《房產中介法律培訓》PPT參考課件

1、房產中介法律知識培訓,主講人：馬振 2011-06-24,目 錄,01,02,03,法理學基礎知識,房產中介法律知識,常見問題解答,04,案例分析,法理學,一、法的概念、特征和本質 1. 法律Law是反映統(tǒng)治階級的意志，由國家制定或認可的，由國家強制力保證實施的，以規(guī)定當事人權利和義務為內容的具有普遍約束力的社會規(guī)范。 古寫作“灋”(會意。從“水”,表示法律、法度公平如水的表面;從“廌”(zh),即解廌,神話傳說中的一種神獸,據(jù)說,它能辨別曲直,在審理案件時,它能用角去觸理曲的人。 又有記載云“法”是一種與鹿和牛類似的神獸，在古代人們將它作為斷案的工具，每當辦案時出現(xiàn)多個嫌疑人的時候，人們通常

2、把它放出來，它如果用犄角頂誰，誰就是罪犯 。,法理學,2.法的特征 (1)調整行為關系的規(guī)范。(2)由國家專門機關制定、認可和解釋，并具有普遍約束力的社會規(guī)范。(3)以權利義務雙向規(guī)定為調整機制。(4)依靠國家強制力保證實施。 3.法的本質 法是統(tǒng)治階級意志的表現(xiàn)。法體現(xiàn)的是整個統(tǒng)治階級的意志，而不是統(tǒng)治階級中個別人或少數(shù)人的意志，同時也不是統(tǒng)治階級每個成員個人意志簡單的相加。,法理學,二、法的淵源 法的淵源，也被稱為法的形式，是指由一定的有權國家機關制定的各種規(guī)范性法律文件的表現(xiàn)形式。當代中國法的淵源主要有：憲法、法律、行政法規(guī)、一般地方性法規(guī)、自治法規(guī)、部門規(guī)章、地方政府規(guī)章等。 (一)法

3、的淵源 1.憲法 作為法的形式，憲法是國家最高權力機關經(jīng)由特殊程序制定和修改的，綜合性地規(guī)定國家、社會和公民生活的根本問題，具有最高法的效力的一種法。憲法規(guī)定國家的根本制度和根本任務，具有最高的法律地位和法律效力，一切法律、法規(guī)都不得與憲法相抵觸。憲法的修改，由全國人民代表大會常務委員會或者五分之一以上的全國人民代表大會代表提議，并由全國人民代表大會以全體代表的三分之二以上的多數(shù)通過。,法理學,2.法律 法律是由全國人大和全國人大常委會制定、修改、補充、廢止的。根據(jù)立法法第7條規(guī)定：“全國人民代表大會和全國人民代表大會常務委員會行使國家立法權。全國人民代表大會制定和修改刑事、民事、國家機構的和

4、其他的基本法律。全國人民代表大會常務委員會制定和修改除應當由全國人民代表大會制定的法律以外的其他法律；在全國人民代表大會閉會期間，對全國人民代表大會制定的法律進行部分補充和修改，但是不得同該法律的基本原則相抵觸?！?3.行政法規(guī) 行政法規(guī)是由國務院制定的規(guī)范性法律文件，是國家行政機關體系中最高的規(guī)范性文件。 4.地方性法規(guī) 地方性法規(guī)，是指法定的地方國家權力機關依照法定的權限，在不同憲法、法律和行政法規(guī)相抵觸的前提下，制定和頒布的在本行政區(qū)域范圍內實施的規(guī)范性文件。,法理學,5.自治法規(guī) 自治法規(guī)是民族區(qū)域自治地方，即自治區(qū)、自治州、自治縣人大制定的與民族區(qū)域自治有關的規(guī)范性法律文件，包括自治

5、條例和單行條例。自治條例和單行條例可以依照當?shù)孛褡宓奶攸c，對法律和行政法規(guī)的規(guī)定作出變通規(guī)定，但不得違背法律或者行政法規(guī)的基本原則，不得對憲法和民族區(qū)域自治法的規(guī)定以及其他有關法律、行政法規(guī)專門就民族自治地方所作的規(guī)定作出變通規(guī)定。 6.規(guī)章 規(guī)章通常稱行政規(guī)章，是國家行政機關依照行政職權所制定、發(fā)布的針對某一類事件或某一類人的一般性規(guī)定，是抽象行政行為的一種。規(guī)章包括部門規(guī)章和地方人民政府規(guī)章。,法理學,(二)規(guī)范性法律文件的效力等級 上述各種法的淵源都具有法的效力，但它們的效力等級又是有差別的。 1.憲法具有最高的法律效力，規(guī)章都不得同憲法相抵觸。 2.法律的效力高于一切法律、行政法規(guī)、地

6、方性法規(guī)、自治條例和單行條例、行政法規(guī)、地方性法規(guī)、規(guī)章。行政法規(guī)的效力高于地方性法規(guī)、規(guī)章。 3.地方性法規(guī)的效力高于本級和下級地方政府規(guī)章，省、自治區(qū)的人民政府制定的規(guī)章的效力高于本行政區(qū)域內的較大的市的人民政府制定的規(guī)章。 4.自治條例和單行條例的優(yōu)先適用效力，經(jīng)濟特區(qū)法規(guī)的優(yōu)先適用效力。自治條例和單行條例依法對法律、行政法規(guī)、地方性法規(guī)作變通規(guī)定的，在本自治地方適用自治條例和單行條例的規(guī)定：經(jīng)濟特區(qū)法規(guī)根據(jù)授權對法律、行政法規(guī)、地方性法規(guī)作變通規(guī)定的，在本經(jīng)濟特區(qū)適用經(jīng)濟特區(qū)法規(guī)的規(guī)定。,法理學,(二)規(guī)范性法律文件的效力等級 5.部門規(guī)章之間、部門規(guī)章與地方政府規(guī)章之間具有同等效力，

7、在各自的權限范圍內施行。 6.特別規(guī)定優(yōu)于一般規(guī)定、新的規(guī)定優(yōu)于舊的規(guī)定的原則：同一機關制定的法律、行政法規(guī)、地方性法規(guī)、自治條例和單行條例、規(guī)章，特別規(guī)定與一般規(guī)定不一致的，適用特別規(guī)定；新的規(guī)定與舊的規(guī)定不一致的，適用新的規(guī)定。,法理學,三、法的效力 法的效力是指法具體生效的范圍，及法在適用對象、時間和空間三方面的效力范圍。 1.法的對象效力 第一，中國公民、法人好其他組織在中國領域內一律適用中國法，在國外仍受中國法的保護并履行中國法定義務，同時也遵守所在國的法。第二，我國法律對外國的適用包括兩種情況：(1)在中國領域內的外國人，除享有外交特權好豁免權或法有另外規(guī)定者外，一律適用我國法律；

