[你來我往的股權交易背后] 5173手機交易平臺

1、你來我往的股權交易背后 5173手機交易平臺 有人說綠城是賣股求生，而或許，他們具有更遠的眼光。 6月22日17時，在位于上海閔行區(qū)的綠城上海玫瑰園項目，綠城董事長宋衛(wèi)平和融創(chuàng)中國控股有限公司董事局主席孫宏斌雙雙亮相。他們共同宣布，雙方將組建上海融創(chuàng)綠城控股有限公司，綠城與融創(chuàng)中國各持有50%股權。綠城將公司旗下分布于上海、蘇州、無錫、常州及天津區(qū)域的9個優(yōu)質地產項目的相應股權注入合營公司。 這樣的動作在6月前赴后繼。6月8日，綠城集團宣布，計劃向九龍倉發(fā)行股份及可換股證券，籌資50.98億港元；而九龍倉最終可持有綠城中國35.1%的股份，成為單一最大股東。 而此前，據(jù)綠城內部人士透露，“由于

2、整體市場形勢的低迷，蘇州，青島等地的項目幾乎把綠城拖死?！?不僅僅是綠城，實際上今年以來，上市房企有關股權轉讓的公告數(shù)量比去年同期增長超過六成，而本年涉及房地產的股權及資產交易預計突破2500億元。房地產行業(yè)正迎來新一輪整合潮。 同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉認為，目前房企大規(guī)模進行股權交易的行為正在倒逼調控政策走向定向寬松。 資深地產評論人葉檀也認為，一些小型項目公司或被并購或通過破產方式退出市場，中國房地產市場集中度上升，信譽較好的大型企業(yè)融資通道會得到進一步開放。 綠城的斷腕求生 7月2日晚間，綠城率先公布了x年半年銷售數(shù)據(jù)，期內綠城累計取得銷售金額約219.5億元(包括41.6億協(xié)議銷售額

3、)，總銷售金額中歸屬于集團的權益金額約為128 .9億元。截至目前，綠城已完成全年400億銷售目標約55%。 孫宏斌也在6月25日的微博上稱：“融創(chuàng)和綠城合作的第一個項目無錫蠡湖香樟園昨晚開盤，推出兩棟樓132套，成交116套，賣了5.5億，價格超過22000元每平米。像是預示融創(chuàng)和綠城這次戰(zhàn)略合作的好開始。” 這對綠城而言，應當是個值得慶賀的成績。 回顧這一個月，綠城邁出了自調控以來最為重要的幾步。6月2日，綠城和九龍倉宣布就九龍倉對綠城進行戰(zhàn)略性投資達成合作協(xié)議，涉及資金合共約港幣51億元。如果九龍倉25.5億港幣可換股證券能夠全部兌換，九龍倉將持有綠城中國35.1%的股權，同時宋衛(wèi)平家族

4、和壽柏年家族的股權相應將被攤薄至21.9%和15.6%。屆時，九龍倉將成為綠城中國第一大股東。 與融創(chuàng)的合作實際也在情理之內。6月22日，融創(chuàng)與綠城宣布合作。融創(chuàng)中國出資33.7億元，向綠城購買9個項目50%的權益。如合營公司和項目發(fā)展需要時，綠城和融創(chuàng)將按照50:50的比例繼續(xù)投入資金，確保平臺公司穩(wěn)健持續(xù)地發(fā)展。 成為綠城朋友的還有soho中國。早在4月soho中國就與綠城旗下綠城房地產和馬鞍山置業(yè)簽訂協(xié)議，以約21.38億元收購綠城廣場置業(yè)100%股權及貸款。更早的是soho中國接手了綠城在外灘地王中的股權。 據(jù)不完全統(tǒng)計，去年底以來，綠城先后出售近20個項目“斷腕求生”，總計套現(xiàn)接近百

5、億。綠城中國控股有限公司財務總監(jiān)馮征說，系列舉措總計有望回籠146億元資金，目前已到賬95億元。另外，這些項目騰挪后，解脫了債務，也無需進一步投資，可縮減95億元投資。未來不會再出讓股權，但會進一步騰挪項目。 曾經有投行預計，綠城在引入九龍倉后，負債率已從去年底的149%降低到100%；與融創(chuàng)中國合作后，綠城負債率可進一步降低至62%左右。至今年底，負債率有望降至60%左右。 “目前市場也在回暖，現(xiàn)在杭州的一些項目賣得不錯。而且我們在實行的經紀人制度，也讓我們從中受益?！?綠城所謂的經紀人制度即全民賣房。綠城將原來的銷售人員變成經紀人，同時走出案場，讓其在社會上尋找客戶。同時，還會借用社會上原

6、先的二手中介經紀人，從中面試、挑選出兩三百人，成為綠城簽約經紀人。 從外到內的調整，讓綠城暫時松了一口氣。 熱鬧的并購 不僅僅是綠城：soho中國動用40億元獲得了上海海之門房地產有限公司50%的股權；中航地產花費2.18億元收購了惠東縣康宏發(fā)展51%的股權；招商地產收購了青島中潤德汽車貿易有限公司51%的股權，而中潤德?lián)碛猩綎|省青島市城陽區(qū)四塊土地的使用權。 數(shù)據(jù)顯示，x年上半年涉及房地產的股權及資產交易預計突破2500億元。截止到目前，今年共有64家房地產上市公司發(fā)布了180條有關股權轉讓的公告；而去年同期上市房企有關股權轉讓的公告只有111條，今年同比增長62.16%。其中，有57宗股權

