房地產(chǎn)項(xiàng)目管理.ppt

1、房地產(chǎn)項(xiàng)目管理,課程簡介,學(xué)習(xí)目的：掌握和運(yùn)用項(xiàng)目管理理論、方法、工具，進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目決策和過程管理； 專業(yè)方向：主要面向政府主管部門、房地產(chǎn)或城市基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)建設(shè)公司、金融部門、各類房地產(chǎn)評估咨詢公司、物業(yè)管理公司。 理論學(xué)時(shí)：32學(xué)時(shí) 參考教材：房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)作管理，賈士軍， 廣東經(jīng)濟(jì)出版社，,參考書籍,房地產(chǎn)項(xiàng)目投資潘蜀健中國建筑工業(yè)出版社年； 房地產(chǎn)營銷策劃曹春堯上海財(cái)經(jīng)大學(xué)出版社年； 項(xiàng)目管理喻穎正暨南大學(xué)出版社 年；,項(xiàng)目管理,管理沒有止境 從金字塔到阿菠羅登月計(jì)劃 基本概念： IPMA、PMI、PMBOK、PMP,項(xiàng)目管理,現(xiàn)代項(xiàng)目管理起源于美國。20世紀(jì)50年代后期，美國 的

2、蘭德公司首次在北極星導(dǎo)彈計(jì)劃中運(yùn)用了PERT技術(shù)。 美國的杜邦公司創(chuàng)造了CPM方法，用于研究和開發(fā)、生產(chǎn) 控制和計(jì)劃編排，結(jié)果大大縮短了完成預(yù)定任務(wù)的時(shí)間， 之后它們分別被稱為“計(jì)劃評審技術(shù)”和“關(guān)鍵路徑法”?，F(xiàn) 代項(xiàng)目管理科學(xué)便是從這兩項(xiàng)技術(shù)的基礎(chǔ)上迅速發(fā)展起來 的， 融合了后來發(fā)展起來的WBS工作分解技術(shù)、蒙特卡 羅（Monte Carlo）模擬技術(shù)和EV掙值分析技術(shù)，形成了 一門關(guān)于項(xiàng)目資金、時(shí)間、人力等資源控制的管理科學(xué)。 著名的阿波羅登月計(jì)劃、曼哈頓計(jì)劃等都是采用項(xiàng)目管理 的理論和方法而取得成功的經(jīng)典案例。,項(xiàng)目管理,管理工具 甘特圖、PERT、CPM 管理內(nèi)容 九大知識(shí)體系、五個(gè)階

3、段 管理重點(diǎn) 進(jìn)度、成本、質(zhì)量、資金平衡,房地產(chǎn)業(yè),過去、現(xiàn)在、未來 經(jīng)濟(jì)的支柱、財(cái)富的起點(diǎn)、文化的源泉 （北海、深圳、浦東） 政府的角色與作用 （加入WTO后的競爭）,房地產(chǎn)業(yè),行業(yè)的獨(dú)特性、項(xiàng)目的復(fù)雜性 住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn) （課程重點(diǎn)） 目標(biāo)：以最快的速度、最低的成本向客 戶提供高質(zhì)量的房產(chǎn),房地產(chǎn)項(xiàng)目項(xiàng)目管理,11？,房地產(chǎn)項(xiàng)目管理模塊,經(jīng)營環(huán)境模塊：城市經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)、城市規(guī)劃與城市 設(shè)計(jì)、房地產(chǎn)政策與制度、國際房地產(chǎn)比較、中國房地產(chǎn) 市場趨勢與機(jī)會(huì) 投資策劃模塊：區(qū)位環(huán)境分析與投資區(qū)位選擇、土地市 場分析與儲(chǔ)備策略、住宅市場分析、非住宅物業(yè)市場分析 與開發(fā)策略、市場調(diào)研與

4、產(chǎn)品定位、項(xiàng)目投資分析與決策 產(chǎn)品設(shè)計(jì)模塊：環(huán)境行為學(xué)、建筑策劃、場地規(guī)劃、社區(qū) 規(guī)劃與住宅設(shè)計(jì)、景觀環(huán)境設(shè)計(jì)、規(guī)劃與設(shè)計(jì)創(chuàng)新、新技 術(shù)與新材料應(yīng)用,房地產(chǎn)項(xiàng)目管理模塊,投融資管理模塊：財(cái)務(wù)報(bào)表分析、項(xiàng)目投融資決策、資金 規(guī)劃、項(xiàng)目權(quán)益融資結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)、開發(fā)項(xiàng)目融資、資本市場 融資、投資性房地產(chǎn)融資、房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù) 項(xiàng)目管理模塊：項(xiàng)目管理概論、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的組織流 程設(shè)計(jì)、房地產(chǎn)項(xiàng)目報(bào)批管理、房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理、房 地產(chǎn)項(xiàng)目的信息管理、房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理 工程管理模塊：招投標(biāo)管理、合同管理、成本管理、采購 管理、工程監(jiān)理（現(xiàn)場管理）、室內(nèi)裝修設(shè)計(jì)與施工管理 營銷策劃模塊：產(chǎn)品包裝、價(jià)格策略、推廣