8、(2)外國人在中國領域外對中國或中國公民、法人犯罪，按中國刑法規(guī)定的最低刑為三年以上有期徒刑的，可適用中國刑法規(guī)定，但按犯罪地的法不受處罰的除外。,法理學,2.法的空間效力 (1)有的法在全國范圍有效；(2)有的法在一定區(qū)域內有效；(3)有的法具有域外效力。 3.法的時間效力 是指法的效力的起止時限以及對其實施前的行為有無溯及力。法開始生效的時間：一是自公布之日起生效；二是公布后經(jīng)過一段時間生效。法終止生效的時間：一是以新法取代舊法，使舊法終止生效；二是有些法完成了歷史任務而自然失效；三是發(fā)布特別決議、命令宣布廢止某項法；四是法本身規(guī)定了終止生效的日期;從舊兼從輕原則。 注意：法的溯及力，指新

9、法頒布后對它生效前所發(fā)生的事件和行為可加以適用的效力。法原則上不溯及既往，但法律有特別規(guī)定的除外。,法理學,四、法的作用 法的作用泛指法對人們的行為及社會關系和社會生活發(fā)生的影響。 1.法的規(guī)范作用 作為國家制定的社會規(guī)范，法具有告示、指引、評價、預測、教育和強制等規(guī)范作用。 (1)告示作用：法律代表國家關于人們應當如何行為的意見和態(tài)度。 (2)指引作用：法是通過人們在法律上的權利和義務以及違反法律規(guī)定應當承擔的責任來調整人們的行為的。 (3)評價作用：法律作為一種行為標準好尺度，具有判斷、衡量人們的行為的作用。 (4)預測作用：根據(jù)法律規(guī)定，人們可以預先知曉或估計到人們相互間將如何行為。 (

10、5)教育作用 (6)強制作用：在于制裁違法行為。 2.法的社會作用： (1)維護統(tǒng)治階級的階級統(tǒng)治。 (2)執(zhí)行社會公共事務。,法理學,(二)法與政治、政策 1、法受政治的制約。體現(xiàn)在：政治關系的發(fā)展變化是影響法的發(fā)展變化的重要因素；政治體制的改革也制約法的內容及其發(fā)展的變化；政治活動的內容更制約法的內容及其變化。法又服務于政治。 2、法與政策的關系：黨的政策是法律的依據(jù)和指導，法律是政策的規(guī)范化、法律化，是實現(xiàn)黨的政策的重要工具。違法 （一）違法的涵義 廣義的違法行為，指所有違反法律的行為，包括犯罪行為和狹義的違法行為。狹義的違法行為，也可以稱為一般侵權行為，包括民事侵權行為和行政侵權行為，

11、指除犯罪外所有非法侵犯他人人身權、財產權、政治權利、精神權利或知識產權的行為。大量的法律責任是由違法行為產生的。,法理學,（二）違法行為的構成要素 一般地說，違法行為由以下五個要素構成： 1. 違法行為以違反法律為前提。行為違反法律，是對法律的蔑視和否定，是對現(xiàn)行法律秩序的破壞。因此要通過追究法律責任、施加法律制裁否定違法，恢復法律秩序。以法律為準繩，既是準確追究違法，否定非法的重要條件，也是避免枉法、防止專橫的重要保證。 2. 違法行為必須是某種違反法律規(guī)定的行為。這里講的行為包括積極的作為或消極的不作為；違法的作為是指作出了法律所禁止的行為；違法的不作為是指沒有作法律所要求的行為。不論是作

12、為的違法還是不作為的違法，都具有客觀性，都不同于人們單純的思想活動。因此，在立法和執(zhí)法、司法工作中，必須嚴格區(qū)分思想問題和違法犯罪行為的界限，確認違法必須以人的行為作為客觀依據(jù)。,法理學,3. 違法必須是在不同程度上侵犯法律上所保護的社會關系的行為。 行為的違法性與行為的社會危害性具有密切聯(lián)系，后者是前者的基礎。人們制定并實施法，是為了通過建立一定的法律秩序，進行社會控制、保障并促進社會發(fā)展，維護人們的利益。如果一個行為并不侵犯法律所保護的社會關系，沒有侵犯社會、國家、集體或個人的合法利益，就不構成違法。 4. 違法一般必須有行為人的故意或過失。當然，故意和過失在不同的法律領域中具有不同的意義

13、。 5. 違法者必須具有法定責任能力或法定行為能力。,法理學,（三）違法行為與其他一些行為的區(qū)別 首先，違法行為與違反道德的行為及其他雖不合法但也并不違法的行為的區(qū)別。許多違法行為，是犯罪行為，同時也是違反道德的行為。但是，并非所有違法行為都是違反道德的行為。同樣，有些違反道德的行為并不構成違法行為。其次，違法行為與法律上無效行為的區(qū)別。違法行為當然不能發(fā)生行為人實施違法行為時所希冀的為法律所肯定的有效結果。但是，不能認為法律上無效的行為都是違法行為。有些法律上無效的行為雖然沒有法律效力，但也并不構成違法。 法律在中國執(zhí)行的無奈：舉幾個例子說明一下 1、訴訟時效，2、判決后的執(zhí)行難，3、合理不

14、合法、合法不合理，4、行政干預（在我們國家黨領導一切）,二手房中介公司法律知識培訓,二手房中介公司，即常說的房屋經(jīng)紀公司，是法律事務比較集中的一種公司類型。不同產權性質的二手房、不同的付款方式、不同的委托關系、物業(yè)移交、產權移交，甚至包括住宅戶口的遷移都需面面俱到。 這個行業(yè)還大有潛力可挖，但市場的發(fā)展必然選擇規(guī)范化、懂法律的企業(yè)。 不精通法律的二手房中介公司隨著人們法制維權意識的增強，將會面臨越來越多的法律困惑.,法律規(guī)定 第四百二十四條居間合同是居間人向委托人報告訂立合同的機會或者提供訂立合同的媒介服務，委托人支付報酬的合同。 第四百二十五條居間人應當就有關訂立合同的事項向委托人如實報告。

