要逐步從業(yè)務(wù)型走向戰(zhàn)略管理型。,運營管理的價值核心,房地產(chǎn)運營管理中的“123法則”,統(tǒng) 籌,效能提升,知識管理,計劃管理,建立體系 目標導(dǎo)入,執(zhí)行監(jiān)控 風(fēng)險預(yù)警,預(yù)算管理,目標分解 計劃量化,事前控制 過程糾偏,推廣經(jīng)驗 總結(jié)教訓(xùn),借助外腦 加速成長,風(fēng)險管理,一個中心,二項基本職能,三個重要工具,版權(quán)所有 不得拷貝,房地產(chǎn)企業(yè)運營管理人員培養(yǎng)途徑,第一步：做好項目實踐計