7、轉讓的交易金額在1億元以上。 據(jù)上海聯(lián)合產權交易所近日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，近半個月以來，產權市場并購活躍指數(shù)最高的就是房地產板塊。 另據(jù)戴德梁行的房地產投資報告，僅今年上半年上海房地產投資市場總成交金額就已超過127億元人民幣，其中大宗成交表現(xiàn)活躍，約占總成交量的50%。 雖說目前降息等經濟環(huán)境稍顯放松，使得一部分流動資金被放出，但是今年房地產市場總體基調已定，在銷售不暢的情況下，依舊有眾多房企面臨資金的挑戰(zhàn)，他們正從國內乃至國外尋求合作機會。 張宏偉認為，在去投資化樓市調控仍然持續(xù)執(zhí)行的市場背景下，房企無論通過什么樣的市場手段，賣項目也好，賣股權也好，降價銷售也好，只要市場艱難的時期可以“活下去

8、”，那么，這就是起碼的成功。留得青山在，不怕沒柴燒，只要度過企業(yè)當前資金面的危機，未來就有可能“柳暗花明又一村”。 “目前來看，房地產企業(yè)的資金鏈還沒有到普遍面臨斷裂的境地，但是確有部分企業(yè)資金吃緊難以為繼。對于有資金有實力的企業(yè)，并購不失為實現(xiàn)業(yè)務快速拓展的一種選擇?！鄙虾Ｒ拙友芯吭悍科笱芯恐行目偨浝碇芙ǔ杀硎尽?當前，房企并購呈現(xiàn)出實力分化和整合提速的特點，即并購方多為在資本市場上摸爬滾打多年，或由地方向全國輻射的大型房企；而被并購方則多是有項目或土地，但體量小、背景小、融資渠道少的中小房企，像綠城這樣的被并購案例較少。 倒逼政策面？ 同策咨詢中心總監(jiān)張宏偉認為，目前房企股權交易密集，也正

9、在倒逼房地產政策的放松。 “房企破產、被收購有可能對個別房企來講不是一件好事情。但是對于整個行業(yè)來講，房企開始破產，尤其是大型房企出現(xiàn)破產被收購的現(xiàn)象，并且出現(xiàn)多米諾骨牌效應，不一定是壞事。政府有可能會根據(jù)房企破產、事態(tài)進一步惡化的形勢而在政策層面微調，實施外緊內松的調控政策”。 其實，政策層面的“微調”已經開始。國家發(fā)改委對于房地產提出了三條非常明確的調控建議，即落實利率優(yōu)惠、降低首付比例、減免相關稅費。而具體落實則需由地方政府操作，“要求各地各部門采取有力措施”、“引導各方面形成統(tǒng)一的市場預期”。 從已經出臺的樓市“微調”政策來看，利率優(yōu)惠、減免相關稅費已經在落實，降低首付比例在個別城市的

10、公積金首套房貸款中已經有所體現(xiàn)，但是還不具有普遍性，并且在首套房商業(yè)貸款中也沒有體現(xiàn)，這有可能成為今后政策“微調”的儲備政策之一，值得持續(xù)關注。 另一方面，房企股權交易密集將使得行業(yè)集中度進一步提高，實現(xiàn)優(yōu)勝劣汰，強者更強的情況。 為什么這么說？房地產企業(yè)負債率在上升，申請破產的房企已不止一家，說明中小企業(yè)已經受到比較嚴重的擠壓?，F(xiàn)在，政策目標比較明確，其一，鼓勵剛性需求；其二，對中小開發(fā)企業(yè)停止發(fā)放貸款。 按照這個邏輯推演下去，在今年下半年，中國房地產市場可能出現(xiàn)并購重組熱潮：一些小型項目公司或被并購或通過破產方式退出市場，然后中國房地產市場集中度上升，信譽較好的大型企業(yè)融資通道會得到進一步開放。 實際上，房企在項目上乃至于公司層面更多的股權交易合作，對于雙方都存有一定的好處。首先是收購方有可能通過收購贏得下一輪的市場發(fā)展機會，在未來房地產市場競爭發(fā)展過程中“彎道超車”，走在同類房企的前列。收購之后，可以綜合利用被收購房企如綠城在全國各地的土地儲備、政府資源，進一步深耕既定的區(qū)域市場。 此外，高周轉企業(yè)優(yōu)勢將更加明顯，高周轉企業(yè)在未來房地產市場競爭中的優(yōu)勢將通過拿地、收購項目等方式表現(xiàn)出來。 “從全國性房企銷售業(yè)績來看，x年，萬科、恒大、綠地、保利等以高速周轉為主要特征的房企銷售業(yè)績情況排名居前，跑量房企跑