15、居間人故意隱瞞與訂立合同有關的重要事實或者提供虛假情況，損害委托人利益的，不得要求支付報酬并應當承擔損害賠償責任。 第四百二十六條居間人促成合同成立的，委托人應當按照約定支付報酬。對居間人的報酬沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，根據(jù)居間人的勞務合理確定。因居間人提供訂立合同的媒介服務而促成合同成立的，由該合同的當事人平均負擔居間人的報酬。居間人促成合同成立的，居間活動的費用，由居間人負擔。 第四百二十七條居間人未促成合同成立的，不得要求支付報酬，但可以要求委托人支付從事居間活動支出的必要費用。,二手房中介公司法律知識培訓,合同法關于居間合同的規(guī)定,居間合同，是指雙方

16、當事人約定一方為他方報告訂約機會或提供訂合同的媒介服務，他方給付報酬的合同。 報告訂約機會之居間，稱為報告居間；媒介合同之居間，稱媒介居間。在居間合同中，報告訂約機會或提供交易媒介的一方為居間人，給付報酬的一方為委托人。居間合同的居間人是作為促進交易雙方成交而從中取得報酬的中間人。,二手房中介公司法律知識培訓,法理分析,居間業(yè)務根據(jù)居間人所受委托內容的不同，可分為指示居間和媒介居間。前者指居間人僅為委托人報告訂約機會的居間；后者指居間人僅為委托人為訂約媒介的居間。無論何種居間，居間人都只是居于交易雙方當事人之間起介紹、協(xié)助作用的中間人。在大陸法國家的立法上，采民商分立的國家，一般有以商法調整媒

17、介居間，以民法調整指示居間的區(qū)分。我國為民商合一國家，我國合同法就媒介居間和指示居間一并調整。,二手房中介公司法律知識培訓,課外了解： 居間是一種古老的商業(yè)現(xiàn)象，在古希臘時代即已出現(xiàn)。當時無論何人，都可以自由地從事居間活動。及至中世紀，居間人有所變化，非為居間人團體的成員，不得從事居間活動，于是居間便帶有公職的性質。其后居間活動都帶有“官營性質”，對于不經(jīng)允許私自從事居間者，要處以嚴罰，并加以禁止。德國舊商法也以居間人為一種官吏，其他為私居間人。但其新商法則采自由營業(yè)主義。其例外是1896年6月22日交易所法上的居間人。其他國家如日本、比利時等國現(xiàn)大都采自由營業(yè)主義。 在我國古代，居間人被稱為

18、“互郎”。是指促進雙方成交而從中取酬的中間人。在古漢語中，“互”寫作“東”，后訛傳為“牙”，因此民間將居間人稱為“牙行”或“牙紀”。舊中國民法對居間也采用自由營業(yè)主義。,二手房中介公司法律知識培訓,居間合同的法律特征（一般認為 ） （1）居間合同是一方當事人為他方報告訂約機會或為訂約媒介的合同。在居間合同中，居間人為委托人提供服務，但這種服務表現(xiàn)為報告訂約的機會或為訂約的媒介。所謂報告訂約機會，是指受委托人的委托，尋覓及提供可與委托人訂立合同的相對人，從而為委托人訂約提供機會。所謂為訂約媒介，是指介紹雙方當事人訂立合同，居間人斡旋于雙方當事人之間，促進雙方交易達成。 （2）居間合同為有償合同。

19、居間合同中的委托人需向居間人給付一定報酬，作為對居間人活動的報償。居間人以收取報酬的居間活動為常業(yè)，這一特征使居間合同有別于委托合同。,二手房中介公司法律知識培訓,（3）居間合同為諾成合同和不要式合同。居間合同只要雙方當事人意思表示一致就可成立，所以，居間合同為諾成合同。法律和行政法規(guī)也未規(guī)定居間合同需采用特定的形式，故為不要式合同。 （4）居間合同委托人一方的給付義務的履行有不確定性。在居間合同中，居間人的活動達到居間目的時，委托人才負給付報酬的義務。而居間人的活動能否達到目的，委托人與第三人之間能否交易成功，有不確定性，不能完全由居間人的意志所決定。因而，委托人是否付給居間人報酬，也是不確

20、定的，附有一定條件。,二手房中介公司法律知識培訓,（5）居間合同的主體具有特殊性。居間活動有著二重性，它既可以促進交易，繁榮市場，利于社會主義市場經(jīng)濟的發(fā)展。但如果處理不當，也可能會干擾正常經(jīng)濟秩序，造成社會經(jīng)濟秩序混亂，敗壞社會風氣。因而，法律應當對居間人的資格作出規(guī)定，只有具備從事居間活動條件的自然人、法人、其他組織才可以為居間人。對此，可以作如下規(guī)定：（1）居間人須具有相應的知識、能力和從業(yè)條件，從事商事居間的并須經(jīng)工商登記；（2）規(guī)定機關法人、領導干部等有特殊職權的人不得從事居間活動，以避免他們利用手中權力和社會關系，從中牟取暴利，嚴重危害社會經(jīng)濟秩序。,二手房中介公司法律知識培訓,居

21、間合同與類似合同辨析 居間合同與委托合同、行紀合同有著顯著的區(qū)別 主要表現(xiàn)在： 第一，居間人僅為委托人報告訂約機會，或為訂約媒介，并不參與委托人與第三人之間的關系；而在委托合同中，受托人以委托人的名義或自己的名義活動，代委托人與第三人訂立合同，參與并可決定委托人與第三人之間的關系內容；在行紀合同，行紀人以自己的名義為委托人與第三人完成交易事務，與第三人發(fā)生直接的權利義務關系。 第二，居間合同為有償合同，但居間人只有在有居間結果時才得請求報酬，并且在為訂約媒介居間時，可從委托人和其相對人雙方取得報酬；而委托合同原則上是無償合同；行紀合同雖為有償合同，行紀人卻僅從委托人一方取得報酬。 第三，居間人

22、沒有將處理事務的后果移交給委托人的義務；而在委托合同和行紀合同中都有委托人取得事務處理結果的問題。,二手房中介公司法律知識培訓,居間合同的效力表現(xiàn) 居間人的義務 A報告訂約機會或媒介訂約的義務。此項義務是居間人的主要義務，居間人應忠實盡力地履行此項義務。在報告居間中，居間人對于訂約事項，應就其所知，據(jù)實地報告給委托人。居間人對于相對人而言，并不負有報告委托人有關情況的義務。在媒介居間中，居間人應將有關訂約的事項據(jù)實報告給各方當事人。無論居間人是同時接受主合同當事人雙方的委托，還是僅接受委托人一方委托的，居間人都負有向雙方報告的義務。,二手房中介公司法律知識培訓,B忠實和盡力的義務。居間合同的居