5、方案、廣告與 促銷、銷售隊(duì)伍組織、賣場設(shè)計(jì)、物管前期介入,房地產(chǎn)項(xiàng)目管理模塊,項(xiàng)目全案策劃：房地產(chǎn)項(xiàng)目全案策劃、居住房地產(chǎn)的全案 策劃與經(jīng)營管理、商業(yè)房地產(chǎn)的全案策劃與經(jīng)營管理、休 閑旅游房地產(chǎn)的全案策劃與經(jīng)營管理 企業(yè)經(jīng)營管理：房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略管理、房地產(chǎn)企業(yè)法人治 理結(jié)構(gòu)、房地產(chǎn)企業(yè)人力資源管理、房地產(chǎn)企業(yè)公共關(guān)系 管理、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理及合理避稅、房地產(chǎn)企業(yè)法律 風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避與防范 物業(yè)經(jīng)營管理：設(shè)施管理、住宅區(qū)物業(yè)管理、非住宅性物 業(yè)管理、物業(yè)經(jīng)營管理、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、房地產(chǎn)估價(jià),教學(xué)內(nèi)容,項(xiàng)目管理知識(shí) 土地使用權(quán)獲取 房地產(chǎn)項(xiàng)目市場定位 房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì) 房地產(chǎn)項(xiàng)目工程管理 房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售

6、策劃 物業(yè)管理的前期介入,第一講 項(xiàng)目管理知識(shí) 項(xiàng)目管理概述 項(xiàng)目計(jì)劃與組織 網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃技術(shù) 項(xiàng)目控制 項(xiàng)目管理軟件及應(yīng)用,教學(xué)內(nèi)容,1、項(xiàng)目管理概述 項(xiàng)目管理概念 IPMA、PMI、PMBOK、PMP 進(jìn)度管理、成本管理、質(zhì)量管理、資金平衡 應(yīng)用與發(fā)展,項(xiàng)目管理知識(shí),項(xiàng)目管理概念 在預(yù)定的時(shí)間內(nèi)運(yùn)用有限的資源，通過對項(xiàng)目進(jìn)行有效的規(guī)劃、實(shí)施和控制從而實(shí)現(xiàn)既定目標(biāo)或任務(wù)的一種系統(tǒng)管理方法。 特點(diǎn)：目標(biāo)明確、進(jìn)度嚴(yán)格、資源有限、 質(zhì)量保證,項(xiàng)目管理知識(shí),IPMA IPMA（International Project Management Association）于1965年在瑞士注冊，成員主要是各

7、國的項(xiàng)目管理協(xié)會(huì)，是個(gè)非盈利性的組織。它的宗旨是促進(jìn)全球的項(xiàng)目管理的發(fā)展。到目前為止，共有29個(gè)正式成員。IPMA提供了大量的產(chǎn)品和服務(wù)，包括研究與發(fā)展、培訓(xùn)和教育、標(biāo)準(zhǔn)化和證書制以及有關(guān)會(huì)議、學(xué)習(xí)班和研討會(huì)。 IPMA非常重視專業(yè)人員資格認(rèn)證工作。項(xiàng)目管理專業(yè)人員取證分為A、B、C、D四個(gè)級別，級別之間的檔次標(biāo)準(zhǔn)差距很大。A級是工程主任證書級，簡稱CPD，總經(jīng)理一級。B級為項(xiàng)目經(jīng)理級別證書，C級為項(xiàng)目管理工程師級證書，D級為項(xiàng)目管理技術(shù)員級。,項(xiàng)目管理知識(shí),PMI PMI（Project Management Institute）的成員主要以企業(yè)、大學(xué)、研究機(jī)構(gòu)的專家為主?，F(xiàn)在已經(jīng)有4萬多會(huì)

8、員。它卓有成效的貢獻(xiàn)是開發(fā)了一套項(xiàng)目管理知識(shí)體系（PMBOK），將項(xiàng)目管理的基本內(nèi)容劃分為9個(gè)領(lǐng)域，即：范圍管理，時(shí)間管理，成本管理，質(zhì)量管理，人力資源管理，溝通管理，采購管理，風(fēng)險(xiǎn)管理和綜合管理。,項(xiàng)目管理知識(shí),PMP PMP是由PMI發(fā)起的項(xiàng)目管理專業(yè)人員資格認(rèn)證，其目的是為了給項(xiàng)目管理人員提供一個(gè)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，使全球的項(xiàng)目管理人員都能夠得到科學(xué)的項(xiàng)目管理知識(shí)。美國項(xiàng)目管理協(xié)會(huì)(PMI)一直致力于項(xiàng)目管理領(lǐng)域的研究工作，全球PMI成員都在為探索科學(xué)的項(xiàng)目管理體系而努力。今天，PMI制定出的項(xiàng)目管理方法已經(jīng)得到全球公認(rèn)，PMI已經(jīng)成為全球項(xiàng)目管理的權(quán)威機(jī)構(gòu)，其組織的項(xiàng)目管理資格認(rèn)證考試，也已經(jīng)成

9、為項(xiàng)目管理領(lǐng)域的權(quán)威認(rèn)證。全球每年都有大量從事項(xiàng)目管理的人員參加PMP資格認(rèn)證。,項(xiàng)目管理知識(shí),進(jìn)度管理 重點(diǎn)是制定全面詳細(xì)的進(jìn)度計(jì)劃、實(shí)時(shí)跟蹤項(xiàng) 目進(jìn)度，保證項(xiàng)目按期完成。 以房地產(chǎn)項(xiàng)目為例，包括：前期策劃進(jìn)度計(jì) 劃、征地拆遷進(jìn)度計(jì)劃、設(shè)計(jì)報(bào)建進(jìn)度計(jì)劃、施 工準(zhǔn)備階段進(jìn)度計(jì)劃、施工進(jìn)度計(jì)劃、配套設(shè)施 工程進(jìn)度計(jì)劃、竣工驗(yàn)收計(jì)劃、銷售進(jìn)度計(jì)劃等,項(xiàng)目管理知識(shí),成本管理 成本計(jì)劃是成本管理的基礎(chǔ)。以房地產(chǎn)項(xiàng)目為例： 主要包括地價(jià)（土地出讓金）、征地拆遷費(fèi)用、前期 費(fèi)用、配套設(shè)施費(fèi)用、土建工程費(fèi)、管理費(fèi)用、不可預(yù)見 費(fèi)、稅金等。這些成本要素中有些是相對固定的，有些則 可以通過加強(qiáng)管理來有效控制，如

10、不可預(yù)見費(fèi)，房地產(chǎn)項(xiàng) 目一般都有左右的不可預(yù)見支出。通過有效加強(qiáng)項(xiàng)目 管理，充分發(fā)揮計(jì)劃和控制的作用，就能顯著減少項(xiàng)目中 的不可預(yù)知因素，從而大大壓縮這部分費(fèi)用。,項(xiàng)目管理知識(shí),質(zhì)量管理 實(shí)現(xiàn)質(zhì)量管理的首要步驟是進(jìn)行質(zhì)量規(guī)劃。質(zhì)量規(guī)劃 分兩部分進(jìn)行，即建立質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)體系和指定項(xiàng)目中具體工 作的質(zhì)量要求。在項(xiàng)目實(shí)施過程中，還要根據(jù)質(zhì)量規(guī)劃對 各項(xiàng)工作進(jìn)行檢查和驗(yàn)收，并將檢查和驗(yàn)收的結(jié)果及時(shí)記 錄以便隨時(shí)提供項(xiàng)目質(zhì)量的相關(guān)信息。 質(zhì)量是企業(yè)的生命線，一個(gè)項(xiàng)目即使在規(guī)定的時(shí)間和成 本內(nèi)完工，但如果質(zhì)量無法保證，這個(gè)項(xiàng)目也是失敗的， 因此建立質(zhì)量管理機(jī)制也是房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的必然要求。,項(xiàng)目管理知識(shí),資金

11、平衡 資金平衡即實(shí)現(xiàn)資金收入和資金支出的平衡，為此， 必須制定項(xiàng)目的資金平衡計(jì)劃。以房地產(chǎn)項(xiàng)目為例：作 為一種資金密集型的特殊商品，住宅產(chǎn)品的銷售尤顯重 要，資金的回籠是每個(gè)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的重點(diǎn)，也是影 響資金平衡的關(guān)鍵因素。 由于商品房允許預(yù)售，因此一些企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)資金 未落實(shí)時(shí)便投入建設(shè)，超出企業(yè)自身的經(jīng)營能力開發(fā)， 不考慮資金來源和資金平衡問題，致使大量樓盤爛尾。,項(xiàng)目管理知識(shí),項(xiàng)目管理應(yīng)用與發(fā)展 大型工程 產(chǎn)品研發(fā) 大件生產(chǎn) 設(shè)備大修,項(xiàng)目管理知識(shí),2、項(xiàng)目計(jì)劃與組織 項(xiàng)目計(jì)劃要求：目標(biāo)明確、指標(biāo)格式化、任務(wù)模塊化、考慮動(dòng)態(tài)性 項(xiàng)目計(jì)劃內(nèi)容：設(shè)計(jì)工作分解結(jié)構(gòu)、編制工作說明書、分派任務(wù)

12、和授權(quán)、估算成本和預(yù)算、編制進(jìn)度計(jì)劃、報(bào)告制度、設(shè)計(jì)項(xiàng)目管理組織,項(xiàng)目管理知識(shí),小型計(jì)算機(jī)系統(tǒng)研制（工作分解任務(wù)矩陣）,3、網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃技術(shù) 原理：以圖論為基礎(chǔ)，以網(wǎng)絡(luò)形式描述復(fù)雜項(xiàng)目的任務(wù)結(jié)構(gòu)，采用一定的算法求解關(guān)鍵路線，圍繞關(guān)鍵路線安排進(jìn)度計(jì)劃，確保項(xiàng)目按期完工。,項(xiàng)目管理知識(shí),網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃技術(shù) 操作步驟： 將項(xiàng)目分解為若干活動(dòng)，確定所需時(shí)間、資源； 明確各活動(dòng)之間的邏輯關(guān)系； 繪制連接所有活動(dòng)的網(wǎng)絡(luò)； 估計(jì)完成各項(xiàng)活動(dòng)的時(shí)間和成本； 計(jì)算各項(xiàng)活動(dòng)開工和完工時(shí)間，確定關(guān)鍵路線； 運(yùn)用網(wǎng)絡(luò)對項(xiàng)目進(jìn)行計(jì)劃和控制；,項(xiàng)目管理知識(shí),網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃技術(shù) 方法： AOA雙代號法：箭頭表示活動(dòng)，節(jié)點(diǎn)表示事件 AON單

13、代號法：節(jié)點(diǎn)表示活動(dòng)；,項(xiàng)目管理知識(shí),網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃技術(shù) 舉例： 1、A必須在B之前完成，B必須在C之前完成； 2、A完成后，B和C才能開始； 3、A必須在C和D之前完成，B必須在D之前完成； 4、 A和B必須在C和D之前完成；,項(xiàng)目管理知識(shí),網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃技術(shù) 1、 2、 3、 4、,項(xiàng)目管理知識(shí),A,B,C,A,B,C,A,D,B,C,A,C,B,D,網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃技術(shù) 關(guān)鍵路線分析：通過各項(xiàng)活動(dòng)時(shí)間參數(shù)的計(jì)算確定關(guān)鍵路線，從而確定項(xiàng)目完工周期。 時(shí)間參數(shù)：ES最早開始時(shí)間； EF最早結(jié)束時(shí)間； LS最遲開始時(shí)間； LF最遲結(jié)束時(shí)間； t作業(yè)時(shí)間； S松閑時(shí)間； 關(guān)系： tEFES tLFLS SLSES