23、間人就自己所為的居間活動，有忠實義務。居間人的忠實義務包括以下幾方面的要求：其一，居間人應將所知道的有關訂約的情況或商業(yè)信息如實告知給委托人。如我國合同法第425條規(guī)定：“居間人應當就有關訂立合同的事項向委托人如實報告。居間人故意隱瞞與訂立合同有關的重要事實或者提供虛假情況，損害委托人利益的，不得要求支付報酬并應當承擔損害賠償責任?！逼涠?，不得對訂立合同實施不利影響，影響合同的訂立或者損害到委托人的利益。其三，居間人對于所提供的信息、成交機會以及后來的訂約情況，負有向其他人保密的義務。 居間人在負有忠實義務的同時，還負有盡力義務。判斷居間人是否有盡力義務及其范圍如何，應就其合同依照誠實信用原則

24、來解釋。報告居間人的任務在于報告訂約機會給委托人，媒介居間人的任務除向委托人報告訂約信息外，應盡力促進將來可能訂約的當事人雙方達成合意，排除雙方所持的不同意見，并依照約定準備合同，對于相對人與委托人之間所存障礙，加以說合和克服。,二手房中介公司法律知識培訓,C負擔居間活動費用的義務。居間人促成合同成立的，居間合同的費用，由居間人負擔。居間人作為居間合同的一方主體，若欲為委托方了解相關的訂約信息、商業(yè)信息及有關人的資信狀況、信譽度、知名度等情況，必定會有一定的費用支出。對于此費用的支出，若委托方和居間人事先沒有明確約定由哪一方負擔，那么應當由居間人承擔。這是因為在一般情形下，居間人支出的居間活動

25、的費用都已計算在居間報酬內。,二手房中介公司法律知識培訓,委托人的義務 A、支付報酬的義務。 在居間合同中，委托人的主要義務是支付報酬。就報酬的支付方式，從比較法的角度來看，各個國家和地區(qū)主要采約定報酬制。約定報酬制，是指是否給付報酬以及報酬額的多少，原則上依委托人與居間人的合同約定。這是各個國家和地區(qū)立法上所確立的關于居間人報酬的基本制度。居間報酬完全由當事人自由約定，會產生諸如有失公平、觸犯公認的倫理價值等一系列的社會問題。,二手房中介公司法律知識培訓,B支付必要居間費用的義務。 居間人進行居間活動所支出的費用，為居間費用。居間費用一般包含于報酬之中。在居間成功時，即居間人促成合同成立的，

26、居間費用未經(jīng)約定不得請求委托人償還，由居間人負擔。即使居間人已盡了報告或媒介義務，但仍不能使合同成立，達不到委托人的預期目的，其他國家和地區(qū)的立法都認為此時的居間費用不得請求委托人償還。我國合同法第427條則規(guī)定在居間人未促成合同成立的，“可以要求委托人支付從事居間活動支出的必要費用”。,二手房中介公司法律知識培訓,二手房買賣中居間人的主要風險,二手房中介公司法律知識培訓,一、以居間為名行委托之實，擴大自身責任范圍,委托合同，又稱委任合同，是指一方委托他方處理事務，他方允諾處理事務的合同。 委托合同具有以下法律特征：,1委托合同是以為他人處理事務為目的的合同。 委托合同的目的是處理或管理委托人

27、的事務。委托合同是一種典型的提供勞務的合同。合同訂立后，受托人在委托的權限內所實施的行為，等同于委托人自己的行為。受托人辦理受托事務的費用由委托人承擔。無論是法律行為，還是事實行為，只要該事項不違背公序良俗或法律的禁止性規(guī)定，不是與委托人人身密不可分的、具有人身性的事務（如婚姻登記等），委托人都可經(jīng)由委托合同委托他人處理。在委托方式上，委托人既可以特別委托受托人處理一項事務，也可以特別委托受托人處理數(shù)項事務，還可以概括地委托受托人處理一切事務。,二手房中介公司法律知識培訓,2委托合同的訂立以委托人和受托人之間的相互信任為前提。 委托人之所以選定某人作為受托人為其處理事務，是以他對受托人的辦事能

28、力和信譽的了解，相信受托人能夠處理好委托的事宜為基本出發(fā)點的。而受托人之所以接受委托，也是出于愿意為委托人服務，能夠完成受托事務的自信，也是基于對委托人的了解和信任。沒有相互信任和了解，委托合同關系難以成立。即使建立了委托關系，也難以鞏固。因而在委托合同關系成立并生效后，如果一方對另一方產生了不信任，可隨時終止委托合同。,二手房中介公司法律知識培訓,3委托合同是諾成合同及不要式合同。 委托合同的當事人雙方意思表示一致時，合同即告成立，無須以物之交付或當事人的義務履行作為合同成立的要件。因此，委托合同為諾成合同，而非實踐合同。委托合同為不要式合同，當事人可以根據(jù)實際情況選擇適當形式。,二手房中介

29、公司法律知識培訓,1、二手房按揭客戶的擔保風險 2、買賣雙方惡意欺詐的風險 3、權證不能及時到位，買房人的索賠風險,二手房中介公司法律知識培訓,二、多承擔合同義務，多承擔相應的法律風險。,三、房屋交付房屋所有權的變更是有兩個標準的： 實物交付權證交付 實物交付的十大交付內容： 1、買方是否已到開具全額房款發(fā)票；（營業(yè)稅問題） 2、住宅質量保證書和住宅使用說明書應一并轉移給買受人，買受人享有“兩書”規(guī)定的權益； 3、土地使用權權利變更； 4、房屋內的電話是否已前往電信公司辦理更名手續(xù)； 5、是否已前往煤氣公司辦理煤氣更名手續(xù)； 6、是否已前往物業(yè)公司辦理戶名變更手續(xù)，結清業(yè)主與物業(yè)公司的各種費用

30、； 7、房屋的維修基金發(fā)票、物業(yè)管理費押金收據(jù)是否已及時交接； 8、房屋內的各種設備發(fā)票、保修卡是否已交接； 9、房屋的裝修合同與裝修發(fā)票、保修卡是否已交接； 10、水、電、煤氣、有線電視、寬帶網(wǎng)等費用是否已結清；,二手房中介公司法律知識培訓,四、以贈與為名辦理買賣過戶，幫助客戶避減稅費的風險。,二手房中介公司法律知識培訓,二手房交易中值得關注的問題 一、主體問題 1、出賣方為已結婚人士，且房屋在婚姻存續(xù)期間購買； 共有人的權利。房地產權利登記分為獨有和共有，共有指二個以上權利人共同擁有同一房地產，買賣房地產簽訂合同時，房地產權證內的共有人應在合同內簽字蓋章。 原職工已購公有住房上市出售的，參