14、SLFEF,項(xiàng)目管理知識(shí),網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃技術(shù) 步驟： 計(jì)算ES、EF； 計(jì)算LS、 LF； 計(jì)算S； 確定關(guān)鍵路線（S為0的一條活動(dòng)鏈）； 計(jì)算項(xiàng)目完工的全部時(shí)間T； （關(guān)鍵活動(dòng)的作業(yè)時(shí)間相加而成） 編制進(jìn)度計(jì)劃表。,項(xiàng)目管理知識(shí),網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃技術(shù) 舉例： 某企業(yè)擬開發(fā)一地產(chǎn)項(xiàng)目，各項(xiàng)活動(dòng)的相互關(guān)系及預(yù)計(jì)完成時(shí)間如下表所示，試確定該項(xiàng)目的完工時(shí)間和關(guān)鍵路線。,項(xiàng)目管理知識(shí),項(xiàng)目管理知識(shí),網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃技術(shù) PERT的應(yīng)用 特點(diǎn)：非確定性網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃，運(yùn)用概率分析，相對復(fù)雜 三種作業(yè)時(shí)間：樂觀時(shí)間、可能時(shí)間、悲觀時(shí)間,項(xiàng)目管理知識(shí),4、項(xiàng)目控制 確定標(biāo)準(zhǔn) 衡量偏差 采取糾正措施,項(xiàng)目管理知識(shí),5、項(xiàng)目管理軟件及應(yīng)用

15、 PROJECT 通用性 行業(yè)特性,項(xiàng)目管理知識(shí),第二講 土地資源獲取 宏觀環(huán)境、區(qū)域經(jīng)濟(jì)與城市發(fā)展規(guī)劃 區(qū)域房地產(chǎn)政策與市場 擬開發(fā)地段的確定 土地獲取方式與途徑 土地儲(chǔ)備問題,教學(xué)內(nèi)容,1、宏觀環(huán)境、區(qū)域經(jīng)濟(jì)與城市發(fā)展規(guī)劃 行業(yè)發(fā)展趨勢（繁榮？泡沫？） 區(qū)域經(jīng)濟(jì)狀況（上海與綿陽比較） 城市發(fā)展規(guī)劃（熱點(diǎn)？前瞻？）,土地資源獲取,我國城市房地產(chǎn)管理法 （共7章72條） 第一章總則第二章房地產(chǎn)開發(fā)用地 第一節(jié)土地使用權(quán)出讓 第二節(jié)土地使用權(quán)劃撥第三章房地產(chǎn)開發(fā)第四章房地產(chǎn)交易第一節(jié)一般規(guī)定第二節(jié)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓第三節(jié)房地產(chǎn)抵押第四節(jié)房屋租賃第五節(jié)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)第五章房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理第六章法律責(zé)任第七

16、章附則,我國城市房地產(chǎn)管理法 第七條土地使用權(quán)出讓，是指國家將國有土地使用權(quán)（以下簡稱土地使用權(quán)）在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。 第十二條土地使用權(quán)出讓，可以采取拍賣、招標(biāo)或者雙方協(xié)議的方式。商業(yè)、旅游、娛樂和豪華住宅用地，有條件的，必須采取拍賣、招標(biāo)方式；沒有條件，不能采取拍賣、招標(biāo)方式的，可以采取雙方協(xié)議的方式。采取雙方協(xié)議方式出讓土地使用權(quán)的出讓金不得低于按國家規(guī)定所確定的最低價(jià)。,我國城市房地產(chǎn)管理法 第二十四條房地產(chǎn)開發(fā)必須嚴(yán)格執(zhí)行城市規(guī)劃，按照經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則，實(shí)行全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)。 第二十

17、五條以出讓方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的，必須按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動(dòng)工開發(fā)期限開發(fā)土地。超過出讓合同約定的動(dòng)工開發(fā)日期滿一年未動(dòng)工開發(fā)的，可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金百分之二十以下的土地閑置費(fèi)；滿二年未動(dòng)工開發(fā)的，可以無償收回土地使用權(quán)；但是，因不可抗力或者政府、政府有關(guān)部門的行為或者動(dòng)工開發(fā)必需的前期工作造成動(dòng)工開發(fā)遲延的除外。,我國城市房地產(chǎn)管理法 第二十九條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是以營利為目的，從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的企業(yè)。設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)具備下列條件：（一）有自己的名稱和組織機(jī)構(gòu)；（二）有固定的經(jīng)營場所；（三）有符合國務(wù)院規(guī)定的注冊資本；（四）有足夠的專業(yè)技術(shù)人員

18、；（五）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件。,我國城市房地產(chǎn)管理法 第四十四條商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：（一）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；（二）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；（三）按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的百分之二十五以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；（四）向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。,以市場公開供地收益論：2000年，350億元；2001 年，492億元；2002年，而業(yè)內(nèi)人士保守估計(jì)為近千億 元（僅1-9月，就達(dá)683.98億元） 一項(xiàng)統(tǒng)計(jì)顯示，目前全國31個(gè)省(區(qū)、市)的近1500個(gè) 市(縣)開

19、展了土地招標(biāo)拍賣掛牌出讓工作，在市場發(fā)育 的東南省份，八成的市(縣)開展了這項(xiàng)工作。而在有些 地方，100%的市(縣)開展了招標(biāo)拍賣。中部省份江 西，2001年開展國有土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣工作的市(縣) 約占全省市(縣)總數(shù)的80%，今年已經(jīng)達(dá)到100%。,2002年土地市場回望,今年1-9月，全國范圍內(nèi)招標(biāo)拍賣掛牌出讓土地的宗數(shù)、面積、價(jià)款占出讓總宗數(shù)、面積、價(jià)款的比例分別為20.08%、29.78%、45.56%。 土地掛牌交易方式快速推廣，大受歡迎。許多人認(rèn)為，與招標(biāo)拍賣相比，掛牌方式具有實(shí)施者操作簡便、參與者理性競價(jià)等優(yōu)點(diǎn)。,2002年土地市場回望,房地產(chǎn)投資繼續(xù)高速增長，2002年1-