31、加房改購房時的同住成年人應在合同附件五相關關系內表示同意出售，并簽字蓋章；因故無法在合同內簽字蓋章的，應出具同意出售的其他證明。 2、買受人為夫妻； 3、買受人為代理買賣； 4、買受人為未成年人；,二、定金與訂金、預付款問題 三、房屋的質量保修期問題： 國務院的建筑工程質量管理條例第四十條規(guī)定：“在正常使用條件下，建設工程的最低保修期限為： (一)基礎設施工程、房屋建筑的地基基礎工程和主體結構工程，為設計文件規(guī)定的該工程的合理使用年限；(筆者注：該年限可能會達到樓宇的使用年限。) (二)屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年； (三)供熱與供冷系統(tǒng)，為2個采暖期、供冷期

32、； (四)電氣管線、給排水管道、設備安裝和裝修工程，為2年。,二手房中介公司法律知識培訓,四、告知義務和建議義務 房地產買賣合同簽訂前，買受人應向房地產交易中心查閱買賣房地產的有關登記(備案)資料，查驗買賣的房地產上是否存在產權爭議和其他權利限制，以維護自身權益。 五、買賣不破租賃與承租人的優(yōu)先購買權問題（共有人的優(yōu)先購買權） 買賣已出租房屋的，出賣人應當在出售前三個月通知承租人，承租人在同等條件下有優(yōu)先購買權。如承租人放棄優(yōu)先購買權，買受人購房后應繼續(xù)履行租賃合同，并與承租人簽訂租賃主體變更合同。,二手房中介公司法律知識培訓,六、土地使用權問題 集體所有土地上房屋的買賣對象。集體所有土地上的

33、居住房屋未經(jīng)依法征用，只能出售給房屋所在地鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）范圍內具備居住房屋建設申請條件的個人。非居住房屋只能出售給房屋所在地鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）范圍內的集體經(jīng)濟組織或者個體經(jīng)營者。 七、住房戶口遷移。 已投入使用的住房買賣，除房屋交接和權利轉移外，住房內的原有戶口是否及時遷出也會影響合同的履行。當事人可在補充條款內約定戶口遷移條款。 戶籍遷移一直都是二手房交易過程中難以解決的問題，由于戶籍管理屬于公安部門進行的行政管理，法院無權干涉，而且法院也不受理二手房交易中以戶籍遷移為訴訟標的的案件，因此這個問題目前而言可以說解決乏術。,二手房中介公司法律知識培訓,案例： 2004年5月，林先生購買了一套老式售后公房，取得

34、產權證之后，林先生按約支付了全部房款，數(shù)日后想要遷入戶口才發(fā)現(xiàn)自己所購買的房屋中居然有其他人的戶口，質問售房人才得知是售房人購買此房屋時上家所留下的戶口，售房人也表示自己無能為力，也聯(lián)系不到自己的上家。 林先生找到房產所在地的派出所，派出所表示該戶口沒有遷入地不能辦理遷出。 至今為止，林先生的問題仍然未能得到解決，不禁懊悔自己沒有在購房之前了解清楚這些問題。 針對目前戶籍糾紛中的管理盲點，應當在合同中約定以戶籍遷移為條件的違約責任，要求未按照約定遷移戶口的售房人承擔賠償責任，直至解除合同。為了能夠保證售房人履行合同或在售房違約時得到保障，也可以以戶籍遷移作為支付部分房款的條件。在目前的房產轉讓

35、與戶籍遷移相分離的體制中，這樣的措施是必不可少的。,二手房中介公司法律知識培訓,八、維修基金交割。根據(jù)相關規(guī)定，房地產買賣合同生效之日起的十日內，當事人應將房地產轉讓情況書面告知業(yè)主管理委員會和物業(yè)管理單位，并辦理房屋維修基金戶名的變更手續(xù)，帳戶內結余維修基金的交割，當事人可在補充條款中約定。 九、中華人民共和國仲裁法規(guī)定了或裁或審制度，合同當事人一旦選擇了仲裁，就意味著不能再向法院起訴。因此，合同當事人如不愿仲裁的，愿意向法院起訴的，選擇仲裁條款。 十、期房限轉之后的期房買賣 背景：在“期房限轉”政策出臺之前，通過預售合同權益轉讓的方式辦理的房產買賣占據(jù)了二手房交易市場相當?shù)姆蓊~，而隨著“期

36、房限轉”政策開始施行以及隨后而來的一段市場冷淡期，很快又興起了期房轉讓的現(xiàn)象，具體的操作方式就是在產權過戶的問題上做文章。 此類二手房交易出現(xiàn)的糾紛，原因在于售房人受到經(jīng)濟利益的驅使，寧愿選擇違約按照合同約定承擔違約責任，卻不愿意繼續(xù)履行合同，更有甚者，直接轉售他人。,二手房中介公司法律知識培訓,案例： 蔡先生于今年上半年與張先生簽訂了購房合同，合同總價為110萬元，由于是期房，小產證大約要到今年下半年才能夠辦出，于是雙方約定由蔡先生先支付39萬元房款，張先生則將該房屋交付給蔡某使用。待小產證辦出之后3日內，由張先生協(xié)助辦理產權過戶，蔡先生通過貸款支付余款。但是當張先生在辦理出小產證之后，卻以

37、簽訂合同時沒有產證合同應屬無效為由拒絕交易。蔡先生為此起訴到法院，要求繼續(xù)履行合同。,二手房中介公司法律知識培訓,案例中交易雙方所簽訂的購房合同應當受到法律保護，雖然根據(jù)相關規(guī)定，沒有產證的房屋不能轉讓，但是雙方已經(jīng)在合同中約定，當房屋符合國家規(guī)定的轉讓條件時辦理產權過戶，而張先生現(xiàn)在也已經(jīng)取得了小產證，符合法定轉讓條件，因此應當履行合同。法院最終也判決要求張先生繼續(xù)履行合同，協(xié)助辦理產權過戶。,二手房中介公司法律知識培訓,十一、購房者未能成功申請貸款 背景：從2004年下半年開始，隨著一系列相關政策的出臺，銀行對于個人住房貸款的政策開始作出了一系列的調整。其中主要包括對購買2套以上住房貸款的

38、限制、單價7000元以上高價房貸款額度的調整、各大銀行收緊個人房貸的發(fā)放，以及2005年1月即將施行新的房貸利息等內容。 目前，通過貸款支付主要房款是大多數(shù)購房人的首選付款方式，可如果購房者不能通過銀行審查，自身沒有能力支付房款，基于買賣合同的約定又必須在一定期限內支付房款的話，將不可避免地造成違約，最后不得不承擔違約責任。當然，這其中也不乏部分基于中介公司口頭承諾一定辦出貸款而決定購房的。,二手房中介公司法律知識培訓,案例： 2004年8月，洪先生通過中介公司看中一套房子，總價156萬元，但由于其本身已經(jīng)有2套房子的抵押貸款，所以洪先生擔心自己不能再貸到款。但中介公司承諾跟銀行很熟，辦出貸款

39、絕對沒有問題，于是洪先生就與上家簽訂了買賣合同，并開始辦理貸款申請。 然而沒想到的是，多家銀行都沒有批準貸款。為了付款，洪先生不得不將自己另一套房子匆忙出售。由于已經(jīng)延期付款一個多月，他不僅向上家賠償了將近20000元的違約金，而且所出售的房屋由于過于匆忙，也比市場價低了很多。但由于沒有證據(jù)能夠證明中介公司的承諾，所以無法向中介公司索賠。,二手房中介公司法律知識培訓,從法律關系上來看，貸款合同與房屋買賣合同屬于兩個不同的法律關系，除非在買賣合同中約定未能成功，貸款可以成為終止合同且不用承擔違約責任的條件。否則，一旦未能獲得貸款，基于買賣合同付款方式的約定，購房者就必須以其他方式支付房款，否則就

40、構成了違約。因此在簽訂合同之前，購房者應當充分考慮到自身的支付能力和銀行信貸能力，如果中介公司承諾貸款的，應當要求其出具書面承諾或者作為付款擔保人。,二手房中介公司法律知識培訓,二手房買賣合同包括的主要條款 1、當事人的名稱或姓名、住所：當事人填寫的具體情況應確保真實準確，雙方對此均應進行必要的調查。 2、標的：在房屋買賣合同中標的就是房屋。在合同中應明確寫到：房屋的位置、產權歸屬、面積、結構、格局、裝修、質量及附屬設施等；房屋的物業(yè)管理費用及其他交費狀況和房屋相關文書資料的移交。 3、價款：是合同中最重要的條款。在合同中主要寫明總價款、付款方式、付款條件、如何申請按揭貸款、定金、尾款等。雙方

41、還要明確按國家規(guī)定繳交各自應當繳交的稅費和雜費；如果雙方另有約定，則應當在合同中明確這一約定。,二手房中介公司法律知識培訓,4、履行期限、地點、方式：合同中應寫明合同簽訂的期限、支付價款的期限、交付房屋的期限等。交房時間、條件、辦理相關手續(xù)的過程亦應在合同中明確寫明。支付價款的方式，應明確以現(xiàn)金還是支票支付，付款是一次付清或分期交付以及繳納定金的時間、數(shù)額、分期付款的步驟、時間和數(shù)額等。 5、違約責任和解決爭議的方式：明確雙方當事人不履行自己在合同中約定的義務時，所需承擔的責任。明確約定解決爭議的方式是采用仲裁還是訴訟。 6、合同生效、中止、終止或解除條款：雙方在此約定合同生效或失效時間；生效

42、或失效條件；合同中止、終止或解除條款。 7、合同的變更與轉讓。 8、附件：說明本合同有哪些附件、附件的效力等；以及還需簽訂有關的補充協(xié)議的約定。,二手房中介公司法律知識培訓,有關“房屋到手價”問題爭論 近幾年來，由于購房稅費制度的復雜化，越來越多的房東選擇“到手價”作為掛牌出售房屋的方式。其本意是出售房屋后，自己可以拿一個凈到手的價格，而稅費和居間公司的傭金一概由購買方承擔。 對房東來說，“到手價”是一種相對保險的交易方式，因為按照目前的稅費制度，不同區(qū)域、不同房齡、不同面積、不同價格的房屋，以及是否為首套購置的房屋，其 稅費均有所不同。對該稅費的計算，別說是普通老百姓，就是專業(yè)律師或房產中介

43、的業(yè)務員，也很難算得一清二楚。而中介公司向客戶介紹“到手價”，免于進行復 雜且容易引起爭議的計算，不失為一種安全的好辦法。在中介公司的大力推行下，“房屋到手價”愈加風靡，幾乎成為行業(yè)術語。,常見問題解答,但是，“房屋到手價”畢竟還沒有明確的法律概念，王先生就碰到了這樣困擾。2010年9月，他在出售浦東新區(qū)一套房屋時，要求到手價為人民幣230萬元，該要求已寫入定金合同的條款中，買家已簽字并支付了定金5萬元。但誰知簽訂買賣合同時，買家卻要求稅費各自承擔。購買方的理由似乎很奇特：“230萬元做為到手價，是給到王先生手里的，我沒有意見；但稅費是按國家規(guī)定各自承擔的，這和到手價完全無關啊！”這樣的理解顯

44、然與王先生大相徑庭，為此雙方訴訟到法院。 此案庭審中，浦東法院的法官認為，“房屋到手價”的約定并不能自然確定稅費均由購買方承擔，買賣雙方對該稅費承擔的理解有分歧，最終判決向購買方歸還了定金本金。,常見問題解答,訂金與定金的區(qū)別 定金合同履約的保證 所謂定金，是指合同當事人為了確保合同的履行，依據(jù)法律規(guī)定或者當事人雙方的約定，由當事人一方在合同訂立時或者訂立后履行前，按照合同標的額的一定比例，預先給付對方當事人的金錢或其替代物。 我國擔保法規(guī)定：定金應以書面形式約定，不得超過主合同標準額的20%。定金合同是從屬于主合同的從合同，其成立的前提是主合同已經(jīng)成立生效。當事人一旦以書面形式對定金作了約定

45、并實際支付了定金，即產生相應的法律后果。定金既是履約的保證，又是一種支付，同時還是一種賠償，即通過支付一定數(shù)額的金錢來表明合同雙方有意并要真誠履行簽訂的合同，如果購房者違約，定金不退，如果開發(fā)商違約，就要向購買方雙倍返還定金。,常見問題解答,商女士一直想購買一套二手房。2009年8月，經(jīng)過多方踏查，看中了陳先生位于文化廣場附近的一套100多平方米的房子，談好交易價格40萬元，與陳先生簽訂了購房合同，當場交了2萬元購房定金。 誰知，第二天陳先生的朋友看中了這套房子，想買給父母，因為房子臨近文化廣場，父母休閑方便，又與某重點中學近，將來孩子上學也很方便，愿意出43萬元購買這套房，一次性付款，陳先生