20、11月，全國房地產(chǎn)開發(fā)完成投資6228億元，同比增長了28.2%。中國人民銀行2002年二季度貨幣執(zhí)行情況報(bào)告指出，2001年房地產(chǎn)開發(fā)投資對中國GDP增長的直接和間接貢獻(xiàn)率共計(jì)1.9到2.5個(gè)百分點(diǎn)。專家估計(jì)2002年房地產(chǎn)對國民經(jīng)濟(jì)也可能保持這種貢獻(xiàn)率。,2002房地產(chǎn)市場,據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局的有關(guān)數(shù)字，去年1-11月，全國有7個(gè)省市房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅超過40%，8個(gè)省市新開工面積增幅超過40%，個(gè)別省市房地產(chǎn)開發(fā)新購?fù)恋赝顿Y同比增長了150%。一部分城市的房地產(chǎn)開發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資的比重達(dá)到30%以上，北京、上海、廣州、杭州等城市維持50%的比重達(dá)12個(gè)月以上，而深圳房地產(chǎn)投資占整個(gè)投資的比

21、例更接近60%。,2002房地產(chǎn)市場,經(jīng)濟(jì)增長對房地產(chǎn)投資的過分依賴。由于房地產(chǎn)業(yè)的帶動(dòng)性很強(qiáng)，“如果房地產(chǎn)投資增幅一旦出現(xiàn)較大下滑，它對當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的負(fù)面影響將難以估量” 。 距杭州不遠(yuǎn)的南京，1月23日拍賣兩塊土地，一塊成交價(jià)為每畝220萬元，另一塊更高達(dá)每畝295.7萬元。高地價(jià)帶來的必然是高房價(jià)，消費(fèi)者會(huì)買單嗎,2002房地產(chǎn)市場,“全國房地產(chǎn)市場總體上保持健康、快速發(fā)展態(tài)勢，但部 分地區(qū)存在投資增幅過大、土地供應(yīng)過量、價(jià)格上漲過快 和結(jié)構(gòu)不合理等問題，個(gè)別地區(qū)問題還較嚴(yán)重” 當(dāng)前我國房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況分析報(bào)告 2002年11月19日，國務(wù)院總理朱镕基在香港會(huì)見駐港中 資機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人時(shí)再一次

22、重復(fù)了他在國慶節(jié)視察深圳時(shí)說的 話，“有些城市，不是全部，房地產(chǎn)有一點(diǎn)熱，空置率太 高，而且還在增長?！?2002房地產(chǎn)市場,“目前部分地區(qū)投資增幅過大、土地供應(yīng)過量、價(jià)格上漲 過快，出現(xiàn)了不同程度的過熱、虛熱和結(jié)構(gòu)性問題，存 在較嚴(yán)重的市場風(fēng)險(xiǎn)”；主要表現(xiàn)為六個(gè)方面： 部分城市房 地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模過大；部分地區(qū)投資增幅過大、土地供應(yīng)過 量，攤子鋪得太大；有些地區(qū)不能有效調(diào)控市場，房地產(chǎn) 價(jià)格上漲過快，個(gè)別城市有些區(qū)位的地價(jià)上漲了1倍以上， 有的住宅項(xiàng)目一兩年內(nèi)價(jià)格成倍增長；部分地區(qū)住房供求 結(jié)構(gòu)失衡，商品房空置量增加；個(gè)別地區(qū)背離國情建設(shè)“豪 宅”；少數(shù)地區(qū)經(jīng)濟(jì)存在對房地產(chǎn)開發(fā)的依賴性風(fēng)險(xiǎn)。 1

23、月1314日武漢全國住宅與房地產(chǎn)工作會(huì)議，劉志峰,2002房地產(chǎn)市場,2002年底，由國家計(jì)委經(jīng)濟(jì)研究所與北京新華在線聯(lián)合推出的中國行業(yè)景氣分析報(bào)告指出，對于剛過去的2002年的房地產(chǎn)業(yè)，可以用三個(gè)特點(diǎn)來概括，總體景氣沖高回落，地區(qū)冷熱不均，真實(shí)的房地產(chǎn)泡沫已經(jīng)出現(xiàn)。,2002房地產(chǎn)市場,2003年房地產(chǎn)市場展望,2003是“理性之年”。 2003年全國整頓和規(guī)范市場經(jīng)濟(jì)秩序?qū)ｍ?xiàng)整治的重點(diǎn)是，整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場。 關(guān)鍵詞之一：調(diào)控。 關(guān)鍵詞之一：規(guī)范。 關(guān)鍵詞之一：經(jīng)濟(jì)適用房。,2003年房地產(chǎn)市場展望,為預(yù)防風(fēng)險(xiǎn)，建設(shè)部將在2003年上半年完成房地產(chǎn)市場預(yù)警體系研究，并選擇已開展預(yù)警體系研

24、究的5-6個(gè)城市試運(yùn)行；年底前，在35個(gè)大中城市和部分有代表性的城市推廣使用，以便政府及時(shí)發(fā)現(xiàn)市場運(yùn)行中的問題，并采取相應(yīng)措施加強(qiáng)宏觀調(diào)控。同時(shí)要建立健全房地產(chǎn)市場信息披露制度，將當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場信息及時(shí)向社會(huì)公示，引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)理性投資、住房消費(fèi)者理性消費(fèi)。,2003年房地產(chǎn)市場展望,今年整頓規(guī)范工作的重點(diǎn)包括11個(gè)方面：一是整頓房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)中違法違規(guī)行為；二是整頓商品房銷售中的不規(guī)范行為；三是整頓土地利用中的不規(guī)范行為，如擅自改變土地利用性質(zhì)、利用集體土地搞房地產(chǎn)開發(fā)等；四是整頓面積“缺斤短兩”行為；五是整頓不履行合同和合同欺詐行為；六是整頓物業(yè)管理企業(yè)的不規(guī)范行為；七是整頓房地產(chǎn)廣告

25、不規(guī)范行為；八是整頓中介服務(wù)中的不規(guī)范行為；九是整頓房屋拆遷中的違規(guī)行為；十是整頓拖欠工程款行為；十一是整頓政府審批中的不規(guī)范行為，如規(guī)劃審批、立項(xiàng)審批、竣工驗(yàn)收、預(yù)銷售許可等,2003年房地產(chǎn)市場展望,2003年，建設(shè)部將會(huì)同有關(guān)部門出臺(tái)經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法，進(jìn)一步明確經(jīng)濟(jì)適用住房相關(guān)政策。我國住宅建設(shè)將發(fā)展以經(jīng)濟(jì)適用住房為重點(diǎn)的住房供應(yīng)體系，多渠道解決中低收入家庭的住房問題。建設(shè)部有關(guān)負(fù)責(zé)人要求，各地要盡快制訂和完善中低收入家庭的收入標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)濟(jì)適用住房購房對象的條件、購房面積標(biāo)準(zhǔn)及超面積的處理辦法。人均住房面積低于全國平均水平的城市，在審批城市總體規(guī)劃時(shí)要增加居住用地的比例，確保中低收入家

26、庭住房用地的供應(yīng)。對房價(jià)收入比較高、對取消或減少經(jīng)濟(jì)適用住房的城市，要控制新增土地的供應(yīng)規(guī)模。,經(jīng)營城市、經(jīng)營土地,2002年城市市長會(huì)議,強(qiáng)暴舊城、瘋狂克隆、胡亂“標(biāo)志、攀高比傻、盲目國際化、窒息環(huán)境、亂搶風(fēng)頭永遠(yuǎn)塞車、 “假古董”當(dāng)?shù)?、跟人較勁 看上去面光光、住進(jìn)去心慌慌，這就是沒有親和力的城市和建筑所能帶給我們的物質(zhì)和精神生活。,中國城市十大敗筆,2、區(qū)域房地產(chǎn)政策與市場 區(qū)域差異與政策要求（沿海與內(nèi)地） 城市房地產(chǎn)供需情況 城市房地產(chǎn)企業(yè)情況（以本地為例）,土地資源獲取,綿陽市房地產(chǎn)投資（19992001年）,綿陽市房地產(chǎn)竣工、銷售面積19992001年,3、擬開發(fā)地段的確定 房地產(chǎn)投

27、資地段論 地價(jià)影響因素分析（市場供求、自然環(huán)境條件、社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件、政府規(guī)劃、心理預(yù)期、國際關(guān)系） 重點(diǎn)研究城市發(fā)展規(guī)劃（環(huán)境、配套）,土地資源獲取,房地產(chǎn)投資地段論 地段、地段還是地段； 價(jià)格成本（地價(jià)、設(shè)計(jì)費(fèi)、建筑費(fèi)、資金利息、稅費(fèi)）利潤； 在成本構(gòu)成中，地價(jià)最不確定。在其他取費(fèi)相對固定（平均利潤）的情況下，地價(jià)決定利潤率。,土地資源獲取,地價(jià)影響因素 市場供求 自然環(huán)境條件 社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件 政府規(guī)劃 心理預(yù)期 國際關(guān)系,土地資源獲取,4、土地獲取方式與途徑 城市建設(shè)、安居工程、城市景觀、地方形象 品牌主導(dǎo)、資金實(shí)力、土地儲(chǔ)備、政府補(bǔ)償 土地公開拍賣（招投標(biāo)制度、一級市場） 4月10日，中海（

28、成都）公司投資23億投得市中心地段 （每畝311萬元）,土地資源獲取,5、土地資源儲(chǔ)備問題 新一輪圈地運(yùn)動(dòng)（萬科、萬達(dá)、華潤） 土地資源儲(chǔ)備與資本運(yùn)作 土地資源儲(chǔ)備量力而行,土地資源獲取,第三講 房地產(chǎn)項(xiàng)目市場定位 前期市場調(diào)查 購房者心理與行為分析 開發(fā)項(xiàng)目市場定位 開發(fā)項(xiàng)目可行性研究 開發(fā)項(xiàng)目投資效益評價(jià),教學(xué)內(nèi)容,房地產(chǎn)市場調(diào)查 市場調(diào)查是為實(shí)現(xiàn)企業(yè)特定的經(jīng)營目標(biāo)，運(yùn)用科學(xué)的理論和方法，以及現(xiàn)代化的調(diào)查技術(shù)手段，通過多種途徑收集、整理、分析有關(guān)房地產(chǎn)市場的資料信息，正確判斷和把握市場現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢，為企業(yè)科學(xué)決策提供正確依據(jù)的一種活動(dòng)。,市場定位,房地產(chǎn)市場調(diào)查 市場調(diào)查是了解消費(fèi)者行為

29、的根本途徑，是把握房地產(chǎn)市場供求的根本方法，是分析市場、捕捉市場機(jī)會(huì)的重要手段。 市場調(diào)查是項(xiàng)目投資決策分析、項(xiàng)目區(qū)位選擇、市場定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)、銷售策劃的前提和基礎(chǔ)。,市場定位,前期市場調(diào)查 市調(diào)內(nèi)容：宏觀環(huán)境（政治經(jīng)濟(jì)形勢分析）、 中觀環(huán)境（城市規(guī)劃及房地產(chǎn)市場供求）、 微觀環(huán)境（競爭樓盤及消費(fèi)者需求分析） 市調(diào)步驟：準(zhǔn)備階段（確定目的、擬定計(jì)劃）、 實(shí)施階段（設(shè)計(jì)問卷、實(shí)地調(diào)查）、 分析階段（整理資料、撰寫報(bào)告） 市調(diào)方法：問卷、踩盤、房展； 問卷調(diào)查：問卷設(shè)計(jì)技巧； 科學(xué)合理使用市調(diào)分析；,市場定位,住房與需求市場調(diào)查問卷 調(diào)查說明： 個(gè)人情況： 住房現(xiàn)狀： 住房需求： 競爭樓盤及競爭對