46、隨即將房屋賣給了朋友。 本來商女士談好的房子，陳先生卻私自轉手給了他人，而且不愿退還雙倍定金，只想還回商女士的2萬元。商女士提出了仲裁申請。有關人士表示，根據(jù)中華人民共和國合同法規(guī)定：收受定金的一方不履行合同約定的，應當雙倍返還定金。后來，商女士收到了陳先生退還的4萬元。,常見問題解答,訂金預付性質的支付 在房產交易過程中，訂金只是預付款性質的一種支付，不具有定金的性質，定金也就當然不能適用。 “訂金”在法律上沒有明文規(guī)定。出現(xiàn)在房屋認購書中的“訂金”，是購房者對開發(fā)商的保證，在實踐中一般被視為預付款。如果買方交付的是“訂金”，不論哪一方反悔，賣方都只須原數(shù)退還“訂金”就可。 擔保法規(guī)定：“當

47、事人交付留置金、擔保金、保證金、訂約金、押金或者訂金等，但沒有約定定金性質的，當事人主張定金權利的，人民法院不予支持?！睆姆缮蟻碇v，即使訂金給付方違約，收受方也應予以退還。,常見問題解答,投資人士盧喜彬第一次賣房時就遇到了這樣的經(jīng)歷，當時一位女士看好了他要出售的房子，交了5000元訂金，是手寫的收條，等到辦理交易手續(xù)時那位女士說他的房子價格有點兒貴，希望再便宜點兒。 盧喜彬不同意，那位女士就提出不買了，要求退還訂金。盧喜彬說你都耽誤我賣房子了，我沒向你要錢就不錯了。可咨詢了業(yè)內人士后，盧喜彬才發(fā)現(xiàn)一字之差區(qū)別很大，只好自認倒霉，退還了人家5000元錢，房子沒賣出去，還耽誤了很多功夫。 擔保法

48、規(guī)定：“定金應當以書面形式約定。”如果開發(fā)商收取了定金后，并沒有與客戶簽訂書面合同，那么兩者之間的房屋買賣關系并沒有形成。在房屋買賣合同沒有形成的情況下，客戶向開發(fā)商交的2萬元錢就可能是“定金”，也可能是“訂金”。 如果當時雙方簽訂了書面的預售商品房合同，則可以在合同中約定“定金條款”，那么買方反悔不買時，開發(fā)商就完全有權沒收定金。 長房置換經(jīng)紀人李先生指出，開發(fā)商只有取得預售許可證，才能對外公開發(fā)售，才能收取買受人的定金。作為消費者，應先搞清楚開發(fā)商是否有合法的銷售證件，是否有權收取定金。在不具備合法銷售證件的時候，開發(fā)商如果提前向社會發(fā)售房產，認購時交納的是保留金，購房者隨時可以選擇退房，

49、保留金如數(shù)退還，對購房者的約束力較小。,常見問題解答,房屋租賃合同效力認定中的主要法律問題 一、房屋租賃合同無效的情形 下列的房屋租賃應認定合同無效。 （一）簽約主體不合格。當出租人或承租人不具備有效民事行為的主體構成要件，即主體不適格時，則所簽訂的房屋租賃合同無效。如無民事行為能力或限制民事行為能力未經(jīng)法定代理人同意的自然人，或法人超出其權利范圍所簽訂的房屋租賃合同。 （二）內容不合法。主要 包括：一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益的；惡意串通、損害國家、集體或者第三人利益的；以合法形式掩蓋非法目的；損害害社會公共利益的；違反法律、法規(guī)強制性規(guī)定等情形。 （三） 客體不合格。房屋租

50、賃合同中的標的物應當是法律、法規(guī)允許出租的房屋，根據(jù)相關規(guī)定，有以下情形的房屋不允許出租： 司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的；權屬有爭議的；屬于違法建筑的；共有房屋未取得共有人同意的；不符合安全標準的；已抵押，未經(jīng)抵押權人同意的；不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門有關規(guī)定的；出租房屋為名出租劃撥土地使用權的；有關法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的。,常見問題解答,二、房屋租賃合同無效認定中涉及到的特殊情形 （一） 當事人意思表示不真實所簽訂的房屋租賃合同并非無效。根據(jù)我國合同法第五十四條第二款第二項的規(guī)定，如一方當事人意思表示不真實，損害了合同另一方當事人的利益，另一方當

51、事人有權依意思自治原則決定是否申請法院或仲裁機構撤銷，而并非絕對無效。這與我民法通則第五十八條將“當事人一方采用欺詐、脅迫或乘人之危訂立合同”列為無效合同并不一致。根據(jù)后法優(yōu)于前法及特別法優(yōu)先于普通法的法律適用原則應按合同法的規(guī)定執(zhí)行，對此情形，僅能由合同當事人決定是否申請法院或仲裁機構撤銷。,常見問題解答,（二）涉及無產權證的房屋出租合同并非必然無效。 分為兩種情形：其一，出租人有合法所有權或處分權。在實際生活當中，所有人因各種原因在沒有產權證的情況下將房屋出租的情形很多，但并不必然影響到合同的履行。 是否辦理房屋產權證，我國法律、行政法規(guī)沒有強制性規(guī)定，且 不動產登記發(fā)證制度是為了將物權進

52、行公示。 所以，原告未辦理房屋產權證，并不影響其對該房屋行使所有權。雖然建設部城市房屋租賃管理辦法第六條規(guī)定：“未依法取得房屋所有權證的房屋，不得出租。”但是合同法頒布之后，合同是否有效，應當以法律而非規(guī)章的規(guī)定為準。其二，出租房屋屬于違建筑。違章建筑 屬于行政違法，對此應由政府城市規(guī)劃部門處理。我國最高人民法院全國民事審判工作座談會紀要 4 第二條第 4 項指導意見也認為：“違章建筑的認定不屬于民事糾紛，依法應由有關行政部門處理?！鼻掖祟惤ㄖ纬稍驈碗s，也不都是實體違反，所以對這類房屋租賃合同應區(qū)別對待，不應一律認定無效。值得注意的是，根據(jù)我國物權法保護合法占有的規(guī)定，對這類合同的更不應當