30、手情況調(diào)查（見表，P61 ）,市場定位,購房者心理與行為分析 購房需要、需求及動(dòng)機(jī)分析； 文化、家庭與購房者心理； 購房者個(gè)性特征； 購房者行為模式；,市場定位,社會(huì)文化與消費(fèi)行為 觀念引導(dǎo)浪費(fèi)； 中國與美國的差異： 按揭買房小故事； 北京與上海的差異： 北京：厚重、大氣、傳統(tǒng) 上海：精細(xì)、實(shí)用、國際化,市場定位,購房決策原則 整體屬性最佳原則；非報(bào)酬決策原則；綜合權(quán)衡原則； 例： P100,市場定位,開發(fā)項(xiàng)目市場定位 定位思路：房地產(chǎn)定位不是對樓盤本身作實(shí)質(zhì)性改變，而是市場發(fā)現(xiàn)；好的定位能夠產(chǎn)生競爭優(yōu)勢，但其本身不是競爭優(yōu)勢。 定位準(zhǔn)則：受眾導(dǎo)向、差別化、個(gè)性化； 定位流程：制定目標(biāo)、分析用

31、戶心理、選擇目標(biāo)市場、明確競爭優(yōu)勢（質(zhì)、量、價(jià)）、 尋找最佳切入點(diǎn)；,市場定位,定位案例： 、深圳寶安電子城：從商業(yè)爛尾樓到商業(yè)奇跡（） 、廣州公司房地產(chǎn)項(xiàng)目市場研究 （）,市場定位,廣州XG項(xiàng)目（市場研究與定位部分） 第一節(jié) 項(xiàng)目市場研究 一、廣州市房地產(chǎn)市場走勢分析（宏觀） 二、廣州市海珠區(qū)房地產(chǎn)市場走勢分析（中觀） 1、回顧與展望； 2、市場特點(diǎn)； 3、結(jié)論； 三、本項(xiàng)目臨近地段房地產(chǎn)市場走勢分析（微觀） 1、區(qū)位特點(diǎn)； 2、購買對象及購買心理分析； 3、對手盤分析；,市場定位,廣州XG項(xiàng)目（市場研究與定位部分） 第二節(jié) 項(xiàng)目環(huán)境分析 一、地塊環(huán)境條件 1、土地性質(zhì)綜述; 2、地塊周圍景

32、觀； 3、環(huán)境衛(wèi)生、社會(huì)治安情況； 4、交通條件； 5、配套設(shè)施； 二、地塊SWOT分析 1、優(yōu)勢與劣勢分析； 2、機(jī)會(huì)與威脅分析； 三、結(jié)論,市場定位,廣州XG項(xiàng)目（市場研究與定位部分） 第三節(jié) 項(xiàng)目市場定位 一、項(xiàng)目市場細(xì)分 1、項(xiàng)目一期細(xì)分; 2、項(xiàng)目二期細(xì)分； 二、樓盤概念導(dǎo)入 1、市區(qū)中的大型綠色環(huán)保社區(qū)、高效智能化社區(qū)； 2、鬧市中的溫馨家園； 三、目標(biāo)市場 1、市內(nèi)工作的中等收入家庭、個(gè)體經(jīng)營者； 2、注重環(huán)境質(zhì)量的白領(lǐng)階層； 3、房地產(chǎn)投資者、海珠區(qū)本地居民；,市場定位,廣州XG項(xiàng)目（市場研究與定位部分） 四、項(xiàng)目市場定位 1、成本價(jià)測算； 2、目標(biāo)市場價(jià)格測算； 3、定價(jià)策略

33、；,市場定位,可行性研究 重視市場調(diào)查、市場預(yù)測； 項(xiàng)目評估以經(jīng)濟(jì)效益為中心； 對項(xiàng)目的評估全部在決策階段進(jìn)行 一般地，可行性研究應(yīng)由專門從事投資項(xiàng)目的咨詢機(jī)構(gòu)（中介機(jī)構(gòu)）承擔(dān)，它擁有大批經(jīng)濟(jì)學(xué)家、市場分析家、財(cái)務(wù)專家、律師等英才。 ；,市場定位,可行性研究解決的主要問題,為什么要進(jìn)行這個(gè)項(xiàng)目？ 項(xiàng)目的產(chǎn)品(勞務(wù))市場的需求情況怎樣？ 資源條件如何？ 項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)應(yīng)選在什么地方？ 產(chǎn)品的生產(chǎn)規(guī)模多大為宜？ 采用的生產(chǎn)工藝技術(shù)是否先進(jìn)可靠？ 項(xiàng)目投資估算和方案比較情況如何？ 投資盈利水平及風(fēng)險(xiǎn)多大？,項(xiàng)目可行性研究內(nèi)容,投資項(xiàng)目的背景研究 投資項(xiàng)目的市場和生產(chǎn)規(guī)模 投資項(xiàng)目資源情況 投資項(xiàng)目環(huán)境