53、然認定為無效。,常見問題解答,（三） 沒有登記備案的房屋租賃合同也非無效合同。 房屋租賃備案登記是指當事人在簽訂房屋租賃合同后，向房屋所在地政府房地產管理部門辦理登記手續(xù)。我國修改后的城市房地產管理法第五十四條規(guī)定：“房屋租賃，出租人和承租人應當簽訂書面租賃合同，約定租賃期限、租賃用途、租賃價格、修繕責任等條款，以及雙方的其他權利和義務，并向房產管理部門登記備案?！苯ㄔO部頒布的城市房屋租賃管理辦法第十三條規(guī)定： “ 房屋租賃實行登記備案制度。簽訂、變更、終止租賃合同的，當事人應當向房屋所在地市、縣人民政府房地產管理部門登記備案 ” 第十四條規(guī)定： “ 房屋租賃當事人應當在租賃合同簽訂后 30

54、日內，持本辦法第十五條規(guī)定的文件到市、縣人民政府房地產管理部門辦理備案登記手續(xù)?？梢?，我國實行房屋租賃登記備案制度。從其目的來看，主要是為了避免國家稅款的損失、規(guī)范房屋租賃市場及向社會公示以保護第三人的合法權益。但是房屋租賃的登記備案并不是合同生效的要件，其不過是行政機關的事后審查行為。而且，根據(jù)最高人民法院關于適用合同法若干問題的解釋 ( 一 ) 第九條規(guī)定： “ 法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應當辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定登記后生效的，當事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力 ” 。 加之 城市房屋租賃管理辦法為規(guī)章， 城市房地產管理法為行政法 ，從法律的階位性及不同法律關系的不同適用程序來看，該類合同也

55、是有效的。,常見問題解答,三、房屋租賃合同無效的法律后果 我國民法通則 第六十一條規(guī)定：“民事行為被確認為無效或者被撤銷后，當事人因該行為取得的財產，應當返還給受損失的一方。有過錯的一方應當賠償對方因此所受的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。雙方惡意串通，實施民事行為損害國家的、集體的或者第三人的利益的，應當追繳雙方取得的財產，收歸國家、集體所有或者返還第三人?！蔽覈贤?第五十八條規(guī)定：“合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任?！?第五十九

56、條規(guī)定：“當事人惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益的，因此取得的財產收歸國家所有或者返還集體、第三人?！?由經(jīng)可見，房屋租賃合同被認定為無效，一般情況下，承租人應當交還房屋，未未付的租金不再交付，超過實際使用期限交付的租金出租人應當返還。如有損失按過錯原則由雙方分擔，雙方互不承擔違約責任。且對于雙方惡意串通，實施民事行為損害國家的、集體的或者第三人的利益的還要予以制裁，以維護法律的嚴肅性。,常見問題解答,房屋租憑最長期限是多久? 房屋租賃期限，是指承租人使用出租人房屋的期限。 當事人約定了租賃期限的，為定期租賃;未約定租賃期限的，為不定期租賃;租賃期限6個月以上，而未采用書面形式的，應當視

57、為不定期租賃。定期租賃和不定期租賃合同的租賃期限均不得超過20年。租賃期限超過20年的，超過部分無效。 出租人有權在簽訂租賃合同時明確租賃期限，并在租賃期滿后，收回房屋。承租人有義務在房屋租賃期滿后返還所承租的房屋。如需繼續(xù)租用原租賃的房 屋，承租人應當在租賃期滿前3個月提出，并征得出租人的同意，重新簽訂租賃合同。出租人應當按照租賃合同規(guī)定的期限將租賃房屋交給承租人使用，并保證租賃 合同期內承租人的正當使用。出租人在租賃合同期滿前需要收回房屋時，應當事先征得承租人同意，并賠償承租人的損失。未規(guī)定承租期限，房屋所有人要求收回房 屋自住的，一般應當準許，承租人有條件搬遷的，應當責令搬遷;如承租人搬

58、遷確有困難的，可給予一定期限讓其找房或騰退部分房屋。 法律規(guī)定單位將房子出租給個人，協(xié)議約定期限為三十年。出租過程中，雙方因矛盾鬧上了法院，才知道根據(jù)法律規(guī)定，租賃期限不得超過二十年。日 前，在法官的調解下，雙方終于解除房屋租賃協(xié)議，圓滿了結案件。記者昨日通過采訪律師了解到，除了不動產租賃有期限外，對于汽車租賃的時間也有規(guī)定，一般 不能超過十年。,常見問題解答,租賃三十年 與法律相抵觸 2004 年4月12日，某單位與楊某簽訂門面出租協(xié)議，將臨街的兩間門面出租給楊某使用至2034年12月31日，楊某一次性付清了全部租金。之后，該門面于 2009年11月24日出賣給其他單位，該單位有意收回門面，

59、卻在價格賠償?shù)确矫媾c楊某多次協(xié)商未果。今年，該單位向法院提起訴訟，請求解除門面出租協(xié) 議。 為妥善解決糾紛，承辦法官決定先行調解。楊某認為自己有門面出租協(xié)議，應受法律保護，一開始不愿意調解。承辦法官仔細看過協(xié)議后，告知 楊某這份出租協(xié)議約定的租期三十年不符合法律規(guī)定。根據(jù)中華人民共和國合同法第二百一十四條：租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。 如果楊某執(zhí)意堅持，有可能造成經(jīng)濟損失。經(jīng)過法官耐心闡釋法律條款，楊某同意調解。最終雙方達成協(xié)議：由單位退還楊某部分租金和補償其經(jīng)濟損失共計7萬 元，雙方解除房屋租賃協(xié)議，楊某退還房屋。,常見問題解答,汽車租賃 不能超過十年 昨日下午，記者采訪了四川迪揚律師事務所的雷潤律師，他表示，合同法第二百一十四條是關于租賃期限最高限制的規(guī)定。“在某些情況下，租賃時 間過長，不利于保護當事人的利益。一般而言，動產租賃的租賃期限是比較短的。例如，租賃汽車，按照國家有關規(guī)定，汽車的使用壽命是十年，雙方當事人不可能 約定一個租賃期超過十年的租賃合同。不動產租賃的期限則比較長，最高不超過二十年。不過租賃一套房子想要超過二十年也可以采取再次租賃的方法，合同法 規(guī)定，租賃期屆滿，當事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過二十年。所以，二十年實際上并不是一個絕對的最高限。當事人可以采取兩 個辦法：