34、,投資項(xiàng)目設(shè)計(jì) 投資項(xiàng)目組織機(jī)構(gòu) 投資項(xiàng)目進(jìn)度控制 投資項(xiàng)目的財(cái)務(wù)經(jīng)濟(jì)評價(jià),項(xiàng)目可行性研究程序,機(jī)會(huì)可行性研究：投資機(jī)會(huì)的粗略鑒定，精度一般在30%左右； 初步可行性研究：對關(guān)鍵問題做專門調(diào)查和研究，精度在20%左右，費(fèi)用約1%； 可行性研究評價(jià)：更加嚴(yán)格、細(xì)致地研究，投資估算采用預(yù)算價(jià)格，精度要求在10%左右，費(fèi)用約為1%3%。,開發(fā)項(xiàng)目可行性研究 （） 項(xiàng)目投資估算與資金籌措計(jì)劃； 項(xiàng)目銷售和租賃收入測算； 項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價(jià)； 項(xiàng)目不確定性分析； 項(xiàng)目效益評價(jià)； 結(jié)論與建議；,市場定位,投資估算與資金籌措 1、開發(fā)成本估算： 土地成本（地價(jià)、征遷補(bǔ)償、三通一平）， 前期工程（規(guī)劃設(shè)計(jì)、可研、地

35、勘、報(bào)建）， 建安工程（樁基、土建、五通、智能化設(shè)施、電梯）， 基礎(chǔ)設(shè)施（五通工程、綠化工程、道路及排水工程）， 公建配套（學(xué)校、醫(yī)院、文體、娛樂、郵電、市場、變電站、調(diào)壓站、垃圾處理）， 期間稅費(fèi)（配套建設(shè)費(fèi)、建安監(jiān)督費(fèi)、供水管網(wǎng)補(bǔ)償、供電用電負(fù)荷、其他）， 不可預(yù)見費(fèi)； 2、開發(fā)費(fèi)用估算：管理費(fèi)用，銷售費(fèi)用，財(cái)務(wù)費(fèi)用； 3、總成本費(fèi)用匯總及分?jǐn)偅?4、資金籌措、使用及借款利息；,市場定位,銷售和租賃收入測算 1、住宅銷售： 用市場比較法確定售價(jià)上限（平均價(jià)格）； 用成本法確定售價(jià)下限； 建議銷售單價(jià)； 住宅部分總收入； 2、商鋪銷售； 3、車庫銷售或租賃；,市場定位,財(cái)務(wù)評價(jià) 1、稅金計(jì)算

36、： 2、損益表及靜態(tài)盈利分析： 投資利潤率、投資利稅率 3、現(xiàn)金流量表及動(dòng)態(tài)盈利分析： 內(nèi)部收益率（FIRR）、 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）、 項(xiàng)目回收期（動(dòng)、靜態(tài)）； 4、償債能力分析；,市場定位,不確定性分析（風(fēng)險(xiǎn)分析） 1、主要的風(fēng)險(xiǎn)因素：開發(fā)成本、售價(jià)、開發(fā)周期、利率等； 2、盈虧平衡分析：計(jì)算投資利潤率為零時(shí)的項(xiàng)目銷售率，項(xiàng)目銷售率要求越高風(fēng)險(xiǎn)越大； 3、敏感性分析：選取核心的風(fēng)險(xiǎn)因素（如售價(jià)、成本等），分別計(jì)算其上下變動(dòng)5、10及20對項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價(jià)指標(biāo)（如投資利潤率、FIRR、FNPV等）的影響； 4、風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避與控制措施： 成本風(fēng)險(xiǎn)、市場風(fēng)險(xiǎn)、管理風(fēng)險(xiǎn)及其他風(fēng)險(xiǎn)；,市場定位,項(xiàng)目效益評

37、價(jià) 1、社會(huì)效益； 2、環(huán)境效益； 3、國民經(jīng)濟(jì)評價(jià)；,市場定位,結(jié)論和建議 1、結(jié)論：可行、不可行； 2、改進(jìn)建議；,市場定位,案 例： 鐵達(dá)公司 商品混凝土生產(chǎn)項(xiàng)目 投資可行性研究,市場定位,第四講 房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì) 總體規(guī)劃 建筑風(fēng)格 景觀設(shè)計(jì) 戶型設(shè)計(jì) 配套設(shè)施,教學(xué)內(nèi)容,總體規(guī)劃 總體構(gòu)思； 因地制宜，與周圍環(huán)境協(xié)調(diào)； 用地平衡和管網(wǎng)布置； 規(guī)劃設(shè)計(jì)要?jiǎng)t；,規(guī)劃設(shè)計(jì),總體構(gòu)思 以人為本的設(shè)計(jì)思想； 因地制宜，與周圍環(huán)境融合； 個(gè)性化設(shè)計(jì)，主題鮮明；（例：四季花城）,規(guī)劃設(shè)計(jì),空間關(guān)系處理 動(dòng)與靜的關(guān)系； 實(shí)與虛的關(guān)系； 建筑與環(huán)境的關(guān)系； 高層建筑與低層建筑的關(guān)系；,規(guī)劃設(shè)計(jì),用地平衡和管網(wǎng)布置 小區(qū)用地平衡； 總體布局與居住環(huán)境； 工程管線和道路交通的綜合規(guī)劃；,規(guī)劃設(shè)計(jì),規(guī)劃設(shè)計(jì)要?jiǎng)t 功能適用； 面積適中； 智能化，滿足高科技和環(huán)保要求；,規(guī)劃設(shè)計(jì),建筑風(fēng)格 建筑風(fēng)格與居住文化； 內(nèi)部與外型設(shè)計(jì)； 建筑風(fēng)格類型： 歐陸風(fēng)格、 異域風(fēng)格、 鄉(xiāng)村風(fēng)格、 古典風(fēng)格（例：芙蓉古城）,規(guī)劃設(shè)計(jì),景觀設(shè)計(jì) 賣房就是賣環(huán)境的設(shè)計(jì)要求； 突出特色、力求創(chuàng)新； 以自